5.a. Programma van eisen juni 2021

Programma van eisen Versie: 28-06 2021 Project: Gebiedsontwikkeling Hendrikstraat Gameren Locatie: Hendrikstraat e.o. Gameren Gemeente Zaltbommel

1. Inleiding Aan de Hendrikstraat te Kerkwijk heeft Van Wanrooij BV plannen om woningbouw te realiseren. De woningbouw draagt bij aan het invullen van de woningbehoefte van Gameren en omgeving de komende jaren.

Afbeelding 1. Ligging plangebied

Dit programma van eisen is van belang om te komen tot een planologisch traject en planvorming voor de ontwikkeling van het terrein aan de Hendrikstraat. Met het Programma van Eisen start de definitiefase. Door middel van een quickscan zijn diverse aspecten onderzocht, zoals woningbehoefte en milieufactoren. Na dit onderzoek is dit Programma van Eisen opgesteld: het betreft een functionele lijst met uitgangspunten en de door het college vastgestelde ruimtelijke uitgangspunten. Dit Programma van Eisen vormt samen met de door de ontwikkelaar op te stellen stedenbouwkundige plan het kader voor de ontwikkeling van het gebied. Het Programma van Eisen maakt onderdeel uit van de anterieure overeenkomst die gesloten wordt tussen de gemeente en de ontwikkelaar.

2

In het Programma van Eisen wordt vastgelegd waar het toekomstig ontwerp aan getoetst wordt. Het ruimtelijk ontwerp en het bestemmingsplan zijn uitwerkingen van het programma. Logischerwijs dienen de uitwerkingen daarna te voldoen aan het vigerend gemeentelijk beleid, zoals deze er zijn op het terrein van volkshuisvesting en de openbare ruimte.

2. Projectgebied en opgave Het projectgebied is gelegen aan de Hendrikstraat te Gameren. Het projectgebied is kadastraal bekend als:

Gemeente Sectie Nr. Kerkwijk P 161 Kerkwijk P 268 Kerkwijk P 270 Kerkwijk P 298 Kerkwijk P 684 Kerkwijk P 799 Kerkwijk P 996 Kerkwijk P 998 Kerkwijk P 1074 Kerkwijk P 1107 Kerkwijk P 1111 Kerkwijk P 1174 Kerkwijk P 1175 Kerkwijk P 1176 Kerkwijk P 1654 Kerkwijk P 2174 Kerkwijk P 2173 De grootte van het projectgebied is ruim 4,7 hectare. Van Wanrooij zal eigenaar worden van een groot deel van de gronden, hetzij geheel, hetzij deels: 161, 270 en 298 zijn watergangen en worden niet verworven. Met uitzondering van de watergang in het plangebied, waar het Waterschap Rivierenland eigenaar van is. Ook de gronden met nummers 2174 en 2173 komen niet in eigendom van Van Wanrooij. Deze gronden blijven wel beschikbaar voor realisatie van de ontsluitingsweg. In de procedure wordt het achterste deel (nr 2174 gedeeltelijk) meegenomen ten behoeve van twee kavels. De opgave voor het gebied is de herontwikkeling van een voormalige agrarische locatie tot een woongebied, met een mix van woningen voor verschillende doelgroepen. Tevens zal voortvloeiende uit de afspraak met Van de Werken een schuur worden gebouwd ter grootte van circa 20 x 15 m binnen een oppervlak van circa 300 m2, nokhoogte 8,25 m, goothoogte (hoogte muurplaat) 3,25 m tbv stalling van boot, camper, motoren, auto, zitmaaier etc.).

Volgens afspraak met Van Rumpt wordt de woning aan de Ridderstraat 30 als burgerwoning bestemd, met daarachter ruimte voor een schuur van 10x15 meter. Daarnaast worden twee bouwkavels 3

gerealiseerd die wel in het bestemmingsplantraject meelopen, maar niet worden ontwikkeld door Van Wanrooij.

4

3. Eisen en wensen 3.1.

Programma

Het exacte woningbouwprogramma wordt op basis van het stedenbouwkundig plan nader ingevuld Woningbouw zal voor een mix aan doelgroepen moeten plaatsvinden, waarbij de volgende verdeling het uitgangspunt is:     

27 sociale huurwoningen (< 752,33, prijspeil 2021) Minimaal 15 betaalbare koopwoningen tot max 250.000,- euro, prijspeil 1-1-2021 20-25% in de categorie 250.000-350.000 euro 20% in de categorie 350.000-500.000 euro 15% in de categorie >500.000 euro

Woningbouw ter plaatse zal een significante bijdrage aan de invulling van de woningbehoefte voor Gameren moeten leveren, zowel kwantitatief en kwalitatief. De omvang van het aantal woningen is afhankelijk van de stedenbouwkundige invulling, waarbij (zie ook onder 3.2.) sprake moet zijn van dorps bouwen en bijbehorende dichtheden. In het gehele gebied kunnen circa 90-100 worden gerealiseerd worden. Door middel van een participatietraject met het dorp zal het programma verder uitgewerkt moeten worden (zie ook onder 3.7.).

3.2.

Ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwaliteit 1.

Cultuurhistorie en monumenten

Door de ligging van het plan nabij de dijk en ingeklemd tussen historische linten, heeft het plangebied een gelaagde geschiedenis. Het is dan ook zaak de ontstaansgeschiedenis (‘het verhaal’) van deze plek goed in beeld te brengen met een cultuurhistorische analyse. Dit zal mogelijk aanvullende kaders voor de planontwikkeling opleveren en in ieder geval aanknopingspunten geven voor het maken van een gebiedseigen plan.

2.

Stedenbouw

De stedenbouwkundige uitgangspunten zoals opgenomen in de notitie ‘ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Hendrikstraat Gameren’ zijn van toepassing (zie bijlage bij dit PvE).

3.

Welstand

De welstandscommissie moet in een vroeg stadium bij het ontwerp van de woningen en het woongebied betrokken worden.

4.

Landschap

De landschappelijke uitgangspunten zoals opgenomen in de notitie ‘ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Hendrikstraat Gameren’ zijn van toepassing (zie bijlage bij dit PvE).

5.

Politiekeurmerk

De verkaveling dient zo veel mogelijk te voldoen aan het Politiekeurmerk. Indien afgeweken wordt van dit politiekeurmerk dient nadrukkelijk aangegeven te worden op welke punten wordt afgeweken en waarom.

5

3.3.

Onderzoeken/Milieu

Aandachtspunten onderzoeken 6.

Algemeen

7. 1Archeologie .

In het op te stellen concept voorontwerp bestemmingsplan dienen alle onderstaande aspecten verwoord te worden. Ten behoeve van dit Programma van Eisen zijn quick scans uitgevoerd om te kunnen bepalen of een aspect van belang is bij de planvorming en er vervolgonderzoek dient plaats te vinden. Het terrein is aangeduid met ‘Waarde archeologie 1’. Dat wil zeggen dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm –MV en over een oppervlakte van groter dan 30 m2 archeologisch onderzoek moet worden uitgevoerd. Dit betekent voor de planontwikkeling archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

8. 2Bedrijven en milieuzonering .

dat

een

Aan de Hendrikstraat 21 is een glastuinbouwbedrijf gelegen, dat onder sbi-code 011, 012, 013 valt. Het betreft een milieucategorie 2 bedrijf. Hiervoor geldt een richtafstand uit de publicatie Bedrijven en milieuzonering van 30 meter voor geluid. Gemeten dient te worden vanaf de grens van de inrichting. Omdat niet duidelijk is waar de grens van de inrichting (bestemming bedrijf) is gelegen. Is de afstand gemeten vanaf de perceelsgrens vooraan de weg. In dat geval wordt niet aan de richtafstand voldaan. Brinkman Agro B.v. betreft een toeleveringsbedrijf voor de (glas-)tuin- en landbouw, met onder andere opslag van bestrijdingsmiddelen en meststoffen. Het bedrijf valt onder verschillende sbi-codes (niet één specifieke) van groothandel in akkerbouwproducten en veevoeders, tot een opslag van gevaarlijke stoffen. De hoogste milieucategorie betreft milieucategorie 3.1. Hiervoor geldt een richtafstand van 50 meter voor geluid en gevaar. Aan deze richtafstand kan worden voldaan.

9. 2Bodem . 6

Om inzicht te krijgen in de bodemkwaliteit moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Het verkennend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd conform de NEN 5740 met een historisch onderzoek conform de NEN 5725. Ter plaatse van te slopen opstallen waar asbest aanwezig kan zijn dient een verkennend onderzoek conform NEN 5707/5705 te worden uitgevoerd. Uit Key2Bodem en QGIS komen geen belemmeringen voor bodem naar voren. Het plangebied is wel verdacht ten aanzien van aanwezigheid van verontreiniging i.v.m.(voormalige) kassen, open teelt en een gedempte

6

sloot. Conform de Atlas Gelderland ligt het plangebied in de zone ‘kleine kans op asbest’. De teeltlaag (0,0-0,25 m –mv.) van de verdachte activiteiten (kassen en open teelt) en de bodem ter plaatse van de gedempte sloot dient te worden geanalyseerd op parameters van het standaardpakket en bestrijdingsmiddelen (OCB’s). Tevens dient men aandacht te besteden aan asbest in grond (sporen puin is aanleiding tot een verdenking voor aanwezigheid van asbest in de grond). Er worden kassen gesloopt waar mogelijk asbestverdacht materiaal in verwerkt kan zijn. Uit het uit te voeren verkennend bodemonderzoek zal moeten blijken of vervolgonderzoek noodzakelijk is of niet. 10. 2Externe veiligheid . 7

Er kan volstaan worden met de toepassing van de standaardtekst van de ODR. De Veiligheidsregio dient nog wel in de gelegenheid te worden gesteld om naar het plan te kijken. Hierbij is wel uitgegaan dat er sprake is van personen die zelfredzaamheid zijn. Indien er sprake is van verminderd zelfredzaamheid dan kan niet worden volstaan met de standaard tekst en dient de Veiligheidsregio in een vroeg stadium bij het plan te worden betrokken. Hiervan is sprake als er gebouwen voor verblijf van minderjarigen, ouderen, zieken of gehandicapten worden gepland zoals: een ziekenhuizen, bejaardenhuis, verpleeghuis, een school (< 12 jr.) of dagopvang voor minderjarigen.

11. 2Flora en Fauna . 3

Het plangebied ligt niet in het Gelders Natuur Netwerk of Natura 2000 gebied. Het plangebied bevindt zich wel in de nabijheid van het GNN (andere zijde waaldijk). Vanwege de aard en omvang van het plangebied is een quickscan flora en fauna noodzakelijk.

12. 2Geluid verkeer . 4

De wegen direct rond het plan gebied zijn 30 km/uur wegen. De Wet geluidhinder is derhalve hiervoor niet van toepassing. Van de meeste wegen is de verkeersintensiteit zeer laag. Uitsluitend de Waalbanddijk heeft een relevante verkeersintensiteit. Aangezien de dijk beduidend hoger ligt dan de woningen in het plangebied dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening aangetoond te worden of er ter plaatse sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Tevens dient er in kaart gebracht te worden wat de toename in geluidsbelasting is bij de woningen van de aanliggende straten als gevolg ven het extra verkeer afkomstig van het plangebied.

13. 2Geur . 5

Veehouderijen liggen op grote afstand. Gelet de afstanden tot veehouderijen is er geen aanleiding om aan te nemen dat wegens de voorgrondbelasting veehouderijen in hun belangen geschaad worden.

7

14. 2Luchtkwaliteit/Stikstof . 8

De planontwikkeling draagt naar verwachting niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit. Een luchtkwaliteitsonderzoek is dan ook naar verwachting niet noodzakelijk. Wel zal een stikstofberekening gemaakt moeten worden en de consequenties hiervan in beeld gebracht moeten worden.

15. MER-beoordeling

Het plan is te karakteriseren als een stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in het Besluit milieueffectrapportage. Het gaat om een activiteit die is bedoeld in artikel 2 lid 5 onder b van het Besluit milieueffectrapportage. Het plan wordt gekwalificeerd als een activiteit die is genoemd in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) D11.2 “De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject…” . Bij deze activiteit is in kolom 4 onder ‘Besluiten’ genoemd:’ De vaststelling van een plan bedoeld in artikel 3.6 …van de Wro’. Dat betekent dat toepassing moet worden gegeven aan artikel 7.16, 7.17 lid 1 t/m 4, 7.18 en 7.19 lid 1 en 2 en 7.20a van de Wet milieubeheer. In 7.16 staat dat de initiatiefnemer moet melden aan het bevoegd gezag dat hij voor een dergelijk activiteit een vergunning wil aanvragen (de mer-aanmeldnotitie). Hij moet daarbij de info verschaffen die in artikel 7.16 van de Wm is vermeld. De gemeente Zaltbommel zal voor de toelichting van het bestemmingsplan de benodigde tekstpassage aanleveren. Het bevoegd gezag moet op grond van de aangeleverde informatie beslissen of de gevolgen voor het milieu zodanig kunnen zijn dat het noodzakelijk is om een milieueffectrapportage op te stellen. Dat moet in een zo vroeg mogelijk stadium, in ieder geval vóórdat het ontwerpbesluit ter inzage wordt gelegd.

16. 2Niet-gesprongen explosieven . 9

Het gehele gebied is verdacht op geschutsmunitie. Aangezien het gebied in het verleden deels bebouwd is geweest, kan een groot deel van het gebied wellicht als niet verdacht beschouwd worden omdat de grond door deze werkzaamheden geroerd is geweest. Om het gebied hierop af te bakenen en omdat het hier om een groot aantal woningen gaat, is het raadzaam een Projectgebonden risico-analyse uit te voeren. Hiervoor kunnen wij op aanvraag de informatie vanuit ons vooronderzoek aanleveren.

8

3.4.

Openbare ruimte en infrastructuur

Eisen en aandachtspunten openbare ruimte en infrastructuur 17. Afval

De ontwikkelaar moet met de Avri contact opnemen over de plaatsing en het mee-ontwerpen van ondergrondse containers en opstelplekken voor het gescheiden aanbieden van grondstoffen aan huis (gft, papier, plastic/drankkarton).

18. Groen

Randvoorwaarden voor Groen: Handboek inrichting openbare ruimte, versie 2.2. Het uitgangspunt is dat, conform het door de raad vastgestelde groenbeleidsplan per woning minimaal 75 m 2 groen wordt gerealiseerd, waarvan 30 m2 als gebruiksgroen wordt ingericht. Voldaan dient te worden aan de uitgangspunten zoals omschreven in de notitie ‘Ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Hendrikstraat Gameren’

19. Kwaliteit openbare ruimte 20. Parkeren Verkeer

Voldaan moet worden aan de eisen zoals aangegeven in het Handboek inrichting openbare ruimte, versie 2.2.

en

Handboek inrichting openbare ruimte, versie 2.2 is van toepassing. Specifiek voor verkeer: 

   



21. 2Water . riolering 1 0

3.5.

en

Parkeernorm 2,0 pp per woning waarvan in het plangebied 0,3 pp per woning openbaar moet zijn. Voor appartementen in de sociale huur geldt een norm van 1,5 pp per woning. De parkeernota Zaltbommel 2018 is van toepassing. Voldoen aan maatvoering Handboek / CROW Projectgebied wordt 30 km/u-zone met bijbehorende weginrichting Niet alleen inrichting plangebied maar nadrukkelijk ook de aansluiting(en) op bestaand openbaar gebied zijn voor rekening van ontwikkelaar. Voldaan dient te worden aan de verkeerskundige uitgangspunten zoals omschreven in de notitie ‘Ruimtelijke uitgangspunten ontwikkeling Hendrikstraat Gameren’

Er bevinden zich een a- en b-watergang met beschermingszone in het noordoosten van het plangebied. De woningbouwontwikkeling zal een toename van verharding van meer dan 500m 2 tot gevolg hebben, deze dient gecompenseerd te worden. Het plangebied ligt niet in een beschermingszone dijk. Volgens een eerste indicatieve toets via www.dewatertoets.nl volgt dat er de normale watertoets procedure gevolgd dient te worden. Dit betekent dat er nader overleg plaats moet vinden met Waterschap Rivierenland.

Beheer en Onderhoud

9

Eisen en aandachtspunten beheer en onderhoud 22. Groen, riolering en wegen

Na aanleg van de riolering, wegen (incl. verlichting en straatmeubilair) en groenvoorziening dienen t.b.v. de overdracht van de gronden aan de gemeente revisietekeningen (dwg-bestand/autocad) te worden aangeleverd. Op deze revisietekeningen dient in ieder geval aangegeven te zijn; hoogtematen en ligging van de riolering en de wegen etc. de maatvoering en de materiaalkeuze. Na aanleg van de groenvoorziening geldt een onderhoudstermijn incl. water geven van 2 jaar.

3.6.

Uitvoering

Eisen en aandachtspunten uitvoering Er dient een bestemmingsplan te worden opgesteld conform IMRO2012. Indien het ontwerpbestemmingsplan pas gereed is na inwerkingtreding van de Omgevingswet, zal een omgevingsplan conform de dan geldende eisen noodzakelijk zijn.

23. Bestemmingsplan

24. Grondbalans peilhoogtes

3.7.

en

Er dient een gesloten grondbalans te zijn. Door de ontwikkelaar dient een peilhoogtekaart ter goedkeuring aan de gemeente te worden overlegd. Straatpeilen dienen t.o.v. het grondwater een drooglegging te hebben van minimaal 1,00m. Woningpeilen dienen in principe 0.30m boven de straatpeilen te worden aangelegd. Ook bijgebouwen zullen voldoende drooglegging moeten hebben ten opzichte van aangrenzende verhardingen.

Communicatie en participatie

Eisen en aandachtspunten communicatie 25.

Belanghebbenden/om wonenden

In het kader van de bestemmingsplanprocedure dient vooraf een communicatieplan opgesteld te worden. Over de strategie en producten in deze ontwerp- en realisatiefase vindt overleg plaats tussen ontwikkelaar en gemeente. Uitgangspunt is dat in een vroegtijdig stadium met de omwonenden en bewoners van het dorp wordt gesproken over de planvorming. Dit betekent participatie, voordat het stedenbouwkundig plan is afgerond.

26.

Hulpdiensten

De hulpdiensten zullen geconsulteerd worden gemeente) over het stedenbouwkundige plan.

27.

Interne communicatie en coördinatie

Door de gemeente wordt t.b.v. de contacten met de ontwikkelaar een intern aanspreekpunt aangewezen.

10

(door

de

28.

Provincie Gelderland

De gemeente voert vooroverleg met de provincie Gelderland in het kader van het bestemmingsplan.

29.

Waterschap Rivierenland

De ontwikkelaar voert vooroverleg met het waterschap.

11