Raadsvoorstel Invoering van verplichte erfpacht voor fase 2 HoogTij

2021/4484

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Invoering van verplichte erfpacht voor fase 2 HoogTij Gevraagd besluit 1. Akkoord te gaan met structurele toepassing van verplichte erfpacht voor een periode van 50 jaar op bedrijventerrein HoogTij Fase 2 in Westzaan op gronden die nu in eigendom van het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan BV dan wel van de gemeente Zaanstad zijn. 2. Akkoord te gaan met het uitbreiden van het verwerven van gronden van het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan BV (OHW) op HoogTij conform het raadsbesluit van 10 maart 2016, met gronden die in tijdelijke erfpacht worden uitgegeven, indien er een gelijktijdige uitgifte in tijdelijke erfpacht als genoemd onder 1 plaatsvindt. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Op de bijlage bij dit voorstel wordt op grond van art. 25 en/of artikel 55 Gemeentewet geheimhouding opgelegd. De grond van geheimhouding is gebaseerd op de volgende grond(en) genoemd in artikel 10 Wet openbaarheid van bestuur (Wob) - lid 2, sub b, de economische of financiële belangen van de Staat, de andere publiekrechtelijke lichamen of de in artikel 1a, onder c en d, bedoelde bestuursorganen; - lid 2, sub g, het voorkomen van onevenredige bevoordeling of benadeling van bij de aangelegenheid betrokken natuurlijke personen of rechtspersonen dan wel van derden.

Het economisch belang van de gemeente en het voorkomen van bevoordeling/benadeling van partijen weegt zwaarder dan het belang van openbaarmaking van de bijlage bij dit voorstel. Indien de informatie uit de geheime bijlage openbaar wordt gemaakt, verzwakt dit de gemeentelijke onderhandelingspositie omdat derden dan de bandbreedtes kennen waarbinnen de onderhandelingen voor vestiging op HoogTij plaatsvinden. Opheffing van geheimhouding vindt plaats bij het einde van de looptijd van de grondexploitatie van HoogTij, dit loopt tot 2033. Kernverhaal In een tijd van afnemend aanbod aan en blijvende vraag naar bedrijventerreinen is het zaak zorgvuldig met beschikbare bedrijfsgronden om te gaan. En ook in de toekomst op de ruimtelijke en functionele invulling te kunnen sturen. Bedrijventerrein HoogTij Fase 2 in Westzaan is momenteel het enige aaneengesloten, nog niet uitgegeven terrein waar Zaanstad de mogelijkheid heeft om haar sturing, naast bestaande sturingsinstrumenten, via haar grondbeleid voor de toekomst te intensiveren. Het sterkste (private) sturings-instrument hiervoor is om gronden uit te geven via verplichte en tijdelijke erfpacht. De grond wordt daarbij voor een periode van 50 jaar in erfpacht gegeven. Voorgesteld wordt dit instrument voor HoogTij Fase 2 in te zetten.

Aanleiding Het areaal bedrijventerreinen in Zaanstad is de laatste jaren afgenomen van 720 hectare in 2015 tot 655 hectare in 2019. Na uitvoering van de strategische opgaven voor de stad zal dit verder afnemen tot circa 470 hectare. Economische prognoses laten een tekort aan bedrijventerreinen zien van 24 tot 77 hectare (afhankelijk van het scenario) tot 2040. Gezien het (toekomstig) tekort aan bedrijventerreinen is het gewenst om inzet te plegen op de inrichting en het gebruik van de verschillende (blijvende) bedrijventerreinen. Bedrijventerrein HoogTij in Westzaan (circa 100 ha netto uitgeefbaar terrein) wordt ontwikkeld door de Gemeente Zaanstad en het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan (OHW). De Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Noordzeekanaalgebied (RON) is enig aandeelhouder

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/4484

2/5

gemeente Zaanstad

van OHW en Zaanstad is naast Havenbedrijf Amsterdam en Provincie Noord-Holland voor 1/3 aandeelhouder van de RON. HoogTij kent zowel een nat (havengebonden, 30 ha) als droog (niet havengebonden, 70 ha) deel. HoogTij Fase 2 betreft het noordwestelijk kwadrant van HoogTij en heeft een oppervlakte van circa 35 ha. Zowel Zaanstad (ca 10 ha) als OHW (ca 25 ha) heeft gronden in bezit op HoogTij Fase 2. De noodzakelijke ophoging van HoogTij Fase 2 is in 2019 en 2020 uitgevoerd. In de eerste helft van 2021 zullen riolering en bouwstraten worden gerealiseerd en zijn de eerste uitgiften voorzien. Het is op dit moment het laatste aaneengesloten gebied dat binnen de gemeente Zaanstad beschikbaar is voor uitgifte aan bedrijven. Dit leidt tot de urgentie om te sturen op het ruimtelijk en functioneel/economisch gebruik van de nog uit te geven gronden. Beoogd resultaat Het invoeren van verplichte tijdelijke erfpacht op bedrijventerrein HoogTij Fase 2 in Westzaan. Kader  Raadsbesluit ‘Toepassing erfpacht op gronden OHW in HoogTij’ (2016/14396)  Grondexploitatie HoogTij van de gemeente en van Haventerrein Westzaan CV (HW CV) en Bedrijventerrein Westzaan Noord CV (BWN CV). Argumenten en afwegingen Huidige wijze van ontwikkelen/uitgeven De ontwikkeling van HoogTij is gericht op het realiseren van een duurzaam en toekomstbestendig bedrijventerrein.

Het oostelijk deel van HoogTij (HoogTij Fase 1) ontwikkelt zich tot een modern gemengd bedrijventerrein, het westelijk deel (HoogTij Fase 2 en het haventerrein van HoogTij) wordt ontwikkeld met de focus op bedrijven die actief zijn in de keten agri en food. Middels diverse sturingsinstrumenten wordt inzet gepleegd op de ruimtelijke en economische activiteiten op HoogTij. 1. Bestemmingsplan Via het bestemmingsplan stuurt de gemeente structureel op het ruimtelijk en functioneel grondgebruik. Het bestemmingsplan bepaalt ook de zogeheten milieuruimte van bedrijven op HoogTij, te weten maximaal milieucategorie 5.1 op het haventerrein tot 3.1 nabij de woonbebouwing van Westzaan. 2. Selectiecriteria bij uitgifte Bij de eerste uitgifte van kavels worden door OHW/Zaanstad integrale afwegingen gemaakt om zo ‘het juiste bedrijf op de juiste locatie te vestigen’ en de fysieke- en milieuruimte optimaal te benutten. Hierbij worden afwegingen gebaseerd op milieucontouren, externe veiligheid, bouwhoogte, verkeersbewegingen, minimale omvang van de kavel, werkgelegenheid, economische clustering van bedrijven, etc. Via selectiecriteria bij uitgifte wordt alleen gestuurd op de eerste invulling van een kavel. Het instrument is later niet meer in te zetten. 3.

Algemene verkoopvoorwaarden In de algemene verkoopvoorwaarden van HoogTij (AVV) staan de algemene afspraken die onderdeel worden van elke vestigingsovereenkomst. Voorbeelden hiervan zijn een bouwplicht, van toepassing zijnde erfdienstbaarheden, een anti-speculatiebeding en deelname aan parkmanagement. Het instrument is echter beperkt bruikbaar om te sturen op ruimtelijk en economisch gebruik van gronden. 4. Wijze van kaveluitgifte Bedrijven kunnen zich tot op heden op (de niet havengebonden gronden van) HoogTij vestigen middels aankoop van grond (volledig eigendom) dan wel uitgifte in erfpacht volgens de Algemene Bepalingen Erfpacht 1991.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/4484

3/5

gemeente Zaanstad

In geval van erfpacht koopt de gemeente overeenkomstig het raadsbesluit ‘Toepassing erfpacht op gronden OHW in HoogTij’ van 10 maart 2016 de grond indien het een grondpositie van OHW betreft en geeft het vervolgens op voortdurende basis (onbepaalde tijd) in erfpacht uit aan het bedrijf. Bedrijven hebben de mogelijkheid de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. De hoogte van de erfpachtcanon die Zaanstad hanteert is gerelateerd aan rente. De rente wordt om de vijf jaar herzien en de grondwaarde om de 25 jaar. Erfpacht op HoogTij blijkt vooral een financieringsconstructie voor bedrijven te zijn, omdat zij de gronden niet op eigendom hoeven af te nemen. Aanpassing van wijze van uitgifte HoogTij Fase 2 Gezien het (toekomstig) tekort aan bedrijventerreinen is het gewenst om inzet te plegen op het ruimtelijk en functioneel gebruik van HoogTij Fase 2 en de sturing op vitale economische infrastructuur te intensiveren.

Sturing op het juiste bedrijf op de juiste plaats, nu en in de toekomst, gericht op: - een optimaal vestigingsklimaat en het voorkomen van versnippering en verrommeling, - intensief ruimtegebruik (fysiek en milieukundig), - economische activiteiten en diversificatie, - voldoende werkgelegenheid, - bundelen van energiestromen; kansen voor koppeling van restenergie van bedrijven - bundelen van grondstoffen en reststromen, kansen voor koppeling van afvalstromen en grondstoffen van bedrijven. De momenteel op HoogTij geldende Algemene Bepalingen Erfpacht uit 1991, die zowel voor woningen als bedrijven gelden, bieden geen mogelijkheden voor ruimtelijk economische sturing op de lange termijn, aangezien de erfpachter conform de huidige bepalingen de grond voor onbepaalde tijd mag benutten en de gemeente, los van de publiekrechtelijke middelen (zoals het bestemmingsplan) geen verdere invloed kan uitoefenen over het ruimtelijk en functioneel gebruik van de grond. De sturing op de inrichting en het gebruik van HoogTij Fase 2 kan versterkt worden door invoering van verplichte tijdelijke erfpacht op dit deel van HoogTij. De systematiek van tijdelijke erfpacht (voor een periode van 50 jaar) zoals die wordt toegepast door het Havenbedrijf Amsterdam in het Amsterdams havengebied en op het haventerrein van HoogTij biedt die mogelijkheid wel en is daarmee een sterk strategisch sturingsmiddel.

Tijdelijke erfpacht in samenhang met de sturingsmogelijkheden van het bestemmingsplan, de selectiecriteria en de AVV HoogTij bieden de gemeente voldoende mogelijkheden om te sturen op korte en lange termijn. Vanuit de gedachte van één vestigingsklimaat zijn eerder in samenspraak met het Havenbedrijf Amsterdam de havengelden geharmoniseerd. Het harmoniseren van gronduitgifte op basis van een zelfde erfpachtregime past ook binnen dit beeld. Het voorstel is derhalve de gronden op HoogTij Fase 2 uit te geven op basis van verplichte tijdelijke erfpacht waarbij de voorwaarden aansluiten bij de voorwaarden die het Havenbedrijf Amsterdam hanteert. Voor zover de grond nog niet in eigendom is bij Zaanstad wordt deze verworven van OHW op het moment dat een vestiger (erfpachter) de gronden afneemt. Bij de voorziene tijdelijke erfpacht wordt uitgegaan van een termijn van 50 jaar, waarbij de canon jaarlijks geïndexeerd wordt met het prijsindexcijfer. Afkoop van de canon is mogelijk, maar de erfpacht omzetten naar vol eigendom niet. Wijzigingen in gebruik, splitsing van het kavel en ondererfpacht zijn alleen mogelijk met goedkeuring van de gemeente. Na 50 jaar wordt de grond weer leeg opgeleverd, met uiteraard ook de mogelijkheid om een nieuwe overeenkomst af te sluiten indien dat past binnen het dan geldende beleid. De belangen van de erfpachter worden daarbij gerespecteerd.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/4484

4/5

gemeente Zaanstad

Het voorstel is om tijdelijke erfpacht alleen voor HoogTij Fase 2 in te voeren aangezien dit een aaneengesloten en nog niet uitgegeven deel van HoogTij is. Het invoeren van tijdelijke erfpacht op het al wel grotendeels uitgegeven deel van HoogTij zou tot een verscheidenheid aan uitgifteregimes binnen een deelgebied van HoogTij kunnen leiden, wat tot verwarring en ongelijke behandeling van vestigers kan leiden. Mogelijke impact op uitgiftetempo HoogTij Fase 2 Het invoeren van additionele voorwaarden zoals aan de orde is bij het invoeren van tijdelijke erfpacht op HoogTij Fase 2 betekent minder aantrekkelijke vestigingsvoorwaarden. Dit kan leiden tot afname van vraag naar gronden op HoogTij Fase 2.Echter is er sprake van schaarste aan gronden, een (in algemene zin) toenemende vraag en duidelijke voordelen voor de gemeente bij de invoering van tijdelijke erfpacht. Daarnaast heeft een marktconsultatie onder banken uitgewezen dat een looptijd van tijdelijke erfpacht van 50 jaar voldoende is voor financieringsvoorwaarden van bedrijven. Het is niet de verwachting dat het invoeren van tijdelijke erfpacht zal leiden tot negatieve gevolgen voor het uitgiftetempo zoals opgenomen in de grondexploitaties van HoogTij. Inmiddels is met twee bedrijven op HoogTij Fase 2 een optieovereenkomst gesloten (voor 15 ha van de totaal 35 ha).

Deze partijen zijn gekend in de voorgenomen invoering van tijdelijke erfpacht. Het is geen belemmering gebleken in het licht van het vestigingstraject. Voorzien is dat de betreffende vestigers in de loop van 2021 een erfpachtovereenkomst zullen sluiten. Aansluiting externe ontwikkelingen Met het invoeren van tijdelijke erfpacht op HoogTij Fase 2 wordt tegemoet gekomen aan de noodzaak om zorgvuldig om te gaan met het schaarse aanbod bedrijventerreinen in Zaanstad. Tijdelijke erfpacht vergroot de mogelijkheden om te kunnen sturen op het ruimtelijk en economisch gebruik van gronden, wat in het licht van afnemend aanbod van gronden voorwaardelijk is om ook in de toekomst te kunnen beschikken over bedrijventerrein met toekomstwaarde. Financiële consequenties Aankoop van de gronden van OHW vindt plaats tegen de dan actuele marktwaarde. De gronden worden voor die waarde geactiveerd. De rentelasten over deze investering worden gedekt door de te ontvangen canonbedragen (die hetzij jaarlijks of via een afkoopsom worden ontvangen). Begrotingstechnische gevolgen doen zich pas voor op het moment van daadwerkelijke uitgifte van gronden. Voor de nadere financiële consequenties wordt verwezen naar bijgevoegde gegevens over de businesscase (geheime bijlage).

Juridische consequenties De gemeente koopt de grond in volledig eigendom van OHW op het moment dat een vestiger op HoogTij Fase 2 de grond afneemt in tijdelijke erfpacht. De gemeente heeft beleidsvrijheid om tot invoering van tijdelijke erfpacht te besluiten. Daarbij gelden de beginselen van de algemene wet bestuursrecht waaronder het motiveringsbeginsel. Met dit voorstel is in de benodigde deugdelijke motivering voorzien. Communicatie/ vervolgtraject Beoogd vestigers op HoogTij Fase 2 zijn reeds gekend in de voorgenomen invoering van tijdelijke erfpacht. Nadat onderhavig raadsbesluit is genomen zullen zij hierover definitief worden geïnformeerd. Opsteller: A. Westerbeek, H. Visser Versie: 9-3-2021 14:51:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/4484

5/5

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: 1. Akkoord te gaan met structurele toepassing van verplichte erfpacht voor een periode van 50 jaar op bedrijventerrein HoogTij Fase 2 in Westzaan op gronden die nu in eigendom van het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan BV dan wel van de gemeente Zaanstad zijn. 2. Akkoord te gaan met het uitbreiden van het verwerven van gronden van het Ontwikkelingsbedrijf Haventerrein Westzaan BV (OHW) op HoogTij conform het raadsbesluit van 10 maart 2016, met gronden die in tijdelijke erfpacht worden uitgegeven, indien er een gelijktijdige uitgifte in tijdelijke erfpacht als genoemd onder 1 plaatsvindt. In de vergadering van …………………..…….-…………………..…………………………...- 2021 De griffier,

De voorzitter,