Raadsbesluit Nota gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad-GKZ- en addendum Ruimtelijke structuurvisie

~~° f ;

2020/23226

£.~' i~ 1 ~, ' ~;-. 3 ,~

Raadsvoorstel en besluitnota Onderwerp Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad -GKZ- en Addendum Ruimtelijke Structuurvisie Gevraagd besluit 1. Akkoord to gaan met de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad inhoudende met name: a) Per nieuw to ontwikkelen m2 vastgoed, conform een eenduidige methode, een vaste bijdrage voor gebiedsoverstijgende kosten wordt gevraagd van € 38,54 per m2 bvo, hetgeen neerkomt op ca €4.000,- per 100 m2 aan woon-, bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. b) Deze bijdrage wordt gevraagd aan private initiatiefnemers die in de stad nieuw vastgoed realiseren en geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen. c) Ook gemeentelijke grondexploitatieprojecten (eigen grondverkoop) hetzelfde bedrag per m2 bvo gaan bijdragen. d) Een algehele vrijstelling van corporaties geldt onder de ontbindende voorwaarde dat bij verkoop aan de vrije markt alsnog de opgeschorte bijdrage Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad betaald moet worden (zij het herrekend Haar de dan geldende tarieven). Die voorwaarde wordt nog uitgewerkt in onderling overleg tussen corporaties en gemeente.

e) Het college via een hardheidsclausule bevoegd is tot maatwerk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - dat voldoende kan worden beargumenteerd dat maatwerk nodig is in het belang van het bouwplan voor de gemeenschap als geheel en dat de businesscase voor dat bouwplan de gebiedsoverstijgende kosten overtuigend niet kan dragen. 2. Akkoord to gaan met het Addendum Ruimtelijke Structuurvisie 2020 waarin de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad wordt verankerd 3. Een bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende Bestedingen Zaanstad in het leven to roepen Geheimhouding op grond van de Gemeentewet Openbaar Kernverhaal Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier woven, werken en verblijven. De stad groeit Haar 200.000 inwoners. Dit doen we aan de hand van zes strategische opgaven voor de stad: 1. Verstedel~king: groeien met kwaliteit 2. Economies Haar een meer diverse economie 3. Kansengelijkheid: tegengaan van segregatie 4. Duurzaamheid: CO2-neutraal in 2040 5. Gezondheid: een gezondere leefomgeving voor iedereen 6. Veiligheid: veilige straten en droge voeten Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk to houden en bovenstaande ambities to kunnen realiseren, is het dus nodig om to investeren in de stad.

Denk hierbij aan investeringen in de openbare ruimte, het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, de bereikbaarheid per auto maar ook parken en nieuwe recreatiegebieden en maatschappelijke functies zoals sportparken. Hierdoor wordt het aantrekkelijker om in Zaanstad to woven en to werken. De kosten die wij hiervoor maken zijn: a) Planspecifieke kosten: planschade aan omliggende eigenaren, aansluiting op/aanpassingen aan openbare weg, gemeentelijke plankosten buiten de bouwleges e.d. b) Wijkgebonden kosten: infrastructuur en voorzieningen op wijkniveau die echter niet

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

2/14

gemeente Zaanstad

-

,, ,, ~,

van belang zijn voor de hele stad. c) Gebiedsoverstijgende kosten die van belang zijn voor de hele stad of meerdere belangrijke delen daarvan. We investeren hierin als gemeente zelf en we vragen ook initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen om bij to dragen. Planspecifieke kosten (a) worden per project berekend en hoc doorberekend aan initiatiefnemers middels een privaatrechtelijke overeenkomst met de gemeente: de anterieure overeenkomst. Wijkgebonden kosten (b), als die in beeld zijn, worden per project via besluitvorming bij de raad (instellen reserve) en college (beleidsafweging) doorberekend, ook middels de anterieure overeenkomst. Met het voorliggende wordt geregeld dat Zaanstad een standaard bijdrage gaat vragen in de gebiedsoverstijgende kosten (c) die de hele stad of belangrijke delen daarvan dienen. Bouwprojecten in de hele stad profiteren immers ook van goede voorzieningen in onze stad. Initiatiefnemers van nieuw to ontwikkelen vastgoed gaan daarom Haar verhouding in die kosten bijdragen. Het gaat om bestedingen in een breed schaal openbare infrastructuur en voorzieningen: zowel groen/blauw (natuur, recreatie, waterberging), grijs (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte), bruin (sporthallen en -velden, zwembaden) en bovenplanse verevening (tekort in gebiedsexploitatie Inverdan).

Een aantal voorbeelden: - Brug over de Zaan bij Wormerveer Doortrekken A8/A9 bij Krommenie/ Assendelft en Wormerveer - Extra fietsonderdoorgangen onder het spoor - Thorbeckeweg ongelijkvloers maken - Klimaatadaptatie maatregelen - Extra natuurspeelplekken - Zwembad Hoornse Veld Momenteel vraagt de gemeente een bescheiden bijdrage (€ 8,68 per m2) die beduidend lager is dan gebruikelijk bij andere gemeenten en de wettelijke mogelijkheden. Om een hogere bijdrage to kunnen vragen moet de gemeente wel een degelijke onderbouwing vastleggen. Daarin voorziet de nota Gebiedsoverstijgende kosten (GKZ). Door het vaststellen van deze nota gaan projecten waarbij nieuw vastgoed wordt ontwikkeld volgens een eenduidige methode bijdragen aan de financiering van gebiedsoverstijgende kosten. Deze eenduidige methode zorgt voor de nodige transparantie richting initiatiefnemers (rechtszekerheidsbeginsel). Het betreft een bedrag van € 38,54 per m2 bvo. Dit komt overeen met ca. €4.000,- per woning of per het equivalent in bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. De bijdrage geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen die niet passen in het vigerende bestemmingsplan (en straks omgevingsplan). De afspraken over de inning van deze bijdrage worden vastgelegd in de anterieure overeenkomst die voor elk bouwplan toch al wordt afgesloten om afspraken vast to leggen over de planspecifieke kosten (a).

Sociale huurwoningen huurwoningen in eigendom komen van - en geexploiteerd worden door Zaanse woningcorporaties worden vrijgesteld van de bijdrage gebiedsoverstijgende kosten om deze maatschappelijke opgave to stimuleren. Wel wordt daaraan de voorwaarde verbonden dat bij latere verkoop in de vrije sector, de bijdrage alsnog verschuldigd wordt. Voor de naleving van die voorwaarde wordt een methodiek uitgewerkt. Gedacht wordt aan het verplicht opnemen van een kettingbeding ten gunste van de gemeente in de transportakte. Verder geldt dat indien aantoonbaar is dat een bouwplan de gebiedsoverstijgende kosten niet kan dragen, terwijl dit bouwplan wel overtuigend bijdraagt aan het algemeen belang, door het college van de nota kan worden afgeweken (hardheidsclausule).

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

3/14

gemeente Zaanstad

Aanleiding Om gebiedsoverstijgende investeringen to financieren worden diverse middelen ingezet zoals bijdragen vanuit het Rijk of Provincie, gemeentelijke belastingen etc. Omdat initiatiefnemers van bouwplannen ook profiteren van een aantrekkelijke stad is het mogelijk to vragen dat zij een evenredige bijdrage in de kosten hiervan betalen. De afdeling grondexploitatie van de Wet ruimtelijke ordening (de zogenaamde 'GrondexploitatieweY) en straks afdelingen 13.6 en 13.7 van de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om kosten van infrastructuur en voorzieningen van algemeen belang deels to verhalen op particuliere grondexploitanten. Gemeenten kunnen hiermee een deel van de kosten voor de aanleg van gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen verhalen. Het gaat daarbij met name om investeringen die van belang zijn voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie, natuur, landschap, mobiliteit, maatschappelijke functies of de betaalbaarheid van de woningvoorraad. Met die gedeelde (publiek-private) verantwoordelijkheid voor gebiedsoverstijgende investeringen wordt duurzame ruimtelijke ontwikkeling met voldoende kwaliteit mogelijk gemaakt. Mede aansluitend op de planners om de woningbouw to stimuleren vanuit het Rijk, is het voor de gemeente van belang dat initiatiefnemers naar verhouding bijdragen aan de daartoe benodigde gebiedsoverstijgende investeringen.

Beoogd resultaat Doel is dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen volgens een eenduidige systematiek gaan bijdragen aan de financiering van gebiedsoverstijgende kosten die de hele stad of belangrijke delen daarvan dienen. Kader — Afdeling 6.4 grondexploitatie Wet ruimtelijke Ordening; — Afdelingen 13.6 en 13.7 Omgevingswet; - Uitvoeringsregels grondprijzen Zaanstad 2016 (2016/129294) Argumenten en afwegingen Addendum Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 Gemeenten kunnen een bijdrage in rekening brengen t.b.v. gebiedsoverstijgende investeringen op voorwaarde dat ze een aantal zaken onderbouwen. Dit gebeurt in de nota GKZ. Een deel van deze onderbouwing moet ook verankerd worden in een structuurvisie. De Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 (RSV) bevat al voor een groot deel deze onderbouwing, maar voor het onderdeel dat ziet op kostenverhaal is er echter behoefte aan een actualisatie/aanvulling. Dit gebeurt middels een Addendum. Dit Addendum biedt een compleet overzicht van de voorgenomen bestedingen, de betalende exploitatiegebieden en de ruimtelijke-functionele samenhang tussen beiden. Het addendum is beleidsneutraal, want de voorgenomen ontwikkeling en het ruimtelijk beleid voor de stad blijven onveranderd van kracht. Het betreft een actualisatie van de voorgenomen investeringen in de stad.

Door middel van het Addendum op de RSV wordt voldaan aan de wettelijke eis dat er een beleidsbasis voor kostenverhaal van de daar opgenomen investeringen in de stad is gelegd in een structuurvisie. Tevens wordt hiermee alvast ingespeeld op de nieuwe kostenverhaalmogelijkheden onder de nog in werking to treden Omgevingswet. Nota Gebiedsoverstiigende kosten Zaanstad (GKZ) De nota GKZ is een verdere uitwerking van de keuzes gemaakt in de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad 2020 en het addendum. Deze beleidsnota draagt bij aan een eenduidige en transparante manier van het doorrekenen van een bijdrage ten behoeve van gebiedsoverstijgende investeringen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. Deze

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

4114

gemeente Zaanstad

nota is het kader voor de besprekingen met particuliere grondexploitanten over deze kosten. Om de bijdrage gebiedsoverstijgende kosten to bepalen, is een aantal uitgangspunten gehanteerd, waardoor er een eerlijke en to verantwoorden bijdrage van initiatiefnemers wordt gevraagd: de investeringen hebben een ruimtelijke-functionele relatie met de stad; ze betreffen geen onderhouds- en exploitatiekosten; ze worden niet betaald met gelabelde subsidies; en alleen dat deel van de investeringen wordt verhaald, dat met zekerheid zal worden gerealiseerd tot 2030. Uitgegaan wordt van 1.000 nieuwbouwwoningen perjaar waarvan 30% sociale huur en daarnaast aanvullende functies zoals kantoren, bedrijven, horeca en hotels. Van het totaal aan investeringen dat gepland staat tot 2030 neemt de gemeente daarin het aandeel dat van nut is voor de bestaande stad en het deel dat wordt vrijgesteld vanwege de bouw van sociale huurwoningen voor haar rekening (al metal 78,5%), en de gemeentelijke plannen zullen ook Haar evenredigheid bijdragen. Dit is een redelijk percentage gezien het profijt die de bestaande stad heeft en vergelijkbaar met de beleidsuitgangspunten van andere gemeenten. Op basis van deze uitgangspunten wordt de bijdrage gebiedsoverstijgende kosten € 38,54 per m2 bvo. Dit komt neer op ca €4.000,- per woning of per het equivalent in bedrijf-, kantoorof winkelruimte.

Op dit moment wordt € 8,68 per m2 bvo in rekening gebracht op basis van de uitvoeringsregels Grondzaken 2016. Dit bedrag is beduidend lager dan bij andere gemeenten en de wettelijke mogelijkheden. Met het voorgestelde collegebesluit komt het nude tarief to vervallen wanneer de nota GKZ van kracht wordt. De inschatting is dat de markt het nieuwe tarief van € 38,54 per m2 bvo (mede door de toegenomen aantrekkelijkheid van de stad) redelijkerwijs kan absorberen. Andere gemeenten hanteren een tarief, dat vergelijkbaar is: Alkmaar rekent €15 tot €25, Haarlemmermeer ca. €86, Purmerend €31 en Eindhoven €42 per m2 bvo. Op de korte/middellange termijn heeft de nieuwe bijdrage Been effect op de woningprijzen. Dit heeft twee redenen: ten eerste, omdat de bijdrage pas geldt voor projecten waarvoor nu nog geen afspraken zijn gemaakt. Aan de afspraken die zijn gemaakt voordat dit nieuwe beleid van kracht is, is de gemeente immers gebonden (vertrouwensbeginsel). Dit betekent dat woningbouwplannen die nu in 'de pijplijn' zijn, niets merken van de hiermee voorliggende beleidswijziging. Ten tweede, omdat de woningprijzen mede bepaald worden door het spel tussen de vraag (wat mensen bereid zijn to betalen) en de kwaliteiUkwantiteit vas het totale aanbod. De wijziging in het aanbod is gradueel. Het grootste deel van het aanbod betreft de bestaande voorraad.

Kortom, een lagere of hogere bijdrage heeft niet direct invloed op de woningprijzen. Op de langere termijn, wanneer de gemeente Zaanstad en andere gemeenten in de regio een zodanig hoge bijdrage zouden vragen dat markpartijen erdoor ontmoedigd worden en vele nieuwbouwplannen niet door zouden kunnen gaan, is het theoretisch mogelijk dat het aanbod aan nieuwe woningen kleiner wordt en daarmee de woningprijzen hoger. Eris geen indicatie dat in gemeenten waarin vergelijkbare bijdragen worden gevraagd dit aan de orde is, zeker in de huidige opgaande markt, maar dit zal gemonitord worden in de komende tijd. Mocht zich onverhoopt toch zo'n ontwikkeling voordoen, dan ligt bijstelling van het beleid voor de hand. Bij de totstandkoming van de nota GKZ zijn verder de volgende belangrijke keuzes gemaakt: - Haalbaarheid nieuwbouwplannen waarborgen De bijdrage zal op de korte termijn geen effect hebben op de ontwikkelwinst van projecten. Immers is voor verreweg de meeste ontwikkelingen die de komende twee/ drie jaar gaan starten al een anterieure overeenkomst gesloten. Ook zijn er een aantal projecten waar nog geen anterieure overeenkomst is gesloten maar de nieuwe bijdrage niet in rekening worden gebracht omdat daar al (schriftelijk) toezeggingen zijn gedaan o.b.v. de oude bijdrage.

Op de langere termijn zal de bijdrage afgaan van de winst uit de bouwplannen waarover dan zal worden onderhandeld, hetgeen de ontwikkelingswinst zal drukken (1 a 2% van de opbrengsten). Omdat ontwikkelaars bii nieuwe ontwikkelinaen

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

5/14

gemeente Zaanstad

voldoende rekening kunnen houden met dit hogere tarief, op de nog langere termijn zal de bijdrage doorwerken in de grondprijzen en minder effect hebben op de ontwikkelingswinst. Er wordt gemonitord dat de bijdrage niet een verstarrend effect heeft op de ontwikkelmarkt omdat bouwplannen financieel onaantrekkelijk worden. Er is ruimte om desgewenst tot bijstelling van het beleid over to gaan. Macro-aftopping Tevens is in de nota opgenomen dat er een uitzondering mogelijk is in het doorbelasten van (een gedeelte van) de bijdrage. Het college is hierbij gehouden aan de beginselen van de Algemene wet bestuursrecht, het privaatrecht en de Wet ruimtelijke ordening (zie bijlage 1). De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de berekende kosten en opbrengsten van het plan to vergelijken met de berekening zoals de gemeente zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien plannen inderdaad onhaalbaar blijken en ze van essentieel belang worden geacht voor de stad, dan kan incidenteel afgeweken worden van het tarief. In dat geval zullen de kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden, waarvoor in de meeste gevallen een raadsbesluit nodig zal zijn. Het college zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten.

Alle nieuwbouwplannen (van 5 of meer woningen) betalen mee Alle nieuwbouwprojecten waarvoor een anterieure overeenkomst wordt gesloten, betalen deze bijdrage. Niet alleen woningbouw maar ook winkels, bedrijven en horeca. Ook kleinere bouwplannen, waarvoor alleen een vergunningstraject wordt doorlopen, gaan meedoen mits een anterieure overeenkomst binnen de proceduretijd (de wettelijke termijn waarbinnen op een aanvraag omgevingsvergunning moet zijn besloten) is of to sluiten. Voorgesteld wordt Been bijdrage gebiedsoverstijgende kosten in rekening to brengen bij bouwplannen tot 5 woningen. Veelal gaat het in die gevallen om de bouw van een woning voor eigen bewoning of voor een familielid (bijv. mantelzorg) of een kleine ontwikkeling. De bestuurlijke lasten (apparaatskosten) en de regeldruk voor de initiatiefnemer (voeren van onderhandelingen) die dit met zich meebrengt zijn vaak niet proportioneel in relatie tot de opbrengsten van de gevraagde bijdrage. Vr~ste/ling corporaties en re/atie investeringsfonds In het voorstel is een generieke vrijstelling voor sociale huurwoningen opgenomen. Aan de vrijstelling voor sociale huurwoningen wordt wel een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage voor de gebiedsoverstijgende kosten bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is.

Hiermee wordt het voordeel dat corporaties krijgen to niet gedaan en ontstaat een gelijk speelveld met de overige vrijesector woningen. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vorm van een kettingbedding of een vergelijkbaar instrument waarmee het verhaalsrecht wordt geborgd. Hierover zal nog overleg volgen met de corporaties. De gemeente en de Zaanse corporaties zijn over veel ambities met elkaar in gesprek. Zaanstad wil dit gesprek met de corporaties voortzetten en in gezamenlijkheid verkennen hoe de ambities van Zaanstad gerealiseerd kunnen worden. In dat licht biedt het opschorten van de bijdrage de mogelijkheid om hier met de corporaties tot overeenstemming to komen omdat het de financiele ruimte binnen projecten met sociale woningbouw niet doet afnemen Daarnaast nog wel de kanttekening dat bij projecten waar sociale woningen niet door corporaties gebouwd worden het onbekend is of de korting ook daadwerkelijk doorgerekend gaat worden aan de woningcorporaties omdat dat afspraken zijn waar de gemeente geen partij in is. Het voorstel van algehele vrijstelling sluit aan bij de wens van de Zaanse woningcorporaties. In de voorbereiding zijn ook twee alternatieven voor de volledige vrijstelling Haar voren aekomen:

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

6/14

gemeente Zaanstad

~,~

a) Een gedeeltelijke vrijstelling waarbij alleen sociale huurwoningen die op eigen grond van corporaties en/ of in sloop/ nieuwbouwprojecten van corporaties gerealiseerd worden vrijgesteld worden. b) Een korting van 50% voor sociale huurwoningen die niet vallen onder de volledige vrijstelling. De voor en nadelen van de verschillende varianten staan in onderstaande overzicht: Gedeeltelijke vrijstelling (bij eigen grondposities/ sloop nieuwbouw corporaties)

Vrijstelling bijdrage alle sociale huurwoningen corporaties

Korting voor sociale huurwoningen niet op eigen grondposities/ sloop nieuwbouw corporaties 150 woningen volledig/ 150 korting Onbekend ligt aan afspraak tussen corporaties en ontwikkelaars Ligt tussen beide voorstellen in

Aantal woningen vrijgesteld per jaar

150 woningen

300 woningen

Doorrekenen Haar stichtingskosten sociale huur

Volledig

Woningbouwproductie algemeen

Onrendabel neemt of meer ruimte voor sociale woningbouw

Maximale apbrengsten* Opgenomen in investeringsfonds Verschil Draagvlak corporaties voor onderdeel sociale huur Draagvlak ontwikkelaars voor onderdeel sociale huur

€4,3 min

Onbekend ligt aan afspraak tussen corporaties en ontwikkelaars Onrendabel neemt of en/ of winstmarge ontwikkelaars wordt verhoogd beide positief voor woningbouwproductie € 3,7 min.

€ 4,0 min.

€1,4 min.

€1,4 min.

€ 1,4 min.

€ 2,9 min. Matig, voorstel was volledige vrijstelling

€ 2,3 min. Goed

€ 2,6 min. Tussen beide voorstellen in

Slecht, want wel Goed Tussen beide verplichting tot voorstellen in sociale huur maar geen vrijstelling zoals corporaties die krijgen * bij de maximale opbrengst per variant wordt ervan uitgegaan, dat de woningbouwproductie 1.000 woningen perjaar is waarvan 300 sociale huur verdeeld over 50% sloop/ nieuwbouw en eigen grondposities van corporaties en 50% in gemengde projecten van projectontwikkelaars plus aanvullend commercieel programme (o.a. kantoren, voorzieningen, bedrijven). Vergelijking met andere gemeenten b~ al den niet vr~stellen corporaties In Alkmaar wordt een aangepast tarief gehanteerd voor corporaties (25% korting op het tarief bij een sociale huurwoning tot de huurtoeslaggrens). Purmerend en Eindhoven stelt sociale woningbouw vrij van een bijdrage mits de sociale huurwoningen in eigendom en exploitatie zijn van een toegelaten instelling en instandhouding voor de doelgroep gegarandeerd is voor 25 jeer.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

7114

gemeente Zaanstad

; ~ ;~

Vergelijking met andere gemeenten bij a/ dan niet vrijstellen corporaties In Alkmaar wordt een aangepast tarief gehanteerd voor corporaties (25% korting op het tarief bij een sociale huurwoning tot de huurtoeslaggrens). Purmerend en Eindhoven stelt sociale woningbouw vrij van een bijdrage mits de sociale huurwoningen in eigendom en exploitatie zijn van een toegelaten instelling en instandhouding voor de doelgroep gegarandeerd is voor 25 jaar. Actualisatie nota GKZ Periodiek zal de nota GKZ worden geactualiseerd op basis van de nieuwste inzichten ten aanzien van de investeringen. Hetzelfde geldt voor het verwachte nieuwbouwprogramma, en dus voor de bijdragen per m2 bvo. Hiermee wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan alle op dat moment verwachte exploitatiegebieden. Bestemmingsreserve gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad Omdat de bedragen die van de particuliere exploitanten worden ontvangen bestemd zijn voor de bestedingen als genoemd in bijlage 2 van de nota GKZ, zijn deze middelen niet vrij aanwendbaar. Ze worden daarom gestort in een bestemmingsreserve rnet concrete bestedingsfuncties. Derhalve wordt voorgesteld aan de raad om hiervoor een bestemmingsreserve (met de mogelijkheid van subreserves voor specifieke gebieden) Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad to vormen.

De hierin gestorte bijdragen worden bespaard en alleen ingezet ter dekking van de in bijlage 2 opgenomen investeringen. Bestedingen aan andere dan daarin opgenomen zaken is uitgesloten. Bij het eerstvolgende moment dat de Nota reserve en voorzieningen, Financiele Verordening en de Nota Investeringen geactualiseerd gaan worden, zal dit daarin ook worden opgenomen. Risicoparagraaf De invoering van het nieuwe tarief voor het verhalen van de gebiedsoverstijgende kosten brengt ook een aantal risico's met zich mee. De belangrijkste risico's inclusief beheersmaatregelen zijn de volgende: 1) Door het hogere tarief worden Been/minder nieuwe overeenkomsten gesloten met projectontwikkelaars. De belangrijkste beheersmaatregel daarbij is het goed monitoren van de effecten van het beleid op nieuwe overeenkomsten. Incidenteel kan daarbij als beheersmaatregel macro-aftopping worden ingezet. Mocht blijken dat het tarief structureel to hoog is waardoor steeds een beroep op macro-aftopping moet worden gedaan, dan zal het beleid aangepast dienen to worden. 2) Het hogere tarief wordt juridisch aangevochten. Om dit risico to verkleinen worden juist deze Nota en Addendum RSV vastgesteld. De lijst met investeringen en het tarief zal regelmatig worden geactualiseerd door een actualisering van de nota GKZ. 3) Onzekerheid ten aanzien van het daadwerkelijk ontvangen van de bijdrage.

Eris onzekerheid tot het moment waarop de bijdrage daadwerkelijk door de initiatiefnemer is betaald, terwijl er wel op gerekend gaat worden omdat deze in de begroting is opgenomen. De inkomsten blijven altijd een mate van onzekerheid hebben. Ten eerste omdat pas bij ondertekening van de anterieure overeenkomst duidelijk wordt wat de bijdragen zullen zijn. Ten tweede omdat na ondertekening van de anterieure overeenkomst nog een wijziging van het bestemmingsplan in de procedure moet gaan. Er bestaat altijd het theoretisch risico dat de gemeenteraad uiteindelijk de bestemming niet wijzigt of anders wijzigt dan in de overeenkomst voorzien. Deze onzekerheden golden ook al onder het oude tarief maar toen waren de inkomsten bescheiden en daarmee ook de gevolgen bij het niet werkelijk storten van de bijdragen. Om dit risico to reduceren is een kleiner bedrag aan inkomsten begroot dan op basis van de verwachte jaarlijkse bouwproductie. Verder zal er een voldoende buffer aangebracht moeten worden tussen ingeboekte opbrengsten uit overeenkomsten en hetaeen ook daadwerkeliik binnen komt.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

8/14

gemeente Zaanstad

Aanpak/Vervolgproces: bovenstaande risico's zullen na vaststelling worden meegenomen/opgenomen in de halfjaarlijkse inventarisatie van risico's voor het weerstandsvermogen (Begroting en Jaarrekening). Draagvlak Op 17 en 19 juni is reflectie opgehaald bij Zaanse corporaties en het Zaans Bouwberaad. Ook is er een schriftelijke reactie opgesteld door de woningcorporaties (zie bijlage) en zijn diverse projectontwikkelaars gesproken. De woningcorporaties hebben aangegeven zich zorgen to maken over de groeiambities van de sociale sector in relatie tot het verhogen van de bijdrage. Door de bijdrage (die ontwikkelaars zullen doorbelasten) vermindert de investeringsruimte bij de corporaties. Zij adviseren de vrijstelling to verruimen tot alle nieuw to realiseren sociale huurwoningen, hierop is hierboven al ingegaan. Door de corporaties wordt verder geschetst dat een vrijstelling alle sociale woningen een prikkel is om meer sociale huurwoningen to realiseren door marktpartijen. Dit argument klopt, maar het zal een beperkte prikkei zijn omdat het verschil tussen de opbrengst in de vrije sector en sociale huur nog steeds aanzienlijk zal zijn. Daarnaast geven de corporaties nog een aantal waardevolle ideeen mee. Allereerst de suggestie om middeldure huur en BKZ-woningen ook vrij to stellen.

Dit is moeilijk verdedigbaar in het kader van het gelijkheidsbeginsel en zal bovendien een behoorlijke afname van de opbrengsten voor de gemeente met zich mee brengen en wordt daarom afgeraden. Daarnaast wordt de suggestie gedaan om bij sloop-nieuwbouw door marktpartijen extra sociale huurwoningen niet to belasten. Dit is meegenomen in de voorgestelde vrijstelling. Tot slot wordt het idee geopperd om investeringen in erfgoed toe to voegen aan de lijst met investeringen. Erfgoed zal in een aantal gevallen in aanmerking kunnen komen voor het toevoegen op de lijst, bijvoorbeeld als er openbare functies worden gerealiseerd met een bovenwijkse functie en er een gemeentelijke bijdrage plaats vindt. Mogelijk ook indien het erfgoed zelf een museale functie heeft zoals bij de Zaanse Schans. De lijst wordt regelmatig geactualiseerd en geadviseerd wordt bij een volgende actualisatie specifiek aandacht to hebben voor gemeentelijke investeringen in erfgoed. Een aantal andere opmerkingen die verder Haar voren zijn gekomen tijdens de consultatie zijn: • `Onderzoek of we niet de huidige grondeigenaren kunnen belasten die niets doen met hun bouwgrond/leegstaande gebouwen'. Dit staat buiten het kader van de nota GKZ maar zou desgewenst apart onderzocht kunnen worden. • `Hoe kan zorggedragen worden dat de b~drage ook echt leidt tot investeringen.

Nieuwbouw draagt immers maar 25% bij (21,5% in het voorstel nu, red), het overige moet ook gedekt worden'. De bijdrage komt in het investeringsfonds en zal daar apart gelabeld worden. Het geld kan dus niet ergens anders aan besteed worden. Dat is natuurlijk nog Been garantie dat de gemeente de begroting voor de investeringen rond krijgt. Overigens zijn veel investeringen in de nota GKZ al gedekt binnen het Investeringsfonds of het Meerjarig Investeringsplan (daarvoor is het krediet al gedekt). De nog to ontvangen bijdragen leiden dan tot gedeeltelijke vrijval van de gereserveerde bedragen waarna die weer aan andere gewenste investeringen kunnen worden toebedeeld. • `Goed inzichtelijk maken wat in een specifiek (Maak)gebied en wat in de stad overstijgend wordt geinvesteerd. Investeren in het gebied heeft meer draagvlak b ontwikkelaars omdat het nut van de bijdrage dan zichtbaarder is'. In de nota is een overzicht waar de investeringen plaats zullen vinden. De investeringen in de gebiedsoverstijgende projecten zijn verspreid over de gehele gemeente dus het is goed herleidbaar dat voor elk MAAKgebied ook investeringen zijn gepland.

DOCUMENTNUMMER

2020/23226

PAGINA 9/14

gemeente Zaanstad ,~;~ ~

I ~ : :% Aansluiting externe ontwikkelingen De afdeling grondexploitatie Wet ruimtelijke ordening kent al sinds 2008 de mogelijkheid tot het verhalen van de kosten van gebiedsoverstijgende infrastructuur op private bouwpartijen. Omdat toen een economische crisis heerste, hebben gemeenten aanvankelijk niet maximaal gebruik gemaakt van deze mogelijkheid, en deze kosten vaak maar sporadisch en ad hoc verhaald. Sinds het economisch herstel vanaf 2014 zijn er steeds meer gemeenten die hier verandering in hebben gebracht, en tegenwoordig meer dan een kwart van de gemeenten hebben, net zoals Zaanstad het nu doet, beleid hiervoor vastgelegd. De aanstaande Omgevingswet handhaaft de huidige wettelijke mogelijkheden en op belangrijke punten breidt ze uit. De nota GKZ kan t.z.t., na actualisatie, worden ingezet om deze verruimde mogelijkheden to benutten. Financiele consequenties Bestemmingsreserve Gebiedsoverst~gende bestedingen Zaanstad Omdat de bijdragen inzake gebiedsoverstijgende investeringen van de particuliere exploitanten en vanuit eigen grondexploitaties alleen bestemd zijn voor de investeringen genoemd in de bijlage 2 van de nota GKZ, worden deze middelen gestort in een bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad. Bestedingen aan andere zaken dan de in bijlage 2 opgenomen investeringen is uitgesloten. Omvanq stortingen t.b.v.

Gebiedsoverstiigende investeringen De omvang van de stortingen t.b.v. de gebiedsoverstijgende investeringen die nu worden verwacht bedraagt € 36,5 miljoen. Dit is 21,5% van de totale zekere investeringen van € 170 miljoen, zoals deze op bijlage 2 Gebiedsoverstijgende investeringen zijn opgenomen. Deze € 36,5 miljoen is de bijdrage als alle voorziene gemeentelijke en particuliere exploitatiegebieden inderdaad tot 2030 worden ontwikkeld. Indien bij de regelmatige actualisaties van de nota GKZ gaat blijken dat er meer zekere investeringen zijn, dan kunnen ook de stortingen t.b.v. de gebiedsoverstijgende investeringen toenemen. Aanwendinp middelen t.b.v. Gebiedsoverstijgende investeringen Er is een directe relatie tussen de nota GKZ en het Investeringsfonds en MIP. De raad bepaalt Welke investeringen worden opgenomen in bijlage 2van de nota GKZ en Welke worden opgenomen als project in het Investeringsfonds of MIP. Van hieruit wordt door de raad de afweging gemaakt wanneer deze investeringen gerealiseerd gaan worden. Waarbij het voor de raad mogelijk blijft om niet het Investeringsfonds of MIP maar het Transformatiefonds als dekking in to zetten. Daarbij is verder van belang dat er voor 2030 een totaalbedrag van € 170 miljoen is besteed aan een of meerdere de op de bijlage 2 van de nota GKZ opgenomen Gebiedsoverstijgende investeringen.

De gemeente zal een deel van de gebiedsoverstijgende investeringen (als bedoeld in Bijlage 2) realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van gemeentelijke en particuliere grondexploitaties. Voor een aantal projecten heeft de raad al kredieten beschikbaar gesteld. Deze bestedingen schiet de gemeente als het ware voor. De rest van de bestedingen zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiele dekking en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer gemeentelijke en particuliere grondexploitaties voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies). Indien de gemeente op een later moment besluit de bijdrage to verlagen of indien de opbrengsten door een lagere bouwproductie zullen tegenvallen is er onvoldoende ruimte om

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

10/14

gemeente Zaanstad

alle ambities zoals opgenomen in bijlage 2 to realiseren (tenzij er andere middelen gevonden worden). Mochten er meer plannen worden gerealiseerd en/ of de bijdrage worden verhoogd zal de investeringsruimte juist toenemen. Er valt ook niet uit to sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden. Maar deze afgestelde bestedingen worden niet verhaald op nieuwbouwplannen. De gemeente verhaalt namelijk alleen dat percentage van de bestedingen dat ook zeker gerealiseerd gaat worden. Hogere biidrage reeds verwerkt in de Begrotina 2019-2023 Het financiele effect van het invoeren van een hogere bijdrage voor gebiedsoverstijgende investeringen is bij de Begroting 2019-2023 al verwerkt. De bijdrage vanuit de algemene middelen aan het Investeringsfonds is daarbij verlaagd en voor een gelijk bedrag binnen het Investeringsfonds verhoogd met de verwachte hogere bijdrage voor gebiedsoverstijgende investeringen. Voor het Investeringsfonds is het dus slechts een verschuiving van financiering. Binnen het Investeringsfonds wordt nu rekening gehouden met een toename van de opbrengsten voor gebiedsoverstijgende investeringen tot circa € 1,42 min. per jaar vanaf 2023. Een verhoging ten opzichte van de afgelopen vijf jaren waar gemiddeld € 600k per jaar gerealiseerd werd.

Indien de nu voorgestelde hogere bijdrage voor Gebiedsoverstijgende investeringen verhoogd gaat worden Haar circa € 4.000 per woning en er ook circa 700 woningen (vrije markt woningen, excl. Sociale huurwoningen) en aanvullende functies zoals kantoren, bedrijven, hotels en horeca per jaar worden geproduceerd, dan zou de jaarlijkse dotatie aan de bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad verder kunnen oplopen tot ca € 3,65 min. perjaar. Daarvoor dienen wel alle nu verwachte plannen door to gaan. Indien er in de toekomst aanleiding is dat de verwachte bijdragen kunnen wijzigen dan zal dit eerst aan het bestuur worden voorgelegd. Als alle bouwplannen worden gerealiseerd is een inkomstenstroom van ca € 3,65 min perjaar nodig. Er wordt echter nog maar rekening gehouden met €1,42 min. perjaar in de begroting. Er zal dus over een aanzienlijk deel van de investeringen op een later moment nog besloten moeten worden. Relatie regeling Woningbouwimpuls van het Ministerie van Binnen/andse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) In de toegekende en nog lopende subsidieaanvraag BZK is opgenomen dat er sprake zal zijn van kostenverhaal, dat geldt voor alle aanvragen zowel MAAK.Midden, -Centrum als -Noord. Dit is ook een van de subsidievereisten: zorg dat ook derden gaan bijdragen aan de plannen.

Voor Kogerveldwijk is dat specifiek gemaakt omdat daar op een aparte bijdrage is gerekend. Actualisatie nota GKZ en verantwoordincr De lijst gebiedsoverstijgende bestedingen uit bijlage 2 van de nota GKZ en het verwachte nieuwbouwprogramma uit bijlage 3 van de nota GKZ zullen regelmatig worden geactualiseerd in aanloop Haar de Voorjaarsnota. Bij de actualisatie van het MIP (Meerjarig Investeringsplan) en het IF (Investeringsfonds) zal eveneens beoordeeld worden of bestedingen uit deze lijst die nog niet zijn opgenomen in het MIP of IF, alsnog kunnen worden toegevoegd. Dit kan als gevolg hebben dat bestedingen zekerder worden. Als gevolg van al deze aanpassingen kan blijken dat met het voorliggende tarief minder dan 25%van de gebiedsoverstijgende kosten wordt verhaald. Dan kan aanpassing van het tarief worden overwogen. De nota GKZ is dus een dynamisch instrument, dat Haar behoefte geactualiseerd en herzien gaat worden op basis van veranderingen in de verwachte bestedingen en nieuwbouwprogramma. Ook zal de gemeente daarbij kunnen inspelen op de

DOCUMENTNUMMER 2020/23226

PAGINA 11/14

gemeente Zaanstad ~t ' ~

marktomstandigheden zoals bijvoorbeeld af- of toegenomen betaalcapaciteit uan nieuwbouwplannen, of eventuele effecten op de woningprijzen. Tenslotte, dankzij regelmatige actualisering wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan de op dat moment verwachte nieuwbouwplannen. De gemeente gaat ook achteraf op regelmatige wijze verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Overigens is de gemeente ook gehouden om op regelmatige wijze (via jaarrekening en MPG) to verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Juridische consequenties De grondslag om to komen tot kostenverhaal is gelegen in de Wro. In artikel 6.12 is bepaald dat de gemeenteraad, om de kosten die verbonden zijn aan aangewezen bouwplannen to verhalen, een Exploitatieplan (EP) vaststelt bij vaststelling of wijziging van een bestemmingsplan tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Met de nota GKZ worden de uitgangspunten neergelegd waarop de gemeente de kosten voor gebiedsoverstijgende kosten verhaalt in anterieure overeenkomsten (AO) en het kostenverhaal dus "anderszins is verzekerd". Gemeenten zijn verplicht om enkele in de wet voorgeschreven kostensoorten to verhalen op initiatiefnemers van bouwplannen, mits blijkt dat deze kosten nodig zijn voor deze bouwplannen.

Deze kosten worden dus of via anterieure overeenkomst, of via een exploitatieplan verhaald. Gemeenten moeten wel de kosten onderbouwen. Wanneer kosten meerdere exploitatiegebieden dienen (dus bij gebiedsoverstijgende kosten) is deze onderbouwing extra relevant: gebiedsoverstijgende kosten zijn namelijk niet altijd direct het gevolg van een specifiek bouwplan, waardoor de koppeling niet altijd evident of vindbaar is in beleid. Het vaststellen van de nota GKZ, en de verankering ervan in de structuurvisie via het Addendum RSV, bieden voldoende onderbouwing. Hiermee kan Zaanstad haar wettelijke kostenverhaalplicht operationaliseren voor wat betreft de gebiedsoverstijgende kosten. Concreet kan Zaanstad hiermee een bijdrage vragen in de onderhandelingen rondom een anterieure overeenkomst. Naast de in de wet voorgeschreven kostensoorten mogen gemeenten ook nog aanvullende bijdragen vragen voor maatschappelijke gebouwen en kostenverevening mits dit verankerd is in een structuurvisie. Dit gebeurt onder de label 'bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen'. In de nota GKZ/Addendum Structuurvisie betreft het bijdragen voor sportvoorzieningen en een deel van het tekort in de grondexploitatie Inverdan. Dit zijn ook gebiedsoverstijgende kosten.

Het vaststellen van de nota GKZ, en de verankering ervan in de structuurvisie via het Addendum, bieden voldoende onderbouwing om hier een bijdrage voor to vragen. Tevens zijn in de nota GKZ de uitzonderingsmogelijkheden omschreven. In geval van maatwerk zal het college per geval een afweging moeten maken en gebruik worden gemaakt van deze uitzonderingsmogelijkheden. Als de afwijking tevens budgettaire gevolgen heeft voor de begroting zal hierover een besluit van de raad nodig zijn. Kortom, dankzij de nota GKZ en het Addendum RSV kan de gemeente een onderbouwde en eenduidige bijdrage vragen en afspreken in een anterieure overeenkomst. Hoewel het vaststellen van een nota GKZ niet verplicht is, is het wel nodig om gebiedsoverstijgende kosten to verhalen. Namelijk, anders voldoet de gemeente niet aan zowel de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, aan de op basis van het burgerlijk wetboek geldende redelijkheid en billijkheid alsmede aan de uit de Wet ruimtelijke ordening (kamerbehandeling en jurisprudentie) voortvloeiende randvoonnraarden. Zie voor meer details hierover Bijlage 1 van de Nota GKZ.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

12/14

gemeente Zaanstad

Conform artikel 6.24 lid 1 Wro is het aangaan van een anterieure overeenkomst een bevoegdheid van het college. Daarnaast bepaalt tevens de Gemeentewet in artikel 160 dat het college bevoegd is namens de gemeente tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. Een anterieure overeenkomst komt tot stand op basis van overeenstemming. Wanneer echter de gemeente en een partij niet eens worden zal de gemeente het kostenverhaal publiekrechtelijk moeten regelen, via een Exploitatieplan (EP). Aan dit EP zijn andere regels en grenzen opgelegd in wetgeving en jurisprudentie. Daarom kan en zal de hoogte van de bijdrage aan gebiedsoverstijgende infrastructuur via een EP mogelijk anders zijn dan voorgeschreven in de nota GKZ. Kortom, de bijdrage uit de nota GKZ is derhalve niet direct afdwingbaar. Mogelijke oplossingen zijn: • Economische uitvoerbaarheid: bij het vaststellen van een bestemmingsplan moet steeds ook getoetst worden in het kader van een goede ruimtelijke ordening of het plan economisch uitvoerbaar is. Wanneer zou blijken dat de gemeente via een EP een to lage bijdrage kan verhalen, dan ontstaat er een tekort in de financiering van de noodzakelijke investeringen in openbare infrastructuur en voorzieningen. Hiermee is het bestemmingsplan economisch niet uitvoerbaar en kan de gemeente afwegen om de bouwaanvraag to weigeren.

Daarmee wordt de bijdrage uit de nota GKZ wel afdwingbaar (enige manier om bouwplan financieel haalbaar to maken is op basis van een anterieure overeenkomst). Uit jurisprudentie blijkt namelijk dat, onder voorwaarden, gemeenten bouwaanvragen mogen weigeren als de bijdrage niet is afgesproken in een anterieure overeenkomst en het EP onvoldoende mogelijkheden biedt. Deze jurisprudentie zal echter nog verdere uitwerking krijgen en biedt daarom vooralsnog onvoldoende zekerheid om in algemene zin hierover een besluit to nemen. Per project zal daarom t.z.t. een afweging worden gemaakt, indien er geen anterieure overeenkomst is gesloten, of al dan niet een bouwaanvraag geweigerd dient to worden. • Nieuwe publiekrechtelijk afdwingbare bijdrage onder de Omgevingswet: tevens worden onder de Omgevingswet de mogelijkheden om een bijdrage of to dwingen uitgebreid. Dit zal ook t.z.t. worden afgewogen Tegen het vaststellen van de beleidsnota GKZ en het Addendum RSV is geen direct bezwaar of beroep mogelijk, wel indirect via een besluit over omgevingsvergunning of bestemmingsplan. De bijdrage uit de nota GKZ staat verder volledig buiten de legeskosten. Inwerkingtreding nota GKZ en Addendum RSV De nota GKZ en het Addendum RSV zullen bekend worden gemaakt en treden daarna direct in werking. Er is geen overgangsperiode.

De bijdrage is vanaf het moment van publicatie van de nota GKZ van toepassing voor alle initiatieven, waar nog geen anterieure overeenkomst voor is gesloten op het moment van inwerkingtreding van de nota of waar op geen andere wijze de bijdrage aan het kostenverhaal tussen gemeente en initiatiefnemer al is afgesproken. Intrekking onderdeel Uitvoeringsregels Het huidige beleid dat ziet op verhalen van gebiedsoverstijgende kosten zoals opgenomen in de uitvoeringsregels Grondzaken 2016 komt to vervallen zodra de nota GKZ in werking treedt. Communicatie/ vervolgtraject Het addendum RSV wordt digitaal beschikbaar gesteld op www.ruimtelijkeplannen.nl bij de RSV Zaanstad 2020 en de gemeentelijke website. Het besluit tot vaststelling van het addendum van de RSV dient bekend to worden gemaakt met een kennisgeving in het Zaans Stadblad/ Journaal. De vaststelling van de nota GKZ en bijlagen dienen bekend to worden gemaakt met een kennisgevinq in het Zaans Stadsblad/Zaans iournaal.

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

13/14

gemeente Zaanstad

De intrekking van onderdeel c. van de Uitvoeringsregels Grondprijzen 2016 dient to worden bekend gemaakt met een kennisgeving in het Zaans Stadsblad/Journaal. Traject na vaststelling: Uitwerken voorwaarde (kettingbeding) aan uitzondering voor sociale huurwoningen - Periodieke actualisatie van de nota GKZ - Verankering regels rondom bestemmingsreserve'Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad' in Nota reserve en voorzieningen, Financiele Verordening en de Nota Investeringen Opsteller. Goudschaal, J. Ve~sie: 18-12-2020 13:17:00

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2020/23226

14/14

gemeente Zaanstad

Raadsbesluit De gemeenteraad van Zaanstad, Besluit: 1. Akkoord to gaan met de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad inhoudende met name: a) Per nieuw to ontwikkelen m2 vastgoed, conform een eenduidige methode, een vaste bijdrage voor gebiedsoverstijgende kosten wordt gevraagd van € 38,54 per m2 bvo, hetgeen neerkomt op ca €4.000,- per 100 m2 aan woon-, bedrijf-, kantoor- of winkelruimte. b) Deze bijdrage wordt gevraagd aan private initiatiefnemers die in de stad nieuw vastgoed realiseren en geldt voor nieuwe bouwplannen van 5 of meer woningen. c) Ook gemeentelijke grondexploitatieprojecten (eigen grondverkoop) hetzelfde bedrag per m2 bvo gaan bijdragen. d) Een algehele vrijstelling van corporaties geldt onder de ontbindende voorwaarde dat bij verkoop aan de vrije markt alsnog de opgeschorte bijdrage Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad betaald moet worden (zij het herrekend Haar de dan geldende tarieven). Die voorwaarde wordt nog uitgewerkt in onderling overleg tussen corporaties en gemeente. e) Het college via een hardheidsclausule bevoegd is tot maatwerk als aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: - dat voldoende kan worden beargumenteerd dat maatwerk nodig is in het belang van het bouwplan voor de gemeenschap als geheel en - dat de businesscase voor dat bouwplan de gebiedsoverstijgende kosten overtuigend niet kan dragen. 2.

Akkoord to gaan met het Addendum Ruimtelijke Structuurvisie 2020 waarin de Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad wordt verankerd 3. Een bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende Bestedingen Zaanstad in het leven to roepen In de vergadering van .~~n~

-......~~.....~~.~~.~~T..................- 2021

fla vnnr~ittcr