Rapport 'Schaarste op de woningmarkt'

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste op de woningmarkt Gemeente Zaanstad

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

Beeld voorpagina: Gemeente Zaanstad; Metselen aan het Zaans Mozaïek – Actualisatie Woonvisie 2019.

RIGO Research en Advies Woon- werk- leefomgeving www.rigo.nl

RAPPORT

Schaarste op de woningmarkt Gemeente Zaanstad

Opdrachtgever

Contactpersoon Willeke Koops

Projectnummer P41620

Datum 2 november 2020

Auteurs Thierry Wever; thierry.wever@rigo.nl; 020 522 11 88 Lianne Wittkämper; lianne.wittkamper@rigo.nl; 020 522 11 37

Inhoud Inleiding

2

Schaarste op de woningmarkt?

4

Profiel van Zaanstad

4

Vraag en aanbod, wens en werkelijkheid

7

Prijsontwikkeling in het koopsegment

11

Werken aan de oplossing van schaarste

14

Conclusies

17

Rapport Schaarste op de woningmarkt

Inleiding De gemeente Zaanstad werkt aan een nieuwe Huisvestingsverordening. In de Huisvestingsverordening wordt onder andere het onderdeel woonruimtevoorraadbeheer geactualiseerd en daarvoor is een schaarste onderbouwing nodig. Aanleiding De gemeente Zaanstad signaleert dat er sprake is van een toenemende druk op de Zaanse woningmarkt. De regio Zaanstreek, waar Zaanstad onderdeel van uitmaakt, staat in de top-3 populairste woningmarktgebieden in Nederland 1. Daarnaast is druk op de woningmarkt één van de factoren die maakt dat woningsplitsing voor vastgoedbeleggers en verhuurders interessant is, met als gevolg dat (betaalbare) woningen niet altijd meer beschikbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Een bijeffect hiervan is dat de dichtheid aan woningen (en daarmee bewoners) in een buurt hoger wordt en er daardoor meer druk op de fysieke leefomgeving ontstaat. Als gevolg hiervan kan de kans op overlast toenemen. Met het oog op deze ontwikkelingen wil de gemeente beleid maken om kamerverhuur en woningsplitsing te gaan reguleren, middels de Huisvestingsverordening. RIGO is door de gemeente Zaanstad gevraagd om de schaarste in de Zaanse woningvoorraad in beeld te brengen op basis van bestaande bronnen.

Hiermee ontstaat de basis voor de onderbouwing van schaarste die wettelijk nodig is voor inzet van het instrumentarium dat hoofdstuk 4 van de Huisvestingswet de gemeente biedt om kamerverhuur en woningsplitsing te reguleren en de vergunning plichtige woningvoorraad af te bakenen. De Huisvestingswet 2014 bevat echter geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij dit wil aantonen. Wel blijkt dat de schaarste onderbouwing de juridische toets der kritiek moet kunnen doorstaan. Voor het aantonen van schaarste volstaat het om inzicht te bieden in krapte op de woningmarkt op dit moment (indien van toepassing natuurlijk) dan wel toegenomen krapte in het recente verleden, zoveel als mogelijk naar doelgroep en segment. Dit inzicht verkrijgen we door een analyse te maken van het woononderzoek WiMRA (Wonen in de Metropool Regio Amsterdam 2019), aangevuld met enkele andere bronnen. Hiernaast kijken we op basis van bestaand woningmarktonderzoek vooruit. Is het aannemelijk dat de schaarste blijft voortduren? In de geest van de Huisvestingswet 2014 hoort hier ook bij dat we bezien in welke mate de gemeente werkt aan een oplossing van de schaarste. In beginsel gebruikt een gemeente het instrumentarium uit de Huisvestingswet tenslotte slechts tijdelijk.

Leeswijzer In hoofdstuk twee gaan we in op de schaarste onderbouwing. We brengen in beeld waar de actuele woningtekorten zich voordoen. Bij wijze van achtergrond schetsen we eerst kort een profiel van Zaanstad. We gaan achtereenvolgens in op de opbouw van de woningvoorraad, de verhuisgeneigdheid en de gerealiseerde verhuizingen (paragraaf 2.1). Op basis van de

1

Uit: Funda Facts 2020.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

2

door woningzoekenden gevraagde woningen, uit de voorraad aangeboden woningen en recent betrokken woningen, brengen we vervolgens de schaarste per woningmarktsegment in beeld (paragraaf 2.2). Dit op basis van het laatste WiMRA. Aanvullend op het WiMRA kijken we naar de schaarste op de koopwoningmarkt door de prijsontwikkeling in beeld te brengen (paragraaf 2.3). In hoeverre de gemeente werkt aan een oplossing voor schaarste komt aan de orde in paragraaf 2.4. De rapportage sluit af met een conclusie in hoofdstuk 3.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

3

Schaarste op de woningmarkt? De eerste stap in de onderbouwing van schaarste is het in beeld brengen waar de woningtekorten zich bevinden, op basis van bestaande bronnen. In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is in 2019 een regio breed onderzoek onder de bevolking verricht naar hun woonsituatie en verhuiswensen: Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA 2019). In Zaanstad zijn ten behoeve van dit onderzoek ruim 1.500 enquêtes afgenomen. RIGO heeft recent op basis van WiMRA 2019 een breed overzicht gegeven van de stand van zaken op de Zaanse woningmarkt. Dit onderzoek biedt een actuele druk op de woningmarkt. In welke segmenten is er sprake van schaarste en welk doelgroepen hebben hiermee te maken?

Profiel van Zaanstad Bij wijze van achtergrond schetsen we eerst kort een profiel van Zaanstad. We gaan achtereenvolgens in op de opbouw van de woningvoorraad, de verhuisgeneigdheid en de gerealiseerde verhuizingen. De woningvoorraad Zaanstad onderscheidt zich ten opzichte van Zaanstreek-Waterland door een hoog aandeel sociale huurwoningen ten opzichte van de MRA als geheel en door relatief betaalbare koopwoningen. Het aandeel corporatiewoningen met een sociale huurprijs (onder de €720) bedraagt 34% van de totale woningvoorraad, nog eens 16% van de voorraad heeft een WOZ waarde van niet meer dan €221.000. In overige Zaanstreek-Waterland is dit 29% respectievelijk 14%. In vergelijking met Amsterdam valt vooral het hoge aandeel eengezinswoningen op (67%, tegen 17%). Dit maakt Zaanstad nog altijd interessant voor Amsterdammers die een relatief betaalbare eengezinswoning zoeken, maar echte koopjes zullen ze er niet snel meer vinden. De koopwoningen zijn in korte tijd duurder geworden, waardoor het aandeel betaalbare koopwoningen sinds 2017 aan het afnemen is. In 2019 (per 1 januari) telt Zaanstad volgens het CBS 68.400 woningen. Voor 53% zijn dat koopwoningen en 47% zijn huurwoningen. De koopwoningen zijn voornamelijk eengezinswoningen. Voor huurwoningen geldt dat appartementen en eengezinswoningen ongeveer gelijk verdeeld zijn.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

4

Figuur 1

Woningvoorraad naar eigendom en type woning, 2019

6%

3% 19%

4% 16%

19%

20%

5%

7%

29%

27%

12%

21%

4% 16%

22%

16% 6%

4%

5%

21% 56%

52%

18% 10%

8% 53%

4%

huur appartement 58%

45%

9% 22%

27%

huur eengezins 47% koop appartement

8%

Zaanstad Zuidoost

Zaanstad Midden

Zaanstad Noord

Zaanstad

Zaanstad totaal

onbekend

overig Zaan. & Waterland

A'dam

koop eengezins overig MRA

MRA

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Verhuisgeneigdheid Met behulp van WiMRA is een beeld te schetsen van de verhuisplannen van de huishoudens in Zaanstad. Het gaat dan om huishoudens die hebben aangegeven beslist of misschien binnen twee jaar te willen verhuizen. Het gaat in alle gevallen om doorstromers. Dat wil zeggen dat ze een (andere) woning zoeken, maar er ook één achterlaten indien ze daadwerkelijk hun verhuisplan weten te realiseren. Dat laatste kan beleidsmatig interessant zijn. Door middel van gerichte nieuwbouw en bemiddeling kan worden geprobeerd om huishoudens te helpen (dan wel te verleiden) om door te stromen uit schaarse segmenten die lastig nieuw te bouwen zijn. Voorwaarde daarbij is natuurlijk dat huishoudens om te beginnen geneigd zijn om te verhuizen. De verhuisgeneigdheid blijkt sterk samen te hangen met de fase in de wooncarrière. Dit wordt weergegeven in tabel 1. De sterkste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder jongeren. Zij willen een stap op de woningmarkt maken. Starters (jongeren die nu nog ‘thuis’ wonen) zijn hier nog niet bij inbegrepen. Huishoudens van middelbare leeftijd zijn vaker gesetteld en zijn minder geneigd te verhuizen. Ook het huidige woningtype speelt mee. Bewoners van appartementen zijn in de regel sterker verhuis geneigd dan bewoners van eengezinswoningen, huurders sterker dan eigenaar-bewoners.

Van jonge huishoudens (tot 35 jaar) in huurappartementen willen twee op de drie (66%) beslist binnen twee jaar verhuizen. Een leeftijdsklasse hoger is dit percentage zelfs nog iets hoger met 72% De minste verhuisgeneigdheid treffen we aan onder senioren in koopappartementen (4%). Zij zijn vaak recent verhuisd naar een woning die geschikt is om (nog) ouder te worden.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

5

Tabel 1 Verhuisgeneigdheid in Zaanstad naar leeftijd en huidige woonsituat ie

aandeel dat beslist binnen twee jaar wil verhuizen huidige woning koop egw. koop app. huur egw. huur app. <35 j. 20% 51% 53% 66% 35-44 j. 12% 25% 37% 72% 45-54 j. 10% 22% 36% 59% 55-64 j. 9% 20% 21% 38% > 65 j. 9% 4% 17% 6% 11% 26% 28% 42%

44% 30% 22% 18% 11% 23%

aandeel dat beslist óf misschien binnen twee jaar wil verhuizen huidige woning koop egw. koop app. huur egw. huur app. <35 j. 48% 84% 87% 95% 35-44 j. 42% 77% 52% 89% 45-54 j. 46% 49% 58% 83% 55-64 j. 43% 41% 61% 59% > 65 j. 43% 36% 52% 23% 44% 60% 57% 63%

74% 56% 52% 50% 40% 53%

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Gerealiseerde verhuizingen Hierboven zagen we dat in zijn totaliteit bijna een kwart (23%) van de Zaanse huishoudens van plan is binnen twee jaar te verhuizen. In de praktijk verhuist deze groep echter niet in zijn geheel. Van alle huishoudens is 16% korter dan 2,5 jaar geleden op het adres komen wonen. Dat is inclusief starters en vestigers uit binnen - en buitenland. In totaal gaat het om ongeveer 10.150 recent betrokken woningen 2. Ten opzichte van 2017 is de feitelijke verhuisdynamiek licht afgenomen.

2

De betrokken woningen kunnen op meerdere manieren beschikbaar zijn gekomen: uit de voorraad (door doorstroming, vertrek, overlijden of samenwonen), maar ook door nieuwbouw. De gerealiseerde verhuizingen reflecteren dus deels de nieuwproductie in de voorafgaande jaren. Dat kan er de komende jaren weer anders uitzien.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

6

Figuur 2

Recent (<2,5 jaar geleden) in Zaanstad betrokken woningen, naar eigendom en type

WiMRA 2017

WiMRA 2019

4.000 3.500

3.000 2.500 2.000

1.500 1.000 500 doorstromer

starter of vestiger

koopwoning

doorstromer

starter of vestiger

corporatiehuur

doorstromer

starter of vestiger

particuliere huur

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Overigens kunnen de betrokken woningen op meerdere manieren beschikbaar zijn gekomen: uit de voorraad (door doorstroming, vertrek, overlijden of samenwoning), maar ook door nieuwbouw. De gerealiseerde verhuizingen reflecteren dus deels de nieuwproductie in de voorafgaande jaren. Dat kan er de komende jaren weer anders uitzien. In de volgende paragraaf worden de recent betrokken woningen vergeleken met de wensen van woningzoekenden en met de potentieel uit voorraad door doorstromers achter te laten woningen. Dit geeft een indruk van de discrepanties tussen wens en werkelijkheid, of vraag en aanbod en daarmee de schaarste.

Vraag en aanbod, wens en werkelijkheid 2.2.1 Benaderingswijze Vraag en aanbod Op basis van de door woningzoekenden gevraagde woningen en uit de voorraad aangeboden woningen, kan een indruk worden verkregen van de schaarste per segment. Onde r aanbod verstaan we hier de woningen die vrij zouden komen indien woningzoekende doorstromers ook daadwerkelijk verhuizen. Omdat doorstromers ook een (andere) woning vragen, zijn vraag en aanbod door doorstromers kwantitatief aan elkaar gelijk. Dat geldt echter niet per segment en ook niet als rekening wordt gehouden met de gewenste gemeente van vestiging. Veel doorstromers zoeken iets anders dan ze aanbieden. Sommige doorstromers uit de MRA zoeken in een andere gemeente binnen de MRA en sommige hebben aa ngegeven uit de MRA te willen vertrekken. Hier is rekening mee gehouden. De vraag van doorstromers is hier inclusief woningzoekenden uit andere delen van de MRA, en exclusief de woningzoekenden die willen vertrekken. Omdat WiMRA uitsluitend onder zittende huishoudens binnen de MRA is gehouden, ontbreekt inzicht in de vraag van starters en van buiten de MRA. Voor een compleet beeld is dit inzicht wel noodzakelijk. De vraag van starters en van vestigers uit binnen - en buitenland is

Rapport Schaarste op de woningmarkt

7

daarom geschat met behulp van het Woononderzoek Nederland (WoON2018). Deze schatting is uitgevoerd door OiS Amsterdam. Recent betrokken woningen Bij de hierboven beschreven vraag-aanbod analyse moeten wel twee kanttekeningen worden geplaatst. Ten eerste zijn niet alle vormen van vra ag en aanbod met een enquête goed te meten. Denk aan vraag als gevolg van scheiding of aanbod door overlijden. Ten tweede is het aanbod pas echt aanbod als er daadwerkelijk wordt doorgestroomd. In de praktijk komt veel doorstroming niet tot stand. Het kan dus voorkomen dat er in theorie overschotten in een bepaald segment zijn (meer aanbieders dan vragers), maar in de praktijk niet. Behalve naar gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen kijken we in de analyse dan ook naar de daadwerkelijk betrokken woningen in de twee en een half jaar voorafgaand aan het onderzoek. Deze aantallen liggen over de hele linie een stuk lager; er zijn meer mensen die willen verhuizen dan het daadwerkelijk doen. Dat kwantitatieve verschil komt doordat niet alle verhuisplannen even hard zijn, maar ook omdat het aanbod niet goed aansluit op de vraag. Het daadwerkelijk betrokken aanbod weerspiegelt niet alleen de door doorstroming vrijgekomen woningen, maar ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.

Ook andere vormen van aanbod in de afgelopen jaren, waaronder aanbod door overlijden en aanbod door nieuwbouw.

2.2.2 Bevindingen Prijsklassen In tabel 2 en verkort in figuur 3 is te zien dat er in alle hier onderscheiden prijsklassen meer vragers zijn dan aanbieders, met uitzondering van huurwoningen tussen de € 720 en de € 901. In theorie zou de vraag naar middel dure huurwoningen volledig uit de voorraad kunnen worden gedekt. Hierbij aangetekend dat het aantal recent betrokken woningen in dit segment lager ligt dan de vraag. In de praktijk komen die zittende huurders echter niet zo gemakkelijke uit de vrije sector weg, al willen ze dat wel, en vormt dit segment een alternatief voor woningzoekenden die in de koopsector niet weten te slagen. Of dit een volwaardig alternatief is, hangt naast de prijs ook af van de kwaliteit. Een woningzoekende zal niet snel meer gaan betalen voor minder vierkante meters dan in de huidige woning. In het regionale WiMRA -onderzoek wordt gesteld dat huurwoningen tot € 901 een alternatief kunnen zijn voor koopwoningen tot € 221.000, althans qua woonlasten; beide zijn betaalbaar voor een inkomen tot € 47.544 3. In dit segment is de vraag ook hoger dan het in potentie vrijkomend aanbod en het aantal recent betrokken woningen. Marktpartijen hebben Zaanstad daarnaast ontdekt als locatie om middel dure huurwoningen te bouwen. Dit geeft aan dat zij voldoende vraag en afzetmogelijkheden zien.

De vrije sectorhuur fungeert als de smeerolie op de woningmarkt: het is bijvoorbeeld een opstap voor

3

Zie ook: WiMRA Factsheet woningvoorraad, januari 2020 en de bijlage bij WiMRA 2019 rapportage Zaanstad van RIGO.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

8

jonge stellen of voor woningzoekenden die een baan in de regio hebben gevonden en relatief snel een woning nodig hebben. Een kleiner deel van de vraag is afkomstig van Zaanse doorstromers (150 woningen). 7% van de Zaanse doorstromers geeft aan naar een huurwoningen in de vrije sector te willen verhuizen (WiMRA 2019). Het gaat vooral om doorstromers uit eengezinshuur (9%) en meergezinshuurwoningen (9%). Middel dure huur helpt doorstroomketens op gang te brengen. Het gaat bijvoorbeeld om senioren die naar een comfortabel appartement willen verhuizen. Door het aanbieden van aantrekkelijke huurappartementen in de marktsector kan de doorstroming vanuit schaarse eengezinswoningen worden gestimuleerd. Voorwaarde is dan wel dat deze woningen niet te klein zijn. De vraag naar koopwoningen is in alle prijsklassen groter dan het aanbod uit de voorraad en de vraag is ook in alle koopsegmenten hoger dan het aantal recent berokken woningen. In de duurdere koopprijsklassen is de vraag niet zo groot, maar is er tevens weinig aanbod uit de voorraad te verwachten. Dat is niet vreemd. Bewoners van duurdere woningen hebben vaak de top van hun wooncarrière bereikt en zijn niet snel geneigd nogmaals te verhuizen. Dat er in de praktijk toch nog duurdere koopwoningen zijn betrokken zal dan ook vooral het gevolg zijn van nieuwbouw en overlijden.

Tabel 2 In Zaanstad gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen, prijssegmenten

huur < €720 €720-€901 > €901 koop < €221.000 €221-€409.000 > €409.000

doorstromers

gevraagd starters en vestigers

totaal

4.550 600 150 5.250

2.500 800 850 4.200

1.550 2.950 1.400 5.850

950 950 200 2.100

aangeboden

recent betrokken

7.050 1.400 1.000 9.450

6.200 2.250 900 9.350

3.250 1.000 700 4.950

2.500 3.900 1.600 7.950

2.200 2.250 150 4.650

1.450 3.250 500 5.200

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Rapport Schaarste op de woningmarkt

9

Figuur 3 menten

In Zaanstad gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen, prijsseg-

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

8.000 7.000 6.000

5.000 4.000 3.000 2.000 1.000

< €720

€720-€901

> €901

< €221.000

huur

€221-€409.000

> €409.000

koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Woningtypen In tabel 3 en in figuur 4 is het gewenste eigendom gecombineerd met het gewenste woningtype. Er blijkt sprake te zijn van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden huurwoningen (eengezinswoningen). Er zijn meer huishoudens die uit dit segment willen doorstromen dan huishoudens die zoeken in dit segment. Al is het aantal gevraagde woningen nog groter dan het aantal recent betrokken woningen in dit segment. Huurappartementen worden veel gevraagd (onder andere door doorstromers uit eengezins huurwoningen) en ook door doorstromers aangeboden. Dit potentiële aanbod is echter onvoldoende om in de vraag te voorzien. Bovendien wijst het aantal recent betrokken woningen erop dat er in de praktijk niet zo veel uit dit segme nt wordt doorgestroomd als doorstromers wel zouden willen. In de koopsector is sprake van een aanbodtekort aan grondgebonden woningen en appartementen. Tabel 3 In Zaanstad gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen, woningtypen

huur grondgebonden appartement koop grondgebonden appartement

doorstromers

gevraagd starters en vestigers

aangeboden

recent betrokken

totaal

1.300 3.950 5.250

950 3.200 4.100

2.250 7.100 9.350

3.800 5.550 9.350

1.950 3.000 4.950

4.750 1.150 5.850

1.600 500 2.100

6.350 1.650 7.950

3.300 1.300 4.650

3.750 1.400 5.200

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Rapport Schaarste op de woningmarkt

10

Figuur 4 pen

In Zaanstad gevraagde en potentieel uit voorraad aangeboden woningen, woningty-

gevraagd

aangeboden door doorstromers

recent betrokken

8.000 7.000

6.000 5.000 4.000

3.000 2.000

1.000 grondgebonden

appartement huur

grondgebonden

appartement koop

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Prijsontwikkeling in het koopsegment Een andere indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. In deze paragraaf kijken we naar de ontwikkeling hierin op basis van het aantal verkochte woningen in Zaanstad in de periode 2014 tot 2019 en de prijsontwikkeling. Aantal verkooptransacties Sinds 2014 loopt het aantal verkochte woningen in Zaanstad op. Alleen 2018 vormde hierop een uitzonderling. Het meest verkochte woningtype is een rij/hoekwoning, gevolgd door etagewoningen (bevat appartementen, maisonnettes en boven - en benedenwoningen) (zie ook figuur 5 hieronder).

Rapport Schaarste op de woningmarkt

11

Figuur 5 Aantal verkooptransacties 2014 – 2019 naar marktsegment

Bron: Woningmarktrapportage PMA 2019, gemeente Zaanstad.

In de regio Zaanstad neemt het aantal voor de verkoop beschikbare woningen in 2020 echter af. Voor alle woningtypen is er sprake van zowel een afname in het aantal transacties als het aanbod. De verkoopvijver droogt op waardoor ook het aantal transacties afneemt. De grootste krapte is waarneembaar bij de eengezinswoningen, uitgezonderd de vrijstaande woningen 4. Wanneer er wordt gekeken naar het aantal serieuze zoekers op Funda blijkt dat dit aantal het daadwerkelijke aanbod aan huizen in Zaanstad sterk overtreft. Zo werden er op 1 juni 2020 in de gemeente Zaanstad 382 woningen aangeboden, tegenover 23.800 serieuze zoekers 5. Verkoopprijzen De verkoopprijzen in de gemeente Zaanstad zijn in 2019 gemiddeld met 8% gestegen (zie figuur 6) 6. De prijsstijging van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen is in 2019 het grootst met 9%. De prijs van rij- en etagewoningen steeg respectievelijk met 7,8 en 7 procent in 2019. Wel lijkt er na jaren van stijgende prijzen op de woningmarkt in Zaanstad, in 2019 voor het eerst sinds 2014 een afvlakking van de prijsstijging waarneembaar. Vanwege de aanhoudende krapte op de woningmarkt en de lage hypotheekrente, lijkt een prijsdaling op korte termijn echter niet reëel.

4

Zie: Kwartaalrapportage 2020-I, NVM.

5

Zie: Verwachtingen 2e helft 2020, aanbod Noord Holland. Kuijs Reinder Kakes, 2020.

6

Zie: Woningmarktrapportage PMA 2019, gemeente Zaanstad.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

12

Figuur 6 Stijgingspercentages 2014 – 2019 per marktsegment.

Bron: Woningmarktrapportage PMA 2019, gemeente Zaanstad.

De ontwikkeling van de verkoopprijs k.k. en de verkoopprijs k.k. per m2 van zowel de eengezinswoningen als de appartementen laat een stijgende lijn zien vanaf het eerste kwartaal van 2015 (zie figuur 7). De prijsstijging van appartementen verloopt wel iets grilliger dan die van eengezinswoningen. De gemiddelde verkoopprijs van eengezinswoningen ligt inmiddels zo rond de € 330.000 en die van appartementen rond de € 260.000. Een jaar eerder lagen deze prijzen nog op respectievelijk € 312.500 en circa € 225.000. De vierkante meter prijs van een eengezinswoning steeg in de periode 2019-1 tot 2020-1 van ongeveer € 2.750 naar € 2.950. Die van de appartementen steeg van € 2.800 door tot € 3.100 in 2020 -1. Figuur 7 Verkoopprijs Q1 2015 – Q1 2020 eengezinswoningen en appartementen regio Zaanstreek (N.B. het betreft hier Zaanstad, plus Wormer en Oostzaan) .

Rapport Schaarste op de woningmarkt

13

Bron: Kwartaalrapportage 2020-I, NVM

Werken aan de oplossing van schaarste In het licht van de inzet van de instrumenten voor woningvoorraadbeheer keken we hierboven naar de huidige vraag- en aanbodverhoudingen, de actuele schaarste. Het is uiteraard ook relevant te weten of de vraag in de verschillende woningsegmenten - naar verwachting – de komende jaren blijft bestaan. Voor het antwoord op deze vraag biedt het woningmarktonderzoek uitkomst. Denkend in de geest van de Huisvestingswet kijken we tot slot naar de inspanningen van de gemeente om te komen tot een structurele oplossing van de schaarste. Doorkijk woningbehoefte tot 2030 Uit het WiMRA onderzoek blijkt dat er op langere termijn , rekening moet worden gehouden met een groei van het aantal huishoudens in de gemeente Zaanstad. In het jaar 2030 zullen er volgens de jongste prognose van de Provincie Noord -Holland 8.000 meer woningen in Zaanstad nodig zijn dan in 2019 om deze groei te accommoderen. De behoefte aan woningen slaat neer in alle prijssegmenten. De toenemende behoefte aan sociale huur is afhankelijk van de macro-economische omstandigheden, die lastig te voorspellen zijn. Trendmatig zijn naar schatting 1.850 extra sociale huurwo ningen nodig om in de behoefte te voorzien. Dit kan oplopen tot 3.350 in een scenario met economische tegenspoed. Voor middel dure huurwoningen bedraagt het tekort 600 tot 750 woningen.

De voorraad huurwoningen met een prijs boven de € 901 kan toenemen met 50-150 woningen (zie ook tabel 4 hieronder). De trendmatig behoefte aan woningen met een markthuur is dus beperkter. Ook in de toekomst zal dit segment echter een alternatief zijn voor goedkope koopwoningen. Woningzoekenden wijken uit naar de vrije sector huur, mede door het gebrek aan betaalbare koopwoningen. Of dit volwaardig alternatief is, hangt van de prijs, maar ook van de gerealiseerde kwaliteit af.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

14

Tabel 4 Ontwikkeling woningbehoefte in Zaanstad bij drie economische scenario’s, naar eigendom en prijsklasse

voorraad 2019 huurwoningen < €720 €720 - €901 > €901 koopwoningen < €221.000 €221 - €409.000 > €409.000 totaal

behoefte 2030 tegenspoed basis voorspoed

ontwikkeling 2019-2030 tegenspoed basis voorspoed

24.800 4.750 1.850 31.350

28.100 5.350 2.000 35.450

26.650 5.450 2.000 34.100

26.050 5.400 1.850 33.300

3.350 600 150 4.100

1.850 750 150 2.750

1.250 650 50 1.950

11.150 23.050 2.850 37.050 68.400

12.050 26.000 2.950 40.950 76.400

12.750 26.200 3.350 42.300 76.400

12.400 27.250 3.450 43.100 76.400

850 2.950 100 3.900 8.000

1.550 3.150 500 5.250 8.000

1.200 4.250 600 6.050 8.000

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO.

Kijkend naar de behoefte naar woningtype is er ook in elke segment een toenemende woningbehoefte zichtbaar. Waar we in de schaarste analyse nog een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden huurwoningen (eengezinswoningen) zagen ontstaan (maar nog steeds een tekort afgezet tegen de recent betrokken woningen), zien we in de woningbehoefteraming ook in dit segment een plus tot het jaar 2030 (zie tabel 5) . Tabel 5 Ontwikkeling woningbehoefte in Zaanstad bij dr ie economische scenario’s, naar eigendom en type

voorraad 2019 huurwoningen grondgebonden appartement koopwoningen grondgebonden appartement totaal

behoefte 2030 tegenspoed basis voorspoed

ontwikkeling 2019-2030 tegenspoed basis voorspoed

15.950 15.400 31.350

17.400 18.050 35.450

16.700 17.400 34.100

16.500 16.800 33.300

1.400 2.700 4.100

700 2.050 2.750

550 1.400 1.950

31.450 5.600 37.050 68.400

34.850 6.100 40.950 76.400

35.800 6.500 42.300 76.400

36.600 6.500 43.100 76.400

3.400 500 3.900 8.000

4.350 900 5.250 8.000

5.150 900 6.050 8.000

bron: WiMRA2019, bewerking RIGO

Schaarste oplossen Het is de ambitie van de gemeente om (geformuleerd in het coalitieakkoord) om jaarlijks 1.000 woningen te bouwen. De gemeente stuurt in de programmering hiervan vooral op nieuwe sociale en middel dure huurwoningen. In het coalitieakkoord, het BW-besluit Sturen op woonprogrammering van betaalbare huur- en koopwoningen en de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024 zijn diverse uitgangspunten opgenomen over de nieu wbouw van sociale en middel dure huurwoningen voor de groep met een laag middeninkomen. De gemeente stuurt hierbij op het behoud van de middel dure huurwoningen voor de doelgroep en waarborgt een voldoende kwaliteit zodat deze ook interessant zijn voor de doelgroep (een belangrijke voorwaarde zoals ook beschreven in paragraaf 2.2.2 en 2.4 om een alternatief voor het veel gewenste koopsegment tot € 221.000 te kunnen vormen). Daarvoor zijn in 2019 de volgende richtlijnen vastgesteld, die ingebracht worden bij het maken van afspraken met marktpartijen en waarop ook middels een doelgroepenverordening zal worden gestuurd:

Rapport Schaarste op de woningmarkt

15

·

een aanvangshuur tussen € 720 en € 971 (prijspeil 2019) zodat ze toegankelijk zijn voor mensen met een inkomen vanaf modaal tot anderhalf modaa l;

·

een woonoppervlak van minstens 50m2 (GBO-verblijfsobject) bij een huurprijs van € 720-€ 790, 60m2 bij een huurprijs van € 790- € 872 en 70m2 bij een huurprijs van €872-€971;

·

een maximale jaarlijkse huurprijsstijging CPI + 1%, geen huuraanpassing bij mut atie;

·

een exploitatietermijn van minimaal 15 jaar.

In de gemeentelijke monitoring van de woonprogrammering 7 wordt uitgegaan van de bouw van circa 3.200 sociale huurwoningen (zie onderstaand figuur 8 8). In een scenario van economische tegenspoed is hier ook behoefte aan. In dat geval is het nodig om in ieder geval een deel van de ‘groene projecten’ een meer ‘harde status’ te geven 9. Bij een gunstiger ontwikkeling van de economie is de behoefte in dit segment kleiner (1.250 – 1.850 woningen). Daarnaast zijn er circa 800 middel dure huurwoningen geprogrammeerd. Hiermee kan grotendeels in de behoefte tot 2030 worden voorzien, ervan uitgaande dat de ‘groene projecten’ doorgang gaan vinden. Ook zijn 222 betaalbare koopwoningen opgenomen in het woningbouwprogramma. Hiernaast is de gemeente voornemens zo’n 8.300 andere woningen toe te voegen. Hiervan vallen er ruim 5.700 in de rode, oranje en gele categorie, waarmee in een groot deel van de geraamde woningbehoefte tot 2030 kan worden voorzien. Figuur 8

Overzicht w oningbouwprogrammering in de planvoorraad

7

Het gaat hier om woningen opgenomen in plannen die de komende 8 jaar tot productie moeten leiden.

8

En de raadsinformatiebrief: Voortgang woningproductie 20.1, mei 2020.

9

In de samenwerkingsafspraken met de woningcorporaties wordt ingezet op een bruto nieuwbouw van 3.000 woningen in de periode 2020-2030. Tot 2024 is een netto uitbreiding van 900 afgesproken.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

16

Conclusies Schaarste samengevat In alle prijsklassen zijn er meer vragers zijn dan aanbieders, met uitzondering van huurwoningen tussen de € 720 en de € 901 en wanneer we kijken naar woningtype is er sprake van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden huurwoningen (eengezinswoningen). Hierbij aangetekend dat het aantal gevraagde woningen in alle segmenten en in koop en huur groter is dan het aantal recent betrokken woningen. Daarnaast vormt het segment huurwoningen tussen de € 720 en de € 901 ook een alternatief vormt voor de vraag naar koopwoningen tot de € 221.000, waarin ook sprake is van schaarste. In welke segmenten is nu de discrepantie tussen vraag en aanbod en daarmee de schaarste het grootst? Om hier iets over te kunnen zeggen, is in het door RIGO uitgevoerde WiMRA onderzoek de verhouding tussen gevraagde en recent betrokken woningen berekend. In alle hier onderscheiden segmenten komt die verhouding boven de 1,0 uit en is dus sprake van schaarste. De uitkomst is weergegeven in figuur 9 hieronder. In beginsel kan de gemeente er dan ook voor kiezen om alle segmenten op de woningmarkt in Zaanstad vergunning plichtig te maken waar het kamerverhuur en woningsplitsing betreft. Zo berekend is de discrepantie het grootst in het prijssegment koopwoningen van meer dan € 409.000.

Deze woningen worden ruim drie keer zoveel gevraagd als dat ze recent zijn betrokken (1.600 tegen 500). Ook naar huurwoningen in het sociale segment is de spanning tussen gevraagd en recent betrokken relatief groot. Wordt gekeken naar woningtypen, dan is de spanning het grootst bij huurappartementen en eengezins koopwoningen. Figuur 9

Verhouding tussen gevraagde en recent betrokke n woningen

type

koop app.

koop egw. huur app. huur egw.

prijsklasse

koop > €409.000 koop €221-€409.000 koop < €221.000 huur > €901 huur €720-€901 huur < €720 1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

Bron: WiMRA2019, bewerking RIGO Prijsontwikkeling Een andere indicator van schaarste op de koopwoningmarkt is de prijsontwikkeling. Analyse hiervan bevestigt het beeld van de schaarste analyse van de koopsector. De verkoopprijzen in de gemeente Zaanstad zijn in 2019 gemiddeld met 8% gestegen en in de jaren 2016 t/m 2018 nog sterker. Wel lijkt er na jaren van stijgende prijzen op de woningmarkt in Zaanstad, in 2019 voor het eerst sinds 2014 een afvlakking van de prijsstijging waarneembaar. De vi er-

Rapport Schaarste op de woningmarkt

17

kante meter prijs van een eengezinswoning steeg in de periode 2019 -1 tot 2020-1 van ongeveer € 2.750 naar € 2.950. Die van de appartementen steeg van € 2.800 door tot € 3.100 in 2020-1. Werken aan het oplossen van de schaarste In het jaar 2030 zullen er volgens de jongste prognose van de Provincie Noord -Holland 8.000 meer woningen in Zaanstad nodig zijn dan in 2019. De behoefte aan woningen slaat neer in alle prijssegmenten en woningtypen. Over de gehele breedte van de woningmar kt zijn toevoegingen nodig. Het is de ambitie van de gemeente om (geformuleerd in het coalitieakkoord) om jaarlijks 1.000 woningen te bouwen. De gemeente stuurt in de programmering hiervan vooral op nieuwe sociale en middel dure huurwoningen en het behoud van de middel dure huurwoningen voor de doelgroep. Ook waarborgt de gemeente een voldoende kwaliteit hiervan zodat dit segment ook een alternatief voor het veel gewenste koopsegment tot € 221.000 kan gaan en blijven vormen. Het op dit moment beoogde woningbouwprogramma is in het algemeen voldoende om in woningbehoefte te gaan voorzien , zij het dat een aantal projecten haalbaar moeten blijken.

Rapport Schaarste op de woningmarkt

18