Bijlage 3. Procesnota bestemmingsplan Buitenstad Zaltbommel

Procesnota bestemmingsplan “Buitenstad Zaltbommel”

Bestemmingsplan Hoort bij raadsbesluit

: Buitenstad Zaltbommel : 20211216

In de procesnota gaan wij in op de ingediende zienswijzen. U kunt lezen of deze zienswijzen zorgen voor aanpassingen in het vastgestelde bestemmingsplan. Ook hebben wij in deze nota andere aanpassingen opgenomen. Het gaat dan dus om de aanpassingen, die wij zelf hebben doorgevoerd. Wij eindigen deze nota met een totaaloverzicht van alle wijzigingen in het vastgestelde bestemmingsplan. Het gaat om de wijzigingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan. I. Procedure ontwerp-bestemmingsplan “Buitenstad Zaltommel” Het plangebied ligt aan de Gamerschedijk 2, aan de Waal ten westen van Zaltbommel. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om de voormalige scheepswerf ten westen van de binnenstad te ontwikkelen tot een aantrekkelijk woon- werk- en verblijfsgebied. Het ontwerp-bestemmingsplan “Buitenstad Zaltbommel” heeft van donderdag 8 juli 2021 tot en met woensdag 8 september 2021 ter inzage gelegen. In deze periode bestond de mogelijkheid om zowel mondeling als schriftelijk zienswijzen naar de gemeente Zaltbommel te sturen.

II. Ingediende zienswijzen/ op tijd ingediend? Er zijn zeven zienswijzen ingediend voor het einde van de ter inzage termijn verzonden c.q. ontvangen (deze termijn liep tot en met 8 september 2021). Wij concluderen dat deze zienswijzen op tijd zijn ingediend. Eén zienswijze, die van Waterschap Rivierenland, is later ontvangen (13 september 2021). Deze zienswijze betreft het onder de aandacht brengen van een fout in het bestemmingsplan. Deze fout is hersteld (zie ambtshalve wijzigingen).

III. Samenvatting ingekomen zienswijzen en beoordeling zienswijzen Wij hebben de ingediende zienswijzen hieronder samengevat. Ook zijn de zienswijzen samengevat en van een beoordeling voorzien. We hebben we de volledige zienswijzen bij het bepalen van ons besluit meegenomen. Ook is aangegeven of deze leiden tot het aanpassen van het bestemmingsplan. De kopie van de zienswijzen en het vastgestelde bestemmingsplan “Buitenstad Zaltbommel” liggen ter inzage.

Ingekomen zienswijzen 1. 1.1 Inbreuk op de monumentale stadskern van Zaltbommel. Er is onvoldoende rekening gehouden met het Rijks beschermde stadsgezicht van Zaltbommel. Reactie gemeente: Hier wordt het advies van 09-05-2019 bedoeld. Het advies begint en eindigt met complimenten van de Commissie voor de zorgvuldigheid uitwerking van eerder door de Commissie gemaakte opmerkingen. De aandachtspunten die worden benoemd zijn uitvoerig doorgesproken met de adviseurs van het Gelders Genootschap hetgeen ook heeft geleid tot aanscherpingen van het plan.

1

Aannemende dat met het gebied naast de binnenstad de locatie van Buitenstad wordt bedoeld, de voormalige werflocatie, verwijzen we naar de verschillende planbeschrijvingen die gaan over het versterken van de cultuurhistorische waarde van de werf. "Een contrast met de binnenstad is uitgangspunt voor de ontwikkeling. Er wordt voortgeborduurd op het karakter van de locatie in de tijd dat de scheepswerf nog actief was. De vestingstad en Buitenstad behouden zo hun eigen karakter. Het beoogde contrast is een voortzetting van wat er al was: vestingstad en werf. Dit uitgangspunt biedt de beste garantie om het unieke karakter van de oude binnenstad te behouden. De nieuwe bebouwing met een gemengd programma omringt, samen met de binnenstad de Oude Haven en zorgt voor een meer geborgen en intiem karakter van deze plek. Het betreft een volledige transformatie van een oude scheepswerf. Er wordt dus minder rekening gehouden met direct aanliggende panden of percelen. Dit in contrast met bijvoorbeeld de binnenstad, waar belangen van omwonenden sterker meewegen bij een vergunningaanvraag. Inspraak in en uitwerking van het stedenbouwkundig plan hebben geleid tot verlaging van de bouwhoogtes aan de zijde van het historische stadscentrum en het onderzoeken van de mogelijkheden tot het benoemen tot gemeentelijk monument van twee bouwelementen in het plangebied.

1.2 Aanwijzen van hal, directiekantoor en kraanbaan (met steiger) als gemeentelijk monument. Reactie gemeente: Zie reactie 1.1 Voor het directiekantoor en de kraanbaan wordt onderzocht of deze als gemeentelijk monument kunnen worden aangewezen. Voor de scheepshal is dit niet mogelijk, omdat deze locatie dient te worden opgehoogd om het plan waterveilig te maken. 1.3 monumentale status is niet opgenomen in het bestemmingsplan Reactie gemeente: De wet- en regelgeving ten aanzien van monumenten is opgenomen in de Erfgoedwet. Het wel of niet aanwijzen als gemeentelijk monument is geen onderdeel bestemmingsplanprocedure.

van

een

1.4 Geen raadpleging Rijksdienst Cultureel Erfgoed Reactie gemeente: Voorafgaand aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan is afgestemd met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed. Zie ook §3.3 ad 1 toelichting bestemmingsplan. 2. 2.1 Plan voldoet niet aan wettelijke eisen voor geluid, stof, transport, wateractiviteiten. Er wordt overlast verwacht voor de toekomstige bewoners. Reactie gemeente: Voor de ruimtelijke inpasbaarheid zijn twee met elkaar samenhangende vragen van belang: a. Is een goed woon- en leefklimaat voor de woningen in het projectgebied gewaarborgd? b. Worden de planologische mogelijkheden van de bedrijven in de nieuwe situatie niet onevenredig beperkt? Bij de beoordeling van de ruimtelijke inpasbaarheid dient in beginsel te worden uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, zo volgt uit de jurisprudentie. Tegelijk wordt de toegestane aard en omvang van de bedrijfsactiviteiten bepaald door de algemene normen van het Activiteitenbesluit.

2

Geluid is in dit geval maatgevend. De geluidnormen gelden op de gevels van bestaande gevoelige objecten. Daardoor kan de ruimte die het bedrijf op basis van een maximale planologische invulling heeft, feitelijk zijn begrensd, zodat van eventueel nog onbenutte planologische mogelijkheden geen gebruik gemaakt kan worden. In 2014 is akoestisch onderzoek verricht voor de locatie van het bedrijf Busker BV, in verband met de woningbouwontwikkeling in het plangebied Beersteeg. Het onderzoek had ten doel na te gaan of het bedrijf voldoende zekerheid geboden werd dat het diens activiteiten zou kunnen blijven uitoefenen voor het aspect geluid. In het kader van het onderzoek is toen de representatieve bedrijfssituatie van het bedrijf in kaart gebracht. Uit het onderzoek bleek dat het bedrijf met zijn bestaande bedrijfsactiviteiten voldeed/ kon voldoen aan de geluidnormen die gelden voor de meest nabijgelegen nieuw te bouwen woningen in het plangebied Beersteeg. De woningen in het plangebied Beersteeg zijn inmiddels gerealiseerd. Het bedrijf dient dus wat betreft deze woningen te voldoen aan de normen van het Activiteitenbesluit. Deze vormen de begrenzing van de geluidruimte van het bedrijf. Verder zijn de mogelijkheden van het bedrijf wat betreft geluid ook begrensd door de woning Gamerschedijk 4.

Gezien de reeds bestaande beperkingen zal, zo volgt uit het daartoe verrichte onderzoek, de geluidbelasting op de gevoelige bestemmingen in het plangebied Buitenstad van eenzelfde orde zijn, zodat voldoende verzekerd is dat zowel sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat, als dat het bedrijf niet (onevenredig) beperkt wordt in zijn bedrijfsactiviteiten zoals het die binnen de geldende normen kan uitoefenen. In de artikelen 5.2.4, 11.2.2 en 12.2.4 is een voorwaardelijke verplichting opgenomen met de mogelijkheid maatwerkvoorschriften te stellen ten behoeve van een, na afweging van alle belangen, verruiming van de geluidwaarden ten behoeve van het bedrijf.

3. 3.1 Inbedding plangebied in andere bestemmingsplannen. Er zijn verschillen tussen geldende bestemmingsplannen en bestemmingsplan Buitenstad. Reactie gemeente: Er wordt gewezen op tekstuele verschillen tussen overlappende bestemmingsplannen. We hebben de (teksten uit) vigerende bestemmingsplannen overgenomen in bestemmingsplan Buitengebied Zaltbommel. Het is juist dat niet alle formuleringen 1 op 1 in het bestemmingsplan voor Buitenstad zijn overgenomen. Ieder gebied vraagt om zijn eigen aanpak en een bestemmingsplan is geen statisch document. Er worden constant aanpassingen gedaan van regels als de situatie daarom vraagt, regelgeving is aangepast of omdat het duidelijker is. Bij het opstellen van de regels voor het bestemmingsplan Buitenstad Zaltbommel is wel degelijk gekeken naar de onderliggende en aangrenzende bestemmingsplannen, zodat er geen tegenstrijdigheden ontstaan.

3.2 Er is onvoldoende rekening gehouden met door het Rijk beschermd stadsgezicht omdat doelstelling uit bestemmingsplan Binnenstad niet is overgenomen Reactie gemeente: Zie ook de reactie onder 3.2: In beide plannen is een dubbelbestemming Waarde – beschermd stadsgezicht opgenomen, waarin verwezen wordt naar het aanwijzingsbesluit Beschermd Stadsgezicht d.d. 21 december 1984 De tekst in de toelichting is weliswaar niet identiek aan die in de toelichting van bestemmingsplan Binnenstad, maar de strekking is gelijk. Dit heeft te maken met het feit dat bestemmingsplan Buitenstad de transformatie van een voormalig scheepswerf mogelijk maakt en het bestemmingsplan Binnenstad bedoeld is voor een historisch gegroeide situatie. 3.3 Effecten op aanpalende gebieden

3

Er wordt in de zienswijze aangegeven dat de koppeling met aanpalende bestemmingsplannen niet voldoende wordt gemaakt. Reactie gemeente: In het kader van een goede ruimtelijke ordening is bij het opstellen van het bestemmingsplan Buitenstad gekeken naar de huidige situatie, de gevolgen van de ontwikkeling op de omgeving en de gevolgen voor de omgeving op de ontwikkeling. Hiervoor zijn diverse onderzoeken gedaan, die als bijlage zijn opgenomen in de toelichting. Ook is bij het opstellen van de regels gekeken naar aanpalende bestemmingsplannen. Zie verder reactie onder 3.1. 3.4 Verstoring in plangebied aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden. Reactie gemeente: De eerder uitgevoerde onderzoeken waarnaar de indiener verwijst zijn beoordeeld door de gemeente en zijn betrokken bij de besluitvorming over het integraal definitief ontwerp en beeldkwaliteit (DOSP). Hierbij verwijzen wij u naar het ambtelijk advies omgaan cultuurhistorische elementen dat bij de vaststelling van het DOSP is gebruikt. Het DOSP vormt de basis waarop de planologische regeling van het bestemmingsplan is opgesteld. Hoe wordt omgegaan met de bebouwing die op de plaats komt van de scheepshal is beschreven in het DOSP dat de basis vormt van het bestemmingsplan. Hierin is niet alleen de huidige contour van belang, maar ook de uitstraling en het stedenbouwkundig ensemble (van bouwblokken).

Daarbij is de toename van hoogte ten opzichte van de huidige situatie gering, nl. 1,5m (en niet, zoals gesteld wordt, twee tot drie bouwlagen). Die verhoging is nodig omdat het maaiveld hoger komt te liggen als gevolg van waterveiligheid. 3.5 Er wordt getwijfeld of de tbv het archeologisch onderzoek gezette boorpunten representatief zijn. Reactie gemeente: Een ter zake deskundig onderzoeksbureau heeft het archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn de toepasbare protocollen in acht genomen. Eén en ander is vastgelegd in een door de gemeente genomen selectiebesluit, dat is opgenomen als bijlage bij de toelichting.. 3.6 Er zijn zorgen over de effecten van fundering ten behoeve van het plan op de aanwezige waarden. Reactie gemeente: Met het selectiebesluit is besloten om op basis van archeologisch vooronderzoek in te stemmen met het rapport en het gebied vrij te geven. 3.7 Er zijn zorgen over mogelijke uit- of onderspoeling ten gevolge van de aanleg van een sokkel. Reactie gemeente: In de huidige situatie is er, evenals bijvoorbeeld bij Bolwerk de Kat, ook sprake van een sokkel. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de nieuw sokkel zich anders zal gedragen dan bestaande sokkels. Bij de realisatie zal er de juiste civieltechnische invulling aan worden gegeven.

Civieltechnische en bouwkundige aspecten aan de orde komen bij de omgevingsvergunning en niet in het bestemmingsplan. Daarnaast is voor het bestemmingsplan de bodemsituatie voldoende onderzocht en verantwoord. Bij de uitvoering van de saneringswerkzaamheden worden de regels en voorschriften van het bevoegd gezag in acht genomen. Ook dit komt aan de orde bij de omgevingsvergunning om te bouwen. 3.8 Verkeerd gebruikt waterdebiet, waterveiligheid.

4

Reactie gemeente: De hoogte van de sokkel is bepaald in afstemming met Rijkswaterstaat. De hoogte ervan is vastgesteld op basis van de meest actuele normen van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat en Rijkswaterstaat. Voor de overige watertechnische zaken verwijzen wij u naar de vrijstelling van de Waterwet, beschreven in §2.1.3 (Beleidslijn Grote Rivieren) en §5.2 (Water) van de toelichting. 3.9 Er zijn financiële risico’s voor de gemeente als het plangebied overstroomt Reactie gemeente: Het plangebied wordt dusdanig robuust ingericht dat financiële risico’s voor de gemeente niet verwacht worden. 3.10 Er is onvoldoende gekeken naar invloed op Gelders Natuur Netwerk. Reactie gemeente: De met het plan mogelijk gemaakte voorzieningen zijn onderbouwd met onderzoek. Hieruit blijkt dat er sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. De onderzoeken zijn opgenomen als bijlage bij de toelichting. De 10% uitbreidingsruimte die bij dit argument wordt aangehaald is niet bij recht toegestaan op grond van dit bestemmingsplan. Eventuele toenames van autoverkeer, luchtvervuiling etc. worden pas beoordeeld bij een verzoek tot gebruikmaking van de genoemde 10%. In dat geval moet aangetoond worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

3.11 Hoogte en grootte gebouwen Reactie gemeente: Het bestemmingsplan maakt voor een deel van het plangebied een bouwhoogte van één tot vier bouwlagen mogelijk. In het beeldkwaliteitplan is geregeld hoe met de verspringing van deze bouwhoogte omgegaan wordt. Hiermee wordt het onmogelijk om voor het hele gebied een bouwhoogte van 4 lagen te realiseren. 3.12 Participatie van inwoners in het proces. Reactie gemeente: Het huidige plan is een resultante van uitgebreide (en jarenlange) afwegingen vanuit diverse disciplines en betrokkenen met een hoge mate van burgerparticipatie. Onderdeel van de burgerparticipatie in dit proces is het consulteren van een klankbordgroep. In en buiten deze klankbordgroep zijn meerdere malen suggesties gedaan voor aanpassingen van het plan. Deze voorstellen zijn integraal beoordeeld. In sommige gevallen zijn ze overgenomen, in andere niet. 4. Reactie gemeente: Zie reactie zienswijze 3 5. Reactie gemeente: Zie reactie zienswijze 3

5

6. Reactie gemeente: Zie reactie zienswijze 3 7. Reactie gemeente: Zie reactie zienswijze 3 IV. Voorgestelde aanpassingen/wijzigingen bij het vaststellen van het bestemmingsplan verbeelding/regels Ambtshalve: 1. In de regels is toegevoegd artikel 19 lid 2 Vrijwaringszone - dijk 1:Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding zijn de gronden, behalve voor de aangewezen bestemmingsplan, tevens aangewezen voor bescherming, onderhoud en instanthouding van de primaire waterkering. Bebouwing mag slechts worden opgericht conform de geldende bouwregels van onderliggende bestemming, als het belang van de waterkering niet onevenredig wordt geschaad en er vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij de waterbeheerder. De overige leden in dit artikel zijn door deze toevoeging vernummerd. 2. Artikel 15.4.2 van de regels is als volgt gewijzigd:

3. Op de verbeelding is de gebiedsaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’ opgenomen. In het vast te stellen bestemmingsplan (toelichting) zijn op het ontwerpbestemmingsplan een aantal inhoudelijke uitwerkingen en tekstuele wijzigingen uitgevoerd, dit ter verbetering van de ruimtelijke onderbouwing. Verder is toegevoegd als bijlagen bij de toelichting: - Bodemonderzoek, d.d. 4 juni 2021, Aveco de Bondt - Definitief rapport onderzoek VNG Milieuzoneringen / Externe veiligheid, d.d. 16 september 2021, Anteagroup - Geluidonderzoek, d.d. 8 november 2021, Peutz

Behoort bij besluit van de raad van de gemeente Zaltbommel in zijn vergadering van 16 december 2021

De raad voornoemd,

6

de raadsgriffier,

de voorzitter,

drs. M.S.P. Muurling

P.C. (Pieter) van Maaren

Bijlagen bij nota: -

7