Bijlage 7. NIEUW Buitenstad notitie beantwoording raadsvragen

Buitenstad Zaltbommel Juni 2021

Donderdag 20 mei j.l. is het Definitief Ontwerp Stedenbouwkundig- en Beeldkwaliteitsplan Buitenstad in de Carrousel behandeld. In deze notitie wordt specifiek ingegaan op de vragen die zijn gesteld en opmerkingen die door de diverse fracties tijdens de Carrousel in Zaltbommel zijn gemaakt. ____________________________________________________________________________

Betaalbare woningen in de Buitenstad Er zijn veel mensen geïnteresseerd in een woning in de Buitenstad. Tot op heden hebben meer dan 1.000 mensen zich ingeschreven op de website van de Buitenstad. Er komen betaalbare woningen in de Buitenstad. Woningen vanaf € 200.000,-- (prijspeil 2019). Betaalbare (starters)woningen variëren in prijs van € 200.000,-- tot € 350.000,--. Een starterswoning is een koopwoning die met behulp van een starterslening kan worden aangekocht, waarbij de maximale koopsom gelijk is aan de kostengrens van de Nationale

1

Hypotheek Garantie (NHG). De maximale koopsom van een Starterswoning bedraagt € 325.000,-- (inclusief duurzame energievoorzieningen € 344.500,--). In de Woonvisie 2016-2020 Zaltbommel wordt betaalbaar gedefinieerd van € 200.000,-- tot € 250.000,--. Buitendijks bouwen in de Buitenstad is duur, mede vanwege eisen op het gebied van waterveiligheid, ophogen van de locatie en het saneren van de bodem. In de Buitenstad komen er, ondanks deze extra kosten toch minimaal 30 betaalbare woningen van € 200.000,-tot € 350.000,--. Voor de Buitenstad geldt dat potentiële kopers van een woning bij de gemeente ingeschreven moeten staan voor een bouwkavel of nieuwbouwwoning in Zaltbommel.

Hoogte van de gebouwen en zichtlijnen in de Buitenstad Hoogbouw in de Buitenstad past bij het historisch werfkarakter. Een mix van hallen, kantoren, silo’s kranen, etc. is typerend voor een scheepswerf. Een variatie van hoogten en volumes is nodig om het werfkarakter te behouden. Om het Rijks beschermd stadsgezicht van Zaltbommel niet aan te tasten is er voor gekozen om aan de oostelijke zijde van de Buitenstad de hoogbouw meer te beperken dan aan de westelijke zijde. Het is daarbij wel een voorwaarde om afwisseling in hoogten te behouden. Ensembles van gebouwen worden gekenmerkt door afwisseling in hoogte, volume en beeld. Er is bij het stedenbouwkundig ontwerp Buitenstad tevens bijzondere aandacht besteed aan de zichtlijnen. Zowel zichtlijnen die vanuit het zuiden uitkijken op de Waal (de grote hal wordt hiervoor specifiek onderbroken) als lijnen van west naar oost, met zicht op de Martinus Nijhoff brug, de recreatiehaven, de binnenstad en de oude vestingwerken van Zaltbommel.

Cultuurhistorie in de Buitenstad Bij het ontwerp van de Buitenstad is uitgebreid aandacht besteed aan de cultuurhistorie en het maximale behoud van cultuurhistorische elementen op deze locatie. Vanwege waterveiligheid en fysieke gesteldheid is het niet mogelijk om alle cultuurhistorische onderdelen van de oude scheepswerf te behouden maar een substantieel deel van de waardevolle gebouwen c.q. elementen zal blijven bestaan c.q. in zijn contouren terugkeren bij de ontwikkeling van de Buitenstad. Daar waar mogelijk zullen onderdelen, kleuren en typische vormen van de scheepswerf worden her- en gebruikt bij de bouw van de Buitenstad. Ook zal de mogelijkheid om enkele elementen een monumentenstatus te geven, worden bekeken (kraanbaan, scheepshelling). Zie voor meer informatie bijgaand ambtelijk advies over cultuurhistorische objecten in de Buitenstad.

2

Verkeer De ontworpen wegenstructuur in de Buitenstad staat borg voor een vloeiende verkeersafwikkeling en een veilige verkeerssituatie. Op de oostelijke en westelijke boulevard worden de fietsers en voetgangers voor de veiligheid gescheiden van het autoverkeer en geldt voor het gemotoriseerde verkeer een maximale snelheid van 30 km/uur. Het gehele binnenterrein van de Buitenstad wordt ingericht als een veilig en overzichtelijk woonerf met een maximale snelheid van 15 km/uur. Voor een veilige en mooie verbinding (lees: aantrekkelijke en veilige fiets- en wandelroute) tussen de binnenstad, de vestingwerken, de wallen en de Buitenstad is het uitgangspunt dat de Havendijk wordt aangepast en als fraaie Boulevard Buitenstad wordt ontwikkeld. De verkeerssituatie bij de Gamersche poort (een optimalisering van de kruising Molenwal, Steenweg en Gamerschestraat) wordt momenteel ook onderzocht. Fietsers en voetgangers krijgen bij een herinrichting van dit belangrijk verkeerspunt speciale aandacht. De Steenweg, vanaf de rotonde bij de watertoren t/m de kruising Gamerschedijk, zal waar nodig en mogelijk in 2022/2023 worden heringericht t.b.v. doorstroming van het verkeer en veiligheid.

Onder andere een nieuwe deklaag, een fysieke scheiding tussen gemotoriseerd en langzaam verkeer, aanleg van trottoirs, verbetering van fietsgeleiding en aanpassing parkeren direct aan de Steenweg maken onderdeel uit van deze herinrichting.

Economie in relatie tot Buitenstad en de binnenstad In het ontwerp van de Buitenstad zijn horeca, mogelijkheden voor werkruimten, ateliers en (lichte) winkelvoorzieningen opgenomen. Uitgangspunt hierbij is dat deze voorzieningen complementair zijn aan de horeca en overige voorzieningen in de binnenstad van Zaltbommel. De intentie is dat een gevarieerde en afwisselende wandelroute ontstaat vanuit de binnenstad naar de Buitenstad en omgekeerd waarbij de oostelijke boulevard langs de recreatiehaven interessant en “avontuurlijk” is qua winkelaanbod en horeca.

Waterveiligheid en bodem in de Buitenstad De toekomstige waterveiligheid is uiteraard een van de belangrijkste onderwerpen geweest bij het ontwerp van de buitendijkse Buitenstad. In het Programma van Eisen 2013 is in overleg met het Ministerie van Waterstaat en de Provincie Gelderland al gezamenlijk besloten dat er slechts maximaal 1 x per 250 jaar een overstroming van de locatie zou mogen plaatsvinden. In de afgelopen jaren is hier veel overleg over geweest met Rijkswaterstaat en het Waterschap. Dit heeft er onder andere toe geleid dat de hoogte van de aan te leggen sokkel, waar de woningen op worden gebouwd, recent gewijzigd is vastgesteld op 8.50 m NAP, in tegenstelling van de eerder bepaalde hoogte van 8.15 m NAP.

3

Voor de bodem onder de voormalige scheepswerf is al eerder vastgesteld dat daar sprake is van een zekere mate van bodemvervuiling. Voor deze bodemverontreiniging is zonder enig voorbehoud tussen Waalbommel en de gemeente overeengekomen dat bodemsanering zal gaan plaatsvinden volgens de richtlijnen en eisen van het ter plaatse bevoegd gezag. Hier zullen geen concessies aan worden gedaan. Bodemkundige risico’s die optreden bij de realisatie en bouw van de Buitenstad zullen nauwlettend gevolgd en gemonitord worden.

Borging van het ontwerp Buitenstad De toekomstige borging van het ontwerp, de elementen van cultuurhistorie en de vastgelegde kaders (gebouwpaspoorten) wordt mede bereikt door de instelling van een Kwaliteitsteam Buitenstad (Q-team) dat rapporteert aan het gemeentebestuur van Zaltbommel. Dit onafhankelijk Q-team krijgt de opdracht om bij de achtereenvolgende architectuur- en ontwerpprocessen de architecten, de ontwikkelaar en de gemeente te begeleiden bij de realisatie van een optimale ruimtelijke kwaliteit. Het gebouwenpaspoort wordt door het Qteam getoetst aan de door de raad vastgestelde uitgangspunten. Vervolgens worden de ontwerpen van de architecten getoetst aan het gebouwenpaspoort. Deelnemers in het Q-team Buitenstad zijn deskundigen op het gebied van architectuur, stedenbouw, duurzaamheid en landschapsbouw waarbij de borging van cultuurhistorie en inrichting openbare ruimte wordt verankerd door vaste deelname in het Q-team van deskundigen van het Gelders Genootschap en de gemeente Zaltbommel. Adviezen van het Q-team aan gemeente en ontwikkelaar kunnen slechts gemotiveerd afgewezen worden. De Klankbordgroep Buitenstad zal in het vervolgproces blijven bestaan. Zij kunnen gevraagd en ongevraagd adviezen formuleren m.b.t. de volgende fasen in het ontwikkelproces.

Anterieure overeenkomst Tussen de ontwikkelaar en de gemeente is een anterieure overeenkomst afgesloten. Deze overeenkomst bevat onder andere afspraken over financiën, planning, aanbesteding, de werkzaamheden, de locatie en de openbare ruimte. De anterieure overeenkomst is beschikbaar en te lezen in de leesruimte.

Steengoed Benutten Voor de ontwikkeling van de Buitenstad en directe omgeving zijn we met de Provincie Gelderland in gesprek over subsidie binnen de kaders van de regeling “SteenGoed Benutten”. De essentie van SteenGoed Benutten is om op basis van revitalisatie van leegstaand vastgoed, transformatie en vernieuwde programmering, ruimtelijke kwaliteit te behouden en te

4

versterken en locaties mooier, leefbaarder en economisch aantrekkelijker te maken. Alle kansen op dit gebied zullen worden benut.

Zaltbommel, 1 juni 2021

5