Raadsbesluit Wijziging Huisvestingsverordening 2021

2021/15858

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening 2021 n.a.v. beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling 'Een sociale huurwoning zoeken verandert' Gevraagd besluit De Verordening 3e wijziging Huisvestingsverordening Zaanstad 2021, vast to stellen, inhoudende: a. een nieuw systeem van puntenopbouw voor de volgorde bij toewijzing van sociale huurwoningen, gebaseerd op wachten, zoeken en omstandigheden; b. startpunten voorjongeren die moeten uitstromen uit een woning met een jongerencontract; c. verruiming van de lokale beleidsruimte van 25% Haar 30% op basis van de door BZK toegekende experimenteerruimte; d. expliciet opnemen van de mogelijkheid voor voorrang voor Zaanse starters en doorstromers bij eerste bewoning van een nieuwbouwwoning als onderdeel van de ruimte voor lokale binding. e. technische wijzigingen in m.n. de regels voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur. f. inwerkingtreding op een door het college Hader to bepalen datum als de implementatiedatum op de aanbodsites voor sociale huurwoningen in de regio bekend is. Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal Op 25 maart heeft de raad het beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling 'een sociale huurwoning zoeken verandert' vastgesteld.

Inmiddels hebben alle raden in de regio het beleidsvoorstel vastgesteld en daarmee is het voorstel definitief vastgesteld (https://socialehuurwoningzoeken.nl/besluitvorming-raad/). Het nieuwe beleid biedt meer ruimte aan woningzoekenden met een dringende verhuiswens. Naast wachten (inschrijfduur/wachtpunten) gaan ook zoeken (zoekpunten) en de situatie van de woningzoekende (situatiepunten) een rol spelen bij toewijzing van sociale huurwoningen van corporaties. Daarnaast neemt Zaanstad deel aan het experiment startpunten voor jongeren die moeten uitstromen uit een woning met een jongerencontract Nu raden van alle samenwerkende gemeenten hebben ingestemd met het voorstel, moet het beleid worden vastgelegd in de Huisvestingsverordeningen. Hierin wordt de nieuwe manier waarop Haar een sociale huurwoning gezocht kan worden en hoe een inschrijver punten kan opbouwen, juridisch vastgelegd. Pas als de huisvestingsverordeningen zijn gewijzigd en inwerking getreden, zal de nieuwe manier van zoeken Haar een sociale huurwoning kunnen worden uitgevoerd. Om dit nieuw beleid uit to kunnen voeren moet een regionaal portaal voor het aanvragen van situatiepunten en startpunten worden ingericht. En WoningNet en Woonmatch Waterland hebben tijd nodig om de systemen aan to passen. De verwachting is dat medio 2022 gestart kan worden met de nieuwe werkwijze.

Aanleiding Sinds 2018 werken gemeenten en corporaties in de regio's Amstelland-Meerlanden, Amsterdam en Zaanstreek-Waterland (RAP-regio) samen aan een voorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling van sociale huurwoningen. Aanleiding is dat de huidige werkwijze, waarbij sociale huurwoningen op basis van inschrijfduur, urgentie en loten worden toegewezen, niet past bij de grote schaarste aan deze woningen in de regio. Woningzoekenden met een dringende verhuiswens komen vaak niet in aanmerking omdat de opgebouwde inschrijfduur niet voldoende is. Beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdelinq vastgesteld door de raden in de regio

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/15858

2/7

gemeente Zaanstad

"

'

Op 25 maart heeft de raad het beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling `een sociale huurwoning zoeken verandert' vastgesteld. Op 8 april heeft de laatste gemeenteraad in de regio het beleidsvoorstel vastgesteld en daarmee is het voorstel definitief vastgesteld (httgs://socialehuurwoningzoeken.nl/besluitvorminq-raad/). Het beleid moet juridisch worden vertaald in de lokale huisvestingsverordeningen. Regionaal is afgesproken om de voorstellen hiervoor in de raden to behandelen voor of direct na het zomerreces. Beoogd resultaat Een gewijzigde gemeentelijke Huisvestingsverordening om het beleid voor de nieuwe woonruimteverdeling to reguleren.

Kader • Huisvestingsverordening Gemeente Zaanstad 2021 (2020/26679) Wijzigingsverordening Huisvestingsverordening (2020/30230) (Huisvestingsverordeninq gemeente Zaanstad 2021 (overheid.nl https://lokaleregelqevinq.overheid.nl/CVDR651551) • Woonvisie Metselen aan het Zaans Mozaiek en Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024 (2019/12357) • Raadsvoorstel Beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling 'Een sociale huurwoning zoeken verandert' (2021/ 2631) • Wijziging van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (eenentwintigste tranche), Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet (https://wetten.overheid.nl/BWBR0027929/202104-23) Argumenten en afwegingen Beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling vastgesteld door de raden in de regio Op 25 maart heeft de raad het beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling `een sociale huurwoning zoeken verandert' vastgesteld. Op 8 april heeft de laatste gemeenteraad in de regio het beleidsvoorstel vastgesteld en daarmee is het voorstel definitief vastgesteld (h_t_tps://socialehuurwoningzoeken.nl/besluitvorminq-raad/). In grote lijnen zijn de uitkomsten uit de gemeenteraden als volgt; • Het systeem is een verbetering, het blijft wel de verdeling van schaarste. • Voor jongeren en degene met de grootste Hood lijkt het systeem vooral een verbetering. • Evaluatie na 3 jaar is to tang, je wilt eerder inzichten duidelijk maken.

• Uitlegbaarheid blijft een aandachtspunt; ondersteuning moet worden geboden aan ouderen, analfabeten en digibeten • Aandacht voor de positie van ouderen, zij zullen moeite hebben met opbouwen van zoekpunten en het werken met het systeem. Reactie aandachtspunten: — De druk op de Zaanse woningmarkt is momenteel heel groot. De vraag Haar woningen is enorm en er is een tekort in elk segment, veel inwoners ondervinden hier momenteel last van. We werken hard aan het versnellen en opschroeven van nieuwbouw, in samenwerking met ontwikkelaars (vrije sector) en woningcorporaties (sociale huur) met aandacht voor de betaalbaarheid. — Jaarlijks zal een rapportage worden opgesteld over de resultaten van de nieuwe woonruimteverdeling. De raad zal hierover worden geinformeerd. — In het beleidsvoorstel was al aandacht voor senioren en minder (digitaal)vaardigen. Op de website zal gebruik gemaakt worden van pictogrammen. Er worden verschillende testfasen ingebouwd bij de implementatie, waarbij o.a. aandacht is voor de werking en uitlegbaarheid van het systeem en de gebruiksvriendelijkheid van de website. Hierbij wordt gewerkt met testpanels. — Vragen worden in eerste instantie zoveel mogelilk door het klantcontactcentrum van

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/15858

3/7

gemeente Zaanstad

WoningNet beantwoord. Verder zijn er de gebruikelijke kanalen via de gemeente (Sociale wijkteams) en corporaties, met de focus op zelfredzaamheid. Voor senioren is er al de speciale doorstroomregeling '65+ verhuurvoordeel' binnen Zaanstreek-Waterland. Juridische vertaling van het beleid In het regionale beleidsvoorstel zijn de beleidsinhoudelijke afwegingen gemaakt. Deze moeten juridisch worden vertaald in de lokale huisvestingsverordeningen. Hiervoor zijn regionale modelbepalingen opgesteld. Deze vormen de basis voor de wijzigingsverordening. Het beleidsvoorstel voor een nieuwe woonruimteverdeling `Een sociale huurwoning zoeken verandert' heeft de volgende hoofdlijnen (raadsvoorstel 2021/ 2631): a) De volgorde bepaling voor woningzoekenden verandert. Er wordt een puntensysteem ingevoerd, met wachtpunten, zoekpunten en situatiepunten. b) De wachtpunten zijn gebaseerd op de oude inschrijfduur. Een jaar is daarbij gelijk aan een wachtpunt. Zoekpunten worden maandelijks opgebouwd door minimaal vier keer per maand to reageren en in een drietal situaties kunnen situatiepunten worden opgebouwd. c) De situaties waar punten voor kunnen worden opgebouwd zijn 1) relatiebreuk met kinderen, 2) inwonend met kinderen en 3) problematisch thuiswonende jongeren. Er zijn twee categorieen jongeren die in aanmerking komen voor situatiepunten voor problematisch thuiswonende jongeren.

Dit zijn pleegjongeren en jongeren met ambulante ondersteuning. d) Op 50% van de woningen die worden aangeboden via de aanbodsites (WoningNet en Woonmatch) tellen situatiepunten mee. e) Wachtpunten zijn de basis en worden blijvend opgebouwd. Zoekpunten en situatiepunten zijn voorwaardelijk. Als een woningzoekende een maand lang niet reageert op een woning, wordt een zoekpunt afgetrokken. Als een woningzoekende in een maand een tot Brie keer reageert, blijft het aantal zoekpunten gelijk. Verder vindt aftrek van een zoekpunt plaats bij niet accepteren van een uitnodiging of weigering van een woning na bezichtiging. Als een woningzoekende tweemaal na acceptatie van een woning, maar voor de ondertekening van het huurcontract alsnog weigert, vindt aftrek van alle zoekpunten en situatiepunten plaats. f) Gemeenten krijgen de mogelijkheid om voor de periode van twee jaar een experiment to stamen met het toekennen van startpunten aan jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos worden. Deze punten zijn alleen lokaal geldig. Na afloop van het experiment volgt evaluatie en het gesprek of deze regeling voortgezet kan worden. g) Alle urgenten in de regio worden direct bemiddeld, met uitzondering van stadsvernieuwingsurgenten. Zij kunnen zelf zoeken. Voor Zaanstad betekent dit Been wijziging, omdat de urgenten al direct worden bemiddeld.

h) Uitlegbaarheid en uitvoerbaarheid zijn belangrijke randvoorwaarden, net als de beschikbaarheid van goede informatie op WoningNet en Woonmatch (kwaliteit advertenties). Ad f) Bij wijze van experiment kunnen startpunten toegekend worden aan Zaanse jongeren die na afloop van hun jongerencontract dakloos dreigen to worden. Het uitgangspunt bij jongerencontracten is dat de meerderheid van de jongeren aan het eind van hun tijdelijke contract zelf in staat is een nieuwe woning to vinden. Toegekende startpunten zijn alleen in Zaanstad geldig. Verruiming van de lokale beleidsruimte van 25% Haar 30% Op grond van artikel 14 van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad in de verordening opnemen dat voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Die voorrang geldt voor ten hoogste 50 procent van een of meer daarbij aangewezen categorieen woonruimte. BZK is inmiddels akkoord met het experiment voorrang bij economische en maatschappelijke binding. Hiervoor is een artikel opgenomen in het besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/15858

4/7

gemeente Zaanstad

(Artikel 6s is op 23 april in werking getreden. https://wetten.overheid.nl/BWBR0027929/202104-23) Dit experiment maakt het mogelijk om bij ten hoogste 30°/a van het aantal toegewezen woningen aan woningzoekenden in de regio voorrang to geven met economische of maatschappelijke binding aan een gemeente. Dit is een verruiming ten opzichte van het huidige percentage van 25%. Eind vorig jaar is regionaal afgesproken dat iedere gemeente in Principe 30°/a met lokale voorrang kan toewijzen. Mocht een gemeente meet nodig hebben dan wordt dat jaarlijks besproken Mogelijke datum inwerkingtreding wordt Hader bepaald Om het nieuwe beleid uit to kunnen voeren moet een regionaal portaal voor het aanvragen van situatiepunten en startpunten worden ingericht worden en WoningNet en Woonmatch Waterland hebben tijd nodig om de systemen aan to passen. WoningNet en Woonmatch hebben in april 2021 een offerte uitgebracht voor de aanpassingen op hun woonportalen. De huidige offertes van beide partijen worden Hader onderzocht op kosten en overeenkomstigheid. Door een heldere projectstructuur kan de implementatie straks efficienter verlopen, worden kosten hanteerbaar en de organisatie kwalitatief beter ingericht. Ook kunnen mogelijke risico's in de planning beter worden ingeschat. Na akkoord van de corporaties in het PWNR kan Haar verwachting in september 2021 opdracht worden verleend.

Dan wordt ook de mogelijke datum van de inwerkingtreding van het nieuwe systeem bepaald. De verwachting is dat medio 2022 gestart kan worden met de nieuwe werkwijze. De wijzigingsverordening zal daarom in werking treden op een Hader door het college to bepalen datum. Voorrang bij eerste verhuring van nieuwbouw Tijdens de behandeling van het beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling in de raad is de motie stimuleringsregeling bouw nieuwe sociale huurwoningen/ voorrang 1e bewoning nieuwbouw buiten de woonruimteverdeling/WoningNet om verworpen. Voorrang voor Zaanse starters en doorstromers kan alleen binnen de wettelijke kaders voor lokale binding (30%). Het voorstel is wel om de voorrang bij eerste verhuring expliciet als een mogelijkheid op to nemen in de Wijzigingsverordening. De Zaanse corporaties zullen voorrang blijven geven aan Zaanse starters en doorstromers in de bestaande bouw en nieuwbouw. De voorrang bij eerste verhuring van nieuwbouw kan varieren per project. Per project wordt afgestemd in hoeverre de corporaties voorrang gaan geven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan Zaanstad op basis van deze al geldende regelgeving. Technische wijzigingen in de regels voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur Tot slot zijn technische wijzigingen in de regels voor m.n.

woningsplitsing en kamergewijze verhuur opgenomen in de wijzigingsverordening. De belangrijkste zijn: • Het artikel met de weigeringsgronden voor de omzettingsvergunning en de woningvormingsvergunning bevatte een zgn. kan-bepaling. In de praktijk blijkt dat bij de uitvoering meet duidelijkheid is gewenst om to bepalen in Welke gevallen wel en niet wordt geweigerd. In dit artikel is nu opgenomen in Welke gevallen de vergunningen in ieder geval worden geweigerd. • Het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte wordt in algemeen spraakgebruik ook wel aangeduid als zijnde kamergewijze verhuur. Of de woonruimte al dan niet wordt verhuurd tegen betaling is daarbij niet van belang. Ook als de `kamerhuurder' geen huur zou betalen is een omzettingsvergunning vereist. In de artikelen over de vrijstelling van de vergunningsplicht en weigeringsgronden van de omzettingsvergunning staan echter de termen verhuur en verhuurder. Dit wordt gewijzigd in 'in gebruik geven' en `degene die in gebruik geeft'. Hierdoor wordt handhaving eenvoudiger. Draagvlak De gemeente is verplicht op grond van de Huisvestingswet relevante partijen, waaronder woningcorporaties, to betrekken bij de voorbereiding van de vaststelling of wijziging van een

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021115858

5/7

gemeente Zaanstad

huisvestingsverordening van de verordening. Voor het beleidsvoorstel heeft een uitgebreid participatietraject plaatsgevonden dat diende als voorbereiding op de wijziging van de huisvestingsverordening conform het beleidsvoorstel. De Huisvestingsverordening betreft een vertaling van het beleidsvoorstel en enkele technische wijzigingen. De wijzigingen zijn voorgelegd aan de woningcorporaties en het huurdersoverleg. Aansluiting externe ontwikkelingen Het beleidsvoorstel is voorbereid in overleg met de gemeenten in de regio en veertien woningcorporaties in de regio, aangesloten bij het PWNR. Dit is gebeurd via de gremia van het Bestuurlijk Team Woonruimteverdeling (BT) en het Bestuurlijk Overleg RAP-regio (BORAP regio). Elke gemeente heeft daarbij de verantwoordelijkheid om de besluitvorming voor het beleidsvoorstel en de Huisvestingsverordening in de eigen gemeente voor to bereiden. Het format voor de wijzigingen is regionaal afgestemd. Financiele consequenties Niet van toepassing In het B&W voorstel van mei (2020/11657) zijn de toen verwachte kosten opgenomen. Deze zijn al opgenomen in de programmabegroting. Begroot is: - Eenmalige kosten van € 65.000 in 2021 en - Structurele kosten van € 60.000 vanaf 2022. Door vertraging in het traject waren de kosten dit jaar lager. Voor 2022 en 2023 is er echter een tekort t.o.v. de begroting.

Het verschil in 2022 (€37.463), 2023 (€ 22.262) en structureel vanaf 2024 (€ 5.997) wordt gedekt uit het budget voor het uitvoeringsprogramma van de woonvisie. (raadsvoorstel 2021/2631) Niet begrote kosten voor de voorbereiding van de implementatie (extra bijdrage voor 2021 voor Zaanstad van € 15.125) worden gedekt uit het regionale budget ZaanstreekWaterland. Juridische consequenties De Huisvestingswet is de juridische basis voor de regels van de woonruimteverdeling. Een woningzoekende krijgt een woning toegewezen op basis van het totaal van punten waarvoor per puntencategorie verschillende criteria gelden. De gemeenteraad mag dergelijke `rangordecriteria' stellen op grond van artikel 9 Huisvestingswet 2014. De schaarste rechtvaardigt de regels in de Huisvestingsverordening. De Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021 is in december 2020 vastgesteld In het raadsvoorstel (2020/26678) is opgenomen dat regionaal onderzoek de schaarste in de regio en Zaanstad bevestigt. Met vaststelling van het beleidsvoorstel is door alle gemeenteraden in de regio is aangegeven dat er draagvlak is voor vertaling van het regionale beleid Haar de lokale huisvestingsverordening. In het regionale beleidsvoorstel zijn de beleidsinhoudelijke afwegingen gemaakt. Dit voorstel betreft de juridische vertaling in de lokale huisvestingsverordening.

Hierbij is gebruikt gemaakt van de regionale modelbepalingen. De wijzigingsverordening wordt aan de gemeenteraad ter vaststelling aangeboden. Het streven is behandeling in de raad van september. Er zijn grenzen aan voorrang geven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden. Overeenkomstig artikel 12 van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening urgentie categorieen aanwijzen waaraan bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang kan worden gegeven.

DOCUMENTNUMMER

2021/15858

PAGINA 6/7

gemeente Zaanstad ~'

Op basis van artikel 14 van de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten de mogelijkheid om bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang to geven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio of aan de gemeente. Dit is aan maximale percentages gebonden (50 % en 25%, voor onze regio inmiddels 30% i.p.v. 25%). Het doel van deze maximum percentages is gelegen in het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014, namelijk borgen van de vrijheid van vestiging. Dit is internationaalrechtelijk vastgelegd en dit grondrecht kan slechts bij wet beperkt worden indien dat noodzakelijk is voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Situatiepunten gelden niet als een vorm van regionale voorrang Bij de totstandkoming van het beleidsvoorstel nieuwe woonruimteverdeling is ervan uitgegaan dat het verantwoord is de toewijzingen waarbij situatiepunten meetellen niet meetellen in de percentages voor economische of maatschappelijke binding, ook al wordt een 2-jaarsbindingseis gesteld. Het is van belang de aangekondigde wetswijzigingen to volgen om ervoor to zorgen dat de wet volledig aansluit bij de verordeningen in de Amsterdamse regio. Communicatie/vervolgtraject Over de planning wordt gecommuniceerd op het moment dat de definitieve datum voor inwerkingtreding beschikbaar is. In september wordt er meer duidelijkheid verwacht.

Op het moment dat de huisvestingsverordeningen in alle gemeenten zijn vastgesteld, wordt een persbericht verstuurd. Informatie is verder beschikbaar via de website socialehuurwoningzoeken.nl en via een externe nieuwsbrief. Om dit nieuwe beleid uit to kunnen voeren moet 1) een regionaal portaal voor het aanvragen van situatiepunten en startpunten ingericht worden en 2) Een partij worden gecontracteerd die in de nieuwe situatie de aanvragen voor situatiepunten en startpunten van woningzoekenden kan beoordelen. B&W-voorstel voor digitaal loket situatiepunten en startpunten Voor een goede werking van het regionale beleidsvoorstel en herkenbaarheid voor woningzoekenden is het belangrijk dat er een gezamenlijk portaal komt, waar alle woningzoekenden in de regio de situatiepunten en startpunten kunnen aanvragen. Daarnaast is het belangrijk dat de aanvragen van woningzoekenden op exact dezelfde wijze beoordeeld worden. Woningzoekenden kunnen de situatiepunten in alle gemeenten in de regio inzetten. Startpunten zijn alleen geldig in de gemeente van aanvraag. Voor de uitvoering van de gezamenlijke inkoop volgt een afzonderlijk B&W-voorstel. Voor de toegang van het loket tot BRP-gegevens zal een convenant/ verwerkersovereenkomst worden opgesteld. Dit zal volgend jaar aan het college worden voorgelegd.

B&W-voorstel nadere regels Het experiment voor de startpunten voor jongeren die moeten uitstromen uit een woning met een jongerencontract zal worden uitgevoerd conform de `Uitwerking maatregelen voor uitstroom uit jongerencontracten'. Deze zullen volgend jaar ter vaststelling aan het college worden aangeboden. Opsteller.• Olij, O. Versie: 15-7-2021 16:26:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/15858

7/7

gemeente Zaanstad

d~

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: De Verordening 3e wijziging Huisvestingsverordening Zaanstad 2021, vast to stellen, inhoudende: a. een nieuw systeem van puntenopbouw voor de volgorde bij toewijzing van sociale huurwoningen, gebaseerd op wachten, zoeken en omstandigheden; b. startpunten voorjongeren die moeten uitstromen uit een woning met een jongerencontract; c. verruiming van de lokale beleidsruimte van 25% Haar 30% op basis van de door BZK toegekende experimenteerruimte; d. expliciet opnemen van de mogelijkheid voor voorrang voor Zaanse starters en doorstromers bij eerste bewoning van een nieuwbouwwoning als onderdeel van de ruimte voor lokale binding. e. technische wijzigingen in m.n. de regels voor woningsplitsing en kamergewijze verhuur. f. inwerkingtreding op een door het college Hader to bepalen datum als de implementatiedatum op de aanbodsites voor sociale huurwoningen in de regio bekend is. ~. .. (,~ J ~,~ ~ ~ In de vergadering van .~an............ ..........~.:-~.S~~~T~:U`~:~.~~.........- 2021 De voorzitter,