Bijlage 3.2 Zienswijzen gebundeld met NAW Zwartgemaakt

Collectieve zienswijze 1 t/m 5

Gemeente Zaltbommel t.a.v. de Gemeenteraad Postbus 10002 5300 DA Zaltbommel

Bruchem, 30 mei 2023 Betreft : Dossiernummer : Referentie :

Collectieve zienswijze Ontwerp Bestemmingsplan "Bruchem, Molenstraat naast 1" NL.IMRO.0297.BRUBP20220022- OW01 ZW-OMW - 20230608 - 1

Geachte Leden van de Gemeenteraad, 1.

Op de website ruimtelijkeplannen.nl is op 26 april 2023 het ontwerp bestemmingsplan 'Bruchem, Molenstraat naast 1" ( hierna : Ontwerp Bestemmingsplan ) bekendgemaakt. Aansluitend hierop is op 3 mei 2023 het bijbehorende Beeldkwaliteitplan "Woningbouw Molenstraat 5, Bruchem - Gemeente Zaltbommel" gepubliceerd ( hierna : Beeldkwaliteitplan ) . Op 15 mei 2023 zijn de plannen door Woningstichting De Kernen en de Gemeente Zaltbommel toegelicht tijdens een vrije inloopavond in Eben Haëzer in Bruchem. Voor de duidelijkheid : Molenstraat 5 is het perceel naast nr. 1.

2.

In paragraaf 1.3 en 1.4 van het Ontwerp Bestemmingsplan wordt het plangebied beschreven. Daar staat onder andere : 'Ingevolge de Beheersverordening Bruchem en Nieuwaal rust op het betreffende perceel de bestemming 'Agrarisch Bedrijf. Binnen deze bestemming is het realiseren van woningen niet mogelijk. Omdat het nieuwbouwplanniet past binnen het van toepassing zijnde planologische regime, wordt voor deze locatie het bestemmingsplan herzien."

3.

Op pagina 26 van het Ontwerp Bestemmingsplan wordt gesteld dat : "conclusie gerechtvaardigd is dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op bestaande bebouwing en daarmee in een kwalitatief - ruimtelijke aanvaardbaar plan voor dit gedeelte van Bruchem."

4.

In deze brief maken wij als omwonenden en privépersonen onze zienswijze en bezwaren kenbaar op dit Ontwerp Bestemmingsplan met bovenstaande conclusie en het bijbehorende Beeldkwaliteitplan. Voor zowel toekomstige bewoners als huidige omwonenden en dorpsbewoners gelden de criteria dat een goed woon - en verblijfklimaat moet worden gegarandeerd en dat niemand onevenredig in zijn belangen wordt geschaad. Naar onze mening voldoet het Ontwerp Bestemmingsplan en het Beeldkwaliteitplanin onvoldoende mate aan deze criteria.

5.

In deze zienswijze die wij met de andere omwonenden en betrokken dorpsgenoten hebben opgesteld, zijn de bezwaren nader toegelicht en wordt een suggestie voor een alternatieve invulling gedaan. Daarnaast hebben diverse belanghebbenden zelf ook een persoonlijke zienswijze opgesteld en ingediend, waarin zij aangeven welke aanvullende bezwaren zij hebben. In deze persoonlijke zienswijze kan worden verwezen naar deze gezamenlijke zienswijze.

6.

Deze brief is verder als volgt ingedeeld : 1.

2. 3. 4.

Inleiding Overkoepelende gebiedsvisie Verkeer

6.

Overige infrastructuur Bebouwing en omgeving Betrokkenheid omwonenden bij planontwikkeling

7.

Alternatieve invulling

5.

1

w

1 7.

Inleiding Op het perceel van Molenstraat5 ( naast 1 ) was tot ca. 2010 één woning met werkplaats en paardenstal gevestigd. Sinds de sloop is dit perceel braakliggend terrein met daarachter een perceel voor

akkerbouw. Het Ontwerp Bestemmingsplan beoogt de bouw van een woonwijk van tien sociale huurwoningen op het perceel van Molenstraat 5, met een oppervlakte van 2.485 m2. Bij de meeste omwonenden en dorpsgenoten bestaat begrip voor de noodzaak om te bouwen. Als positief wordt doorgaans ervaren dat met de gekozen bouwstijl en de plaatsing van bebouwing op perceel is geprobeerd rekening te houden met omgeving. Niettemin is er een aantal zwaarwegende bezwaren verbonden aan het Ontwerp Bestemmingsplan en het Beeldkwaliteitplan, waardoor realisatie op de voorgestelde wijze ongewenst is. Deze bezwaren worden in deze zienswijze toegelicht.

2 8.

9.

Overkoepelende gebiedsvisie Ontwerp Bestemmingsplan "Bruchem, Molenstraat naast 1" is het derde ontwerp bestemmingsplan in korte tijd dat momenteel voor Bruchem in behandeling is, naast het plan Veldzicht - en ( Bestemmingsplan 'Bruchem, Krangstraat tussen 3b en 7', 49 sociale huur koopwoningen, en sector het voor vrije koopwoningen woningen ) plan Camping 't Meulenhuis Bruchem, Molenstraat 24, woningen voor 150 arbeidsmigranten, met ( Ontwerpbestemmingsplan recreatiepark als einddoel ) . In Bruchem wonen nu ca. 1830 inwoners ( CBS, 2021 ) , en met deze drie plannen zou dat aantal in korte tijd stijgen met 10 - 20% Een dergelijke groei vereist een stedenbouwkundige visie voor Bruchem, waarin op basis van een grondige analyse locaties worden aangewezen en ook de vereiste aanpassingen aan de infrastructuur ( met name t.a.v. verkeer, afwatering en nutsvoorzieningen ) toekomstvast worden vastgelegd. Alleen op die wijze kan Bruchem op verantwoorde wijze groeien met behoud van de levenskwaliteit en cultuurhistorische en landschappelijke waarden. Het

10. Een dergelijke overkoepelende visie met een plan van aanpak voor een bijbehorende ( verkeers - ) infrastructuurontbreekt net als bij de andere twee plannen ook bij de ontwikkeling van het Ontwerp

Bestemmingsplan "Bruchem, Molenstraat naast 1". De planvorming vindt opnieuw perceelsgewijs plaats en op basis van door marktpartijen geïnitieerde planvorming. Per planinitiatief worden alle verkenningen en toetsen uitgevoerd, maar het gecumuleerde effect op Bruchem voor de lange termijn blijft daarmee buiten beeld. Het gevolg is verrommeling, verdere verslechtering van bestaande knelpunten en risico's in de infrastructuur, afbraak van kwaliteiten en rechtsonzekerheid voor de inwoners. 11. Deze aanpak is ook illustratief voor het Ontwerp Bestemmingsplan voor Molenstraat, hetgeen onder ander blijkt uit onderstaande citaten en de daaruit af te leiden werkwijze.

Aanpassing bestemmingsplan 12. Zoals gezegd vermeldt het plan in hoofdstuk 1 onderstaand statement: "Binnen deze bestemming [Agrarisch Bedrijf] is het realiseren van woningen niet mogelijk. Omdat het nieuwbouwplan niet past binnen het van toepassing zijnde planologische regime, wordt voor deze locatie het bestemmingsplan herzien." 13. Een bestemmingsplan heeft onder andere tot doel burgers rechtszekerheid te bieden. De redenering

dat het bestemmingsplan moet worden herzien, omdat het nieuwbouwplan niet past is dan ook merkwaardig. De primaire conclusie zou uiteraard moeten zijn dat het plan moet worden afgewezen. Aangezien de rechtszekerheid van burgers in het geding is, kan alleen om zwaarwegende argumenten besloten worden om het bestemmingsplan aan te passen. Die zwaarwegende argumenten ontbreken in het bestemmingsplan. Een stedenbouwkundige visie voor de lange termijn, met zorgvuldige afweging van woningbouwlocatie zou kunnen leiden tot dergelijke argumenten.

2

Criterium "Ladder voor duurzame verstedelijking" 14. In het Ontwerp Bestemmingsplan staat op pagina 9 verder het volgende : "Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de zogenaamde overzichtsuitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State over de 'ladder voor duurzame verstedelijking'(ABRvS 28 juni 2017, ECLI: NL:RVS:2017 : 1724) dat 'in beginselsprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden." 15. "Conclusie

Nu het plan hierziet op 10 woningen is er geen sprake van een nieuwe stedelijkontwikkelingals bedoeld in artikel 1.1.1 lid 1 onderi van het Besluit ruimtelijke ordening. Gelet op het voorgaande kan een nadere toelichting als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening hier achterwege blijven." 16. Op Pagina 23 staat onder 3.2.2 en 3.2.3 echter vermeld :

"De ontwikkeling van dit gebied dient op zichzelf te kunnen staan en ook als onderdeel van een eventuele toekomstige ontwikkeling van het gebied MolenstraatMottekasteel (S 606) . Om die reden is aan de noordzijde van het plan een brede onbebouwde strook aangehouden, die in de toekomst mogelijk kan dienen als ontsluiting van die ontwikkeling." "De ontsluiting van het plan gebeurt op twee punten aan de Molenstraat, waarbij de meest noordelijke vormgegeven wordt als hoofdontsluiting.De oost - west gerichte straat in het verlengde van toegang tot het plan maakt het eveneens mogelijk om in de toekomst een eventuele woningbouwontwikkelingop het oostelijk gelegen perceel te realiseren. De zuidelijke entree tot het gebied zal functioneren als de secundaire ontsluiting en in maatvoeringondergeschikt zijn." 17. Nu de plannen voor verdere uitbreiding van bebouwing achter het perceel van Molenstraat al zodanig

concreet zijn dat deze worden benoemd in dit Ontwerp Bestemmingsplan, dan is de conclusie van de auteur dat de "ladder voor duurzame verstedelijking" niet hoeft te worden toegepast voor het plan voor 10 woningen ( want minder dan 11 ) op Molenstraat 5, onterecht en onzorgvuldig. Het wekt de schijn dat de woningbouw aan de Molenstraat in twee delen wordt geknipt. Aldus hoeft voor deel 1 van het plan ( Molenstraat 5 ) niet te worden voldaan aan deze vereiste en zodra dit gerealiseerd is, kan deel 2 van het plan ( Mottekasteel) zonder verdere belemmeringen worden gerealiseerd. 18. Het ontwijken van deze Instructieregel en het ontbreken van een overkoepelende gebiedsvisie is des

te verwerpelijker gelet op de impact die de combinatie van alle andere bestemmingsplanwijzigingen heeft op Bruchem, haar infrastructuur en bewoners, zoals hieronder verder is uiteengezet. Verkeer

3

19. In paragraaf 4.2 wordt op basis van een summiere onderbouwinggeconcludeerd dat "in relatie tot de functie van de weg en de huidige intensiteiten de Molenstraathet extra verkeer als gevolg van het plán prima kan verwerken."

praktijk is echter dat in de huidige situatie, zonder de beoogde bebouwing en extra verkeerbewegingen, het verkeer in de Molenstraat en de verdere ontsluiting van het Dorp Bruchem problematisch is en niet voldoet aan de huidige veiligheidsnormen. De Krangstraat en "De Tol" Krangstraat - Steenweg ) blijven in het Ontwerp Bestemmingsplan geheel buiten ( aansluiting beschouwing. Ook de ontwikkelingvan Veldzicht en 't Meulenhuis zullen extra verkeer opleveren waar in de analyse geen rekening mee is gehouden.

20. De

3

J

21. De verkeersproblematiek in relatie tot het "Ontwerp Bestemmingsplan Bruchem, Molenstraatnaast 1" is drieledig : 1)

Verkeersdrukte - en samenstelling Molenstraat en Krangstraat

22. De

Molenstraat en de daarop

aansluitende

kennen

Krangstraat

een

uiteenlopende verkeerssamenstelling kwetsbare verkeersdeelnemers zoals fietsers ( veel schoolgaande jeugd, naast elkaar fietsend ) , wandelaars en wielrenners ( vaak in groepen ) , gemotoriseerd verkeer : scooters, motoren en ( soms veel te snel rijdende ) personenauto's, zwaar verkeer zoals tractoren, landbouwmachines en vrachtwagens die ondanks het ingevoerde verbod nog steeds in de Molenstraat rijden ( al dan niet terecht) . 23. De huidige infrastructuur kent geen adequate scheiding van verkeersdeelnemers om overbelasting en ongelukken te voorkomen. De verkeerssituatie in beide straten is op dit moment al als onveilig te typeren, vooral tijdens de ochtend - en avondspits als alle genoemde verschillende soorten verkeersdeelnemers op de weg zijn. 's Avonds, vooral 's winters, treden extra gevaarlijke'situaties op omdat wandelaars en fietsers ( vaak arbeidsmigranten woonachtig op de Camping op Molenstraat24 ) zonder reflecterende kleding of verlichting op de weg lopen en rijden ( er is immers geen fiets - of wandelpad ) . Voor andere verkeersdeelnemers zijn zij mede door beperkte straatverlichting slecht zichtbaar. :

2)

/

Specifieke verkeerssituatie Molenstraat 1 t m 6

24. De beoogde ontsluiting van de geplande woonwijk naast Molenstraat 1 bevindt zich dicht bij een bocht ( zie in onderstaande figuur, aangeduid als cirkel 1 ) . De onoverzichtelijke

verkeersbewegingen uit de geplande woonwijk zullen naar verwachting met name plaatsvinden in noordelijke richting ( richting de A2 en Zaltbommel i.v.m. voorzieningen ) . Bij cirkel nr. 2 komen de Molenstraat, de Kleinestraat, de Krangstraat, en de Dorpsstraat bij elkaar in de vorm van een gelijkwaardige kruising, of eigenlijk twee gelijkwaardige T - splitsingen achter elkaar. De T- splitsing uiterst onoverzichtelijk. Kleinestraat — Molenstraat is verschillende De soorten verkeersdeelnemers vanuit alle richtingen treffen elkaar op deze punten. De conflictpuntentussen de verschillende stromen liggen hier zover uit elkaar, dat verkeersdeelnemers dit niet kunnen overzien. Daardoor zijn reeds de nodige ongelukken gebeurd en de dagelijkse bijna - ongelukken zijn nu al niet te tellen. KM."p°mr

14s4PIO'81" .

S +..

•

'!

f

/

Figuur 1 : Verkeerssituatie Molenstraat 1 t m 6

4

4

25. Om het aantal parkeerplaatsen en de verkeersbewegingen die de woningen in het plan genereren te bepalen, is op pagina 28 van het plan gesteld dat gebruik is gemaakt van CROW - publicatie 381 ( toekomstbestendigparkeren ) De verdere onderbouwingvan de verwachte verkeersbewegingen ontbreekt, en het lijkt erop dat daarbij geen rekening is gehouden met de hierboven beschreven verkeerssituatie. Omdat er in Bruchem zelf nagenoeg geen voorzieningen en beperkte bedrijvigheid bestaat, zijn bewoners voor vrijwel alles aangewezen op Zaltbommel of omliggende dorpen. Als het gehanteerde berekeningsmodel hiermee geen rekening heeft gehouden, zal het aantal verkeersbewegingen aanzienlijk groter zijn dan nu berekend. Het aantal extra verkeersbewegingen wordt in het plan gesteld op 74 per etmaal, wat de Molenstraat volgens het plan "prima kan verwerken". .

conclusie is ver buiten de werkelijkheid, wanneer wordt beseft dat het aantal verkeersbewegingen van de huidige omliggende woningen op dit moment een fractie is van de extra 74 bewegingen, en het aantal ongelukken en bijna -ongelukken op de twee genoemde punten nu al onacceptabel hoog is. Dit risico neemt door de beoogde schaalgrootte sterk toe en is onverantwoord. Bebouwing van de Molenstraat op de beoogde schaal ( of nog groter, als ook het perceel achter Molenstraat 5 wordt ontwikkeld, waar al herhaaldelijk sprake van is geweest ) van een adequate overkoepelende visie op de verkeersinfrastructuurvan Bruchem ( en uitvoering daarvan ) , is ondenkbaar.

26. Deze

3)

Ontsluiting dorp Bruchem via Krangstroot -Steenweg

27. Een groot deel van de bewoners van Bruchem verlaat het dorp dagelijks via de Krangstraat en T -

splitsing met de Steenweg die leidt naar de kruising met de N322, richting Brakel en richting de A2. Deze T - splitsing ( hieronder met cirkel 3 aangeduid ) staat tijdens de ochtendspits vrijwel dagelijks vast met verkeer uit de richting's - Hertogenbosch, waardoorautomobilistenuit Bruchem langdurig in een file op de Krangstraat moeten wachten om de Steenweg op te kunnen rijden. Ook dit is een onoverzichtelijkesplitsing waar met grote regelmaat verkeersongelukken gebeuren.

W12

Esso

© I

Carpool Zaltbommel A2

♦3 Q

-o0

1

Figuur 2 : Verkeerssituatie Krangstraat - Steenweg

28. De verkeersbelasting en de veiligheidsrisico's van dit knelpunt zijn nu al onaanvaardbaar. Met de beoogde verdere groei van Bruchem — zonder adequate overkoepelende visie en uitvoering — nemen deze belasting en risico's alleen maar verder toe.

5

Overige infrastructuur

4

het ontwerp bestemmingsplan ontbreekt een hoofdstuk over de nutsvoorzieningen en ondergrondse infrastructuur. Onduidelijk is of de huidige voorzieningen bij het realiseren van alle plannen toereikend zullen zijn : Elektriciteitsnet : het gemeentelijk beleid is dat nieuwe woningen geen gasaansluiting krijgen en dat de woningen elektrisch verwarmd zullen worden. Dat is op zich een goed idee maar de capaciteit van het elektriciteitsnet voor bestaande woningen is al ontoereikend : Bruchem. en de Bommelerwaard zijn in dit opzicht al een probleemgebied. Onduidelijk is wat de consequenties zijn van de aansluiting van nieuwe woningen op het bestaande net. Drinkwaternet: kan dit net ook een grotere vraag aan op piekmomenten en wat zijn de gevolgen voorde waterdruk? Afvalwaterafvoersysteem : kan het afvalwatersysteem ( persriolering ) de toename van de afvalwaterproductie verwerken? Een duurzaam en toekomstgericht ontwerp van het afvalwatersysteem is alleen mogelijk als het achterliggend gebied ( Motte ) kasteel hierbij betrokken

29. In

wordt, Een adequate overkoepelende visie op deze onderdelen van de infrastructuuren de uitvoering daarvan,

kunnen bovengenoemde risico's mitigeren.

-

5

Bebouwing en omgeving

30. Zoals gezegd wordt op basis van de impressie -tekeningen en de plattegrond van het perceel gewaardeerd dat is getracht rekening te houden met omgeving. Niettemin signaleren wij een aantal

bezwaren en onzekerheden waardoor het plan ons inziens onvoldoende mate rekening houdt met de omgeving. 3.1.

- Hoogte bebouwing : Tijdens de

informatie- avond op 15 mei 2023 is onderstaande tekening gepresenteerd waarin staat de maximum bouwhoogte 9 meter wordt. .

.11

'é

.--r P.,-

veEnkelbestemmingen

'

(

Legenda

-

-

rBouwvlakken )

Bouwaanduidingen , ,x , ,,,.,.

G'

/.

Maatvoeringn T

16.1

mrnm.omu.,.wa.n tmt

Figuren -

9..enq„

9v,y...nvy,Qyp

-

-

9 Uiun. k1oMfVtrYI

.MI I f3A—l

—r i

n~ZNoonwnl 799

OP*~ Lpria^ 9MW

bw.Yp

N.~

A%

_

Figuur 3 : Gebiedskaart, gepresenteerd tijdens inloopavond 15 mei 2023 32.` - Ophogen planlocatie : In bijlage 2 bij het Ontwerp Bestemmingsplan - Watertoets Molenstraat te Bruchem - is in paragraaf 4.7.3 beschreven dat "op basis van het wegpeil van de Molenstraat ( 2,9m + NAP ) , het bouwpeil op circa 3,2 m + NAP moet komen te liggen. Dit betekent dat de lager gelegén delen van de planlocatie maximaal 0,9 meter moeten worden opgehoogd". Bovenstaande betekent dat de

6

•

bebouwing 10 meter boven het huidige peil uitkomt. De woningen komen hierdoor hoger te staan dan de weg. Met name de monumentale, beeldbepalende boerderij aan Molenstraat 1 die pal tegen de nieuwe bebouwing aan ligt, is aanzienlijk lager ( ca. 6 meter hoogte ) , en valt tegen de beoogde nieuwe bebouwing en de recent gebouwde vijf woningen erachter, die ook veel hoger zijn dan de woningen in de omgeving, geheel in het niet. Dit gaat een merkwaardig en onwenselijk beeld opleveren. 33. - Karakter gebied

Molenstraat: Het gebied waarin de Molenstraat ligt, is in de Gemeentelijke Structuurvisie Buitengebied als waardevolle dorpsrand aangemerkt. Door de afwisseling van fruitteelt, bedrijvigheid en wonen op de oeverwallen, is er sprake van een kleinschalig landschap met een mozaïekverkaveling ( grillige verkaveling ) . De kernkwaliteit van deze dorpsrand bestaat uit het zicht op de open komgebieden tussen de boerderijen en de bebouwing door. Hoewel het ontwerp van de beoogde bebouwing hierop probeert aan te sluiten, vinden wij de plaatsing van 10 woningen op het perceel waar voorheen 1 woning stond in het huidige Ontwerp Bestemmingsplan te grootschalig en te weinig doordacht. Omgerekend wordt een netto woningdichtheid van 40 woningen per hectare gerealiseerd, hetgeen vergelijkbaar is met bijvoorbeeld Vinexlocaties. Dit past op geen enkele wijze bij het landelijke karakter van de Molenstraatmet een woningdichtheidvan minder dan 10.

34. De zorgen van de omwonenden zijn onder andere : a. De nieuwe woningen op de hoek Molenstraat— Dorpsstraat zijn te beschouwen als de beëindiging van de lintbebouwing aan de Dorpsstraat. Op dit punt start de landelijke Molenstraat, de waardevolle dorpsrand. Deze wordt zoals eerder al geconstateerd, getypeerd door woningen op grote afstand van elkaar, met vrij uitzicht op de omringende landerijen en boomgaarden. Op deze locatie en in deze dichtheid 10 woningen met een nokhoogte van per saldo 10 meter neerzetten is een brute aantasting van deze fraaie en waardevolle dorpsrand. U hoeft alleen maar de situatie op googie maps te bekijken om dat in te zien. De zinsnede in het ontwerp bestemmingsplan "conclusie gerechtvaardigd is dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op bestaande bebouwing en daarmee in een kwalitatief- ruimtelijke aanvaardbaar plan voor dit gedeelte van Bruchem." is een Trumpiaanse ontkenning van de werkelijkheid en doet ons twijfelen aan de deskundigheid en intenties van de opstellers van het rapport. Dit plan goedkeuren zou een onzorgvuldige gang van zaken zijn. b.

Gezien de opmerkingen daarover lijkt dit plan de opmaat voor verdere uitbreiding van woningbouw naar het gebied achter Molenstraat 5 ( De Motte ) en/ of mogelijk ook andere landerijen in de Molenstraat. In dat geval is het definitief gedaan met het landelijke en rustige karakter van de waardevolle dorpsrand. c. Sterke toename van de verkeersbewegingen door auto's, met genoemde veiligheidsrisico's. d. Ten aanzien van de beeldkwaliteit in relatie tot de geplande 20 parkeerplaatsen wordt gesteld dat groenvoorzieningen worden aangelegd. Echter de geplande heggen worden slechts 1.20 hoog, waardoor het beeld vanaf de weg toch zal worden gedomineerd door personenauto's en mogelijk ook bestelwagens, busjes en kampeerwagens. e. De huurwoningen zijn o.a. gericht op starters en senioren. Bij deze doelgroepen is er inherent een grotere doorstroming en daardoor mogelijk lagere betrokkenheid bij de kwaliteit van de leefomgeving te verwachten dan bij de bewoners van de koopwoningen in de omgeving. Bewoners mogen bijvoorbeeld zelf de afrasteringen tuinen en invulling van gemeenschappelijke ruimtes bepalen, wat niet logisch is als bewoning van relatief korte duur is. De prioriteit in de tijd - en geldbesteding van bewoners van sociale woningbouw zal niet liggen in het inrichten en bijhouden van openbare ruimtes.

De individuele voorkeuren en keuzes dragen naar verwachting niet bij aan een kwalitatief hoogstaand en consistent beeld. Dit is vragen om problemen met de omgeving en verdere overlast in beeldkwaliteit en geluid. Invulling en het beheer van openbare ruimtes van een dergelijk project zou door de gemeente ( en of de woningstichting) moeten worden verzorgd. f. Zondagsrust : in het gebied is het op zondagen nu doorgaans stil en worden geen activiteiten ondernomen die de zondagsrust verstoren, in geluid noch beeld. Ook nieuwe bewoners van de reeds bestaande woningen aan de Molenstraat hebben zich hier altijd aan geconformeerd,

/

7

or

g. h.

i.

j. k.

I.

6

ongeacht geloofsovertuiging. De vraag is in hoeverre ( tijdelijke) bewoners van huurwoningen de zondagsrust gaan accepteren en adopteren, en wat dit doet voor de leefomgeving. Vormen van geluidsoverlast zoals de warmtepompen,muziek en verkeer. Vuilnis : uit het plan wordt niet duidelijk hoe de afvoer van vuilnis geregeld gaat worden. Komen er per woning 4 kliko's ( totaal 40 ) of worden dit gemeenschappelijke vuilcontainers? In het eerste geval : waar blijven deze 40 kliko's, en wat doet dit met het straatbeeld ( met name ook op ophaaldagen ) ? In het tweede geval, waar komen de gemeenschappelijke containers, en wie krijgt deze voor de deur? Ter hoogte van Molenstraat 1 en 4 zijn destijds ten gevolge van de nieuwe bebouwing aldaar problemen met de omringende gebiedsinrichting ( parkeren, afrastering, beeldkwaliteit) en de afwatering ontstaan. In hoeverre is hiermee voldoende rekening gehouden bij de nieuw geplande bebouwing en het ophogen van het perceel? Onduidelijk is welke ( preventieve ) maatregelen worden getroffen ter voorkoming van schade aan omliggende woningen, dan wel de compensatie van opgetreden schade. De vrijheidsgraden voor de invulling van de bebouwing is zodanig groot en het spectrum van mogelijkheden en materialen in het beeldkwaliteitplanis zodanig breed, dat de vraag is in hoeverre de bebouwing werkelijk overeenkomt met de getekende sfeerimpressies.

Een kwalitatief hoogstaande beeldkwaliteit is daarmee niet geborgd, vooral wanneer kostenbeheersing ( in deze tijd van hoge inflatie en hoge rente ) en de business case voor de initiatiefnemer het dominante criterium bij de te maken keuzes is. De beoogde ontwikkeling volgens de huidige plannen kan substantiële verlaging van de waarde van de omliggende koopwoningen tot gevolg hebben.

Betrokkenheid omwonenden bij planontwikkeling

35. In paragraaf 7.2.3 Burgerparticipatie is vermeld dat initiatiefnemer De Kernen in de periode juni —juli 2021 een bezoek heeft gebracht aan de omwonenden van het bouwplan. De doelstelling van deze

huisbezoeken was het aankondigen van de aanstaande procedure bestemmingsplanwijziging en het inventariseren van standpunten van omwonenden ten aanzien van de plannen met het perceel van Molenstraat 5 ( destijds gepresenteerd als de eerste globale ideeën en schetsen ) . Wij zijn van mening dat de initiatiefnemer hierbij uitermate onzorgvuldig te werk is gegaan. 36. Onduidelijk is waar de selectie van omwonenden voor deze huisbezoeken op is gebaseerd. Verwachting zou zijn dat wordt gekeken naar wie belanghebbenden zijn : er moet sprake zijn van 'rechtstreeks

feitelijke gevolgen' van enige betekenis

die worden ondervonden als gevolg van het Bestuursrechtspraak van de Raad van State ( ABRvS ) 14 september 2016 ) . Merkwaardig in dit kader is dat o.a. Molenstraat 2 en 4, niet zijn bezocht en geraadpleegd, terwijl de bewoners alleen al vanwege de gevolgen voor de verkeerssituatie, toch zeker als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt. Daarentegen zijn dan wel de standpunten geïnventariseerd van de eigenaren van de boomgaard op perceel 5398, die niet bewoond is. Gelet op de toekomstplannen voor de achterliggende locatie Mottekasteel, zou bij een zorgvuldige aanpak, ook rekening zijn gehouden met de bewoners van de aanliggende Dorpsstraat en Burgemeester De Kortstraat die grenzen aan en uitzicht hebben op de locatie Molenstraat 5. ( omgevingsrechtelijk )

besluit

( Afdeling

37. De bezoeken aan omwonenden zijn niet vooraf aangekondigd. De bewoners werden in juni 2021 overvallen met een schets die volgens de medewerker van De Kernen nog niet vastomlijnd was en "die nog alle kanten op kan". Niet vermeld werd dat de eerste reacties op deze ruwe schets zouden worden opgenomen als reacties op de in detail uitgewerkte plannen in het Ontwerp Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitplan. 38. Bij dit bezoek is de medewerker van De Kernen verzocht om de omwonenden op de hoogte te houden van de verdere ontwikkeling van ruwe schets naar plan, en de gelegenheid te geven daarop input te

geven. Op deze wijze had het plan voor bebouwing van begin af aan draagvlak in de omgeving kunnen

8

4

•

krijgen. Ondanks een toezegging in deze richting en meerdere telefoontjes naar De Kernen, is het twee jaar lang stil gebleven, en ligt er nu een — in splendid isolation — uitgewerkt plan. Het is daarom niet onverwacht dat omwonenden de nodige bezwaren hebben, nadat er geen gehoor is gegeven aan de oproep tot vroege participatie en open communicatie. 39. Het meest kwalijke is dat omwonenden zich niet herkennen in de weergave van de opmerkingen van de omwonenden die zijn opgenomen in het Ontwerp bestemmingsplan ( pagina 49 ) . De beschrijvingen zijn deels incorrect en de bezwaren die tijdens de inventarisatie op basis van de schetsen naar voren zijn gebracht, zijn niet weergegeven dan wel afgezwakt. Het is evenmin zo dat met deze bezwaren rekening is gehouden in de verdere planontwikkeling, hetgeen ook blijkt uit de onderhavige zienswijze. 40. De aanpak rondom participatie van omwonenden en de representatie daarvan in het Ontwerp Bestemmingsplan, hebben geleid tot in totaal 1 pagina ( pagina 49 ) in het bestemmingsplan van 50 pagina's, waarbij de weergave van de uitkomsten bovendien niet representatief is. Het is een gemiste kans dat omwonendenniet eerder en daadwerkelijk zijn betrokken bij de planvorming, omdat dat had kunnen leiden tot een doorwrochter plan, en mogelijk met meer draagvlak.

De aanpak, en de weergave daarvan in het Ontwerp Bestemmingsplan geeft de indruk van het koste wat het kost en snel willen doordrukken van het eigen plan.

7

Alternatieve invulling

Uitgangspunten 41. De wens en het doel van de omwonendenis om te komen tot een ontwikkelingvan het perceel aan de Molenstraat 5, dat recht doet aan de volgende uitgangspunten : 1 Passend in een omvattende gebieds- of stedenbouwkundige visie voor Bruchem en rekening houdend met toekomstigeontwikkelingvan woningen en het voldoen aan de criteria en instructies t.a.v. de "Ladder van duurzame verstedelijking". 2 Zo veel mogelijk voorkomen van alle mogelijke vormen van overlast door de schaalgrootte de geplande bebouwing op een schaal die aanzienlijk groter is dan nu in de omgeving het geval is ( verkeersbewegingen, overbelasting infrastructuur in brede zin, geluids en stankoverlast ( afval ) ) 3 Qua beeldkwaliteit en karakteristiek beter passend in de omgeving : a. Monument Molenstraat 1 mag niet verder in het niet vallen : beperkte hoogte van de beoogde woningen. b. Passend bij het beeld van de omringende woningen in de Molenstraat: rietgedekte, landelijke woningen. C. Waarborgen zondagsrust. 4 In lijn met de doelstellingen die het Collectief Landelijk Bruchem eerder heeft geformuleerd Beschermen van het waardevolle open landschap buitengebied; 1 2 Ontwikkelingen die passen bij de schaal en maat bij ons dorp; 3 Behouden van een landelijk en leefbaar Bruchem; 4 Een ( verkeers - ) veilig dorp 5 Zorgdragen voor de sociale samenhang van onze gemeenschap.

6 Overkoepelende langetermijnvisie voor ons dorp. Aldus beter passend in de waardevolle dorpsrand, de naaste omgeving van het perceel en het dorp 5 Bruchem;

/

Acties en aanpassingen om te voldoen aan uitgangspunten 42. Om te kunnen voldoen aan deze uitgangspunten is het volgende noodzakelijk :

9

W

1

2

3

4 5

Het opleveren van een adequate, overkoepelende stedenbouwkundige visie voor Bruchem en toetsing aan de criteria van de "Ladder van duurzame verstedelijking". Hierin moet duidelijk zijn beschreven op welke wijze : a. het plan voor Molenstraat5 past in deze overkoepelende visie; b. invulling wordt gegeven aan een eventuele groei van het dorp ( waar kan wel en niet gebouwd worden ) ; de kwaliteit van de infrastructuur in de breedste zin van het woord wordt geborgd, zodanig c. dat deze toereikend is voor de beoogde groei : i. Verkeer : veiligheid, doorstroming, ontsluiting van het dorp, parkeerverbod waar nodig. ii. Nutsvoorzieningen en ondergrondse infrastructuur ( o.a. elektriciteit, water, riolering, internet, ont- en afwatering) d. de uitvoering en handhaving van deze overkoepelende visie gaat plaatsvinden. De te bouwen woningen primair richten op bewoners die een wens hebben tot gelijkvloerse bewoning zodat de woningen lager kunnen blijven, met relatief weinig verkeersbewegingen en een hoge betrokkenheid bij de landelijke, rustige omgeving ( geen snelle doorstromers ) . Hoge sociale controle en cohesie met de omgeving, ter voorkoming van overlast. Primair zal deze doelgroep senioren zijn. De woningen van senioren die vrijkomen, komen dan beschikbaar voor de andere doelgroepen van de sociale woningbouw.

Borgen dat de openbare ruimtes en persoonlijke ruimtes vanaf de weg voldoen aan een consistente beeldkwaliteit: te bepalen en te onderhouden door gemeente en woningstichting. Auto's, vuilcontainers uit het zicht van het straatbeeld. Landelijke uitstraling met veel groen aan de straatkant, waarmee een opwaardering wordt bereikt van huidige braakliggende perceel.

43. Uitgaande van de beschreven kwaliteiten van de waardevolle dorpsrand waar het perceel Molenstraat 5 deel van uit maakt, zou het passend in de omgeving zijn als er 2 tot maximaal 3 woningen zouden worden gebouwd, ruim opgezet, in de stijl van en in lijn met de hoogte van de omringende panden. 44. Graag vernemen wij uw reactie op onze zienswijze en wij hopen en verwachten dat onze bezwaren ter harte worden genomen. Het zou betreurenswaardig zijn als opnieuw een kans wordt gemist om in samenspraak met omwonenden een project te realiseren dat een verrijking van de omgeving is, in plaats van een belasting daarvan.

Met vriendelijke groet,

Omwonenden Molenstraat 5 ( naast 1 ) , Bruchem

10

01

Zienswijze 2

Zienswijze 5

Gemeente Zaltbommel t.a.v. de Gemeenteraad Postbus 10002 5300 DA Zaltbommel

Bruchem, 7 juni 2023 Betreft: Individuele zienswijze Ontwerp Bestemmingsplan “Bruchem, Molenstraat naast 1” Dossiernummer: NL.IMRO.0297.BRUBP20220022 Onze referentie: NWW-ZW-01

Geachte Leden van de Gemeenteraad, Op 26 april 2023 is het ontwerp bestemmingsplan ‘Bruchem, Molenstraat naast 1” (hierna: Ontwerp Bestemmingsplan) bekend gemaakt. Aansluitend hierop is op 3 mei 2023 het bijbehorende Beeldkwaliteitplan “Woningbouw Molenstraat 5, Bruchem - Gemeente Zaltbommel” gepubliceerd (hierna: Beeldkwaliteitplan). Op 15 mei 2023 zijn de plannen door Woningstichting De Kernen en de Gemeente Zaltbommel toegelicht tijdens een vrije inloopavond in Eben Haëzer in Bruchem. In deze brief maken wij, wonende op Molenstraat te Bruchem, als individuele personen en direct belanghebbenden onze zienswijze en bezwaren kenbaar op het ontwerp bestemmingsplan ‘Bruchem, Molenstraat naast 1”. Daarnaast ontvangt u een collectieve zienswijze (referentie: ZW-OMW-20230608-1), opgesteld door omwonenden Molenstraat 5 (naast 1). Deze collectieve zienswijze wordt in onze persoonlijke zienswijze integraal overgenomen en moet als ingelast worden beschouwd en is tevens bijgevoegd als bijlage bij onze zienswijze. Individuele zienswijze Wij zijn eigenaar en bewoner van Molenstraat in Bruchem en zijn daarmee naar onze mening direct belanghebbende bij bestemmingsplan ‘Bruchem, Molenstraat naast 1’.

Met deze individuele zienswijze maken wij bezwaar tegen dit bestemmingsplan, omdat deze naar onze mening niet volledig voldoet aan de Omgevingsontwikkeling (punt 1), welstandseisen / goede ruimtelijke ordening van de gemeente Zaltbommel (punt 2), onvoldoende waarborgen biedt ter bescherming van het naastgelegen gemeentelijk monument Molenstraat 1 (punt 3) en in het ontwikkelingsproces onvoldoende participatie heeft plaats gevonden (punt 4). Deze punten zijn hieronder verder uitgewerkt.

1. Omgevingsontwikkeling Het voorgelegde ontwerp Bestemmingsplan heeft een tweeledig doel. Het dient om de bestaande bestemmingsregeling op de betreffende percelen te wijzigen en om het goedkeuring te krijgen voor de bouw van woningen. 1.1 Bredere visie In paragraaf 1.3 en 1.4 van het Ontwerp Bestemmingsplan wordt het plangebied beschreven. Daar staat onder andere: “Ingevolge de Beheers verordening Bruchem en Nieuwaal rust op het betreffende perceel de bestemming ‘Agrarisch Bedrijf’. Binnen deze bestemming is het realiseren van woningen niet mogelijk. Omdat het nieuwbouwplan niet past binnen het van toepassing zijnde planologische regime, wordt voor deze locatie het bestemmingsplan herzien.” Het ontwerp bestemmingsplan is naar onze mening niet los te zien van een breder ontwikkelplan en neigt in opzet naar omzeiling van stringentere wet- en regelgeving voor stedelijke ontwikkeling door de beoogde bebouwing van maximaal 500 m2 en niet meer dan 10 woningen terwijl het voorgelegde ontwerp bestemmingsplan ook voorsorteert op verdere bebouwing in naastgelegen percelen door onder andere de toekomstige faciliteiten voor een doorgangsweg naar te ontwikkelen bouwplannen voor achterliggende percelen (“de Motten”) te benoemen.

1.2 Aansluiting op bestaande bebouwing Op pagina 26 van het Ontwerp Bestemmingsplan wordt gesteld dat: “conclusie gerechtvaardigd is dat het voorliggende bouwplan weliswaar afwijkt van de bestemmingsregeling uit het vigerende bestemmingsplan, maar wel resulteert in een goede aansluiting op bestaande bebouwing en daarmee in een kwalitatief-ruimtelijke aanvaardbaar plan voor dit gedeelte van Bruchem.” Naar onze mening is het momenteel niet passend in bestaande omgeving. De dichtheid van de bebouwing (10 woningen op 500 m2), de beoogde nokhoogte van 9 meter (die aanzienlijk hoger is dan de omliggende bebouwing), het aantal beoogde parkeerplaatsen (20) en de te verwachten toename van verkeersbewegingen. Tevens zijn voorbereidingen in het ontwerp bestemmingsplan opgenomen om op deze locatie een doorgaansweg voor verdere ontwikkeling op het oostelijk gelegen perceel “De Motten”. De in het huidige plan voorziene parkeerruimte voor 20 auto’s lijkt niet houdbaar als hier een doorgaande weg ontwikkeld wordt. Kan op termijn wel worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen? In paragraaf 4.1 wordt genoemd dat er 20 nodig zijn, maar die lijken er niet ingetekend te zijn (Fig. 4.1). 1.3 Draagvlak Voor het herzien van een bestemmingsplan is op de site van de gemeente Zaltbommel opgenomen dat voor het indienen van een principeverzoek onder andere nodig is dat: -

Punt 6 een beschrijving van mogelijke gevolgen voor naastgelegen percelen Punt 7 een beschrijving van het draagvlak voor uw initiatief. Gebruik hiervoor het draagvlakformulier ruimtelijk plan (PDF, 472.2 kB). Let op: er kunnen meer belanghebbenden zijn dan alleen buren of omwonenden.

In het bestemmingsplan is opgenomen dat “de gemeente Zaltbommel heeft besloten om medewerking te verlenen aan het bouwplan. Met onderhavig bestemmingsplan wordt deze ontwikkeling mogelijk gemaakt.” De initiatiefnemer of het bevoegd gezag van het bestemmingsplan heeft ons, als direct belanghebbende, en andere buren of omwonenden op geen enkele wijze eerder betrokken bij het invullen van draagvlakstellen van dit draagvlak. Desalniettemin heeft de gemeente Zaltbommel ingestemd met medewerking aan het mogelijk herzien van de vigerende bestemmingsregeling voor de betreffende percelen. Wij constateren dat de initiatiefnemer zich in het ontwikkelproces niet aan de beleidsregels van de Gemeente heeft gehouden ten behoeve van het herzien van een bestemmingsplan (terwijl nota bene het project “naast Molenstraat 1” is genoemd) 1.4 Gevolgen voor naastgelegen bebouwing Het ontwerp bestemmingsplan biedt naar onze mening onvoldoende inzicht in mogelijke gevolgen voor de naastgelegen bebouwing. In paragraaf 2.2.3 toelichting bij bestemmingsplan wordt ingegaan op de omgevingsverordening, waaronder ook artikel 2.65b i.v.m. klimaatadaptatie (wateroverlast). De conclusie is dat er geen sprake is van een situatie van wateroverlast. Bij naastgelegen percelen is de afgelopen jaren diverse malen sprake geweest van wateroverlast (Molenstraat / Dorpstraat) die bij de gemeente Zaltbommel bekend zijn.

Ook wij hebben voor perceel Molenstraat 1 meldingen hierover gedaan bij de gemeente Zaltbommel. De gemeente Zaltbommel heeft vanwege risico’s van wateroverlast op de openbare weg recent een noodafwatering gelegd naar het perceel Molenstraat 1. Vervolgens heeft de gemeente Zaltbommel recent inmiddels zelfs een dagvaarding tegen de ontwikkelaars van de bebouwing Dorpsstraat 55 gestart vanwege het veroorzaken en onvoldoende mitigeren van wateroverlast. Op basis van deze geconstateerde gebreken en risico’s van wateroverlast twijfelen wij ernstig aan deze conclusie in het ontwerp bestemmingsplan en of daadwerkelijk toereikend voldaan is aan de bepaling uit omgevingsverordening. Ten aanzien van droogte en hitte staat in deze paragraaf dat het “mogelijk is om extra water vast te houden op het terrein”, maar dat moet nog nader worden uitgewerkt. Dat is dus nog niet geborgd in het bestemmingsplan, dus het staat onvoldoende vast dat wateroverlast voor omliggende percelen kan en zal worden voorkomen. In paragraaf 5.1.2 (watertoets), is beschreven dat er maatregelen moeten worden getroffen om wateroverlast te voorkomen. Naar onze mening zou in ieder geval moet worden opgenomen als voorwaarde voor het mogen realiseren van de woningen dat de maatregelen benoemd in het rapport en deze paragraaf 5.1.2. moeten worden gerealiseerd én in stand gehouden.

Hetzelfde geldt voor de maatregelen genoemd in paragraaf 5.1.3 Klimaatadaptatie onder planspecifiek. Ook die maatregelen, die op basis van te verwachten klimaatverandering onder andere langdurige en hevige regenval voorziet, zullen in het plan geborgd moeten worden.

2. Welstandsvereisten / Goede ruimtelijke ordening van de gemeente Zaltbommel 2.1 Hoogte van de bebouwing In de Algemene criteria voor Welstand (Welstandsnota Zaltbommel) is opgenomen dat: Relatie tussen bouwwerk en omgeving Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is. Wij stellen vast dat de openbare betekenis van de omgeving wellicht groter is omdat het naastgelegen pand een gemeentelijk monument betreft (zie ook paragraaf 3). In het beleid voor dit gebied (Welstandsnota Zaltbommel) is verder opgenomen: Het bouwplan 1. 2. 3. 4. 5. 6.

7. 8. 9.

past bij de waarde en kernkwaliteiten van het deelgebied en is afgestemd op de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur; versterkt de kwaliteit van de omgeving en de openbare ruimte en levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid en sociale veiligheid van de omgeving; vormt een versterking van markante stedenbouwkundige ruimten en locaties; richt zich op de openbare ruimte en de toegang vanaf het openbaar gebied is duidelijk herkenbaar; markeert het onderscheid tussen openbaar en privégebied duidelijk; heeft op zichzelf een evenwichtige opzet, die tot uitdrukking komt in samenhangende maatverhoudingen van buitenruimten, bouwvolumes, massa-opbouw, kapvorm en vlakverdelingen; past bij de kernkwaliteiten van het ensemble en/ of de gebouwtypologie; is afgestemd op de omgeving voor wat betreft positie, hoofdvorm, maat en schaal; heeft een herkenbaar en consequent uitgewerkt ontwerpconcept met esthetische kwaliteiten en de architectuur- of bouwstijl is afgestemd op de omgeving;

De beoogde nokhoogte van de bebouwing is 9 meter (opgenomen in tekeningnummer: NL.IMRO.0297.BRUBP20220022-OW01). Daarnaast staat in het Beeldkwaliteit plan in het laatste punt op pagina 15 “de woningen komen hoger te liggen dan de weg en de naastgelegen boerderij”. Opgeteld zal de totale hoogte van de bebouwing derhalve ruim boven de 9 meter uitkomen. Een objectieve peilhoogte ontbreekt echter. Wij stellen vast dat de nokhoogte van de naastgelegen monumentale boerderij en omliggende vergelijkbare panden niet hoger is dan 6 meter. De beoogde bouwhoogte is naar onze mening te hoog om als passend te kwalificeren in de bestaande omgeving en zal de monumentale naastgelegen boerderij en de omliggende omgeving volledig uit beeld brengen. Dit is naar onze mening in strijd met een goede ruimtelijke ordening en betekent dat er te zijner tijd ook geen omgevingsvergunning verleend kan worden, omdat niet wordt voldaan aan het welstandsbeleid. Wij mogen verwachten dat bij toetsing aan welstandsvereisten rekening gehouden wordt met de geel gemarkeerde delen punt 1 en 8.

3. Waarborgen ter bescherming van het naastgelegen gemeentelijk monument Molenstraat 1 3.1 Cultuurhistorische waarde gemeentelijk monument Het bestemmingsplan ziet toe op de ontwikkeling van percelen die direct grenzen aan een perceel waarop een bouwwerk (Molenstraat 1 Bruchem) staat dat is aangewezen als gemeentelijk monument bij de gemeente Zaltbommel. De gemeente zou bij het opstellen en wijzigen van omgevingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarde. Wij twijfelen of voldoende aandacht is gegeven voor de omgeving van een beschermd monument. Dit heeft twee aspecten: 1

het bouwplan beïnvloedt mogelijk de cultuurhistorische waarde van monument: is de monumentencommissie hierover geraadpleegd? Zo nee, dan is het plan dus in strijd met een goede ruimtelijke ordening.

2. De uitvoering: is onderzocht hoe goed de fundering van het monument is, en welke maatregelen er moeten worden getroffen om schade te voorkomen? Dit bouwwerk heeft geen structurele fundering. Zo nee, dan is plan op dat punt in strijd met goede ruimtelijke ordening. Daarnaast zullen eventuele maatregelen die dan nodig zijn ook als voorwaarde in het bestemmingsplan opgenomen moeten worden voor het verlenen van een omgevingsvergunning. 3.2 Risico’s voor waterschade aan het monument Zoals opgenomen in paragraaf 1.4 (al aanwezige wateroverlast) en paragraaf 2.1 (ophoging van het beoogde bouwperceel tot boven wegniveau en naastgelegen boerderij) van deze zienswijze zal het perceel Molenstraat 1 het laagst liggend perceel worden, ingesloten door opgehoogde percelen. Het bouwwerk op dit perceel Molenstraat 1 heeft geen structurele fundering en is aangemerkt als gemeentemonument. Wij voorzien ernstige risico’s voor onomkeerbare waterschade. Daarnaast willen wij er op wijzen dat dit risico groter is bij extreme weersomstandigheden die mogelijk zijn bij de te verwachten klimaatveranderingen. 3.3 Maatregelen ter behoud van het monument tijdens en na de bouw Er zijn in het bestemmingsplan geen maatregelen of voorzieningen opgenomen die toezien op het borgen van de kwaliteit van het naastgelegen gemeentelijk monument tijdens of na de bouwwerkzaamheden.

4. Invulling participatie 4.1 Onvoldoende invulling participatie In 2021 heeft een functionaris van de initiatiefnemer (Woonstichting de Kernen) onaangekondigd een bezoek aan ons gebracht en mondeling informatie gedeeld over het plan van initiatiefnemer zoals nu in het ontwerp Bestemmingsplan voorligt. Vervolgens zijn wij op 26 mei 2023 geïnformeerd over het proces van het bestemmingsplan. Verder heeft geen contact of communicatie plaats gevonden. Conclusie: Er is zeer beperkte participatie uitgevoerd, ondanks onze directe en naar onze mening grote belangen.

Zienswijze 6, BKP

Gemeente Zaltbommel t.a.v. het College Postbus 10.002 5300 DA Zaltbommel info@zaltbommel.nl

Bruchem, 7-6-2023 Betreft:

Zienswijze ontwerp-welstandscriteria ´Beeldkwaliteitsplan Bruchem, Molenstraat

Geacht college, In deze brief maken wij als omwonenden en direct belanghebbenden onze zienswijze en bezwaren kenbaar op de ontwerp-welstandscriteria ´Beeldkwaliteitsplan Bruchem, Molenstraat’. Als eerste willen we opmerken dat de hoofdlijn van het beeldkwaliteitsplan er aansprekend uitziet. Echter staan er een aantal zaken in die volgens ons niet passend zijn in het plan. Deze zaken worden hieronder kort benoemd. Allereerst wordt er op pagina 8 gesproken over historisch, landelijke bebouwing. Het lijkt ons prima passend om in het nieuw op te zetten plan in de architectuur te verwijzen naar de historisch, landelijke bebouwing aan de Molenstraat, alleen één van de referentiepanden is Molenstraat 16. Dit pand is volgens gegevens van het Kadaster gebouwd in 2014. Het lijkt ons onjuist om dit als referentiepand te nemen wanneer het gaat over historische bebouwing. Ten tweede valt op dat de gekozen referentiepanden op pagina 8 (de panden aan de Molenstraat) allemaal een veel lagere nokhoogte hebben dan een aantal van de woningen die op pagina 10 staan. Er zijn daar verschillende panden in opgenomen met twee bouwlagen en een zolder (te zien aan de dakkapellen). Dit is in strijd met het toetsingskader bebouwing, waarin maximaal 1 bouwlaag plus kap genoemd wordt.

We maken ons vanwege deze twee punten, in combinatie met de nokhoogte en goothoogte die genoemd zijn in het bestemmingsplan, zorgen of het definitief ontwerp straks wel passend is in de omgeving. Met vriendelijke groet,

Zienswijze 6, ontwerpbp

Gemeente Zaltbommel t.a.v. de Gemeenteraad Postbus 10.002 5300 DA Zaltbommel info@zaltbommel.nl

Bruchem, 7-6-2023 Betreft: Dossiernummer:

Zienswijze Ontwerp Bestemmingsplan “Bruchem, Molenstraat naast 1” NL.IMRO.0297.BRUBP20220022-OW01

Geachte leden van de Gemeenteraad, In deze brief maken wij als omwonenden en direct belanghebbenden onze zienswijze en bezwaren kenbaar op het ontwerp bestemmingsplan ‘Bruchem, Molenstraat naast 1”. Daarnaast ontvangt u een collectieve zienswijze (referentie: ZW-OMW-20230608-1), opgesteld door de gezamenlijke omwonenden Molenstraat 5 (naast 1). Wij willen ons graag aansluiten bij deze zienswijze, met uitzondering van hoofdstuk 2 (overkoepelende gebiedsvisie) en het aantal woningen genoemd in punt 43. Met extra onderstreping van het feit dat de burgerparticipatie wat ons betreft niet goed is gegaan, daar wij in de participatie niet betrokken zijn en wel tegenover locatie Molenstraat 5 wonen. Daarnaast hebben we nog een aantal persoonlijke punten die we graag onder de aandacht brengen. 1. Bouwhoogte In het ontwerp bestemmingsplan wordt een bouwhoogte toegestaan van 9 meter en een goothoogte van 4,5 meter. Dit is totaal niet passend bij de nabijgelegen bebouwing. De goothoogte van Molenstraat 1 is ongeveer 1,5 meter hoog en de nokhoogte zal een meter of 6 zijn. Hoewel deze maten niet meer van deze tijd zijn, zit er wel een erg groot verschil tussen 1,5 meter en 4,5 meter. Op deze manier is er in de buurt (hoek dorpsstraat, Molenstraat) recent ook nieuw gebouwd.

Figuur 1 - Hoek Dorpsstraat, Molenstraat.

Zoals in figuur 1 te zien, is deze uitbreiding ook niet passend bij de bestaande hoogtes in de Dorpsstraat, en al helemaal niet bij de achterliggende woning, Molenstraat 1.

In het concept-beeldkwaliteitsplan wordt gesproken over één bouwlaag plus kap. Gelet op het bouwbesluit 2012, waarbij een verdiepingshoogte van 2,60 meter wordt aangehouden en rekening houdend met een verdiepingsvloerdikte van 30 centimeter is een bouwlaag 2,90 meter hoog. Een voordeur moet volgens het bouwbesluit 2,30 meter hoog zijn. Op basis hiervan lijkt het ons passend en mogelijk om de goothoogte op 2,50 meter hoogte vast te stellen. De nokhoogte kan dan naar 6 of 7 meter. Deze hoogten zijn veel passender bij de bestaande historische bebouwing, waarover meerdere keren gesproken wordt in zowel de toelichting op het conceptbestemmingsplan als in het concept beeldkwaliteitsplan. Bij al deze hoogtes gaan we uit van het bestaande peil van de Molenstraat. Wanneer het terrein nog hoger komt te liggen dan de Molenstraat, dan zou de toevoeging aan de hoogte van het peil af moeten van de maximale nokhoogtes.

2. De grootte van het bouwvlak In de regels van het concept bestemmingsplan staat onder definities het volgende: “1.18 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder;”

Daarnaast wordt er gesproken in het beeldkwaliteitsplan en in de toelichting op het bestemmingsplan over 1 laag plus kap. 9 meter hoog is te ruim om één bouwlaag plus kap te bouwen. Er worden 2 lagen plus een zolder (die niet als bouwlaag telt volgens de regels) gebouwd. Dit kan dus niet volgens het toetsingskader uit het beeldkwaliteitsplan. Om te voorkomen dat de hellingshoek van het dak niet passend is bij de omgeving zal de diepte van de bebouwing minder moeten zijn dan 9,5 meter. Het bouwvlak moet daarvoor dus aangepast worden. Op die manier wordt het plan passender bij de bestaande bebouwing aan de Molenstraat, kan men zich houden aan “1 laag plus kap” en wordt de bouwhoogte passender bij de omgeving. Conclusie Gelet op bovenstaande punten lijkt het ons niet passend als er een nokhoogte van 9 meter in het bestemmingsplan komt te staan. Ook een goothoogte van 4,5 meter is niet passend. Passendere hoogtes zijn een goothoogte van 2,5 meter en een nokhoogte van rond de 6,5 meter. Alles op basis van het huidige peil van de Molenstraat. Ten gevolge hiervan zal de diepte van het bouwvlak aangepast moeten worden om de verhoudingen kloppend te houden. Met vriendelijke groet,