Bijlage 1. Stedenbouwkundig Plan Waluwe III

STEDENBOUWKUNDIG PLAN WALUWE III Zaltbommel

NieuwBlauw

Stedenbouw en landschap

STEDENBOUWKUNDIG PLAN WALUWE III Zaltbommel

In opdracht van: Gemeente Zaltbommel Opgesteld door: NieuwBlauw www.nieuwblauw.nl info@nieuwblauw.nl Datum: 25 oktober 2021 Status: Definitief Documentnaam: WORD-ZAL006-Stedenbouwkundig plan-2a Formaat: dubbelzijdig A4 liggend

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING

3

1.1

3

1.2

Aanleiding

Programma Waluwe III

3

STEDENBOUWKUNDIG PLAN

5

2.

6

VISIE 2.1

2.2 3.

Situatieschets

Structuurkaart

STEDENBOUWKUNDIG PLAN 3.1

Hoofdstructuur

3.3

Ontsluitingsstructuur en parkeren

3.2 3.4 3.5

6

8 9 9

Bebouwingsstructuur

10

Groen en water

12

Fasering en flexibiliteit

11

18

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

1

Hogeweg

Waluwe III

Waluwe I

Park

Waluwe II

A2

Steenweg

N322

Ligging Waluwe in Zaltbommel

2

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Waterplein in Waluwe III

1. Inleiding 1.1

Aanleiding

Met de ontwikkeling van woningbouwplan Waluwe III wordt de nieuwbouwwijk Waluwe afgerond. De gemeente Zaltbommel is grondeigenaar en staat aan de basis van deze ontwikkeling. De stedenbouwkundige structuur voor deze ontwikkeling is op hoofdlijnen bepaald in het vastgestelde document Structuurkaart Waluwe III. Een doorvertaling naar een stedenbouwkundige structuur is gemaakt.

1.2

Programma Waluwe III

Het programma voor Waluwe III bestaat uit wonen en sociaal-maatschappelijke functies. Het woonprogramma is opgebouwd uit sociale huurwoningen, commerciële huurwoningen, koopwoningen en zelfbouwkavels. Dit alles in een mix van rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen. Het sociaalmaatschappelijke programma bestaat uit een nieuwe school en een nieuwe locatie voor een cultureel centrum.

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

3

4

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Stedenbouwkundig plan In dit hoofdstuk wordt de visie op het plangebied en het stedenbouwkundige plan voor het gebied Waluwe III beschreven.

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

5

2. Visie 2.1

Situatieschets

Het plangebied is een open gebied in een zone die volop in ontwikkeling is. Het ligt in de ruimte die aanwezig is tussen de Van Heemstraweg West, de Hogeweg en het in ontwikkeling zijnde deel van de Waluwe. Het plangebied kent in de huidige situatie weinig zichtbare kwaliteiten. Een deel wordt gebruikt voor de opslag van bouwmaterialen. Voor een groot deel is het open landbouwgrond. Een klein deel van het terrein is tijdelijk in gebruik als moestuin. Dit is geïnitieerd door één van de gebruikers van pand 9. In het gebied is geen waardevolle beplanting aanwezig. Verschillende initiatieven en plannen grenzen direct aan de locatie. Ze zijn daarmee bepalend voor de toekomstige invulling van het gebied. Hieronder zijn ze beschreven. Zone rondom Van Heemstraweg West

Aan de Van Heemstraweg West markeren het huidige Pand 9 en het gezondheidscentrum het plangebied. Beide panden zullen zoals het er nu uit ziet op den duur gesloopt worden om plaats te maken voor woningbouw. We gaan ervan uit dat de herontwikkeling van deze zone later aan de orde zal zijn. Voor de fasering van het plan is dit een uitgangspunt. Aan de zuidzijde grenst de locatie aan de American Roadhouse. Dit terrein wordt herontwikkeld tot een gezondheidscentrum en wonen. De plannen hiervoor zijn in een vergevorderd stadium en zijn voor dit document uitgangspunt. 6

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Zone rondom Hogeweg Richting de Hogeweg spelen verschillende ontwikkelingen die van invloed zijn op Waluwe III. Cambium college De Waard en scholengroep Gomarus zijn de twee scholen aan de Hogeweg. Aan de achterzijde van scholengroep Gomarus wordt een nieuwe school ontwikkeld; praktijkschool De Brug. Deze school valt buiten de ontwikkeling van Waluwe III maar grenst direct aan de locatie. Aan de zuidzijde van scholengroep Gomarus wordt een nieuw sportcluster met een zwembad, een sporthal en parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het betreft één gebouw met alles onder één dak. Het terrein wordt ontsloten vanuit de nieuwe insteekweg vanaf de Hogeweg. Zone rondom Jip en Jannekelaan Aan de Jip en Jannekelaan (parallel aan de Hogeweg) worden nieuwe woningen ontwikkeld. Het gaat om rijwoningen die een belangrijke geluidwerende functie hebben. Ze vormen samen met de eerder ontwikkelde woningen parallel aan de Hogeweg een duidelijke afronding van de Waluwe. De laatste woningen van deze nieuw te ontwikkelen rij grenzen direct aan de zuidpunt van de locatie. Waterretentie in het gebied Ten zuiden van scholengroep Gomarus is een waterretentie aangelegd in de vorm van een waterplein. Het plein biedt ruimte om te spelen en te sporten.

Ten zuiden van het nieuwe sportcluster is enige tijd geleden een waterretentie aangelegd in de vorm van open water. Deze mag enigszins verplaats worden mits de bergingscapaciteit gelijk blijft. Architectuurbeeld omgeving Het architectuurbeeld van Waluwe II bestaat voor een groot deel uit traditionele woningen met verwijzingen naar architectuurkenmerken van de jaren ‘30. Deze woningen hebben vaak gevels van roodbruine baksteen met witte accenten en witte kozijnen. De woningen hebben grijze daken. Bij de laatst gebouwde fase van Waluwe II is er ook een andere bouwstijl toegepast. De nadruk ligt hier op baksteenarchitectuur met bijzondere metselverbanden en een meer eigentijdse detaillering. Het rode kleurenpallet wordt hier meer bruingrijs. Ook aan de Hogeweg is er een sterke baksteenarchitectuur met bijzondere metselverbanden en eigentijdse architectuur te herkennen. Er is geen sprake van een historiserend beeld. Er is een brede kleurschakering (geel, grijs, bruin en rood) toegepast, uitgevoerd in baksteen.

1

3

4

1 Cambium College De Waard

4. Waterplein

7. Appartementen Pim en Pom

1 Cambium College De Waard

5. Sfeerimpressie Zwembad/Sporthal

8. Woningen aan Fiep Westendorplaan

2. Gomarus Scholengemeenschap

6. Sfeerimpressie gezondheidscentrum en wonen

9. Sfeerimpressie woningen aan Jip en Jannekelaan

3. Sfeerimpressie De Brug

9. Woningen aan Jip en Jannekelaan

2 5

6 7 8

9

Plangebied Waluwe III met aangeduid bestaande en in ontwikkeling zijnde bebouwing Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

7

2.2

Structuurkaart

Voor de ontwikkeling van Waluwe III is een structuurkaart opgesteld. De kaart speelt in op de ontwikkelingen grenzend aan het plangebied. De structuurkaart is door het college van Burgemeester en Wethouders vastgesteld in 2019 en vormt de basis van het stedenbouwkundig plan en het daaruit voortvloeiende beeldkwaliteitsplan.

Legenda Structuurkaart

Verzamelgebouw sociaal/maatschappelijke functies Afronden Fiep Westendorpplein Afronden bebouwingswand Jip en Jannekelaan Bebouwingswand als geluidswering Globaal te ontwikkelen velden Indicatieve bebouwingswanden (op hoofdstructuur) Principestructuur verkeersontsluiting Optionele verbindingen verkeer Langzaam verkeersroutes Accenten en bijzondere bebouwing Indicatieve zichtrelaties Hoofdwaterstructuur Parkzone, dooradering door het plan, combinatie met waterberging Waterplein als onderdeel van parkzone Speelplek

Structuurkaart Waluwe III, gemeente Zaltbommel, 2019

8

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

3. Stedenbouwkundig plan 3.1

Hoofdstructuur

In de structuurkaart is de basis gelegd voor het stedenbouwkundige plan. Een belangrijk uitgangspunt vanuit de structuurkaart is het creëren van een vanzelfsprekende hechting met de omgeving. Dit gebeurt door routes door te laten lopen en belangrijke zichtlijnen vanuit de omgeving door te trekken in het plan. Er ontstaat hierdoor een heel vanzelfsprekende hechting met Waluwe II, de Staatsliedenbuurt en het scholenen sportcluster aan de Hogeweg. Het casco van het plan is hiermee vastgelegd. Het groen, het water en de woonvelden sluiten hierop aan. Het plan bestaat uit twee grotere ontwikkelgebieden die van elkaar gescheiden worden door een centrale groenblauwe as. Er is hierdoor sprake van een noordelijk ontwikkelgebied aan de Van Heemstraweg West en een zuidelijk ontwikkelgebied aan de Hogeweg. De randen van de ontwikkelgebieden worden gevormd door bebouwing. De groenblauwe as vormt de verbinding tussen het nieuw te ontwikkelen woon-zorgcluster, Waluwe III en de verschillende scholen aan de Hogeweg. De groenblauwe as is onderdeel van een netwerk van groenzones met waterberging die de woonvelden ontsluiten. Een klimaat adaptieve inrichting is het uitgangspunt voor de openbare ruimte.

Stedenbouwkundig Plan Waluwe III

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

9

3.2

Bebouwingsstructuur

Het stedenbouwkundig plan bestaat grofweg uit twee verschillende bouwvelden voor woningen; twee alzijdige appartementengebouwen aan de groenblauwe as en utiliteitsbebouwing die aansluiting zoekt met de bebouwing aan de Hogeweg. Het zuidelijke ontwikkelgebied bestaat uit een bouwveld dat omsloten wordt door wegen en groenzones. Dit gebied krijgt een invullen met een mix van grondgebonden woningen. De bebouwing in de buitenste schil oriënteert zich op de wegen en de groenzones. In het bouwveld is een centrale groenplek aanwezig die omzoomd wordt door woningen. Woonstraten ontsluiten de woningen in het bouwveld en delen het bouwveld op in drie delen. De nieuwe bebouwing in het zuiden van het plangebied rond de in aanbouw zijnde bebouwing aan de Hogeweg af. Hierdoor ontstaat een sterke begeleiding van bebouwing langs de Hogeweg die tevens een geluidwerende werking heeft. Ten zuiden van het nieuw sportcluster markeert een alzijdig oriënterend markant gebouw de entree van de wijk. Het gebouw heeft ook een geluidswerende functie. De invulling van het gebouw wordt nader bepaald. Te denken valt aan een culturele of maatschappelijke functie. Het noordelijke ontwikkelgebied ligt ingeklemd tussen de centrale groene as en de Van Heemstraweg West. Het is opgedeeld in drie bouwvelden. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen.

Aan de randen vormen een drietal appartementengebouwen hierop een uitzondering. Aan de Hogeweg komen twee appartementengebouwen. Eén appartementengebouw op de kop van het Fiep Westendorpplein en één appartementengebouw als overgang naar het Cambium college. Ten noorden van de centrale groene as is er ruimte voor het derde appartementengebouw. Naast dit gebouw krijgt Kentalis (middelbare school voor doof en slechthorende kinderen) een nieuwe schoollocatie. Ruimtelijk sluit de school goed aan op De Brug en de andere scholen richting de Hogeweg. In de ruimte tussen de drie woonvelden is er plaats voor een ontsluiting en parkeren. De straatjes zijn doodlopend en eindigen in een groenplek waar ruimte is voor spelen en ontmoeten. In de groenblauwe as staan twee appartementengebouwen. Deze bebouwing staat met de voeten in het groen en het water en oriënteert zich naar alle zijden. De gebouwen vormen een bijzonder accent in de wijk.

10

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Woonvelden Alzijdige appartementen Alzijdige utiliteitsbouw

Bebouwingsstructuur op hoofdlijnen

3.3

Ontsluitingsstructuur en parkeren

Ontsluitingsstructuur

Waluwe III krijgt voor autoverkeer verschillende aantakkingen op de omringende wegenstructuren. De wijk is hierdoor vanuit alle richtingen goed bereikbaar. Ontsluitingen vanuit de omgeving zijn doorgetrokken in het plangebied. Dit zorgt voor een heldere structuur. De Hogeweg is een hoofdontsluiting tussen de kern van Zaltbommel en de A2. Vanuit het plan sluiten twee buurtontsluitingen direct aan op de Hogeweg. Eén aan de zuidzijde van het plangebied en één aan de oostzijde. De Van Heemstraweg West is een tweede belangrijke ontsluitingsstructuur waar de wijk aan grenst. Er zijn twee aansluitingen voor autoverkeer op deze weg, één ter plaatse van het Fiep Westendorpplein en één aan de zuidzijde van het Cambiumcollege. De buurtontsluitingswegen lopen rond de bebouwingsvelden. Deze zorgen ervoor dat men gemakkelijk vanuit de woonstraten het gebied door kan rijden of kan verlaten via de Van Heemstraweg West of de Hogeweg. De woonstraten zijn bedoeld voor bestemmingsverkeer en parkeren. Voor autoverkeer is Waluwe III op één punt direct aangesloten op Waluwe II en de Fiep Westendorplaan. Die aansluiting ligt in het verlengde van de groenblauwe as. Voor fietsers en voetgangers zijn er verschillende aansluitingen op de omgeving. De wijk sluit met fietsverbindingen aan op het fietspad langs de Hogeweg.

Waar sommige woonstraten voor het autoverkeer doodlopen, geldt dit niet voor het langzaamverkeer. Deze routes worden op die plaatsen doorgezet zodat er veilige en overzichtelijke routes ontstaan voor fietsers en voetgangers richting de Van Heemstraweg West en de Fiep Westendorplaan. Voor schoolgaande kinderen is er door de wijk een snelle verbinding richting het Fiep Westendorpplein. Parkeren

Parkeren vindt plaats op eigen terrein en in het openbare gebied. Grote concentraties parkeren bij rijwoningen en appartementen worden zoveel mogelijk in het bouwblok opgelost. De straat wordt hierdoor hoofdzakelijk gebruikt voor bezoekers parkeren. Bij de appartementen in de centrale as vindt het bewoners parkeren grotendeels plaats onder de gebouwen.

Hoofdontsluiting Wijkontsluiting Buurtontsluiting Woonstraten

Langzaamverkeersroute Aansluiten op bestaande wegen

Ontsluitingsstructuur op hoofdlijnen

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

11

3.4

Groen en water

De invulling van de openbare ruimte is van grote invloed op de uiteindelijke sfeer in de wijk. De uitwerking van de openbare ruimte sluit in hoofdlijnen aan op de openbare inrichting van Waluwe fase I en II zodat Waluwe als geheel herkenbaar is. Dit houdt in dat voor de wegen, de parkeerplaatsen en de profielen en de trottoirs dezelfde materialen en kleurstellingen worden gebruikt en de detailleringen overeenkomen. Bij de uitwerking van de openbare ruimte is een klimaat adaptieve, natuurlijk ogende openbare ruimte het uitgangspunt. De opvang en afvoer van het regenwater is zichtbaar en vormt een belangrijk onderdeel van de openbare ruimte. Regenwater wordt opgevangen in een systeem van waterpartijen, watergangen en wadi’s. Ook het bestaande waterplein is onderdeel van dit systeem. Wanneer er voldoende ruimte is worden oevers natuurvriendelijk uitgevoerd. Waar mogelijk worden open verhardingen zoals grasbetonstenen toegepast. Met name bij plekken waar geconcentreerd geparkeerd wordt, liggen hier mogelijkheden. Bij de dimensionering van de wegen, paden en parkeerplaatsen wordt ernaar gestreefd zo min mogelijk verharding toe te passen. De beplanting heeft een natuurlijk karakter. Dit houdt in dat de gradaties die in een natuurlijke beplanting aanwezig zijn bestaand uit een kruidlaag, heesterlaag en bomenlaag in het plan terugkomen. Soorten zijn inheems, passend voor deze streek.

Fruit- en nootdragende bomen zijn karakteristiek voor deze streek en vormen een aanvulling op de natuurlijke beplanting. Het beeld is jaarrond interessant en stimuleert de biotoop van vogels, kleine zoogdieren en insecten. Bomen zorgen voor schaduw in het plan. Met name parkeerhoven in bouwblokken zijn gevoelig voor hittestress in de zomer. Er moet op deze plekken aandacht zijn voor groen dat voor schaduw kan zorgen. Gras kan gemaaid en meer kruidachtig worden toegepast. Sfeerbeelden groen en water

12

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

De groenstructuur is onder te verdelen in een aantal zones: - Groenblauwe as; - Verbindingszone Prins Bernhardstraat-Hogeweg; - Groenzone Hogeweg en sportcluster; - Van Heemstraweg West - Groenplekken binnen bouwblokken De invulling en vorm van de groenplekken binnen de bouwblokken is afhankelijk van de stedenbouwkundige verkaveling. In het groen worden speelvoorzieningen opgenomen. De verschillende zones worden hierna beschreven en verduidelijkt met een principeprofiel.

Groenblauwe as Verbindingszone Prins Bernhardstraat-

Hogeweg Groenzone Hogeweg en sportcluster Van Heemstraweg West Groenplekken binnen bouwblokken

Groenstructuur op hoofdlijnen

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

13

De groenblauwe as

Centraal in het plan ligt een natuurlijk ogende groenzone met een waterpartij en het waterplein. Aan de rand van deze zone staan twee appartementengebouwen met hun voeten in het water. Bomen begeleiden de randen van de waterpartij en kleden het waterplein in. Het beplantingsbeeld is gevarieerd en wordt aangevuld met natuurlijke heesters en heestergroepen. De oevers krijgen waar mogelijk een natuurlijke inrichting. Bij de entrees van de appartementengebouwen is er ruimte voor incidenteel parkeren langs de straat. Aan de noordzijde van de waterpartij ligt een wandelroute langs het water. Een fiets- en wandelverbinding tussen de waterpartij en het waterplein verbindt de woonstraten langs deze zone met elkaar. Het waterplein vormt een belangrijke sport- en speelplek voor de nieuwe wijk.

Principeprofiel groenblauwe as

14

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Verbindingszone Prins Bernhardstraat-Hogeweg

Tussen het nieuwe woon-zorgcluster en de Waluwe III is een brede groenzone aanwezig die in het verlengde ligt van de Prins Bernhardstraat. De groenzone loopt door tot aan het groen aan de Hogeweg. Op een tweetal plekken wordt de zone doorsneden door verkeersverbindingen komend vanuit de Fiep Westendorplaan. Het opvangen van regenwater is een belangrijke functie voor deze zone. Dat kan in de vorm van een watergang maar een inrichting die aansluit op de inrichting aan de Prins Bernhardstraat met wadi’s struinpaadjes, speelplekken en een lossen beplanting is ook mogelijk. Het beeld van deze zone is natuurlijk.

Profiel Verbindingszone Prins Bernhardstraat-Hogeweg Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

15

Groenzone Hogeweg en sportcluster Aan de Hogeweg en aan de achterzijde van het nieuwe sportcluster is een brede groenzone aanwezig waarin de opvang en afvoer van regenwater een belangrijke rol speelt. Een systeem van bredere watergangen en waterpartijen bepalen de inrichting. Aan de Hogeweg en de Jip en Jannekelaan zijn een groen bastion en parkeerplaatsen aangelegd. Hier sluit deze zone op aan. Oevers zijn waar mogelijk natuurlijk ingericht. Bomen begeleiden de woonstraat parallel aan de Hogeweg. De beplanting rondom de watergangen is informeel en natuurlijk. Boom- en heestergroepen en solitaire bomen wisselen elkaar af. Vanuit de wijk is er een langzaamverkeersverbinding over de watergang richting het sportcluster. Het bijzondere gebouw bij de entree van de wijk aan de Hogeweg staat met zijn voeten in het groen. De terreininrichting rondom dit gebouw is natuurlijk aan sluit aan op het beeld van de groenzone waar het onderdeel van uit maakt.

Principeprofiel Groenzone Hogeweg en sportcluster

16

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Van Heemstraweg West Een groenzone met een watergang begeleidt het profiel van de Van Heemstraweg West. Het trottoir voor de nieuwe woningen vormt de grens van deze groenzone. De zone wordt op een tweetal plaatsen doorsneden door een langzaamverkeersverbinding. De bestaande waardevolle platanen worden ingepast en aangevuld met nieuwe bomen en heesters. Het beeld is natuurlijk.

Principeprofiel Van Heemstraweg West

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

17

3.5

Fasering en flexibiliteit

De structuur van het stedenbouwkundige plan maakt een gefaseerde ontwikkeling mogelijk. Wanneer in de fasering de systematiek van de twee woonvelden gevolgd wordt is er in de tussentijd ook sprake van een afgeronde stedenbouwkundige structuur. De woonvelden bestaan uit verschillende bouwblokken die ook gefaseerd ontwikkeld kunnen worden. Van belang is dat de woningen en het utiliteitsgebouw aan de van Hogeweg in de beginfase ontwikkeld worden omdat zij een belangrijke geluidwerende functie hebben voor het achterliggende woongebied. Het is te verwachten dat het woonveld aan de Van Heemstraweg West als laatste aan bod komt omdat hier pand 9 gevestigd is. Het stedenbouwkundig plan heeft een heldere structuur met duidelijke lijnen. Deze hoofdstructuur ligt vast. De flexibiliteit in het plan moet gezocht worden binnen deze structuren. Hier is er een mate van flexibiliteit aanwezig om mee te kunnen bewegen met de markt of wensen van toekomstige bewoners. De grondgebonden woningtypologieën in de woonvelden staan dus niet vast. De rijwoningen aan de Hogeweg zijn hierop een uitzondering. Wandvorming is hier een vereiste.

18

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

Stedenbouwkundig plan Waluwe III Zaltbommel

19