bijlage 2 businesscase parkeergarage

Businesscase Parkeren Bossche Poort Opdrachtgever: Plaats en datum: Projectnummer:

Gemeente Zaltbommel Eindhoven, 08-10-2024 2023/217EM

1

O p d r a c h t g e v e r : B e d r i j f s n a a m P l a a t s e n d a t u m : E i n d

Inhoud 1

INLEIDING ............................................................................................................................................................ 3 1.1 1.2 1.3

2

BUSINESSCASE PARKEREN BOSSCHE POORT ...................................................................................................... 3 2.1 2.2

3

CONTEXT ........................................................................................................................................................... 3 VRAAGSTELLING: BUSINESSCASE VOOR DE PARKEERGARAGE ......................................................................................... 3 AANPAK ............................................................................................................................................................ 3

ALGEMEEN ......................................................................................................................................................... 3 PARKEERBALANS ALS BASIS VOOR BUSINESSCASE ........................................................................................................ 3

BUSINESSCASE PARKEREN EN LADEN ................................................................................................................. 4 3.1 ALGEMEEN ......................................................................................................................................................... 4 3.2 VRAAGSTELLING EN UITGANGSPUNTEN .................................................................................................................... 4 3.2.1 Waarderingsmethode ........................................................................................................................... 4 3.2.2 Rollen en verantwoordelijkheden ......................................................................................................... 4 3.3 FINANCIËLE PRESTATIE .......................................................................................................................................... 4 3.4 ALGEMENE FINANCIËLE UITGANGSPUNTEN................................................................................................................ 6 3.4.1 Bouwkosten...........................................................................................................................................

6 3.5 EIGENAARSLASTEN ............................................................................................................................................... 7 3.6 BEHEER- EN EXPLOITATIELASTEN ............................................................................................................................. 7 3.7 OMZET .............................................................................................................................................................. 8 3.8 RESULTAAT (AMBITIESCENARIO) ............................................................................................................................. 9 3.8.1 Gevoeligheidsanalyse varianten ........................................................................................................... 9 3.8.2 Business case variant A - Kortparkeren ................................................................................................. 9 3.8.3 Business case variant B- Laden in de Parkeergarage .......................................................................... 10 3.8.4 Business case variant C – verdubbeling tarief vergunning bewoners ................................................. 10

4

CONCLUSIES BUSINESSCASE.............................................................................................................................. 11

2

1 Inleiding 1.1 Context In de ontwikkeling Bossche Poort in de gemeente Zaltbommel is voorzien een half verdiepte parkeergarage (hierna te noemen: parkeergarage) te ontwikkelen. In de uitwerking zijn diverse scenario’s onderzocht, waarbij de keuze is gemaakt voor het ontwikkelen van een parkeergarage. Deze garage is primair voor wonen en in beperkte mate is er ruimte voor kortparkeerders. Om aan de parkeerbehoefte van deze functies te voldoen zal een parkeergarage van 69 plaatsen worden gerealiseerd. 1.2 Vraagstelling: businesscase voor de parkeergarage Om een goed beeld te krijgen van de exploiteerbaarheid van deze parkeergarage heeft de gemeente Zaltbommel aan Empaction gevraagd een businesscase op te stellen. In die businesscase worden op basis van de benodigde investeringen, de jaarlijkse exploitatielasten en de -opbrengsten de exploitatiemogelijkheden op lange termijn (30 jaar) beschouwd. 1.3 Aanpak Op basis van het ontwikkelprogramma is recent door Empaction een parkeerbalans opgesteld. Uit die parkeerbalans blijkt de vraag naar parkeerruimte door de diverse gebruikersgroepen van de garage, maar met name door de bewoners van de te realiseren wooneenheden. Deze parkeerbalans vormt de basis voor de businesscase. Op basis van ervaringen van Empaction bij andere opdrachtgevers en deels ook op basis van kengetallen zijn de relevante gegevens ingebracht in een Excelbestand.

2 Businesscase Parkeren Bossche Poort 2.1 Algemeen Doel van een businesscase Parkeren is het zo goed mogelijk voorspellen van de financiële haalbaarheid van de nieuw te bouwen parkeergarage. Daarbij wordt rekening gehouden met de financiële randvoorwaarden, zoals de te verwachten indexering van baten en lasten, tariefontwikkeling, stichtingskosten, rente, financiering en exploitatielasten. In complexe situaties, waarbij sprake is van een lange doorlooptijd is de businesscase bovendien een hulpmiddel om gaandeweg mogelijk tot herijking van beslissingen te kunnen komen. Als in de realisatiefase van het project blijkt dat sommige parameters zich in de praktijk anders ontwikkelen dan nu voorzien, dan kan met behulp van de businesscase de gevolgen van eventuele wijzigingen gekwantificeerd en inzichtelijk gemaakt worden. 2.2 Parkeerbalans als basis voor businesscase De basis voor de businesscase is de parkeerbalans. In de parkeerbalans is opgenomen hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd dienen te worden. In het geval van de Bossche Poort is uitgegaan van een garage van 69 plaatsen.

3

3 Businesscase Parkeren en Laden 3.1 Algemeen Parkeergarage Op basis van de huidige inzichten en mogelijkheden is het voornemen om een parkeergarage te realiseren van 69 parkeerplaatsen. De voorziening zal vooral bestemd zijn voor bewoners van het gebied. Conform het ontwikkelprogramma is het wenselijk dat de parkeergarage in 2025 operationeel is. Een doorberekening van de Business Case (BuCa) leert dat de Netto Contante Waarde (NCW) van gebiedsgerichte parkeervoorziening na 30 jaar ca. 2,05 miljoen euro negatief zal bedragen. 3.2 Vraagstelling en uitgangspunten De gemeente wenst zich een beeld te vormen van de ontwikkeling en exploitatie van de betreffende parkeergarage. Hiervoor is een Business Case Parkeerexploitatie (BuCa) opgesteld. Deze BuCa geeft een goed beeld van de kosten, de financiële kansen en risico's. 3.2.1 Waarderingsmethode Er zijn verschillende waarderingsmethoden om de waarde van een parkeerexploitatie te bepalen. In deze BuCa is gekozen voor de Netto Contante Waarde (NCW). De belangrijkste uitgangspunten en aannames die ten grondslag liggen aan de waardering worden in dit hoofdstuk beschreven. 3.2.2 Rollen en verantwoordelijkheden Als onderdeel van de ontwikkeling Bossche Poort is de BuCa uitgewerkt voor de parkeergarage. Er zijn een aantal rollen en taken te onderscheiden in deze ontwikkeling en realisatie, onderstaande zetten we deze kort uiteen.

Beleidsmaker Het opstellen van het parkeer- en mobiliteitsbeleid, met de daarbij behorende taken als doelgroepen en tariefbeleid is een primaat wat een verantwoordelijkheid blijft van de gemeente Zaltbommel. Eigenaar In de BuCa is ervan uitgegaan dat de gemeente enig en zelfstandig eigenaar (economisch en juridisch) is van de parkeervoorziening. De eigenaar, de gemeente Zaltbommel, verhuurt de parkeergarage aan de afdeling parkeren, die als exploitant zal acteren. Exploitant De exploitant is de partij die het risico loopt van de parkeerexploitatie. Beheerder De exploitant is niet per definitie de partij die het (dagelijks) beheer uitvoert. In de BuCa zijn we ervan uitgegaan dat de gemeente geen externe beheer organisatie inhuurt voor de dagelijkse operationele werkzaamheden. Conclusie: • De gemeente is verantwoordelijk voor het beleid en wordt eigenaar van de gebiedsvoorziening(en). • Afdeling parkeren huurt tegen een kostendekkend tarief de gebiedsvoorziening van de gemeente en wordt vervolgens exploitant. 3.3 Financiële prestatie De parkeerbehoefte van het programma is berekend in de mobiliteitsbalans. In het ambitiescenario is er behoefte aan een of meer gebiedsgerichte parkeervoorzieningen van in totaal 69 parkeerplaatsen.

Om de financiële waarde van de parkeerexploitatie van deze gebiedsvoorziening(en) te kunnen bepalen, is het van belang inzicht te hebben in de kosten van de eigenaar, de exploitatie en de omzet. Voor de 4

exploitatieperiode (30 jaar) is een raming gemaakt van de te verwachten kosten en omzet. Daarbij zijn de volgende elementen van belang: • De uitgangspunten, zoals tijdshorizon, btw- en indexeringen, etc. • De bouwkosten van de parkeergarage en de raming van de daaraan verbonden lasten van financiering en de instandhouding. • De raming van de te verwachten exploitatiekosten, waarbij rekening wordt gehouden met alle exploitatie- en beheerskosten, inclusief de kosten van vervanging van de parkeerinstallaties. • De raming van de omzet van de parkeervoorziening; waarvoor een raming is gemaakt van de tarieven voor bewonersabonnementen en voor kortparkeren. In het Empaction rekenmodel is elk van deze elementen opgenomen, waarbij kengetallen voor Parkeren en E-laden op basis van 20 jaar ervaring onderdeel uitmaken van het model. Tevens biedt het model de mogelijkheid tot het maken van gevoeligheidsanalyses. Hierna wordt een aantal onderdelen van de toegepaste analyse nader toegelicht.

5

3.4 Algemene financiële uitgangspunten In de onderstaande tabel staan de uitgangspunten beschreven, zoals toegepast in de BuCa. Aangezien de gemeente als eigenaar wordt gezien, wordt de financiële waarde van de parkeergarage berekend vanuit gemeenteperspectief. De gehanteerde waarden, die intern zijn afgestemd, worden in onderstaande tabel weergegeven:

Algemene uitgangspunten BuCa en waarden

3.4.1 Bouwkosten Gezien de huidige ontwikkelingen is in 2022 een analyse gemaakt van de bouwkosten door Atrive. Anno 2023 is het lastig te voorspellen wat de ontwikkeling van deze kosten zal zijn. Uit een consultatieronde langs diverse bouwers, het raadplegen van onze database en de match tussen bouwkosten en veronderstelde programma van eisen en wensen van de parkeervoorziening wordt de kostenraming van naar boven bijgesteld. Eerder is het bedrag van €14.348,- exclusief btw (prijspeil 2022) vastgesteld. Echter dit is naar de inschatting van alle betrokkenen te laag, het te hanteren bedrag in de Business Case wordt verhoogd naar €28.000,- exclusief BTW per parkeerplaats aangehouden. Of dit bedrag uiteindelijk kostendekkend zal zijn hangt van meerdere factoren af: • Betreft het een solitaire parkeergarage of gaat het onderdeel uitmaken van een gebouw; uitgangspunt nu is een solitaire voorziening. • Betreft het een parkeergarage met het karakter 'sober en doelmatig' of gaat het een hoogwaardige, in de omgeving geïntegreerde voorziening worden, positief energie en volledig duurzaam gebouw. Uitgangspunt in de BuCa is een functionele e parkeervoorziening. • De ontwikkeling van de prijzen van energie, grondstoffen en arbeid. 6

•

De hoogte van de bouwkosten wordt, naar onze inschatting, bepaald op basis van een aanbesteding waarin de gewenste kwantitatieve en kwalitatieve eisen en wensen worden verwoord in een functioneel Programma van Eisen en Wensen.

3.5 Eigenaarslasten Voor rekening en risico van de eigenaar van de parkeervoorziening komen de lasten van de financiering en instandhouding. De waardes, die intern binnen de gemeente zijn afgestemd, worden in onderstaande tabel weergegeven:

Uitgangspunten eigenaarslasten en waarden

3.6 Beheer- en exploitatielasten In de berekeningen wordt ervan uitgegaan dat de parkeervoorziening gereed voor ingebruikname wordt opgeleverd. Voor de exploitatie zijn tal van kosten, waarbij de belangrijkste in onderstaande tabel zijn opgenomen, meegenomen. Het referentie bedrag van EURO 550,- per plaats komt voort uit een brede referentie van parkeervoorzieningen in de database van Empaction. Per type parkeervoorziening (ondergronds, bovengronds, half verdiept etc.) zijn gedurende vele jaren de exploitatie- en beheerkosten bijgehouden. De waardes worden in onderstaande tabel weergegeven:

Uitgangspunten beheer- en exploitatiekosten en waarden

7

3.7 Omzet De parkeergarage krijgt in hoofdzaak een functie voor bewoners en waar mogelijk voor kortparkeerders. Vaste gebruikers zoals de bewoners zullen met een vergunning in de parkeergarage parkeren, welke volledig digitaal is ontsloten op basis van de PMS-kentekenapplicaties. De waardes worden in onderstaande tabel weergegeven:

Uitgangspunten omzet en waarden

8

3.8

Resultaat (Ambitiescenario)

cumulatief resultaat exploitatie €€ -1.000.000 € -2.000.000 € -3.000.000 € -4.000.000 € -5.000.000 € -6.000.000 € -7.000.000 cumulatief resultaat na dat is

30

jaar exploitatie is

€ €

-4.522.603 -2.052.224

prijspeil prijspeil

2054 2023

Op basis van de gegeven uitgangspunten en in deze rapportage benoemde aantallen en aannames blijkt dat de NCW van de resultaten over de looptijd van 30 jaar negatief is (ca -/- 2,05 mln). 3.8.1 Gevoeligheidsanalyse varianten Het is voor nu logisch om de uitgangspunten die zijn gehanteerd in het model als de basis van de NCWberekening te beschouwen. Het negatieve NCW-resultaat is daarmee onder de huidige situatie en bij de gemaakte keuzes een gegeven. Om een indicatie te krijgen van het effect op het financiële resultaat bij een wijziging van een of meer van de gehanteerde uitgangspunten volgt hieronder een gevoeligheidsanalyse voor een beperkt aantal parameters in de gebiedsgarage. In het ambitiescenario is voorzien dat er 69 plaatsen worden gerealiseerd in een gebiedsvoorziening. In deze doorrekening van de varianten worden dezelfde uitgangspunten en kencijfers gehanteerd. 3.8.2 Business case variant A - Kortparkeren De gebiedsparkeergarage(s) heeft als doel parkeervoorziening voor bewoners. Dit is een product met een relatief lage tarifering, mede daardoor is de business case negatief. De bezoekers parkeren in de openbare parkeerplaatsen op straat. In de ambitievariant is uitgegaan van 1,5 uur kort parkeren voor 180 dagen per jaar.

Uitgaande van gelijk blijven van alle overige variabelen die als basis dienen in het exploitatiemodel heeft de onderstaande tabel de NCW weer waarbij de wijziging betreft dat op dagdelen dat de parkeergarage een lage bezetting kent deze extra opengesteld wordt voor kortparkeerders. In totaal gaat het om 37.260 uren kortparkeren (per parkeerplaats 3,0 uur per dag op 180 dagen per jaar). Het tarief wat wordt gehanteerd bedraagt EUR 1,25 inclusief BTW per uur.

9

3.8.3 Business case variant B- Laden in de Parkeergarage In variant B is voorzien dat er 69 laadplaatsen in de parkeergarage worden gerealiseerd. Vanaf 2030 is voorzien dat er uitsluitend elektrische auto’s verkocht mogen worden. Dit vraagt om het realiseren van laadinfra. Veel nieuwe garages worden voorbereid op het plaatsen van laadinfra. Meer en meer maken gemeenten de keuze laden zelf te exploiteren. In de BuCa heeft dat een gunstig effect. Uitgaande van het gelijk blijven van alle overige variabelen geeft de onderstaande tabel de aangepaste NCW weer.

3.8.4 Business case variant C – verdubbeling tarief vergunning bewoners In variant C is voorzien dat er een verdubbeling van het tarief voor bewoners zal plaatsvinden. Het tarief is gebaseerd op het tarief voor straatparkeren, echter parkeren in een gebouwde voorziening is aanzienlijk duurder. Uitgaande van het gelijk blijven van alle overige variabelen geeft de onderstaande tabel de NCW weer, waaruit blijkt dat er geen verschil is. Het aantal vergunningen is daarvoor te beperkt.

10

4 Conclusies businesscase Op basis van de gehanteerde uitgangspunten kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • Er is géén financiële ruimte voor een gebruikelijke businesscase met een eigenaar van het vastgoed en daarnaast een aparte exploitant die de risicodragende parkeerexploitatie voert. • Er is ook géén financiële ruimte voor een risicodragende exploitant. De opbrengsten uit parkeren zijn zodanig beperkt dat van een financieel gezonde exploitatie geen sprake zal zijn. • Om bovenstaande redenen is gekozen voor een organisatorisch model waarbij de eigenaar van het parkeervastgoed een direct belang heeft in de totale exploitatie en daarmee zowel eigenaar als risicodragende exploitant zal zijn van het parkeren. • Het voeren van een exploitatie op parkeren en laden heeft een gunstig effect op de business case.

11