Bijlage 2. Buitenstad advies Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Monumentencommissie

Aan het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zaltbommel

Advies welstand Betreft nieuwbouw Definitief ontwerp integraal stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan Buitenstad Adres Havendijk ong Zaltbommel

Commissieleden SE/HH/JD/MS/JH/PH/SS/PA Vergaderdatum 25 maart 2021 Datum advies 30 maart 2021

Status vooroverleg Nummer Ons nummer ZAL21-0040-1

In deze vergadering is de stand van zaken omtrent de ontwikkeling van Buitenstad aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit Rivierengebied en de Monumentencommissie Zaltbommel gepresenteerd door Gijs Wolfs (stedenbouwkundige namens Waalbommel BV) en John Hendriks (projectleider gemeente Zaltbommel). Gezien de ligging van het gebied (deels) in het rijksbeschermd stadsgezicht, de cultuurhistorische waarde van het werfterrein met zijn beeldbepalende elementen, de directe relatie van het plangebied met de historische binnenstad en omwalling wordt er een geïntegreerd advies uitgebracht door beide commissies over het gepresenteerde Definitief Ontwerp Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan. In verband met de omstandigheden rondom Covid 19 is het niet mogelijk voor geïnteresseerden om fysiek bij de openbare vergadering aanwezig te zijn. Geïnteresseerden wordt de mogelijkheid geboden om live de vergadering via een streaming bij te wonen. Planopzet In 2013 is er voor de Buitenstad een stedenbouwkundig Plan van Eisen uitgewerkt, waarin de hoofdlijnen van het plan zijn vastgelegd. Het plangebied bevindt zich op het voormalige terrein van de scheepswerf, is volledig buitendijks en ligt direct tegen het rijksbeschermde stadsgezicht van Zaltbommel. Het gebied wordt ontwikkeld door Waalbommel BV.

In het plangebied is ook een supermarktcluster gelegen, dat een andere eigenaar heeft (De Hoge Dennen Vastgoed). In april 2019 is het voorlopige ontwerp integraal in beide commissies behandeld, waarop in juni 2019 het plan is vastgesteld in de gemeenteraad van Zaltbommel. Vervolgens is het voorontwerp bestemmingsplan opgesteld en is er een Definitief Ontwerp Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan uitgewerkt, dat vandaag aan de commissies gepresenteerd is. Bij de totstandkoming van dit plan is de door de gemeente samengestelde klankbordgroep, welke sinds 2018 actief is en waarin verschillende bewoners en afgevaardigden van belangengroeperingen uit de binnenstad zitting hebben genomen, in 2020 en 2021 meerdere malen geïnformeerd. Daarnaast is er een Werkgroep Ruimtelijke Kwaliteit door de gemeente in het leven geroepen, waarin het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitsplan gedurende de uitwerking van het definitief ontwerp uitgebreid besproken en beoordeeld is. In deze werkgroep hebben de P1/5

stedenbouwkundige van de gemeente, Carlijn van den Hoven en twee externe adviseurs van het Gelders Genootschap, Mirjam Steins (adviseur ruimtelijke kwaliteit) en Jan Wabeke (stedenbouwkundige) zitting genomen. Per deelsessie is afhankelijk van het onderwerp een deskundig ambtenaar uit het projectteam bij de werkgroep aangesloten. Het nu voorliggende Definitief Ontwerp Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan is het resultaat van dit proces. Toelichting planwijzigingen en nadere uitwerkingen van VO naar DO De voornaamste planwijzigingen ten opzichte van het in 2019 gepresenteerde plan zijn het doortrekken van de sokkel op de landtong en de positionering van de oorspronkelijke spanten van de grote hal tussen bouwblok G en de parkeerplaats van het supermarktcluster. De sokkel is in het uitgewerkte DO doorgetrokken tot aan de laatste bebouwing op de landtong in verband met de mogelijke bereikbaarheid van deze bebouwing bij hoog water (eis vanuit de veiligheidsdiensten). Het hoogteaccent, blok D, en de shedwoningen zijn bij de herpositionering van de bouwblokken meer naar het westen geplaatst en aan de noordzijde in lijn gebracht met de grote hal. Voor de mogelijke uitwerking van de bebouwing op de landtong zijn twee ontwerpstudies gemaakt.

De opgenomen variant in de plankaart van het stedenbouwkundig plan gaat uit van een gelaagde opbouw in hoogte van de shedwoningen met daarachter meerdere kleinere woningen in een bouwhoogte van 3 lagen, deels naar het noorden en deels naar het oosten, richting de Martinus Nijhoffbrug gericht. Ter plaatse van bouwblok G worden de oorspronkelijke spanten uit de huidige grote hal niet langer als een integraal onderdeel van de architectuur van het bouwblok gezien, maar als een bouwkundig staketsel, een pergola, als hoogteaccent in de openbare ruimte. Deze pergola fungeert nu als overkapping van een trottoir en parkeervoorziening en heeft de mogelijkheid tot verdere vergroening en verduurzaming. Naast deze wijzigingen is het stedenbouwkundig plan verder uitgewerkt op de onderwerpen cultuurhistorie, openbare terreininrichting, verkeerskundige aspecten, pleinen, groenstructuren, duurzaamheid, biodiversiteit en (her-)gebruik van materialen. Bij de technische uitwerking van het DO is de hoogte van de sokkel in de planvorming uitgekomen op 8.49 m +NAP (ongeveer 1,5 meter hoger dan bestaande kade). Ten aanzien van de beeldkwaliteit in de bouwblokken zijn de algemene kwaliteitseisen welke gelden voor alle bouwblokken nader gespecificeerd en uitgebreid en zijn er daarnaast meerdere blokspecifieke kwaliteitsregels aan het plan toegevoegd.

De ontworpen differentiatie van bouwhoogte is onder meer gegarandeerd door aantallen woningen te maximaliseren. Daarnaast is het toekomstige proces ten aanzien van de borging van de ruimtelijke kwaliteit omschreven middels een nog samen te stellen Q-team (kwaliteitsteam). Buiten de kaders van het project Buitenstad heeft de gemeente Zaltbommel opdracht verstrekt voor het ontwerp van het parkeerterrein op de laad- en loskade aan de Havendijk als belangrijk scharnierpunt tussen de toekomstige Buitenstad, de omwalling en de historische binnenstad. Daarnaast is er ook opdracht verstrekt voor een studie naar de herinrichting van de Steenweg en het kruispunt Steenweg – Gamerschestraat – Molenwal. Beide ontwerpstudies raken het plangebied en hebben daar veel invloed op, maar vormen geen onderdeel van deze beoordeling. P2/5

Advies De beide commissies spreken waardering en complimenten uit voor de zorgvuldige uitwerking van het stedenbouwkundige plan, de inrichtingsprincipes ten aanzien van de openbare ruimte en het beeldkwaliteitsplan. In het voorliggende plan wordt een hoog ambitieniveau teruggezien. Door de commissieleden is uitgebreid gereageerd op het gepresenteerde plan. In dit advies worden de belangrijkste aandachtspunten door de commissies aan de gemeente meegegeven. Daarnaast wordt er vanuit de Monumentencommissie extra aandacht gevraagd voor de borging van de cultuurhistorische waarden op/in het gebied en specifiek op onderdelen welke hieronder nader benoemd zullen worden. 1. De aansluiting van de Buitenstadontwikkeling op de stadswal en historische binnenstad wordt gezien als een cruciale schakel. Beide commissies worden graag op een nader moment geïnformeerd over de ontwikkelingen rondom de variantenstudies die in opdracht door de gemeente zijn ontwikkeld voor dit gebied in het project Boulevard buitenstad. De huidige parkeerplaats aan de Havendijk dient zo ingericht te worden dat hier het visitekaartje voor de buitendijkse ontwikkeling ontstaat en tevens de overgang naar de historische binnenstad wordt gemarkeerd.

Daarbij wordt ook nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de randen, aansluitingen en ontsluitingen van het werfgebied op de historische doorgaande verkeerslinten de Gamerschedijk en de Steenweg. 2. Het ontwerp van het gebouwensemble (blok D en E) op de landtong zoals nu gevisualiseerd in het stedenbouwkundig plan vormt voor de CRK nog geen overtuigende oplossing. Er wordt gepleit voor een nadere studie in de onderlinge verhoudingen van de volumes zowel in hoogte als in footprint, zodat er meer helderheid en rust in het uiteindelijke beeld zal ontstaan. Met name de verspringing in de hoogte van de shedwoningen wordt als verstorend ervaren. Daarnaast levert het pakhuis nog geen overtuigend beeld op. Bij de nadere ontwerpstudies voor deze blokken dient hier voldoende aandacht voor te zijn binnen het Q-team. 3. De positie en inpassing van de pergola gaat in het stedenbouwkundige plan nog geen logische relatie aan met blok G. Ook de relatie met de parkeerplaats van de supermarkt overtuigt nog niet. Er worden door de commissies verschillende suggesties gegeven voor een betere inpassing van de oude hal-spanten in en om blok G of elders in het plangebied (bijvoorbeeld op de landtong).

Het advies is om ten aanzien van de plaatsing van de pergola (of de losse spanten) in het bestemmingsplan voldoende ruimte op te nemen, zodat in een later ontwerpstadium in nauw overleg met het Q-team tot een betere oplossing gekomen kan worden. Hierbij speelt vanzelfsprekend ook het eigenaarschap en het toekomstig onderhoud en beheer een belangrijke rol. 4. Vanuit de Monumentencommissie wordt onderstreept dat hergebruik van materialen en (beeldbepalende) elementen zorgt voor een verankering en continuïteit van het industriële werfkarakter in het gebied. Hergebruik is daarnaast met het oog op duurzaamheid en circulariteit aan te bevelen. Het goed inventariseren van mogelijk her te gebruiken onderdelen en het opstellen van richtlijnen hiervoor wordt dan ook ten zeerste aanbevolen. Daarmee samenhangend wordt door beide commissies benadrukt dat naast het fysieke behoud van het directiekantoor, ook de positie van het gebouw als eigenstandig element in het plan behouden dient te blijven gezien de hoge cultuurhistorische waarde. Deze waarde gaat bij herbouw verloren. Het advies is om de nieuwe achterbouw ten opzichte van het directiekantoor een meer bescheiden positie en uitstraling mee te geven. Ten aanzien van de kraanbaan wordt P3/5

opgemerkt dat dit element een passende functie moet krijgen, die bijdraagt aan een kwalitatieve instandhouding op langere termijn. Ook wordt er gevraagd om bij de cultuurhistorische waardestelling duidelijker te omschrijven wat de waarde is van het nu verwijderde woonhuis op nr. 10, de chalet-woning. Onduidelijk is of hier nog interessante cultuurhistorische elementen in aanwezig zijn, die mogelijk bij de planvorming meegenomen kunnen worden. 5. Beide commissies onderstrepen het belang voor het toepassen van gebiedseigen vegetatie in duidelijk vormgegeven plantvakken. Zowel richting de uiterwaarden als binnen in het plangebied dienen de houtopstanden en het plantassortiment aan te sluiten op het specifieke karakter van de buitendijkse locatie. Hierdoor wordt het werfkarakter verder verbijzonderd ten opzichte van het groenkarakter op de bolwerken en het Wallenpark. Voor de nadere uitwerking van de inrichtingen van de kades en straten wordt door de Monumentencommissie aangegeven dat natuursteen als bestratingsmateriaal goed voorstelbaar is wanneer deze voldoende robuust is. Te denken valt aan ‘kasseien’. De CRK pleit ervoor om het principe van de Delftse stoep in de toekomst te regisseren door onder andere de diepte van de beschikbare zone te beperken en de mogelijkheden in gebruik vast te leggen. Onderdeel daarvan zijn beplantingsmogelijkheden.

Daarnaast wordt aangegeven dat het gebruik van stelconplaten alleen passend is, wanneer deze als industriële verwijzing in het straatwerk worden opgenomen en niet als strooigoed over het plangebied verspreid worden. Voor de inpassing van het lager gelegen parkeerterrein van het supermarktcomplex in het stedenbouwkundige ontwerp wordt om een ontwerpinspanning gevraagd. De voorgestelde blokhaag geeft onvoldoende antwoord op de eerder gestelde vraag uit het vorige advies om een meer geïntegreerde overgang en samenhang tussen beide gebieden in het ontwerp op te nemen. 6. Ten aanzien van het beeldkwaliteitsplan wordt door beide commissies onderstreept dat het eigenstandige werfkarakter van de bouwblokken en de kapvormen alzijdig en integraal in het blok als ontwerpprincipe wordt opgenomen. Voorkomen moet worden dat er decorarchitectuur ontstaat, waarachter standaard woonoplossingen opgenomen zijn. De CRK adviseert om de architectenkeuze voor de nadere uitwerking van de verschillende blokken nadrukkelijk ook bij de gemeente ter goedkeuring voor te leggen. Dit bepaalt namelijk in hoge mate de ontwerp- en uitvoeringskwaliteit. 7. Ten slotte adviseren beide commissies ten aanzien van de bouwfasering om het gebied van oost naar west te ontwikkelen.

Aan de oostzijde bevinden zich de meeste karakteristieke, cultuurhistorische elementen en daarnaast geeft de ontwikkeling van de oostkade en de landtong in samenhang met de grote hal, het directiekantoor en de kraanbaan een belangrijke kwaliteitsimpuls aan de ontwikkeling van Buitenstad (zeker ook in relatie tot de binnenstad). Door aan deze zijde de ontwikkeling te starten ontstaat er de meeste zekerheid voor een kwalitatief hoogwaardige ontwikkeling van het gehele plangebied en is de kwaliteit aan de kant van het rijksbeschermde stadsgezicht geborgd wanneer de ontwikkeling onverhoopt door bijvoorbeeld marktomstandigheden stil komt te liggen.

P4/5

Gezien het lijvige ontwerpdocument en de korte termijn waarbinnen de advisering tot stand dient te komen, geven beide commissies de werkgroep Ruimtelijke Kwaliteit het mandaat om het vandaag gepresenteerde ontwerp verder te beoordelen. Conclusie Het concept Definitief Ontwerp Integraal Stedenbouwkundig Plan en Beeldkwaliteitsplan d.d. 24-032021 wordt door beide commissies met complimenten positief gewaardeerd, waarbij de bovengenoemde aandachtspunten nadrukkelijk meegegeven worden aan de gemeente, zodat er een goede borging ontstaat voor het behoud van de hoge ambitie bij de verdere ontwikkeling en uitvoering van dit plan. De commissies zien de nadere planuitwerkingen in de toekomst graag tegemoet. Namens de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de Monumentencommissie Zaltbommel,

ir. M. Steins adviseur ruimtelijke kwaliteit Gelders Genootschap

P5/5

P.S. Alofs (MA) secretaris Monumentencommissie Zaltbommel