Raadsvoorstel Voorbereidingsbesluit Hembrugterrein

2021/27174

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Voorbereidingsbesluit Hembrugterrein Gevraagd besluit 1. Te verklaren dat voor het gebied Hembrugterrein te Zaandam een bestemmingsplan wordt voorbereid, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kaart, vervat in het GML bestand NL.IMR0.0479.VBHembrugterrein1-0001 met bijbehorende bestanden; 2. Te bepalen dat het verboden is om het feitelijk gebruik van gronden en/of bouwwerken, zoals vastgelegd in bijlage A te wijzigen anders dan: a. het toegelaten gebruik opgenomen in bijlage B; b. evenementen en festiviteiten die korter duren dan 7 dagen exclusief op- en afbouw; c. de activiteit wonen in de bestaande gebouwen van de Enclave (gebouwnummers M6, M7, M8, M9, A5, A7, A8, A9, A11 en A12) dan wel uitbreidingen daarvan (bijlage C); d. activiteiten waarvoor reeds een omgevingsvergunning is verleend, te wijzigen in het gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit van kracht is. 3. Te bepalen dat aan de gehanteerde begrippen de betekenis toekomt die is weergegeven in bijlage D; 4. Te bepalen dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt met ingang van de dag na bekendmaking. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal De gemeente wil samen met Hembrug Zaandam B.V en andere betrokken partijen van het Hembrugterrein een modern, bruisend en duurzaam werk-woongebied maken.

Het bestemmingsplan 'Omgevingsplan Hembrug e.o.' genaamd was het juridische kader dat deze ambitie mogelijk moest maken. Dat plan is op 30 april 2019 door de Raad van State vernietigd. Hierdoor geldt er een beperkt planologische regime. De ambitie voor het gebied is echter ongewijzigd gebleven en is inmiddels vastgelegd in het Masterplan Hembrug (22 april 2021). Daarnaast wordt op dit moment hard gewerkt aan een bestemmingsplan voor het noordelijk deel van het terrein in combinatie met een stedenbouwkundig plan voor dit deel. Alles is er op gericht om in het eerste kwartaal van 2022 een ontwerpbestemmingsplan ter visie te leggen. Een plan voor het zuidelijk deel volgt zo snel mogelijk, dit zal gaan vallen onder het regime van de Omgevingswet. Daarnaast wordt er gesproken met de bedrijven gevestigd ten zuiden van het Noordzeekanaal, die in eerder stadium hun zorgen hebben geuit over woningbouwontwikkeling op Hembrugterrein, in verband met hun bedrijfsvoering.

Partijen, waaronder Hembrug Zaandam B.V., Havenbedrijf Amsterdam N.V., een aantal individuele bedrijven en de gemeente Zaanstad zijn in onderhandeling om tot een convenant te komen waarin afspraken worden vastgelegd, om er enerzijds voor te zorgen dat er een goed woonklimaat op het Hembrugterrein gerealiseerd kan worden en anderzijds voldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de betreffende bedrijven in verband met hun bedrijfsvoering. Om te voorkomen dat het terrein minder geschikt wordt voor het verwezenlijken van die ambitie is er vooruitlopend op het nieuwe bestemmingsplan een zekere juridisch planologische bescherming voor het gebied nodig. Een voorbereidingsbesluit zorgt ervoor dat initiatieven in het gebied die verwezenlijking van de ambitie in de weg kunnen staan aangehouden worden totdat er een nieuw bestemmingsplan is vastgesteld. Anderzijds, om te voorkomen dat de ontwikkeling van het Hembrugterrein volledig tot stilstand komt door het voorbereidingsbesluit, is in dit besluit de mogelijkheid geboden om initiatieven die passen binnen de ambitie door te laten gaan. Zoals hiervoor al aangegeven, wordt voor het noordelijk deel van het Hembrugterrein hard gewerkt aan een bestemmingsplan, echter dit is nog niet zover dat het in december 2021 in

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/27174

2/6

gemeente Zaanstad

procedure kan worden gebracht. Daarom wordt voorgesteld om dit jaar wederom een voorbereidingsbesluit voor het Hembrugterrein te nemen, met dezelfde strekking als het afgelopen jaar. Het voorstel is vrijwel ongewijzigd ten opzicht van het afgelopen jaar, met uitzondering van bijlage A lijst met bedrijven. Deze is aangepast naar de actuele stand van zaken. Aanleiding Op 30 april 2019 is het bestemmingsplan “Omgevingsplan Hembrug e.o.” door de Raad van State vernietigd. Hiermee is de vigerende planologische regeling voor dit gebied komen te vervallen en is er een beperkt planologisch regime ontstaan. Een nieuw bestemmingsplan wordt met zorgvuldigheid voorbereid. Naar verwachting zal het ontwerpbestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2022 ter visie worden gelegd. Om ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen te gaan is het voorstel om weer een voorbereidingsbesluit te nemen, waardoor een aanhoudingsplicht geldt voor het beoordelen van nieuwe initiatieven en eventuele aanvragen voor omgevingsvergunningen. Beoogd resultaat Vaststelling van een voorbereidingsbesluit ex artikel 3.7 Wet ruimtelijke ordening Kader Artikel 3.7 Wet ruimtelijke ordening.

Argumenten en afwegingen Ontwikkeling van het Hembrugterrein gaat door Het bestemmingsplan “Omgevingsplan Hembrug e.o.” is vernietigd, maar dit betekent niet dat de daarin vastgelegde ambitie, visie en uitgangspunten voor het gebied onhoudbaar zijn. De basis van het vernietigde plan ligt in de Nota van Uitgangspunten [2014/274570, 2016/198273], de gebiedspaspoorten [2014/274570] en de participatie [2014/274570]. Deze vormen nu nog steeds de basis voor het nieuwe planologische kader dat wordt voorbereid. Daarom biedt het vastgestelde bestemmingsplan “Omgevingsplan Hembrug e.o.” nog steeds antwoord op de vraag of en welke initiatieven doorgang kunnen vinden. Met de openstelling van het Hembrugterrein enkele jaren geleden is het gebied tot leven gekomen. Zowel gemeente als betrokken private partijen in het gebied willen niet dat de transformatie tot stilstand komt. Zo heeft in deelgebied De Enclave een groep creatieve ondernemers afgelopen jaar omgevingsvergunningen aangevraagd en gekregen voor woon- /werkwoningen. Circa 50% van het brutovloeroppervlak van de Enclave krijgt een woonfunctie, het overige oppervlak krijgt een werkfunctie. Dit jaar en begin 2022 worden de bouwkundige ingrepen voor deze initiatieven verder uitgewerkt en worden ook daarvoor vergunningaanvragen ingediend, waarna de daadwerkelijke uitvoering van start kan gaan.

Er worden op het Hembrugterrein ook andere initiatieven ontplooid voor het in gebruik nemen van een aantal bestaande gebouwen voor werken, kunst en cultuur. Daarnaast zijn plannen voor een hotelontwikkeling en initiatieven op het vlak van duurzame mobiliteit te verwachten. Verder zijn er werkzaamheden en verbouwingen gericht op het verbeteren van de lichttoetreding en het verduurzamen van panden voorzien. Graafwerkzaamheden zoals voor het aanleggen en aansluiten van nutsvoorzieningen komen er ook aan. Deze initiatieven passen bij de ambitie om van het Hembrugterrein een modern, bruisend en duurzaam werk-woongebied te maken. Dit voorbereidingsbesluit beoogt dergelijke ontwikkelingen – voor zover deze ook toegelaten zijn onder het huidige recht – dan ook niet tegen te houden. Bij het beoordelen van deze initiatieven zal mede aandacht worden besteed aan de continuïteit van de huidige bedrijfsvoering van bedrijven op het terrein en in de omgeving. Andersom geldt dat bij initiatieven van bedrijven ook gekeken wordt of deze toekomstige mogelijkheden voor wonen op het Hembrugterrein niet in de weg zitten. Door het nemen van een nieuw voorbereidingsbesluit worden ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen en ongewenst gebruik op het Hembrugterrein tegengehouden. Aanvragen die niet passen in de ambitie kunnen door vernietiging van het bestemmingsplan moeilijk tegengehouden worden.

Ook bieden privaatrechtelijke afspraken

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/27174

3/6

gemeente Zaanstad

— de verkoopcondities tussen het Rijksvastgoed bedrijf en de eigenaren van (derde)gebouwen – geen optimale grip. Dat betekent dat er over het geheel gezien onvoldoende mogelijkheden zijn om de ambitie voor het gebied op dit moment sturing te geven. Met dit voorbereidingsbesluit is het niet toegestaan het feitelijk gebruik van de gronden en/of bouwwerken op het Hembrugterrein anders dan vastgelegd in bijlage A, wonen in de gebouwen behorende tot de Enclave alsook functiewijziging op basis van een reeds verleende omgevingsvergunning te veranderen. Dit om een toename van milieubelasting te voorkomen, die ervoor zou zorgen dat het Hembrugterrein minder geschikt raakt voor het verwezenlijken van de ambitie voor een gemengd woon-werkgebied. Als gevolg van het voorbereidingsbesluit worden vergunningaanvragen voor bouwactiviteiten door artikel 3.3, eerste lid van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) 'automatisch' aangehouden totdat er een nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is, dan wel totdat de looptijd van het voorbereidingsbesluit is verstreken. Met een bestemmingsplan in voorbereiding wordt gedoeld op minimaal een uitgewerkt stedenbouwkundig plan met een functioneel en ruimtelijk kader en met alle uitgevoerde (milieu)onderzoeken, dat als basis dient voor een concept-ontwerpbestemmingsplan.

Het gebruikswijzigingsverbod zoals opgenomen in artikel 2 van het voorbereidingsbesluit en de aanhoudingsplicht voor bouwaanvragen op grond van artikel 3.3 Wabo houden daardoor ongewenste ruimtelijke ontwikkelingen tegen. Initiatieven voor nieuwe werkfuncties die passend zijn bij de ambities kunnen doorgang vinden, ook met een voorbereidingsbesluit Het bestemmingsplan 'Omgevingsplan Hembrug e.o.' was zo opgesteld dat bepaalde werkfuncties met geringe ruimtelijke impact en beperkte milieuhinder, die de toekomstige menging met wonen niet in de weg zouden staan, zich (onder voorwaarden) konden vestigen. Voor deze functies gold geen plicht tot het aanvragen van een omgevingsvergunning. Het gebruikswijzigingsverbod in het nu voorliggende voorbereidingsbesluit heeft – evenals het gebruikswijzigingsverbod uit het voorbereidingsbesluit van 2020 - geen betrekking op die gebruiksfuncties, zodat deze gebruiksfuncties zonder vergunning kunnen worden gerealiseerd. Hiervoor zijn dezelfde voorwaarden van toepassing als destijds golden in het bestemmingsplan. Deze hebben betrekking op: a. het voorzien in voldoende parkeervoorzieningen; b. waarborg van belangen van bestaande bedrijven en woningen; c. geringe geluidemissie d. geringe geuremissie e. ligging buiten de risicocontour langs het Noordzeekanaal f.

een maximum vestigingsgrootte voor specifieke functies Het voorbereidingsbesluit biedt dus ruimte aan gewenste gebruikswijzigingen naar bepaalde soorten werkfuncties, om de bestaande gebouwen te ‘activeren’. Dit volgt uit beslispunt 2. Beslispunt 2 waarborgt tevens dat het nieuwe voorbereidingsbesluit de werking van reeds verleende, maar nog niet uitgevoerde omgevingsvergunningen niet frustreert. Dat zou de rechtszekerheid van vergunninghouders aantasten. Daarnaast zijn (net als voorheen) evenementen uitgezonderd van het verbod omdat deze, mede vanwege het zeer tijdelijke karakter, de gronden niet minder geschikt maken voor de beoogde gebiedsontwikkeling. Initiatieven voor bouwactiviteiten die passend zijn bij de ambities kunnen doorgang vinden, ook met een voorbereidingsbesluit. In artikel 3.3, derde lid van de Wabo is geregeld dat gedurende de looptijd van het voorbereidingsbesluit een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met het geldende bestemmingsplan én in overeenstemming is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Op deze wijze maakt de wet mogelijk om aan eventuele gewenste bouwontwikkelingen medewerking te verlenen. Deze mogelijkheid volgt niet uit één van de beslispunten die nu voorliggen, maar zijn het rechtstreekse gevolg van de wettelijke bepalingen.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/27174

4/6

gemeente Zaanstad

Wat wordt verstaan onder het ‘in voorbereiding zijnde bestemmingsplan’ is niet bij wet geregeld noch in jurisprudentie bepaald. Dit valt binnen de beoordelingsvrijheid van het bevoegd gezag. Met een bestemmingsplan in voorbereiding wordt gedoeld op minimaal een uitgewerkt stedenbouwkundig plan met een functioneel en ruimtelijk kader en met alle uitgevoerde (milieu)onderzoeken, dat als basis dient voor een conceptontwerpbestemmingsplan. Wonen Het huidige recht, dat wordt gevormd door het bestemmingsplan ‘Havenstraat – Hemkade’ en het onderliggende provinciaal inpassingsplan ‘Aanpassen geluidzone Westpoort en Hoogtij’, staat wonen op het Hembrugterrein niet toe. Alleen na het doorlopen van een nieuwe ruimtelijke procedure (bestemmingsplan of afwijkingsvergunning) kan wonen worden toegestaan. Het voorbereidingsbesluit kan nieuwe woonfuncties niet toelaten. Zodra zich uitvoerbare initiatieven voordoen voor wonen en de voortgang van het overleg met de Havenbedrijven daarvoor voldoende basis bieden is het mogelijk dat daarvoor – op aanvraag – een nieuwe ruimtelijke procedure wordt gestart. Daaraan dient een volledige belangenafweging en toetsing aan ‘de goede ruimtelijke ordening’ middels een bestemmingsplan aan ten grondslag te liggen.

Op die wijze kunnen al dan niet tijdelijke woningen, of de woonrechten die ondernemers van het Rijksvastgoedbedrijf hebben gekocht, worden gefaciliteerd. De verlening van omgevingsvergunningen voor De Enclave was haalbaar omdat deze gebouwen zich op het noordelijke deel van het Hembrugterrein bevinden, buiten de geluidcontour van 55 dB(A) van Westpoort. Eventuele fysieke uitbreidingen van Enclavewoningen dienen te worden getoetst aan de goede ruimtelijke ordening voor de woonfunctie. Verbouwingen met geringe planologische impact Zoals in het vorige voorbereidingsbesluit ook was opgenomen worden gevelwijzigingen, inpandige verbouwingen en uitbreidingen van bestaande gebouwen onder voorwaarden geacht in overeenstemming te zijn met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Dat principe wordt ook in dit voorbereidingsbesluit gehanteerd en heeft inmiddels al tot verleende vergunningen geleid of tot aanvragen die op basis van dit principe verleend zouden kunnen worden. De wettelijke aanhoudingsplicht voor het bouwen van deze bouwwerken kan op grond van artikel 3.3 derde lid Wabo voor die ontwikkelingen worden doorbroken wanneer deze voldoen aan de beleidslijn Gebiedskwaliteit en door de Adviescommissie Welstand en Monumenten een positief welstandsadvies is afgegeven. Voor wat betreft het gebruik vallen deze bouwwerken onder de bepalingen genoemd in beslispunt 2 a, c of d.

Het voorbereidingsbesluit maakt deze ontwikkelingen daarmee mogelijk. Zo zijn de verbouwingen van gebouw 419 (Joris Laarmanlab) en gebouw 430 (kunsthal) voorbeelden van gewenste ontwikkelingen met geringe planologische impact. Aan dit lijstje wordt ook het tijdelijke paviljoen bij Taets op het adres Middenweg 58 toegevoegd. Er bestaat voor dit bouwwerk behoefte aan een langere instandhouding (nog vier jaar). De impact van dit bouwwerk wordt als gering beoordeeld, onder meer, omdat het gaat om de tijdelijke instandhouding van een feitelijk bestaand gebouw, waarvoor reeds eerder, op 6 februari 2019 een tijdelijke omgevingsvergunning is verleend. In de omgevingsvergunning ging het destijds om een periode van twee jaar in verband met de geplande herontwikkeling van het Hembrugterrein. Nu de herontwikkeling nog even op zich laat wachten, bestaan er geen bezwaren het paviljoen nog een jaar in stand te houden, temeer omdat het entreegebouw uitsluitend als wachtruimte voor bezoekers gebruikt. Het gebouw heeft dus geen toename van het aantal bezoekers van de horeca-activiteiten tot gevolg. Draagvlak Ondernemers in het gebied kijken wisselend tegen een voorbereidingsbesluit aan. Sommige ondernemers zien liever dat onderling tot afspraken wordt gekomen waardoor geen initiatieven worden ontplooid die de ambities in het gebied in gevaar brengen.

Andere ondernemers vinden een voorbereidingsbesluit een goed instrument om alvast meer sturing te bieden in het gebied.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/27174

5/6

gemeente Zaanstad

De wijze waarop dit voorbereidingsbesluit is vormgegeven — een ruim verbod, maar met specifieke gebruiksmogelijkheden die het Hembrugterrein niet op slot zetten — doet recht aan het draagvlak. Het voorziet in sturing op maat: het voorkomt ontwikkelingen die afbreuk doen aan de geschiktheid van het gebied als toekomstig gemengd woon- en werkgebied (waaronder ontwikkelingen die afbreuk doen aan de huidige bedrijfsuitoefening van bestaande ondernemingen op het terrein), maar maakt ontwikkelingen die passen binnen de ambitie voor de gebiedsontwikkeling mogelijk. Aansluiting externe ontwikkelingen Niet van toepassing Financiële consequenties Het nemen van een voorbereidingsbesluit heeft geen financiële consequenties. Juridische consequenties Het nemen van een voorbereidingsbesluit leidt tot een aanhoudingsplicht als bedoeld in artikel 3.3 Wabo: besluiten over ingediende aanvragen voor een omgevingsvergunning (voor bouwen) die planologisch passend zijn, worden opgeschort tot het moment dat het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld. Het nemen van een voorbereidingsbesluit leidt tot een verbod tot wijziging van bestaand gebruik naar andere gebruiksvormen dan welk zijn genoemd in bijlage B; Het voorbereidingsbesluit treedt in werking op de dag na bekendmaking.

De voorbereidingsbescherming (het tegen kunnen houden van ongewenste ontwikkelingen en ongewenst gebruik) van het voorbereidingsbesluit vervalt indien niet binnen 1 jaar na inwerkingtreding daarvan een ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd of het nieuwe bestemmingsplan is vastgesteld. Met de invoering van de Wro is het voorbereidingsbesluit op de negatieve lijst van de Algemene wet bestuursrecht geplaatst. Hierdoor is er geen bezwaar en beroep tegen mogelijk. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning de wettelijke aanhoudingsplicht (voor bouwen of aanleggen) doorbreken, mits de voorgenomen wijziging van het gebruik niet strijdig is met het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan. Communicatie/vervolgtraject  Indien en nadat de raad het voorbereidingsbesluit heeft genomen geschiedt de bekendmaking door terinzagelegging daarvan en door kennisgeving van de zakelijke inhoud in het Zaans Stadsblad.  Van het besluit wordt ook mededeling gedaan in de Staatscourant (GVOP) en langs elektronische weg via de gemeentelijke website www.zaanstad.nl.  Daarnaast wordt het voorbereidingsbesluit elektronisch beschikbaar gesteld op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl.  Het besluit treedt in werking op de dag na bekendmaking.

 Zowel de bewoners als gebruikers op het Hembrugterrein, als bewoners in het aansluitende gebied Havenstraat Hemkade, worden per brief geïnformeerd over het voorgenomen besluit. Opsteller: Bergstra, A. Versie: 30-11-2021 13:00:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/27174

6/6

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: 1. Te verklaren dat voor het gebied Hembrugterrein te Zaandam een bestemmingsplan wordt voorbereid, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kaart, vervat in het GML bestand NL.IMR0.0479.VBHembrugterrein1-0001 met bijbehorende bestanden; 2. Te bepalen dat het verboden is om het feitelijk gebruik van gronden en/of bouwwerken, zoals vastgelegd in bijlage A te wijzigen anders dan: a. het toegelaten gebruik opgenomen in bijlage B; b. evenementen en festiviteiten die korter duren dan 7 dagen exclusief op- en afbouw; c. de activiteit wonen in de bestaande gebouwen van de Enclave (gebouwnummers M6, M7, M8, M9, A5, A7, A8, A9, A11 en A12) dan wel uitbreidingen daarvan (bijlage C); d. activiteiten waarvoor reeds een omgevingsvergunning is verleend, te wijzigen in het gebied waarvoor het voorbereidingsbesluit van kracht is. 3. Te bepalen dat aan de gehanteerde begrippen de betekenis toekomt die is weergegeven in bijlage D; 4. Te bepalen dat dit voorbereidingsbesluit in werking treedt met ingang van de dag na bekendmaking. In de vergadering van …………………..…….-…………………..…………………………...- 2021 De griffier,

De voorzitter,