Bijlage 4. Beeldkwaliteitplan en stedenbouwkundig plan
Tekst van het document
Definitief Ontwerp - Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Buitenstad, Zaltbommel
wUrck
architectuur stedenbouw landschap
25 juni 2021 aangepast n.a.v. raadvergadering d.d. 10 juni 2021
Colofon OPDRACHTGEVER
OPDRACHTNEMER
wUrck
architectuur stedenbouw landschap
wUrck Sluisjesdijk 46 3087 AH ROTTERDAM
t 010 429 07 09 f 010 429 36 01 i www.wurck.nl e info@wurck.nl 25 juni 2021 aangepast n.a.v. raadvergadering d.d. 10 juni 2021
2
INHOUD INLEIDING 04 1
LOCATIE 06
2
VISIE OP BUITENSTAD
5
Inrichtingsprincipes
6
BEELDKWALITEIT ARCHITECTUUR 68
08
Cultuurhistorische waardestelling 10 Visie Waal tot Waal 12 Doelgroepen en woonsfeer 16
3
STEDENBOUWKUNDIG PLAN
18
4
OPENBARE RUIMTE
40
Plankaart 19 Buitenruimte / Ensemble / Werfblokken / Sokkel 20 Historische gelaagdheid 22 Dragers 24 Bebouwingshoogtes 25 Stadshaven en Stadswallen 26 Programma en Voorzieningen / Fasering 28 Openbare routes 30 Kades 32 Ontsluiting / Parkeren 34 Waterveiligheid bij +8,50m NAP 36 Duurzaamheid en Leefkwaliteit / Energie / Hergebruik / Biodiversiteit / Hemelwater 38
Werfkarakter / Historische materialen / Beplanting / Adaptief 40 Plekken, pleinen , parken en Spelen 42 Groen 44 Afwatering 46 Verlichting 48 Materialisering buitenruimte 50
52
Kade Werkhaven 54 Kade Stadshaven 56 Woonerf 58 Plein op de sokkel 60 Binnenhof 62 Horecaplein 64 Park landtong 66
Bouwblok 70 Daken 72 Gevels 74 Blokrelaties 76 Windhindermaatregelen 77 Details / Waterveiligheid / Installaties 79 Kleuren en materialen 81 Blokspecifieke regels 84 De Kadetoren (blok A) 85 De Grote Hal (blok C) 86 De Landtong (blok D+E) 88 Directiekantoor (onderdeel van blok H) 90 Fabriekspoort (onderdeel van blok M) 92 Blok G en de pergola 93 Dijkwoningen (blok K) 94 Q-team 95
7
BIJLAGEN 96 Parkeerbalansen 96 Constructies 98 Hulpdiensten 99 Afvalroute 100 Ondergrondse infrastructuur 101
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
3
Voor u ligt het Definitief Ontwerp Integraal Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan voor de locatie Buitenstad in Zaltbommel. Met integraal bedoelen we niet alleen dat het stedenbouwkundig plan, het principe-inrichtingsplan en het beeldkwaliteitsplan hier samen in één boekwerk zijn samengebracht, maar ook dat er een constante wisselwerking heeft plaatsgevonden tussen het ontwerpen aan het stedenbouwkundig plan, het beeld en sfeer van de buitenruimte en de beoogde beeldkwaliteit voor de architectuur. De gemeente Zaltbommel staat voor een enorm spannende uitdaging: de ontwikkeling van de locatie Buitenstad. Al in de structuurvisie binnenstad en in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPVE) is het belang van Buitenstad voor het functioneren van de binnenstad en voor heel Zaltbommel beschreven. Het is een unieke locatie vanwege de nabijheid van de historische stad, de ligging aan de Waal, de uiterwaarden en de twee havens. Ook op nationale schaal gaat het hier om een bijzonder project: de locatie ligt tenslotte buitendijks. Proceshistorie De basis voor dit plan ligt in het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Buitenstad zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel op 26 september 2013.
In de doorontwikkeling van de plannen ná het opstellen van het SPVE, is een Voorlopig Ontwerp stedenbouwkundig Plan opgesteld dat in maart 2015 aan bewoners en belanghebbenden is gepresenteerd op een Informatieavond. Op die avond is het Zaltbommels publiek ook uitgenodigd zitting te nemen in een Klankbordgroep, die tussen 2015 en 2016 actief hebben meegedacht over de verdere uitwerkingen en de beoogde beeldkwaliteit. In september 2017 is vervolgens een concept ‘integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan’ ter beoordeling neergelegd bij de Gemeente Zaltbommel. Ook zijn er tussentijdse presentaties geweest voor de Monumentencommissie en de Commissie Ruimtelijke kwaliteit. In maart 2018 is de stand van zaken wederom gepresenteerd aan de bevolking tijdens een bijeenkomst in de Poorterij. Er zijn die avond weer reacties verzameld en voor de verdere uitwerking naar een Definitief Stedenbouwkundig Plan is de Klankbordgroep flink uitgebreid. In de daaropvolgende maanden
4
heeft deze constructieve en kritische Klankbordgroep in een paar sessies geholpen het plan verder aan te scherpen. De ontvangen reacties van alle betrokken partijen zijn integraal beoordeeld en verwerkt. Deze inspanningen hebben geleid tot de vaststelling door de Raad van het Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan op 20 juni 2019. In de vervolgfase tot de zomer van 2020 heeft er een civieltechnische toets plaatsgevonden en is een Voorontwerp Bestemmingsplan opgesteld. Planwijzigingen en verdere detailleringen van planonderdelen zijn in deze fase in drie sessies besproken met de Klankbordgroep. In augustus 2020 heeft een inloopmiddag en -avond plaatsgevonden die door circa 400 belangstellende burgers zijn bezocht. Men kon er kennis nemen van het Voorontwerp Bestemmingsplan en de beoogde beeldkwaliteit. Naar aanleiding van de vele inspraakreacties op het Voorontwerp, dat tot en met september 2020 ter inzage is gelegd, is het plan verder aangescherpt. Ook in deze periode van september 2020 tot maart 2021 zijn voorgenomen planwijzigingen en verdere uitwerkingen in drie sessies besproken met de Klankbordgroep.
Het eerste kwartaal van 2021 is vervolgens benut om in een intensief proces met de gemeente Zaltbommel en het Gelders Genootschap de integrale plankwaliteit zodanig met de interne gemeentelijke afdeling af te stemmen dat daadwerkelijk over een gezamenlijk plan van Zaltbommel en Waalbommel voor Buitenstad gesproken kan worden. In verschillende expertsessies (Hoogtes en Volumes, Architectuur, Inrichting Openbare Ruimte, Identiteit, Cultuurhistorie, Verkeer en Duurzaamheid) zijn planvoorstellen aangescherpt en verder uitgewerkt. Het college van B&W heeft het ‘Definitief Ontwerp – Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan Buitenstad, Zaltbommel’ (versie april 2021) aan de Raad ter vaststelling aangeboden. De raad heeft in zijn vergadering van 10 juni het plan vastgesteld. Ter aanscherping van het plan heeft de raad de volgende punten toegevoegd aan het besluit: • de realisatie van 15 woningen van maximaal € 250.000,- en additioneel 15 woningen van maximaal € 350.000;
• •
de verlaging van de hoogte van het gebouw E op de landtong met één woonlaag (was 6, wordt 5 bouwlagen); en kennis nemen van het starten van de procedure te starten om de kraanbaan en mogelijk aanwezige hellingbaan als gemeentelijk monument in de Buitenstad aan te wijzen.
Leeswijzer Uit deze ontwikkelingsgeschiedenis blijkt weer eens hoe belangrijk de ontwikkeling van Buitenstad door de stad en zijn bewoners wordt gevonden. Waalbommel, wUrck en de Gemeente Zaltbommel zijn trots op het feit dat het plan in dit uitgebreide ontwerp- en participatieproces veel aan kwaliteit en scherpte heeft gewonnen. Met dit plan ligt er een stevige basis voor de verschillende opeenvolgende ontwikkelings- en uitvoeringsfasen in de komende jaren. Inspirerend, uitnodigend en uitdagend voor de architecten die dat gaan oppakken; tegelijkertijd robuust en richtinggevend zodat de beoogde ruimtelijke kwaliteit voldoende geborgd is voor verdere toetsing door de stad. In dit boekwerk starten we met een introductie van de locatie. Vervolgens formuleren we een visie op hoe je de kwaliteit en het verleden van de plek op kunt pakken in een nieuwe ontwikkeling en welke doelgroepen en woonsferen daar bij horen. In hoofdstuk 3 wordt het stedenbouwkundig plan beschreven: hoe zet je de beoogde referentie van ‘de Werf’ om in een heldere ruimtelijke, programmatische en functionele structuur. Hoofdstuk 4 beschrijft de principe-inrichting van de openbare ruimte die een kader vormt voor verdere uitwerking per ontwikkelingsfase.
Hoofdstuk 5 bevat het Beeldkwaliteitsplan: een bindend kader voor de architectonische uitwerkingen van de verschillende bouwvlekken van de locatie Buitenstad in Zaltbommel. In dit boekwerk zijn ter illustratie van de gewenste ontwikkeling referentiebeelden opgenomen. In de ondertitel bij deze beelden wordt steeds vermeld op welk aspect het beeld toepasselijk is; het beeld als geheel is dus niet perse een referentie voor Buitenstad.
INLEIDING
l Waa
Werf
Stad
Plangebied
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
5
1 LOCATIE De aantrekkingskracht van Buitenstad wordt voor een groot gedeelte bepaald door de ligging. Buitenstad grenst aan de vestingwal en ligt pal naast het historisch centrum van Zaltbommel. Culturele voorzieningen, scholen en winkels bevinden zich op loopafstand. De ligging in het groen aan de Waal, aan drie zijden omsloten door water, aan één zijde aan een landelijke dijk, geeft een sterk karakter aan het gebied. Bijzonder bovendien is de buitendijkse ligging. Het wonen tussen rivier en dijk, met de dynamiek van het water, is een belangrijke onderscheidende kwaliteit van de locatie. Er is zonder overdrijving sprake van een perfecte balans tussen stad, landschap en water.
waterkering
en hav
s stad in
erre O-t K U B
De ligging van Zaltbommel in het centrum van het land, aan de ‘hoofdslagader’ A2, zorgt ervoor dat de locatie, in combinatie met de zeer bijzondere ruimtelijke kwaliteit, aantrekkingskracht kan uitoefenen op woningzoekenden uit de stad en regio, maar ook van ver daarbuiten. Het is goed om de bestaande (cultuurhistorisch-) ruimtelijke kwaliteiten van de Werf zelf te benoemen. Al eeuwenlang is er havenbedrijvigheid geweest langs de Waal. Daarbij heeft de haven verschillende transformaties ondergaan. De scheepsbouw op de voormalige Meijer-Werf is nog herkenbaar aan het ensemble van grote volumes, in het bijzonder de Grote Hal. Historische artefacten als de kraanbaan zijn unieke elementen die de locatie een specifiek karakter verlenen. En dan gaat het niet alleen om wat nog zichtbaar is op de plek zelf, maar zeker ook de nog relatief jonge herinnering aan de werfactiviteiten bij de bewoners van de stad.
werkhaven Busker-locatie
usje
AH
t’ Z
Gamersedijk Bestaande situatie
Vanuit bovengenoemde kwaliteiten is het ondubbelzinnig helder dat Buitenstad een zeer bijzondere locatie is in Zaltbommel en de regio. Er is er maar één van. Dat maakt de locatie onderscheidend in het aanbod van woonlocaties in de gehele stad en regio.
6m +0,
)/
(lw
5m +1,
)/
(nw
9m +8,
)
(hw
AL WA
+5,3m
0m
dijk
al Wa
+6,2m
,0m
7
+4,
ca.+ +9,2m
d aar ew
rs me
+5,3m
+3,0m Hoogteverschillen - buitendijks
6
tad ens
n Bin
Ga
n
alle dsw Sta
Landschappelijke context
Bestaand stadssilhouet - zicht vanuit Haaften
Zicht naar de Molenwal en de Martinus Nijhoffbrug
Haven, werf, bedrijvigheid
Buitenstad en Vestingstad
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
7
2 VISIE OP BUITENSTAD Kwaliteit van de locatie Bij de locatie past een woonsfeer die recht doet aan de waarden ‘status, efficiëntie, veiligheid, respect, warm en besloten’. In dit hoofdstuk doen we een aanzet voor het beschrijven van de woonsfeer ‘Werf’, middels een aantal referentiebeelden. Vooropgezet is dat Buitenstad zich moet presenteren als een aantrekkelijk Werf-ensemble, dat nadrukkelijk niet grootstedelijk is. Dit betekent dat er qua woonsfeer ingezet moet worden op maximaal wooncomfort en ruimtelijk gevoel, géén anonimiteit en duidelijke entrees en interacties tussen gebouwen. De menselijke, individuele maat moet voelbaar zijn, zowel op gebouwniveau als in de openbare ruimte. Het gebied moet zich presenteren als aantrekkelijk woongebied, warm en geborgen en met een hedendaagse uitstraling. Tegelijkertijd biedt het scheepsbouwverleden genoeg aanknopingspunten voor verbijzondering met cultuurhistorische referenties. Historische elementen kunnen zichtbaar worden gemaakt en zo zorgen voor een unieke buurtidentiteit, dat op zijn beurt helpt het ‘werf-ensemble’ te versterken. Door de referentie aan de Werf ontstaat er een uniek woonmilieu in Zaltbommel, dat per definitie niet dezelfde uitstraling heeft als de historische binnenstad, noch als de De Vergt of De Spellewaard maar, met respect voor zijn omgeving, een eigenzinnige en karakteristieke uitstraling zal hebben.
Kenmerkend voor Buitenstad zal het contrast tussen de open weidsheid van water en uiterwaarden en de gewenste beslotenheid en geborgenheid die je mag verwachten van een fijne en veilige woonomgeving. Aan de kades heeft de wind vrij spel en is water en horizon dominant in beeld. ‘Binnenin’ voelt men zich juist geborgen en beschut, maar blijft het waterlandschap en de stad door de vele doorkijkjes steeds beleefbaar. Tussen stad en rivier De bijzondere locatie van Buitenstad vraagt om een sterke invulling van dit nieuwe stukje stad zodat het sublieme contrast tussen Stad en Rivier optimaal kan worden beleefd. De buitendijkse ligging stelt daarnaast specifieke randvoorwaarden
aan de bebouwing van het gebied. Buitenstad zal daarom noch een reguliere buitenwijk noch een poging tot herhaling van de binnenstad kunnen en moeten zijn. Buitenstad biedt juist de mogelijkheid een stadswijk met een herkenbare eigen identiteit en uitstraling te realiseren die voortkomt uit het unieke karakter van de locatie. De stad en de werf Om de historische stad in zijn waarde te laten is gekozen voor contrast tussen de historische binnenstad en Buitenstad. Het concept voor Buitenstad borduurt voort op de historie van de voormalige scheepswerf. Levend verleden Buitenstad kent een lange historie van bedrijvigheid. Reeds in de 16e eeuw waren er vijf windmolens aanwezig in het gebied, hetgeen duidt op veel bedrijvigheid. Vanwege de vestingwerken en hun vrije schootsveld zijn deze in de loop der tijd verdwenen. De huidige stadshaven is ook al vele eeuwen in gebruik als haven, en heeft daarbij diverse transformaties ondergaan. In de 19e eeuw startte Johannes Meijer een scheepswerf ten oosten van de haven. Na de opheffing van de militaire functie van de vesting verhuist de werf naar het plangebied en breidt daar steeds verder uit. Dit is de eerste grote bloeiperiode van de werf. Na de Tweede Wereldoorlog wordt de werf onder toezicht van het Rijk voortgezet onder de naam N.V. De Waal en maakt ze een tweede grote bloeiperiode door.
Veel gebouwen en objecten stammen uit deze tweede bloeiperiode en laten daarmee een beeld zien van de Wederopbouw. Vanaf 1987 heeft het gebied geen werffunctie meer, een aantal gebouwen zijn echter behouden en hebben een nieuwe invulling gekregen. De scheepshellingen zijn verdwenen om plaats te maken voor nieuwe opslagloodsen maar de kraanbaan is behouden, zij het zonder spoor en kraan. Het kantoorgebouw, waarvan de begane grond uit 1916 stamt en dat in 1953 is voorzien van een tweede bouwlaag, is ook nog intact en in gebruik. De werf heeft een essentiële betekenis gehad voor de stad. Dit historische ‘verhaal’ van de locatie vormt de onderlegger voor de manier waarop we de nieuwe ontwikkeling vormgeven. De
nog aanwezige sporen van het verleden worden waar mogelijk hergebruikt of zelfs teruggebracht. Nieuwe gebouwen en objecten in de openbare ruimte gaan een relatie aan met het verleden door middel van vormentaal, materiaalgebruik en detaillering. De nieuwe plannen voor Buitenstad voegen zo een nieuw hoofdstuk toe aan zijn geschiedenis, door middel van behouden, versterken en voortbouwen op de rijke historie van de locatie.
De vestingstad als eenheid, naast buitenstad als eenheid
Werf
Historische stad Vesting De werf en de stad wUrck
8
Tussen natuur ...
... en stad
Buitendijks
Werf
Levend verleden
Inrichtingselementen uit het scheepswerfverleden
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
9
2 VISIE OP BUITENSTAD
Cultuurhistorische waarden - individuele objecten en ensembles - interpretatie
Cultuurhistorische waardestelling De essentie van de Cultuurhistorische inventarisatie en waardering van plangebied ‘Zaltbommel Buitenstad’ (BBA, 2014) is visueel gemaakt op het kaartbeeld op de volgende pagina. Er worden drie ‘ensembles’ onderkend: de Buskerlocatie, de Scheepswerf en de Stadshaven (inclusief de direct daaraan grenzende vrijstaande bebouwing). Ook worden de cultuurhistorische waarden per object beschreven alsmede de waardering voor een drietal lineaire landschappelijke elementen (Gamersedijk, Havendijk en Kraanbaan).
4 6
In hoofdlijnen wordt de waardering overgenomen in het planconcept voor Buitenstad. Het ensemble van de scheepswerf is uitgebreid tot aan de Gamersedijk zodat de ontwikkeling van het boodschappencluster er ook deel van uitmaakt en het buitendijks gebied tussen de twee havens, de dijk en rivier als één ensemble kan worden opgevat. Brasserie Het Zusje vormt het monumentaal scharnierpunt tussen de ensembles van haven en werf. Als buitenruimteopgave zal ook de laad-en loskade een belangrijk onderdeel worden van dit ’scharnier’. Bovendien heeft deze locatie de potentie om een ruimtelijke continuïteit van de Stadswallen tussen het Beerebolwerk, de Stadshaven en Bolwerk de Kat te versterken; om die reden zijn de Stadswallen als apart ensemble in het kaartbeeld hiernaast opgenomen
3
1
9
7
8
10
Bij het ensemble van de Scheepswerf worden naast de afzonderlijke objecten ook het orthogonale patroon waarin de loodsen zijn gerangschikt gewaardeerd. Het geeft de nieuwe bebouwing een herkenbare oriëntatie én korrelgrootte. Met betrekking tot de totaalwaardering worden de hoog gewaardeerde objecten gehandhaafd in de planvorming. Voor het directiekantoor geldt dat bouw- en woontechnische hergebruiksmogelijkheden nog onderzocht moeten worden, maar dat het als object herkenbaar terugkeert op zijn oorspronkelijke locatie. De Grote Hal heeft een bijzondere uitstraling en speelt een belangrijke rol in het geheugen van de inwoners aan de werf. Om die reden wordt de Hal in een eigentijdse interpretatie qua volume en positie in het plan teruggebracht. Samen met de Hal wordt ook de lineaire nevenschikking van de werfgebouwen aan de strakke grondkering tussen werf en uiterwaarde als interessant historisch uitgangspunt meegenomen. In de paragraaf ‘Inventarisatie van cultuurhistorische onderdelen’ op pagina 22 worden concreet elementen benoemd die voor hergebruik in aanmerking komen.
5
2
10
1
Legenda Behouden structuur en schaal Scheepswerf-ensemble
2
Volume Grote Hal als wooncomplex
3
4
5
Kraanbaan / betonnen steiger wordt onderdeel publieke ruimte
6
Nadrukkelijke manifestatie volume directiekantoor op de kade
Scheepshelling als aanleiding voor ontwerp publieke ruimte (park/speelvoorziening)
7
Publieke route naar de Waal markeert oorspronkelijke havenentree anno 1649, aangeduid met blauwe contour
Brasserie ‘t Zusje als scharnierpunt van de ensembles Buitenstad-Stadshaven (binnenstad)-Stadswallen
8
Handhaven weegbrug landbouwproducten
9
Laad- en loskade als schakel in de stadswallen
10
Ensemble stadswallen versterken
Cultuurhistorie - interpretatie
Cultuurhistorische waarden - individuele objecten en ensembles
25
24
III /IV 18
26 10 9 23
2
3 8
1
II 5
19
6 4
5
5
12
7 15
20
I 21 22
13
11
29
16
17 28 27 14
Individuele objecten
Ensembles
1
Grote hal
1955
13
Tivoli / Brasserie ‘t Zusje
1865
25
Veerstoep
n.b.
2
Gebouw met sheddak
1934
14
Gamersedijk
12e eeuw
26
Directiewoning Meijer
1870
3
Transformatorhuis
1950
15
Havendijk
19e eeuw
27
Noodwoning WOII
n.b.
4
Loods
1960
16
Gebouw Raad van Arbeid
1935
28
Kantoor Busker
2004
5
Nieuwe loodsen
1990
17
Weegbrug landbouwproducten
1929
29
Bedrijfshallen Busker
1960
6
Directiekantoor
1916/1953
18
Veerhuis
1850
7
Dienstwoning
1952
19
Directiewoning van Hattum
1933
8
Kraanbaan/steiger
n.b.
20
Laad- en loskade
19e eeuw
9
Havendijk 2
1990
21
Nieuwe haven
1960
middel
10
Havendijk 4
1990
22
Uiterwaard
n.b.
hoog
11
AH Supermarkt
1960
23
Kribben
1880
12
Electriciteitshuisje
n.b.
24
Peilschaalhuisje
1964
Totaalwaardering (belevingswaarde/waardering intrinsiek/waardering context/informatiewaarde)
I
Terrein van Busker: Wederopbouw, lage cultuurhistorische waarde
II
Scheepswerf: Wederopbouw, hoge cultuurhistorische waarde, enkele vooroorlogse gebouwen (sheddakgebouw + directiekantoor). Ensemble inclusief toegangshek
III
Stadshaven: vanaf 1600 bepalend voor staddsilhouet, functie: 1. stadsverdediging 2. verkeersfunctie: veerstoep N-Z verbinding tot 1933, vluchthaven bij vorst 3. watergebonden bedrijvigheid van 1888-1987
laag
Contour beschermd stadsgezicht
+ IV
Bebouwing Stadshaven: Karakteristieke ijle bebouwing als overgang dichtbebouwde stad en open buitengebied
1984
Samenvatting van cultuurhistorische waardestelling van BBA
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
11
Visie Waal tot Waal - interpretatie
Visie Waal tot Waal - interpretatie
2 VISIE OP BUITENSTAD
≠ 2
Visie Waal tot Waal In 2014 is door de stad een visie opgesteld over de Stadswallen van Zaltbommel. Met betrekking tot Buitenstad zijn een aantal richtlijnen voor toekomstige planvorming opgesteld. 5 De richtlijnen die in het Stedenbouwkundig plan worden overgenomen zijn: - Buitenstad moet wezenlijk anders worden vormgegeven als de binnenstad; - de scheepswerf van Meijer biedt inspiratie voor de vormgeving van de kades in de Buitenstad; - omdat de constructie van de Grote Hal niet geschikt lijkt als woongebouw is het te overwegen om een gebouw van een soortgelijke maat en schaal terug te plaatsen. Dit zou dan een zeer eigentijds woongebouw aan de Waal kunnen worden.
≠ 3
≠ 1
4
≠
≠
2
2
≠
≠
3
3
5
5
6
Voor de kade van de Havendijk wordt in de visie van Waal tot Waal een samengesteld profiel van verschillende paden en trappartijen voorgesteld, met losse woongebouwen dwars op de haven en een ontsluitingsstraat ten westen daarvan. In dit Stedenbouwkundig Plan wordt echter de voorkeur gegeven aan een concentratie van beweging en reuring op een eenduidige, goed vormgegeven kade op de plek van de huidige Havendijk. Commerciële functies, ateliers, kleine gespecialiseerde winkels en met name horeca begeleiden zo een uitdrukkelijk openbaar karakter van de kade.
≠
≠
1
1
4
4
6
6
3 Voor4 de laad-één enpublieke loskade er inreuring de visie Routing: routewordt naar de Waal, aan voor gekozen de waterplein havenhet richting de Steenweg uit te breiden waardoor de Steenweg ≠ 4 Grote Hal: appartementencomplex dat in volume en ervaren, 2 5 als meer doorsnijding van de vesting wordt als aanloop positie refereert aan de Grote Hal veerkade door ied naar de voormalige stadspoort aan de Gamerschestraat. 5 Brasserie ‘t Zusje: scharnierpunt binnenstad6 Buitenstad, Vooralsnog is dit één vanmetdeherontwerp uitwerkingsmogelijkheden indien de nnenstad in samenhang laad- en werf historische 1 rerend aan loskade binnenstad bebouwing van parkeerplaats op de Havendijk opgeheven zou kunnen worden. Vanuit de gewenste openbaarheid van de Stadshaven zou men Legenda: Legenda: zich op deze plek ook een openbare ruimte aan het water 3 tussen Binnen- kade: en Buitenstad kunnen voorstellen.
Om hier ééneen publieke route naar de Waal, reuring aan kade: contrast met kade stadshaven, contrast met kade stadshaven, 4 Routing: 4 Routing: één publieke route naar de Waal, reuring aan 1 Vormgeving 1 Vormgeving het waterplein het waterplein inspirate scheepswerf > groene kade (bestaand) in inspirate scheepswerf > groene kade (bestaand) in afgewogen beslissing over kunnenzienemen heeft de stad in ≠ plaats van versteende kade vante stadshaven, profiel plaats van versteende kade van stadshaven, zie profiel 4 2 5 Grote Hal: appartementencomplex dat in volume en 5 Grote Hal: appartementencomplex dat in volume en 2020 een Scenariostudie Boulevard Buitenstad opgesteld die ter positie refereert aan de Grote Hal positie refereert aan de Grote Hal 2 Vormgeving Uiterwaard: contrast met veerkade door 2 Vormgeving Uiterwaard: contrast met veerkade door vormgeving van ruim groen openbaar gebied vormgeving van ruim groen openbaar gebied besluitvorming aan de Raad zal worden voorgelegd. 5 Brasserie ‘t Zusje: scharnierpunt binnenstadBrasserie ‘t Zusje: scharnierpunt binnenstad-
adshaven, taand) in en, zie profiel
3
Bebouwingstypologie: ‘contrast met binnenstad Zaltbommel’> ensembles (in formaat refererend aan industriële hallen) ipv karakteristieke ijle bebouwing van de stadsrand.
6
Bebouwingstypologie: ‘contrast met binnenstad Buitenstad, in samenhang met herontwerp en 3 laadZaltbommel’> ensembles (in formaat refererend aan loskade industriële hallen) ipv karakteristieke ijle bebouwing van de stadsrand.
1
6
Buitenstad, in samenhang met herontwerp laad- en werf loskade
3
4
2
5 historische binnenstad
1
werf
Visie van Waal tot Waal - interpretatie
12
≠
Visie Waal tot Waal
12 14 13
11
≠ 7 9
P?
≠ 1
6
10 P
2
3 4
8
5 P
havenzijde, uitbreiden waterpartij Beerebolwerk.
BOLWERK-POORT-GRACHT: 1
Bolwerk de Kat: Vergroenen, zelfde materialisering paden als op overige bolwerken (situatie vóór 2000, basalt stenen kade)
2
Entree Stadspoort: versterken stadsentree (ook in relatie tot buitengracht). Ensemble van Tivoli, Raad van Arbeid, Bellevue dragen bij aan poortgedachte. Gebouw van sleutelservice ‘Gamersche Poort’ hoger en voornamer om poorteffect te ondersteunen.
3
Buitengracht: Versterken buitengracht/vesting, door water optisch dichterbij te krijgen: verwijderen P
4
Binnengracht: Terugbrengen (verbreden/verlengen) binnengracht kop Zandstraat
5
Schelpenpaden: Opwaarderen schelpenpaden, padenstructuur verlandschappelijken, evt. stenen beer zichtbaar maken BUITENSTAD:
6
Vormgeving kade: contrast met kade stadshaven, inspiratie scheepswerf. Intact laten kraanbaan?
Bebouwingstypologie: contrast met binnenstad Zaltbommel. Loodrechte positionering, zie Bolwerk de Kat: Vergroenen, zelfde materialisering directiekantoor en Brasserie ‘t Zusje paden als op overige bolwerken (situatie vóór 2000, basalt stenen kade) 8 Herontwikkeling Brasserie ‘t Zusje: icm ontwikkeling Buitenstad 2 Entree Stadspoort: versterken stadsentree (ook in relatie tot buitengracht). Ensemble van Tivoli, Raad van 9 Arbeid, Herontwikkeling Grote (bijv. Bellevue dragen bijHal: aan herbestemming poortgedachte. Gebouw wonen) is lastig, parkeergelegenheid? van sleutelservice ‘Gamersche Poort’ hoger en voornamer om poorteffect te ondersteunen. 10 Parkeerterrein Haven: verdwijnt, tbv continuïteit van de vesting. Parkeerterrein Beersteeg functioneert. Nieuw parkeerterrein bij Bossche Poort (zuid) is voor sociaal culturele voorzieningen in het 7
zuidoosten van de binnenstad. Buitengracht: Versterken buitengracht/vesting, door WAALFRONT: water optisch dichterbij te krjigen: verwijderen P havenzijde, uitbreiden waterpartij Beerebolwerk. 11 4 Wandelkade: doortrekken naar Waalkade Binnengracht: Terugbrengen (verbreden/verlengen) Leugenbank:kop op Zandstraat plateau plaatsen/uitzichtspunt 12 binnengracht 3
Haven: Karakter veerhaven behouden 5 Schelpenpaden: 13 Opwaarderen schelpenpaden,
padenstructuur verlandschappelijken, evt. stenen beer
Plein voor de Verdraagzaamheid: herinrichten (andere 14 zichtbaar maken klinkers, meer groen, terras bij Sociëteit vergroten)
Visie van Waal tot Waal - inventarisatie
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
13
2 VISIE OP BUITENSTAD
De scheepswerf TOEN
14
De scheepswerf NU
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
15
2 VISIE OP BUITENSTAD Doelgroepen en woonsfeer De ligging nabij de Stad en aan de Waal maakt Buitenstad bijzonder aantrekkelijk als woongebied. Het scheepsbouwverleden, nog steeds voelbaar op de Werf, geven het gebied bovendien een sterke eigen identiteit. Deze kwaliteiten trekken specifieke doelgroepen aan. Doelgroepen zijn jonge gezinnen en doorstromers uit de stad en uit de regio’s van Den Bosch en Utrecht. Of vitale senioren die graag stads willen wonen, met alle voorzieningen die daarbij horen, maar niet gediend zijn van grootstedelijke drukte. Als dit als vertrekpunt wordt genomen moet een maximaal wooncomfort en ruimtelijk gevoel worden geboden, géén anonimiteit maar een sterke betrokkenheid van de woningen op elkaar, dus duidelijke entrees en interacties tussen gebouwen. Vitale senioren die hun grondgebonden woning verruilen voor een eenlaagse woning, midden in het hart van de stad, alle voorzieningen nabij. Vinden een moderne woning mooi, maar willen ook het verhaal zien. Willen niet anoniem wonen, maar op een ongedwongen manier in een echte buurt. Doorstromers/gezinnen uit de regio (Den Bosch, Utrecht) die voor hetzelfde woonbudget hier meer woning krijgen in bovendien een unieke historische context. Zijn stedelijk georiënteerd en hechten aan voorzieningen nabij. Ruimte, groen en bereikbaarheid zijn voor hen van belang.
In hun drukke leven vinden ze het fijn met gelijkgestemden te wonen, maar tegelijkertijd willen ze hun eigen gang kunnen gaan. Jonge gezinnen op zoek naar een geschikt en ruim familiehuis voorzien van alle comfort waar je je kinderen kunt laten opgroeien. Op zoek naar een betaalbare, ruime woning met tuin. Vinden een uitdrukkelijke woonsfeer leuk, zoeken een geborgen en veilige omgeving.
16
WOONCOMFORT, ruimtelijk gevoel - menselijke schaal
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
17
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN
18
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
19
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Buitenruimte als drager De buitenruimte vormt de drager van de Buitenstad. Het unieke schaalcontrast tussen stad en rivier wordt beleefbaar gemaakt in een aantrekkelijke afwisseling van schaalniveaus en sferen. De buitenruimte kent plekken die aansluiten bij de schaal van de rivier, vanwaar de landschappelijke weidsheid kan worden ervaren, om vervolgens via tussenruimten over te gaan in stedelijke, geborgen plekken omsloten door bebouwing, of juist in bedrijvige kades. Verrassende doorkijkjes brengen de rivier tegelijk tot in het hart van het gebied. De ruimtelijke contrasten worden versterkt door de integrale uitwerking van de buitenruimte die de verschillen leesbaar maakt en tevens de eenheid van het ensemble waarborgt. Zo ontstaat een samenhangend geheel van karaktervolle plekken, als basis voor een diversiteit van woonsferen. Doordat Buitenstad een buitendijkse ontwikkeling is de nodige aandacht besteed aan waterveiligheid. Concreet betekent dit dat de hoofdontsluiting van de meeste woningen op +8.50m NAP dienen te liggen. Voor een groot deel van het plangebied wordt hiervoor het maaiveld opgetild. Op deze sokkel komt de nieuwe bebouwing te staan.
Ensemble Net zoals de binnenstad een duidelijk herkenbare eenheid vormt binnen het geheel van Zaltbommel wil Buitenstad zich manifesteren als een samenhangende ruimtelijke eenheid die recht doet aan zijn bijzondere locatie en historie. Eenheid betekent in dit kader zeker geen eenvormigheid, het betekent dat alle bebouwing vanuit een gelijke inspiratie wordt ontworpen, als een rijk en veelvormig ‘ensemble’. Ook de inrichting van de openbare ruimte speelt hierin een belangrijke rol, als letterlijke én figuurlijke drager van het ensemble. Zoals in de visie op pagina 8 is geformuleerd verwijst dit ensemble naar het karakter van de Werf, in contrast met het historische ensemble van binnenstad en Stadswallen. Werfblokken De als eenheid ontworpen buitenruimte is de drager voor een ensemble van bouwblokken, de Werfblokken. Het kloeke karakter van de blokken vertaalt zich, naast een heldere definitie van de stedelijke, openbare ruimte, in een compacte opzet en een duidelijk onderscheid tussen openbaar en privé.
Zowel in hun volumes als in hun architectonische uitwerking verwijzen de Werfblokken op een eigentijdse wijze naar het scheepswerfverleden van de locatie. Geïnspireerd op de historische werfbebouwing zijn de blokken herkenbaar als zelfstandige eenheden die zich desalniettemin voegen binnen het ensemble van de ‘werf’. Binnen deze hoofdopzet kennen de Werfblokken qua verschijningsvorm een grote verscheidenheid, waarbij echter steeds het scheepswerfverleden de gemeenschappelijke inspiratiebron c.q. het architectonisch motief is. De Werfblokken doen mee in het spel van schaalcontrasten dat de Buitenstad kenmerkt. Zo keert bijvoorbeeld het volume van de grote hal terug als eigentijds woongebouw op de rand van stad en rivier. De bestaande hal is in architectuurhistorisch niet van grote betekenis, maar is de omvang en ligging wel een belangrijk landmark aan de Waal en vormt daarmee een ankerpunt voor de nieuwe bebouwing van de Buitenstad. De werfblokken tonen zich als kloeke volumes op de sokkel, maar door het verspringen van rooilijnen, hoogteverschillen, detaillering en een grote mate van differentiatie in verschillende buitenruimten wordt tegelijk een menselijke schaal herkenbaar en een gemoedelijkheid die eigen is aan de lokale cultuur. Sokkel Dat de locatie buitendijks is moet ervaarbaar blijven.
Er is gezocht naar een evenwicht tussen die beleving van buitendijks wonen en waterveiligheid. Daarom is er voor gekozen de woningen te ontsluiten op een peil van +8,50 m NAP; het peil van de sokkel waarop alle werfblokken staan. Dat peil ligt ongeveer anderhalve meter hoger dan het huidige maaiveld. Eens in de 250 jaar zou de waterstand in de Waal dat peil kunnen bereiken. T10.000: +9,44 m NAP T250:
+8,49 m NAP
T10:
+5,40 m NAP
NW:
+1,50 m NAP
herhaaltijden waterstanden 1/10, 1/250 en 1/10.000 jaren vanaf zichtjaar 2070
20
Zelfstandige eenheden binnen het ensemble
Drie bouwblokken, één herkenbare identiteit
Buitenruimte als drager van uiteenlopende architecturen
Kade met maritieme kenmerken
Hoge en lage kade
Ensemble van werfblokken op een gemeenschappelijke sokkel
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
21
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Historische gelaagdheid De nieuwe ontwikkeling voegt een nieuwe laag toe aan de geschiedenis waarbij het voorgaande niet wordt uitgewist. Buitenstad onderscheidt zich juist door, en ontleent haar identiteit aan, de geschiedenis en de gebouwen en objecten die nog aanwezig zijn uit verschillende tijdsperiodes. De meeste bouwwerken die in aanmerking komen voor behoud stammen uit de Wederopbouwperiode toen de werf tot grote bloei kwam, zoals het kantoor en de kraanbaan. Voor het directiekantoor geldt dat de vooroorlogse begane grondverdieping in de jaren 50 is opgetopt met een nieuwe verdieping. De timmerwerkplaats naast de grote hal is nog een vooroorlogse constructie en zal als horecafunctie een prominente plek krijgen in het stedenbouwkundig plan. Behouden kan hierbij ook betekenen dat vorm, volume, uitstraling, en karakteristieke gebouwdelen worden teruggebracht, maar niet letterlijk het huidige gebouw zal terugkeren. Inventarisatie van cultuurhistorische onderdelen De afbeelding op de volgende pagina laat zien hoe historische materialen en bouwdelen een plek kunnen krijgen in Buitenstad. Naast bijvoorbeeld de stelconplaten keren ook de stalen spanten van de loods (indien geschikt o.b.v. bouwtechnische waardering) terug in het nieuwe bouwvolume zelf, in een nieuw gebouw, en/of als object in de buitenruimte.
De legenda is op te vatten als een opsomming van de verschillende wijzen waarop materialen en bouwdelen zijn opgenomen in het plan. Het is een niet-uitputtende lijst; er zijn immers in de nog in gebruik zijnde gebouwen en in de buitenruimte waarschijnlijk nog tal van elementen aanwezig die getoetst kunnen worden op herbruikbaarheid zoals spanten, bordestrappen, interieurdetails, containers, kraanrails, bolders, enzovoorts. Zodra de locatie en gebouwen beschikbaar komen zal een inventarisatie worden gemaakt van de kwaliteit en de herbruikbaarheid van andere bestaande materialen en karakteristieke gebouwdelen. De initiatiefnemer is zich terdege bewust van de toegevoegde waarde van deze elementen, enerzijds vanuit cultuurhistorisch perspectief, anderzijds vanuit de te verwachten meerwaarde die ze kunnen hebben in de beleving van Buitenstad voor de nieuwe bewoners en de inwoners van Zaltbommel. Vanuit deze inventarisatie kunnen her te gebruiken materialen voor gebouwen en buitenruimte toebedeeld worden aan de verschillende opeenvolgende bouwfasen van gebouwen en openbare ruimte. Oud en nieuw vormen zo samen een boeiend ensemble.
22
Spanten in werfhal
Kraanbaan
Timmerwerkplaats en contour werfhal
Timmerwerkplaats binnen
Directiekantoor
Hergebruik materialen
6 2 9
7 8
10
1 12
7
11
13
Legenda
1 Behouden structuur en schaal scheepswerf-ensemble 2 Volume wer�al als wooncomplex 3 Kraanbaan / betonnen steiger wordt onderdeel wandelroute 4 Scheepshelling als aanleiding voor ontwerp publieke ruimte (park/speelvoorziening) 5 Brasserie ‘t Zusje als scharnierpunt tussen Buitenstad en Binnenstad 6 Integreren betonnen plein in openbare ruimte
8
3
4
5
7 Onderzoek naar hergebruik bouwelementen en construc�es, bijvoorbeeld spanten van grote hal 8 Hergebruik bestaande materialen (zoals stelconplaten) in openbare ruimte 9 Architectonische referen�e �mmerwerkplaats 10 Referen�e aan werfarchitectuur 11 Herstel contour machinefabriek 12 Behoud waardevolle karakteris�ek direc�ekantoor (handhaven of herbouwen)
13 Handhaven weegbrug
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
23
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Thuiskomen op de werf Alle bewoners van Buitenstad komen thuis via de oorspronkelijke kades langs de stadshaven en de werkhaven. Te voet, met de auto, of met de fiets. Daarmee worden ze constant herinnerd aan de unieke plek aan het water die ze mogen bewonen. Oók als je toevallig niet direct aan het water woont. Contact met havens en rivier Want Buitenstad is meer dan een ‘gouden’ randje aan het water. Via de straten die dwars op het water staan worden alle woningen betrokken op de kwaliteiten van de havens, de Waal en de oude vestingstad. Geborgen plekken Natuurlijk is het fijn om af en toe uit te waaien op de kades of in de uiterwaarde. Maar een goede woonomgeving heeft ook meer geborgen plekken nodig, in de luwte van de bebouwing zelf. Door de verspringende nevenschikking van de verschillende bouwblokken ontstaan rustigere en intiemere buitenruimtes op een kleinere schaal. Silhouet van de Werf De basishoogte van de bouwblokken is een gevarieerde bouwhoogte tussen 1 en 4 bouwlagen. De goot- en nokhoogten die daarmee ontstaan komen globaal overeen met bouwhoogtes in de vestingstad. Accenten in de hoogte versterken het gedifferentieerde silhouet van de Werf en de contrasten onderling. In samenhang met het bestaande directiekantoor wordt een 5de laag geïntroduceerd.
Het voormalige directiekantoor wordt daarmee geaccentueerd in het gevelbeeld van de Havendijk. Op het landhoofd komt een accent met 5 bouwlagen, ingebed in een omgeving met lagere bebouwing. De verste hoek van het plan, gezien vanuit de binnenstad, op de hoek van Werkhaven en Waal, wordt gemarkeerd een kloeke ‘Kadetoren’ in 8 lagen. Centraal op de werf keert (indien herbruikbaar) een deel van de stalen constructie van de voormalige loods terug als accent en historische referentie.
24
Thuiskomen op de werf
Contact met havens en rivier
Geborgen plekken
Accenten
BEBOUWINGSHOOGTES
5
2-3
1,5 5
8
5 2-4
Legenda
bebouwing aan dubbele kraanbaan - max. 1,5 lagen bebouwing - tussen 2 - 3 lagen (blok-)bebouwing - tussen 2 - 4 lagen �ergebruik stalen construc�e accentbebouwing - max. 5 lagen accentbebouwing - max. 6 lagen accentbebouwing - max. 8 lagen SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
25
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Stadshaven en Stadswallen De Stadshaven en de Stadswallen zijn in samenhang onderdeel van de Vesting van Zaltbommel. Tussen de Buitenstad en de historische stad heeft het zijn ruimtelijke en functionele structuur en continuïteit. De Vesting moet de binnenstad als een gekoesterde oude jas passen. De uitvoeringsscope van de Stadswallen valt grotendeels buiten dit stedenbouwkundig plan, maar de ontwikkeling van Buitenstad kan wel bijdragen aan een coherent wensbeeld zoals geformuleerd in de Visie van Waal tot Waal. De padenstructuur in de Stadswallen haakt aan weerszijden van de Boulevard Buitenstad aan op wandelroutes langs de Stadshaven: via de Havendijk en de Kraanbaan naar het uiterwaardeplantsoen op kop van de Landtong en via de ‘Gamerschepoort’ naar Bolwerk de Kat. Boulevard Buitenstad functioneert hierbij niet alleen als scharnier tussen de binnenstad en Buitenstad, maar is ook een recreatieve schakel tussen Stadswallen en Stadshaven. Het contrast tussen de historische stad en Buitenstad komt aan weerzijden van de Stadshaven tot uitdrukking in de groenstructuur. Op Bolwerk de Kat volgt een strakke enkele rij bomen de contouren van de verdedigingswerken. Dit zou versterkt kunnen worden door deze laanbeplanting te verdubbelen.
Op de werf wordt hier in plaats van strakke bomenrijen een ‘strooisel’ van verschillende boomsoorten tegenover gesteld, hetgeen een informeler beeld oplevert.
Bolwerk de Kat
Gamerschepoort
Buitengracht
Laanbeplanting Beerebolwerk
Rondom de Stadshaven zijn, naast de Boulevard Buitenstad, nog twee pleinruimten gepland die nadrukkelijk openbaar zijn: het terrassenplein op de hoek van de Havendijk en de Kraanbaan en een uitzichtpunt op kop van de Landtong als vooruitgeschoven post tussen haven en rivier, tussen de Vesting en Buitenstad.
26
Boulevard Buitenstad
wUrck 27
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Programma en Voorzieningen De gedifferentieerde opzet van het plan maakt een grote rijkdom aan woningtypologieën en sfeerreferenties mogelijk. Er worden ongeveer 300 woningen gerealiseerd, waarvan bijna de helft bestaat uit appartementen. Per locatie zijn er aanleidingen voor verbijzonderingen. Dat kan de positie aan het water zijn, de combinatie met werkfuncties, of de wijze waarop de buitenruimte is vormgegeven als (dek)tuin, (dak)terras, loggia of extra brede stoep. Ook het hoogteverschil tussen de lage kades en de sokkel kan de woning verbijzonderen (extra hoge verdiepingen en/of splitlevels). Deze variatie wordt op het kaartbeeld hiernaast verbeeld als potentieel ontwerpthema per blok, of zelfs per onderdeel van een blok. De niet-woonfuncties liggen grotendeels aan de Havendijk. Dat is de plek die meest gerelateerd is aan de binnenstad en waar je de meeste reuring verwacht. Aan een zijde ligt de huidige brasserie in een monumentaal pand. Aan de andere zijde, tussen Haven en Waal, komt een nieuwe horecafunctie. Dat kan één nieuw café-restaurant zijn, maar bijvoorbeeld ook een ‘foodcourt’; een combinatie van verschillende kleine exploitanten onder één dak. Onder alle woningen langs de Havendijk kunnen bijzondere functies zoals een kantoor, atelier of galerie worden ondergebracht, steeds in combinatie met het woonprogramma zelf.
Als uitzondering op de regel liggen de entrees van deze functies niet op de sokkel maar op het niveau van de Havendijk. Voor fietsers en voetgangers is de Havendijk ook een route naar de supermarkten en een nieuwe winkelvoorziening in de plint van het poortgebouw. Langs de kraanbaan liggen enkele grotere woonwerkunits die vandaaruit voor publiek ook bereikbaar zijn, en een buitenterras voor de horeca. Op kleinere schaal kunnen diverse woon-werkfuncties ook worden gerealiseerd op met name de hoeken van de bouwblokken op de sokkel. Ten westen van de supermarkt wordt een nieuw pand ontwikkeld als bijzondere kantoorvilla, of als een gemeenschappelijke klusruimte voor bewoners van Buitenstad.
Legenda
28
Woon-werk units Buurtwerkplaats / kantoorvilla Winkelstructuur binnenstad Commercieel Horeca
Fasering Het is de verwachting dat het realiseren van het vastgoed zal starten vanaf de noordwest hoek van Buitenstad en dat er vanuit daar richting de oude binnenstad toe gewerkt zal worden. De fasering is echter sterk afhankelijk van verschillende invloeden zoals nutsaansluitingen, technische uitgangspunten zoals o.a. zettingen van de ondergrond, afstemming met de huidige gebruikers van Buitenstad en veilige ontsluitingen met bij voorkeur gescheiden verkeersstromen voor bouw en bewoners. Afhankelijk van deze randvoorwaarden zal vanaf de start van
Legenda
Woon-werk units Buurtwerkplaats / kantoorvilla Winkelstructuur binnenstad Commercieel Horeca
de ontwikkeling onderzocht worden welke mogelijkheden er zijn voor routes om openbaar te kunnen worden. Ook wordt onderzocht of tijdelijk gebruik van bijvoorbeeld de hal (theater, kunst, muziek, sport, markt, etc.) en/of de timmerwerkplaats (horeca) mogelijk is. Gedurende de realisatie zal regelmatig afstemming plaatsvinden tussen de ontwikkelaar en de gemeente om de fasering in goede banen te leiden.
kadetoren halwonen
kadewonen
pakhuis lo�s waalzicht woonwerk pa�o’s
dijkwonen pleinwonen parkwonen
poortgebouw
havenwonen
kantoorlo�s steegwonen
Impressie woningvariatie
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
29
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Openbare routes Stadshaven De oude Stadshaven grenst aan alle zijden aan openbare kades. De kades zijn op te vatten als een continue promenade op de grens van stad en water. De gemeente Zaltbommel wil deze promenade nóg meer cachet geven door te zoeken naar een andere invulling voor het parkeerterrein van de Havendijk. De bestaande lage kade onder de kraanbaan en in het talud van de Havendijk vormt een alternatieve wandelroute van de Havendijk naar de kop van de landtong. Aan het einde van de kraanbaan zorgt de oorspronkelijke scheepshelling, als groen hellend plein opnieuw teruggebracht, voor een koppeling met het overwegend groene ‘uiterwaardepark’ op kop van de landtong, met uitzicht over Waal, haven en vestingwerken en stadssilhouet: een uitnodigende plek voor álle stadsbewoners.
Trappartij
Bolwerk de Kat
Plein op de sokkel
Relatie met het water
Groene helling
Uiterwaarden
In het verlengde van de Havendijk kan je als voetganger, via het overdekte plein op kop van de hal, de uiterwaarde inwandelen. Sokkel De Sokkel heeft naast functie voor waterveiligheid, ook een grote betekenis voor de beleving en identiteit van de buitenruimte. Een zorgvuldige uitwerking van de muren, trappartijen en hellingbanen geeft de locatie karakter en maakt Buitenstad herkenbaar. Door de afwisselende positionering (verspringing van rooilijn) van de blokken op de Sokkel ontstaat een interessante, gedifferentieerde buitenruimte met verrassende doorzichten. Mede daarom vormt het voor voetgangers een aangename route tussen de twee havens. Werkhaven Aan de westzijde van het plangebied sluiten de struinpaden in de uiterwaarde aan op de kade langs de Werkhaven. In de toekomst kan deze route eventueel worden doorgetrokken via het projectgebied van de ‘Busker-locatie’.
30
Legenda
Stadshavenroute alterna�efe route aan het water speelhelling Stadswallenroute uiterwaardenroute met struinpad
voetpad op de dijk opge�ld maaiveld Werfroute pleinen aan de Waal pleinen op de sokkel / spelen
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
31
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Kades De kades van de Werkhaven en de Stadshaven hebben ieder een ander karakter. De Havendijk kent meer reuring en is duidelijk onderdeel van de binnenstad. De aangrenzende panden staan direct op het maaiveld en hebben op de begane grond een publieke uitstraling. Horeca en terrassen maken er een gezellige plek van, maar op een bescheiden schaal en aanvullend op wat er in de binnenstad al te vinden is. De kade langs de Werkhaven wordt een stuk rustiger en groener. De woningen staan daar op de sokkel en grenzen met een brede stoep aan de kade. Het talud langs het water is en blijft groen. Doordat een van de blokken over de strook met publiek parkeren heen schuift ontstaat een speelse, verspringende rooilijn. Op de kop van de Werkhaven, ligt een openbaar kadeplein waar men lekker kan uitwaaien. Met een monumentaal uitzicht, op de ondergaande zon die in de Waal ‘zakt’ stroomafwaarts; of op de majestueuze Martinus Nijhofbrug stroomopwaarts.
32
Bootjes kijken aan de werkhavenkade
Groen en rust
Reuring in de stadshaven
Stenen kade
KANT W
Isometrie werkhaven
Profiel werkhaven
Isometrie stadshaven
Profiel stadshaven
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
33
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Ontsluiting Een belangrijke kwalitatieve toevoeging is mogelijk geworden door een gezamenlijke studie van gemeente Zaltbommel, Hoge Dennen en Waalbommel: de middenontsluiting voor het parkeerterrein van de winkels. Hierdoor kan de Havendijk autoluw worden gemaakt en de prioriteit worden gelegd bij het langzaam verkeer. Bovendien wordt de Stadshaven intiemer door de realisatie van kadewoningen ter plaatse van het huidige tankstation. Het wordt zo een aantrekkelijke promenade die aansluit op de Gamerschestraat, Bolwerk de Kat en de Molendijk. Door het uitrijden van het laad- en losverkeer van de supermarkten af te wikkelen via de nieuwe middenontsluiting is een ingrijpende wijziging van het kruispunt SteenwegGamerschedijk niet meer noodzakelijk. Op de Gamerschedijk wordt de grens van de bebouwde kom naar het westen verlegd, zodat deze logischer ligt ‘aan de rand’ van het stedelijk gebied. Bovendien zorgt een herprofilering van de dijk tussen de nieuwe grens en de Steenweg voor een veilige ontsluiting voor fietsers en voetgangers van en naar Buitenstad. Via de twee kades kunnen bewoners hun woning bereiken. Deze kades worden ingericht als 30km-zone. Tussen de kades ligt de verhoogde sokkel: deze wordt ingericht als woonerf, er mag slechts stapvoets worden gereden met de auto.
Parkeren Iedere woning heeft minimaal één parkeerplaats op eigen terrein, buiten het zicht vanuit de openbare ruimte. Vanwege de ligging direct naast de binnenstad (waar een parkeernorm van 1,5 parkeerplaats per woning geldt) is een compact-stedelijke parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning aangehouden (inclusief bezoekersparkeren). De nieuwe bewoners van Buitenstad kiezen immers bewust voor een compact woonmilieu op loopafstand van de voorzieningen van de binnenstad, hetgeen een lagere parkeernorm dan 2 parkeerplaatsen per woning legitimeert. In totaal zijn 377 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd., Verspreid over het plangebied worden 166 parkeerplaatsen in kleine clusters in de openbare ruimte ondergebracht. Voor het boodschappencluster worden circa 270 parkeerplaatsen als onafhankelijke parkeervoorziening gerealiseerd. Een uitgebreide parkeerbalans voor zowel eigen terrein als openbare ruimte, alsmede de gehanteerde uitgangspunten is opgenomen in de bijlage op pagina 96.
34
30 km wegen lang de kades
Woonerf-regime op de sokkel
(AUTO-)ONTSLUITING
P
Legenda
inrich�ng als woonerf inrich�ng als 30km-gebied rou�ng bewoners Buitenstad rou�ng bezoekers Buitenstad rou�ng bezoekers / parkeren supermarkten rou�ng bevoorrading supermarkten fiestverbinding nieuwe grens bebouwde kom SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
35
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Waterveiligheid bij +8.50 m NAP De buitendijkse ligging van Buitenstad maakt het wonen daar heel bijzonder. Waterveiligheid staat voorop, daarnaast willen we de buitendijkse situatie beleefbaar houden. Daarom wordt onderscheid gemaakt tussen de oorspronkelijke maaiveldhoogte ter plaatse van de 2 kades (circa +6.70m tot +7.00m NAP), en een nieuw verhoogd maaiveld als entreeniveau van de woningen: de sokkel (+8.50m NAP). Gemiddeld eens in de 250 jaar (zichtjaar 2070) zal het waterpeil het niveau van de sokkel bereiken. In het ontwerpen van de woningen, met name bij de entreesituaties, moet daar rekening mee worden gehouden. Op de lage kades wordt uiteraard vaker hoogwater verwacht. Aan de Havendijk ligt de entree van de beganegrond van de atelierwoningen op dat lage niveau. Hier moet dus extra aandacht besteed worden aan maatregelen in geval van hoogwater.
PARKEREN BIJ HOOGWATERSITUATIE Noodmaatregel aan de entree
Het plan is zo ingericht dat er vanaf iedere woning een ‘droge route’ naar de Gamerschedijk mogelijk is en dat hulpdiensten overal kunnen komen. Bovendien is rekening gehouden met een tijdelijke situatie waarin alle laag gelegen parkeerplaatsen in de openbare ruimte een vervangende parkeerplaats hebben op het niveau van de sokkel. Op een aantal plaatsen worden middels schotten parkeergarages en de parkeerplaats afgesloten van hoog water.
Voorbeeld tijdelijke waterkering, d.m.v. hefschuif
15 pp
19 pp
10 pp 22 pp
22 pp 27 pp
+6,70 - +7,00 m NAP
21 pp
+8,50 m NAP
Legenda
Peilen van kade en sokkel
36
scho�en t.b.v. afsluiten parkeergarage scho�en t.b.v. afsluiten binnenterrein openbaar parkeren op niveau ca. +7.00 NAP -> 68 pp rou�ng naar verhoogd maaiveld noodparkeren op niveau +8.50 NAP -> 68 pp rou�ng bij hoogwater
WATERVEILIGHEID
+ 8.50
Legenda
niveau +8.50 NAP waterveilig 1/250 jaar in 2070 Gamersche Dijk keermuur en coupures vluchtroute per auto / te voet SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
37
3 STEDENBOUWKUNDIG PLAN Duurzaamheid en Leefkwaliteit In Buitenstad staat leefkwaliteit centraal. Onderwerpen als sfeer, beleving, circulariteit, biodiversiteit, sociale contacten, veiligheid, gezondheid, welzijn en duurzaamheid zijn hier een belangrijk onderdeel van. Op moment dat deze in balans zijn, ontstaat er een prettige leefomgeving waar mensen gezond en gelukkig leven, voor nu én in de toekomst. Voor de planvorming van Buitenstad zijn onderzoeken op het gebied van klimaatadaptatie, wind, hittestress, stikstof en water uitgevoerd. De uitkomsten van deze onderzoeken zijn verwerkt in de planvorming. De hoogwaterveiligheid is aangetoond op basis van de rekenmethode van Rijkswaterstaat. Met deze uitgangspunten is er blijvend aandacht voor het klimaat adaptieve vermogen van Buitenstad en, misschien wel belangrijker, voor bewustwording van klimaatverandering bij bewoners en bezoekers van Buitenstad. Energievoorziening op verschillende niveaus Buitenstad wordt volledig gasloos. Om hier de meest duurzame invulling aan te geven is er een energiescan uitgevoerd. Deze energiescan en de analyse van de installatiesystemen wijst uit dat een warmtepompsysteem met een bodem- en WKO systeem energetisch het beste naar voren komt. Bijkomend voordeel is dat hiermee eveneens koeling in de woningen mogelijk is, wat een pré is als je kijkt naar de warme zomers van de afgelopen jaren.
De grondgebonden woningen hebben een individueel karakter. Vanuit ervaringen blijkt dat bewoners, voor de levering van energie, graag onafhankelijk willen zijn. Een individuele warmtepomp met een eigen bodembron past hier goed bij. De appartementen hebben een meer collectief karakter en worden verenigd in een Vereniging van Eigenaren. Dit maakt een WKO systeem met individuele of collectieve warmtepompen haalbaar. Het ligt voor de hand om met ESCO partijen te
38
onderzoeken welk warmtepompsysteem energetisch het beste passen bij Buitenstad. Hierbij wordt het TEO systeem, Thermische Energie uit Oppervlakte water waarvoor het water van de Waal wordt gebruikt, meegenomen voor de regeneratie van de WKO. Waalbommel, de gemeente en de ESCO partij onderzoeken gezamenlijk nader in hoeverre dergelijke duurzame systemen inpasbaar zijn in Buitenstad Zaltbommel. Ook wordt de wijk voorzien van diverse oplaadpunten voor elektrische auto’s. En uiteraard spreekt het voor zich dat er optimaal gebruik wordt gemaakt van zonnepanelen. Hergebruik van materialen Van de te slopen onderdelen, zowel terreinverharding als de opstallen, van het huidige bedrijfscomplex wordt onderzocht of materialen in aanmerking komen voor hergebruik. Van de te slopen gebouwdelen wordt per gebouw een inventarisatie opgesteld waarin een beeld wordt verkregen welke materialen kunnen worden hergebruikt. De basis voor hergebruik zal de kwaliteit van de materialen zijn; hoe lang gaan ze nog mee en op welke wijze zijn ze in het plan Buitenstad inpasbaar. Een duidelijk keuze die in de opstelling van het Stedenbouwkundig Ontwerp naar voren komt is het hergebruik van de op het terrein aanwezige stelconplaten om de sfeer van het werf thema te verduidelijken.
Materialenpaspoort zorgt voor inzicht Niet alleen voor de bestaande bouw wordt onderzocht wat aan materialen kan worden hergebruikt. Ook bij nieuwbouw wordt gekeken naar de toekomst. Om het hergebruik van materialen in de toekomst te stimuleren is ervoor gekozen dat voor ieder nieuw gebouw een materialenpaspoort wordt opgesteld door Madaster Hierbij wordt eveneens de milieubelasting per gebouw inzichtelijk gemaakt. Dit gebeurt middels een berekening volgens de MPG methode.
Biodiversiteit de basis voor nieuwe groene verbindingen In de huidige situatie is het terrein veelal verhard. Zo’n 95%. Bij de ontwikkeling van Buitenstad naar een woongebied is het van belang om veel groen toe te voegen in de vorm van vaste beplanting en bomen. In Buitenstad wordt gewerkt met een grote variëteit aan plantsoorten, hetgeen bevorderlijk is voor de biodiversiteit, maar niet te vergeten ook voor de belevingskwaliteit. De inheemse ruigte van de uiterwaarde wordt doorgezet in het park op de landtong en tot op het plein ten zuiden van blok C, waardoor dit heerlijke verblijfsplaatsen zijn. De plantsoorten die hier gebruik worden, krijgen op die nieuwe plekken een stabieler habitat doordat er een ander beheer op kan worden toegepast. Op de kades en de sokkel komt een grote hoeveelheid nieuwe bomen. Dit nieuwe groene areaal legt een verbinding tussen uiterwaarde, kades, Gamerschedijk en natuurlijk de stadswallen. De bomen staan veelal in grote plantvakken, van zo’n 6 tot 20 m2, versterkt door sierheesters. In de groenkaart hebben zijn een aantal kopgevels aangewezen waar kansen aanwezig zijn voor begroeiing met klimplanten. Teruggave hemelwater Om goede groeicondities voor de vegetatie te borgen wordt gebruik gemaakt van de afkoppeling van het hemelwater van straten en daken. Het grootste deel infiltreert via de elementenverharding rechtstreeks in de ondergrond.
Het water dat in kolken terecht komt infiltreert via een lek hemelwaterriool in de bodem. Het doel is dat er enkel bij zware piekbuien overtollig hemelwater op het oppervlaktewater wordt gestort. Op alle andere momenten wordt het vastgehouden in de bodem. Bij het bouwen van de woningen wordt ruimte geboden aan gebouwenbewoners zoals stadsgebonden vogels en vleermuizen. Tussen de achtererfgrenzen en parkeerkoffers worden groene erfafscheidingen toegepast. De bewoners hebben bovendien de mogelijkheid aan de straatzijde de Delftse stoepen naar eigen wens te vergroenen met planten- en bloembakken, waardoor het straatbeeld een eigen sfeervolle uitstraling krijgt.
(Half-) open verharding
Hergebruik materialen
Dierenhotel XXL
Nieuwe mobiliteit
Voorzieningen voor stadsvogels
Slimme installatiesystemen
Groene daken en /of zonnepanelen
Natuurinclusief bouwen
SPBKP BUITENSTAD ZALTBOMMEL
39
4 OPENBARE RUIMTE Introductie Buitenstad wordt niet alleen een fantastische plek voor de nieuwe bewoners, maar zeker ook voor álle inwoners van Zaltbommel. Wat is er mooier dan dat een bedrijfsterrein, om begrijpelijke redenen meer dan een eeuw lang afgesloten was voor publiek, nu teruggeven wordt aan de stad? De Stadshaven wordt als centraal ‘waterplein’ het gemeenschappelijke midden van de oude en nieuwe stad. De Stadswallen krijgen een ruimtelijke en functionele continuïteit tot en met een nieuw plantsoen op de Landtong met een panoramisch uitzicht op het silhouet van de binnenstad met de vestingwerken en de toren van de St. Maartenskerk, de Stadshaven, de nieuwe Buitenstad, de uiterwaarde, de Waal met Haaften en Tuil aan de overkant en de Martinus Nijhoffbrug. Van daaruit ontsluit zich ook de uiterwaarde die er altijd al was, maar nooit toegankelijk. Hetzelfde geldt voor de Werkhaven, die voor het eerst in zijn bestaan beleefbaar wordt vanaf de oostelijke oever...
strakke laanbeplanting levert dit relatief dicht groen beeld op terwijl de verharding van het werfterrein wel door loopt ‘van gevel naar gevel’. De hoeveelheid groen binnen de plangrenzen van Buitenstad is getoetst aan het gemeentelijk beleid met betrekking tot groennormering en voldoet aan de uitgangspunten.
Werfkarakter Net zoals voor de beeldkwaliteit van de woningen is de ‘Werf’ ook het belangrijkste referentiekader voor de beleving van de buitenruimte. Ruig aan de randen, bij de kades van Werkhaven en Stadshaven, en natuurlijk ook in de uiterwaarde tussen de woningen en de Waal; en juist geborgen en beschut op de sokkel.
Adaptief Vanuit duurzaamheidsperspectief speelt klimaatadaptatie voor de buitenruimte wellicht de belangrijkste rol. Het gaat daarbij om het kunnen omgaan met hittestress enerzijds en de wijze waarop met piekbuien en perioden van droogte wordt omgegaan anderzijds. Omdat Buitenstad gezegend is met een positie langs de rivier en tussen twee havens is ongewenste hitte niet het grootste probleem. Toch is er een inspanning gedaan om de verharde oppervlakten te compenseren met voldoende schaduwvorming door bomen en gebouwen. Met betrekking tot de waterhuishouding is de inzet het hemelwater van daken en verharde oppervlakten volledig af te koppelen van de riolering en vertraagd af te voeren naar het oppervlaktewater.
Historische materialen De buitenruimte wordt dus letterlijk en figuurlijk gelaagd: de lage kades aan weerszijden van Buitenstad krijgen hun oorspronkelijke stoere karakter terug door hergebruik van bestaand bestratingsmateriaal, aangevuld met nieuwe, robuuste, havengerelateerde materialen en inrichtingselementen. De sokkel wordt in een nieuwe klinkerverharding uitgevoerd, in een warme roodbruine kleur, in samenhang met de nieuwe bouwblokken. De detaillering is daar kleinschaliger, meer aansluitend op de schaal van mens en woning, maar je blijft het idee houden dat de werf als het ware bewoonbaar is gemaakt. Beplanting Groen speelt een belangrijke rol in de beleving van de openbare ruimte. Juist omdat op de sokkel is gekozen voor het concept ‘blokken op een werfterrein’ en er om die reden geen voortuinen zijn, wordt de beleving van groen in de buitenruimte extra belangrijk. Daarom is gekozen voor een schijnbaar achteloos ‘strooisel’ van solitaire en geclusterde bomen. Meer dan bij