Raadsvoorstel Nota wijkgebonden kosten Kogerveldwijk

2020/30404

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Nota wijkgebonden kosten Kogerveldwijk Gevraagd besluit 1. Akkoord te gaan met de Nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk, inhoudende met name dat: a. Per nieuw te ontwikkelen m2 vastgoed in de Kogerveldwijk, conform een eenduidige methode, een vaste bijdrage voor wijkgebonden kosten wordt gevraagd van € 23,23 per m2 bvo, hetgeen neerkomt op ca €2.300,- per 100 m2 aan woon-, bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. b. Deze bijdrage wordt gevraagd aan private initiatiefnemers die in de Kogerveldwijk nieuw vastgoed realiseren en geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen. c. Ook gemeentelijke grondexploitatieprojecten (eigen grondverkoop) hetzelfde bedrag per m2 bvo gaan bijdragen. d. Een algehele vrijstelling van corporaties geldt onder de ontbindende voorwaarde dat bij verkoop aan de vrije markt alsnog de opgeschorte bijdrage Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk betaald moet worden (zij het herrekend naar de dan geldende tarieven). Die voorwaarde wordt nog uitgewerkt in onderling overleg tussen corporaties en gemeente e.

Het college via een hardheidsclausule bevoegd is tot maatwerk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - dat voldoende kan worden beargumenteerd dat maatwerk nodig is in het belang van het bouwplan voor de gemeenschap als geheel en - dat de businesscase voor dat bouwplan de wijkgebonden kosten overtuigend niet kan dragen. 2. Ter uitvoering van de Nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk een bestemmingsreserve in het leven te roepen genaamd: ‘Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk’. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Dit doen we aan de hand van zes strategische opgaven voor de stad: 1. Verstedelijking: groeien met kwaliteit 2. Economie: naar een meer diverse economie 3. Kansengelijkheid: tegengaan van segregatie 4. Duurzaamheid: CO2-neutraal in 2040 5. Gezondheid: een gezondere leefomgeving voor iedereen 6. Veiligheid: veilige straten en droge voeten Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden en bovenstaande ambities te kunnen realiseren, is het dus nodig om te investeren in de stad.

Denk hierbij aan investeringen in de openbare ruimte, het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, de bereikbaarheid per auto maar ook parken en nieuwe recreatiegebieden en maatschappelijke functies zoals sportparken. Hierdoor wordt het aantrekkelijker om in Zaanstad te wonen en te werken. De kosten die wij hiervoor maken zijn: a) Planspecifieke kosten: planschade aan omliggende eigenaren, aansluiting op/aanpassingen aan openbare weg, gemeentelijke plankosten buiten de bouwleges e.d.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

2/13

gemeente Zaanstad

b) Wijkgebonden kosten: infrastructuur en voorzieningen op wijkniveau die echter niet van belang zijn voor de hele stad. c) Gebiedsoverstijgende kosten die van belang zijn voor de hele stad of meerdere belangrijke delen daarvan. We investeren hierin als gemeente zelf en we vragen ook initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen om bij te dragen. Planspecifieke kosten (a) worden per project berekend en doorberekend aan initiatiefnemers middels een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente: de anterieure overeenkomst. Wijkgebonden kosten (b), als die in beeld zijn, worden per project, incidenteel via besluitvorming bij de raad (instellen reserve) en college (beleidsafweging) doorberekend. Gebiedsoverstijgende kosten (c) worden op grand van de nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad verhaald (hierna: GKZ). Met het voorliggende wordt geregeld dat Zaanstad een standaard bijdrage gaat vragen in de Wijkgebonden kosten (b) die de Kogerveldwijk dienen. Bouwprojecten in de hele KVW profiteren immers ook van goede voorzieningen in deze wijk. Initiatiefnemers van nieuw te ontwikkelen vastgoed gaan daarom naar verhouding in die kosten bijdragen. Het gaat om ‘grijze’ investeringsvoornemens (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte).

Een aantal voorbeelden: - Herinrichting omgeving en verbreding tunnel station KVW; - Realisering meerdere veilige oversteekplaatsen; - Herinrichting Heijermanstraat, Doctor HG Scholtenstraat en Paltrokstraat; - Fietsbrug over de Gouw. Momenteel vraagt de gemeente maar incidenteel een bijdrage voor wijkgebonden kosten in KVW. Om een hogere bijdrage te kunnen vragen moet de gemeente wel een degelijke onderbouwing vastleggen. Daarin voorziet de nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk (hierna: WKKVW). Door het vaststellen van deze nota gaan projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bijdragen aan de financiering van wijkgebonden kosten. Deze eenduidige methode zorgt voor de nodige transparantie richting initiatiefnemers (rechtszekerheidsbeginsel). Het betreft een bedrag van € 23,23 per m2 bvo. Dit komt overeen met ca. €2.300,- per woning of per het equivalent in bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. De bijdrage geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen die niet passen in het vigerende bestemmingsplan (en straks omgevingsplan). De afspraken over de inning van deze bijdrage worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst die voor elk bouwplan toch al wordt afgesloten om afspraken vast te leggen over de planspecifieke kosten (a) en de gebiedsoverstijgende kosten (c).

Sociale huurwoningen die gebouwd in de KVW en in eigendom komen van – en geëxploiteerd worden door de Zaanse woningcorporaties worden vrijgesteld van de wijkgebonden bijdrage om deze maatschappelijke opgave te stimuleren. Wel wordt daaraan de voorwaarde verbonden dat bij latere verkoop in de vrije sector, de bijdrage alsnog verschuldigd wordt. Voor de naleving van die voorwaarde wordt een methodiek uitgewerkt. Gedacht wordt aan het verplicht opnemen van een kettingbeding ten gunste van de gemeente in de transportakte. Verder geldt dat indien aantoonbaar is dat een bouwplan de wijkgebonden kosten niet kan dragen, terwijl dit bouwplan wel overtuigend bijdraagt aan het algemeen belang, door het college van de nota kan worden afgeweken (hardheidsclausule). Aanleiding Om wijkgebonden investeringen te financieren worden diverse middelen ingezet zoals bijdragen vanuit het Rijk of Provincie, gemeentelijke belastingen etc. Omdat initiatiefnemers van bouwplannen in de Kogerveldwijk ook profiteren van een aantrekkelijke wijk is het mogelijk te vragen dat zij een evenredige bijdrage in de kosten hiervan betalen.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

3/13

gemeente Zaanstad

De afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (de zogenaamde ‘Grondexploitatiewet’) en straks afdelingen 13.6 en 13.7 van de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om kosten van infrastructuur en voorzieningen van algemeen belang deels te verhalen op particuliere grondexploitanten. Gemeenten kunnen hiermee een deel van de kosten voor de aanleg van wijkgebonden infrastructuur en voorzieningen verhalen. Het gaat daarbij met name om investeringen die van belang zijn voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie, natuur, landschap, mobiliteit, maatschappelijke functies of de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Met die gedeelde (publiek-private) verantwoordelijkheid voor wijkgebonden investeringen wordt duurzame ruimtelijke ontwikkeling met voldoende kwaliteit mogelijk gemaakt. Mede aansluitend op de plannen om de woningbouw te stimuleren vanuit het Rijk, is het voor de gemeente van belang dat initiatiefnemers naar verhouding bijdragen aan de daartoe benodigde wijkgebonden investeringen. Beoogd resultaat Doel is dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de Kogerveldwijk volgens een eenduidige systematiek gaan bijdragen aan de financiering van wijkgebonden kosten die de hele Kogerveldwijk dienen.

Kader  Afdeling 6.4 grondexploitatie Wet ruimtelijke Ordening;  Afdelingen 13.6 en 13.7 Omgevingswet;  Nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad (nota GKZ); - Addendum Ruimtelijke Structuurvisie Zaansad 2020 (RSV). Argumenten en afwegingen Addendum Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 Gemeenten kunnen een bijdrage in rekening brengen t.b.v. wijkgebonden investeringen op voorwaarde dat ze een aantal zaken onderbouwen. Dit gebeurt in de nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk (WKKVW). Een deel van deze onderbouwing moet ook verankerd worden in een structuurvisie. De Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 (RSV) bevat al voor een groot deel deze onderbouwing, en voor het onderdeel dat ziet op kostenverhaal is er echter behoefte aan een actualisatie/aanvulling. Dit gebeurt middels het Addendum dat de gemeenteraad heeft vastgesteld n.a.v. de vaststelling van de nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad (GKZ). Dit Addendum biedt een compleet overzicht van de voorgenomen bestedingen, de betalende exploitatiegebieden en de ruimtelijke-functionele samenhang tussen beiden. Door middel van dit Addendum op de RSV wordt voldaan aan de wettelijke eis dat er een beleidsbasis voor kostenverhaal van de daar opgenomen investeringen in de Kogerveldwijk is gelegd in een structuurvisie.

Tevens wordt hiermee alvast ingespeeld op de nieuwe kostenverhaalmogelijkheden onder de nog in werking te treden Omgevingswet. Nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk (WKKVW) De nota WKKVW is een verdere uitwerking van de keuzes gemaakt in de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020, het Addendum RSV en het Gebiedsperspectief Kogerveldwijk. Deze beleidsnota draagt bij aan een eenduidige en transparante manier van het doorrekenen van een bijdrage ten behoeve van wijkgebonden investeringen die de hele Kogerveldwijk dienen. Deze nota is het kader voor de besprekingen met particuliere grondexploitanten over deze kosten. Om de bijdrage wijkgebonden kosten te bepalen, is een aantal uitgangspunten gehanteerd, waardoor er een eerlijke en te verantwoorden bijdrage van initiatiefnemers wordt gevraagd:

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

4/13

gemeente Zaanstad

de investeringen hebben een ruimtelijke-functionele relatie met de KVW; ze betreffen geen onderhouds- en exploitatiekosten; ze worden niet betaald met gelabelde subsidies; en alleen dat deel van de investeringen wordt verhaald, dat met zekerheid zal worden gerealiseerd tot 2030. Uitgegaan wordt van 138,2 aantal vrije markt nieuwwoning(equivalenten) per jaar. Van het totaal aan investeringen dat gepland staat tot 2030 neemt de gemeente daarin het aandeel dat van nut is voor de bestaande wijk en voor de vrijgestelde sociale huurwoningen voor haar rekening, en de gemeentelijke plannen zullen ook naar evenredigheid bijdragen. Dit is een redelijk percentage gezien het profijt die de bestaande wijk heeft. Op basis van deze uitgangspunten wordt de bijdrage wijkgebonden kosten € 23,23 per m2 bvo. Dit komt neer op ca €2.300,- per woning of per het equivalent in bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. Op dit moment wordt incidenteel een bijdrage gevraagd voor de wijkgebonden kosten. De inschatting is dat de markt het tarief van € 23,23 per m2 bvo (mede door de toegenomen aantrekkelijkheid van de stad) redelijkerwijs kan absorberen. Op de korte/middellange termijn heeft de nieuwe bijdrage geen effect op de woningprijzen. Dit heeft twee redenen: ten eerste, omdat de bijdrage pas geldt voor projecten waarvoor geen afspraken zijn gemaakt.

Aan de afspraken die zijn gemaakt voordat dit nieuwe beleid van kracht is, is de gemeente immers gebonden (vertrouwensbeginsel). Dit betekent dat woningbouwplannen die nu in ‘de pijplijn’ zijn, niets merken van voorliggende beleidswijziging. Ten tweede, omdat de woningprijzen mede bepaald worden door het spel tussen de vraag (wat mensen bereid zijn te betalen) en de kwaliteit/kwantiteit van het totale aanbod. De wijziging in het aanbod is gradueel. Het grootste deel van het aanbod betreft de bestaande voorraad. Kortom, een lagere of hogere bijdrage heeft niet direct invloed op de woningprijzen. Op de langere termijn, wanneer de gemeente Zaanstad en andere gemeenten in de regio een zodanig hoge bijdrage zouden vragen dat markpartijen erdoor ontmoedigd worden en vele nieuwbouwplannen niet door zouden kunnen gaan, is het theoretisch mogelijk dat het aanbod aan nieuwe woningen kleiner wordt en daarmee de woningprijzen hoger. Er is geen indicatie dat in gemeenten waarin vergelijkbare bijdragen worden gevraagd dit aan de orde is, zeker in de huidige opgaande markt, maar dit zal gemonitord worden in de komende tijd. Mocht zich onverhoopt toch zo’n ontwikkeling voordoen, dan ligt bijstelling van het beleid voor de hand.

Bij de totstandkoming van de nota WKKVW zijn verder de volgende belangrijke keuzes gemaakt: - Haalbaarheid nieuwbouwplannen waarborgen De bijdrage zal op de korte termijn geen effect hebben op de ontwikkelwinst van projecten. Immers is voor verreweg de meeste ontwikkelingen die de komende twee/ drie jaar gaan starten al een anterieure overeenkomst gesloten. Ook kan het dat er nog geen anterieure overeenkomst is gesloten maar de nieuwe bijdrage niet in rekening wordt gebracht omdat daar al (schriftelijk) toezeggingen zijn gedaan. Op de langere termijn zal de bijdrage afgaan van de winst uit de bouwplannen waarover dan zal worden onderhandeld, hetgeen de ontwikkelingswinst zal drukken (0,5 a 1% van de opbrengsten). Omdat ontwikkelaars bij nieuwe ontwikkelingen voldoende rekening kunnen houden met dit hogere tarief, op de nog langere termijn zal de bijdrage doorwerken in de grondprijzen en minder effect hebben op de ontwikkelingswinst. Er wordt gemonitord dat de bijdrage niet een verstarrend effect heeft op de ontwikkelmarkt omdat bouwplannen financieel onaantrekkelijk worden. Er is ruimte om desgewenst tot bijstelling van het beleid over te gaan. -

Macro-aftopping Tevens is in de nota opgenomen dat er een uitzondering mogelijk is in het doorbelasten van (een gedeelte van) de bijdrage. Het college is hierbij gehouden aan de beginselen van de Algemene wet bestuursrecht, het privaatrecht en de Wet ruimtelijke ordening (zie bijlage 1). De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de berekende kosten en opbrengsten van het plan te vergelijken met de berekening zoals de

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

5/13

gemeente Zaanstad

gemeente zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien plannen inderdaad onhaalbaar blijken en ze van essentieel belang worden geacht voor de stad, dan kan incidenteel afgeweken worden van het tarief. In dat geval zullen de kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden, waarvoor in de meeste gevallen een raadsbesluit nodig zal zijn. Het college zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten. -

Alle nieuwbouwplannen (van 5 of meer woningen) betalen mee Alle nieuwbouwprojecten waarvoor een anterieure overeenkomst wordt gesloten, betalen deze bijdrage. Niet alleen woningbouw maar ook winkels, bedrijven en horeca. Ook kleinere bouwplannen, waarvoor alleen een vergunningstraject wordt doorlopen, gaan meedoen mits een anterieure overeenkomst binnen de proceduretijd (de wettelijke termijn waarbinnen op een aanvraag omgevingsvergunning moet zijn besloten) is af te sluiten. Voorgesteld wordt geen bijdrage wijkgebonden kosten in rekening te brengen bij bouwplannen tot 5 woningen. Veelal gaat het in die gevallen om de bouw van een woning voor eigen bewoning of voor een familielid (bijv. mantelzorg) of een kleine ontwikkeling. De bestuurlijke lasten (apparaatskosten) en de regeldruk voor de initiatiefnemer (voeren van onderhandelingen) die dit met zich meebrengt zijn vaak niet proportioneel in relatie tot de opbrengsten van de gevraagde bijdrage.

Vrijstelling corporaties en relatie investeringsfonds In het voorstel is een generieke vrijstelling voor sociale huurwoningen opgenomen. Aan de vrijstelling voor sociale huurwoningen wordt wel een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage voor de wijkgebonden kosten bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is. Hiermee wordt het voordeel dat corporaties krijgen te niet gedaan en ontstaat een gelijk speelveld met de overige vrijesector woningen. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vorm van een kettingbedding of een vergelijkbaar instrument waarmee het verhaalsrecht wordt geborgd. Hierover zal nog overleg volgen met de corporaties. De gemeente en de Zaanse corporaties zijn over veel ambities met elkaar in gesprek. Zaanstad wil dit gesprek met de corporaties voortzetten en in gezamenlijkheid verkennen hoe de ambities van Zaanstad gerealiseerd kunnen worden.

In dat licht biedt het opschorten van de bijdrage de mogelijkheid om hier met de corporaties tot overeenstemming te komen omdat het de financiële ruimte binnen projecten met sociale woningbouw niet doet afnemen Daarnaast nog wel de kanttekening dat bij projecten waar sociale woningen niet door corporaties gebouwd worden het onbekend is of de korting ook daadwerkelijk doorgerekend gaat worden aan de woningcorporaties omdat dat afspraken zijn waar de gemeente geen partij in is. Het voorstel van algehele vrijstelling sluit aan bij de wens van de Zaanse woningcorporaties. In de voorbereiding zijn ook twee alternatieven voor de volledige vrijstelling naar voren gekomen: a) Een gedeeltelijke vrijstelling waarbij alleen sociale huurwoningen die op eigen grond van corporaties en/ of in sloop/ nieuwbouwprojecten van corporaties gerealiseerd worden vrijgesteld worden. b) Een korting van 50% voor sociale huurwoningen die niet vallen onder de volledige vrijstelling. De voor en nadelen van de verschillende varianten staan in onderstaande overzicht: Samenvattend de voor- en nadelen in het volgende overzicht: Gedeeltelijke

Vrijstelling bijdrage

Korting voor sociale

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

6/13

vrijstelling (bij eigen grondposities/ sloop nieuwbouw corporaties)

alle sociale huurwoningen corporaties

Aantal woningen vrijgesteld per jaar Doorrekenen naar stichtingskosten sociale huur

30 woningen

60 woningen

Volledig

Woningbouwproductie algemeen

Onrendabel neemt af meer ruimte voor sociale woningbouw

Maximale opbrengsten* Draagvlak corporaties voor onderdeel sociale huur Draagvlak ontwikkelaars voor onderdeel sociale huur

€410k

Onbekend ligt aan afspraak tussen corporaties en ontwikkelaars Onrendabel neemt af en/ of winstmarge ontwikkelaars wordt verhoogd beide positief voor woningbouwproductie € 340k

Matig, voorstel was volledige vrijstelling

Goed

gemeente Zaanstad

huurwoningen niet op eigen grondposities/ sloop nieuwbouw corporaties 30 woningen volledig/ 30 korting Onbekend ligt aan afspraak tussen corporaties en ontwikkelaars Ligt tussen beide voorstellen in

€ 380k Tussen beide voorstellen in

Slecht, want wel Goed Tussen beide verplichting tot voorstellen in sociale huur maar geen vrijstelling zoals corporaties die krijgen * bij de maximale opbrengst per variant wordt ervan uitgegaan, dat de woningbouwproductie in Kogerveldwijk 197,5 woningequivalenten per jaar is waarvan 60 sociale huur verdeeld over 50% sloop/ nieuwbouw en eigen grondposities van corporaties en 50% in gemengde projecten van projectontwikkelaars. Vergelijking met andere gemeenten bij al dan niet vrijstellen corporaties In Alkmaar wordt bij het verhalen van wijkgebonden kosten een aangepast tarief gehanteerd voor corporaties (25% korting op het tarief bij een sociale huurwoning tot de huurtoeslaggrens). In Purmerend wordt daarentegen vooralsnog geen vrijstelling gegeven als het gaat over de wijkgebonden kosten. Actualisatie nota WKKVW Periodiek zal de nota WKKVW worden geactualiseerd op basis van de nieuwste inzichten ten aanzien van de investeringen. Hetzelfde geldt voor het verwachte nieuwbouwprogramma, en dus voor de bijdragen per m2 bvo. Hiermee wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan alle op dat moment verwachte exploitatiegebieden.

Bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk Omdat de bedragen die van de particuliere exploitanten worden ontvangen bestemd zijn voor de bestedingen als genoemd in bijlage 2 van de nota WKKVW, zijn deze middelen niet vrij aanwendbaar. Ze worden daarom gestort in een bestemmingsreserve met concrete bestedingsfuncties. Derhalve wordt voorgesteld aan de raad om hiervoor een bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk te vormen. De hierin gestorte bijdragen worden bespaard en alleen ingezet ter dekking van de in bijlage 2 opgenomen investeringen. Bestedingen aan andere dan daarin opgenomen zaken is

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

7/13

gemeente Zaanstad

uitgesloten. Bij het eerstvolgende moment dat de Nota reserve en voorzieningen, Financiële Verordening en de Nota Investeringen geactualiseerd gaan worden, zal dit daarin ook worden opgenomen. Risicoparagraaf De verhalen van de wijkgebonden kosten in de Kogerveldwijk brengt ook een aantal risico’s met zich mee. De belangrijkste risico’s inclusief beheersmaatregelen zijn de volgende: 1) Door het hogere tarief worden geen/minder nieuwe overeenkomsten gesloten met projectontwikkelaars. De belangrijkste beheersmaatregel daarbij is het goed monitoren van de effecten van het beleid op nieuwe overeenkomsten. Incidenteel kan daarbij als beheersmaatregel macro-aftopping worden ingezet. Mocht blijken dat het tarief structureel te hoog is waardoor steeds een beroep op macro-aftopping moet worden gedaan, dan zal het beleid aangepast dienen te worden. 2) Het hogere tarief wordt juridisch aangevochten. Om dit risico te verkleinen worden juist deze Nota WKKVW en Addendum RSV vastgesteld. De lijst met investeringen en het tarief zullen regelmatig worden geactualiseerd door een actualisering van de nota WKKVW. 3) Onzekerheid ten aanzien van het daadwerkelijk ontvangen van de bijdrage.

Er is onzekerheid tot het moment waarop de bijdrage daadwerkelijk door de initiatiefnemer is betaald, terwijl er vanaf 2021 wel rekening gehouden wordt met deze bijdrage binnen het Investeringsfonds in de begroting. De inkomsten blijven altijd een mate van onzekerheid hebben. Ten eerste omdat pas bij ondertekening van de anterieure overeenkomst duidelijk wordt wat de bijdragen zullen zijn. Ten tweede omdat na ondertekening van de anterieure overeenkomst nog een wijziging van het bestemmingsplan in de procedure moet gaan. Er bestaat altijd het theoretisch risico dat de gemeenteraad uiteindelijk de bestemming niet wijzigt of anders wijzigt dan in de overeenkomst voorzien. Om dit risico vanaf 2021 te reduceren zal, bij de invoering van deze bijdrage in de begroting, een kleiner bedrag aan inkomsten worden begroot dan mogelijk op basis van de verwachte jaarlijkse bouwproductie (138,2 vrije markt woonequivalenten per jaar). Verder zal er een voldoende buffer aangebracht moeten worden tussen ingeboekte opbrengsten uit overeenkomsten en hetgeen ook daadwerkelijk binnen komt. Aanpak/Vervolgproces: bovenstaande risico’s zullen na vaststelling worden meegenomen/opgenomen in de halfjaarlijkse inventarisatie van risico’s voor het weerstandsvermogen (Begroting en Jaarrekening). Draagvlak Op 17 en 19 juni is reflectie opgehaald bij Zaanse corporaties en het Zaans Bouwberaad.

Ook is er een schriftelijke reactie opgesteld door de woningcorporaties (zie bijlage) en zijn diverse projectontwikkelaars gesproken. Op het moment van reflectie was er sprake van één conceptstuk nota waarin zowel de gebiedsoverstijgende investeringen als de wijkgebonden investeringen KVW waren opgenomen. De ontvangen reacties betreffen dus in feite zowel de nota GKZ als onderhavige nota WKKVW. De woningcorporaties hebben aangegeven zich zorgen te maken over de groeiambities van de sociale sector in relatie tot het verhogen van de bijdrage aan gebiedsoverstijgende en wijkgebonden kosten. Door de bijdrage (die ontwikkelaars zullen doorbelasten) vermindert de investeringsruimte bij de corporaties. Zij adviseren de vrijstelling te verruimen tot alle nieuw te realiseren sociale huurwoningen, hierop is hierboven al ingegaan. Door de corporaties wordt verder geschetst dat een vrijstelling voor alle sociale woningen een prikkel is om meer sociale huurwoningen te realiseren door marktpartijen. Dit argument klopt, maar het zal een beperkte prikkel zijn omdat het verschil tussen de opbrengst in de vrije sector en sociale huur nog steeds aanzienlijk zal zijn.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

8/13

gemeente Zaanstad

Er werd ook specifiek voor de Kogerveldwijk gereageerd. Hier wordt een bijdrage aan wijkgebonden kosten voorgesteld om de specifieke kosten in deze wijk te dekken en de corporaties vroegen waarom dit gedaan wordt. Toegelicht is dat een bijdrage aan wijkvoorzieningen ook bij andere ontwikkelingsgebieden gebeurt, maar dat wordt dan per ontwikkeling apart opgenomen in de anterieure overeenkomst. Het voordeel van het instellen van deze nota WKKVW is dat dit nu transparant voor de hele wijk gebeurt. Het door de corporaties geschetste gevolg van een soberdere openbare ruimte wordt hiermee juist voorkomen omdat de gemeente de mogelijkheden heeft hierin te investeren. Aansluiting externe ontwikkelingen De afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening kent al sinds 2008 de mogelijkheid tot het verhalen van de kosten van wijkgebonden infrastructuur op private bouwpartijen. Omdat toen een economische crisis heerste, hebben gemeenten aanvankelijk niet maximaal gebruik gemaakt van deze mogelijkheid, en deze kosten vaak maar sporadisch en ad hoc verhaald. Sinds het economisch herstel vanaf 2014 zijn er steeds meer gemeenten die hier verandering in hebben gebracht. Bekend is dat tegenwoordig meer dan een kwart van de gemeenten hebben, net zoals Zaanstad het nu doet met de nota GKZ, beleid vastgelegd om gebiedsoverstijgende kosten te verhalen.

Er zijn echter geen bekende data over de wijkgebonden kosten, maar alles duidt erop dat hier ook een toenemende trend is om ook deze kosten te verhalen op private grondexploitanten. De aanstaande Omgevingswet handhaaft de huidige wettelijke mogelijkheden en op belangrijke punten breidt ze uit. De nota WKKVW kan t.z.t., na actualisatie, worden ingezet om deze verruimde mogelijkheden te benutten. Financiële consequenties Bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk Omdat de bijdragen inzake wijkgebonden investeringen van de particuliere exploitanten en vanuit eigen grondexploitaties alleen bestemd zijn voor de investeringen genoemd in de bijlage 2 van de nota WKKVW, worden deze middelen gestort in een bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk. Bestedingen aan andere zaken dan de in bijlage 2 van de Nota WKKVW opgenomen investeringen is uitgesloten. Omvang stortingen t.b.v. wijkgebonden investeringen De omvang van de stortingen t.b.v. de wijkgebonden investeringen die nu worden verwacht bedraagt € 3,4 miljoen. Dit is 24,8% van de totale zekere investeringen van € 13,6 miljoen, zoals deze op bijlage 2 van onderhavige nota WKKVW zijn opgenomen. Deze € 3,4 miljoen is de bijdrage als de vrijemarkt programmaonderdelen van alle voorziene, nog niet gecontracteerde gemeentelijke en particuliere exploitatiegebieden in KVW inderdaad tot 2030 worden ontwikkeld.

Indien bij de regelmatige actualisaties van de nota WKKVW gaat blijken dat er meer zekere investeringen zijn, dan kunnen ook de stortingen t.b.v. de wijkgebonden investeringen toenemen. Aanwending middelen t.b.v. wijkgebonden investeringen Er is een directe relatie tussen de nota WKKVW en het Investeringsfonds en MIP. De raad bepaalt welke investeringen worden opgenomen in bijlage 2 van de Nota WKKVW en welke worden opgenomen als project in het Investeringsfonds of MIP. Van hieruit wordt door de raad de afweging gemaakt wanneer deze investeringen gerealiseerd gaan worden. Waarbij het voor de raad mogelijk blijft om niet het Investeringsfonds of MIP maar het Transformatiefonds als dekking in te zetten. Daarbij is verder van belang dat er vóór 2030 een totaalbedrag van € 13,6 miljoen is besteed aan één of meerdere de op de bijlage 2 van de Nota WKKVW opgenomen wijkgebonden investeringen. De gemeente zal een deel van de wijkgebonden investeringen (als bedoeld in Bijlage 2 van de Nota WKKVW) realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

9/13

gemeente Zaanstad

gemeentelijke en particuliere grondexploitaties. Deze bestedingen schiet de gemeente als het ware voor. De rest van de bestedingen zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiële dekking en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer gemeentelijke en particuliere grondexploitaties voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies). Indien de gemeente op een later moment besluit de bijdrage te verlagen of indien de opbrengsten door een lagere bouwproductie zullen tegenvallen is er onvoldoende ruimte om alle ambities zoals opgenomen in bijlage 2 te realiseren (tenzij er andere middelen gevonden worden). Mochten er meer plannen worden gerealiseerd en/ of de bijdrage worden verhoogd zal de investeringsruimte juist toenemen. Er valt ook niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden. Maar deze afgestelde bestedingen worden niet verhaald op nieuwbouwplannen. De gemeente verhaalt namelijk alleen dat percentage van de bestedingen dat ook zeker gerealiseerd gaat worden.

Hogere bijdrage nog niet verwerkt in de begroting Met het verhalen van een bijdrage voor de wijkgebonden investeringen binnen de Kogerveldwijk is nog geen rekening gehouden binnen de begroting. En daarmee dus ook niet met een bijdrage vanuit de bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen KVW naar het Investeringsfonds. Dit laatste gebeurt alleen wanneer er ook daadwerkelijk kredieten vanuit het Investeringsfonds voor wijkgebonden bestedingen KVW beschikbaar worden gesteld door de raad. Indien er circa 197,5 woningen (waarvan 30% sociaal, allen vrijgesteld) per jaar worden geproduceerd, dan zou de jaarlijkse dotatie aan de bestemmingsreserve Wijkgebonden Bestedingen KVW ca € 337.000 kunnen bedragen. Daarvoor dienen wel de vrije markt programmaonderdelen van alle nu verwachte plannen door te gaan. Relatie regeling Woningbouwimpuls van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) In de toegekende en nog lopende subsidieaanvraag BZK is opgenomen dat er sprake zal zijn van kostenverhaal, dat geldt voor alle aanvragen zowel MAAK.Midden, -Centrum als -Noord. Dit is ook een van de subsidievereisten: zorg dat ook derden gaan bijdragen aan de plannen. Voor Kogerveldwijk is dat specifiek gemaakt omdat daar op een aparte bijdrage is gerekend.

Indien er geen aanpassing zal plaatsvinden aan de hoogte van de bijdrage of indien er geen specifieke bijdrage komt voor Kogerveldwijk zal een tekort kunnen ontstaan in de dekking van alle investeringen die opgenomen zijn in de verschillende subsidieaanvragen. Actualisatie nota WKKVW en verantwoording De lijst wijkgebonden bestedingen uit bijlage 2 van de Nota WKKVW en het verwachte nieuwbouwprogramma uit bijlage 3 van de Nota WKKVW zullen regelmatig worden geactualiseerd in aanloop naar de Voorjaarsnota. Bij de actualisatie van het MIP (Meerjarig Investeringsplan) en het IF (Investeringsfonds) zal eveneens beoordeeld worden of bestedingen uit deze lijst die nog niet zijn opgenomen in het MIP of IF, alsnog kunnen worden toegevoegd. Dit kan als gevolg hebben dat bestedingen zekerder worden. Als gevolg van al deze aanpassingen kan blijken dat het tarief mogelijk aangepast moet worden. De nota WKKVW is dus een dynamisch instrument, dat naar behoefte geactualiseerd en herzien gaat worden op basis van veranderingen in de verwachte bestedingen en nieuwbouwprogramma. Ook zal de gemeente daarbij kunnen inspelen op de marktomstandigheden zoals bijvoorbeeld af- of toegenomen betaalcapaciteit van

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

10/13

gemeente Zaanstad

nieuwbouwplannen, of eventuele effecten op de woningprijzen. Tenslotte, dankzij regelmatige actualisering wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan de op dat moment verwachte nieuwbouwplannen. De gemeente gaat ook achteraf op regelmatige wijze verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Overigens is de gemeente ook gehouden om op regelmatige wijze (via jaarrekening en MPG) verantwoording af te leggen. Juridische consequenties De grondslag om te komen tot kostenverhaal is gelegen in de Wro. In artikel 6.12 is bepaald dat de gemeenteraad, om de kosten die verbonden zijn aan aangewezen bouwplannen te verhalen, een exploitatieplan (EP) vaststelt bij vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de nota WKKVW worden de uitgangspunten neergelegd waarop de gemeente de kosten voor wijkgebonden kosten in KVW verhaalt in anterieure overeenkomsten (AO) en het kostenverhaal dus “anderszins is verzekerd”. Gemeenten zijn verplicht om enkele in de wet voorgeschreven kostensoorten te verhalen op initiatiefnemers van bouwplannen, mits blijkt dat deze kosten nodig zijn voor deze bouwplannen. Deze kosten worden dus of via AO of via EP verhaald. Gemeenten moeten wel de kosten onderbouwen.

Wanneer kosten meerdere locaties dienen (dus bij de wijkgebonden kosten KVW) is deze onderbouwing extra relevant: deze kosten zijn namelijk niet altijd direct het gevolg van een specifiek bouwplan, waardoor de koppeling niet altijd evident of vindbaar is in beleid. Het vaststellen van de nota WKKVW, en de verankering ervan in de structuurvisie via het Addendum RSV, bieden voldoende onderbouwing. Hiermee kan Zaanstad haar wettelijke kostenverhaalplicht operationaliseren voor wat betreft de wijkgebonden kosten. Concreet kan Zaanstad hiermee een bijdrage vragen in de onderhandelingen rondom een anterieure overeenkomst. Naast de in de wet voorgeschreven kostensoorten mogen gemeenten ook nog aanvullende bijdragen vragen voor maatschappelijke gebouwen en kostenverevening mits dit verankerd is in een structuurvisie. Dit gebeurt onder de label ‘bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen’. In de nota WKKVW zijn nog geen kosten opgenomen die hieronder vallen (bijvoorbeeld bijdragen voor sociale woningbouw of voor maatschappelijke voorzieningen). Dit zijn ook wijkgebonden kosten maar ze zijn vooralsnog niet opgenomen in de nota WKKVW. In de toekomst kan de nota WKKVW worden aangepast, en deze aanpassingen worden verankerd in de omgevingsvisie om hier een bijdrage voor te vragen (mocht de gemeente in de toekomst willen overgaan tot het verhalen van zulke bijdragen).

Tevens zijn in de nota WKKVW de uitzonderingsmogelijkheden omschreven. In geval van maatwerk zal het college per geval een afweging moeten maken en gebruik worden gemaakt van deze uitzonderingsmogelijkheden. Als de afwijking tevens budgettaire gevolgen heeft voor de begroting zal hierover een besluit van de raad nodig zijn. Kortom, dankzij de nota WKKVW en het Addendum RSV kan de gemeente een onderbouwde en eenduidige bijdrage vragen en afspreken in een anterieure overeenkomst. Hoewel het vaststellen van een nota WKKVW niet verplicht is, is het wel nodig om wijkgebonden kosten te verhalen. Namelijk, anders voldoet de gemeente niet aan zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, aan de op basis van het burgerlijk wetboek geldende redelijkheid en billijkheid alsmede aan de uit de Wet ruimtelijke ordening (kamerbehandeling en jurisprudentie) voortvloeiende randvoorwaarden. Zie voor meer details hierover Bijlage 1.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

11/13

gemeente Zaanstad

Conform artikel 6.24 lid 1 Wro is het aangaan van een anterieure overeenkomst een bevoegdheid van het college. Daarnaast bepaalt tevens de Gemeentewet in artikel 160 dat het college bevoegd is namens de gemeente tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst komt tot stand op basis van overeenstemming. Wanneer echter de gemeente en een partij het niet eens worden zal de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moeten regelen, via een Exploitatieplan (EP). Omdat de investeringen in de Kogerveldwijk een directe relatie hebben met de nieuwbouwplannen in deze wijk, en aangezien deze wijk potentieel een enig exploitatiegebied betreft, zijn deze investeringen op dezelfde wijze toegerekend als in een exploitatieplan. Namelijk, deze investeringen zijn op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit toegerekend aan de hele wijk, en ze vallen onder de kostensoortenlijst. Daarmee is deze bijdrage ook verhaalbaar via een exploitatieplan. Echter, indien er meerdere bestemmingsplannen worden gemaakt voor de KVW zal er sprake zijn van niet één maar van meerdere exploitatiegebieden: dit zal als gevolg hebben dat er in een eventuele rechtszaak mogelijkerwijs anders wordt gedacht over de toepassing van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.

Dit zou als gevolg kunnen hebben dat de bijdrage via een exploitatieplan uiteindelijk anders wordt, lager of hoger. Kortom, het doorbereken van de bijdrage uit de nota WKKVW via een exploitatieplan kent zijn juridische risico’s. Mogelijke oplossingen zijn:  Economische uitvoerbaarheid: bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet steeds ook getoetst worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening of het plan economisch uitvoerbaar is. Wanneer zou blijken dat de gemeente via een EP een te lage bijdrage kan verhalen, dan ontstaat er een tekort in de financiering van de noodzakelijke investeringen in openbare infrastructuur en voorzieningen. Hiermee is het bestemmingsplan economisch niet uitvoerbaar en kan de gemeente afwegen om de bouwaanvraag te weigeren. Daarmee wordt de bijdrage uit de nota WKKVW wel afdwingbaar (enige manier om bestemmingsplan financieel haalbaar te maken is op basis van een anterieure overeenkomst). Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat, onder voorwaarden, gemeenten bouwaanvragen mogen weigeren als de bijdrage niet is afgesproken in een anterieure overeenkomst en er onvoldoende mogelijkheden zijn om deze bijdrage via EP te verhalen. Deze jurisprudentie zal echter nog verdere uitwerking krijgen en biedt daarom vooralsnog onvoldoende zekerheid om in algemene zin hierover een besluit te nemen. Per project zal daarom t.z.t.

een afweging worden gemaakt, indien er geen anterieure overeenkomst is gesloten, of al dan niet een bouwaanvraag geweigerd dient te worden.  Nieuwe afdwingbare bijdrage onder de Omgevingswet: naar verwachting wordt onder de Omgevingswet de mogelijkheid geboden om de bijdrage publiekrechtelijk af te dwingen, zonder behoefte aan anterieure overeenkomst. Dit onderdeel van de Omgevingswet wordt echter nog uitgewerkt, waardoor op dit moment hier geen besluit over kan worden genomen. Per project zal daarom t.z.t. worden afgewogen, indien er geen anterieure overeenkomst is gesloten, of de bijdrage via deze nieuwe regeling wordt afgedwongen. Tegen het vaststellen van de beleidsnota WKKVW is geen direct bezwaar of beroep mogelijk, wel indirect via een besluit over omgevingsvergunning of bestemmingsplan. De bijdrage uit de nota WKKVW staat verder volledig buiten de legeskosten. Inwerkingtreding nota WKKVW De nota WKKVW zal bekend worden gemaakt en treedt daarna direct in werking. Er is geen overgangsperiode. De bijdrage is vanaf het moment van publicatie van de nota WKKVW van toepassing voor alle initiatieven in KVW, waar nog geen anterieure overeenkomst voor is gesloten op het moment van inwerkingtreding van de nota of waar op geen andere wijze de bijdrage aan het kostenverhaal tussen gemeente en initiatiefnemer al is afgesproken.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

12/13

gemeente Zaanstad

Communicatie/ vervolgtraject De vaststelling van de nota WKKVW dient bekend te worden gemaakt met een kennisgeving in het Zaans Stadsblad/Zaans journaal. Traject na vaststelling: 1) Uitwerken voorwaarde (kettingbeding) aan uitzondering voor sociale huurwoningen 2) Periodieke actualisatie van de nota WKKVW 3) Verankering regels rondom bestemmingsreserve ‘Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk’ in Nota reserve en voorzieningen, Financiële Verordening en de Nota Investeringen Opsteller: Goudschaal, J. Versie: 18-12-2020 12:35:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30404

13/13

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad,

1. Akkoord te gaan met de Nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk, inhoudende met name dat: a. Per nieuw te ontwikkelen m2 vastgoed in de Kogerveldwijk, conform een eenduidige methode, een vaste bijdrage voor wijkgebonden kosten wordt gevraagd van € 23,23 per m2 bvo, hetgeen neerkomt op ca €2.300,- per 100 m2 aan woon-, bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. b. Deze bijdrage wordt gevraagd aan private initiatiefnemers die in de Kogerveldwijk nieuw vastgoed realiseren en geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen. c. Ook gemeentelijke grondexploitatieprojecten (eigen grondverkoop) hetzelfde bedrag per m2 bvo gaan bijdragen. d. Een algehele vrijstelling van corporaties geldt onder de ontbindende voorwaarde dat bij verkoop aan de vrije markt alsnog de opgeschorte bijdrage Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk betaald moet worden (zij het herrekend naar de dan geldende tarieven). Die voorwaarde wordt nog uitgewerkt in onderling overleg tussen corporaties en gemeente e. Het college via een hardheidsclausule bevoegd is tot maatwerk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - dat voldoende kan worden beargumenteerd dat maatwerk nodig is in het belang van het bouwplan voor de gemeenschap als geheel en - dat de businesscase voor dat bouwplan de wijkgebonden kosten overtuigend niet kan dragen. 2.

Ter uitvoering van de Nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk een bestemmingsreserve in het leven te roepen genaamd: ‘Wijkgebonden Bestedingen Kogerveldwijk’. In de vergadering van …………………..…….-…………………..…………………………...- 2021 De griffier,

De voorzitter,