Nota wijkgebonden kosten Kogerveldwijk

2020/30464

Nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk (WKKVW)

Vastgesteld in gemeenteraad d.d. ….

[VERSIE 17/12/2020]

Samenvatting 3 1. Aanleiding 5 Doel van de nota.................................................................................................................. 5 Omgevingswet..................................................................................................................... 5 Leeswijzer ........................................................................................................................... 6 2. Wettelijk kader en uitgangspunten in de Kogerveldwijk 7 Deze nota gaat over wijkgebonden kosten die de Kogerveldwijk dienen.............................. 7 Kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomst ..................................................... 7 Keuze voor een zo compleet mogelijk beleidskader ............................................................. 8 3. Uitwerking toedeling wijkgebonden kosten KVW 9 Over welke wijkgebonden kosten gaat het?.......................................................................... 9 Toerekening naar nieuwbouwplannen: wie betaalt ............................................................. 10 Toerekening naar nieuwbouwplannen: tarief...................................................................... 10 Inwerkingtreding ............................................................................................................... 11 4.

Financieel-administratieve registratie bijdragen 12 Bestemmingsreserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk ....................................... 12 Omvang stortingen in de reserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk..................... 12 Aanwending middelen uit reserve...................................................................................... 12 Actualisatie nota WKKVW en verantwoording ................................................................. 12

2

Samenvatting Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden is het nodig om te investeren in infrastructuur en voorzieningen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. Dit noemen wij gebiedsoverstijgende kosten die de hele stad dienen. De nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ) gaat hierover. Ook is het nodig om te investeren in infrastructuur en voorzieningen die de herstructurering van de Kogerveldwijk dienen (KVW). Ze overstijgen het belang van individuele bouwplannen in deze wijk maar zijn verder niet van betekenis voor de rest van de stad. Dit noemen wij ‘wijkgebonden’ kosten, en hier gaat onderhavige nota WKKVW over. Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen. Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers wordt daarom gevraagd naar verhouding bij te dragen aan deze investeringen. Dit gebeurt op basis van de Wet ruimtelijke ordening en straks de Omgevingswet.

Zaanstad heeft een voorkeur om de bijdrage aan wijkgebonden kosten in de KVW via een anterieure overeenkomst vast te leggen. Om een transparante toedeling aan zowel gemeentelijke als particuliere nieuwbouwplannen te waarborgen wordt deze nota Wijkgebonden Kosten Kogerveldwijk (WKKVW) vastgesteld. Deze nota is een uitwerking op het aspect kostenverhaal van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad, het Addendum op deze structuurvisie en het Gebiedsperspectief Kogerveldwijk 2040. Alleen bestedingen worden verhaald die: - Een ruimtelijke-functionele relatie hebben met de Kogerveldwijk; - Met zekerheid (percentage totale kosten) gerealiseerd (gaan) worden tot 2030; - Geen dagelijkse kosten voor beheer en onderhoud betreffen; - Door de gemeente worden bekostigd, en niet door subsidies en gelabelde bijdragen van derden. Al met al, wordt in totaal € 21,9 miljoen voorzien aan zekere investeringen in zowel gebiedsoverstijgende als wijkgebonden infrastructuur en voorzieningen in de Kogerveldwijk tot 2030. Daarvan wordt € 8,3 miljoen verhaald over de hele stad via de nota GKZ (waarvan € 1,8 miljoen op nieuwbouw vrije markt, zowel gemeentelijk als privaat). De resterende € 13,6 miljoen wordt verhaald over de hele Kogerveldwijk via onderhavige nota WKKVW.

Een aantal voorbeelden: - Herinrichting omgeving en verbreding tunnel station KVW; - Realisering meerdere veilige oversteekplaatsen; - Herinrichting Heijermanstraat, Doctor HG Scholtenstraat en Paltrokstraat; - Fietsbrug over de Gouw. Deze investeringen zijn vooral bedoeld voor de nieuwbouw in de Kogerveldwijk. Hiermee zouden deze kosten in principe ook alleen op de nieuwbouwplannen verhaald kunnen worden. Echter, omdat de bestaande wijk daarvan ook gaat profiteren, neemt de gemeente een deel voor haar rekening, als zijnde het aandeel van de bestaande wijk (inclusief de woningen die nog gaan komen in de reeds gecontracteerde projecten). Daarnaast neemt de gemeente voor haar rekening het deel dat voor rekening zou moeten komen van de sociale huurwoningen (30% van alle nieuwbouw woningen). Sociale huurwoningen worden namelijk vrijgesteld van een bijdrage. Zowel het aandeel van de bestaande wijk als van sociale

3

huurwoningen gaat de gemeente uit eigen middelen en uit de bijdragen vanuit de Woningbouwimpuls dekken. Al met al wordt het aandeel van de bestaande wijk en de sociale huurwoningen 75% (€ 10,2 miljoen). Uiteindelijk blijft er € 3,4 miljoen (25%) aan bestedingen over dat wordt verhaald op alle nieuwbouwplannen (vrije markt programmaonderdeel) in de KVW, zowel de eigen plannen van de gemeente als de private plannen waarmee nog niet is gecontracteerd. Het verwachte nieuwbouwprogramma waarmee nog niet is gecontracteerd in geheel KVW tot 2030 is 1.975 woning(equivalent)en, waarvan 70% vrije markt: 1.382 woning(equivalent)en, dat is 145.000 m2 bvo. Het gaat meestal om vrije markt woningbouw, maar ook om winkels, bedrijven en horeca. De bijdrage is €23,23 per m2 bvo, €2.439,- per woning(equivalent) (3.371.119 / 145.089). Deze bijdrage zal gelden voor de nieuwe bouwplannen waarin nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze bijdrage zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de bouwplannen. Deze bijdrage geldt voor alle bouwplannen in de KVW voor winkel, bedrijven en horeca die niet passen in het bestemmingsplan. Tevens geldt deze bijdrage alleen voor woningbouwplannen van 5 of meer woningen die niet passen in het bestemmingsplan.

Van deze bijdrage kan de gemeente, gemotiveerd, afwijken: - Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de bijdrage worden gekort. Dit heet macroaftopping. De wijkgebonden kosten KVW zullen dan wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten. - Indien het gaat om sociale huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door woningbouwcorporaties is het programmaonderdeel sociale huurwoningen vrijgesteld. De bijdragen worden gestort in de Bestemmingsreserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk. Deze middelen zijn niet vrij aanwendbaar. Ze zullen alleen aan de wijkgebonden investeringen (als bedoeld in Bijlage 2) van onderhavige nota WKKVW worden besteed. De in onderhavige nota WKKVW opgenomen bestedingen en betalend nieuwbouwprogramma, alsook het resulterende tarief per m2 bvo, zullen regelmatig worden geactualiseerd. Ook zal regelmatig worden verantwoord waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn.

4

1. Aanleiding Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Dit doen we aan de hand van zes strategische opgaven voor de stad: 1. Verstedelijking: groeien met kwaliteit; 2. Economie: naar een meer diverse economie; 3. Kansengelijkheid: tegengaan van segregatie; 4. Duurzaamheid: CO2-neutraal in 2040; 5. Gezondheid: een gezondere leefomgeving voor iedereen; 6. Veiligheid: veilige straten en droge voeten. Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden en bovenstaande ambities te kunnen realiseren, is het dus nodig om te investeren in de stad. Het gaat in de eerste plaats om planspecifieke kosten naar aanleiding van concrete nieuwbouwplannen: bijvoorbeeld kosten die de gemeente moet maken voor haar ambtelijke inzet, voor aansluiting op of het aanhelen van openbaar gebied na afronding van de bouw. Het gaat in de tweede plaats om wijkgebonden kosten die van nut zijn voor specifieke wijken, in onderhavige nota de Kogerveldwijk. En het gaat in de derde plaats gaat het om gebiedsoverstijgende kosten die de hele stad of grote delen ervan dienen. Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen.

Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers dragen al bij aan de plan-specifieke kosten, maar minder aan de wijkgebonden en gebiedsoverstijgende investeringen dan wettelijk mogelijk. En minder dan in andere gemeenten in de omgeving en daarbuiten. De gemeente Zaanstad wil daarom dat zij naar verhouding bijdragen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro, afdeling 6.4 Kostenverhaal, zogenaamd ‘Grondexploitatiewet’) en straks de Omgevingswet (Ow, afdelingen 13.6 en 13.7) bieden hier de basis voor. Met deze bijdrage wordt duurzame ruimtelijke ontwikkeling met voldoende kwaliteit nagestreefd en een evenredige toedeling van de kosten aan zowel de gemeente als private partijen gewaarborgd. De nota GKZ gaat over de gebiedsoverstijgende investeringen die de hele stad dienen. Onderhavige nota Wijkgebonden kosten Kogerveldwijk (WKKVW) gaat over de kosten die de hele Kogerveldwijk dienen. Denk hierbij aan investeringen in het openbaar vervoer rond station KVW, een fietsbrug over de Gouw en de herinrichting en veiliger maken van de hoofdstraten in deze wijk.

Doel van de nota Het doel van deze nota WKKVW is het onderbouwen van een evenredige toedeling van de wijkgebonden kosten. Hiermee wordt inzicht gegeven in welke investeringen in voorzieningen die gebonden zijn aan de KVW de gemeente gaat verhalen. Ook wordt hier de systematiek en hoogte van de bijdrage toegelicht die aan de initiatiefnemers van nieuw vastgoed gevraagd wordt. Deze nota WKKVW kan niet los worden gezien van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad, het Addendum op deze structuurvisie en het Gebiedsperspectief KVW. De nota is een verdere uitwerking van deze beleidsdocumenten op het gebied van kostenverhaal.

Omgevingswet In deze nota WKKVW wordt vooruitgelopen op zowel de terminologie als de wettelijke randvoorwaarden en mogelijkheden onder de Omgevingswet, voor zover deze wet en diens uitvoeringsregelgeving op dit moment bekend zijn. Daar waar verschillen optreden t.o.v. de Wet ruimtelijke ordening wordt dat expliciet gemaakt. Het Addendum op de Ruimtelijke 5

Structuurvisie Zaanstad krijgt ook straks een plek in de Omgevingsvisie Zaanstad. Hiermee wordt de overgang naar de Omgevingswet gewaarborgd.

Leeswijzer Deze nota bestaat uit een beleidsdeel en een uitvoeringsdeel. Het beleidsdeel bestaat uit:  Hoofdstuk 2 gaat in op de grote lijnen in wetgeving over het kostenverhaal, en over de uitgangspunten die Zaanstad hanteert.  Hoofdstuk 3 gaat in op hoe deze uitgangspunten leiden tot een toedeling van wijkgebonden bestedingen aan zowel de gemeente als private partijen in de Kogerveldwijk.  Hoofdstuk 4 gaat over de financieel-administratieve registratie van de te ontvangen bijdragen en inbedding in de begrotingscyclus. Het uitvoeringsdeel is opgenomen in bijlagen 1 t/m 6:  Bijlage 1 zet de (juridische) voorwaarden uiteen waaronder verschillende soorten kosten mogen worden verhaald, en de omvang ervan; hierin wordt het huiswerk van de gemeente in beeld gebracht en hoe dit huiswerk vastgelegd is in onderhavige nota WKKVW en het Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad.  Bijlage 2 licht de wijkgebonden infrastructuur en voorzieningen in KVW toe waarvan de kosten worden verhaald via deze nota. Bijlage 2 licht tevens toe wat de relatie is met deze wijk.  Bijlage 3 brengt in beeld het verwachte nieuwbouwprogramma in de Kogerveldwijk tot 2030.  Bijlagen 4 en 5 zetten uiteen hoe de bestedingen toegerekend worden aan de gemeente en particuliere grondexploitanten, en tevens de hoogte van het tarief.

 Bijlage 6 heeft een aantal verduidelijkende voorbeelden van hoe de bijdrage in enkele hypothetische plannen wordt berekend.

6

2. Wettelijk kader en uitgangspunten in de Kogerveldwijk Hieronder volgen de grote lijnen van het wettelijk kader voor kostenverhaal en de uitgangspunten die Zaanstad hierbij hanteert voor de Kogerveldwijk. In bijlage 1 wordt een meer gedetailleerdere (juridische) onderbouwing gegeven.

Deze nota gaat over wijkgebonden kosten die de Kogerveldwijk dienen In zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen openbare infrastructuur en voorzieningen die uitsluitend één exploitatiegebied dienen (‘gebiedseigen kosten’), en openbare infrastructuur en voorzieningen die meer exploitatiegebieden dienen (‘gebiedsoverstijgende kosten’). Of het gaat om gebiedseigen of gebiedsoverstijgende kosten hangt af van de begrenzing van het exploitatiegebied. De Kogerveldwijk is een gebied met een duidelijke ruimtelijke-functionele samenhang. Daarom kan deze wijk in potentie onder één exploitatiegebied worden gebracht, maar dat hangt af van de verdere planontwikkeling. Namelijk, van de vraag of straks het kostenverhaal via anterieure overeenkomst of via exploitatieplan wordt geregeld, en of per locatie een apart bestemmingsplan wordt gemaakt. Het is dus vooralsnog niet mogelijk te bepalen of straks de KVW als een of meerdere exploitatiegebieden moet worden gezien. Vandaar dat in deze nota WKKVW deze investeringen ‘wijkgebonden’ worden genoemd.

Het begrip ‘wijkgebonden kosten’ wordt in deze nota WKZ gebruikt om drie kostenbegrippen uit de Wet ruimtelijke ordening te duiden: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’ (met een gebiedseigen of met een gebiedsoverstijgend karakter, deze laatste ook bekend als ‘bovenwijkse voorzieningen’), ‘bovenplanse kosten’ (bovenplanse verevening) en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’. Het gaat telkens om infrastructuur en voorzieningen die de hele Kogerveldwijk dienen. Ook wordt in deze nota WKKVW het begrip ‘wijkgebonden kosten’ gebruikt om de nieuwe kostenbegrippen in de Omgevingswet te duiden. In de Omgevingswet komen, voor zover nu bekend, bijdragen aan de grondexploitatie en bijdragen ruimtelijke ontwikkeling terug onder de noemers ‘aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten’ respectievelijk ‘financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’. In oktober 2019 introduceerde de Tweede Kamer in de Omgevingswet ook nog een nieuwe publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’. Deze nieuwe bijdrage valt ook onder het begrip ‘wijkgebonden kosten’ in deze nota WKKVW. De in deze nota WKKVW opgenomen wijkgebonden kosten kunnen meestal onder meerdere van genoemde kostenbegrippen worden gebracht.

Zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om alle kostenbegrippen te verhalen op private initiatiefnemers van bouwplannen.

Kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomst Gemeenten kunnen wijkgebonden bestedingen verhalen via het privaatrechtelijke spoor (via een ‘anterieure’ overeenkomst die wordt overeengekomen vooruitlopend op de planologische inpassing) of via het publiekrechtelijke spoor (via een ‘exploitatieplan’ die vastgesteld moet zijn uiterlijk bij de planologische inpassing). ‘Planologische inpassing’ betreft de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan die nodig is om een bouwplan mogelijk te maken. In het privaatrechtelijke spoor kunnen gemeente en de private initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars maar ook grondeigenaren die een bouwplan willen realiseren, vrijwillig afspraken maken over bijdragen. Deze afspraken worden opgenomen in een zogenaamde ‘anterieure’ overeenkomst. Het voordeel van een anterieure overeenkomst is dat partijen veel onderhandelingsruimte hebben en niet vastzitten aan de (strikte) wettelijke regels voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit heeft zowel voor de initiatiefnemer als voor de gemeente voordelen. Het is sneller en er kunnen goede afspraken worden gemaakt. Zo kan samen iets worden gerealiseerd dat een meerwaarde heeft voor het initiatief én de gemeente.

7

Wanneer onderhandelingen mislukken bestaat voor gemeenten alsnog de mogelijkheid om het publiekrechtelijke spoor te volgen om het kostenverhaal af te dwingen. Dit houdt in dat gemeenten, gezamenlijk met de planologische inpassing, een exploitatieplan vaststelt, en dat de omgevingsvergunning dan gekoppeld is aan de plicht om een bijdrage te betalen. Uiterlijk bij de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan moet dan ook dit exploitatieplan worden vastgesteld. De kostenverhaalmogelijkheden zijn in principe anders via een exploitatieplan dan via een anterieure overeenkomst. Bij een exploitatieplan moet telkens worden berekend op basis van strikte wettelijke regels welke kosten specifiek op die locatie worden verhaald, terwijl bij een anterieure overeenkomst er andere regels voor gelden. Echter, omdat de investeringen in de Kogerveldwijk een directe relatie hebben met de nieuwbouwplannen in deze wijk, en aangezien deze wijk potentieel een enig exploitatiegebied betreft, zijn deze investeringen op dezelfde wijze toegerekend als in een exploitatieplan. Deze investeringen zijn namelijk op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit toegerekend, en ze vallen onder de kostensoortenlijst. Daarmee is deze bijdrage ook verhaalbaar via een exploitatieplan. Zaanstad richt zich in eerste instantie op het anterieure spoor.

Dit is ook de voorkeur van de wetgever en komt overeen met de overheersende praktijk in Nederland. Recente jurisprudentie versterkt tevens de mogelijkheid voor gemeenten om de anterieure overeenkomst te gebruiken.

Status nota WKKVW De nota WKKVW vormt het uitgangspunt in de onderhandelingen met initiatiefnemers van nieuwbouwplannen in de Kogerveldwijk over een anterieure overeenkomst. In deze nota is een vaste standaard bijdrage voorgeschreven. Binnen enkele omschreven, uitzonderlijke gevallen kan het college hiervan afwijken om maatwerk toe te passen.

Keuze voor een zo compleet mogelijk beleidskader Om alle kostenbegrippen die vallen onder wijkgebonden kosten te mogen verhalen op particuliere plannen moet de gemeente onderbouwen wat de doelbestemming, kostentoedeling, uitvoerbaarheid en samenhang van de bestedingen zijn: - Doelbestemming: waarvoor wordt het geld ingezet? - Toedeling: hoe wordt de bijdrage berekend en toebedeeld aan elke grondexploitant? - Uitvoerbaarheid: in hoeverre zijn de investeringsvoornemens realistisch? - Samenhang: wat is de ruimtelijke-functionele relatie tussen de investeringen en de Kogerveldwijk? Alle vier zijn opgenomen in deze nota WKKVW. Voor de kostenbegrippen bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen dient de samenhang tevens opgenomen te zijn in een structuurvisie. Voor de opvolger onder de Omgevingswet van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling en voor de nieuwe publiekrechtelijk afdwingbare bijdrage geldt een vergelijkbare eis. Ter wille van duidelijkheid kiest Zaanstad ervoor om alle wijkgebonden bestedingen in de Kogerveldwijk ook een plek te geven in de nieuwe Omgevingsvisie Zaanstad. Vooruitlopend hierop wordt een Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie vastgelegd. Hiermee bieden deze nota WKKVW en het Addendum (en straks de Omgevingsvisie) een solide basis voor het kostenverhaal, nu en straks onder de Omgevingswet.

8

3. Uitwerking toedeling wijkgebonden kosten KVW Dit hoofdstuk gaat over hoe de wijkgebonden kosten op een billijke en redelijke wijze worden toegerekend aan de Kogerveldwijk, zowel aan gemeentelijke en particuliere nieuwbouwplannen als aan de bestaande wijk. Zie bijlagen 4, 5 en 6 voor meer uitleg.

Over welke wijkgebonden kosten gaat het? Niet alle bestedingen in wijkgebonden openbare infrastructuur en voorzieningen kunnen worden verhaald op bouwplannen. Vooralsnog alleen bestedingen die tot 2030 gerealiseerd zullen worden in de Kogerveldwijk. Deze periode is mede gekozen omdat hiermee een goed inzicht gegeven kan worden in concrete bestedingen en betalende nieuwbouwplannen. Ook moeten de bestedingen een relatie hebben met de Koverveldwijk. Soms zijn bestedingen deels voor de gehele stad en deels voor de Kogerveldwijk. Dan wordt een verdeling gemaakt tussen kosten die voor de stad zijn en kosten die voor de Kogerveldwijk zijn. Het eerste deel van de kosten is opgenomen in de nota GKZ. De nota WKKVW gaat echter alleen over de bestedingen die de Kogerveldwijk dienen. De dagelijkse kosten voor het beheer en onderhoud zijn niet opgevoerd. Uiteraard worden alleen kosten verhaald die de gemeente maakt en dus niet gedekt zijn uit subsidies en andere gelabelde bijdragen van derden. Deze bestedingen zullen met zekerheid worden gedaan omdat ze noodzakelijk zijn om de geplande nieuwbouw in de Kogerveldwijk te realiseren. Voorzichtigheidshalve wordt ervan uit gegaan dat minimaal 90% van deze bestedingen daadwerkelijk gerealiseerd zal worden. Deze kosten worden aldus maar voor 90% meegenomen in het bepalen van het tarief.

Al met al, in totaal wordt € 21,9 miljoen voorzien aan zekere investeringsvoornemens in de Kogerveldwijk tot 2030, zowel gebiedsoverstijgende als wijkgebonden investeringen. Daarvan wordt € 8,3 miljoen aan gebiedsoverstijgende kosten verhaald over de hele stad via de nota GKZ (waarvan € 1,8 miljoen op nieuwbouw vrije markt, zowel gemeentelijk als privaat). De resterende € 13,6 miljoen wordt verhaald over de hele Kogerveldwijk via onderhavige nota WKKVW. Soms zijn deze investeringen al in uitvoering, de rest zal worden gemaakt in de komende 10 jaar. Zie Bijlage 2 voor de lijst met deze bestedingen. Hiermee wordt gewaarborgd dat uiteindelijk, per saldo, de gemeente niet meer kosten verhaalt dan ze werkelijk uitgeeft aan wijkgebonden bestedingen. Een aantal voorbeelden: - Herinrichting omgeving en verbreding tunnel station KVW; - Realisering meerdere veilige oversteekplaasten; - Herinriching Heijermanstraat, Doctor HG Scholtenstraat en Paltrokstraat; - Fietsbrug over de Gouw. Deze bestedingen hebben nut voor de gehele Kogerveldwijk en soms ook voor de rest van de stad. Daarom wordt een deel verhaald over de hele stad via de nota GKZ, en het resterende deel wordt op de KVW verhaald.

In principe zijn deze investeringen vooral nodig vanwege de nieuwbouw, maar omdat de bestaande wijk ook hiervan profiteert gaat de gemeente het aandeel van de bestaande woningen voor haar rekening nemen. Daarnaast neemt de gemeente voor haar rekening het deel dat voor rekening zou moeten komen van de sociale huurwoningen (30% van alle nieuwbouw woningen). Sociale huurwoningen worden namelijk vrijgesteld van een bijdrage. Zowel het aandeel van de bestaande wijk als van sociale huurwoningen gaat de gemeente uit eigen middelen en uit de bijdrage vanuit de Woningbouwimpuls dekken. Al met al wordt het aandeel van de bestaande wijk (bestaande gebouwen en reeds gecontracteerde nieuwbouwplannen) en de sociale huurwoningen 75,2% (€ 10,2 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 3,4 miljoen (24,8%) aan bestedingen over die worden verhaald op alle nieuwbouwplannen (vrije markt programmaonderdeel) waarmee nog niet is gecontracteerd in KVW, zowel de gemeentelijke als de private plannen. Het deel van

9

gemeentelijke plannen komt ook voor rekening van de gemeente. Meer uitleg over het uiteindelijke bedrag dat verhaald wordt op nieuwbouwplannen is te vinden in bijlagen 2 en 4. Er worden vooralsnog geen bestedingen in rood verhaald (maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidscentra, opvang, of bijdragen voor sociale huurwoningen), maar dat kan eventueel bij een volgende actualisering alsnog toegevoegd worden als daartoe aanleiding is.

Toerekening naar nieuwbouwplannen: wie betaalt Naast bovenstaande uitgangspunten is het principe dat alle nieuwbouwprojecten in de KVW meebetalen die niet passen in een bestemmingsplan. Niet alleen woningbouw maar ook winkels, bedrijven en horeca. Ook kleinere bouwplannen, waarvoor alleen een vergunningstraject wordt doorlopen, gaan meebetalen mits de plannen niet passen in het bestemmingsplan. Hierbij geldt een viertal uitzonderingen: Nieuwbouwplannen van 5 of meer woningen Zaanstad kiest voor een ondergrens van 5 woningen om het beleid goed uitvoerbaar te maken. Daaronder gaat het veelal om de bouw van een woning voor eigen bewoning of voor een familielid (bijv. mantelzorg) of een kleine ontwikkeling. De bestuurlijke lasten en de regeldruk voor de initiatiefnemer die dit met zich meebrengt zijn vaak niet proportioneel in relatie tot de opbrengsten van de gevraagde bijdrage. Daarom worden plannen onder de 5 woningen vrijgesteld. Sociale huurwoningen Sociale huurwoningen die in eigendom zijn van en geëxploiteerd worden door woningbouwcorporaties worden vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt wel een voorwaarde verbonden, namelijk dat de bijdrage voor de wijkgebonden kosten bij de verkoop van de sociale huurwoning in de vrije sector alsnog aan de gemeente verschuldigd is.

Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vorm van een kettingbedding of een vergelijkbaar instrument waarmee het verhaalsrecht wordt geborgd. Openbare, maatschappelijke niet commerciële infrastructuur Deze infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur) wordt vrijgesteld. Overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld. Macro-aftopping Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de gemeente ervoor kiezen om de bijdrage niet (volledig) in rekening te brengen. Dit heet macro-aftopping. De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de kosten en opbrengsten binnen het plan te vergelijken met de kosten en opbrengsten zoals de gemeente die zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien er sprake is van macro-aftopping en het plan van essentieel belang wordt geacht voor de stad, dan zullen de wijkgebonden kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten.

Toerekening naar nieuwbouwplannen: tarief In totaal wordt uitgegaan van toevoeging van ca 138,2 vrije markt woning(equivalent)en per jaar tot 2030 in geheel Kogerveldwijk, in totaal 1.382 vrije markt woning(equivalent)en. Dit betreffen het vrije markt programmaonderdeel van de plannen waarmee nog niet is gecontracteerd. Een woningequivalent is een woning van gemiddeld 105 m2 bvo of dezelfde oppervlakte van een andere functie. Een winkel van 210 m2 bvo telt bijvoorbeeld voor 2

10

woningequivalenten, en een woning van 52,5 m2 bvo voor een half woningequivalent. Naast nieuwe woningen zullen ook andere functies gerealiseerd worden. Het totaal verwacht nieuwbouwprogramma is dus (1.382 x 105) 145.089 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo). Op basis van het aandeel kosten nieuwbouw (€ 3.371.119) en het totaal verwacht nieuwbouwprogramma (145.089 m2 bvo) wordt de standaard bijdrage berekend: €23,23 per m2 bvo, €2.439,- per woning(equivalent). Om deze bijdrage te illustreren een rekenvoorbeeld: een ontwikkelaar bouwt 100 huizen van elk 105m2 bvo groot. Hij moet dan 100 x 105 m2 bvo x €23,23 = € 243.915,- betalen. Deze bijdrage betreft gemiddeld circa 0,5 à 1% van de totale begroting van een bouwplan. Zekere wijkgebonden bestedingen (te verhalen op heel Koverveldwijk)

…waarvan 24,8% op vrije markt nieuwbouw in Koverveldwijk (gemeentelijk en particulier)

Verwacht nieuwbouwprogramma tot 2030

Bijdrage

€13,6 mln

€3,4 mln

145.089 m2 bvo

€ 23,23/m2 bvo

Inwerkingtreding Verder is het goed om te realiseren dat voor verreweg de meeste projecten die de komende jaren gerealiseerd worden de afspraken al vastliggen, en die gaat de gemeente uiteraard niet openbreken. De nieuwe bijdrage geldt dus voor die projecten waarover nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze nota WKKVW zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de projecten.

11

4. Financieel-administratieve registratie bijdragen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het instellen van een bestemmingsreserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk en op welke wijze onttrekkingen uit de reserve plaatsvinden en verantwoord worden. Tenslotte wordt toegelicht hoe de nota WKKVW wordt geactualiseerd.

Bestemmingsreserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk Deze reserve wordt gevoed door zowel betalingen van derden als door gemeentelijke grondexploitatieprojecten. De hierin gestorte bijdragen worden gereserveerd ter dekking van (een deel van) de in bijlage 2 opgenomen investeringen in Wijkgebonden kosten. Besteding van de middelen in deze reserve aan andere dan daarin opgenomen investeringen is uitgesloten.

Omvang stortingen in de reserve Wijkgebonden bestedingen Kogerveldwijk De omvang van de stortingen in deze reserve die nu worden verwacht bedraagt € 3,4 miljoen. Dit is 24,8% van de totale zekere wijkgebonden bestedingen van € 13,6 miljoen, zoals deze op bijlage 2 zijn opgenomen. Deze € 3,4 miljoen is de totale bijdrage als alle voorziene, nog niet gecontracteerde gemeentelijke en particuliere exploitatiegebieden inderdaad tot 2030 worden ontwikkeld (vrije markt programmaonderdelen). Indien bij de actualisatie van onderhavige nota WKKVW gaat blijken dat er meer zekere investeringen zijn, dan kunnen ook de stortingen t.b.v. de wijkgebonden investeringen KVW toenemen.

Aanwending middelen uit reserve De raad bepaalt welke van de wijkgebonden bestedingen (als bedoeld in bijlage 2) opgenomen worden als project in het IF (Investeringsfonds) of MIP (Meerjarig Investeringsplan). Van hieruit wordt door de raad de afweging gemaakt wanneer deze investeringen gerealiseerd gaan worden. De gemeente zal een deel van de wijkgebonden bestedingen KVW realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van gemeentelijke en particuliere grondexploitaties. Voor een aantal projecten heeft de raad al kredieten beschikbaar gesteld of dekking voor gevonden in het IF en MIP. Deze bestedingen schiet de gemeente als het ware voor. De rest van de bestedingen zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiële dekking en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer gemeentelijke en particuliere plannen voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies). Er valt ook niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden. Maar deze afgestelde bestedingen worden niet verhaald op nieuwbouwplannen. De gemeente verhaalt namelijk alleen dat percentage van de bestedingen dat ook zeker gerealiseerd gaat worden.

Actualisatie nota WKKVW en verantwoording De lijst wijkgebonden bestedingen KVW uit bijlage 2 en het verwachte vrije markt nieuwbouwprogramma uit bijlage 3 zullen regelmatig worden geactualiseerd, in aanloop naar de Voorjaarsnota. Bij de actualisatie van het MIP (Meerjarig Investeringsplan) en het IF (Investeringsfonds) zal eveneens beoordeeld worden of bestedingen uit deze lijst wijkgebonden bestedingen KVW die nog niet zijn opgenomen in het MIP of IF, alsnog kunnen worden toegevoegd. Dit kan als gevolg hebben dat bestedingen zekerder worden. Als gevolg van al deze aanpassingen kan blijken dat het tarief aangepast moet worden. De nota WKKVW is dus een dynamisch instrument, dat naar behoefte geactualiseerd en herzien zal worden op basis van veranderingen in de verwachte bestedingen en

12

nieuwbouwprogramma in de Kogerveldwijk. Ook zal de gemeente daarbij kunnen inspelen op de marktomstandigheden zoals bijvoorbeeld af- of toegenomen betaalcapaciteit van nieuwbouwplannen, of eventuele effecten op de woningprijzen. Tenslotte, dankzij regelmatige actualisering wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan de op dat moment verwachte nieuwbouwplannen. De gemeente gaat ook achteraf op regelmatige wijze verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Dit zal gelijk met de verantwoording over het IF (Investeringsfonds) en het MIP (Meerjarig Investeringsplan) gebeuren.

13