Wijziging Welstandsnota Zaanstad 2013, tbv de Sociale Woningbouwwijken 1900-1945

2021/26076

Raadsinformatiebrief1 Onderwerp

Portefeuillehouder B&W besluit d.d.

Raadsinformatiebrief Wijziging Welstandsnota Zaanstad 2013, ten behoeve van de Sociale Woningbouwwijken 1900-1945, gezamenlijke reactie college en corporaties en rol Welstand N. Groothuismink 09-11-2021

Aan de leden van de gemeenteraad Zaanstad, Inleiding In de vergadering van het Zaanstad Beraad van 8 juni 2021 heeft u een voorstel gedaan om de besluitvorming over de wijziging van de Welstandsnota uit te stellen en het college gevraagd opnieuw in gesprek te gaan met de woningcorporaties. U hebt in dat voorstel ook om verduidelijking en een nadere toelichting gevraagd op het voorstel en aan te geven op welke punten het proces van vernieuwing kan worden verbeterd. Over de acht door u genoemde onderwerpen is de gemeente in gesprek gegaan met de corporaties. De uitkomst hiervan vindt u in de gezamenlijke reactie van college en corporaties. In diezelfde vergadering heeft het college u ook een toelichting toegezegd op de rol van de Welstandscommissie in het planproces en de opzet van de wijziging Welstandsnota. Deze toelichting is het onderwerp van deze raadsinformatiebrief. De rol van Welstand in het proces van vernieuwing van de Sociale Woningbouwwijken uit de periode 1900-1945 1. De rol van de Welstandscommissie. 2. Proces welstandsafwegingen bij vernieuwing sociale woningbouwwijken. 3. Opzet Welstandsnota en voorgestelde wijziging. 1.

De rol van de Welstandscommissie De Adviescommissie voor Welstand en Monumenten Zaanstad (AWMZ, kortweg Welstandscommissie) is een onafhankelijke commissie die bestaat uit een stedenbouw/landschapsarchitect, architecten, twee burgerleden en een architectuur/bouwhistoricus. De leden worden aangesteld door de gemeenteraad van Zaanstad. Hun taak is vergunningaanvragen voor wijzigingen aan bestaande bebouwing of nieuwbouwplannen te beoordelen en monumentaanvragen voor wijziging aan monumenten. Zij dient binnen de kaders die de gemeente stelt te adviseren. Als basis hiervoor dienen de criteria in de Welstandsnota die door de raad is vastgesteld. Sinds 2003 is iedere gemeente verplicht een Welstandsnota op te stellen. De welstandsbeoordeling is op die manier transparant en voor iedere burger navolgbaar. De Welstandscommissie adviseert het college. Het college kan contrair gaan aan het advies, maar moet dat wel motiveren. Op de kwestie van behoud of sloop/nieuwbouw heeft de commissie geen invloed. De sociale woningbouwwijken hebben geen monumentale status, dus hoeft voor sloop alleen een melding te worden gemaakt.

1Op deze raadsinformatiebrief volgt geen actie van de Agendacommissie. Wanneer u een onderwerp hieruit wilt

bespreken dan kunt u dit doen door een raadsinstrument in te zetten. Bijvoorbeeld een rondvraag (primair gericht aan het college van B&W of een agenda-initiatief (primair gericht aan de collega fracties)). Vermeld altijd in het raadsinstrument: wat u wilt bespreken inclusief een korte concrete toelichting.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/26076

2/6

gemeente Zaanstad

2. Proces vernieuwing sociale woningbouwwijken 1900-1945 Startfase Wanneer een corporatie meldt dat zij een proces van vernieuwing voor een bepaalde wijk wil starten, gaan de gemeente en de corporatie daarover in gesprek. De gemeente wordt hierbij vertegenwoordigd door een procesmanager vanuit het programma Verbeteren kwaliteit bestaande woningvoorraad, bijgestaan door een erfgoeddeskundige en een stedenbouwkundige. De corporatie is vertegenwoordigd door de projectleider van de betreffende wijk, in samenspraak met collega’s van andere afdelingen (sociaal plan, uitvoering, vastgoed). In de eerste gesprekken met de corporaties gaat de gemeente intern na of er direct capaciteit beschikbaar is (vergunningen, stedenbouw, erfgoeddeskundige, duurzaamheid, enz.) of later. Ligt het project van de corporaties in een MAAK-gebied en telt het meer dan 20 woningen, dan wordt ook de programmamanager van het MAAK-gebied bij de besprekingen betrokken. Zij of hij bepaalt in overleg met de stedenbouwkundige en erfgoeddeskundige en met afstemming met de corporatie wanneer de uitgangspunten voor vernieuwing worden voorgelegd aan het supervisieteam van het MAAK-gebied (Supervisor en pre-visor architectuur).

Een belangrijk uitgangspunt bij de besprekingen tussen de gemeente en de corporatie zijn de tien punten van het Afwegingskader waaronder verduurzaming, stedenbouw, financiële haalbaarheid, bouwkundige eisen, bewonerswensen, enz. In het prestatieakkoord is bepaald dat de corporaties het Afwegingskader toepassen en op basis daarvan tot een besluit komen. Zij neemt in de overwegingen de informatie en adviezen van de gemeente mee. Om de inbreng van cultuurhistorie in het Afwegingskader te verhelderen, zijn Waarderingkaarten Sociale Woningbouwwijken 1900-1945 gemaakt. Op de kaart is de hoogte van de cultuurhistorische waarden van de woningen aangegeven. Deze waarderingskaarten hebben bij initiatieven tot vernieuwing als input voor het gesprek gediend. Planfase Scenario’s Op basis van het Afwegingskader en de gesprekken tussen corporatie en gemeente kunnen verschillende scenario’s voortkomen2: -

De buurt wordt als geheel behouden: Het plan blijft binnen de regels van het bestemmingsplan. De corporatie laat een renovatieplan opstellen. Voor zover hierbij wijzigingen in het gevelbeeld aan de orde zijn die in veel gevallen vergunningsplichtig zijn (wijziging kozijnindeling, onevenredige dikte van isolatiemaatregelen aan de buitenkant, dakkapellen aan de voorzijde, enz.), worden de renovatieplannen voorgelegd aan de

Kort samengevat kunnen onderhoud, renovatie, restauratie en reconstructie voor wat de vormgeving betreft als volgt omschreven worden: • Onderhoud: Opknappen van woningen door verfbeurt, schoonmaken gevel en daken, reparatie van beschadigingen, waarbij beeld van architectuur niet wijzigt • Renovatie: Herstel oorspronkelijk beeld van architectuur waarbij raamindelingen, beplating van dakranden en dakgoten, indeling voordeuren wijzigen, materiaaltoepassing en dikte van muren wijzigen; kan met gebruikmaking van niet oorspronkelijke materialen • Restauratie: Herstel oorspronkelijk beeld van de architectuur waarbij wijziging van raamindelingen, profilering kozijnen, deurindeling, dikte daken, boeiboorden en dakgoten, enz. wijzigen met zoveel mogelijk gebruik van oorspronkelijke materialen. Als het hierbij om een monument gaat zijn ook wijzigingen in interieur vergunning plichtig. • Reconstructie: Na sloop van de woning de architectuur van de gesloopte woning zo nauwkeurig mogelijk reconstrueren, al dan niet met de materialen die na sloop worden hergebruikt, dan wel met nieuwe materialen, waarbij zoveel mogelijk oorspronkelijke materialen worden gebruikt. 2

2

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/26076

3/6

gemeente Zaanstad

Welstandscommissie. Zijn wijzigingen niet vergunningsplichtig, dan hoeft het plan niet naar Welstand. -

De buurt wordt als geheel gesloopt: In overleg met de stedenbouwkundige en erfgoeddeskundige van de gemeente (en bij een MAAK-gebied in overleg met de Supervisor/previsor) laat de corporatie een stedenbouwkundig een kader opstellen (Bomenbuurt, Wormerveer; Rosmolenbuurt) en in vervolg daarop een ontwerp voor nieuwbouwwoningen. Dit ontwerp voor nieuwbouwwoningen wordt in het geval van een MAAK-gebied in het vooroverleg voorgelegd aan het supervisieteam. Voor het verkrijgen van vergunningen wordt het voorgelegd aan de welstandcommissie. Wordt met het plan ook gestreefd naar verdichting, dan is in veel gevallen een wijziging van het bestemmingsplan nodig.

-

De buurt wordt deels gesloopt, deels gerenoveerd: Afhankelijk van de hoeveelheid woningen die gesloopt worden, laat de corporatie een stedenbouwkundig kader opstellen voor nieuwbouw, maar dat zal niet altijd nodig zijn. Of de gemeente formuleert stedenbouwkundige en cultuurhistorische randvoorwaarden. De corporatie laat door een combinatie aannemer/architect een ontwerp maken voor nieuwbouw en een ontwerp voor renovatie. Wordt bij nieuwbouw ook gestreefd naar verdichting, dan is in veel gevallen een wijziging van het bestemmingsplan nodig.

Bij verdichting is in veel gevallen een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Van begin af aan moet dan helderheid bestaan over wat in het bestemmingsplan is opgenomen. Zo is iedereen zich ervan bewust welke procedures doorlopen moeten worden bij de keuzes die gemaakt worden. Participatie huurders Wanneer de woningcorporatie en de gemeente Zaanstad een sociale woningbouwwijk uit de periode 1900-1945 willen aanpakken, dan gaan zij zowel bij de vigerende Welstandsnota als bij de gewijzigde Welstandsnota eerst met elkaar om tafel zitten om de plannen voor deze wijk te bespreken. In beide situaties worden door de corporatie hierbij ook de bewoners betrokken. De Welstandscommissie is in deze fase nog niet in beeld. De woningcorporatie en gemeente kunnen na raadpleging van de bewoners ruwweg tot drie conclusies komen: behoud en renovatie, sloop/nieuwbouw of een combinatie daarvan. De Welstandscommissie heeft in deze beslissing zowel bij de vigerende nota als bij de gewijzigde nota geen stem. Zij zijn pas aan zet op het moment dat een bouwaanvraag voor renovatie of nieuwbouw volgens het reguliere proces ter advisering aan hen wordt voorgelegd. Bij grootschalige renovatie met behoud van de huurovereenkomst is 70% draagvlak voor renovatie nodig bij de huurders, inclusief een renovatievoorstel aan elke huurder.

Bij renovatie zonder huurbehoud, waaronder sloop/nieuwbouw, worden de huurcontracten van huurders ontbonden in de laatste fase van het proces en worden huurders via stadsvernieuwingsurgentie of via bemiddeling door de corporatie naar een andere woning begeleid. Om over te gaan tot ontbinding van het huurcontract, moet de corporatie voor aanvang een Sociaal Plan hebben opgesteld waarin de rechten en plichten van de huurders en de corporatie zijn opgenomen. Het participatieproces wordt georganiseerd door de corporatie en is een zaak tussen huurders en corporatie. De keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw is bij vernieuwing van een wijk een belangrijk onderwerp van gesprek tussen gemeente en corporaties. De gemeente adviseert, de uiteindelijke keuze ligt bij de corporaties. Bij afwijking van het bestemmingsplan zal het plan wel steeds binnen bepaalde ruimtelijke kaders opgesteld moet worden. In die zin is er altijd een gesprek tussen corporaties en gemeente uitgaande van de situatie sloop/nieuwbouw. In een MAAK-gebied kunnen de gemeente en de corporatie, als het Supervisieteam (Supervisor en previsor als gemandateerde van de Welstand zijn onafhankelijk) voortijdig bij dit gesprek betrokken was, het advies van de Supervisor meewegen in haar meningsvorming.

3

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/26076

4/6

gemeente Zaanstad

Uitvoeringsfase: Wanneer de corporatie overeenstemming heeft bereikt met bewoners over het plan, kan het ontwerp van de aannemer/architect worden voorgelegd aan het supervisieteam van een MAAK-gebied of aan de Welstandscommissie. Hierbij zijn twee situaties namelijk van belang: 1. Ligt de buurt in een MAAK-gebied en telt het meer dan 20 woningen, dan krijgt dit project begeleiding via een procesmanager inclusief projectteam van specialisten. Binnen het projectteam doorloopt een initiatief verschillende fasen waarin overeenkomsten worden gesloten tussen de gemeente en de initiatiefnemer in het geval dat afwijking van het bestemmingsplan nodig is. Het stedenbouwkundig kader, schets-, voorlopig en definitief ontwerp worden voorgelegd aan het supervisieteam van het betreffende MAAK-gebied. Dit supervisieteam bestaat ten eerste uit een Supervisor (stedenbouw) en pré-visor (architectuur, gemandateerde Welstandscommissie). Beiden zijn onafhankelijk. Daarnaast is de gemeente onder meer vertegenwoordigd door de programmanager MAAK-gebied, een stedenbouwkundige en een erfgoeddeskundige. Wanneer het initiatief voor vernieuwing van een sociale woningbouwwijk vroegtijdig wordt ingebracht bij het supervisieteam, komt de Supervisor dikwijls met een advies over de voorgestelde plannen. 2.

Ligt de buurt niet in een MAAK-gebied of gaat het om minder dan 20 woningen, dan wordt het initiatief ingediend en doorloopt het vergunningentraject van de WABO. Indien stedenbouw en erfgoed akkoord hebben gegeven op de aanvraag, kan deze naar Welstand. De procesmanager van de gemeente, de stedenbouwkundige en de erfgoeddeskundige begeleiden het ontwerptraject en bepalen wanneer het ontwerp voor advies wordt voorgelegd aan de Advies Commissie voor Welstand en Monumenten (Welstandcommissie). In Zaanstad is vanwege beperkte capaciteit de mogelijkheid van vooroverleg afgeschaft. Wanneer adviseert de Welstandscommissie? Pas als de keuze tussen renovatie en sloop/nieuwbouw is gemaakt en de huurders hun advies hebben uitgebracht en de corporaties samen met de aannemer/architect tot een (schets)plan zijn gekomen is de Welstandscommissie aan zet. Wanneer aan de commissie een definitief ontwerp wordt voorgelegd en de commissie meent dat dit niet voldoet aan de criteria van de Welstandsnota, dan kan de behandeling van een bouwaanvraag veel tijd en frustratie kosten. Om te voorkomen dat een aanvrager bij de beoordeling door de Welstandscommissie voor verrassingen komt te staan, zou de mogelijkheid van een vooroverleg uitkomst kunnen bieden. In die gevallen kan de commissie meegenomen worden in de gedachtenvorming en kan zij meedenken over ontwerpkeuzes.

Met de reorganisatie van de welstandsbeoordeling als gevolg van de Omgevingswet die op 1 juli 2022 van kracht is, wordt de mogelijkheid van vooroverleg geherintroduceerd. Voor zowel de pre-visor MAAK-gebieden (gemandateerde Welstandscommissie) als de Welstandscommissie fungeert de Welstandsnota 2013 als beoordelingskader. 1. Toelichting opzet Welstandsnota en voorgestelde wijziging Opzet Welstandsnota 2013 Uit de inleiding van de Welstandsnota is het doel van het welstandsbeleid beschreven: ‘Uitgangspunt bij het opstellen van de huidige Welstandsnota is te komen tot een kort en krachtig beleid met aandacht voor de versterking van het Zaans karakter. De gemeente gaat in het welstandsbeleid uit van het algemeen belang en gaat er vanuit dat plannen moeten voldoen aan redelijke eisen van Welstand. Wat die redelijke eisen zijn, is afhankelijk van de omgeving. Zaanstad wil daarbij de aandacht met name richten op het bewaken en versterken van de kwaliteit langs de Zaan, de dorpslinten, het open buitengebied en het beheer van cultuurhistorisch erfgoed.

4

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/26076

5/6

gemeente Zaanstad

Tegen deze achtergrond is het beleid opgesteld. Waar mogelijk biedt de nota ruimte, waar nodig stelt de gemeente eisen. Deze eisen betreffen het bouwwerk op zichzelf en in zijn omgeving, waarbij de nadruk ligt op de beleving van de bebouwing vanuit de openbare ruimte en omgeving. Bouwdelen in het zicht zijn belangrijker voor het algemeen belang dan bouwdelen die aan het oog onttrokken zijn. In de beschrijvingen en uitgangspunten wordt daarom de invloed van een plan op het straatbeeld en het aanzien van de stad als geheel gewogen. Naarmate een plan meer invloed heeft op de identiteit van de stad, zullen er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling en zal er zo nodig zorgvuldiger worden gewogen.’ In die zin worden cultuurhistorische waarden ook al zonder aanpassing van de Welstandsnota meegenomen in de welstandsbeoordeling. De belangrijkste onderdelen van de Welstandsnota bestaan, zoals overigens in vrijwel alle gemeentelijke Welstandsnota’s, uit: -

Welstand kleine bouwplannen: dakkapellen en dakramen, erfafscheidingen, dakterrassen, dakopbouwen, installaties, enz. (hoofdstuk 3) Welstandsniveaus (Hoofdstuk 2) Criteria voor welstand objecten: Zaanse huizen, boerderijen, molens, Zaanse nijverheid (Hoofdstuk 4) Gebiedscriteria in welstandsgebieden.(Hoofdstuk 5)

Veel kleine bouwplannen, met name die niet zichtbaar zijn vanaf de openbare weg, zijn vergunningsvrij en daarom ook welstandsvrij. Landelijke regelgeving en de regels van het bestemmingsplan zijn in alle gevallen leidend. Bij aanvragen voor bijvoorbeeld een wijziging van een gevel, plaatsen van een dakopbouw of erfafscheiding die niet vergunningsvrij is, wordt het plan beoordeeld door een gemandateerd lid van de commissie. Bij twijfel kan hij of zij het plan doorschuiven naar beoordeling door de voltallige commissie. Herziening Welstandsnota Op basis van het onderzoek naar de sociale woningbouwwijken uit de periode 1900-1945 is gebleken dat deze wijken sterk verweven zijn met de sociaal-economische geschiedenis van de Zaanstreek en de identiteit van Zaanstad voor een belangrijk deel mee bepalen. Ze zijn even belangrijk als de molens, de boerderijen, de Zaanse houtbouw en de Zaanse nijverheid. Omdat duidelijk is dat niet alle wijken een even hoge cultuurhistorisch waarde bezitten, is in die waardering een gradatie aangebracht van orde 1 tot orde 3. Overigens gaat het hierbij niet alleen om woningen die in bezit zijn van corporaties. 67 % van de Sociale Woningbouwwijken is particulier bezit, waarvan bijvoorbeeld in de Burgemeestersbuurt, de Bomenbuurt (Zaandam) en de Electrabuurt veel sprake is.

Met als uitgangspunt de acht door de raad gestelde vragen om verduidelijking hebben de gemeente en de woningcorporaties gesprekken gevoerd. Daaruit kwam onder meer naar voren dat de woningcorporaties vrezen dat met de aangescherpte criteria geen ruimte is voor gesprek. Het college gaat actief in gesprek om aanpassingen in het voorstel tot wijziging van de Welstandsnota te doen, waarin zij tegemoet komt aan deze zorg. Bij deze aanpassing wordt een koppeling gelegd tussen de waarderingskaarten-systematiek en de criteria in de huidige nota. In deze aanpassing zal net als in de voorgestelde Wijziging Welstandsnota 2013 een Welstandsobject Sociale Woningbouwwijken 1900-1945 worden opgenomen, maar zonder de aangescherpte criteria voor kleine bouwplannen, toegespitst op de ordewaarderingen.

5

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/26076

6/6

gemeente Zaanstad

Financiële en Juridische consequenties n.v.t. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet n.v.t. Aanpak/uitvoering n.v.t. Betreft Toezegging toelichting van de rol van de Welstandscommissie in planproces vernieuwing Sociale Woningbouwwijken en opzet wijziging welstandsnota 2013.

Opdrachtgever

D. Beekhuis d.beekhuis@

Bijgaande stukken

Reactie Huurdersoverleg Zaanstreek op RIB Welstandsnota Reactie Vereniging Zaans Erfgoed op voorstel gemeenteraad Beantwoording vragen ROSA door Zaanse Corporaties Gezamenlijke reactie gemeente en Zaanse Corporaties

2021/26077 2021/26078 2021/26080 2021/26119

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zaanstad, drs. J. Hamming, burgemeester Digitaal ondertekend door burgemeester drs. J. Hamming op 10-11-2021 drs. J.W. Kradolfer, gemeentesecretaris a.i. Digitaal ondertekend door gemeentesecretaris a.i. drs. J.W. Kradolfer op 10-11-2021

6