Bijlage 1a. Bestemmingsplan Buitenstad Zaltbommel Toelichting

Buitenstad Zaltbommel bestemmingsplan voor vaststelling gemeente Zaltbommel 9 november 2021

Buitenstad Zaltbommel

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging plangebied 1.3 Vigerende plannen 1.4 Plangrens 1.5 Leeswijzer

3 3 3 4 4 5

Hoofdstuk 2 Beleidskader 2.1 Rijksbeleid 2.2 Provinciaal beleid 2.3 Regionaal beleid 2.4 Gemeentelijk beleid

6 6 15 19 20

Hoofdstuk 3 Historie 3.1 Zaltbommel - Vestingstad 3.2 Cultuurhistorie Buitenstad 3.3 Het ontwerp in relatie tot de aanwezige cultuurhistorie 3.4 Archeologische vindplaatsen en monumenten

24 24 24 25 28

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke karakteristiek 4.1 Bestaande situatie 4.2 Ruimtelijke ontwikkeling

30 30 30

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Verkeer en parkeren 5.2 Water 5.3 Externe veiligheid 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Bodem 5.6 Geluid 5.7 Agrarische geurhinder 5.8 Luchtkwaliteit 5.9 Natuur 5.10 Stikstofdepositie 5.11 Niet gesprongen explosieven 5.12 Klimaatadaptatie 5.13 Energie en duurzaamheid 5.14 M.e.r.-beoordeling

37 37 41 45 47 53 54 55 55 56 59 60 60 64 65

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving 6.1 Algemeen 6.2 Opzet planregels 6.3 Bestemmingen 6.4 Staat van horeca-activiteiten

66 66 66 66 69

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

70 70 70

2

Buitenstad Zaltbommel

Toelichting

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Ten noordwesten van de historische binnenstad van Zaltbommel ligt buitendijks een verouderd industrieterrein: Buitenstad. Het betreft hier een unieke locatie vanwege de nabijheid van de historische stad, de ligging aan de rivier de Waal, de uiterwaarden en twee havens. De locatie wordt getransformeerd naar woningbouw. De bijzondere locatie van Buitenstad vraagt om een sterke invulling van dit nieuwe stukje stad, zodat het contrast tussen stad en rivier optimaal kan worden beleefd. Het biedt de mogelijkheid een stadswijk met een herkenbare eigen identiteit en uitstraling te realiseren, die voortvloeit uit het unieke karakter van de locatie. Om transformatie van het buitendijks gebied tussen de Gamerschedijk en de rivier De Waal aan de westkant van Zaltbommel mogelijk te maken, moet er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Buitenstad Zaltbommel ligt direct ten noordwesten van de oude binnenstad van Zaltbommel, net buiten de vesting.

Figuur: ligging plangebied Buitenstad Zaltbommel (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

3

Buitenstad Zaltbommel

Het te ontwikkelen gebied ligt buitendijks tussen de Gamerschedijk en de rivier De Waal en is een voormalig bedrijventerrein. Het wordt aan 3 zijden omsloten wordt door water. De uiterwaarden aan de noordkant, tussen de bebouwing en de rivier, behoren tot het Gelders Natuur Netwerk. Aan de oostzijde ligt de stadshaven met een jachthaven en in het zuidoosten grenst het gebied aan de vestingwal die het historisch centrum van Zaltbommel omgeeft. Aan de westkant van het plangebied is het aannemersbedrijf in hei- en waterwerken Busker gevestigd. Behalve het te ontwikkelen terrein, zijn in gebied nog 2 supermarkten aanwezig en een woning. Deze zijn in het bestemmingsplan betrokken.

1.3

Vigerende plannen

Voor het grootste deel van het plangebied geldt tot het van kracht worden van onderhavig bestemmingsplan geen eerder bestemmingsplan. Uitzondering hierop is de jachthaven en het aangrenzende parkeerterrein ten zuiden daar van. Hier geldt het bestemmingsplan 'Binnenstad Zaltbommel', dat is vastgesteld op 1 oktober 2015.

Figuur: geldende bestemmingsplannen (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Plangrens

De plangebied wordt globaal begrensd door: De gemeentegrens en de rivier De Waal in het noorden; De eigendomsgrens van Busker in het westen; De Gamerschedijk in het zuiden; De Steenweg en de Molenwal in het zuidoosten; en De stadshaven in het oosten.

4

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: grenzen bestemmingsplan Buitenstad Zaltbommel (bron: googlemaps)

1.5

Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit regels en een verbeelding, met bijbehorende toelichting. Op de verbeelding staat de bestemming aangegeven. In de regels staat de juridische regeling. In de toelichting staan de keuzes verwoord die in het bestemmingsplan worden gemaakt. Hierin staat ook beschreven hoe met (milieu)planologische aspecten rekening is gehouden. De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2, waarin het vigerend beleid voor het plan is opgenomen. Hoofdstuk 3 gaat in op de historie. In hoofdstuk 4 staat de ruimtelijke karakteristiek beschreven. De milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de juridische planbeschrijving. Tot slot bevat hoofdstuk 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

5

Buitenstad Zaltbommel

Hoofdstuk 2

Beleidskader

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wil het Rijk een langetermijnvisie geven op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Het betreft hier een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving, groot en veelzijdig en vaak met elkaar verweven. Het is een nationale visie die zelfbindend is voor het Rijk. De aanpak van de NOVI gaat uit van de nationale belangen die in de leefomgeving aan de orde zijn, inclusief de opgaven die daaruit zijn afgeleid. Waar op deze opgaven een geïntegreerde aanpak noodzakelijk is, geeft de NOVI richting. Op andere onderwerpen wordt naar sectoraal beleid verwezen. De NOVI is continu aanpasbaar. Waar de opgaven vragen om een geïntegreerde benadering, komen deze samen in vier prioriteiten. Op deze prioriteiten worden beleidskeuzes gemaakt. De vier prioriteiten zijn: I. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; II. Duurzaam economisch groeipotentieel; III. Sterke en gezonde steden en regio's; IV. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Om de beleidskeuzes op een heldere en voorspelbare manier te maken, hanteert de NOVI drie afwegingsprincipes, die helpen bij het afwegen en prioriteren van de verschillende belangen en opgaven: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; Afwentelen wordt voorkomen.

De uitvoering van de NOVI vraagt om nieuwe manieren van samenwerken met blijvende brede maatschappelijke betrokkenheid en inzet van overheden. Hierbij worden vier uitgangspunten gehanteerd: 1. 2. 3. 4.

We werken als één overheid, samen met de samenleving; We stellen de opgave(n) centraal; We werken gebiedsgericht; We werken permanent en adaptief aan de opgaven.

De NOVI benoemt de volgende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties. 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit. 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten. 10. Beperken van klimaatverandering. 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur. 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen. 13. Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie. 14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit). 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. 16.

Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.

6

Buitenstad Zaltbommel 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit. 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie. 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij Planspecifiek De NOVI is uitsluitend bindend voor de rijksoverheid zelf. De nationale belangen die doorwerken naar provincie en gemeente zijn opgenomen in het Barro. Het voorliggende bestemmingsplan is niet in strijd met de Nationale Omgevingsvisie.

2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. In het Barro worden een aantal projecten van Rijksbelang met name genoemd en exact ingekaderd. Per project worden vervolgens regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. Het nationale belang dat het stellen van regels voor deze onderwerpen rechtvaardigt, is vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In het Barro worden vijftien onderwerpen geregeld, waaronder grote rivieren en erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde. Op 1 oktober 2012 is een 1e aanvulling op het Barro in werking getreden. De volgende nationale belangen uit het Barro zijn relevant voor het plangebied. i.

Rijksvaarwegen (Titel 2.1 artik el 2.1.2 t/m 2.1.3)

De rivier de Waal is aangewezen als rijksvaarweg in de CEMT klasse VIc. Voor deze klasse geldt een vrijwaringszone van 25 meter aan weerszijde, gemeten vanaf de begrenzingslijn. In artikel 2.1.3 is geregeld dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen de begrenzing van een rijksvaarweg of op een vrijwaringszone en dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het ten tijde van inwerkingtreding van deze titel geldende bestemmingsplan, rekening wordt gehouden met het voorkomen van belemmeringen voor: a. de doorvaart van de scheepvaart in de breedte, hoogte en diepte; b. de zichtlijnen van de bemanning en de op het schip aanwezige navigatieapparatuur voor de scheepvaart; c. het contact van de scheepvaart met bedienings- en begeleidingsobjecten; d. de toegankelijkheid van de rijksvaarweg voor hulpdiensten, en e. het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg.

7

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: uitsnede Barro (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) ii.

Grote rivieren (Titel 2.4 artikel 2.4.3 t/m 2.4.7)

Vanwege de ligging binnen de begrenzing van een rijksvaarweg in (een stroomvoerend deel van) een rivierbed zijn de voorwaarden uit artikel 2.4.3 en 2.4.7 van toepassing. Voor een rivierbed geldt dat een bestemmingsplan ten opzichte van het voorgaande alleen nieuwe bestemmingen aanwijst als: a. het veilig en doelmatig gebruik van het oppervlaktewater gewaarborgd blijft; b. het plan geen feitelijke belemmering vormt voor de vergroting van de afvoercapaciteit van de rivier; c. een zodanige situering van de bestemming dat de waterstandverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is, en d. een zodanige situering van de bestemming dat de ecologische toestand van het oppervlaktewaterlichaam niet verslechtert. Bij het aanwijzen van nieuwe bestemmingen moeten resterende waterstandeffecten of afname van het bergend vermogen gecompenseerd en moet worden aangegeven hoe dat gebeurt.

Voor een stroomvoerend deel geldt daarnaast dat een bestemmingsplan uitsluitend een wijziging mogelijk kan maken voor zover daarbij een of meer van de activiteiten zoals opgesomd in artikel 2.4.4 mogelijk worden gemaakt, zoals de verwezenlijking en het beheer van natuurterreinen (2.4.4 onder f), de verwezenlijking van voorzieningen van groot openbaar belang die niet buiten het rivierbed kunnen worden gerealiseerd (2.4.4 onder j), een functieverandering binnen de bestaande bebouwing (2.4.4 onder l) en het behoud van bekende of te verwachten archeologische monumenten (2.4.4 onder n). In artikel 2.4.5. is bepaald dat in een bestemmingsplan slechts activiteiten mogelijk gemaakt worden, die per saldo meer ruimte voor de rivier opleveren en voor zover is vastgelegd welke maatregelen dit betreft. Om voor concrete gevallen een praktische invulling te kunnen geven aan deze elementen, in hun onderlinge samenhang, is door het Rijk een rekenregel ontwikkeld. Deze rekenregel (rekenregel 6D) is opgenomen in de handreiking Beleidsregels grote rivieren en kan worden gezien als een richtlijn waarlangs ruimtevragende maatregelen kunnen worden vertaald in een aanvullende verruimingseis.

Deze rekenregel wordt niet alleen door Rijkswaterstaat gehanteerd bij de beoordeling van vergunningsaanvragen, maar is eveneens bruikbaar voor de verantwoording van de bestemmingswijzigingen in relatie tot het Barro. Planspecifiek De locatie Buitenstad ligt buitendijks en valt daarmee binnen de begrenzing van een rijksvaarweg. De locatie ligt niet in de vrijwaringszone zoals bedoeld in artikel 2.1.2 van het Barro.

8

Buitenstad Zaltbommel Buitenstad is een transformatie van een bedrijventerrein naar woningbouw. Het betreft geen geheel nieuwe ontwikkeling, de locatie is reeds bebouwd. De nieuwe plannen vormen geen (nieuwe) belemmering voor de doorvaart, zichtlijnen, toegangelijkheid hulpdiensten en het uitvoeren van beheer en onderhoud van de rijksvaarweg (artikel 2.1.3 Barro). Ook voldoet de transformatie aan het gestelde in artikel 2.4.3. (zie opsomming hierboven). Voor wat betreft de voorwaarden in artikel 2.4.4 en 2.4.5 kan worden gesteld dat het bestemmingsplan voldoende rekening houdt met de in het plangebied aanwezige natuur (zie paragraaf 5.9), dat de transformatie van een oud bedrijventerrein naar woningbouw gezien de woningbouwopgave in Nederland en de unieke ligging van de locatie zeer belangrijk is, dat er sprake is van een verandering van functie waarbij een deel van de bebouwing behouden blijft (zie paragraaf 4.2) en waarbij bekende of te verwachten monumenten worden gerespecteerd (zie paragraaf 3.4). Verder heeft het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat op 1 september besloten het Waterbesluit aan te passen. Deze aanpassing, die per 1 oktober 2020 in werking is getreden, heeft tot gevolg dat de rekenregel voor Buitenstad niet langer van toepassing is en de vergunningplicht op basis van artikel 6.5 van de Waterwet komt te vervallen (zie paragraaf 2.1.3).

Daarmee zijn de relevante onderwerpen uit het Barro verwerkt in voorliggend bestemmingsplan.

2.1.3

Beleidslijn grote rivieren

De Beleidslijn grote rivieren is gericht op het waarborgen van de veiligheid tegen overstromingen en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De Beleidslijn bevat een afwegingskader waaraan nieuwe activiteiten in het rivierbed van de grote rivieren moeten voldoen. De toepassing van het afwegingskader waarborgt de veiligheid in het achterland; de ruimte die de rivier nodig heeft bij een hoogwatersituatie blijft hiermee behouden. Voor nieuwe of uitbreiding van bestaande activiteiten in het rivierbed is in veel gevallen een vergunning op grond van de Waterwet nodig. Een goede doorwerking van het beleid vereist een adequate coördinatie tussen de ruimtelijke ordening en waterveiligheid. De Beleidslijn is het instrument dat hierin voorziet. De nadere uitwerking van de Beleidslijn vindt plaats langs twee sporen: het waterspoor en het ruimtelijke spoor. In het waterspoor vormen de Beleidsregels grote rivieren (Bgr) een afwegingskader voor het toestaan van ontwikkelingen in het rivierbed bij vergunningverlening op grond van de Waterwet. De ruimtelijke doorwerking van het rijksbeleid gebeurt via de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), via het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), titel 2.4 Grote Rivieren.

9

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: Toepassingsgebied Beleidsregels Grote Rivieren

Planspecifiek Buitenstad valt binnen het toepassingsgebied van de Beleidsregels Grote Rivieren. Op 1 september heeft het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat besloten de kaarten uit bijlage IV bij het Waterbesluit aan te passen. Deze aanpassing, die per 1 oktober 2020 in werking is getreden, heeft tot gevolg dat paragraaf 6 hoofdstuk 6 van het Waterbesluit voor Buitenstad niet langer van toepassing is, waarmee de vergunningplicht op basis van artikel 6.5 van de Waterwet komt te vervallen.

10

Buitenstad Zaltbommel

De vrijstellingsgebieden blijven wél deel uitmaken van het rivierbed. Dit betekent dat sommige van deze gebieden bij hoogwatersituaties onder water kunnen staan. Bouwen in deze vrijstellingsgebieden is, net als elders in het rivierbed, op eigen risico. Hier is het Rijk niet aansprakelijk voor eventuele schade. Zie ook paragraaf 5.2 (Watertoets).

2.1.4

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro 2017)

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. De toelichting bij een bestemmingsplan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet antwoord geven op de volgende vragen: 1. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling Dat wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling in relatie tot omgeving. Voor wonen geldt dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In dit geval overschrijft het project het aantal van 12 woningen zodat sprake is van een Ladderplichtige stedelijke ontwikkeling. 2. Of de stedelijke ontwikkeling nieuw is Alleen als er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet de Laddertoets worden uitgevoerd. 3. Wat het ruimtelijk verzorgingsgebied is en of er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling Wanneer sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de mogelijk te maken woningen bevatten. Deze behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling.

Hierbij wordt de lange termijn prognose van de vraag naar woningen vergeleken met het woningaanbod in de bestaande plancapaciteit om in de vraag te voorzien. Naast deze kwantitatieve aspecten kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Gedacht kan worden aan specifieke

11

Buitenstad Zaltbommel woontypen, wooncategorieën en woonmilieus. 4. Of de ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied ligt Als de woningbouwontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied, dan wordt voldaan aan de Ladder. Is dat niet het geval dan moet volgens artikel 3.1.6 Bro lid 2 gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Planspecifiek Door STEC is voor Buitenstad Zaltbommel een laddertoets gedaan voor zowel wonen als commerciële doeleinden die mogelijk worden gemaakt op basis van dit bestemmingsplan. Ad 1 Is sprake van een stedelijke ontwikkeling In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een stedelijke ontwikkeling vastgesteld, jurisprudentie geeft meer duidelijkheid. Bij wonen geldt dat in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling vanaf 12 woningen. Dit betekent dat het plan voor 300 woningen zich zonder meer kwalificeert als stedelijke ontwikkeling. Ook door de overige functies die het plan mogelijk maakt – horeca en detailhandel – is sprake van een stedelijke ontwikkeling. In beginsel volgt uit jurisprudentie dat hiervan sprake is bij een toevoeging van 400 m2 tot 500 m2, in Buitenstad Zaltbommel betreft het 3.000 m2. Ad 2 Betreft het een nieuwe stedelijke ontwikkeling? De Ladder is alleen van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen (NSO).

Daarvan is in beginsel sprake als het nieuwe bestemmingsplan meer bebouwing mogelijk maakt, of voorziet in een functiewijziging van zodanige aard en omvang dat om die reden sprake is van een NSO. Aan beide aspecten wordt bij het plan Buitenstad in Zaltbommel voldaan: de bebouwingsmogelijkheden nemen toe, en de bestemmingen 'woongebied', 'detailhandel' en 'gemengd' worden toegekend aan de gronden in het plangebied. Ofwel: het nieuwe bestemmingsplan voor Buitenstad is Ladderplichtig. Dit betekent dat een beschrijving van de behoefte in het kader van de Ladder noodzakelijk is. Ad 3 Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied is en is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Wonen De gemeente Zaltbommel maakt onderdeel uit van de regio Rivierenland. Daar vindt regionale afstemming over woningbouw plaats en zijn regionale afspraken gemaakt vanuit de woningbouwprogrammering Rivierenland. Dat geldt ook voor Buitenstad Zaltbommel. Gezien de regionale afstemming in regio Rivierenland en de gegevens over verhuisstromen in Zaltbommel, kan aangenomen worden dat het ruimtelijk verzorgingsgebied (marktregio) voor het plan Buitenstad in de basis bestaat uit de gemeente Zaltbommel. De woningmarkt in Zaltbommel is in de basis overwegend lokaal georiënteerd maar kent ook een redelijke instroom vanuit de regio en daarbuiten (verspreid over een groot aantal gemeenten).

In 2018 heeft Companen voor de periode 2018-2028 in het woningbehoefteonderzoek voor Bommelerwaard de verwachte woningvraag specifiek voor de gemeente Zaltbommel berekend. Dit onderzoek is voor de gemeente Zaltbommel uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid en het woningbouwprogramma. De scenario's uit het woonbehoefteonderzoek Bommelerwaard komen tot een woningvraag van maximaal 990 woningen tot 2028. Dit ligt in de lijn van de prognose van Primos (2020), die is gebruikt voor het kwantitatieve woningbouwprogramma dat voor Zaltbommel is opgenomen in de nieuwe regionale woonagenda Rivierenland. Hierin wordt voor de periode 2020-2030 uitgegaan van een behoefte aan zo'n 990 tot 1.450 woningen in Zaltbommel. De totale (netto) harde plancapaciteit in de gehele marktregio – gemeente Zaltbommel – bestaat uit ongeveer 295 woningen. Daarnaast zijn er zachte plannen voor circa 1.200 woningen (zowel inbreidingsplekken als uitbreidingsplekken) in de gemeente Zaltbommel, waarvan een deel onzeker en een deel voor de langere termijn (na 2030). Als de additionele woningvraag vergeleken wordt met de (netto) harde plancapaciteit kan geconcludeerd worden dat er nog maximaal behoefte is aan 695 woningen in Zaltbommel. De geplande 300 woningen in het voorgenomen plan Buitenstad vallen binnen de bandbreedte en daarmee voorzien in de

12

Buitenstad Zaltbommel woningbehoefte van maximaal 695 woningen in gemeente Zaltbommel. Ook wanneer uit gegaan wordt van het kwantitatieve woningbouwprogramma, zoals opgenomen in de regionale woonagenda Rivierenland (900 - 1.450 woningen), voorziet plan Buitenstad in een behoefte. In de woonvisie van Bommelerwaard staat het behouden en versterken van een aantrekkelijk woonklimaat centraal. Een passende woningvoorraad is daarvoor belangrijk. Woningen toevoegen die passen bij de lokale vraag is hiervoor essentieel. Om doorstroming te stimuleren is het namelijk belangrijk dat er voldoende aanbod van verschillende woningsegmenten beschikbaar is. Buitenstad sluit aan bij kwalitatieve uitgangspunten van de woonvisie Bommelerwaard. Daarbij wordt de komende tien jaar een huishoudensgroei verwacht door zogenaamde 'huishoudensverdunning' en een toename van 75-plussers. Deze doelgroepen zijn kansrijk voor het woonprogramma van Buitenstad, dat voor ongeveer 46% zal bestaan uit (levensloopbestendige) appartementen. Tot 2030 is ook nog een lichte groei te zien in het aantal gezinnen.

Vitale ouderen zijn een kansrijke doelgroep voor het plan Buitenstand. Op basis van bovenstaande doelgroepontwikkelingen kunnen we concluderen dat deze doelgroep de komende jaren gaat groeien. Hiermee sluit het plan goed aan bij de doelgroepontwikkelingen en bij de verwachte kwalitatieve vraag en opgaven die daaruit voortvloeien. Dit wordt bevestigd door het recente woningbehoefteonderzoek van RIGO (2020). Zij stellen dat zo'n 30 tot 35% van toekomstige woningbehoefte in de regio bestaat uit appartementen. Buitenstad voegt daarmee woningen toe die passend zijn bij de lokale vraag van Zaltbommel. Commercieel In het plan Buitenstad worden naast woningen ook commerciële functies mogelijk gemaakt. In het kader van de laddertoets is onderzocht of en hoeveel ruimte daarvoor is in Zaltbommel, naast het reeds bestaande aanbod. De conclusie is dat in Buitenstad ruimte is voor een commercieel programma van circa 3.000 m² bvo, als volgt verdeeld: • Detailhandel: voor detailhandel is de marktruimte beperkt. Er zijn beperkt kansen voor specifiek en kwalitatief onderscheidend aanbod met een maximum van 500 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) / circa 650 m² bruto vloeroppervlak (bvo). • Horeca: er bestaat marktruimte voor de toevoeging van horeca in Buitenstad. Wel is het belangrijk om bij de invulling te zoeken naar een onderscheidend karakter (uniek, hip en trendy).

De inschatting is dat bij een invulling met circa 750 m2 bvo er geen significante effecten zullen optreden bij bestaande aanbieders. • Dienstverlening: Buitenstad kan een klein deel van de vraag naar kleinschalige bedrijfsruimte in Zaltbommel opvangen. Gezien de schaal en omvang van Buitenstad zal dit maximaal 1.000 m² bvo zijn. • Overige commerciële en maatschappelijke voorzieningen: de inwoners van Buitenstad en het centrum van Zaltbommel hebben behoefte aan voldoende commerciële en maatschappelijke voorzieningen op

13

Buitenstad Zaltbommel buurt- en wijkniveau. De inschatting is dat er in Buitenstad marktruimte is voor 2-3 aanbieders, circa 200-300 m² bvo. 200 – 300 m2. Dit is (kwantitatief) onderbouwd, maar het is onwaarschijnlijk dat 500 m2 zal leiden tot onaanvaardbare ruimtelijke effecten. Het maximaal te realiseren commercieel programma komt daarmee op ongeveer 3.000 m² bvo. Het toevoegen van dit programma heeft geen onaanvaardbare ruimtelijk effecten. Ten eerste past een gemixt commercieel programma bij een levendige en multifunctionele wijk zoals Buitenstad. Daarnaast is het beoogde commerciële programma kleinschalig en ondersteunend aan het woonconcept. Ten slotte onderscheiden de beoogde concepten zich kwalitatief van het bestaande aanbod (winkel gericht op waterartikelen en hoogwaardige horeca). Hierdoor spreken ze een andere doelgroep aan en concurreren ze niet met het bestaande aanbod in het centrum van Zaltbommel. Hierdoor zullen de effecten op het bestaande aanbod zeer beperkt zijn. De Laddertoets is als bijlage opgenomen bij de toelichting.

2.1.5

Deltaplan Ruimtelijke adaptatie 2020

Het klimaat verandert. De stijging van de gemiddelde temperatuur brengt extremer weer met zich mee, dat natter, droger en heter is. De resultaten daarvan zijn wateroverlast, hittestress en druk op watervoorraden door droogte. Dit vereist een verandering in denken en doen: klimaatbestendig en waterrobuust inrichten moet in Nederland een vanzelfsprekend onderdeel bij ruimtelijke (her)ontwikkelingen worden. Om het proces van ruimtelijke adaptatie te versnellen en intensiveren is het Deltaplan Ruimtelijke adaptatie opgesteld. Daarin staat hoe gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk de nadelige effecten van klimaatverandering tegen willen gaan. De kern is dat Nederland in 2050 klimaatbestendig en klimaat robuust is ingericht. Op nationaal niveau zijn stresstesten per gemeente uitgevoerd om de knelpunten van bestaande infrastructuur in kaart te brengen. In een drieledig nationaal programma worden deze kwetsbaarheden in beeld gebracht, afgewogen en geprioriteerd, om vervolgens tot concrete maatregelen te worden omgezet. Bij ruimtelijke ontwikkelingen zal vooraf moeten worden gekeken of deze klimaatadaptief zijn en hoe de inrichting dusdanig robuust kan worden aangepast. Op dit moment is voor Buitenstad Zaltbommel nog geen concreet uitgewerkt plan. Dit zal in een later stadium worden opgesteld. Klimaatadaptatie en duurzaamheid zijn aandachtspunten voor de uitwerking.

Zie ook paragraaf 5.12 en 5.13.

2.1.6

Aanwijzing Beschermd Stadsgezicht

In 1984 is door de rijksoverheid het ruimtelijke stadsbeeld van de binnenstad van Zaltbommel beschermd middels een aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Het doel van de aanwijzing was om de ‘karakteristieke en met de historische ontwikkeling samenhangende structuur en ruimtelijke kwaliteiten van het gebied te onderkennen als een zwaarwegend belang bij de verdere ontwikkelingen binnen het gebied’. Kenmerkend voor de structuur van Zaltbommel waren volgens de toelichting op het aanwijzingsbesluit vooral de grote binnenterreinen en ‘de brede groene rand binnen de wallen aan de zuidzijde van de stad, waar de restanten van de stadsmuur, de tuinmuren en de ommuurde Joodse begraafplaats eveneens waardevolle gegevens vormen’. Als bijzonder kenmerkend werd het stadssilhouet genoemd.

14

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: begrenzing beschermd stadsgezicht Zaltbommel Planspecifiek Het plangebied ligt voor een klein deel binnen de grenzen van het gebied dat is aangewezen als beschermd stadsgezicht. In paragraaf 3.3 wordt uiteengezet hoe bij de planvorming rekening gehouden is met de waarden uit het beschermd stadsgezicht.

2.2

Provinciaal beleid

2.2.1

Omgevingsvisie Gelderland

Ter plaatse van het plangebied geldt de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, vastgesteld op 19 december 2018 door Provinciale Staten en op 1 maart 2019 in werking getreden. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland 2018 geeft richting op strategische hoofdlijnen van het beleid. In de visie worden op zeven thema's ambities gesteld: 1. Duurzaamheid In 2050 is Gelderland klimaatneutraal. Dit wordt bereikt door grootschalige besparing en opwekking uit verschillende duurzame bronnen van energie, zoals wind, zon, waterkracht, biomassa en bodemenergie. 15

Buitenstad Zaltbommel Innovatie en het uitrollen van bewezen technieken wordt in dat kader gestimuleerd. 2. Klimaatadaptatie In 2050 is Gelderland klimaatbestendig. De provincie is goed voorbereid en toegerust op de gevolgen van klimaatverandering: wateroverlast, droogte, hittestress en overstromingsgevaar. In 2020 zijn samen met partners de risico’s en kansen van het veranderend klimaat in beeld gebracht en strategieën opgesteld die leidraad zijn voor ons handelen. 3. Circulaire economie Gelderland wil de eerste afvalloze provincie van Nederland zijn. Afval bestaat niet meer; er zijn alleen nog grondstoffen die blijvend hun waarde behouden in onze schone industrie. Om dit te bereiken is in 2030 het gebruik van primaire grondstoffen in Gelderland met 50% teruggebracht. 4. Biodiversiteit In 2050 gaat het goed met de biodiversiteit in Gelderland. In Gelderland wordt natuur-inclusief gewerkt. Biodiversiteit wordt overal waar mogelijk versterkt en ingepast, óók buiten de specifiek als natuur aangewezen gebieden. In 2030 is 75% van de Europese doelen van de vogel- en habitatrichtlijn behaald. 5. Bereikbaarheid In 2050 is de groei van de mobiliteit op een slimme manier opgevangen en verplaatsen mensen in Gelderland zich veilig, snel, betaalbaar en klimaatneutraal. Snel en veilig internet fungeert daarbij als alternatief voor fysieke verplaatsingen.

Het netwerk voor goederenvervoer in Gelderland is dan toegankelijk, duurzaam en klimaatneutraal. In 2030 is al het busvervoer zonder uitstoot en is 35% van het totaal aantal verplaatsingen met de fiets. 6. Vestigingsklimaat Gelderland wil de concurrerende positie binnen het internationale stedelijke netwerk van Amsterdam, Brussel en Keulen verder versterken. Om onderscheidend te blijven, halen we in 2050 maximaal profijt uit de unieke combinatie van stedelijke en groene kwaliteiten. In 2050 zijn alle werklocaties in Gelderland duurzaam ingericht qua energie, klimaatbestendigheid en logistieke en productiestromen. Gelderland is koploper in Nederland. 7. Woon- en leefomgeving Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. We benutten de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaatadaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal. Planspecifiek De Omgevingsvisie is uitsluitend bindend voor de Provincie zelf en heeft geen rechtstreekse doorwerking naar het bestemmingsplan. Een aantal beleidsuitspraken uit de Omgevingsvisie is doorvertaald naar de Omgevingsverordening.

Dit wordt behandeld in paragraaf 2.2.2.

2.2.2

Omgevingsverordening Gelderland

Tegelijk met de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland, is ook de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld door Provinciale Staten. De Omgevingsverordening is een van de instrumenten om de ambities uit Omgevingsvisie te kunnen realiseren. Bijna alle regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, natuur, water, verkeer en bodem zijn in deze verordening opgenomen. Alleen de Waterverordeningen (per waterschap) en de Gelderse Vaarwegverordening 2009 (nog) niet. De Omgevingsverordening heeft daarom de status van: Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1 Wet ruimtelijke ordening; Milieuverordening in de zin van artikel 1.2 Wet Milieubeheer; Natuurverordening in de zin van de Wet Natuurbescherming; Waterverordening in de zin van de Waterwet; Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2 A van de Wegenverkeerswet.

16

Buitenstad Zaltbommel

Planspecifiek Over het plangebied zegt de Omgevingsverordening het volgende: Landbouw

Figuur: Regels landbouw (www.ruimtelijkeplannen.nl) Voor het gebied tussen het water van de Waal en de voorgenomen ontwikkeling bevat de omgevingsverordening regels ten behoeve van landbouw. Zo bevat afdeling 2.4 instructieregels voor de omgang bij nieuwvestiging (artikel 2.28 en 2.29) en uitbreiding (artikel 2.31) van grondgebonden en niet-grondgebonden veehouderijbedrijven en -takken in bestemmingsplannen. Dit kan alleen als de aanvrager extra maatregelen neemt op het gebied van dierwelzijn, landschappelijke inpassing en milieu. Voor deze extra maatregelen (‘plusmaatregelen’) moeten gemeenten beleidsregels opstellen (artikel 2.30) Het bestemmingsplan voorziet niet in nieuwvestiging of uitbreiding van veehouderij. Glastuinbouw

Figuur: Regels glastuinbouw (www.ruimtelijkeplannen.nl) In de verordening worden instructieregels gegeven ten aanzien van glastuinbouw (paragraaf 2.3.1). Het voorliggende bestemmingsplan voorziet niet in glastuinbouw. De verordening is op dit punt niet relevant voor de onderhavige transformatie. Natuur

17

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: Regels Natuur (www.ruimtelijkeplannen.nl) De gronden ten noorden van het te ontwikkelen gebied behoren tot het Gelders Natuurnetwerk. Het beleid hiervoor richt zich op het versterken van de ecologische samenhang door de aanleg van verbindingszones. Paragraaf 2.6.1 van de omgevingsverordening geeft regels over hoe om te gaan met het Gelders Natuurnetwerk in bestemmingsplannen. In het voorliggende bestemmingsplan zijn de gronden voorzien van de bestemming 'Groen - 1'. Deze gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van natuurwaarden en de instandhouding van een ecologische verbindingszone. Het bestemmingsplan is hierdoor in overeenstemming met de regels uit de Omgevingsverordening. Water en Milieu

Figuur: Regels Water en milieu (www.ruimtelijkeplannen.nl) Het gearceerde water van de Waal is in de omgevingsverordening aangewezen als intrekgebied (afdeling 2.5 van de omgevingsverordening). Een intrekgebied is een grondwaterbeschermingsgebied waar het grondwater binnen duizend jaar bij een pompput voor de openbare drinkwatervoorziening kan zijn. Hierbinnen is het winnen van fossiele energie niet toegestaan. Voorliggend bestemmingsplangebied is niet gearceerd en het plan maakt winning van fossiele energie niet mogelijk en is hiermee in overeenstemming met het gestelde in de Omgevingsverordening. Varend ontgassen

18

Buitenstad Zaltbommel

Figuur: Regels Veilige leefomgeving (www.ruimtelijkeplannen.nl) Overeenkomstig de omgevingsverordening is het niet toegestaan om vanaf een binnenschip op een vaarweg gelegen in het 'verbodsgebied varend ontgassen' een ladingtank te ontgassen. Dit is niet iets wat in een bestemmingsplan geregeld wordt. Natura 2000

Figuur Natura 2000 gebieden (www.ruimtelijkeplannen.nl) Het bestemmingsplan heeft geen betrekking op het Natura 2000 gebied. Zie ook paragraaf 5.9. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan de regels zoals gesteld in de Omgevingsverordening.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030

De colleges van burgemeester en wethouders van acht gemeenten hebben in november 2020 ingestemd met de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020–2030. Hierin staan gezamenlijke afspraken over de woningbouwopgave voor de komende tien jaar. In deze periode moeten tussen de 7.900 en 12.500 nieuwe woningen gebouwd worden om te kunnen voorzien in de regionale vraag naar woningen. Het rapport ligt momenteel voor bij de Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland. Rivierenland is een aantrekkelijke woonregio, door haar gunstige centrale ligging en goede ontsluiting met de rest van Nederland. De regio beschikt over veel groen, ruimte en een relatief betaalbare woningvoorraad ten opzichte van omliggende steden als Utrecht, Den Bosch, Ede en Nijmegen. De verwachting is dat de druk vanuit deze omliggende steden hoog blijft. Het coronavirus zal mogelijk leiden tot een nog grotere trek vanuit omringende steden naar de regio. Ontwikkelingen als vergrijzing en toenemende mobiliteit hebben hun weerslag op de vraag naar woningen in Rivierenland. Daarnaast zijn er de laatste jaren veel nieuwe regels rondom het onderwerp wonen gekomen. Ook het coronavirus zal invloed hebben op de -regionale- economie en op de

19

Buitenstad Zaltbommel woningmarkt. Al deze ontwikkelingen samen vormden de aanleiding voor actualisatie van de Regionale Woonagenda Rivierenland. In de Regionale Woonagenda zijn vijf thema’s uitgewerkt waarop de acht regiogemeenten de komende jaren willen samenwerken. Deze thema’s zijn: 1. Continuïteit in productie 2. Betaalbaarheid van het wonen 3. Flexibiliteit op de woningmarkt 4. Wonen en zorg 5. Duurzaamheid Planspecifiek De cijfers en prognoses uit de Regionale Woonagenda Rivierenland zijn meegenomen in het behoeftenonderzoek dat in het kader van dit bestemmingsplan is uitgevoerd. Zie ook paragraaf 2.1.4.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Structuurvisie Waal Weelde West

De structuurvisie Waal Weelde West is tot stand gekomen door een samenwerking van de vier gemeenten Maasdriel, Lingewaal, Neerijnen en Zaltbommel met de provincie Gelderland en een consortium van private partijen. De structuurvisie is vervolgens vastgesteld door de gemeenteraden en Provinciale Staten. De gemeenteraad van Zaltbommel heeft de structuurvisie vastgesteld op 10 december 2015. Buitenstad Zaltbommel is in deze structuurvisie opgenomen als functieveranderingslocatie. De opgave voor de Buitenstad is het maken van een kwaliteitssprong waarbij binnenstad en buitenstad elkaar gaan versterken. De locatie Buitenstad Zaltbommel is indertijd aangewezen als EMAB-locatie. EMAB betekent experimenten met aangepast bouwen: Na het opstellen van de beleidslijn Ruimte voor de Rivier in 1997 (inmiddels vervangen door de Beleidsregels Grote Rivieren) werden bouwactiviteiten in rivierbedden sterk aan banden gelegd. Op een aantal locaties konden door de beleidslijn gewenste economische en ruimtelijke ontwikkelingen niet langer gerealiseerd worden. Gebouwen kwamen leeg te staan en er ontstonden onveilige situaties. Voor 15 locaties is daarom een uitzondering op de regels gemaakt.

Op 15 plaatsen langs de grote rivieren hebben gemeenten de kans gekregen om te experimenteren met innovatieve bouwvormen in het rivierbed, zodat deze locaties zich toch kunnen ontwikkelen zonder dat de bescherming tegen overstromingen in het geding komt. Met de vaststelling van de Beleidslijn grote rivieren is een EMAB-status niet meer noodzakelijk ten behoeve van bebouwing in het stroomvoerend regime van de rivier. Voor de ontwikkeling van Buitenstad Zaltbommel is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld als toetsingskader voor de planvorming voor de ontwikkeling van het terrein. De locatie Buitenstad is opgedeeld in verschillende deelgebieden. Elk gebied kent zijn eigen specifieke kwaliteit. In het toetsingskader staan belangrijke regels over schaal en zichtlijnen, waarmee getoetst wordt of de nieuwe skyline wordt ontworpen in balans met het beschermde stadsgezicht, de historische binnenstad en de afzonderlijke belangrijke cultuurhistorische waarden. Integraal geldt voor de ontwikkeling van de Buitenstad (dus voor de woningbouw, de maatschappelijke voorzieningen, detailhandel, horeca en dergelijke) dat deze ontwikkeling aanvullend is voor Zaltbommel. Naast de focus op wonen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen is er in de Buitenstad ook plaats voor kunst en horeca.

Het SPvE voor de Buitenstad Zaltbommel is op 26 september 2013 vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel.

20

Buitenstad Zaltbommel

Ontwikkeling van functieveranderingslocatie Buitenstad Zaltbommel moet voldoen aan de geldende weten regelgeving. De locatie ligt in het buitendijks gebied en valt daarom onder het stroomvoerend regime van de Waal. Om deze reden moet bij de ontwikkeling voldaan worden aan de eisen die worden gesteld in de Beleidslijn grote rivieren. Bij de herinrichting van de Buitenstad Zaltbommel dient rekening te worden gehouden met het Kwalitatief Woonprogramma Gelderland (KWP-3) en zijn opvolger, de kwantitatieve opgave wonen (2015-2024). Tenslotte moet het ontwerp er op gericht zijn op het uitblijven van negatieve effecten (externe werking) op de kernkwaliteiten van het Gelders Natuurnetwerk (GNN), Groene Ontwikkelingszone (GO) en Natura 2000-gebieden (met name stikstofdepositie). Ten behoeve van de m.e.r.beoordeling die in het kader van de structuurvisie is gedaan, is uitgegaan van de bouw van maximaal 460 woningen en 5.000 m² detailhandel waarvan 2.000 m² ten behoeve van horeca. Ook werd gedacht aan maximaal 1.000 m² voor voorzieningen bedoeld voor pleziervaart. Dit betekent echter niet dat deze aantallen ook daadwerkelijk gerealiseerd moeten worden. De aantallen zijn louter gebruikt als aanname om de milieueffecten van desbetreffende ontwikkelingen in beeld te kunnen brengen.

In de structuurvisie Centrum Zaltbommel geeft de gemeente aan dat voor wat betreft de Buitenstad Zaltbommel naast woningbouwontwikkeling en detailhandel ook recreatieve ontwikkelingen mogelijk zijn. Zodoende wordt er mogelijk een positieve invloed uitgeoefend op (nog te ontwikkelen) horecavoorzieningen in de Buitenstad Zaltbommel. Planspecifiek Voorliggend bestemmingsplan sluit aan bij de visie geschetst voor Buitenstad in Waal Weelde West en is in overeenstemming met de ingeslagen koers.

2.4.2

Parkeernota Zaltbommel 2018

De parkeernota Zaltbommel 2018 betreft het vigerende beleid wat betreft de parkeernormering binnen de gehele gemeente. - Het voldoende faciliteren van parkeren bij ontwikkelingen om daarmee zowel op het terrein van de ontwikkeling zelf als in de directe omgeving een zo goed mogelijke parkeersituatie te waarborgen; - Inzicht te geven in de eisen en parkeernormen die gehanteerd worden bij de beoordeling van plannen. Of er sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt bepaald op basis van de volgende eisen: 1. de ontwikkeling legt geen extra parkeerdruk op de bestaande openbare ruimte 2. Parkeren vindt plaats op eigen terrein. Hiermee wordt bedoeld het gehele grondgebied of plangebied van het bouwinitiatief. Dit geldt ook voor bezoekersparkeren. 3. Laden en lossen op eigen terrein 4. Parkeerplaatsen voor bezoekers zijn openbaar toegankelijk 5. Gebruik van bestaande parkeerplaatsen is mogelijk, als aangetoond kan worden dat: a. deze parkeerplaatsen niet structureel worden gebruikt op momenten dat de nieuwe ontwikkeling parkeerbehoefte heeft; en b. de parkeerplaatsen in de nabije toekomst niet nodig zijn voor de bestaande functies 6. Er wordt rekening gehouden met dubbelgebruik bij combinatie van functies 7.

Uitvoeringseisen: maatvoering van parkeerplaatsen, gehandicaptenparkeerplaatsen en toeleidende weg op basis van gelden handboek Openbare Ruimte of als deze geen uitsluitsel geeft de geldende ASVV van het CROW 8. Loopafstanden: de parkeerplaatsen moeten op acceptabele loopafstand van de functie gerealiseerd worden.

21

Buitenstad Zaltbommel

De parkeernormen zijn gebaseerd op CROW-publicatie 317 "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie". De parkeernota biedt de mogelijkheid om onder voorwaarden af te wijken van de normen. Voor het bepalen van de mate van parkeerruimte voor de fiets wordt een maatwerkafweging gemaakt. Planspecifiek De ontwikkeling moet voldoen aan de voorwaarden zoals gesteld in de Parkeernota Zaltbommel 2018. Dit wordt geregeld in Artikel 17 Algemene bouwregels van de regels van dit bestemmingsplan. In paragraaf 5.1 wordt uiteengezet hoe hier bij de planvorming rekening mee gehouden is.

2.4.3

Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026

Het Groenbeleid Ruimtelijk Beheer 2016-2026 is op 26 januari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Zaltbommel. Het beleidsplan heeft betrekking op het openbaar toegankelijke groen binnen de bebouwde kom. Het beleid gaat onder andere in op de betekenis van groen voor mensen, de verschillende soorten groenvoorzieningen, inrichting, beheer en de hoeveelheid te realiseren groen per woning bij nieuwe ontwikkelingen. Zo is de richtlijn bij nieuw te realiseren woningen: 75 m2 groen per woning, waarvan 30 m2 wordt ingericht als gebruiksgroen. Planspecifiek Op basis van het beleid moet bij de bouw van 300 woningen 22.500 m2 groen gerealiseerd worden. In het stedenbouwkundig plan wordt voor Buitenstad rekening gehouden met 22.550 m2 gebruiksgroen. Hiermee wordt voldaan aan de in het beleid gestelde normen voor groenvoorzieningen.

2.4.4

Woonvisie Bommelerwaard 2016-2020

In de Woonvisie Bommelerwaard 2016 - 2020 zetten de gemeenten Zaltbommel en Maasdriel voor de komende jaren hun koers uit op het gebied van Wonen. De gemeenteraad van Zaltbommel heeft de woonvisie op 14 juli 2016 vastgesteld. De woningmarkt in de Bommelerwaard is volop in beweging. De verkoop van woningen trekt weer aan. Dit is het meest zichtbaar in de grote kernen. Ambities en woonthema’s De komende jaren willen de gemeenten Maasdriel en Zaltbommel samen met de woningcorporaties, partners en burgers werken aan: De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: hierbij gaat het om het behoud en versterken van de kwaliteit van de woningen. Duurzaamheid, flexibiliteit en diversiteit zijn hierbij belangrijk. Passende woningvoorraad: beide gemeenten willen dat heel gericht woningen worden toegevoegd die passen bij de lokale vraag. Dit betekent maatwerk in de kernen en gefaseerde woningbouw zodat bijsturen mogelijk is. Voldoende betaalbare woningen: er is vraag naar betaalbare woningen in de Bommelerwaard. Hier willen beide gemeenten in voorzien met bijzondere aandacht voor starters en de lage- en middeninkomens. Wonen, welzijn en zorg: uitgangspunt is het langer zelfstandig wonen van mensen met een ondersteuningsbehoefte. De geschiktheid van de woningen en de woonomgeving, de match tussen

22

Buitenstad Zaltbommel vraag en aanbod van wonen met zorg en de bereikbaarheid van voorzieningen zijn van groot belang. Dit vraagt om samenwerking tussen veel verschillende partijen. Kwaliteit van de woonomgeving: Uitgangspunt is de identiteit en de kracht van de dorpen en kernen zelf. Beide gemeenten faciliteren initiatieven vanuit de lokale gemeenschappen en bieden waar nodig professionele ondersteuning. Ontmoeten en verbinden vinden beide gemeenten een belangrijk onderdeel van de kwaliteit van de woonomgeving. Planspecifiek In het kader van de Laddertoets is door bureau STEC onderzoek verricht naar de woningbouwbehoefte in Zaltbommel, zowel kwalitatief als kwantitatief, waarbij ook het geldende beleid in beschouwing is genomen. Daarnaast is de gemeente Zalbommel onderdeel van de regio Rivierenland. In Rivierenland vindt regionale afstemming over woningbouw plaats en zijn regionale afspraken gemaakt vanuit de woningbouw-programmering Rivierenland (2016). Buitenstad voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en sluit aan bij de ambities zoals verwoord in de woonvisie Bommelerwaard. Zie ook paragraaf 2.1.4.

2.4.5

Programma duurzaamheid

Duurzaamheid speelt een grote rol in het bestuursakkoord 2018-2022 van de gemeente Zaltbommel. Concrete aandachtspunten zijn onder meer energietransitie, energiereductie en een prettige leefomgeving. Elke nieuwe wijk die gebouwd wordt, wordt een 100% duurzame wijk zonder aardgasaansluiting. De afspraak dat voor nieuwe gemeentelijke gronduitgiften vanaf 1 januari 2018, destijds vooruitlopend op de wettelijke ingangsdatum 1 januari 2020, volgens de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw) wordt gebouwd blijft onverkort van kracht. Daarnaast is de afvoer van regenwater is een groeiend probleem. Neerslag komt steeds meer in hevige pieken. Er zijn dus maatregelen nodig om natte voeten (en erger) te voorkomen. Logische oplossingen zijn de aanleg van lokale waterbergingen, het ontkoppelen van de regenwaterafvoer via het riool en groene daken. Bij openbare straatverlichting is LED-verlichting de norm. Planspecifiek De nieuwbouw wordt gasloos worden gebouwd, dat is wettelijk verplicht. Daarnaast is door Witteveen + Bos een energiescan gedaan om te kijken naar de mogelijkheden voor Buitenstad voor duurzame energie en het benutten van hernieuwbare energie. Zie ook paragraaf 5.13.

23

Buitenstad Zaltbommel

Hoofdstuk 3 3.1

Historie

Zaltbommel - Vestingstad

Zaltbommel wordt omringd door vestingwerken: een brede, boomrijke gordel met wijde grachten en als bescherming, langs de noordzijde, de rivier de Waal. Enige modernisering vond pas plaats in de negentiende eeuw, toen de wallen werden herschapen in een romantisch, verwilderend wandelpark. Meer dan anderhalve eeuw later ligt de stad nog steeds rond de hoge kerk ingebed in het groen. In de middeleeuwen, tot omstreeks 1500, was de Bommelerwaard herhaaldelijk het middelpunt van gevechten tussen Brabant en Gelre. Als er oorlog was dreigde het gevaar van bendes landlopers en soldaten-zonder-werk. Het was belangrijk dat de stad er sterk uitzag, ontzag inboezemde en vijanden en rovers daardoor op afstand hield. Een niet minder belangrijke functie van de vestingwerken was de bescherming van handelsbelangen en marktrechten. Niemand kon ongecontroleerd de stad in of uit. In de zestiende eeuw scherpte de situatie zich in politiek opzicht toe op de tegenstelling tussen Gelre en Habsburg. De Bommelerwaard was het meest westelijke deel van Gelre en grensde aan het vijandige Holland en Brabant. Zaltbommel zelf was over het algemeen Gelders gezind, omdat het centralistische Habsburgse bewind minder kansen bood voor de welvaart van de stad dan het Gelderse bestuur, dat zeer afhankelijk was van de welwillendheid en het geld van de steden.

Omstreeks 1580 maande de Prins van Oranje tot modernisering van de vestingwerken. Een ontwerp daarvoor werd in de loop van de jaren gedeeltelijk uitgevoerd, totdat in 1599 opnieuw een Spaanse belegering dreigde. Toen moesten in allerijl noodmaatregelen worden getroffen om de verdedigbaarheid te vergroten. Bovendien werd aan de zuidzijde van de stad een groot hoornwerk aangelegd en verzekerde een pontonbrug in de rivier de aanvoer van manschappen en voedsel. Zowel prins Maurits als raadspensionaris Oldebarnevelt en een gedeelte van de Staten Generaal vergaderden gedurende het beleg in de stad. Vanuit het Maarten van Rossumhuis hadden zij een goed uitzicht op de strategische werken. Toen de Spaanse veldheer merkte dat een snel succes onmogelijk was brak hij het beleg op. Ook nadat Gelre zich had geschaard onder de prins, handhaafde Zaltbommel nog enige jaren haar onafhankelijke positie, maar in 1602 kwam daaraan een einde. In het begin van de zeventiende eeuw werden de vestingwerken volgens plan voltooid. Na de inname van 's Hertogenbosch door de prins in 1629 was Zaltbommel echter geen grensplaats meer en nam de strategische betekenis snel af. De stad groeide niet meer. In 1672 konden de Fransen vrij eenvoudig door de verlande gracht de poorten bereiken en de stad innemen. Dat herhaalde zich ruim een eeuw later, in 1784. Bij die gelegenheden werden de poorten vernield.

In het midden van de negentiende eeuw werden de bastions een voor een herschapen in een romantisch park, een begraafplaats en een speelplaats. De torens en de poorten verdwenen vrijwel geheel, alleen de Waterpoort bleef bestaan. Sindsdien kregen de wallen weinig meer dan het hoogst noodzakelijke onderhoud. Als vestingstad had Zaltbommel later geen betekenis meer. Omdat de stad weinig groeide had zij ook geen hinder van de vestingwerken. Zaltbommel onderscheidt zich tegenwoordig van andere vestingsteden in bijna totale volledigheid van de vestinggordel en het authentieke karakter daarvan. De in Zaltbommel wat verwilderde maar nog herkenbare romantische parkaanleg op de wallen was elders niet ongebruikelijk, maar is meestal maar op een gedeelte van de wallen uitgevoerd of bewaard. De combinatie van zowel het geheel van de vestingwerken als van de parkaanleg is uniek. Om die reden werd de binnenstad in 1984 aangewezen als beschermd stadsgezicht (zie ook 2.1.6).

3.2

Cultuurhistorie Buitenstad

In 2014 is door het Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis (BBA) in samenwerking met Lantschap, adviesbureau voor landschap en cultuurhistorie een cultuurhistorische inventarisatie en waardenanalyse opgesteld voor het plangebied 'Buitenstad Zaltbommel' (Bijlage 5 Cultuurhistorische analyse Buitenstad) Het gebied ten noordwesten van Zaltbommel heeft in het verleden verschillende functies vervuld. In de

24

Buitenstad Zaltbommel zestiende eeuw was het een belangrijk industriegebied waar verschillende molens stonden. Toen de vestingwerken van de stad werden gemoderniseerd zijn verdedigingswerken in het huidige plangebied aangelegd: een halve maan, een rondeel, een lunet en een deel van de stadsbuitengracht, die later als Stadshaven werd gebruikt. Omwille van een vrij schootsveld werd bebouwing in de resterende uiterwaard geweerd. De enige stedelijke functie was de gerechtsplaats, die nog tot aan de Franse tijd aanwezig was. Tot de opheffing van de vesting in 1834 stevig de hand gehouden aan het handhaven van het vrije schootsveld. De uiterwaard bleef tot het eind van de negentiende eeuw agrarisch. Zaltbommel heeft haar ontwikkeling als handelsstad te danken aan de ligging aan de Waal. Aanlegplaatsen waren er op de zuidelijke Waaloever en de bedrijvigheid was vroeger vooral geconcentreerd bij de Waterpoort, maar de Stadshaven fungeert al vanaf omstreeks 1600 als vlucht- en verblijfshaven. De vestiging van de scheepswerf van J. Meyer in 1888, aan de westzijde van de stadshaven, bracht de bedrijvigheid in de uiterwaard terug. De bedrijven die zich hier vestigden hadden aanvankelijk een duidelijke relatie met het water: ze waren voor hun functioneren afhankelijk van de nabijheid van de Waal als belangrijke scheepvaartroute.

De scheepswerf en het baggerbedrijf Van Hattum waren de belangrijkste bedrijven, die samen omstreeks 1960 besloten een tweede haven aan te leggen. In de huidige situatie is de relatie tussen de bedrijvigheid en de rivier weliswaar verminderd, maar toch nog duidelijk aanwezig. De stadshaven heeft een functie als vluchthaven voor vrachtschepen en als aanlegplaats voor de recreatievaart gekregen; de nieuwe haven wordt nog steeds gebruikt voor het laden en lossen van schepen. Samenvattend kunnen we stellen dat het plangebied in de loop van de geschiedenis verschillende functies heeft gehad, maar altijd nauw verbonden is geweest met de stad en een essentiële betekenis heeft gehad voor de stad. De werf maakte na de Tweede Wereldoorlog een fase van grote bloei mee. Er werd geïnvesteerd in de bouw van de grote hal, de aanleg van nieuwe hellingen, een kraanbaan en diverse loodsen en werkplaatsen. Van deze expansie in de Wederopbouwperiode zijn diverse gebouwen en landschapselementen bewaard gebleven. Van de individuele elementen moet cultuurhistorische betekenis worden gehecht aan de grote hal, het kantoorgebouw en de kraanbaan met dubbele steiger langs de haven. Voor de kraanbaan en mogelijk aanwezige hellingbaan zal een procedure worden gestart om deze aan te wijzen als gemeentelijk monument (raadsbesluit 10 juni 2021).

De grote hal is qua constructie niet van landelijke betekenis, maar is door de gaafheid en door verschillende bijzondere aspecten (zoals het zwevende magazijn) cultuurhistorisch van belang. De afmetingen geven het gebouw van binnen een overweldigende ruimtewerking. Daarnaast is het een beeldbepalend element dat ook vanaf de noordoever van de Waal als een duidelijke ‘land mark’ wordt ervaren. Het is echter vooral het bijzondere ensemble van havens en werfgebouwen die een bijzonder grote cultuurhistorische waarde vertegenwoordigt: als samenhangend complex en als architectuur van de Wederopbouw. Na de sluiting van de werf in 1987 kreeg het werfterrein een andere functie. De meeste gebouwen konden door de nieuwe eigenaar worden gebruikt en bleven bestaan, waaronder de grote hal en het kantoor. De hellingen verdwenen echter uit het beeld, ervoor in de plaats kwamen nieuwe loodsen en een terrein waar containers worden opgeslagen.

3.3

Het ontwerp in relatie tot de aanwezige cultuurhistorie

De cultuurhistorische waarden die door het project beïnvloed worden betreft twee verschillende aspecten: 1. De positie van de locatie ten opzichte van de vestingstad (Beschermd Stadsgezicht) 2. De cultuurhistorische waarden zoals die op de locatie zélf aangetroffen kunnen worden. Ad 1: Er is in de planvorming vanaf het begin veel rekening gehouden met het Beschermd Stadsgezicht en de geschiedenis van de locatie zelf. Al in de eerste fase van de opstart van het SPvE is overleg geweest met Welstand en Monumentenzorg om naar een gezamenlijke 'houding' te zoeken over hoe om

25

Buitenstad Zaltbommel te gaan op deze locatie met de monumentaliteit van de vestingstad en de cultuurhistorie van de werf. Als het gaat om de relatie met de historische binnenstad is consensus gevonden in het uitgangspunt dat Buitenstad moet contrasteren met de Binnenstad. De historische vestingstad vormt op zichzelf een gaaf geheel. De Buitenstad is daaraan nevengeschikt en van een ander karakter. Er is daarom indertijd de gezamenlijke aanbeveling gedaan 'dat Buitenstad niet moet gaan lijken op de binnenstad'. Dat contrast wordt vormgegeven in het dwarsprofiel over de Oude Haven: Aan de binnenstadskant ligt de waterkering op de hoogte van de primaire waterkering (+9.20 m N.A.P.) Aan de zijde van de Buitenstad ligt de kade buitendijks op de oorspronkelijke hoogte van circa +7.00m N.A.P. Het bolwerk De Kat vormt, als onderdeel van de historische vestingstad, een kloek stenen talud. Het talud aan de zijde van de Havendijk blijft juist zijn groene kwaliteit behouden. Het straatprofiel van het Bolwerk wordt begeleid door laanbeplanting. Aan de zijde van Buitenstad komen enkel een paar goed geplaatste solitaire bomen. Bovendien zal het stadsbeeld aan beide zijden van de Oude Haven sterk verschillen: De karakteristiek van de bebouwing van de binnenstad wordt bepaald door de pandsgewijze samenstelling van de veelal gesloten bouwblokken. De nadruk ligt daar op het individuele pand.

Op het Bolwerk De Kat bestaat de bebouwing zelfs uit vrijstaande woningen. In Buitenstad ligt de nadruk eerder op het beeld van het bouwblok als geheel. Het beeld van de binnenstad is dat van een historisch gegroeid, organisch geheel, waar zelfs nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen op een als vanzelfsprekende manier zijn opgenomen. Het beeld van Buitenstad zal refereren aan een veel specifieker verleden, namelijk dat van de werf. In het beeldkwaliteitsplan wordt beschreven wat er van dat beeld verwacht wordt. Maar de essentie is dat het heel anders zal zijn dan de binnenstad, waarmee we feitelijk ook de historische 'heelheid' van de vestingstad respecteren en accentueren.