Zienswijze corporaties
Tekst van het document
2021/8234
Straatman Koster advocaten
Postbus 717, 3000 AS Rotterdam Bezoekadres:
Millenniumtoren, Weena 690, Rotteraam
paf ‘ZNSTD*
PER AANGETEKENDE POST TEVENS PER KOERIER Gemeente Zaanstad t.a.v. de gemeenteraad t.a.v. het college van Burgemeester en Wethouders Postbus 2000 1500 GA ZAANSTAD
M.Y.C.L. de Wit advocaat T :+31 (0)10 240 04 47
F:+31 (0)10 240 04 48 M: +31 (0)6 22 40 09 65 E: maaike.dewit@straatmankoster.nl
Rotterdam, 12 januari 2021 Onze ref.: 09-0760/DMS10-1776619556-285 Betreft: Zienswijze Waarderingskaarten, richtlijnen en criteria (wijziging Welstandsnota ivm cultuurhistorische waarden)
Geachte raads- en collegeleden,
1. Namens de zes corporaties Stichting Parteon, gevestigd te Wormerveer (kvk-nr: 35010382), hierna te noemen: ‘Parteon’, Woningstichting Rochdale, gevestigd te Amsterdam (kvk-nr: 33012701), Woningstichting Eigen Haard, gevestigd te Amsterdam (kvk-nr: 33006516), Stichting Zaandams Volkshuisvesting (ZVH), gevestigd te Zaandam
(kvk-nr: 35010383), Stichting Woonzorg Nederland, gevestigd te Amstelveen (kvk-nr: 33107894) en Stichting Wormerwonen, gevestigd te Wormer (kvk-nr. 35010466), dien ik onderstaande nog nader aan te vullen zienswijze in tegen de door het college ter inzage gelegde concept-wijziging van de Welstandsnota, inhoudende het integraal opnemen van Waarderingskaarten, criteria en richtlijnen Sociale Woningbouw 1900-1945 in de Welstandsnota, hierna te noemen: de 'Wijziging’. De zes hiervoor genoemde corporaties worden hierna gezamenlijk aangeduid met ‘Corporaties’. 2. In de tekst van de bekendmaking is aangegeven dat de Wijziging met ingang van woensdag 3 december 2020 voor een periode van zes weken ter inzage zou liggen en dat deze periode tot en met 13 januari 2021 zou lopen. Hoewel 3 december geen woensdag » maar een donderdag was, gaan de Corporaties er vanuit dat de termijn tot en met woensdag 13 januari loopt.
Straatman Koster Advocaten is de handelsnaam van Straatman Koster Advocaten B.V., statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24389790). Straatman Koster Advocaten is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De algemene voorwaarden van Straatman Koster Advocaten, waarin een beperking van de aansprakelijkheid is bedongen, zijn op alle opdrachten van toepassing De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden en zijn eveneens te vinden op www.straatmankoster.nl De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Rotterdam.
2021/8234
Straatman Koster advocaten
Zienswijze; Aanvulling 3. Voordat de Corporaties hierna hun zienswijze uiteenzetten wijzen zij er op dat de gemeente ambtelijk de mogelijkheid heeft geboden om de termijn voor het indienen van een zienswijze met vier weken te verlengen, van welke mogelijkheid de Corporaties gebruik maken. Gelet hierop zal deze zienswijze uiterlijk 9 februari a.s. aangevuld worden. Zorgen Corporaties 4. Dat de Corporaties deze zienswijze indienen, komt doordat zij zich grote zorgen maken over de effecten van de Wijziging. In een separate brief aan de verantwoordelijk wethouders worden deze effecten uiteen gezet. De Corporaties vrezen dat als gevolg van
de Wijziging de woonvisie van de stad, waaronder uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen niet gerealiseerd kan worden. Gevreesd wordt voor een bouwstop, althans, dat de bouwproductie van de Corporaties ernstig wordt bemoeilijkt, zo niet onmogelijk wordt. De Wijziging heeft namelijk enerzijds een zeer brede reikwijdte en is anderzijds zodanig weinig concreet dat Corporaties op voorhand niet weten welke (ver)bouwmogelijkheden er zijn. De enige mogelijkheid om daar achter te komen is om een bouwaanvraag in te dienen. Dat betekent hoge ontwikkelkosten, die niet gemaakt / verantwoord kunnen worden als op voorhand niet duidelijk is dat het bouwplan vergund kan worden. Enkele voorbeelden ter illustratie van de problematiek:
Voorbeelden 5. Veel van het bezit van de Corporaties heeft met funderingsproblematiek te kampen en moet verduurzaamd worden in het kader van de energietransitie. Zowel voor bewoners als voor de Corporaties is het wenselijk om gelijktijdig met de benodigde funderings- en verduurzamingwerkzaamheden ook groot onderhoud en/of renovatie te laten uitvoeren, ook ter verbetering van het wooncomfort van de vaak kleinere woningen (b.v. door een dakkapel met zonnepanelen te plaatsen). Of hiervoor een vergunning kan worden verkregen, wordt door de Wijziging hoogst onzeker. De Wijziging bepaalt namelijk dat in zogenoemde 'rode gebieden’ (orde 1) de ‘ruimtelijke structuur en architectuur gehandhaafd en gerestaureerd moet worden’. Ook is bepaald dat het beleid neerkomt op het: ‘handhaven en herstellen van het beeld zoals dat tot uitdrukking komt in de oorspronkelijke elementen van vorm, maat, materiaal, detaillering, verhouding en kleur van de architectuur’. Wat betekent dit nu concreet? Mogen er geen zonnepanelen op de daken worden gelegd? Mogen er geen dakkapellen meer, ook als het bestemmingsplan ze wel
toelaat? 6. Nog ingrijpender: betekent de nieuwe richtlijn ter zake van het 'handhaven en herstellen van het beeld (etc)’ dat sloop/nieuwbouw niet langer toegestaan zou zijn? Uit de Toelichting
DMS10-1776619556-285/v 0.1
2/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
(bijlage bij de voorgenomen Wijziging) lijkt de gemeente dat inderdaad voor ogen te hebben, want daarin staat het volgende: ‘De waarderingen geven aan waar de gemeente inzet op behoud en waar sloop/nieuwbouw eventueel mogelijk is’ en ‘Omdat orde 1 duidt op het hoogste niveau van bescherming, zal de gemeente alleen in uiterst noodzaak
instemmen met sloop’. Geen sloop/nieuwbouw dus, althans, volgens deze tekst uit de toelichting. In de Wijziging zelf is echter een aparte paragraaf opgenomen over nieuwbouw en daar staat weer een andere richtlijn (waarop hierna nader wordt ingegaan). Het is onduidelijk of er nu wel of toch niet tot sloop/nieuwbouw mag worden overgegaan.
7. Bovendien: de welstandsnota en de welstandscommissie gaan hier helemaal niet over. Voor sloop is überhaupt geen vergunning nodig en vindt er dus ook geen toetsing aan de welstandsnota plaats. Uiteraard is voor de (vervangende) nieuwbouw wel een vergunning nodig. Is het dan de bedoeling dat de welstandscommissie een bouwplan voor vervangende nieuwbouw moet toetsen aan het beeld dat tot uitdrukking komt in de ‘oorspronkelijke elementen van vorm, maat, materiaal, detaillering, verhouding en kleur van de architectuur’, zoals bepaald in de richtlijnen voor orde 1 en orde 2? Dus dat de gesloopte woningen als het ware nagebouwd moeten worden met dezelfde vorm, maat, materiaal etc. etc., ook wanneer het bestemmingsplan voorziet in andere bouwmogelijkheden? Of geldt dan de richtlijn in de paragraaf over nieuwbouw? Dat zou betekenen dat er voor orde 1 en orde 2-gebieden een minder streng regime geldt, zoals hierna wordt beschreven in de randnummers 33 e.v. Over dit belangrijke onderwerp - wel of niet kunnen slopen en welk regime voor de vervangende nieuwbouw geldt - zal de gemeente in de welstandsnota duidelijkheid moeten bieden.
8. Dat geldt ook voor het verschil in richtlijnen tussen orde 1 en orde 2. Dat verschil is minimaal, nu voor orde 1 is bepaald dat het beeld uit de oorspronkelijke elementen ‘gehandhaafd’ moet blijven en voor orde 2 dat hetzelfde beeld ‘zo veel mogelijk gehandhaafd’ moet blijven. Wat dit verschil in de praktijk betekent, is niet duidelijk. 9. Ook de passages over de openbare ruimte en straat- en pleinprofielen roepen vragen op.
De openbare ruimte is over het algemeen grotendeels in eigendom van de gemeente, niet van Corporaties. Is bedoeld dat de Corporaties een verantwoordelijkheid krijgen voor de openbare ruimte wanneer zij tot verbouw/nieuwbouw van woningen overgaan? En zo ja, wat houdt die verantwoordelijkheid in en levert de gemeente daar dan ook een financiële bijdrage aan?
10. Een andere vraag is hoe de welstandscommissie over dit alles gaat adviseren? Als het vanuit wooncomfort, duurzaamheid en financiële haalbaarheid wenselijk is om een dakkapel op een woning te plaatsen met zonneboiler en/of zonnepanelen met daarbij
DMS10-1776619556-285/v 0.1
3/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
isolerende maatregelen, is de welstandscommissie dan genoodzaakt om negatief te adviseren omdat er wordt afgeweken van ‘het beeld zoals dat tot uitdrukking komt in de oorspronkelijke elementen van vorm en maat’7 De commissie is verplicht om aan de criteria uit de welstandsnota te toetsen, dus moet zij dan een negatief advies afgeven? En, hoe
werkt dit in de situatie dat de gemeente heeft ingestemd met het beoogde bouwplan? Gaat de gemeente dan contrair aan het negatieve advies toch de vergunning verlenen, hoewel dat in strijd zou zijn met de eigen welstandsnota? Hoe juridisch houdbaar is dat als de vergunning vervolgens zou worden aangevochten door een derde wegens strijd met de welstandsnota? Hoe krijgen de Corporaties op voorhand duidelijkheid hierover? 11. Dit zijn slechts enkele voorbeelden van de potentieel zeer verstrekkende gevolgen van de Wijziging. Kern van het probleem is dat door de Wijziging op voorhand niet langer duidelijk
is welke bouwplannen wel of juist niet mogelijk zijn. Dit maakt investeren in renovatie / nieuwbouw vrijwel onmogelijk. Het zou immers onverantwoord zijn om (maatschappelijk) geld te investeren in planontwikkeling als van te voren op geen enkele wijze duidelijk is wat wel of niet mogelijk is en of zulks wel/niet haalbaar en betaalbaar is. De Corporaties worden klem gezet; zij hebben weinig andere mogelijkheden meer dan ofwel bezit afstoten, ofwel afwachten totdat de Wijziging alsnog wordt teruggedraaid. De bouwproductie komt stil te liggen. Met alleen noodzakelijke onderhoudsingrepen gaat de basiskwaliteit van het bezit in Zaanstad achteruit; daar is niemand bij gebaat, ook de pleitbezorgers van dit beleid niet. Voortraject 12. De Corporaties hebben in het voortraject vele malen met de gemeente overleg gevoerd over de cultuurhistorische waarden en daarbij onder meer uiteen gezet dat er naast de cultuurhistorie ook oog moet zijn voor andere relevante aspecten zoals bouwtechnische kwaliteit van woningen (o.a. funderingen), verduurzaming (w.o. de energietransitie) en wooncomfort. Besluiten over wel/niet renoveren zullen in integraliteit genomen moeten worden aan de hand van meerdere relevante aspecten.
Dit overleg met de gemeente heeft uiteindelijk geleid tot afspraken die zijn neergelegd in de Samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 (hierna: ‘Sok’, aangehecht als bijlage 1) en het Integrale Afwegingskader
(hierna: 'Afwegingskader, aangehecht als bijlage 2). 13. Echter, de gemeente heeft niettemin de Wijziging in procedure gebracht, die alleen oog heeft voor de cultuurhistorische waarden, waardoor dit belang zou gaan prevaleren boven de andere belangen. De Corporaties hebben vele malen op de negatieve effecten hiervan
gewezen en de gemeente - tot het hoogste niveau - dringend verzocht om hen niet ‘klem
te zetten’. De Corporaties hebben onder meer verschillende brieven hierover gestuurd
(brieven d.d. 15 mei 2019, 18 juni 2020 en 6 november 2020, aangehecht als bijlagen 3), overleggen gevoerd, ingesproken in het omgevingscarré, uitvoering gegeven aan het
DMS10-1776619556-285/v 0.1
4/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
integrale afwegingskader zoals overeengekomen in de Sok en het Afwegingskader, zelf een Visie op cultuurhistorie ontwikkeld (aangehecht als bijlage 4), maar dit alles blijkt geen effect te hebben gehad. De Corporaties zien zich dan ook genoodzaakt om deze zienswijze in te dienen. Ook zal ieder van de Corporaties opnieuw op het hoogste niveau contact zoeken met de verantwoordelijk bestuurders van de gemeente. Verder zullen bewoners
worden geïnformeerd over de mogelijk bijzonder negatieve gevolgen van het voorgenomen beleid voor hun woonsituatie en woonwensen. Raad onvolledig geïnformeerd
14. Dat in de Wijziging op geen enkele wijze gewag wordt gemaakt van dit voortraject en van het feit dat de Corporaties meermaals kenbaar hebben gemaakt dat het beleid met betrekking tot cultuurhistorie van de gemeente potentieel serieuze gevolgen heeft voor de mogelijkheden tot renovatie en/of nieuwbouw van nagenoeg alle woningen die onderdeel uitmaken van de inventarisatie van vooroorlogse woningen in Zaanstad, met grote gevolgen voor bewoners en eigenaren, geeft een volstrekt verkeerd beeld van de feiten. Naar de mening van de Corporaties wordt de gemeenteraad op deze manier niet volledig geïnformeerd en niet in staat gesteld om een besluit te nemen op basis van alle relevante feiten en omstandigheden en waarbij zij de gevolgen daarvan voor de woonvoorraad kan betrekken. Juridische onderbouwing zienswijze 15. De Corporaties menen dat de Wijziging in strijd is met (1) de (bestuursrechtelijke) wet- en regelgeving en (2) de (privaatrechtelijke) contractuele afspraken tussen gemeente en de Corporaties. Ook menen zij dat de Wijziging niet goed is gemotiveerd en in strijd is met de
(andere) algemene beginselen van behoorlijk bestuur, w.o. de rechtszekerheid. Ter onderbouwing hiervan komen hierna de volgende onderwerpen aan de orde. I. Strijd met bestuursrechtelijke wet- en regelgeving: a. Juridisch kader Cultuurhistorie; b. Juridisch kader Welstandsnota; c. Toetsing Wijziging aan (bestuursrechtelijk) juridisch kader. d. Tussenconclusie II. Strijd met privaatrechtelijke contractuele afspraken: a. Beschrijving afspraken Sok; b. Toetsing Wijziging aan afspraken;
c. Tussenconclusie.
III. Conclusie; IV. Voorstel.
DMS10-1776619556-285/v 0.1 5/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
I.
Bestuursrechtelijke wet- en regelgeving
a. Juridisch kader Cultuurhistorie 16. Bescherming van cultuurhistorische waarden is verankerd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Erfgoedwet. Daarin is - kort gezegd - geregeld dat een bestemmingsplan de cultuurhistorische waarden dient te inventariseren en te beschermen indien dat nodig is uit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening. Artikel 3.1.6 lid 5 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verplicht tot een ‘beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten
monumenten rekening is gehouden’. De Erfgoedwet en het op grond van het overgangsrecht nog geldende deel van de Monumentenwet 1988 voorzien in de mogelijkheid tot aanwijzing van beschermde stads- en dorpsgezichten, waarna ook een beschermend regime in het bestemmingsplan moet worden opgenomen. Dit regime kan inhouden dat sloop en/of veranderingen aan gebouwen uitsluitend mogelijk is nadat daarvoor een specifieke (monumenten-)vergunning is verkregen. 17. Dit betreft een uitgebalanceerd systeem waarbij ook met de belangen van gebouweigenaren rekening wordt gehouden. Zo moet bij de aanwijzing van beschermde stads-/dorpsgezichten en/of monumenten rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van het pand. Ook in de Erfgoedverordening Zaanstad is dat verankerd (artikel 2 ervan). Daarnaast is voorzien in rechtsbeschermingsmogelijkheden
voor gebouweigenaren om eventuele aanwijzingsbesluiten en beschermende bestemmingsplannen te laten toetsen door de bestuursrechter. Verder is voorzien in financiële regelingen om tegemoet te komen aan de negatieve gevolgen van beschermingsregimes. Al met al een uitgebalanceerd systeem, nu bescherming van cultuurhistorische waarden de positie van gebouweigenaren kan beperken. b. Juridisch kader welstand 18. Het juridisch kader van de Welstandsnota is van een volstrekt andere aard en orde. Een welstandsnota bevat ‘slechts’ beleidsregels met criteria voor de vraag of een bouwwerk qua uiterlijk en plaatsing in strijd is met de redelijke eisen van welstand. Een globale toets dus. Aan een bestemmingsplan daarentegen - met daarin mogelijk een beschermend regime voor cultuurhistorische waarden - kunnen direct rechten worden ontleend en het
bestemmingsplan vormt het bindende toetsingskader voor vergunningverlening. De rechtsbescherming is dan ook anders geregeld; een bestemmingsplan kan ter toetsing aan de rechter worden voorgelegd, een welstandsnota niet.
DMS10-1776619556-285/v 0.1
6/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
19. Belangrijk is dat de welstandsnota niet mag leiden tot een beperking van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan gaat vóór. In de woorden van de hoogste bestuursrechter (ECLI:NL:RVS:2018:3860): ‘Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 30 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3023), dient de welstandstoets zich in beginsel te richten naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Uit het algemeen karakter van het welstandsvereiste vloeit voort dat bij de welstandstoets de voor de grond geldende bebouwingsmogelijkheden als uitgangspunt dienen te worden gehanteerd. Naarmate het bestemmingsplan meer keuze laat tussen verschillende mogelijkheden om een bouwplan te realiseren, heeft het college - met inachtneming van de uitgangspunten van het bestemmingsplan - meer beoordelingsruimte om in het kader van de welstandsbeoordeling een ter beoordeling voorliggend bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand te achten zonder dat dat oordeel geacht moet worden te leiden tot een belemmering van de verwezenlijking van de bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt.
Indien echter uit de voorschriften en de systematiek van het bestemmingsplan volgt dat zulk een keuze niet of slechts in beperkte mate aanwezig is - met name indien de bebouwingsmogelijkheden daarin gedetailleerd zijn aangegeven - vormt die opzet bij de welstandstoets een dwingend gegeven. ’ Rechtszekerheid 20. Daarnaast is belangrijk dat de welstandsnota niet ‘te vaag’ is en voldoende rechtszekerheid biedt. Het advies van de welstandscommissie mag namelijk (zie artikel 12b jo 12a, eerste lid onder a Woningwet) alleen maar worden gebaseerd op de criteria die door de gemeenteraad in de welstandsnota zijn vastgelegd. Die criteria moeten dan ook voldoende duidelijk en toepasbaar zijn. In ieder geval dienen de criteria zoveel mogelijk te zijn toegesneden op de onderscheiden categorieën bouwwerken, zo schrijft artikel 12a lid 3 onder b Woningwet voor. 21. In de woorden van de wetgever^:
3.3.3. Te hanteren welstandscriteria Burgers (bijvoorbeeld aanvragers van een bouwvergunning) en bouwpraktijk mogen aan het eind van ruimtelijke planvormingsprocessen niet worden verrast door de welstandscriteria die door de gemeente worden gehanteerd. Dit betekent dat de
gemeenteraad:
’ Memorie van Toelichting, Tweede Kamer, 1998-1999, kamerstuk 26734 nr. 3
DMS10-1776619556-285/v 0.1 7/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
- burgers vooraf zo concreet mogelijk duidelijk moet maken wat het wettelijk criterium
«redelijke eisen van welstand» inhoudt («wat kan en wat kan niet»); - vooraf een zo concreet mogelijk inhoudelijk toetsingskader moet bieden, dat door burgemeester en wethouders en de welstandscommissie bij de uitoefening van hun wettelijke taken moet worden gehanteerd. Het wetsvoorstel voorziet daartoe in een aanscherping van de binding van burgemeester en wethouders en de welstandscommissie aan door de gemeenteraad vastgestelde welstandscritena. ’ Ook:
‘In het derde lid van artikel 12a worden enkele regels gegeven waaraan de criteria voorde
welstandstoets moeten voldoen. Die criteria dienen zoveel mogelijk te zijn toegesneden op de aard van de categorieën bouwwerken en standplaatsen. Zij dienen dus zoveel mogelijk objectgericht te zijn. Daarnaast dienen de criteria uiteraard zo eenvoudig toepasbaar mogelijk te zijn, zodat zoveel mogelijk tevoren kenbaar is aan welke welstandseisen een bouwwerk of standplaats zal moeten voldoen. Dit is een eis van behoorlijk bestuur, meer in het bijzonder een eis van rechtszekerheid en rechtsgelijkheid; uiteraard gelden deze eisen ook voor de vaststelling van welstandscritena. 22. In de Tekst & Commentaar bij dit artikel 12a uit de Woningwet is hierover het volgende opgemerkt; ‘Omdat bij de ontwikkeling van bouwplannen alleen maar aan welstandscritena
kan worden voldaan wanneer die criteria vooraf voldoende concreet zijn geformuleerd (en aan die criteria door voorlichting voldoende bekendheid is gegeven) is het van belang dat de welstandsnota de criteria zoveel mogelijk toesnijdt op de onderscheidene categorieën bouwwerken. ’ 23. Met andere woorden: een welstandsnota moet zo concreet mogelijk zijn. De daarin opgenomen criteria dienen ter beoordeling of ‘het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk (..) in strijd is met redelijke eisen van welstand.’ De welstandsnota ziet niet specifiek op cultuurhistorische waarden of de bescherming daarvan; de Wet ruimtelijke ordening, Erfgoedwet en de Erfgoedverordening wel. c. Toetsing Wijziging aan bestuursrechtelijke kader 24. De Wijziging voldoet om meerdere redenen niet aan het geldende bestuursrechtelijke kader. Gewezen zij op het volgende.
Onjuiste juridische instrument: ontbreken grondslag: détournement de pouvoir 25. Door de cultuurhistorische waarden te willen beschermen via de welstandsnota, wordt de verkeerde juridische weg bewandeld. Als de gemeente meent dat er sprake is van
DMS10-1776619556-285/v 0.1 8/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
cultuurhistorische waarden die beschermd moeten worden, dan moet zij de daarvoor bestemde juridische instrumenten en bevoegdheden hanteren, namelijk de aanwijzing als beschermd stads-/dorpsgezicht en/of de vaststelling van een beschermend bestemmingsplan. Daarvoor heeft de wetgever immers een uitgebalanceerd systeem ontwikkeld, dat mede recht doet aan de belangen en posities van gebouweigenaren zoals
de Corporaties. Dan zou via de bestemmingsplanregels duidelijk worden welke (bouwjwerkzaamheden wel/niet mogelijk zijn en kunnen Corporaties het beschermende regime zo nodig aan de bestuursrechter ter toetsing voorleggen. Ook kunnen de Corporaties dan aanspraak maken op een financiële vergoeding. Door de weg van de Welstandsnota te kiezen, ontwijkt de gemeente deze regelingen, wat ten nadele is van de eigenaren en Corporaties.
Geen juridische grondslag 26. De Wijziging ontbeert dan ook een juridische grondslag. De welstandsnota - zie artikel 12a Woningwet - dient criteria te bevatten voor de beoordeling of het uiterlijk en de plaats van een bouwwerk in strijd is met de redelijke eisen van welstand. De gemeente gebruikt de welstandsnota echter ter bescherming van cultuurhistorische waarden. Dat geeft zij zelf ook toe ('Om te voorkomen dat bij de transformatieopgave de bijzondere architectuur van sociale woningbouw, (..) verloren gaan en dus een belangrijke historische laag uit het stadsbeeld verdwijnt De welstandsnota is echter niet bedoeld voor het beschermen van cultuurhistorische waarden. Een dergelijke invulling van de welstandsnota is in strijd met artikel 12a Woningwet. Met andere woorden; er is geen juridische grondslag voor een dergelijke invulling van de Welstandsnota. Misbruik van bevoegdheid 27. Ook is de Wijziging in strijd met het verbod van artikel 3:3 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op grond waarvan een bevoegdheid niet voor een ander doel mag worden gebruikt dan waarvoor die bevoegdheid is verleend (détournement de pouvoir). De bevoegdheid om beleidsregels vast te stellen in de vorm van de welstandsnota is uitsluitend bedoeld voor de redelijke eisen van welstand, niet ter bescherming van cultuurhistorische waarden.
Strijd met artikel 12a lid 3 Woningwet 28. Verder is de Wijziging in strijd met artikel 12a Woningwet, op grond waarvan de in de Welstandsnota opgenomen criteria voldoende duidelijk dienen te zijn en in ieder geval moeten zijn toegesneden op de onderscheiden categorieën bouwwerken. Gewezen zij op het hiervoor onder randnummer 21 geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis.
De Wijziging bevat echter allerminst duidelijke criteria; de criteria zijn niet toegesneden op soorten gebouwen en op voorhand is niet duidelijk welke bouwplannen wel/niet in strijd met
DMS10-1776619556-285/V 0.1
9/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
de redelijke eisen van welstand worden geacht. Dat geldt zowel voor de richtlijnen/criteria voor renovatie en wijzigingen als voor nieuwbouw. 29. De richtlijnen/criteria voor renovatie/wijziging van gebouwen in orde 1 luiden als volgt:
‘Stedenbouwkundige opzet: Voor de hooggewaardeerde stedenbouwkundige opzet geldt handhaving en restauratieve aanpak van de ruimtelijke structuur en architectuur. Uitgangspunt is handhaving en indien nodig herstel van de kwaliteit van het oorspronkelijke stedenbouwkundig concept en van de aanwezige samenhang met de vormgeving van de stedelijke ruimte. Architectuur: Bij de hooggewaardeerde architectuur is behoud van restauratie uitgangspunt. Dat komt neer op handhaven en herstellen van het beeld zoals dat tot uitdrukking komt in de oorspronkelijke elementen van vorm, maat, materiaal, detaillering, verhouding en kleur van de architectuur. In geval van storende verminkingen is waar mogelijk reconstructie van de oorspronkelijke bouwmassa aan te bevelen. Voor bouwwerken die ensembles vormen geldt als uitgangspunt een gezamenlijke aanpak van de daartoe behorende bouwwerken. Bij isolatie in principe aan de binnenzijde; kozijnen
conform oorspronkelijke detaillering en indeling. Bij isolatiemaatregelen is het te restaureren beeld altijd het uitgangspunt. ’ 30. Zoals uit de hiervoor onder randnummers 5 e.v. genoemde voorbeelden blijkt, zijn deze richtlijnen niet helder en niet werkbaar. Wat betekenen deze richtlijnen nu voor het plaatsen van een dakkapel op een woning? Wordt daarmee de ‘ruimtelijke structuur en architectuur’ en/of de ‘oorspronkelijke elementen van vorm en maat’ niet langer gehandhaafd? Maakt
het daarbij uit of de dakkapel aan de voor-, zij- of achterkant van de woning wordt geplaatst? En wat geldt voor een opbouw van de woning, b.v. aan de achterzijde? Voor wat betreft de bouwwerken die ensembles vormen: hoe werken deze richtlijnen uit wanneer de woningen in versplinterd eigendom zijn en/of wanneer sommige huurders wel/niet meewerken en/of ingeval van uitvoering in verschillende bouwfasen? Verder rijst voor wat betreft de richtlijnen omtrent isolatie - waarbij wordt gesteld dat isolatie in principe aan de binnenzijde zou moeten gebeuren en het ‘te restaureren beeld altijd het uitgangspunt zou moeten zijn’ - de vraag hoe deze richtlijn werkt bij niet-vergunningplichtige isolatiewerkzaamheden aan de buitenzijde van een pand (b.v. omdat het bouwvolume niet toeneemt)? Geldt deze richtlijn dan niet omdat er geen vergunning benodigd is of geldt de richtlijn dan wel, maar dan in het kader van de excessenregeling (repressief
welstandstoezicht)? 31. Voor de goede orde merken de Corporaties op dat ieder van hen vanuit verschillende
disciplines (w.o. bouwkundig, juridisch, projectmanagement), zowel intern als extern
DMS10-1776619556-285/V 0.1
10/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
(adviseurs) en op alle functieniveaus de Wijziging hebben bestudeerd en besproken en dat het breed gedragen oordeel is dat de Wijziging veel te weinig concreet en onduidelijk is. Naar alle waarschijnlijkheid geldt dit ook voor de leden van de welstandscommissie, reden waarom voor willekeur gevreesd moet worden. Ook is het niet ondenkbaar dat de welstandscommissie hier een invulling aan geeft die wellicht niet door de gemeente wordt beoogd. 32. In ieder geval is voor de zes Corporaties - die met de Wijziging moeten gaan werken onduidelijk welke bouwplannen wel mogelijk zijn en welke niet. Dit geldt niet alleen voor de richtlijnen voor Orde 1, maar ook voor de richtlijnen voor Orde 2- en Orde 3-Sociale Woningbouw. Ook deze richtlijnen zijn zodanig vaag en niet toegesneden op categorieën van bouwwerken dat ze in strijd zijn met het vereiste van voldoende rechtszekerheid, zoals mede wordt vereist door artikel 12a lid 3 onder b Woningwet.
33. Voor nieuwbouw lijkt een lichter regime te gelden, hoewel ook dat niet duidelijk is. Er wordt immers gesteld dat bij de beoordeling van bouwplannen ‘in samenhang met de beschrijving en uitgangspunten’ wordt getoetst aan de beschreven criteria. Welke ‘beschrijving en uitgangspunten’ wordt bedoeld, is echter niet duidelijk. Zoals hiervoor onder randnummers 6 en 7 al werd geopperd, is de vraag of bij nieuwbouw de gesloopte oudbouw zou moeten worden teruggebouwd en zo ja, in welke mate? Is een extra verdieping wel/niet toegestaan? Want ook al staat een bestemmingsplan misschien een extra verdieping toe, de maatvoering, vorm en uitstraling veranderen daarmee wel ten opzichte van de gesloopte oudbouw. Onduidelijk is of die maat, vorm, uitstraling e.d. op grond van de Wijziging juist behouden zouden moeten blijven. En wat geldt als een heel ensemble moet worden gesloopt? Moet dan nog steeds de oorspronkelijke bouwstijl worden 'teruggebouwd’? Zo ja, in welke mate? Is het toegestaan om te verdichten of juist verdunnen? Wat betekent de richtlijn dat ‘de kenmerken moeten kunnen worden ontleend aan de buurten en wijken zoals omschreven in het rapport Sociale Woningbouwwijken 1900-1945?’ 34. Verder is niet duidelijk wanneer een bouwplan onder de categorie ‘renovatie/wijziging’ valt of onder 'nieuwbouw’.
Is de veronderstelling van de Corporaties juist dat onder 'nieuwbouw’ uitsluitend de bouwplannen vallen waarbij de oorspronkelijke bebouwing volledig is gesloopt? Zo nee, wat valt dan wel/niet onder ‘nieuwbouw’?
35. Al deze vragen en onduidelijkheden laten zien dat de Wijziging in strijd is met het
rechtszekerheidsbeginsel en artikel 12a lid 3 onder b Woningwet. Op verzoek van Parteon
heeft een overleg plaatsgevonden met de betrokken ambtenaren (w.o. een jurist) om meer duidelijkheid te verkrijgen over de bedoeling van de gemeente met de Wijziging, meer
DMS10-1776619556-285/v 0.1
11/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
concreet: welke bouwwerkzaamheden wel/niet langer mogelijk zijn in welke gebieden. Dit overleg bevestigde dat de gemeente hierover geen concrete aanknopingspunten kan geven. Zij geeft slechts aan dat e.e.a. te zijner tijd aan de hand van een concreet bouwplan zal worden beoordeeld. Zoals hiervoor al uiteen gezet, is dat niet werkbaar en in strijd met de wet. De welstandsnota moet voldoende duidelijkheid bieden en voor concrete categorieën van bouwwerken toegesneden welstandscriteria bevatten.
Doelmatigheids- en motiveringsbeginsel: beginsel van behoorlijk bestuur 36. Ook is de Wijziging in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het doelmatigheids- en motiveringsbeginsel. Gewezen zij op het volgende. Averechts effect 37. Als het inderdaad zo is dat het regime voor nieuwbouw lichter is dan het regime voor renovatie/wijziging, dan lijkt vanuit juridisch perspectief te kunnen worden geconcludeerd dat de Wijziging juist uitnodigt tot volledige sloop en nieuwbouw in plaats van tot renovatie (voor de goede orde: dit is niet wat de Corporaties voor ogen hebben). De Wijziging lijkt dus juist een averechts effect te hebben en niet bij te dragen aan het beoogde doel van behoud van de cultuurhistorische waarden.
Processchema 38. Verder geldt dat het door de gemeente beoogde processchema voor nieuwbouw (hetgeen niet is voorgeschreven in de Wijziging, maar wel is beschreven in de toelichting daarbij) zich niet goed verhoudt met het huidige voorstel tot Wijziging van de welstandsnota. Het processchema beschrijft dat de gemeente en Corporaties gezamenlijk komen tot bepaalde afwegingen omtrent wel/niet behouden van cultuurhistorische waarden, hetgeen
vervolgens door middel van een specifiek beeldkwaliteitsplan het formele toetsingskader zou gaan worden voor welstand. Dit impliceert dat er voor nieuwbouw per project een specifiek nieuw welstandskader wordt vastgesteld. In de Wijziging wordt echter generiek voor ieder nieuwbouwproject een kader geschetst, zo lijkt het. Deze twee methodes staan haaks op elkaar. Voorkomen moet worden dat de gemeente en de Corporaties gezamenlijk
een traject doorlopen voor een specifiek project, maar de welstandscommissie vervolgens een negatief advies afgeeft omdat zij nou eenmaal gehouden is aan het toetsingskader uit de (gewijzigde) welstandsnota. Zoals hiervoor onder randnummer 10 al is beschreven, rijst dan de vraag hoe de gemeente met een dergelijk negatief advies omgaat en wat de gevolgen daarvan zijn voor het kunnen bouwen en de financiële en overige gevolgen van vertraging van vergunningverlening. Ook op dit punt is de Wijziging gebrekkig gemotiveerd.
39. Verder is bedoeld processchema in strijd met de afspraken die de gemeente met de
Corporaties en huurdersorganisaties maakten in de vorm van de Sok (zie bijlage 1) en het
DMS10-1776619556-285/v 0.1
12/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
Afwegingskader (zie bijlage 2). Volgens het processchema zou het - zo is beschreven in het 4'*® kader van het processchema - immers aan de verschillende gemeentelijke sectoren zijn om de ‘randvoorwaarden’ te leveren waaronder een Corporatie tot renovatie/nieuwbouw zou kunnen overgaan. Het betreft hier evenwel vastgoed van de Corporaties, dat door de Corporaties moet worden geëxploiteerd, door de Corporaties voor eigen rekening en risico moet worden gerenoveerd / herontwikkeld en door de huurders van de Corporaties moet worden bewoond. Het processchema lijkt te impliceren dat het eenzijdig aan de gemeente is om de randvoorwaarden te bepalen zonder dat daarbij oog is voor deze eigendomspositie, doelstellingen, belangen en afwegingen van de Corporaties en haar huurders. Daar komt bij dat huurders op grond van de wet renovatievoorstellen
dienen goed te keuren en dat zij wensen kunnen inbrengen, waarmee Corporaties rekening dienen te houden. Ook van de rol en positie van de huurders is geen rekenschap gegeven in het processchema, hetgeen de (rechts)positie van huurders lijkt uit te hollen. Dat de Wijziging met het processchema geen rekening houdt met enerzijds de gemaakte afspraken in de Sok en het Afwegingskader en anderzijds met de belangen en posities van zowel Corporaties als de huurders, maakt dat de Wijziging ook op dit punt in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur. Overgangsrecht / eerbiedigende werking Projectendeal 40. Verder wijst Parteon er op dat zij voor een aantal specifieke projecten met de gemeente een zogenoemde Projectendeal heeft gemaakt met oog op de voortgang van een aantal vooroorlogse buurten. De Wijziging is - zoals bestuurlijk en ambtelijk is onderkend - echter niet op die projecten van toepassing. Het is daarom nodig dat in de Wijziging een eerbiedigende werking en/of overgangsregime wordt opgenomen voor de projecten waarover reeds concrete afspraken zijn gemaakt.
Waarderingen 41. Verder kunnen de Corporaties zich niet vinden in het grote aantal buurten en panden dat in de Wijziging is gewaardeerd met orde 1 en/of 2 en/of 3 en de daaraan verbonden
regimes. Corporaties hebben gezamenlijk een visie opgesteld met betrekking tot cultuurhistorische waarden en de wijze waarop daaraan recht kan worden gedaan in integrale afweging met de andere belangen en opgaven van de Corporaties (Visie aangehecht als bijlage 4). Deze Visie ondersteunt aldus bij de invulling van cultuurhistorische waarde als één van de tien afwegingscriteria door Corporaties en in lijn met de gemaakte Samenwerkingsafspraken. De Visie is met de gemeente gedeeld teneinde tot een meer afgewogen beoordeling te komen. Uit de Wijziging blijkt niet dat de
gemeente rekening heeft gehouden met de Visie. Bij de waardering van de verschillende objecten / wijken lijkt alleen gekeken te zijn naar de uiterlijke kenmerken en niet naar de
DMS10-1776619556-285/v 0.1 13/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
vraag of de technische staat van de objecten wel goed genoeg is, zoals in de Visie is gedaan. Ook op dit punt ontbreekt in de Wijziging een onderbouwing en belangenafweging.
d. Tussenconclusie 42. Gelet op het voorgaande is de Wijziging in strijd met het bestuursrechtelijke juridisch kader,>
nu de welstandsnota niet het juiste juridische instrument is voor de bescherming van cultuurhistorische waarden en de inhoud van de Wijziging niet aan de eisen van artikel 12 Woningwet en de beginselen van behoorlijk bestuur voldoet. II.
strijd met privaatrechtelijke afspraken
43. De Wijziging is verder in strijd met de privaatrechtelijke afspraken uit de Sok en de Projectendeal van Parteon.
a. Beschrijving afspraken Sok Corporaties 44. Zoals hiervoor al werd opgemerkt hebben de gemeente en de Corporaties over een groot aantal onderwerpen ter zake van de woonvoorraad langlopende afspraken gemaakt in de Sok. Dit betreft onder meer de kwaliteit, betaalbaarheid, duurzaamheid en ook de funderingsproblematiek van het bezig van de Corporaties. De Sok (bijlage 1) bevat onder meer de volgende passages en afspraken: ‘Wij realiseren ons dat afspraken met elkaar samenhangen. De woningcorporaties rekenen er hierbij op dat de randvoorwaarden en nadere onderzoeken naar verdichtingsmogelijkheden, de parkeernorm, cultuurhistorische waarden, grondprijzen e.d. positief gaan bijdragen aan een rendabele businesscase en daarmee aan de realisatie van de gezamenlijke ambities. Nieuw beleid of wijziging in uitgangspunten en voorwaarden
kunnen de gezamenlijke ambities en afspraken in de samenwerkingsovereenkomst in gevaar brengen. De gemeente betrekt de woningcorporaties actief bij het opstellen van beleid dat de activiteiten van woningcorporaties raakt, zodat de effecten op de investeringsruimte van woningcorporaties en daarmee het effect op en het tempo van de investeringen in de
stad kunnen worden afgewogen. Vanzelfsprekend worden de huurdersorganisaties betrokken in deze beleidsvorming en de gemaakte afwegingen. Gezien de woningbouwopgave zet de gemeente in op beleid dat de gezamenlijke ambitie (groei sociale woningvoorraad) mogelijk maakt. De gemeente betrekt corporaties vooraf bij
beleidsontwikkeling. Wanneer beleid als knellend wordt ervaren, gaan gemeente en corporaties in overleg om tot oplossingen te komen. Waar nodig wordt er gezocht naar
DMS10-1776619556-285/v 0.1 14/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
mogelijkheden voor maatwerk. Wanneer de businesscase voor sociale huurwoningen (financieel) in de knel komt, gaan gemeente en corporaties met elkaar in overleg en zoeken binnen een redelijke termijn naar een oplossing. Daarbij hoort snelle ambtelijke en
bestuurlijke escalatie en besluitvorming over het vervolg. Dit geldt ook voor renovatie- of herstructureringsplannen voor de bestaande voorraad.
Bij sloop-nieuwbouwplannen in de stad is het belangrijk om een integrale afweging te maken. De keuze tussen sloop-nieuwbouw en renovatie is vaak lastig, omdat verschillende criteria vóór en tegen een rol spelen. De gemeente heeft een afwegingskader gemaakt met tien punten die een rol spelen in deze afweging. Corporaties benutten dit
afwegingskader in de toekomstige planvorming, zodat ze transparant zijn in hun afweging. Het uiteindelijke besluit blijft bij de corporaties als eigenaar liggen. ’ 45. Het in dit citaat genoemde integrale afwegingskader is het als bijlage 2 aangehechte Afwegingskader. 46. De Wijziging is op meerdere punten in strijd met de afspraken uit de Sok, onder meer nu de Wijziging geen oog heeft voor andere belangen dan cultuurhistorie en er geen ruimte is voor een integrale afweging. Het processchema is een eenzijdig document van de gemeente waar Corporaties niet bij zijn betrokken, laat staan mee hebben ingestemd. Als de gemeente de Wijziging vaststelt, dan handelt zij in strijd met de afspraken uit de Sok en rijst juridisch de vraag of de Corporaties op hun beurt wel nog gebonden zouden zijn aan de afspraken uit diezelfde Sok, w.o. voor wat betreft de voorraadontwikkeling. b. Toetsing Wijziging aan privaatrechtelijke afspraken 47. Door de Wijziging wordt het de Corporaties onmogelijk gemaakt om woningen te renoveren en/of te bouwen conform de daarover in de Sok gemaakte afspraken. De Corporaties weten immers niet langer op voorhand welke bouwplannen wel/niet vergund kunnen worden, welke eisen concreet aan die bouwplannen worden gesteld en wat de kosten daarvan zijn.
Voor integrale afweging is - anders dan overeengekomen in de Sok en het Afwegingskader - geen ruimte meer, zo lijkt het. Cultuurhistorie wordt hiermee niet langer één van de 10 af te wegen criteria (zoals overeengekomen met de Corporaties), maar het enige, doorslaggevende criterium.
48. Door eenzijdig de Wijziging op te leggen aan de Corporaties wijzigt de gemeente de
spelregels. De gemeente kan dan niet verlangen dat de Corporaties zich wel nog aan diezelfde spelregels uit de Sok houdt.
DMS10-1776619556-285/v 0.1 15/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
49. Dit alles geldt evenzeer voor de projecten van Parteon uit de zogenaamde Projectendeal, waarvoor specifieke werkafspraken zijn gemaakt. De Wijziging mag. zoals ook ambtelijk en bestuurlijk is afgesproken, de bestaande afspraken niet beïnvloeden.
c. Tussenconclusie 50. De Wijziging is dan ook in strijd met de tussen de gemeente en de Corporaties overeengekomen Sok en Afwegingskader en de met Parteon gemaakte afspraken in het kader van de Projectendeal.
Conclusie 51. Gelet op het voorgaande is de Wijziging in strijd met zowel het bestuursrechtelijke juridisch kader als met de privaatrechtelijke afspraken uit de Sok en de Projectendeal met Parteon. 52. De Corporaties roepen de gemeente dan ook op om niet over te gaan tot vaststelling van de Wijziging. Uitdrukkelijk merken zij op dat enkel tekstaanpassingen van de Wijziging geen oplossing biedt voor de door de Corporaties gevreesde risico’s / bouwstop. De enige oplossing is dat de Wijziging niet wordt vastgesteld en partijen uitvoering geven aan de afspraken uit de Sok en de Projectendeal. IV.
Voorstel Corporaties
53. Deze zienswijze laat onverlet dat de Corporaties uiteraard oog hebben voor de cultuurhistorische waarden van hun bezit en het belang van het zo goed en zorgvuldig mogelijk conserveren daarvan. Tegelijkertijd dient ook te worden voldaan aan de eisen van deze tijd, onder meer voor wat betreft bouwkundige kwaliteit (o.a. fundering), duurzaamheid, comfort en betaalbaarheid, met andere woorden: de hiervoor al genoemde
integrale afweging uit het Afwegingskader (bijlage 2). Om de verschillende belangen zo goed mogelijk bij elkaar te kunnen krijgen, is maatwerk vereist. Daarbij kunnen de Corporaties en de gemeente samenwerken, zoals ook is gebeurd in het kader van de Projectendeal van Parteon. De Corporaties stellen dan ook voor om in plaats van het
formeel-juridische traject van de Wijziging van de welstandsnota die gezamenlijke werkwijze te hanteren voor alle Sociale Woningbouw, ook voor de Sociale Woningbouw van na 1945, dit conform de daarvoor reeds in de Sok en Projectendeal gemaakte afspraken (zoals hiervoor beschreven in randnummers 44 e.v.). Dat is ook nodig gelet op
de grote aantallen woningen van de naoorlogse voorraad en de versnipperde eigendom daarvan. Daarvoor zal eens te meer maatwerk nodig zijn, ook nu in die wijken de benodigde
verdichting verwezenlijkt zal moeten worden. Het resultaat van die samenwerking tussen
DMS10-1776619556-285/v 0.1
16/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
gemeente en Corporaties conform de Sok kan desgewenst in een bestemmingsplan worden verankerd.
Samenvatting 54. Samengevat komt de zienswijze er op neer dat de beoogde wijziging van de welstandsnota in strijd is met wet- en regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening. De welstandsnota wordt namelijk aangewend voor cultuurhistorisch beleid, terwijl daarvoor andere bevoegdheden (bestemmingsplan, erfgoedwet) zijn. Ook is de beoogde wijziging zodanig vaag en weinig concreet dat dit in strijd is met de rechtszekerheid en met de eisen van de Woningwet. Daarnaast is de beoogde wijziging van de welstandsnota in strijd met de afspraken uit de Sok, het Afwegingskader en de Projectendeal met Parteon. Als de beoogde wijziging op deze manier wordt vastgesteld, dan wijzigt de gemeente eenzijdig de afspraken en wordt vergunningverlening voor renovatie/wijziging en/of nieuwbouw in de rode/oranje/gele gebieden zodanig onzeker dat het maar de vraag is of de Corporaties nog kunnen voldoen aan de doelstellingen ten aanzien van de bouwopgave, verduurzaming en kwaliteitsverbetering van woningen. Vervolg 55. De Corporaties worden graag in de gelegenheid gesteld om het voorgaande tijdens de raadsvergadering toe te lichten en de raadsleden aldus op te roepen om de beoogde Wijziging van de welstandsnota niet vast te stellen en de met de Corporaties gemaakte afspraken te honoreren.
Met vriendelijke groet,
M.Y.C.L. de Wit
Bijlagen: Bijlage 1: Samenwerkingsovereenkomst 2020-2024; Bijlage 2: Integrale Afwegingskader; Bijlage 3: Brieven d.d. 15 mei 2019, 18 juni 2020 en 6 november 2020; Bijlage 4: Visie.
DMS10-1776619556-285/v 0.1 17/17
2021/8234
Straatman Koster advocaten
BIJLAGE 1
2021/8234
fe-d
Samen werki ngsoveree n ko mst 2020-2024 De zes corporaties, het Huurdersoverleg Zaanstreek en de gemeente Zaanstad hebben meerjarige ambities afgesproken en gevat in een samenwerkingsovereenkomst.
ai
'ii 1 feil
IJ
l^
/.•
■
I •• •
I
7
", * -
2021/8234
Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 De zes^ Zaanse woningcorporaties, het Huurdersoverleg Zaanstreek (HoZ) en de gemeente Zaanstad werken samen aan een stad waar mensen prettig wonen in leefbare wijken, mensen met een laag inkomen ook een dak boven het hoofd hebben en waar iedereen zich thuis voelt. De inzet van corporaties, huurdersorganisaties en gemeente is op vele fronten ambitieus. Investeren in bestaande wijken De opgave in Zaanstad is fors en vraagt om te schaken op twee borden: die van de bestaande en de nieuwe stad. In de bestaande stad vraagt de kwaliteit van de huidige woningen aandacht. De gemiddelde kwaliteit is nog te laag; investeringen in kwaliteit, duurzaamheid en funderingen zijn nodig. Zeker in voor- en vroeg naoorlogse woningen. Bij wijken met veel hoogbouw, zoals Poelenburg, Peldersveld, de Kleurenbuurt, maar ook Kogerveld en Wormerveer-Noord combineren we de aanpak van de woningen ook met extra inzet op sociale kwaliteit. Voor deze wijken hadden we al bijzondere aandacht. Wij gaan door op de ingeslagen weg, zodat dit leefbare wijken van de toekomst zullen zijn.
Meer sociale huurwoningen Er zijn ook méér betaalbare huurwoningen nodig. De corporaties, huurdersorganisaties en gemeente hebben de afgelopen tijd hard gewerkt aan plannen om groei te realiseren. Corporaties benutten hun bestaande grondposities voor verdichting en hebben hun acquisitieactiviteiten opgeschroefd, zodat zij meer mensen kunnen huisvesten. De gemeente stelt bij grotere plannen de eis van minimaal 30% sociale huurwoningen.
I
Woningcorporaties kunnen de sociale voorraad uitsluitend laten groeien bij financiële haalbaarheid van plannen. De gemeente, corporaties en huurdersorganisaties voeren om deze reden een continu gesprek over mogelijkheden en voorwaarden om nieuwbouw te kunnen realiseren. Teveel stapelen van eisen is onwenselijk om patstellingen op projectniveau te voorkomen.
Kwaliteitsverbetering en samen leven Wij staan gezamenlijk voor een betaalbare sociale woningvoorraad, juist voor mensen met een beperkt inkomen die niet in staat zijn zelf een plek op de woningmarkt te vinden. We zien de kwetsbaarheid van bewoners toenemen. Daarom willen we samen met het brede werkveld van wonen, zorg en welzijn tot goede werkafspraken komen die bijdragen aan leefbare Zaanse buurten en wijken, waar het prettig samen leven is. Goed wonen is immers meer dan een woning alleen. De komende jaren werken we aan kwaliteitsverbetering van bestaande wijken, technisch waar nodig en op het gebied van leefbaarheid met extra aandacht voor de wijken die dat nodig hebben. Huurdersorganisaties zijn daar nadrukkelijk bij betrokken, zodat rekening wordt gehouden met de praktijk van alledag.
* De zes corporaties zijn: Parteon, ZVH, Rochdale, WormerWonen, Eigen Haard en Woonzorg Nederland. De Zaanse corporaties zijn individueel verantwoordelijk naar vermogen bij te dragen aan de ambities afgesproken in deze samenwerkingsovereenkomst en zetten zich gezamenlijk in voor het behalen van een maximaal resultaat. De corporaties zijn niet hoofdelijk aansprakelijk voor afzonderlijke realisatie.
1
2021/8234
Samen verantwoordelijk In onze samenwerkingsovereenkomst is gekozen voor meerjarige prestatieafspraken om gezamenlijke lange termijn ambities waar te maken. Binnen dit kader nemen we samen verantwoordelijkheid. De samenwerking zal intensief zijn om resultaat te boeken. We monitoren jaarlijks of we op koers liggen in een steeds veranderende context en stellen afspraken bij als dat nodig is We weten immers nu al dat we de komende jaren weer veel nieuwe ontwikkelingen op ons af zullen zien komen. Denk aan wijzigingen op het gebied van Rijksbeleid: duurzaamheid, stikstof, verhuurdersheffing en andere vormen van belasting. Ook wijzigingen in lokaal beleid, technische innovaties en bouwkostenontwikkelingen zijn van invloed. Met deze samenwerkingsovereenkomst kunnen we inspelen op deze ontwikkelingen als dit wenselijk en noodzakelijk is. De samenwerking tussen gemeente, corporaties en huurderorganisaties is vanuit partnerschap, gelijkwaardig en gebaseerd op vertrouwen, leder heeft hierin een eigen taak, rol en positie. Bij onvoorziene omstandigheden, die van invloed zijn op de gemaakte afspraken, gaan we met elkaar in gesprek om gezamenlijk oplossingen te zoeken.
2
2021/8234
Inhoudsopgave Monitoring Samenwerkingsafspraken en jaarcyclus samenwerkingsovereenkomst 2020 - 2024 Resultaatgericht overleg | 4 Gezamenlijke jaarlijkse monitoring | 4 Bespreken monitor, samenwerking en bijsturing | 5
1. Betaalbaarheid en voorraadontwikkeling 1.1 Betaalbaarheid | 6 Ambities & afspraken] 6 1.2 Nieuwbouw, voorraadontwikkeling en benutting | 7 Ambities | 8 Afspraken over beleidsvorming nieuwbouw en voorraadontwikkeling | 8 Afspraken over verkoop en liberalisatie | 8 Afspraken over randvoorwaarden nieuwbouw | 9 Afspraken over proces bij nieuwbouw | 9 Afspraken over speciale woonvormen en doelgroepen 1 10 Afspraken over doorstroming en benutting beschikbare woningvoorraad | 10
2. Kwaliteit en duurzaamheid 2.1Goede woningen met stevige fundering | 12 Ambities & afspraken | 12
2.2 CO2-neutraal | 12 Ambities & afspraken | 13 3. Samen leven 3.1 Wijken en buurten in balans j 15 Ambities & afspraken | 15 3.2 Zelfstandig wonen van senioren | 16 Ambities & afspraken | 16
3.3 Zelfstandig wonen van mensen die begeleiding en ondersteuning nodig hebben | 17 Ambities & afspraken | 17 3.4 Huisvesting van urgente doelgroepen | 18 Ambities & afspraken | 18
3.5 Geschikte woonvormen voor specifieke doelgroepen | 18 Ambities en afspraken | 18
3
2021/8234
Samenwerkingsafspraken en j'aarcyclus samenwerkingsovereenkomst 2020 2024 De gezamenlijke ambities en afspraken van de corporaties, huurdersorganisaties en gemeente voor de periode 2020 tot 2024 zijn vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst. Wij werken de komende vier jaar aan onze ambities. We monitoren de resultaten en sturen bij waar nodig.
Resultaatgericht overleg Elke organisatie heeft eigen verantwoordelijkheden en afstemmingsmomenten met elkaar. Een aantal overleggen vindt specifiek plaats in het kader van de ambities uit deze samenwerkingsovereenkomst: Projectenoverleg met Parteon, ZVH en Rochdale over nieuwbouw/renovatieprojecten (drie keer per jaar); Informatie/sparavonden Huurdersoverleg Zaanstreek en corporaties voorafgaand aan het bestuurlijk en ambtelijk overleg; Bestuurlijk overleg individuele corporaties en gemeente (drie keer per jaar); Bestuurlijk bouwoverleg corporaties en gemeente (drie keer per jaar). Het Huurdersoverleg Zaanstreek wordt over de uitkomsten van deze overleggen geïnformeerd; Jaarlijks gesprek tussen het college, corporatiebestuurders en hun adviseurs (o.a. evaluatie samenwerking).
Gezamenlijke Jaarlijkse monitoring Jaarlijks in juni leveren corporaties en gemeente cijfers aan ten aanzien van ontwikkelingen in het sociale bezit en ontwikkelingen in wijken, waaronder leefbaarheid. Wij monitoren gezamenlijk om ieder jaar te kijken hoe resultaten zich tot ambities verhouden. Om de voortgang te kunnen bepalen wordt er eveneens een beschrijving gegeven van de context. Factoren die van invloed zijn op de monitorcijfers (proces) kunnen zo worden geduid en worden gekoppeld aan de voortgang. Voor de jaarlijkse monitor gaan we uit van de uniforme definities en cijfers van de Verantwoordingsinformatie (dVP). In de monitor wordt daarnaast de volgende lokale cijfermatige informatie opgenomen: • Ontwikkeling van de voorraad • Resultaten van de doorstroom bevorderende maatregelen • Woningaanbod in de verschillende huurprijsklassen • Investering op duurzaamheid en kwaliteit • Aantal woningen transitie-gereed • • •
Aantal woningen aardgasvrij Aantal woningen voorzien van zonnepanelen El index (categorieën) en/of labels
• • •
Huisvesting urgente doelgroepen in relatie tot het totaal aantal verhuringen Aantal ontruimingen door huurachterstand Aanpassingen toegankelijkheid
•
Leefbaarheid
De Verantwoordingsinformatie bevat de cijfers die woningcorporaties jaarlijks moeten aanleveren bij de Autoriteit Woningcorporaties, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Aedes.
4
2021/8234
Bespreken monitor, samenwerking en bijsturing
1 Juni Delen monitorcijfers, ontwikkelingen en voortgang
r
september
'1
juni /juli/augustus
.
Ambtelijke afstemming iiiuiiitui in relatie tot ambities, voorbereiding conferentie
Conferentie, bestuurlijk oupripg mnnitnr pn vooruitblik.
L
L;-
r
5
De monitor wordt ieder jaarna aanlevering door deskundigen uit gemeente, corporaties en het Huurdersoverleg Zaanstreek besproken. Ook wordt een conferentie voorbereid op bestuurlijk tripartiet niveau, waarbij actuele nieuwe ontwikkelingen worden ingebracht en wordt stilgestaan bij de samenwerking tussen partijen en wat er nodig is in het licht van de huidige context om ambities waar te maken. De bestuurlijke conferentie leidt tot mogelijke bijsturing van activiteiten in het licht van de gezamenlijke ambities.
2021/8234
1. Betaalbaarheid en voorraadontwikkeling 1.1 Betaalbaarheid Woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeente willen voorkomen dat huurders in de financiële problemen komen en zetten zich daarom gezamenlijk in voor betaalbare woonlasten. Het Sociaal Huurakkoord’ wordt vastgelegd in wetgeving en uitgevoerd. Bij het optekenen van deze overeenkomst hebben de huurdersorganisaties specifiek aandacht gevraagd voor het denken in totale woonlasten: huur, energielasten en gemeentelijke belastingen. Wat een huishouden maandelijks onderaan de streep (netto) overhoudt na aftrek van deze lasten, dat is wat telt. Investeren in de kwaliteit en duurzaamheid van een woning kunnen de energielasten terugbrengen.
In de Armoede Agenda 2019-2022 werkt de gemeente aan meer perspectief voor mensen met schulden. Mensen die schulden hebben en daardoor mogelijk de huur niet meer kunnen betalen bieden we ondersteuning, zodat een huisuitzetting voorkomen kan worden. Voor huishoudens met een inkomen rond het bijstandsniveau is het mogelijk om kwijtschelding van de gemeentelijke belastingen aan te vragen. Ambities: • Mensen met een laag inkomen een goed perspectief op de woningmarkt bieden door voldoende en passende woningen aan te bieden. • Woonlasten voor zittende en nieuwe huurders zijn betaalbaar. • Preventie en maatwerkoplossingen bieden voor mensen met financiële problemen. • Voorkomen van huisuitzettingen. •
Huishoudens met een middeninkomen moeten een vrije sectorhuurwoning kunnen vinden.
Afspraken over betaalbaarheid 1. Corporaties monitoren jaarlijks het woningaanbod en houden in de gaten hoe het aanbod zich verhoudt tot de vraag van verschillende inkomensgroepen. 2. Corporaties kunnen bij de jaarlijkse huuraanpassing twee instrumenten inzetten: • Inflatie-f 1%; • Inkomensafhankelijke huurverhoging. Welke instrumenten corporaties daadwerkelijk toepassen is onderwerp van gesprek tussen de corporatie en haar eigen huurdersafvaardiging. In deze besprekingen maken corporaties die de huursom met 1 % boven inflatie willen laten stijgen inzichtelijk dat de inkomsten uit deze extra huursomstijgingten goede komen aan voorgenomen investeringen in beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid en welke afwegingen van belangen (betaalbaarheid, beschikbaarheid of kwaliteit/duurzaamheid) zijn gemaakt om tot deze keuze te komen. Mocht inflatie + 1 % worden toegepast, dan komen de inkomsten uit deze huursomstijging ten goede aan de voorgenomen investeringen in beschikbaarheid, kwaliteit en duurzaamheid. Corporaties zullen deze investeringen zichtbaar laten terugkomen in de jaarlijkse monitor zodat huurdersorganisaties kunnen zien waar investeringen in praktijk plaatsvinden.
5 Woonbond en Aedes hebben in 2018 het Sociaal Huurakkoord 2018 - 2021. De afspraken gaan onder meer toe op de definitie van de huursom en de maximaal gemiddelde huurverhoging. In 2019 heeft de Minister van BZK het wetstraject gestart om de afspraken uit dit akkoord in 2020 van kracht te laten zijn.
6
2021/8234
3.
4.
5.
6.
Wij gaan er daarbij vanuit dat het Wetsvoorstel wijziging huursomstijging, zoals die in oktober 2019 bekend werd, wordt aangenomen. Als woningcorporaties de huren inkomensafhankelijk willen verhogen, dan worden de extra inkomsten uit de inkomensafhankelijke huurverhoging ingezet t.b.v. de afgesproken investeringen zoals in deze samenwerkingsovereenkomst verwoord en jaarlijks wordt gemonitord. Gemeente en woningcorporaties werken samen aan preventieve maatregelen om huurschulden te voorkomen. Als er huurschulden zijn, dan is de corporatie bereid betalingsmaatregelen te treffen en biedt de gemeente budgetbeheermogelijkheden. Gemeente en corporaties werken samen aan de uitvoering van het Convenant voorkomen betalingsachterstanden en huisuitzettingen Zaanstad. De gemeente werkt de komende jaren aan een effectieve aanpak op het gebied van schulden. Hierin zoekt de gemeente een stevige samenwerking met onder andere de woningcorporaties, beschermingsbewindvoerders. Kredietbank Nederland, de Sociale Wijkteams en Jeugdteams. Als woningcorporaties huishoudens met een inkomen lager dan 120% van het bijstandsniveau willen ontzien bij de jaarlijkse huuraanpassing, kijken corporaties en gemeente naar mogelijkheden om deze groep gericht te benaderen. De gemeente spant zich in om in overleg met ontwikkelaars te komen tot voldoende aanbod in het middensegment huur en betaalbare koopwoningen.
De woningcorporaties bieden in beperkte mate huurwoningen in het middensegment aan.
1.2 Nieuwbouw, voorraadontwikkeling en benutting Er zijn méér betaalbare huurwoningen'’ nodig, omdat we zien dat er lange wachttijden zijn en weten dat de vraag naar sociale huurwoningen de komende jaren verder zal groeien. Ook is nieuwbouw nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad te verbeteren en in te spelen op de wensen van nieuwe doelgroepen. De woningmarktproblematiek vraagt om een hoge ambitie, die nu in gang wordt gezet en op zijn vroegst over twee jaar zichtbaar zal worden.
Corporaties, gemeente en huurdersorganisaties hebben de afgelopen tijd hard gewerkt aan het maken van plannen om die groei mogelijk te maken. Zo stelt de gemeente bij grotere plannen de eis van minimaal 30 % sociale huurwoningen. Woningcorporaties hebben hun acquisitieactiviteiten fors opgeschroefd en zoeken naar mogelijkheden om te verdichten op bestaande grondposities. De plancapaciteit die er nu is moet leiden tot daadwerkelijk bouwen. Dat vraagt om een goed gestroomlijnd proces en een continu gesprek over welke eisen en wensen haalbaar en betaalbaar zijn. Daarnaast vraagt de druk op de woningmarkt naast nieuwbouw om een mix van maatregelen om de doorstroming te bevorderen. Voorbeelden zijn verkoop, liberalisatie, woningdelen, kluswoningen, het voorkomen en aanpakken van woonfraude en illegale bewoning. We zoeken dus naar allerlei middelen die de druk kunnen verlichten en voor meer betaalbare én goede woningen kunnen zorgen. Corporaties willen verkopen en liberaliseren om verschillende redenen: verkoop als financieringsbron voor nieuwbouw of woningverbetering, bevorderen van doorstroming op de Zaanse woningmarkt (zowel voor het sociale als het middensegment), het realiseren van meer diversiteit in de wijk en efficiënter woningbeheer.