Bijlage 1. Startnotitie Brakel-West

Startnotitie Projectnaam

Brakel-West

Opdrachtgever

Matthijs Maas

Portefeuillehouder

Gijs van Leeuwen

Gemandateerd ambtelijk opdrachtgever Projectleider

Paul Gerards Armando Aerts

Akkoord gemandateerd ambtelijk opdrachtgever Op datum

29 april 2022

Akkoord portefeuillehouder Op datum

12 mei 2022

Opgesteld door Armando Aerts Datum: 29 april 2022

Pagina 1 van 12

1. Aanleiding Er is een grote maatschappelijke behoefte aan woningen. In het dorp Brakel, de grootste kern van de gemeente, wordt deze behoefte ook gevoeld. Het gebied Brakel-West is de meest voor de hand liggende mogelijkheid om te voorzien in deze woningbehoefte. Het plangebied is nu een (tuinbouw)extensiveringsgebied. Op dit moment zijn er enkele tuin- en akkerbouwbedrijven gevestigd. Daarnaast is in het zuiden van het plangebied een transportbedrijf gevestigd. Het gebied valt binnen het plangebied van het (provinciaal) inpassingsplan Tuinbouw Bommelerwaard en de beheersverordening Brakel, Gameren (ged.), Zaltbommel (ged.) en Kerkwijk (ged.). Om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken heeft de raad op 31 september 2021 de grondexploitatie voor dit project geactiveerd en voor de gronden behorend tot het plangebied het zogeheten voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg) definitief gevestigd.

2. Projectinhoud 2.1. Projectafbakening Het project omvat de ontwikkeling van woningen en een intramurale zorginstelling aan de westzijde van de kern Brakel. Er zijn geen andere functies voorzien in het plangebied. Het plangebied betreft de percelen sectie N 37, 55, 56, 58, 59 (ged.), 75, 77, 134, 135, 375 (ged.), 457 (ged.) 489, 490, 1157,1158 (ged.), 1173, 1174, 1262, 1481, 1711, 1712 en 1937. Op al deze gronden is door de gemeente Zaltbommel het voorkeursrecht (Wvg) gevestigd.

Figuur 1 plangebied Pagina 2 van 12

2.2.

Projectuitgangspunten

De woningbouwontwikkeling voor dit plangebied dient tegemoet te komen aan de behoefte die er is in Brakel. Het streven is een diversiteit aan woningtypen met 30% sociale huurwoningen, 15% betaalbare koopwoningen, 45% middeldure huur of koopwoningen 10% dure koopwoningen 1. Uit een eerste scan is gebleken dat in het plangebied ten minste 190 woningen kunnen worden gerealiseerd. Het project heeft vanwege de verwachte verwervingskosten van de gronden waar op dit moment winstgevende bedrijven zijn gevestigd een flink negatief saldo op de grondexploitatie 2. Een klein deel van de gronden is reeds door de gemeente verworven. Het overgrote deel van de gronden moet echter nog worden verworven. De bedrijfsbebouwing die op dit moment in het plangebied aanwezig is zal worden gesloopt. Bestaande woningen worden in het plan ingepast. Een aantal grondeigenaren laat zich vertegenwoordigen door een rentmeester en een aantal van de grondeigenaren heeft aangegeven hun gronden zelf tot ontwikkeling te willen ontwikkelen. Daarnaast hebben een aantal ontwikkelaars hun interesse om het gebied tot ontwikkeling te brengen bij ons kenbaar gemaakt. In de definitiefase wordt bepaald hoe hiermee om zal worden gegaan.

In de directe omgeving van het plangebied zijn verschillende bedrijven aanwezig waarvoor onderzocht moet worden of de mogelijke milieuhinder van deze bedrijven ertoe leidt dat delen van het plangebied ongeschikt zijn voor woningbouw en/of dat woningbouw deze bedrijven kan beperken in hun gebruiksruimte. In het grootste gedeelte van het plangebied is sprake van een middelhoge archeologische verwachtingswaarde, voor het noordoostelijke gebied geldt een hoge archeologische verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek moet uitsluitsel bieden over de aanwezigheid van archeologische waarden in de bodem.

2.3.

Projectdoelen

Het doel van dit project is het realiseren van woningbouw die voorziet in de woningbehoefte van de kern Brakel en past binnen ons woonbeleid.

2.4.

Projectresultaat

Het resultaat is een duurzame woonwijk van tenminste minste 190 woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen, 15% betaalbare koopwoningen, 45% middeldure huur of koopwoningen en 10% dure koopwoningen, met een robuuste groenstructuur een intramurale zorginstelling.

2.5.

Raakvlakken met andere projecten

Het project heeft raakvlakken met het project Multifunctionele Accommodatie (MFA) Brakel. Een locatie ten westen van het plangebied is in beeld als locatie voor deze MFA. De MFA zou op deze locatie moeten bestaan uit de voetbalvelden van VV Brakel en een voorzieningencluster waar in ieder geval de scholen uit Brakel een plek zullen krijgen. De realisatie van de MFA is een los project en de realisatie van de MFA op deze locatie staat ook nog niet vast. Zo moeten de gronden nog worden verworven en moet er nog overeenstemming bereikt worden met de provincie over het realiseren van de MFA op deze locatie binnen de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Wanneer de MFA echter op deze locatie wordt gerealiseerd heeft dit doorwerking op het plan Brakel-West op de volgende punten:

1

Woning categorieën conform de woonvisie: betaalbare koop <€250.000, sociale huur €752,33.

2

Vanuit financieel-administratieve redenen bestaat het voornemen om het besluit omtrent de grondexploitatie te herroepen en met terugwerkende kracht een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen. Naar verwachting zal de raad hier op 16 juni een besluit over nemen. De financiële gevolgen als voorzien in de grondexploitatie zullen later in het planproces echter alsnog alsnog optreden.

Pagina 3 van 12







Landschappelijke inpassing: Indien de MFA op deze locatie wordt gerealiseerd, kan binnen de MFA (een deel van) de landschappelijke inpassingsopgave van Brakel-West worden gerealiseerd, waardoor in het plangebied Brakel-West minder ruimte hoeft te worden gereserveerd voor de landschappelijke inpassing. Tussengebied: Als zowel Brakel-West als de MFA wordt gerealiseerd blijft er een tussengebied over dat geen onderdeel uitmaakt van beide plangebieden. Het is van belang dat er bij de planvorming wordt nagedacht hoe wordt omgegaan met dit tussengebied en hoe beide gebieden met elkaar verbonden worden. Indeling gebied t.o.v. MFA: Indien de MFA gerealiseerd wordt dient er nagedacht te worden of bepaalde functies/ soorten woningen meer geschikt zijn om in de buurt van het voorzieningencluster van de MFA te realiseren. Hier dient bij het opstellen van de stedenbouwkundige visie rekening mee te worden gehouden.

3. Projectuitvoering 3.1.

Aanpak en Fasering

In onderstaande tabel zijn de verschillende processtappen op hoofdlijnen in tijd en projectfase uiteengezet. Initiatiefase

Definitie fase

Ontwerpfase

Q4 2021

Q1 – Q3 2022

Concept projectplan

Definitief plan van aanpak1

Startoverleg intern met projectteam

Uitgangspunten stedenbouwkundige visie opstellen1., Stedenbouwkundige analyse laten uitvoeren Belanghebbenden informeren over voorgenomen ontwikkeling/ participatie stedenbouwkundige analyse. Strategie bepalen grondverwerving

Realisatiefase

2022 - 2024

Voorbereidingsfas e 2025-2027

Drie stedenbouwkundige modellen uitwerken.

Toetsen ontwerp aan handboek openbare ruimte

Bouwrijp maken

Participatie stedenbouwkundige visie.

Voorlopig en definitief ontwerp opstellen

Stedenbouwkundige visie uitwerken en laten vaststellen door college2

Afronden grondverkoop

Evt. Opstellen anterieure overeenkomst en PvE*

Uitplaatsen bestaande bedrijven/ sloop bestaande opstallen.

Planologisch mogelijk maken project: wijzigen omgevingsplan en vaststellen beeldkwaliteitsplan1

Evt. verkoop gronden aan ontwikkelaar*

Nadere uitwerking Stedenbouwkundig ontwerp/ verkavelingsplan.2

2028-2032

Bouw en inrichting openbaar gebied. Overdracht openbaar gebied aan beheer Evaluatie en afronding

Omgevingsvergunn ingen

Straatnaamgeving Pagina 4 van 12

* Afhankelijk van keuze of we gronden zelf verwerven of niet 1 Raadsbesluit 2 Informatienota naar de raad

Pagina 5 van 12

3.2.

Resultaten per fase Fase Initiatiefase Definitiefase Ontwerpfase

Voorbereidingsfase

Realisatiefase

Concreet (tussen)resultaat Concept projectplan, startoverleg projectteam Definitief projectplan, Uitgangspunten stedenbouwkundige visie, stedenbouwkundige analyse Stedenbouwkundige visie, Verslag participatie, evt. anterieure overeenkomst, Wijziging planologisch kader VO en DO (incl. verlichtingsplan, inrichtingsplan, groen- beplantingsplan, waterhuishoudingsplan, rioleringsplan), omgevingsvergunning, uitvoeringsafspraken Opleveringen woningen en oplevering openbaar gebied, tevens overdracht openbaar gebied naar gemeente, revisietekeningen.

4. Projectbeheersing 4.1.

Organisatie

Betrokkenen intern: Gijs van Leeuwen Matthijs Maas Paul Gerards Armando Aerts

Sjaak Nieuwenhuizen Erik Gossink

Rol: Wethouder Ambtelijk opdrachtgever Gemandateerd ambtelijk opdrachtgever Projectleider, verantwoordelijk voor projectsturing, kwaliteitsbewaking, voortgang, informeren/betrekken raad Stedenbouwkundige, verantwoordelijk voor stedenbouwkundige uitgangspunten en toetsen plan Beleidsmedewerker groen Verkeer – adviesrol en inbrengen stedenbouwkundig plan in politieoverleg (via Esther) Kabels en leidingen – adviesrol (DO) Riool en water(berging) – adviesrol

Stefan van der Pas

Wegbeheer

Sander Verbaarschot

Woningbouwprogramma

Mieke Sanders

Cultuurhistorie en archeologie

Martine Kriesch

Landschappelijke inpassing, Natuur en Explosieven

Auke Sybesma

Ruimtelijke procedure begeleiden

Werkvoorbereider

Check is het nog conform handboek

Toezichthouder

Toezicht tijdens realisatie

Nicole Heerius

Dorpscoördinator

Gert-Jan van der Maas

GREX

Betrokkenen extern:

Rol:

Grondeigenaren

NTB

Kuiper Compagnons

Stedenbouwkundig ontwerper

NTB

Planologisch adviesbureau

Carlijn van den Hoven NTB Marieke Renders

Pagina 6 van 12

Pagina 7 van 12

4.2.

Planning

Pagina 8 van 12

4.3.

Projectbudget Kostendekking via gronduitgifte en tekort op GREX uit reserve winstnemingen grondexploitaties, dan wel kostendekking uit anterieure overeenkomst.

4.4.

Kwaliteitsbewaking

Wij zijn zelf verantwoordelijkheid voor de kwaliteitsbewaking. Door het tijdig formuleren uitgangspunten en randvoorwaarden en communicatie hierover naar het stedenbouwkundigbureau en ontwikkelaar(s) kan gedurende het proces (bij oplevering van tussenproducten) getoetst worden of aan deze criteria wordt voldaan. In het projectteam is expertise uit verschillende disciplines aanwezig, die toezien op de kwaliteitsbewaking vanuit hun discipline.

Pagina 9 van 12

5. Communicatie en participatie Informatie en communicatie gemeenteraad  Standaard maandelijkse voortgangsrapportage door projectleider aan opdrachtgever  Drie wekelijks bijpraatmoment met portefeuillehouder  Projectarchief: digitaal De gemeenteraad besluit daarnaast op de volgende momenten:  Vaststellen startnotitie  Vaststelling uitgangspunten stedenbouwkundige visie  Vaststellen Omgevingsplan incl. beeldkwaliteitsplan De gemeenteraad wordt verder geïnformeerd doormiddel van informatienota’s. Dit gebeurt op de volgende momenten:  Bij vaststelling door college van de stedenbouwkundige visie  Bij vaststelling door college van de nadere stedenbouwkundige uitwerking/ het verkavelingsplan  Bij het opstarten van de Omgevingsplanprocedure

5.2.

Omgeving en participatie

Om een beeld te krijgen van alle partijen en belanghebbenden in het gebied hebben we een krachtenveldanalyse uitgevoerd. De actoren zijn ingedeeld in de ringen van invloed (meeweten, meedenken, meewerken en meebeslissen) en geordend naar soort actor. Ook hebben we aangegeven welke actoren positief, neutraal of kritisch tegen de planontwikkelingen staan. De krachtenveldanalyse is een momentopname en zal wijzigen gedurende het proces. Omwonenden in Brakel, de dorpsraad Brakel en potentiële toekomstige bewoners worden geïnformeerd over het proces en de plannen en worden betrokken bij de planuitwerking doormiddel van inspraak- en informatieavonden. Verder zullen de in de omgeving van het plangebied aanwezige bedrijven over de plannen worden geïnformeerd en indien de plannen directe gevolgen voor hen kunnen hebben bij de planvorming worden betrokken. Wij hebben hier als gemeente de regie in.

Figuur 2 Percelen van omwonenden (links) en omliggende bedrijven (rechts) Pagina 10 van 12

Ten aanzien van participatie worden de belanghebbenden betrokken bij de stedenbouwkundige analyse, zodat zij de in hen ogen belangrijkste aandachtspunten/kernkwaliteiten van het gebied kenbaar kunnen maken en deze mee kunnen worden genomen bij het opstellen van de stedenbouwkundige visie. Belanghebbenden worden ook betrokken bij het opstellen van de stedenbouwkundige visie. Overige momenten waarop de omgeving wordt betrokken zijn: (voorafgaand aan) procedure Omgevingsplan, nadere stedenbouwkundige uitwerking of verkavelingsplan en het inrichtingsplan. Bij de participatie wordt rekening gehouden met de mogelijk gevolgen van het participatietraject op het proces omtrent de grondverwerving. Om de communicatie naar de inwoners zo goed mogelijk te laten verlopen, stellen we samen met team Communicatie een communicatieplan op, waar naast het participatietraject ook de informatievoorziening naar de inwoners aan bod komt.

Pagina 11 van 12

6. Risicoanalyse Een belangrijk onderdeel van een projectorganisatie is risicobeheersing. In onderstaande tabel zijn de belangrijkste risico’s voor het project uiteengezet. Aspect

Risico

Consequentie

Actie

Woningmarkt

Plannen zijn qua omvang (toch) te groot voor de woningbehoefte in Brakel bv doordat de woningmarkt een dip krijgt.

Ontwikkeling van het gehele project gaat lang duren en toekomstige bewoners, wonen gedurende lange tijd in een bouwput.

Archeologie

Archeologisch waardevolle vondsten in delen projectgebied

Vertraging/ hoge kosten door archeologische opgravingen

Grondzaken

Grondeigenaren willen niet verkopen aan gemeente of meewerken binnen randvoorwaarden gesteld door gemeente. Bedrijven willen niet verplaatsen of er is geen ruimte beschikbaar voor verplaatsing bedrijven. Plan is niet uitvoerbaar vanwege een toename van stikstofdepositie. Plangebied ligt relatief dichtbij voor stikstofgevoelig Natura 2000-gebied. Hindercirkels omliggende bedrijven beperken mogelijkheden voor woningbouw

Woningbouwontwikkeling kan niet zondermeer doorgaan.

Aan de voorkant heldere afspraken maken over de fasering van de ontwikkeling, starten aan de kant van Brakel, dan uitbreiden naar het westen. Het plan modulair ontwerpen, zodat het gefaseerd ontwikkeld kan worden, zonder dat bewoners gedurende lange tijd hinder ondervinden van bouwactiviteiten. Tijdig uitzetten archeologisch onderzoek, zodat eventuele consequenties in de ontwerpfase bekend zijn. Voorafgaand heldere afspraken maken over uitgangspunten en deze vastleggen. Daarnaast proces van de grondverwerving tijdig starten. Tijdig afspraken maken met bedrijven en indien noodzakelijk gezamenlijk zoeken naar vervangende bedrijfsruimte. Tijdig stikstofdepositieonderzoek laten uitvoeren en strategie bepalen.

Verkeer

Bestaande wegen zijn niet geschikt voor afwikkeling verkeer van 200 woningen en vrachtverkeer van omliggende bedrijven.

Wegen moeten mogelijk worden aangepast. Dit kost tijd en hier zijn kosten aan verbonden.

Bezwaar en Beroep omliggende bedrijven/ omwonenden

Weerstand van omwonenden en/of bedrijven tegen woningbouw

Risico op bezwaar en/of zienswijzen en daardoor vertraging.

Grondzaken

Stikstof

Bedrijven en milieuzonering

Woningbouwontwikkeling kan niet zondermeer doorgaan. Vertraging/ ontwikkeling kan niet doorgaan

Minder woningen mogelijk dan gewenst.

Tijdig onderzoeken wat de beperkingen van de omliggende bedrijven en of mitigerende maatregelen nodig/ mogelijk zijn. Tijdig onderzoeken doormiddel van welke maatregelen de wegen wel geschikt kunnen worden gemaakt, zodat mogelijke consequenties voor het project tijdig duidelijk zijn. Belanghebbenden tijdig informeren en betrekken bij de planontwikkeling.

Pagina 12 van 12