Raadsbesluit Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2021

2020/30236

~ . ""'

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2021 t.b.v. woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur Gevraagd besluit 1. Het rapport Schaarste op de Zaanse woningmarkt vast to stellen; De `Wijzigingsverordening 1e wijziging Huisvestingsverordening Zaanstad 2021 in verband met woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur' vast to stellen, onder preprioritaire beschikbaarstelling van de financiele middelen voor 2021 t.b.v. de voorgestelde omvang van capaciteit voor implementatie en formatie voor vergunningverlening, toezicht en handhaving voor de uitvoering terwijl de omvang van de benodigde capaciteit voor de uitvoering vanaf 2022 wel wordt betrokken bij de integrate afweging bij de Voorjaarsnota 2021-2025, inzake de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021, inhoudende: Voor woningsplitsing: a. Het invoeren van een vergunningstelsel voor woningsplitsing (woningvorming); b. Een vergunning voor woningsplitsing to weigeren indien to splitsen woning kleiner is dan 140 m2 en de nieuw gevormde woning(en) kleiner dan 50 m2. Voor kamergewijze verhuur: c. Het invoeren van een vergunningstelsel voor kamergewijze verhuur (omzetting), waarbij de verhuur van kamers vanaf 3 personen vergunning plichtig is en tot en met 2 personen een vrijstelling geldt; d.

Geen vergunning to verlenen in de gebieden: Poelenburg/Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische Buurt; e. In de overige gebieden een vergunning to weigeren indien: - de woning aan 5 of meer personen wordt verhuurd; - het gebruiksoppervlak (kamer plus deel gemeenschappelijke ruimte) minder dan 25 m2 GBO per persoon is; - binnen een straal van 100 meter (grondgebonden woningen) of reeds 10% (binnen een appartementencomplex) al een vergunning voor kamergewijze verhuur is verleend. f. Aan vergunningverlening de voorwaarde to verbinden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal een volwassene wordt bewoond. Voor toeristische verhuur: g. Het invoeren van een eenmalige registratieplicht voor particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast; h. Het invoeren van een meldplicht per verblijf voor particuliere vakantieverhuur, waarbij een maximum van 30 dagen per kalenderjaar geldt. 3. Kennis to nemen van de Beleidsregels woningsplitsing en kamergewijze verhuur. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal Zaanstad krijgt steeds vaker to maken met het splitsen van woningen, kamerverhuur en toeristische verhuur. Dit levert extra woonruimte op voor bijvoorbeeld studenten, jongeren en arbeidsmigranten, maar tegelijkertijd zijn er negatieve gevolgen doordat een deel van de woningvoorraad niet meer beschikbaar is voor andere huishoudens zoals gezinnen.

Bovendien betekent het een extra druk op de leefbaarheid in de wijk. De gemeente past daarom de Huisvestingsverordening aan om schaarse woningen to beschermen, wijken leefbaar to houden, voldoende woonkwaliteit to waarborgen en een extra handvat to bieden

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

2/17

gemeente Zaanstad

om ondermijning tegen to gaan. Bij toeristische verhuur gaat het ook om het tegen gaan van een ongelijke speelveld met de hotelbranche en het ontduiken van belastingafdracht. Met deze aanpassing wordt een vergunningstelsel voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur geintroduceerd. Woningen kleiner dan 140 m2 mogen niet worden gesplitst en nieuw gevormde woningen moeten minstens 50 m2 zijn. Dit betekent dat splitsing in circa 85%van de particuliere voorraad niet meer mogelijk is. Bij kamerverhuur aan 3 of meer personen is een vergunning vereist. In Poelenburg/Peldersveld, Zaandam-Zuid en de Russische buurt wordt vanwege de ernst en de al langer bestaande problematiek deze vergunning niet verleend. In de rest van Zaanstad is in beperkte mate en onder voorwaarden kamerverhuur mogelijk. In een kamer mag maximaal een persoon woven. Aan kamerverhuur aan 5 of meer personen werkt de gemeente niet mee. Toeristische verhuurders moeten zich eenmalig registreren. Voor particuliere vakantieverhuur wordt bovendien een meldplicht per verblijf ingevoerd, waarbij een maximum van 30 dagen per kalenderjaar geldt. Aanleiding Zaanstad krijgt steeds vaker to maken met het splitsen van woningen, kamerverhuur en toeristische verhuur. Door de lage rente en economische groei zijn woningen in de huidige tijd een geliefd beleggingsobject.

Dit levert extra woonruimte op voor bijvoorbeeld studenten, jongeren en arbeidsmigranten, maar tegelijkertijd zijn er negatieve gevolgen doordat een deel van de woningvoorraad niet meer beschikbaar is voor andere huishoudens zoals gezinnen. Door toename van woningen als gevolg van splitsing en kamerverhuur ontstaat meer druk op de fysieke leefomgeving. De druk op de openbare ruimte wordt verhoogd en de kans op overlast door parkeren en huishoudelijke afvalstoffen nemen toe. Daarnaast heeft het ontbreken van een binding met de buurt, zeker bij korte huurperiodes, effect op de omgeving. Ook door toeristische verhuur worden woningen aan de reguliere voorraad onttrokken en komt de leefbaarheid onder druk to staan. In tegenstelling tot veel andere gemeenten in de regio heeft Zaanstad slechts beperkte en Been eenduidige regelgeving voor woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur. In de Uitvoeringsagenda woven 2019-2024 is de wens uitgesproken om excessen to reguleren, zodat woningen worden gebruikt waarvoor ze zijn bedoeld. Als eerste stap heeft de raad in het voorjaar van 2020 een voorbereidingsbesluit genomen, waardoor een aanhoudingsplicht geldt voor het beoordelen van nieuw ingediende aanvragen voor omgevingsvergunningen voor splitsing en verkamering.

Woningsplitsing en verkamering Met dit bijgaande voorstel wordt invulling gegeven aan het reguleren van woningsplitsing en kamerverhuur. Een van de sturingsmogelijkheden is gebruik to maken van de mogelijkheden die de Huisvestingswet biedt op het gebied van wijziging van de woningvoorraad. Daarom past de gemeente de Huisvestingsverordening aan en stelt het college aanvullende beleidsregels op om schaarse woonruimte to beschermen. Met deze aanpassing wordt een vergunningstelsel voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur geintroduceerd. Toeristische verhuur van woonruimte Het college heeft in 2018 richtlijnen voor particuliere vakantieverhuur vastgesteld en de opdracht gegeven deze richtlijnen nader uit to werken en een juridische grondslag to geven. De raad is hierover via een raadsinformatiebrief geinformeerd (2018/3958). De vastgestelde richtlijnen zijn: - Registratie als hoofbewoner(s) van een panda

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

3/17

gemeente Zaanstad ~` ~'"

-

~'I

Hoofdelijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de eigenaar/ hoofdbewoner voor gasten; Meldplicht voor (vakantie)verhuur; Bijhouden van een nachtregister; en Een maximale verhuurtermijn voor particuliere vakantieverhuur uan 30 dagen.

De wet Toeristische verhuur woonruimte (beoogde inwerkingtreding 1 januari 2021) biedt aan gemeenten de grondslag om via de Huisvestingsverordening effectiever to sturen op toeristische verhuur. Er is hierbij onderscheid tussen twee vormen, namelijk particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast. Het beleid is gericht op het verkrijgen van meer grip op de markt en op het terugdringen van de negatieve effecten, zoals woningonttrekking, achteruitgang van de leefbaarheid van wijken, overlast, (toeristen)belastingontduiking en een ongelijk speelveld met de hotelbranche. Zaanstad zet zowel de huisvestingsverordening als een paraplubestemmingsplan in om splitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur to reguleren. De huisvestingsverordening ligt nu eerst voor ter besluitvorming. Aansluitend wordt een paraplubestemmingsplan opgesteld, zodat er eenduidige regelgeving is. Beoogd resultaat Een gewijzigde gemeentelijke Huisvestingsverordening om woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur van woonruimte to reguleren.

Kader Huisvestingswet 2014 Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte en de aanpak van woonoverlast (Wet toeristische verhuur van woonruimte, verwachte inwerkingtreding 1 januari 2021) Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 Woonvisie Metselen aan het Zaans Mozaiek en Uitvoeringsagenda Wonen 20192024 (2019/12357) Voorbereidingsbesluit met betrekking tot woningsplitsing en kamerverhuur voor het gehele grondgebied van Zaanstad (2020/6870) RIB Het vaststellen van richtlijnen ten behoeven van particuliere vakantieverhuur in Zaanstad (2018/3958) Argumenten en afwegingen Door toename van woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur ontstaat schaarste Steeds meer vastgoedpartijen kopen woningen op om ze to splitsen of to verkameren. Jaarlijks zijn er zo'n twintig vergunningen voor splitsing in behandeling. Wat betreft kamerverhuur was vooral begin 2020 een sterke toename voor aanvragen voor een omgevingsvergunningen to zien voor het verbouwen t.b.v. kamergewijze verhuur. In werkelijkheid ligt het aantal gesplitste en verkamerde woningen hoger: niet altijd wordt een omgevingsvergunning voor bouwen aangevraagd of gebruiksmelding gedaan, sours is dat niet nodig. Wat betreft toeristische verhuur is het aantal accommodaties de afgelopen jaren sterk gegroeid.

Uit onderzoek blijkt dat het aanbod in 2018 bestond uit 528 accommodaties, waarvan ongeveer de helft uit gehele woningen en de andere helft uit privekamers. De gemiddelde aanbieder verhuurt zijn woning 118 dagen per jaar. In totaal is er sprake van 62.000 overnachtingen, goed voor 15% van alle overnachtingen in Zaanstad, waarmee toeristisch verhuur een serieus aandeel inneemt in de markt. AI metal is sprake van toenemende verdringing op de woningmarkt omdat steeds meer woningen wordt gesplitst, verkamerd of verhuurd aan vakantiegangers. Het evenwicht

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

4/17

gemeente Zaanstad ~_', --

tussen vraag en aanbod is in alle segmenten ver to zoeken. In de koopsector is er door gebrek aan aanbod nauwelijks keuze. Zaanstad heeft vanouds een grote betaalbare voorraad koopwoningen, maar dit aanbod staat door prijsstijgingen onder druk. In Zaanstad is in alle marktsegmenten aantoonbaar schaarste. Volgens recent onderzoek van RIGO is de vraag Haar koopwoningen in alle prijsklassen groter dan het aanbod uit de voorraad en ook hoger dan het aantal recent betrokken woningen. Dit aanbodtekort geldt voor grondgebonden woningen en appartementen. Alleen in de middeldure huursector is sprake van een potentieel aanbodoverschot aan grondgebonden woningen, hierbij aangetekend dat er meer vraag is dan dat er woningen zijn betrokken in dit segment. Daarnaast vormt dit marktsegment een alternatief voor de vraag Haar betaalbare koopwoningen, waarin ook sprake is van schaarste. Ook dit segment is daarmee als schaars to benoemen. Door splitsing, verkamering en toeristische verhuur zijn er minder woningen beschikbaar voor woningzoekenden die Zaanstad graag wil huisvesten, zoals gezinnen met middeninkomens die op zoek zijn Haar een eengezinswoning of jonge stellen die een betaalbaar appartement zoeken. Het woonbeleid van Zaanstad is gericht op het bieden van een aantrekkelijke en divers woningvoorraad, waarin mensen kunnen starten en een wooncarriere kunnen maken.

Het onttrekken van woonruimte door splitsing, verkamering en toeristische verhuur is daarmee niet in overeenstemming. Daarom wil Zaanstad de huisvestingsverordening inzetten om ditto reguleren. De gemeente is daarnaast volop aan het werk om de schaarste op de woningmarkt to verminderen, door versnelling van de nieuwbouw en inzet op een divers en bouwprogramma met koop- en huurwoningen in allerlei prijsklassen. Om jongeren en starters woonruimte to kunnen bieden wordt er ingezet op meer sociale huurwoningen, bouwen van betaalbare koopwoningen. Daarnaast wordt voor jongeren en spoedzoekers ingezet op de realisatie van tijdelijke huisvesting. Op die manier zorgt Zaanstad voor een goede balans tussen diverse doelgroepen. Door toename van woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur neemt de overlast toe Vanuit MARK-centrum en het project Woonfraude Poelenburg wordt een toename van de overlast en onveilige situaties gesignaleerd. Woningen worden opgekocht en bijvoorbeeld aan grote aantallen arbeidsmigranten in kleine kamers verhuurd, wat in sommige gevallen raakt aan illegaliteit en ondermijning. Er zijn diverse signalen waaruit blijkt dat splitsing en verkamering niet beperkt blijft tot de bekende gebieden als Poelenburg, Zuiddijk en Russische Buurt, maar in de gehele gemeente voorkomt, van Rosmolenwijk tot Westerwatering en Saendelft.

Door verkamering en splitsing neemt de druk op de leefomgeving neemt toe, wat zich uit in overlast in de vorm van parkeerproblematiek in smalle straten, geluidsoverlast, verkeerd aanbieden van huisafval, to weinig ruimte voor kliko's en geringe betrokkenheid bij de leefomgeving. Specifiek rond toeristische verhuur zijn er 26 klachten in behandeling, die voornamelijk betrekking hebben op langdurige verhuur en overlast. Conclusie is dat door splitsing, verkamering en toeristische verhuur de leefbaarheid in de wijk onder druk kan komen to staan. Zaanstad heeft nog onvoldoende mogelijkheden om woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur to reguleren. • In de bestemmingsplannen zijn beperkt regels opgenomen. Sinds kort wordt in nieuwe bestemmingplannen een verbod op woningsplitsing opgenomen, tenzij de to splitsen woning en de woning die door splitsing ontstaat aan bepaalde oppervlaktematen voldoet. • In de meeste gevallen is er voor woningsplitsing een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Deze aanvraag wordt getoetst aan het Bouwbesluit, de Bouwverordening, het bestemmingsplan en de Welstandsnota. • Wat betreft bouwregelgeving is kamerverhuur onderdeel van woven en moet dit aan alle eisen voldoen waaraan woningen voldoen. Voor kamergewijze verhuur is echter niet altijd een vergunning voor bouwen nodig.

Voor verhuur van 5 of meer kamers is een melding brandveilig gebruik noodzakelijk.

DOCUMENTNUMMER

PAGING

gemeente Zaanstad

2020/30236

5117

- ~~~ s~ yl

De bestemmingsplannen bieden onvoldoende mogelijkheid om overbewoning tegen to gaan, omdat het gebruik niet is geregeld. In de Huisvestingsverordening zijn geen regels over de woningvoorraad opgenomen, zodat een eigenaar geen vergunning voor woningvormen (splitsing) of omzetting (van zelfstandig Haar onzelfstandige woonruimte) hoeft Gan to vragen. Voor toeristische verhuur heeft het college eerder wel richtlijnen geformuleerd, maar deze zijn met uitzondering van de hoofdelijke verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid van de eigenaar (APV) nog niet in regelgeving vertaald. Er is geen officiele registratie van het hoofdbewonerschap in Zaanstad. De langst inwonende bewoner wordt gezien als hoofdbewoner. Daarbij zijn er ook geen uniforme regels voor Bed and Breakfast opgenomen in bestemmingsplannen wat handhaving hierop bemoeilijkt. Met nieuwe regelgeving wordt uitvoering gegeven Gan het woonbeleid In de Woonvisie en de Uitvoeringsagenda wonen 2019-2024 is de ambitie geformuleerd om uitwassen op het gebied van verhuur en woningsplitsing tegen to gaan en vakantieverhuurto reguleren. Dit vanuit het oogpunt: een woning is om in to wonen.

Met nieuwe, eenduidige regelgeving willen we meerdere doelen dienen: Hoofddoelen zijn: Schaarse woningvoorraad beschermen De nieuwe regelgeving biedt een balans in de vraag Haar huisvesting voor studenten, starters, spoedzoekers en arbeidsmigranten enerzijds en het belang van beschermen van schaarse woningen zoals voldoende betaalbare eengezinswoningen voor gezinnen anderzijds. Woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur wordt in dit voorstel niet onmogelijk gemaakt, maar verbonden Gan een aantal voonvaarden. Leefbaarheid verbeteren De leefbaarheid van de buurten wordt beschermd door concentratie van splitsing en kamerverhuur zowel op wijk- als op straatniveau tegen to gaan, door overbewoning to voorkomen en regelgeving Gan vakantieverhuurto verbinden Tegengaan van een ongelijk speelveld met de hotelbranche Door het instellen van een registratie- en meldplicht wordt het eenvoudige om verhuurder to wijzen op hun toeristenbelasting wordt het ongelijke speelveld voor hotels langzaam geeffend. Nevendoelen zijn: Voldoende woonkwaliteit waarborgen Via het meegeven van oppervlaktenormen wordt de woonkwaliteit vergroot. Extra handvat bieden om ondermijning tegen to gaan Op dit moment is het niet mogelijk om bij kamerverhuur met minder dan 5 kamers waarbij geen bouwvergunning nodig is een Bibob-toets to doen. Op basis van de Huisvestingsverordening is een toets to doen.

Daarmee draagt dit instrument bij Gan goed verhuurderschap. De controle op goed gebruik van vergunningen is een belangrijk aspect in de strijd om ondermijning tegen to gaan. Ondermijning vindt ook plaats via vergunningen in de vastgoedsector. Ontduiken van belastingafdracht tegengaan Door het niet berekenen dan wel afdragen van toeristenbelasting door de aanbieders. Inzet van huisvestingsverordening en paraplubestemmingsplan De Huisvestingswet geeft gemeenten een handvat om de woningmarkt to reguleren in tijden dat het nodig is. Naast de woonruimteverdeling kan een gemeente aanpassingen Gan de woningvoorraad (zoals woningvorming en omzetting) vergunning plichtig maken. Uitgangspunt bij dit kader is dat deze regels ter bescherming van de schaarse woningvoorraad zijn. Invoering van de huisvestingsverordening betekent dat er een vergunning nodig is om schaarse woningen bouwkundig to splitsen (woningvorming) of to verkameren (omzetting). Onderliggende motivering is leefbaarheid. Bij toeristische verhuur kan motivering vanuit leefbaarheid voldoende zijn.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

6/17

gemeente Zaanstad

~ ~ -a ~ ~ ~:,~

`~, _._..~'

In bestemmingsplannen kunnen regels worden opgenomen die 'ruimtelijk relevant' zijn. Goede ruimtelijke ordening, zoals het samengaan van verschillende woonvormen in een omgeving, kan worden gereguleerd door regels to stellen in een bestemmingsplan. De ruimtelijke relevantie van splitsing en verkamering is aanleiding om in het bestemmingsplan hierover regels op to nemen. In het bestemmingsplan kan dan een omgevingsvergunningplicht worden ingesteld. Hiermee kan worden afgeweken van het bestemmingsplan, waardoor kamerbewoning of woningsplitsing mogelijk wordt gemaakt. Indien daarbij tevens een omgevingsvergunning voor bouwen is vereist, wordt in het vergunningtraject ook getoetst aan bouwkundige aspecten. Beide instrumenten, huisvestingsverordening en bestemmingsplan, overlappen elkaar deels. Zo kan in beide gevallen gestuurd op woningoppervlak en gebruik. Ze hebben echter ook hun eigen mogelijkheden. Er zijn dan ook verschillende redenen om de huisvestingsverordening in to zetten om woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur to reguleren. • De huisvestingsverordening als verlengstuk van de Huisvestingswet leent zich bij uitstek voor het opstellen van regelgeving voor het gebruik van woonruimte. Door het vergunningstelsel op basis van de wet kan in de verordening een sluitende set regels worden opgenomen met voorschriften voor diverse vormen van gebruik.

• De nieuwe wetgeving op toeristische verhuur is ingebed in de Huisvestingswet. Sturing via de huisvestingsverordening ligt daarmee voor de hand. • Er zijn regels over goed verhuurderschap mogelijk. • Bij woningsplitsing kunnen er eisen t.a.v. het onderhoudsniveau van de woning worden gesteld. • Mogelijkheid om snel en effectief to kunnen handhaven: er kan een bestuurlijke boete worden opgelegd, een vergunning kan worden ingetrokken en de huisvestingsverordening biedt een grondslag om een BIBOB-toets to kunnen doen. Specifieke sturing op eisen t.a.v. de fysieke leefomgeving, zoals parkeren, is alleen mogelijk via een bestemmingsplan. De regels voor splitsing en kamergewijze verhuur en voor toeristische verhuur van woningen worden hieronder Hader omschreven. A.

Splitsing en kamergewijze verhuur

Een heldere set regels biedt rechtszekerheid en vergemakkelijkt de uitvoering Om splitsing en kamerverhuur to reguleren is een aantal kwantitatieve normen opgesteld. Een heldere set regels biedt duidelijkheid en rechtszekerheid aan initiatiefnemers en omwonenden en is, eenmaal geimplementeerd, relatief snel uitvoerbaar voor de gemeentelijke organisatie. Met het onder het bereik van de Huisvestingswet brengen van bepaalde woonruimten wordt een inbreuk gemaakt op het recht van vrije vestiging en het eigendomsrecht. De bevoegdheden op grond van de Huisvestingswet kunnen daarom niet lichtvaardig worden toegepast: er moet een aantoonbare noodzaak voor die toepassing zijn. De gemeenteraad kan die bevoegdheden daarom slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte of voor de bevordering van de leefbaarheid en als is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Splitsing mogelijk bij minimum woonoppervlak Uit het Rigo rapport blijkt dat er vooral schaarste is aan betaalbare en middeldure woningen: de vraag Haar woningen tot ca. 4 ton betreft 6.400 woningen, het aanbod slechts 4.450 woningen. Dit zijn vooral kleinere en middelgrote woningen. Om to voorkomen dat de schaarste in deze categorie nog meer toeneemt doordat woningen in dit segment gesplitst

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

7/17

gemeente Zaanstad

~ ~~'' ,~ ,:

worden in kleinere woningen, wordt voorgesteld bouwkundige splitsing alleen nog toe to staan als de bestaande woning een oppervlak van minstens 140 mz heeft. Dit is een redelijke grens omdat dit betekent dat in ca. 85% van de particuliere voorraad splitsing niet mogelijk is en de negatieve impact daarvan op de algehele leefomgeving wordt voorkomen (algemeen belang). Deze 85°/o van de particuliere voorraad is m.n. to vinden in de oudere delen van de stad, waar ook de ruimtelijk impact van splitsen het grootst is. De eis van 140 m2 voorkomt tevens dat standaard eengezinswoningen van 120-140 m2 (7.800 woningen in de voorraad) via een sluiproute, namelijk eerst een vergunningsvrije uitbouw realiseren, toch kunnen worden gesplitst. Daarnaast geldt dat de nieuw gevormde woningen minstens 50 mz moeten zijn. Dit voorkomt dat een woning in to veel eenheden wordt gesplitst en er op straatniveau to veel druk op de openbare ruimte en daarmee op de algehele leefomgeving ontstaat. Bovendien draagt het bij aan de woonkwaliteit van de individuen aan de onderkant van de woningmarkt die deze kamers huren. De gehanteerde norm van minimaal 50 m2 per wooneenheid, sluit aan bij de richtlijnen die we als gemeente meegeven aan ontwikkelaars bij de bouw van middeldure huurwoningen en de normen voor BKZ-woningen.

De eis van 50 m2 geldt ook voor nieuw to vormen woningen in het geval van gemengde bestemmingen. Voor kamerverhuur vanaf 3 personen wordt een vergunningsplicht ingevoerd waarbij aanvullende eisen worden gesteld Met het invoeren van een vergunningplicht (splitsings- en verhuurvergunning) wordthet eigendomsrecht van woningeigenaren die deze kamergewijs willen verhuren beperkt. Die beperking van het eigendomsrecht dient proportioneel to zijn. Daarom wordt kamergewijze verhuur niet geheel uitgesloten en onder voorwaarden toegestaan. De voorgestelde basisregels verkleinen het risico van overbewoning en to grote concentratie (en daarmee verstoring van de leefbaarheid) in buurten. Dat algemeen belang wordt geacht op to wegen tegen de individuele belangen in concrete gevallen. Waar deze belangenafweging aantoonbaar onevenredig inbreuk doet op individuele belangen kan gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.: Kamerbewoning voorziet overduidelijk in de behoefte van tijdelijke en snel bereikbare en betaalbare huisvesting, maar heeft evident ook invloed op de leefbaarheid en sociale cohesie in woonwijken. Bij kamergewijze verhuur van 1 of 2 zelfstandige kamers wordt de invloed op de leefomgeving geacht beperkter to zijn dan het belang van voorziening in individuele huisvestingsbehoefte.

Vanaf 3 personen is een grens bereikt waarop de kans op verstoring van de leefomgeving in de regel groter wordt geacht en het algemeen belang van de wijk voor gaat op het individuele belang. Daarom wordt splitsing en verhuur vanaf die grens vergunningplichting. Bij kamerverhuur bij meerdere personen is, eerder dan bij zelfstandige bewoning, sprake van verschillende leefritmes. Ook is de mutatiegraad vaak hoger dan bij reguliere bewoning, wat kan leiden tot minder binding met het pand en de directe woonomgeving. Aan verhuur voor vijf of meer personen werkt de gemeente niet mee. Dit is ook bij andere gemeenten in de regio een veel gebruikte norm. De beperking tot een maximum van 4 kamers past bij de kenmerken van de Zaanse particuliere voorraad, met relatief kleine oppervlaktes, en beschermt de leefbaarheid in de woning en de directe omgeving van de woning. Bij meer dan 4 kamers krijgt een woning het karakter van een pension of studentencomplex. Deze vorm van gebruik heeft een andere impact op de leefbaarheid waartegen de wijk of buurt bescherming verdient. Reguliere woningen zijn in de regel daarnaast niet ontworpen voor een dergelijk gebruik. er is een gebruiksoppervlak uan 25 m2 per persoon vereist is. Dit betekent dat een woning van 75 mZ aan niet meer dan Brie personen mag worden verhuurd, een woninq van 100 m2 aan niet meer dan vier personen. Deze norm voorkomt

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

8/17

gemeente 2aanstad

p ~~ ~.

overbewoning en past bij het beleid van Zaanstad om de woonkwaliteit to verbeteren. in iedere kamer mag maximaal een volwassene woven. Het maximum van een volwassene per kamer voorkomt to intensieve bewoning en voorkomt daarmee een disproportioneel negatief effect op de leefbaarheid, waartegen de wijk of buurt bescherming verdient. Dit geldt zowel voor de leefbaarheid van de omliggende woningen als voor de openbare ruimte in de directe omgeving van de verkamerde woning. bij grondgebonden woningen mag binnen een straal van 100 meter geen andere vergunning voor kamerverhuur zijn verleend. Bij appartementencomplexen geldt een maximum van 10% in het complex. Ook dit is een norm waarmee concentratie in buurten en straten wordt tegengegaan. Concentratie heeft immers een disproportionele negatieve impact op de leefomgeving in de wijk of buurt, waartegen de bestaande bewoners bescherming verdienen. Er geldt een stop op kamerverhuur in een aantal gebieden Kamergewijze verhuur vanaf 3 personen wordt in Poelenburg/Pe~dersveld, Zaandam-Zuid en de Russische Buurt niet toegestaan omdat de leefbaarheid en veiligheid in die gebieden al zodanig onder druk staat dat er geen ruimte is voor de extra belasting door kamerverhuur op die algemene waarden voor de leefomgeving. Daarmee sorteert de Huisvestingsverordening voor op wat nog ruimtelijk geregeld moet worden in een paraplubestemmingsplan.

Zolang dat paraplubestemmingsplan er niet is, voorkomen we met deze regel in de Huisvestingsverordening verloedering van een gebied dat sociaaleconomisch onder zware druk staat. Het zijn volgens de CBS-indeling op basis van adressendichtheid stedelijke (Poelenburg en Peldersveld) tot sterk verstedelijkte (Zaandam-Zuid, Russische Buurt) wijken, waar de kans op druk op de fysieke leefomgeving groter is dan in ruim opgezette buurten. In de wijkenmonitor zijn scores opgenomen over leefbaarheid en veiligheid. Zaandam-Zuid en de Russische Buurt hebben de meest negatieve score. Ook de score in Poelenburg en Pelders/Hoornseveld ligt ruim onder het gemiddelde. In deze gebieden wordt bovendien volop ingezet op verbetering van de leefbaarheid via uitvoering van het Pact Poelenburg en het tegengaan van woonfraude en ondermijning. Hier doen zich regelmatig situaties voor van overbewoning, splitsing in kleine panden en kamerverhuur met meldingen van overlast en onveilige situaties. In het Pact heeft de gemeente met partners afgesproken in to zetten op fijn en woven: criminele activiteiten en fraude met woven worden aangepakt, en bewoners worden opgeroepen meldingen to doen bij onveilige situaties.

De gemeente is langere tijd in gesprek met bewoners van de Zuiddijk (onderdeel van Zaandam-Zuid) en de Russische Buurt vanwege klachten over illegaliteit, onveiligheid en verslechterde leefbaarheid en zet hier handhavingscapaciteit op in. Aanvullende regels fysieke leefomgeving Aanvullend stelt het college bij woningsplitsing en kamergewijze verhuur eisen aan parkeren voor fiets en auto en huisafval, zoals ook bij nieuwbouw en renovatie gebeurt. In de parkeernota zijn bijvoorbeeld normen opgenomen voor auto- en fietsparkeren voor woningen en kamers. Het afvalstoffenbeleid regelt de wijze van afval scheiden en aanbieden voor grondgebonden woningen en appartementen. Toetsing hiervan kan overigens niet plaatsvinden op basis van de huisvestingsverordening, maar vindt plaats op grond van een omgevingsvergunning. Om die toetsing in alle gevallen waarin dat wenselijk is in het algemeen belang, mogelijk to maken is het nodig dat een paraplubestemmingsplan wordt opgesteld. Gewenste vormen van splitsing en kamerverhuur krijgen de ruimte Splitsing en kamerverhuur kan bijdragen aan betere benutting van de woningvoorraad. Diverse vormen daarvan zijn met deze nieuwe regels nog steeds mogelijk. • Voor splitsing ten behoeve van mantelzorgwoningen wordt een uitzondering gemaakt. Dergelijke initiatieven dragen bij aan de wens om meer vormen van

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

9/17

gemeente Zaanstad

i~~ `°~~ ,

•

•

• •

•

B.

seniorenhuisvesting in Zaanstad to realiseren. Bij toetsing wordt aangesloten bij de regels voor mantelzorg in het omgevingsrecht. Voor inwoning op basis van de hospitaregeling is geen vergunning nodig. Het gaat hier om inwoning van een persoon, waardoor de druk niet sterkt toeneemt. Bovendien is de verhuurder aanwezig die de huurder kan aanspreken mocht er sprake zijn van overlast. Deze vorm van betere benutting van de woningvoorraad willen we juist stimuleren. Daarom hebben we als gemeente een subsidieaanvraag gedaan voor een pilot kamers voor kwetsbare (jong)volwassenen, gericht op een matchingsapp en makelaar. Verhuur van een woning aan 2 volwassenen is niet vergunning plichtig. Een dergelijke vorm van betere benutting is bijvoorbeeld ook onderdeel van de samenwerkingsafspraken met corporaties. Verhuur aan 3 of 4 huurders is onder de eerder genoemde voorwaarden mogelijk. In de verordening zijn de regels van toepassing verklaard op alle woningen, met uitzondering van woningen in bezit van corporaties. De regels zijn namelijk bedoeld om particuliere initiatieven to reguleren. Met de corporaties is een intensieve samenwerking en wordt via samenwerkingsafspraken zowel gestuurd op betere benutting van de voorraad zoals de toepassing van Friendscontracten als op tegengaan van w~onfraude. In uiterste gevallen kan worden afgeweken van dit beleid.

Te denken valt aan grotere panden die in hun aard geschikt zijn voor verhuur aan meer dan 4 huurders of worden verhuurd aan een door de gemeente gecontracteerde zorgpartij, of aan langdurige leegstaand, incourant vastgoed waar betere benutting tot een sterke verbetering van de leefbaarheid leidt. Toeristische verhuur van woonruimte

Er zijn twee vormen van toeristische verhuur We onderscheiden twee vormen van toeristische verhuur : particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast. • Particuliere vakantieverhuur is het verhuren van woonruimte bij afwezigheid van degene die de woning rechtsgeldig aanbiedt • Bed and Breakfast is het verhuren van een deel van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de aanwezige hoofdbewoner/ vertegenwoordiger van de hoofdbewoner van de betreffende woonruimte, al dan niet met ontbijt. Voor Bed and Breakfast onderscheiden wij kleinschalige en grootschalige Bed and Breakfasts, waarvan de laatste groep horecaexploitatie vergunning plichtig is (doordat het aan meer dan 4 personen onderdak biedt en/of in meer dan 2 kamers). De door BW vastgestelde richtlijnen voor particuliere vakantieverhuur zijn Hader uitgewerkt en hebben geleid tot de onderstaande regels. Het uitgangspunt van deze maatregelen is dat er geen vergunningsplicht geldt voor kleinschalig toeristische verhuur. Voor grootschalige B&B (meer dan 4 personen en/of in meer dan 2 kamers) geldt deze verplichting wel. Eenmalige registratieplicht Elke aanbieder van woonruimte voor toeristisch vakantieverhuur dient zich eenmalig to registreren bij de gemeente en dient het verkregen registratienummer bij elke verhuring to vermelden in de aanbieding.

Dit geldt zowel voor aanbiedingen op digitate platforms als via ander media. De persoonsgegevens die verwerkt worden voor de aanvraag van een registratienummer kunnen ook verwerkt worden voor handhavingsdoeleinden, voor de heffing en invordering van toeristenbelasting en voor statistische doeleinden. Er zijn geen weigeringsgronden voor de afgifte van het registratienummer. Nachtencriterium met meldplicht Vanwege de negatieve effecten van toeristische verhuur wordt een maximale verhuurtermijn van 30 nachten per kalenderjaar aangehouden voor particuliere

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

10117

gemeente Zaanstad

F"` ~`,

<<~~

S. ~ ~

vakantieverhuur (Airbnb e.d.). Hiermee wordt het voor aanbieders minder aantrekkelijk een woning to kopen of aan to houden voor dit doel. De 30 dagen termijn sluit aan bij de gemiddelde vakantieduur van een particulier die zijn woning verhuurt bij afwezigheid tijdens eigen vakantie. Met de termijn van 30 dagen volgt Zaanstad het voorbeeld van andere gemeentes in de regio als Amsterdam, Haarlem en Amstelveen. Om to kunnen toetsen of een verhuurder zich houdt aan het nachtencriterium dient de verhuurder voorafgaand aan elke verhuring melding to maken bij de gemeente via een digitaal registratiesysteem. Het nachtencriterium geldt niet voor Bed and Breakfast doordat dit een bedrijfsmatige vorm van verhuur is en dit in de regel ook minder overlast veroorzaakt omdat de hoofdbewoner ten tijde van verhuur in de woning aanwezig is. Starten met registratie en melding voor beter zicht op de markt De nieuwe landelijke wetgeving biedt de gemeenteraad de bevoegdheid om in de huisvestingsverordening nadere invulling to geven aan het beleid van de gemeente, afhankelijk van de lokale noodzaak hiertoe. Zo kan een gemeente een vergunningsplicht instellen en hier extra voorwaarden en voorschriften aan verbinden. Daarnaast ziet het Rijk ziet de invoering van een vergunningsplicht als een zwaar instrument wat voldoende onderbouwd moet zijn.

Zaanstad start eerst met het invoeren van een registratie- en meldplicht zodat meer zicht ontstaat op de markt. Na evaluatie kan op termijn desgewenst de keuze voor een vergunningplicht worden gemaakt. Aanvullende voorwaarden voor toeristische verhuur zijn gewenst Wat betreft toeristische verhuur ontbreekt het momenteel in het ruimtelijk instrumentarium aan uniforme regels voor Bed en Breakfast. Daarnaast is het van belang om in het paraplubestemmingsplan een maximum van 4 personen voor toeristische verhuur op to nemen. De nieuwe landelijke wetgeving biedt namelijk geen mogelijkheid om aanvullende voorwaarden of voorschriften to verbinden aan toeristische verhuur, tenzij hiervoor een vergunningsplicht wordt ingesteld. Samenloop particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast Particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast. kennen onderling twee cruciale verschillen: 1. Nachtencriterium en meldplicht; voor particuliere vakantieverhuur geldt verhuur van maximaal 30 nachten per kalenderjaar, terwijl Bed and Breakfast het gehele jaar door kan verhuren. 2. De aanwezigheid van degene die de woning aanbiedt; bij particuliere vakantieverhuur mag de aanbieder de woonruimte alleen verhuren als degene zelf niet aanwezig is. Bij Bed and Breakfast mag de woonruimte alleen aangeboden worden als degene aanwezig is in de woonruimte.

Dit zou het extra aantrekkelijk kunnen maken voor particuliere vakantieverhuur om als Bed and Breakfast to gaan verhuren, omdat het nachtencriterium hier niet van toepassing is. Dit effect zou kunnen worden ondervangen door in de toekomst een algehele vergunningsplicht voor Bed and Breakfast in to stellen. Door to starten met de registratieplicht kan het effect van het beleid gemonitord worden en bepaald worden Welke aanvullende maatregelen nodig zijn en wat dit qua uitvoeringslasten voor de gemeentelijke organisatie met zich meebrengt. Sanctioneringbeleid Een belangrijk uitgangspunt voor een effectieve aanpak van woonfraude is de sanctionering. Als de voorwaarde voor toeristische verhuur niet worden nageleefd, kan een bestuurlijke boete opgelegd worden door B&W. Tevens biedt de nieuwe regelgeving de mogelijkheid om: • een verbod op to leggen aan een aanbieder voor ten hoogste een jaar als deze minstens tweemaal een bestuurlijke boete opgelegd heeft gekregen voor overtreding van de gestelde eisen. • een digitaal platform een aanwijzing to geven om een aanbieding voor toeristische verhuur to blokkeren, als de aanbieder een verbod tot in gebruik geven van de woning opgelegd heeft gekregen.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

11117

gemeente Zaanstad

~

~r ~,~.~ { `y

•

~fF

_

_

een last onder dwangsom op to leggen indien een platform geen gehoor geeft aan verzoeken om gegevens van illegale aanbieders to verstrekken.

Implementeren, evalueren en bijstellen Zaanstad neemt met het invoeren van deze wijziging in de Huisvestingsverordening en de beleidsregels een forse stap in het reguleren van woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur. Een volgende stap is om het vergunningstelsel en de registratie- en meldplicht to implementeren. Dit vraagt om technische en procesmatige uitwerking, goede communicatie richting eigenaren, voldoende gelegenheid geven om een vergunning aan to vragen c.q. registratie to regelen en om keuzes hoe om to gaan met bestaande situaties die niet aan de nieuwe regels voldoen. Omdat het in dit voorstel om nieuwe maatregelen gaat, willen we gaandeweg ervaring opdoen, effecten in beeld brengen en zo nodig bijstellen. Na een jaar willen we resultaten monitoren en snel daarna een eerste evaluatie starten. Op die manier is to bezien of de regels het beoogde effect hebben of dat wijziging nodig is, bijvoorbeeld door in meer buurten een verbod op kamerverhuur in to voeren of ook verhuur aan twee personen daarbij niet toe to staan. Ook de mogelijkheden van de nieuwe wet opkoopbescherming, bedoeld om zelfbewoning in goedkopere delen van de voorraad to waarborgen, kunnen daarbij worden betrokken. Een van de to onderzoeken punten voor woningsplitsing is of er naast de oppervlaktenormen extra kwaliteitseisen wenselijk zijn, bijvoorbeeld over daglichttoetreding.

Dit omdat er sours aanvragen worden ingediend die niet de woonkwaliteit bieden die we als gemeente voor ogen hebben en het Bouwbesluit onvoldoende mogelijkheid biedt our op to sturen. Dit onderzoek zetten we in 2021 in gang. Overgangsrecht kamergewijze verhuur De nieuwe huisvestingsverordening voert een vergunningplicht in voor alle verhuurders die kamers verhuren aan meer dan twee personen. Aan verhuurders die aantoonbaar al voor de inwerkingtreding van de nieuwe regels en vergunningplicht kamers verhuurden, zal een termijn van zes maanden worden gegund our een vergunning aan to vragen, ook in de gebieden die op slot gaan. Aan nieuwe verhuurders van kamers wordt deze termijn niet gegund, zij dienen over een vergunning to beschikken alvorens tot verhuur to kunnen overgaan. Tegen deze laatste groep van verhuurders kan ook in de eerste zes maanden handhavend worden opgetreden. Voor bestaande gevallen valt een tweetal situaties to onderscheiden. Gevallen die voor inwerkingtreding van de nieuwe regels legaal bestonden en gevallen die illegaal bestonden. Illegale gevallen kunnen wellicht worden gelegaliseerd door vergunningverlening, mits zij aan de nieuwe regels (gaan) voldoen met en maximum van vier kamers. Tegen gevallen waarvoor geen vergunning wordt verleend, of Welke de vergunningsvoorwaarden niet naleven, kan handhavend worden opgetreden.

Tegen gevallen die legaal bestonden voor inwerkingtreding van de nieuwe regels zal niet direct handhavend worden opgetreden wanneer verhuur plaatsvindt aan meer dan vier personen. Ook deze verhuurders zullen een vergunning moeten aanvragen waarbij slechts een maximum van vier kamers vergund zal worden. Voor het meerdere zal aan de verhuurder een uitsterfconstructie worden opgelegd, hetgeen zal inhouden dat het aantal kamers/huurders door natuurlijk verloop terug zal moeten worden gebracht Haar vier. Wordt vervolgens een huurovereenkomst gesloten met een nieuwe huurder waardoor het aantal hoger wordt of blijft van vier, dan kan daartegen handhavend worden opgetreden. Overgangsrecht registratieplicht toeristische verhuur van woonruimte Voor aanbieders die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van de huisvestigingsverordening aanboden geldt een overgangsperiode van 6 maanden. Draagvlak De gemeente is verplicht op grond van de Huisvestingswet relevante partijen, waaronder woningcorporaties, to betrekken bij het maken van de verordening.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

12117

gemeente Zaanstad

~ ' ~.r ~ .

De wijzigingen zijn voorgelegd aan het Zaans Bouwplatform, de woningcorporaties en het huurdersoverleg. Het Zaans Bouwplatform geeft aan dat de gekozen normen ertoe kunnen leiden dater mogelijk kansen op het realiseren van extra woonruimte worden gemist. Daarnaast doet het bouwplatform de aanbeveling gewenste vormen van betere benutting, zoals inwoning, to stimuleren. De corporaties reageren positief op uitsluiten van een vergunningplicht op grond van de huisvestingsverordening vanwege het voorkomen van extra administratieve lasten en kosten. Dit voorstel kan negatieve gevolgen hebben voor woningeigenaren die woningen inzetten of willen inzetten voor splitsing, kamergewijze verhuur of toeristische verhuur omdat hun plannen mogelijk niet realiseerbaar zijn en het aanvragen van een vergunning kosten en administratieve lasten met zich meebrengt. Bovendien kan een vergunning worden geweigerd. Ook kan er weerstand zijn bij inwoners van buurten waar op dit moment op basis van het bestemmingsplan nog een algeheel verbod op splitsing of kamergewijze verhuur geldt. Wat betreft toeristische vakantieverhuur geldt dat Zaanstad sinds 2018 open heeft gecommuniceerd over het beleidsvoornemen Hierdoor is de verwachting dat de nieuwe maatregelen tot weinig weerstand zullen leiden.

Door het koppelen van de meldplicht aan de wettelijke verplichting van het bijhouden van een nachtregister voor toeristisch verhuur zal het nieuwe beleid niet leiden tot een extra administratieve last voor de verhuurder. Verhuurders kunnen echter wel weerstand hebben tegen de meldplicht omdat het ontduiken van het betalen van de verplichte toeristenbelasting hierdoor bemoeilijkt wordt. In januari 2021 worden de bij ons bekende Bed and Breakfasts en particuliere vakantieverhuurders geinformeerd over het beleidsvoornemen en krijgen zij de gelegenheid om hierover vragen to stellen. Aansluiting externe ontwikkelingen Door de lage rente en waardestijging zijn woningen in Zaanstad een interessant beleggingsobject geworden. Er is geen zicht op verandering van deze factoren. Veel gemeenten in de regio hebben regels op het gebied van woningsplitsing, kamerverhuur en toeristische verhuur of zijn deze aan het opstellen, zoals Amsterdam, Haarlem, Purmerend, Amstelveen, Diemen en Uithoorn. Met dit beleid sluit Zaanstad beter op deze regionale ontwikkeling aan en wordt voorkomen dat vastgoedeigenaren met minder goede bedoeling uitwijken Haar een regelvrij Zaanstad. Ontwikkelingen en koerswijzigingen op het gebied van toeristische verhuur in de MRA worden nauwlettend in de gaten gehouden vanwege de eventuele gevolgen voor het beleid van Zaanstad.

Financiele consequenties Kosten van dit voorstel Eris een raming gemaakt van de kosten om dit voorstel uit to voeren. De benodigde inzet wordt mede bepaald door de aantallen aanvragen of meldingen -die op voorhand niet goed zijn in schatten -, de complexiteit van het beleid en de mate waarin de procesondersteuning goed en geautomatiseerd is ingericht. Kosten implementatie Voor het ontwikkelen en de implementatie van het beleid voor woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur is afgerond € 165.000 nodig, waarvan € 122.000 voor kamergewijze verhuur/woningsplitsing en € 43.000 voor toeristische verhuur. Invoering van nieuwe regelgeving vereist technische en procesmatige aanpassingen, zoals een registratiesysteem. Ook zal de legesverordening moeten worden aangepast. Daarnaast is in de overgangsfase uitgebreide communicatie nodig om vastgoedeigenaren op de hoogte to stellen van de nieuwe regels. Het grootste deel van het

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

13117

gemeente Zaanstad

~ ,. ~.~. , ; .<., ,,,

budget is nodig voor het opzetten van een goedlopend ICT-proces en het in beeld brengen van de bestaande situatie. Daarnaast is een projectleider wenselijk om het gehele implementatieproces in goede banen to leiden. Eerder is een incidenteel bedrag van € 138.000 beschikbaar gesteld. Dit is inclusief de kosten voor het maken van een paraplubestemmingsplan, een planschaderisicoanalyse en een schaarste-onderbouwing. Van dit bedrag is nog € 90.000 beschikbaar. Er is bij de begroting € 65.000 toegekend aan Belastingen voor capaciteit in de aanpak van particuliere vakantieverhuur. Omdat Belastingen baat heeft bij een zorgvuldige registratie om belastingplichtigen op to sporen, is er € 22.000 gereserveerd voor kosten die in directe relatie staan tot de belastingaangifte. Het resterende bedrag wordt door Belastingen ingezet voor de capaciteit voor het opsporen van niet-geregistreerde adressen voor toeristische verhuur. Voor de implementatie is voor 2021 een tekort berekend van € 75.000. Kosten uitvoerinc~ in overgangsperiode en structureel Bij de kosten voor uitvoering wordt onderscheid gemaakt Haar de kosten voor de startperiode en voor de structurele uitvoering. In 2021 en 2022 is een piek to verwachten om de nulsituatie in beeld to brengen to gaan en to gaan registreren. Voor kamerverhuur/woningsplitsing betekent is in de startfase capaciteit nodig is bij Vergunningen.

Deze kosten zijn volledig to dekken vanuit de legesopbrengsten. Voor toeristische verhuur zijn er structurele kosten voorzien voor de administratie. De mogelijkheden om to kunnen handhaven zijn binnen de bestaande capaciteit uiterst beperkt. Er is geen capaciteit beschikbaar voor actieve handhaving. Ook uitsluitend handhaven ten aanzien van meldingen en verzoeken vraagt meer capaciteit. De grootste kostenpost ligt dan ook in extra capaciteit voor toezicht, handhaving en juridische advisering. Deze kostenpost kan niet worden gedekt uit de leges. In het VTH-plan 2021 is voor capaciteit van toezichthouders Quristen zijn volgend) opgenomen: 0 1 fte woonfraude (incl. kamerverhuur/ woningsplitsing, toeristische verhuur) in Poelenburg Peldersveld en Zaandam-Zuid (waaronder Russische Buurt en Zuiddijk) 0 0,1 fte kamerverhuur/ woningsplitsing voor de rest van Zaanstad 0 0,1 fte toeristische voor de rest van Zaanstad De extra capaciteit voor uitvoering komt bovenop deze capaciteit. Het gaat Haar schatting in de beginjaren om 4 fte en vanaf 2023 structureel om 2,5 fte voor toezicht, handhaving en afhandeling van beroepszaken. Uitgangspunt is dat twee derde van de capaciteit nodig is voor woningsplitsing/verkamering en een derde voor toeristische verhuur.

Totale kosten en verdelinq Voor 2021 bedragen de kosten € 165.000 voor implementatie en — na aftrek van de legesopbrengsten — een raming van € 421.000 voor de start van de uitvoering. Het betreft € 68.000 voor administratie en ICT-toepassingen, € 305.000 voor toezicht en handhaving en € 78.000 voorjuridische zaken. De totale kosten bedragen daarmee € 586.000, waarvan € 90.000 is gedekt. Met de vaststelling van dit besluit is expliciet preprioritair besloten om het tekort van € 496.000, dat nodig is om de wijzigingsverordening to kunnen implementeren en to kunnen starten met de uitvoering, to verwerken in de jaarschijf 2021 van de Voorjaarsnota 2021-2025. Voor 2022 is het tekort geraamd op € 697.000, waarbij verondersteld wordt dat de boeggolf van aanvragen nog doorloopt. Ook zijn kosten voor BIBOB-toetsen geraamd (€ 130.000).

DOCUMENTNUMMER

2020/30236

PAGINA 14/17

gemeente Zaanstad _.,, ;,

Vanaf 2023 worden structurele kosten voorcien van € 371.000 per jaar voor toezicht, handhaving en juridische capaciteit. De noodzakelijke omvang van de benodigde capaciteit voor de uitvoering vanaf 2022 wordt wet betrokken bij de integrate afweging bij de Voorjaarsnota 2021-2025, mede omdat ook nog wordt onderzocht Welke mogelijke inkomstenbronnen er zijn door het innen van boetes en het heffen van toeristenbelasting. Hieronder een samenvatting in tabelvorm van de kosten en beschikbare dekking (exclusief de genoemde activiteiten met dekking vanuit Belastingen van € 65.000). Van de kosten heeft twee derde betrekking op woningsplitsing/verkamering en een derde op toeristische verhuur. Uitgesplitst per onderdeel: (x € 1) Implementatie Capaciteit uitvoering na aftrek leges Reeds gedekt Tekort

2021 165.000 421.000 -90.000 496.000

2022 697.000 697.000

2023 e.v. 371.000 371.000

Hieronder nog twee tabellen die extra inzicht geven. Uitgesplitst per fase: (x € 1) Implementatie Uitvoering Totaal

2021 75.000 421.000 496.000

2022 697.000 697.000

2023 e.v. 371.000 371.000

Uitgesplitst per groep: (x € 1) Deel woningsplitsing/kamerverhuur Deel toeristische verhuur Totaal

2021 331.000 165.000 496.000

2022 475.000 222.000 697.000

2023 e.v. 214.000 159.000 371.000

Financiele risico's die samenhangen met het voorstel De regelgeving heeft een remmende werking op ongewenste vormen van splitsing en kamerverhuur en langdurige toeristische verhuur. Het is mogelijk dat de nieuwe regelgeving tot kwesties leidt die extra juridische inzet vragen. Daarnaast heeft de politie laten weten Been extra capaciteit voor Bibob to kunnen leveren vanwege corona; daarmee wordt de uitvoering van de Bibob-toets — in ieder geval de eerstkomende periode — niet haalbaar. Mochten er geen financiele middelen beschikbaar komen, dan kan de wijzigingsverordening worden vastgesteld conform dit voorstel, maar moet de uitvoering worden uitgesteld. Juridische consequenties Wettelijke basis/nieuwe wetgeving De Huisvestingswet is de juridische basis voor het invoeren van een vergunningstelsel voor kamerverhuur en splitsing van woningen in de huisvestingsverordening. In de Huisvestingswet is in artikel 21 een aantal zaken zoals woningonttrekking (waaronder vakantieverhuur), woningomzetting en woningvorming verboden voor zover daar geen vergunning voor is verleend. Op 6 oktober 2020 is het wetsvoorstel "Wijziging van de Huisvestingswet 2014 in verband met de aanpak van ongewenste neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte (Wet toeristische verhuur van woonruimte)" door de Eerste Kamer aangenomen. De wet is

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

15/17

gemeente Zaanstad

~~; ~ ~~°

i ~a ~o ~. ~,,~~~,~

nog niet in werking getreden. De inwerkingtreding wordt bij Koninklijk Besluit Hader bepaald. Beoogde inwerkingstredingsdatum is 1 januari 2021. Met dit voorstel wordt voor de vrijstelling van de vergunningplicht voor kamergewijze verhuur aan minder dan 3 personen voorgesorteerd op deze wetgeving, alsmede ten aanzien van een registratie- en meldplicht. Door de invoering van een registratieplicht bij toeristische verhuur wordt de informatiepositie van de gemeente verbeterd, waardoor gericht en effectief kan worden gehandhaafd. Door het invoeren van een meldplicht bij toeristische verhuur kunnen de negatieve neveneffecten van toeristische verhuur van woonruimte worden voorkomen of beperkt. Invoering vergunningstelsel kamergewijze verhuur en woningsplitsing Aan de vaststelling van een Huisvestingsverordening en invoering van een vergunningstelsel voor kamerverhuur/woningsplitsing worden eisen gesteld ten aanzien van de onderbouwing. Er moet immers een publiek belang worden gediend met het gebruik van deze instrumenten, die het recht van eigendom beperken. Bij een goede onderbouwing van de schaarste kunnen gemeenten regels stellen voor onttrekking, samenvoeging, omzetting van woonruimten (kamerverhuur) en woningvorming tot finree of meer woonruimten (splitsing). Recentelijk hebben rechters hierover enkele uitspraken gedaan maar de beroepsprocedures bij de Raad van State lopen nog.

Een en ander leidt ertoe dat we nadrukkelijker dan voorheen de schaarste aan woonruimte moeten aantonen. Hiertoe is het RIGO rapport opgesteld, waarin geconcludeerd wordt dat in Zaanstad in alle segmenten (ook particuliere koopwoningen) sprake is van schaarste. Uit de jurisprudentie blijkt ook dat de gemeenteraad het schaarste rapport moet vaststellen. Monitoren ontwikkelingen jurisprudentie De jurisprudentie met betrekking tot de Huisvestingswet als instrument om onder andere kamerverhuur to reguleren is volop in ontwikkeling en nog niet volledig uitgekristalliseerd. De Wijzigingsverordening van de huisvestingsverordening die nu voorligt is het resultant van een afinreging tussen de (aanstaande) mogelijkheden en bedoeling van de wet, de jurisprudentie en de bestuurlijke wensen. Hoe de jurisprudentie zich verder ontwikkelt zullen we moeten afwachten. Niet is uitgesloten dat dit zal leiden tot aanpassing van ons instrumentarium. Verhouding tot bestemmingsplannen Afhankelijk van wat er in specifieke bestemmingsplannen is geregeld, kan een omgevingsvergunning voor bouwen splitsing en verkamering alsnog worden geweigerd, ook al is dit via de huisvestingsverordening toegestaan. Via het opstellen van een paraplubestemmingsplan krijgt deze huisvestingsverordening een ruimtelijke vertaalslag.

Pas dan is het mogelijk de in dit voorstel genoemde toetsing op parkeren en huisafval to effectueren. Verhouding tot Omgevingswet Het ligt in de lijn der verwachtingen dat de Huisvestingswet in de komende jaren een rol van betekenis zal blijven spelen in de regulering van kamerverhuur en —bewoning en toeristische verhuur. Hoewel de Omgevingswet beoogt een integraal instrumentarium to bieden voor beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving, wordt de Huisvestingswet 2014 niet in de Omgevingswet geintegreerd. Maatwerk boetebeleid toeristische verhuur De Raad van State heeft op 2 december 2020 uitspraak gedaan over de maximale boetes voor toeristische verhuur in het Amsterdamse boetebeleid. De Raad van State geeft aan dat de gemeente maatwerk moet toepassen en de hoogte van het boetebedrag moet laten afhangen van de vraag of sprake is van bedrijfsmatige of particuliere verhuur van de woning. De nieuwe wet toeristische verhuur van woonruimte, als onderdeel van de huisvestingwet, gnat waarschijnlijk per 1 januari 2021 in en zal leiden tot nieuwe

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

16/17

gemeente Zaanstad

~~

~; ~ ~_~;~ p

;

jurisprudentie. De gevolgen voor het beleid in Zaanstad houden wij in de gaten en het beleid zal hier waar nodig op aangepast worden. Communicatie/ vervolgtraject A. Woningsplitsing en kamerverhuur Ruimtelijke vertaalslag vormgeven in paraplubestemmingsplan Implementatie vergunningstelsel voor vergunning omzetting of woningvorming (procesbeschrijving, aanpassen registratiesyteem, monitoringsysteem/ `stippenkaart' voor omzettingsvergunning, communicatie) Aanpassing legesverordening Onderzoek aanvullende eisen woningsplitsing met oog op betere woonkwaliteit B.Toeristisch verhuur Communicatie: brede en periodieke communicatie over de maatregelen via de gebruikelijke mediakanalen. Actieve communicatie met verhuurders enhet organiseren van een informatiebijeenkomst voor huurders Verkenning en implementatie van een registratie- en meldsysteem Ruimtelijke vertaalslag vormgeven in een paraplubestemmingsplan: uniforme regels voor Bed and Breakfast en maximaal aantal personen voor toeristische verhuur In werking treding van nieuwe regelgeving In verband met de implementatietijd en de beschikbaarheid van een registratiesysteem treedt de verordening in werking op 1 april 2021 en niet eerder dan de inwerkingtreding van de Wet toeristische verhuur van woonruimte en de beschikbaarheid van het registratiesysteem.

Evaluatie Dit beleid wordt na maximaal twee jaar geevalueerd en indien nodig bijgesteld. Opsteller: Koops, W Versie: 17-12-2020 14:28:00

f

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/30236

17/17

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: 1. Het rapport Schaarste op de Zaanse woningmarkt vast to stellen; 2. De `Wijzigingsverordening 1e wijziging Huisvestingsverordening Zaanstad 2021 in verband met woningsplitsing, kamergewijze verhuur en toeristische verhuur' vast to stellen, onder preprioritaire beschikbaarstelling van de financiele middelen voor 2021 t.b.v. de voorgestelde omvang van capaciteit voor implementatie en formatie voor vergunningverlening, toezicht en handhaving voor de uitvoering terwijl de omvang van de benodigde capaciteit voor de uitvoering vanaf 2022 wet wordt betrokken bij de integrate afweging bij de Voorjaarsnota 2021-2025, inzake de Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021, inhoudende: Voor woningsplitsing: a. Het invoeren van een vergunningstelsel voor woningsplitsing (woningvorming); b. Een vergunning voor woningsplitsing to weigeren indien to splitsen woning kleiner is dan 140 m2 en de nieuw gevormde woning(en) kleiner dan 50 m2. Voor kamergewijze verhuur: c. Het invoeren van een vergunningstelsel voor kamergewijze verhuur (omzetting), waarbij de verhuur van kamers vanaf 3 personen vergunning plichtig is en tot en met 2 personen een vrijstelling geldt; d. Geen vergunning to verlenen in de gebieden: Poelenburg/Peldersveld, ZaandamZuid en de Russische Buurt; e.

In de overige gebieden een vergunning to weigeren indien: de woning aan 5 of meer personen wordt verhuurd; - het gebruiksoppervlak (kamer plus deel gemeenschappelijke ruimte) minder dan 25 m2 GBO per persoon is; - binnen een straal van 100 meter (grondgebonden woningen) of reeds 10% (binnen een appartementencomplex) al een vergunning voor kamergewijze verhuur is verleend. f. Aan vergunningverlening de voorwaarde to verbinden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal een volwassene wordt bewoond. Voor toeristische verhuur: g. Het invoeren van een eenmalige registratieplicht voor particuliere vakantieverhuur en Bed and Breakfast; h. Het invoeren van een meldplicht per verblijf voor particuliere vakantieverhuur, waarbij een maximum van 30 dagen per kalenderjaar geldt. 3. Kennis to nemen van de Beleidsregels woningsplitsing en kamergewijze verhuur. In de vergadering van .~. ~...~~ r De griffier,

.....-.......G.~.

~~(.~.~I ...................- 2021