Raadsvoorstel Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad

2021/7937

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad Gevraagd besluit Akkoord te gaan met het Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal Het college heeft naar aanleiding van de motie Plan van Aanpak Leegstand d.d. 8 oktober 2020 (2020/025226) een Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad opgesteld. In de motie bewerkstelligt de raad dat het college een plan van aanpak Leegstand met korte termijn acties opstelt. Met het plan van aanpak beoogt Zaanstad structurele leegstand onder winkels, kantoren en bedrijventerreinen (‘commerciële leegstand’) aan te pakken met als doel verhoging van de leefbaarheid in het stadscentrum en de aanloopstraten. Commerciële leegstand werd door het college al aangepakt via beleid door offensieve inzet op het compact houden van de drie aangewezen hoofdwinkelgebieden (Zaandam centrum, Krommenie en Wormerveer), aansturing op gemengde centrumfuncties in de plinten van deze hoofdwinkelgebieden en branchering van de perifere detailhandelsgebieden. Met name het onderwerp van toekomstbestendige winkelgebieden en stadscentra behoeft urgentie. In tegenstelling tot de tendens dat vastgoed voor kantoren en bedrijventerreinen de afgelopen jaren steeds minder leegstaat, is het winkelleegstandscijfer de afgelopen jaren niet gedaald.

Voorts is in het najaar van 2020 door Locatus en VNG een toename van winkelleegstand van 30% is voorspeld. De trend van toenemende winkelleegstand is ongeveer vijf jaren geleden reeds in gang gezet door het veranderende winkelgedrag, echter geraakt door Corona nu in stroomversnelling. Vanuit de VNG en de provincie wordt de bestuurlijke urgentie bij het compact houden van winkelgebieden en aansturen op functieverbreding aangekaart wegens terugloop van het aantal benodigde vierkante meters detailhandel1. Het plan van aanpak bevat actiepunten voor de korte, middellange en lange termijn om leegstand van met name winkels, en indien de omstandigheden daarom vragen , ook van kantoren en bedrijventerreinen aan te pakken. Het college kiest in lijn met de concept Omgevingswet voor een maatwerkaanpak in samenspraak met stakeholders en niet om regels op te leggen via een zwaar middel als een leegstandsverordening. De scope van het voorliggende eerste plan van aanpak betreft de aanpak van een selectie van structureel leegstaande panden binnen de MAAK ontwikkelingsgebieden. Dit sluit aan met de strategische ontwikkelstrategie die de gemeenteraad in 2016 met het ambitiedocument MAAK.Zaanstad heeft vastgesteld.

Ook de VNG adviseert om gebiedsgericht aan de slag te gaan met een pandenselectie dit ter voorkoming van een willekeurig ‘holle kiezen’ beleid en energieverlies aan panden die weinig tot geen impact hebben op de leefbaarheid van de stad. Het is efficiënter om de panden aan te pakken die structureel leegstaan op de locaties die de meeste impact hebben op de leefbaarheid van de stad binnen de ontwikkelingsgebieden. Het plan is ingedeeld aan de hand van twee pijlers, namelijk acties op korte termijn (1-3 jaar) zoals gesprekken aangaan met eigenaren van strategisch geselecteerde structureel leegstaande panden en acties op lange(re) termijn (>3 jaar), zoals beleids- en visievorming en onderzoeken naar mogelijke inzet van instrumenten die de gemeente nog niet tot haar beschikking heeft. 1

Handreiking VNG ‘Leegstand te Lijf 2.0 Met speciale aandacht voor winkels en kantoren d.d. december 2020’ & Analyse provincie Noord-Holland via Stec groep: ‘Werk maken van transformatie en compacte winkelgebieden’

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

2/7

gemeente Zaanstad

Aanleiding De motie van de raad ‘Plan van Aanpak Leegstand’ d.d. 8 oktober 2020 (2020/025226). Beoogd resultaat Een Plan van Aanpak Leegstand met actiepunten op korte, middellange en lange termijn om leegstand van winkels, kantoren en bedrijfspanden aan te pakken en de leefbaarheid in het stadscentrum te verhogen. Kader Gemeente: - Detailhandels Visie (2015/106323) - Analyse Leegstand op basis van cijfers belastingen & Locatus (2020/ 4025) Raad - Leegstandsnota (2020/003561) - Op 4 maart heeft een informele voorbespreking plaatsgevonden tussen opsteller concept plan van aanpak met initiatiefnemers - VNG: Handreiking leegstand 2.0 met speciale aandacht voor winkels en kantoren, VNG (2020/032083) - MAAK.Zaanstad Ambitiedocument (2016/112587) - Participatie op maat in de MAAK. Zaanstad gebieden (2017/29148) - Nieuwe Omgevingswet en NOVI (https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/omgevingswet) Argumenten en afwegingen Afgeleide overheidsrol De rol van de overheid bij de aanpak van commerciële leegstand beperkt. Huur en verhuur van winkels, kantoren en bedrijventerrein is immers een marktactiviteit en de markt pakt al veel zelf op. Bij structurele leegstand is een rol als aanjager voor de overheid wel meer wenselijk door de risico’s bij van negatieve effecten op de stad, zoals leefbaarheid en veiligheid.

Hierbij kan het de rol van de gemeente zijn om leegstand aan te pakken via beleid, door gebruik te maken van instrumenten zoals samenwerking met vastgoedeigenaren en door aan te sturen op initiatieven zoals een kunstroute in lege etalages of bijvoorbeeld het faciliteren van een makelpunt om partijen te verbinden. Het college geeft, om strategische redenen in lijn met de concept Omgevingswet voor een maatwerkaanpak, de voorkeur voor aanpak van leegstand in samenspraak met stakeholders boven een zwaarwegend middel als een leegstandverordening. Welke instrumenten heeft Zaanstad nu beschikbaar om leegstand aan te pakken? Ad Instrument 1: strategie en visievorming op lange termijn, via niet-ruimtelijke zoals: de kantorenstrategie, de strategie bedrijventerreinen, de Maak gebiedsperspectieven, de pandschouwen van Grondzaken, het maatschappelijk voorzieningenplan (in concept), de horecavisie (in wording) en de kerkenvisie (in wording). In hoeverre de aanpak van leegstand door de gemeente via ruimtelijke plannen inzetbaar is als instrument wordt overigens nader onderzocht als langere termijn actiepunt onder dit plan. Instrument 2: samenwerking met pandeigenaren door een verkennend gesprek Er wordt ingezet op samenwerking met ondernemers en de centrummanagers om de pandeigenaren van de panden die gebiedsgericht geselecteerd zullen worden, te achterhalen en te benaderen.

Doel van de pandenselectie is het voorkomen van een ‘holle kiezen’ beleid, waarvoor de VNG waarschuwt, omdat dan het risico bestaat dat energie gestoken wordt in panden die weinig tot geen impact hebben op de leefbaarheid van de stad. Het is efficiënter om de panden aan te pakken die structureel leegstaan op de locaties die het meest impact hebben op de leefbaarheid van de stad binnen de ontwikkelingsgebieden. Als aanpak wordt voorgesteld om het momentum van de Corona impact aan te grijpen en in te spelen op het gevoel van urgentie om juist nu de

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

3/7

gemeente Zaanstad

winkelgebieden vitaal te houden door leegstand samen aan te pakken en in eerste instantie in gesprekken met pandeigenaren te inventariseren of zicht is op definitieve invulling van het pand. Indien blijkt dat wel zicht is op definitieve invulling of transformatie die pas over langere tijd van start gaat, kan eventueel een tijdelijke invulling bespreekbaar gemaakt worden. VNG heeft hierbij een toolkit aangereikt als handleiding voor het in gesprek gaan met vastgoedeigenaren. Instrument 3: samenwerking BIZ Stadshart, verenigde winkeliers, pandeigenaren door te verbinden en te faciliteren Doel: energie vasthouden door te anticiperen op leegstand, proces op gang brengen waarbij de overheid samen met andere partijen dit nastreeft. Per gebied een concreet doel formuleren. Conclusie: bij het samenbrengen van de inzetbare instrumenten ziet het plan van aanpak er als volgt uit: Acties op korte termijn (1-3 jaar): samenwerking met pandeigenaren en samenwerkende ondernemers/bedrijven met als doel invulling Gebiedsgerichte pandenselectie aan de hand van onderstaande selectiecriteria + gesprek met pandeigenaren + rapportage over de status van deze panden + jaarlijkse opvolging Met als selectiecriteria voor de panden: 1. Langer dan 3 jaar leeg. Vanaf 3 jaar is leegstand structureel, de onderhoudsstaat verminderd. Frictieleegstand is nodig voor een gezonde markt; 2.

De strategische locatie: impact van een pand op het gebied (gebiedsontwikkeling); 3. Effect op de leefbaarheid (wijkmanagement); 4. Economische waarde/ vastgoedwaarde. Acties op langere termijn (>3 jaar): strategie- en visievorming en onderzoek nieuwe instrumenten 1. Voortzetting huidige beleid: aansluiten op bestaande en in ontwikkeling zijnde integrale visies en strategieën: o.a. de kantorenstrategie, de strategie bedrijventerreinen, de Maak gebiedsperspectieven, de pandvisie van Grondzaken, het maatschappelijk voorzieningenplan (in wording), de horecavisie (in wording) en de kerkenvisie (in wording). 2. Verkennen mogelijke ondersteuning vanuit provincie voor het in kaart brengen van het transformatiepotentieel winkels naar woningen. 3. Onderzoek mogelijke inzet– nieuwe – instrumenten waarbij sprake is van fasering in verband met noodzakelijk onderzoek. Deze instrumenten hebben verregaande juridische, financiële dan wel politieke gevolgen en kunnen niet op korte termijn worden onderzocht en uitgevoerd. Het ontwikkelen van deze instrumenten na onderzoek kost extra inzet zowel financieel als qua capaciteit, thematisch gaat het over: a. Onderzoek aanpak leegstand via ruimtelijke plannen: flexibiliteit/ verruiming bestemmingsplannen. Het aanpassen van ruimtelijke plannen kan een instrument zijn om leegstand tegen te gaan.

Het college wil onderzoeken in hoeverre dit (al) mogelijk is. Ook moet berekend worden wat de risico’s zijn dat beroep wordt gedaan op planschade en of deze risico’s opwegen tegen de voordelen van tegengaan leegstand. Herbestemming kan een oplossing zijn voor leegstand omdat het de pandeigenaar meer mogelijkheden biedt. Daarin zijn er lichtere en zwaardere varianten mogelijk, van functieverbreding, tot functiemenging, tot functieverandering van een heel gebied. In het centrum van Zaandam is overigens veelal een brede functie toegestaan, namelijk ‘centrumdoeleinden’. De conclusie zou in dat geval zijn dat bijna alle functies behalve wonen reeds mogelijk zijn. b. Onderzoek inzet Onroerende Zaak Belasting als instrument (door andere verdeling eigenaarsdeel/gebruikersdeel) Onroerende Zaak Belasting bestaat uit een gebruikersdeel en een verhuurdersdeel. Indien er geen huurder/ gebruiker is, wordt dat deel niet geïnd er is (immers geen gebruiker) en betaalt de verhuurder nog steeds hetzelfde deel. Sommige gemeenten

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

4/7

gemeente Zaanstad

zetten OZB in als negatieve prikkel voor pandeigenaren om hun pand te verhuren. Dan wordt voor het gebruikersdeel van niet-woningen de OZB op 0% gezet. Er wordt dan geen gebruikersdeel meer geheven, en de derving die daardoor optreedt, wordt gecompenseerd door verhoging van het tarief voor het eigendom (eigenaarsdeel) van de niet-woningen. In haar handreiking noemt VNG het afschaffen van het gebruikersdeel van OZB niet als instrument om leegstand tegen te gaan. In de handreiking Leegstand komt VNG met geschiktere instrumenten, zoals samenwerking met pandeigenaren. Inzet OZB als instrument zal desondanks nader worden onderzocht: hoe doen andere gemeentes dat en wat zijn de voor- en nadelen? c. Onderzoek inzet door oprichting ven een ‘makelpunt’ Een makelpunt is een tool, bijvoorbeeld een digitaal platform dat vanuit de gemeente wordt aangestuurd door bijvoorbeeld een persoon, om initiatiefnemers of startende ondernemers te faciliteren bij het vinden van een pand. Vulling van de lege commerciële panden is voor de winkelgebieden een win-win situatie: er ontstaat reuring in het gebied, een vastgoedeigenaar zal eerder een gevuld pand dan een leeg pand kunnen verhuren, een gevuld winkelfront komt ten goede aan de vastgoedwaarde van het gehele gebied en er ontstaat aanbod voor de ruimtebehoefte van verschillende maatschappelijke, culturele initiatieven of voorzieningen.

Doel is bestaande gebouwen beter te benutten. Het nevendoel is vergroten van sociale samenhang en veiligheid. Het resultaat zorgt dat gebouwen van betekenis zijn en bezet worden door creatieve, maatschappelijke of economische concepten en/ of bedrijvigheid. Plan van Aanpak Leegstand betreft een inspanningsverbintenis De uitvoering van de actiepunten in het plan zijn inspanningsverplichtingen en geen resultaatsverplichtingen. De uitvoering is onderhevig aan de dynamiek van de markt afhankelijk van de resultaten van de gesprekken met pandeigenaren, courantheid van de panden, ruimtevragers en andere stakeholders die willen deelnemen aan het gesprek. Gebiedsgerichte aanpak In de motie wordt gevraagd om langdurige leegstand te inventariseren en te monitoren naar aanleiding van de langst leegstaande panden. Het college zet in op een gebiedsgerichte aanpak van structurele leegstand, dat wil zeggen op panden die drie jaar of langer leegstaan zoals ook de VNG in haar handreiking voorstelt. Waarom focus nu op winkelleegstand t.o.v. leegstand kantoren en bedrijventerreinen: De recente cijfers van de analyse van winkelleegstand 2020 geven aanleiding tot zorgen over de leegstand onder winkelpanden. Het is te verwachten dat Corona deze cijfers nog meer zullen verslechteren, zoals onlangs in Zaandam centrum is gebleken uit de sluitingen van de Mediamarkt, BCC, Footlocker en Athlete’s Foot.

Daarom zal met de korte-termijn acties de focus eerst liggen op de winkelleegstand. Ook VNG en de provincie willen bestuurlijke urgentie aanstippen voor het onderwerp. Momenteel bevinden we ons nog in het oog van de storm die Corona heet, maar in de binnenstad is in twee jaar tijd het aantal leegstaande winkels van 38 panden naar 83 panden gegaan (anno december 2020, bron: Locatus).). Op de kantorenmarkt en onder bedrijfspanden daarentegen is eind 2020 nog steeds een dalende lijn te zien in de leegstandscijfers. We kunnen op dit moment nog niet zeggen welke effect Corona en het thuiswerken op termijn zal hebben op de kantorenmarkt. Met de initiatiefnemers van de motie is daarom afgesproken halfjaarlijkse update worden gegeven met betrekking tot de monitoring van de kantorenleegstand, om te kunnen anticiperen indien Corona effect heeft op deze cijfers. Focus op invulling commerciële plint in het stadscentrum is in principe een mix van ‘centrumdoeleinden’ zoals bedrijvigheid, maatschappelijke of culturele functies. Het is voor de vitaliteit en het behoud van de werkgelegenheid in de aangewezen hoofdwinkelstructuren vanuit economisch perspectief van belang om winkels die leeg komen te staan in te vullen met een variatie aan functies die vallen onder economische centrumdoeleinden.

Dat kan inhouden een shift van detailhandel naar plekken om te verblijven of andere gemengde functies. Voor een groot deel is dit reeds geborgd in de afwegingskaders transformatie in de MAAK gebieden. Indien wordt getransformeerd naar

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

5/7

gemeente Zaanstad

wonen wordt eerst via deze afwegingskaders vastgesteld waar wel en geen economische activiteit in de plint behouden blijft. Toerisme, cultuur, maatschappelijke voorzieningen, verenigingen en sport blijven nodig. Behoud van economie in de plinten van de hoofdwinkelgebieden blijft het uitgangspunt, ook ingeval van mogelijke winkelwoontransformatie. Dit kan door aan te sturen op het mogelijk houden en/of maken van brede centrumdoeleinden in de commerciële plinten. Hiervoor zijn in de MAAK ontwikkelingsgebieden duidelijke afwegingskaders transformatie nodig zodat er voldoende ruimte blijft voor economie en dus werkgelegenheid in de centrumgebieden. Mogelijkheden voor invulling met flexwonen voor spoedzoekers Om aan meerdere gemeentelijke ambities te kunnen voldoen, is in het plan opgenomen dat, met de pandeigenaar wordt onderzocht of invulling met flexwonen voor spoedzoekers mogelijk is. Uiteraard alleen indien het pand zich daarvoor leent. Draagvlak - De vertegenwoordigers van de ondernemers en winkeliers van de drie hoofdwinkelstructuren (DOKA Krommenie, Zaanbocht Wormerveer en BIZ Stadshart Zaandam (vertegenwoordigt alle 300 ondernemers in de stad) hebben zorgen geuit over leegstand in het stadscentrum. Zij hebben zich zeer bereidwillig getoond om te ondersteunen in de toenadering van pandeigenaren en met pandeigenaren het besprek aan te gaan.

Vooral centrummanager BIZ stadshart wil graag het voortouw nemen. Het marketing collectief ‘In de Zaan’ in Wormerveer heeft aangegeven in Wormerveer geen last te hebben van leegstand, maar zich wel zorgen te maken over stadshart Zaandam. - Noemenswaardig is verder de bereidheid van kunstuitleen Art Zaanstad om mee te werken aan de uitvoering van het Plan van Aanpak Leegstand door Zaanse kunstenaars te verbinden aan het invullen lege etalages. Dit is namelijk direct uitvoerbaar en er zou een kunstroute kunnen ontstaan die een directe bijdrage levert aan het vasthouden van de energie in de stad. - Draagvlak onder vastgoedeigenaren is vooralsnog summier, maar gebleken is dat dit ook komt door gebrek aan kennis bij deze groep. In diverse recente seminars is genoemd dat het urgentiegevoel om actie te ondernemen bij pandeigenaren en ontwikkelaars nog aangewakkerd moet worden, dat ze bij benadering verbaasd zijn over wat er allemaal mogelijk zou zijn met hun pand. De reden dat er nog weinig draagvlak is, is omdat een andere functie dan retail en horeca in principe minder euro’s oplevert. De urgentie van het onderwerp en de noodzaak om energie vast te houden in de winkelstraat is ook bij en voor de eigenaren essentieel. We horen in contacten al dat de eerste kentering er is waarbij huurprijzen worden verlaagd.

Met betrekking tot het eigen vastgoed bekijkt de gemeente reeds de huurovereenkomsten in relatie tot de marktwaarde. - Binnen de gemeente raakt het plan een groot aantal beleidsterreinen. - Met de ‘Handreiking Leegstand Te lijf 2.0: gespecificeerd op kantoren en winkelleegstand’ benadrukt de VNG eveneens de bestuurlijke urgentie van opkomende leegstand in stadscentra; - De Provincie Noord-Holland heeft via het ruimtelijk-economisch onderzoeks- en adviesbureau ‘STEC groep’ een inventarisatie laten maken van de 20 meest kansrijke stadscentra die in aanmerking komen voor woonwinkel-transformatie en biedt 50% cofinanciering bij het maken van transformatie plannen. Volgens de Provincie behoort het centrum van Zaandam tot een van de meest kansrijke stadscentra voor winkelwoontransformatie, met een hoog transformatiepotentieel. In de praktijk zullen de cijfers waar de Provincie mee rekent (700-800 woningen) lager uitvallen, onder andere omdat in de systematiek van de Provincie meer delen zijn toegerekend tot ZaandamCentrum. Na een gesprek met de Provincie is gebleken dat deze ondersteuning een mix is van de bestaande regelingen en een aanvullende nieuwe regeling. Graag zet de gemeente in op het intensiveren van de ambtelijke en bestuurlijke samenwerking met de Provincie middels verkenning van dit traject.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

6/7

gemeente Zaanstad

Aansluiting externe ontwikkelingen  Seminar leegstand. In februari 2020 heeft een seminar leegstand plaatsgevonden. Gebleken is dat het onderwerp erg leeft binnen de gemeenschap, ondanks dat de leegstandscijfers destijds lieten zien dat de leegstand onder kantoren en bedrijven afneemt en er veel in beweging is. De zorg richt zich in het bijzonder op een leegloop van de binnenstad door de veranderende winkelmarkt, verpaupering van aanloopstraten en het verlies van vitaliteit van de winkelgebieden.  Corona impact, besef dat we ons bevinden in ‘het oog van de storm’, wel rekening gehouden met trends detailhandel (30% leegstand) en kantoren (thuiswerken trend).  Ontwikkeling stads perspectief BIZ-stadshart ‘Zaandam Tomorrow’.  Ontwikkeling Zaanbocht ‘Hotspot Wormerveer’.  Ontwikkeling Centrumplan DOKA Krommenie.  Organisaties als Platform Binnenstadsmanagement en Babel Zaans Architectuurplatform: deze houden regelmatig sessies over de toekomst van stadscentra en winkelgebieden. Financiële consequenties De acties op korte termijn kunnen worden gedekt uit bestaande budget en capaciteit: Met betrekking tot de acties op middellange en lange termijn: ‘Fase 0’ verkenningen en marginaal onderzoek naar de instrumenten moet voor zover niet reeds in gang gezet, nader worden afgewogen met de dan bestaande capaciteit.

Risico’s behorende bij dit voorstel De directe financiële risico’s van dit voorstel zijn klein en beheersbaar.

Juridische consequenties De gemeente laat zien dat zij zich, binnen haar bestaande bevoegdheden, inspant om leegstand aan te pakken. Het plan van aanpak Leegstand is geen juridische bindend instrument; er staan inspanningsverplichtingen en geen resultaatsverplichtingen in. Communicatie/ vervolgtraject Na vaststelling van het Plan van Aanpak door de raad wordt gestart met de uitvoering, waaronder de gebiedsgerichte pandenselectie en vervolgens de gesprekken met pandeigenaren. Over de resultaten van de gesprekken zal worden teruggekoppeld aan de raad (najaar 2021). Met betrekking tot de kantorenleegstand is afgesproken dat een halfjaarlijkse update zal worden gegeven (2 maal). Met betrekking tot de langere termijn acties zal worden gerapporteerd in het jaarverslag. Met de afdeling communicatie een extern communicatieplan over de synergetische aanpak van dit plan worden afgestemd (najaar 2021). Opsteller: Fouad, A. Versie: 18-5-2021 13:21:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/7937

7/7

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: Akkoord te gaan met het Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad.

In de vergadering van …………………..…….-…………………..…………………………...- 2021 De griffier,

De voorzitter,