Beantwoording Technische vragen feitenrelaas SHT def

TECHNISCHE VRAGEN

Datum: 19-07-2022 Onderwerp: Feitenrelaas grondtransactie SHT BV Advies schadeloosstelling van de Lorijn (d.d. 10 augustus 2021) In het advies Schadeloosstelling van De Lorijn (d.d. 10 augustus 2021) staat meermaals aangegeven dat in opdracht van de gemeente Zaltbommel een bijzonder uitgangspunt wordt gehanteerd. Te weten: als uitgangspunt voor de schadeloosstelling dient het gehele terrein ten behoeve van het transportbedrijf te worden aangewend, ook de gronden die thans nog een groenbestemming hebben. - Welk besluit ligt hieraan ten grondslag en met welke motivatie? De financiële wensen en perceelsomvang van beide partijen lagen te ver uiteen. Als oplossing is de door Schreuders illegaal in gebruik genomen agrarische grond als bedrijfsgrond in de schadeloosstelling meegenomen. Reden hiervoor was dat reeds 15 jaar door het college niet handhavend is opgetreden tegen de ingebruikname van de agrarische grond door Schreuders en het starten van een procedure tot legalisering het bestuurlijk uitgangspunt was. - Welk besluit en welke motivatie ligt ten grondslag aan het niet handhaven van het gebruik dat strijdig is met het bestemmingsplan? Er is geen eenduidige moment van besluitvorming en motivatie van het niet handhaven van het strijdig gebruik.

Al in 2007 was er sprake van het afwijzen van een handhavingsverzoek omdat gesprekken met Schreuders werden gevoerd (en het gebruik feitelijk niet plaatsvond). In de latere periode waarin overeenstemming met Schreuders is bereikt was er een bestuurlijk uitgangspunt maar nog geen besluitvorming (mede omdat legaliseren bij bedrijfsverplaatsing niet nodig zou zijn). Er zijn niet meer correspondentie en documenten beschikbaar dan beschikbaar gesteld in het WOB-dossier. Graag de originele besluiten + motivaties. Indien hier geen formeel besluit aan ten grondslag ligt dan graag de interne emailconversatie die heeft geleid tot deze beslissing. -

-

Wat is de hoogte van de waardebepaling indien als basis de daadwerkelijke ruimtelijk planologische situatie zou zijn gehanteerd, inclusief de doorwerking daarvan in de inkomsten- en financieringsschade én inclusief het herstellen in de ruimtelijke planologisch toegestane staat (verwijderen verharding)? In het kader van de gebruikte schadeloosstelingsberekening, is het verschil 2,5 ton (1,35 miljoen -> 1,1 miljoen) wanneer de illegaal in gebruik genomen grond niet als bedrijfsgrond wordt meegenomen. Wat zijn de verwachtte kosten bouwrijp maken van de locatie waaronder de sanering van bedrijfsopstallen en verharding? Wat zijn de totale kosten (aankoop en bouwrijp maken) per m2 voor deze aangekochte gronden? Hoe verhoudt zich dit tot de prijs van uit te geven bouwgrond? De hindercirkel van de naastgelegen boomgaard maakt woningbouw op het perceel van Schreuders momenteel grotendeels niet mogelijk. Om dit wel mogelijk te maken, zijn hiermee kosten gemoeid. Indien de cirkel kan worden

-

-

weggenomen, geldt de volgende berekening: De kosten voor bouw- en woonrijpmaken inclusief plankosten bedragen gemiddeld circa 100-125 per m2. De verwervingskosten zijn 275 per m2, oftewel 390 per m2 in totaal. De kostenkant bedraagt hiermee ongeveer 1,9 miljoen. Logische aanname voor deze locatie is vanwege de ligging en overige cirkels een hofje met vrijstaande woningen (geen sociaal), met daarbij circa 3.660 m2 (75%) uitgeefbaar à 335 per m2. Dit betekent een opbrengst van circa 1,2 miljoen Met het vervallen van de bedrijfslocatie SHT aan de Weitjesweg vervalt ook de hindercirkel. Hoeveel m2 grond buiten het perceel van SHT betreft dit? Voor hoeveel extra woningen levert extra bouwruimte op? Zoals in de raadsbrief d.d. 19 juli inzake de verwerving vermeld, betreft dit bruto 6.000 m2. Dit betreft de westelijk naast Schreuders gelegen ponyweide, inclusief een kleine strook van Schreuders zelf. Dit betekent ingeval van een hofje circa 4.500 m2 netto uitgeefbaar, oftewel 10 woningen.

Is er een onderzoek gedaan naar de aan-/afwezigheid van bodemverontreiniging van het bestaande perceel van SHT BV aan de Weitjesweg? Zo ja, wat zijn hiervan de resultaten en op welke wijze is dit verwerkt in de waardebepaling? Zo nee, waarom niet en welke risico brengt dit met zich mee? Dit heeft plaatsgevonden. Er zijn op basis van dit indicatieve onderzoek geen beperkingen voor woningbouw aangetroffen. Uitgegaan is van volledige schadeloosstelling op basis van ‘minnelijke onteigening’. - Kan er sprake zijn van (minnelijke) onteigening als er nog geen bestemmingsplan is gevestigd? De gemeenteraad neemt een besluit om een onteigeningsverzoek te doen bij de Kroon en daarbij is het voorwaardelijk dat er een bestemmingsplan is vastgesteld. Aan een door de raad te nemen onteigeningsbesluit kom je echter pas toe als partijen er in minnelijk overleg niet uitkomen. Het is voorwaardelijk dat partijen er eerst in minnelijk overleg proberen eruit te komen. (Artikel 17 Ow: De onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen.). Het proberen tot een minnelijke regeling te komen geldt in alle fasen van het proces. Allereerst in de 1e fase, voordat er sprake is van het formeel juridische onteigeningstraject. Als het in die fase niet lukt om tot overeenstemming te komen dan pas gaat het juridische

proces van onteigening lopen. In die zin is er in de overeenkomst met SHT sprake van overeenstemming in de 1e (voor)fase. Dat overeenstemming wordt bereikt op basis van dezelfde uitgangspunten als die gelden in het formele onteigeningstraject (schadewaardering op basis van volledige schadeloosstelling) is gebruikelijk en noodzakelijk. De schadewaardering kan, mocht het niet tot overstemming komen, gebruikt worden in de juridische onteigeningsprocedure. Het zou juist vreemd zijn als in het minnelijk traject er andere uitgangspunten zouden gelden en tot een ander schadebedrag zou worden gekomen dan in de juridische procedure. -

Dient de gemeenteraad niet vooraf te worden betrokken bij een besluit tot onteigening? Zo ja, waarom is dat in deze casus niet gebeurd? Zoals hierboven beschreven dient de raad inderdaad vooraf te worden betrokken bij een besluit tot onteigening. In deze casus is dat niet gebeurd omdat er geen sprake is van onteigening.

De Lorijn heeft de waarde van de locatie Weitjesweg vastgesteld en voerde namens de gemeente de onderhandelingen met SHT BV. - Aan welke gedragscode heeft bureau De Lorijn zich geconformeerd? Wilt u deze code aan het dossier toevoegen? NVR-gedragscode. Staat op de website van de NVR RentmeesterNVR.nl en is bijgevoegd. In deze casus is De Lorijn ingeschakeld voor adviesdiensten. Dat deze diensten mogelijk zijn onder het reglement van de NVR vindt u op pagina 10 van de reglement definities. -

Als dit bureau zich niet heeft geconformeerd aan een gedragscode, waarom heeft u dan juist dit bureau ingeschakeld? Zie hierboven

-

Als dit bureau zich wel heeft geconformeerd aan een gedragscode, zijn dan deze rollen -conform de gedragscode- met elkaar verenigbaar? Deze rollen zijn verenigbaar. Het is geen taxatierapport maar een advies. Dit is een specifiek overeengekomen werkzaamheid een SOW. De Lorijn is een adviseur in het kader van de onderhandelingsprocedure.

Afvoer vervuilde grond - Hoeveel ruimte (in m3) is er nog op de voormalige vuilnisbelt in Poederoijen voor het aanbrengen van grond met industrie klasse? De betrokken ambtenaar is met vakantie; derhalve kan op korte termijn deze vraag niet beantwoord worden. - Hoeveel m3 wordt gemiddeld jaarlijks (afgelopen 5 jaar) op deze locatie aangevoerd en hoeveel m3 daarvan komt van andere partijen dan van gemeente Zaltbommel zelf? Het eerste deel kan niet beantwoord worden wegens voorgaande reden. Het antwoord op het tweede deel luidt dat wij tot op heden geen gronden van derde partijen aannemen wegens de mededingingsregels in het kader van de Wet Markt en Overheid. - Tegen welke waarde (prijs per m3) worden die gronden van derden ontvangen? Wij ontvangen zoals hiervoor vermeld geen gronden van derde partijen.

-

In de interne documenten staat: inkomsten voor het storten van (vervuilde) grond zijn nodig voor een kostendekkende afdekking. Op welke wijze is de kostendekkendheid geborgd als de grond om niet wordt gestort zoals in de overeenkomst met SHT BV? In tegenstelling tot wat zou kunnen zijn opgenomen in interne documenten heeft het college geoordeeld dat er geen sprake is van kosten voor de gemeenten. In het geval van een reguliere transactie kan hooguit over gederfde inkomsten worden gesproken maar daarvan is in deze casus geen sprake.

Aankoop grond bedrijventerrein Langerak De gronden op bedrijventerrein Langerak, duidelijk zichtbaar vanaf de N322, zijn gewaardeerd als zijnde ‘geen zichtlocatie’. - Welke criteria hanteert gemeente Zaltbommel ten aanzien van ‘zichtlocaties’ op bedrijventerreinen? Het antwoord op deze vraag volgt op een later moment. -

Welke gronden zijn de afgelopen vijf jaar op andere bedrijventerreinen als ‘zichtlocatie’ verkocht? Dit antwoord graag verduidelijken met kaartmateriaal. Wij hebben uitsluitend in De Wildeman bedrijfsgrond. In Wildeman I zijn op de koppen aparte prijzen voor zicht gehanteerd. In de Wildeman II is vanwege de uitgifte in één transactie aan één ontwikkelaar geen prijsdifferentiatie toegepast. Vanwege het tijdsgebrek kan momenteel geen beeldmateriaal worden aangeleverd.

Email 26 november 2021 – MT lid De email van 26 november 2021 van een MT lid is niet opgenomen in het WOB/WOOdossier. - Wat is daarvan de reden? Deze email is opgenomen in het WOB/WOO dossier zoals dat ter inzage ligt bij de griffie onder nummer 3. Het feitenrelaas van AKD verwijst hier ook naar. De email is na juridische toetsing aan de Wet openbaarheid van bestuur niet volledig openbaar gemaakt met als gronden de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer (art. 10 lid 2e) en vanwege het bevatten van persoonlijke beleidsopvattingen (art. 11 lid 1). Email 26 november 2021 – MT lid De email van 26 november 2021 van een MT lid is niet opgenomen in het WOB/WOOdossier. - Wat is daarvan de reden? Dubbel gestelde vraag. Zie hierboven. Integriteit collegelid dhr. Zondag Uit de stukken blijkt dat dhr. Zondag naast de relatie wethouder - fractievoorzitter ook een relatie werknemer - werkgever heeft met SHT BV. - Sinds wanneer bestaat deze relatie? Is er een formele, contractueel vastgelegde relatie? Er is geen relatie zoals hier wordt gesuggereerd. - Op welke wijze en wanneer is deze nevenfunctie kenbaar gemaakt? Zie het antwoord hierboven. - Wat is de betrokkenheid van dhr.

Zondag vanuit zijn vakinhoudelijke portefeuilles op dit dossier? Er is geen betrokkenheid - Wat is de betrokkenheid van de medewerkers binnen deze vakinhoudelijke portefeuilles in dit dossier? Geen betrokkenheid anders dan hun reguliere taak in dergelijke dossiers Informeren raad Het informeren van de gemeenteraad is wettelijke geregeld. Bij grondtransacties is in de gemeente Zaltbommel de raad het bevoegd gezag. - Op basis van welke wettelijke bepaling is de raad niet geïnformeerd en op welke wijze is dit formeel, binnen de wetgeving, ingericht voor deze aankoop? Het college mag zelfstandig gronden aankopen (artikel 160 lid 1 sub e Gemeentewet). Wanneer sprake is van mogelijk ingrijpende gevolgen moet u vooraf worden geïnformeerd, zodat u uw eventuele wensen en bedenkingen kunt indienen. Pas daarna kan de koop definitief doorgaan (artikel 169 lid 4

Gemeentewet). Bij een geactiveerde exploitatie is er sprake van impliciete besluitvorming en is er geen inzage in de afzonderlijke transacties. In het kader van het opleggen van de Wvg is het presidium voorafgaand aan de gemeenteraadsvergadering op 8 juli op de hoogte gesteld van de onderhandelingen met SHT BV. -

Welk formeel besluit ligt ten grondslag aan het niet actief hoeven te informeren aan de raad en de beslissingsbevoegdheid van de raad te passeren? Het besluit tot activeren van grondexploitatie Brakel-West van uw raad. Overigens is dit besluit om boekhoudkundige redenen en op verzoek van de accountant herroepen. U wordt hierover op 20 juli 2022 nader geïnformeerd.

Op de pagina’s 29, 30 en 31 brengt een MT-lid een groot aantal bedenkingen bij deze transactie op schriftelijke wijze onder woorden. - Aan welke personen heeft dit MT-lid deze bedenkingen (via mail of anderszins) gestuurd? Aan de gemeentesecretaris en de concerncontroller van Zaltbommel. - Wat hebben deze personen met deze bedenkingen gedaan? En wat waren de motivaties om er op de aangegeven wijze mee om te gaan? Wij geven dat hieronder puntsgewijs aan met de onderwerpen zoals in het feitenrelaas genoemd: Integriteitsverklaring: deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen. Na het doen van de aanvraag tot ontheffing is in contact met de provincie alle gevraagde informatie aangeleverd en is de ontheffing verleend. Prijzen/onderhandelingspositie: deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen. Het risico wordt niet gezien door de ontvangers van de mail. Omdat er sprake is van een minnelijke onteigening geven prijzen geen precedentwerking. Gelijkheidsbeginsel: deze opmerking is voor kennisgeving aangenomen. Het was aan de provincie om deze afweging te maken. Grond afvoeren: over deze opmerking is eerder uitvoerig gesproken met de steller van de e-mail. Gemeentesecretaris en concerncontroller deelden de inhoud van deze lezing niet en waren van mening dat er geen sprake was van kosten waardoor dit onderdeel van de overeenkomst met gesloten beurzen kon worden afgerond.

Dit is ook zo verwoord in het ambtelijk advies waarop het college op 30 november 2021 conform heeft besloten. Informeren raad: dit advies is in overweging genomen maar niet overgenomen. Het informeren van de raad is besproken in het college en opgenomen in het collegevoorstel van 30 november 2021. Besloten is de raad te informeren als de provinciale ontheffing werd verleend. Dit is immers voorwaardelijk voor de transactie. Daarnaast was de raad eerder mondeling geïnformeerd via het presidium. - Welke personen zijn mondeling geïnformeerd over en/of in kennis gesteld van bedenkingen van dit MT-lid? De bedenking van het MT-lid zijn niet als zodanig met anderen besproken. Over de onderwerpen grond afvoeren en informeren van de raad en de verschillende uitgangspunten die daarover bestonden is, al voor het verzenden van de betreffende e-mail, met het college gesproken. -

Wat hebben deze personen met die informatie gedaan? Het college en de portefeuillehouder hebben deze informatie voor kennisgeving aangenomen en gewacht op het uiteindelijke ambtelijke advies.

Op 31 mei 2022 hebben burgemeester Van Maaren en wethouder Van Leeuwen in bijzijn van de directeur van de organisatie, de gemeenteraad in beslotenheid geïnformeerd over deze transactie naar aanleiding van publicaties in Brabants Dagblad. Daarbij is meermaals expliciet aangegeven dat er geen enkele twijfel was over de juistheid van deze transactie en de integriteit van personen en dat er geen

schijn van belangenverstrengeling was. - Is die stellingname houdbaar na lezing van de hiervoor genoemde mails van het MT-lid? Ja. Goedkeurende verklaring provincie Gelderland Voor deze transactie (verkoop gemeentegrond aan een raadslid) is een goedkeurende verklaring van provincie Gelderland nodig. - Heeft de provincie een goedkeurende verklaring voor deze transactie afgegeven? Ja, de provincie heeft op 22 april 2022 de ontheffing verleend. De gemeenteraad krijgt deze op 20 juli separaat nog toegezonden. - Heeft deze verklaring betrekking op de verkoop aan Schreuders / SHT BV, de aankoop van Schreuders / SHT BV of op beiden? Omdat het voor de gemeente Zaltbommel niet als losstaande onderdelen gezien kan worden zijn zowel de aan- als de verkoop voorgelegd aan de provincie. De provincie heeft aangegeven dat alleen de aankoop van de grond door Schreuders / SHT BV is meegenomen. Als de goedkeuring enkel betrekking heeft op de verkoop aan Schreuders / SHT BV,… - Op welke wijze is de provincie dan geïnformeerd over de overige voorwaarden van de transactie (oa waardebepaling locatie Weitjesweg en vergoeding af te voeren gronden) zodat deze 'met gesloten beurzen' kon worden uitgevoerd? De provincie is op de hoogte gesteld van de totale transactie en heeft inzage gekregen in alle relevante documenten zoals het onderliggende taxatieadvies en de koopovereenkomsten.

- Kan de goedkeurende verklaring van de provincie aan het dossier worden toegevoegd? Ja. Het wordt separaat aan de gemeenteraad verzonden op 20 juli 2022.

Namens - fractie CDA Zaltbommel, Hein de Kort - fractie GroenLinks, Frits van der Schans