Nota gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad

2020/23220

Nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ)

Vastgesteld door de raad d.d. ….

[VERSIE 17/12/2020]

Samenvatting 3 1. Aanleiding 5 Doel van de nota.................................................................................................................. 5 Omgevingswet..................................................................................................................... 5 Leeswijzer ........................................................................................................................... 6 2. Wettelijk kader en uitgangspunten in Zaanstad 7 Deze nota gaat over gebiedsoverstijgende kosten die geheel Zaanstad dienen ...................... 7 Kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomst ..................................................... 7 Keuze voor een zo compleet mogelijk beleidskader ............................................................. 8 3. Uitwerking toedeling gebiedsoverstijgende kosten 9 Over welke gebiedsoverstijgende kosten gaat het?............................................................... 9 Toerekening naar nieuwbouwplannen: wie betaalt ............................................................. 10 Toerekening naar nieuwbouwplannen: tarief...................................................................... 10 Inwerkingtreding ............................................................................................................... 11 4.

Financieel-administratieve registratie bijdragen 12 Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad ..................................... 12 Omvang stortingen in de reserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad ................... 12 Aanwending middelen uit reserve...................................................................................... 12 Actualisatie nota GKZ en verantwoording ......................................................................... 12

2

Samenvatting Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden is het nodig om te investeren in infrastructuur en voorzieningen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. Dit noemen wij gebiedsoverstijgende kosten. Denk hierbij aan investeringen in het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, de bereikbaarheid per auto maar ook parken en nieuwe recreatiegebieden en maatschappelijke functies zoals sportparken. Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen. Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers wordt daarom gevraagd naar verhouding bij te dragen aan deze investeringen. Dit gebeurt op basis van de Wet ruimtelijke ordening en straks de Omgevingswet. Zaanstad heeft een voorkeur om hun bijdrage aan gebiedsoverstijgende kosten via anterieure overeenkomst af te spreken.

Om een transparante toedeling aan zowel gemeentelijke als particuliere nieuwbouwplannen te waarborgen wordt deze nota Gebiedsoverstijgende Kosten Zaanstad (GKZ) vastgesteld. Deze nota is een uitwerking op het aspect kostenverhaal van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad en het Addendum op deze structuurvisie. Alleen bestedingen aan gebiedsoverstijgende worden verhaald die: - Een ruimtelijke-functionele relatie hebben met de hele stad of belangrijke delen ervan; - Met zekerheid gerealiseerd (gaan) worden tot 2030; - Geen dagelijkse kosten voor beheer en onderhoud betreffen; - Door de gemeente worden bekostigd, en niet door subsidies en gelabelde bijdragen van derden. Al met al, worden in totaal € 331 voorzien aan gemeentebrede en wijkgebonden investeringsvoornemens tot 2030. Hiervan zijn in deze nota GKZ € 170 miljoen opgenomen als zekere investeringen in gebiedsoverstijgene infrastructuur en voorzieningen. Een aantal voorbeelden: - Brug over de Zaan bij Wormerveer - Doortrekken A8/A9 bij Krommenie/ Assendelft en Wormerveer - Extra fietsonderdoorgangen onder het spoor - Thorbeckeweg ongelijkvloers maken - Klimaatadaptatie maatregelen - Extra natuurspeelplekken - Zwembad Hoornse Veld Omdat de investeringen nut hebben voor de gehele stad of belangrijke delen ervan, worden ze over de bestaande woningen én alle nieuwbouwplannen verdeeld.

Het deel van de bestaande stad neemt de gemeente voor haar rekening. Omdat sociale huurwoningen vrijgesteld worden, neemt de gemeente dit deel (30% van het totaal nieuwbouwprogramma) ook voor haar rekening. Al met al neemt de gemeente 78,5% van deze € 170 miljoen voor haar rekening (€ 133,5 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 36,5 miljoen (21,5%) aan zekere bestedingen over die worden verhaald op de vrije markt programmaonderdelen van alle nieuwbouwplannen, zowel de eigen plannen van de gemeente als de private plannen. Het verwachte vrije markt nieuwbouwprogramma in geheel Zaanstad tot 2030 is 9.000 woning(equivalent)en, dat is 945.000 m2 bvo. Het gaat meestal om vrije markt woningbouw,

3

maar ook om winkels, bedrijven en horeca. De bijdrage is daarmee €38,54 per m2 bvo, €4.046,- per woning(equivalent) (36.424.000 / 945.000). Deze bijdrage zal gelden voor de nieuwe bouwplannen waarin nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze bijdrage zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de bouwplannen. Deze bijdrage geldt voor alle bouwplannen voor winkel, bedrijven en horeca die niet passen in het bestemmingsplan. Tevens geldt deze bijdrage voor woningbouwplannen van 5 of meer woningen die niet passen in het bestemmingsplan. Van deze bijdrage kan de gemeente, gemotiveerd, afwijken: - Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de bijdrage worden gekort. Dit heet macroaftopping. De gebiedsoverstijgende kosten zullen dan wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten. - Indien het gaat om sociale huurwoningen in eigendom van en geëxploiteerd door woningbouwcorporaties zal de gemeente het programmaonderdeel sociale huurwoningen vrijstellen. De bijdragen worden gestort in de Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad. Deze middelen zijn niet vrij aanwendbaar.

Ze zullen alleen aan de gebiedsoverstijgende investeringen (als bedoeld in Bijlage 2) van deze nota worden besteed. De in deze nota GKZ opgenomen bestedingen en betalend nieuwbouwprogramma, alsook het resulterende tarief per m2 bvo, zullen regelmatig worden geactualiseerd. Ook zal regelmatig worden verantwoord waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn.

4

1. Aanleiding Ook op de lange termijn wil Zaanstad een stad zijn waar mensen met plezier wonen, werken en verblijven. De stad groeit naar 200.000 inwoners. Dit doen we aan de hand van zes strategische opgaven voor de stad: 1. Verstedelijking: groeien met kwaliteit; 2. Economie: naar een meer diverse economie; 3. Kansengelijkheid: tegengaan van segregatie; 4. Duurzaamheid: CO2-neutraal in 2040; 5. Gezondheid: een gezondere leefomgeving voor iedereen; 6. Veiligheid: veilige straten en droge voeten. Om Zaanstad leefbaar en aantrekkelijk te houden en bovenstaande ambities te kunnen realiseren, is het dus nodig om te investeren in de stad. Het gaat in de eerste plaats om planspecifieke kosten naar aanleiding van concrete nieuwbouwplannen: bijvoorbeeld kosten die de gemeente moet maken voor haar ambtelijke inzet of voor aansluiting of het aanhelen van openbaar gebied na afronding van de bouw. En het gaat in de tweede plaats om wijkgebonden kosten die van nut zijn voor concrete wijken. En het gaat in de derde plaats om gebiedsoverstijgende kosten die de hele stad of grote delen ervan dienen: denk hierbij aan investeringen in het openbaar vervoer bijvoorbeeld rond stations, fietsbruggen over de Zaan, parken en nieuwe recreatiegebieden, maatregelen voor klimaatadaptatie en maatschappelijke functies zoals sportparken.

Om deze investeringen te financieren worden door de gemeente de inkomsten gebruikt die bijvoorbeeld vanuit Den Haag of uit gemeentebelastingen worden verkregen. Ook zijn er vaak subsidies beschikbaar of betaalt het Rijk of de Provincie mee aan specifieke investeringen. Maar ook initiatiefnemers van bouwplannen profiteren van een aantrekkelijke stad. Initiatiefnemers dragen al bij aan de planspecifieke kosten, maar minder aan de gebiedsoverstijgende investeringen die de hele stad dienen dan wettelijk mogelijk. En minder dan in andere gemeenten in de omgeving en daarbuiten. De gemeente Zaanstad wil daarom dat zij naar verhouding bijdragen. De Wet ruimtelijke ordening (Wro, afdeling 6.4 Kostenverhaal, zogenaamd ‘Grondexploitatiewet’) en straks de Omgevingswet (Ow, afdelingen 13.6 en 13.7) bieden hier de basis voor. Met deze bijdrage wordt duurzame ruimtelijke ontwikkeling met voldoende kwaliteit nagestreefd en een evenredige toedeling van de kosten aan zowel de gemeente als private partijen gewaarborgd. Daar gaat deze nota Gebiedsoverstijgende kosten Zaanstad over (nota GKZ).

Doel van de nota Het doel van deze nota GKZ is het onderbouwen van een evenredige toedeling van de gebiedsoverstijgende kosten. Hiermee wordt inzicht gegeven in welke investeringen in gebiedsoverstijgende voorzieningen de gemeente gaat verhalen. Ook wordt hier de systematiek en hoogte van de bijdrage toegelicht die aan de initiatiefnemers van nieuw vastgoed gevraagd wordt. Deze nota GKZ kan niet los worden gezien van de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad en het Addendum op deze structuurvisie. De nota is een verdere uitwerking van deze structuurvisie en addendum op het gebied van kostenverhaal.

Omgevingswet In deze nota GKZ wordt vooruitgelopen op zowel de terminologie als de wettelijke randvoorwaarden en mogelijkheden onder de Omgevingswet, voor zover deze wet en diens uitvoeringsregelgeving op dit moment bekend zijn. Daar waar verschillen optreden t.o.v. de Wet ruimtelijke ordening wordt dat expliciet gemaakt. Het Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad krijgt ook straks een plek in de Omgevingsvisie Zaanstad. Hiermee wordt de overgang naar de Omgevingswet gewaarborgd.

5

Leeswijzer Deze nota bestaat uit een beleidsdeel en een uitvoeringsdeel. Het beleidsdeel bestaat uit:  Hoofdstuk 2 gaat in op de grote lijnen in wetgeving over het kostenverhaal, en over de uitgangspunten die Zaanstad hanteert.  Hoofdstuk 3 gaat in op hoe deze uitgangspunten leiden tot een toedeling van gebiedsoverstijgende bestedingen aan zowel de gemeente als private partijen.  Hoofdstuk 4 gaat over de financieel-administratieve registratie van de te ontvangen bijdragen en inbedding in de begrotingscyclus. Het uitvoeringsdeel is opgenomen in bijlagen 1 t/m 6:  Bijlage 1 zet de (juridische) voorwaarden uiteen waaronder verschillende soorten kosten mogen worden verhaald, en de omvang ervan; hierin wordt het huiswerk van de gemeente in beeld gebracht en hoe dit huiswerk vastgelegd is in onderhavige nota GKZ en het Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie Zaanstad.  Bijlage 2 licht de gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen toe waarvan de kosten worden verhaald via deze nota. Bijlage 2 licht tevens toe wat de relatie is met de betalende exploitatiegebieden.  Bijlage 3 brengt in beeld het verwachte nieuwbouwprogramma in Zaanstad tot 2030.  Bijlagen 4 en 5 zetten uiteen hoe de bestedingen toegerekend worden aan de gemeente en particuliere grondexploitanten, en tevens de hoogte van het tarief.

 Bijlage 6 heeft een aantal verduidelijkende voorbeelden van hoe de bijdrage in enkele hypothetische plannen wordt berekend.  Bijlage 7 (infographic) bevat en korte samenvatting van de nota.

6

2. Wettelijk kader en uitgangspunten in Zaanstad Hieronder volgen de grote lijnen van het wettelijk kader voor kostenverhaal en de uitgangspunten die Zaanstad hierbij hanteert. In bijlage 1 wordt een meer gedetailleerdere (juridische) onderbouwing gegeven.

Deze nota gaat over gebiedsoverstijgende kosten die geheel Zaanstad dienen In zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet wordt een onderscheid gemaakt tussen openbare infrastructuur en voorzieningen die uitsluitend één exploitatiegebied dienen (‘gebiedseigen kosten’), en openbare infrastructuur en voorzieningen die meer exploitatiegebieden dienen (‘gebiedsoverstijgende kosten’). Deze nota GKZ gaat over de gebiedsoverstijgende investeringen die geheel Zaanstad dienen. Het begrip ‘gebiedsoverstijgende kosten’ wordt in deze nota GKZ gebruikt om drie kostenbegrippen uit de Wet ruimtelijke ordening te duiden: ‘bijdrage aan de grondexploitatie’ (ook bekend als ‘bovenwijkse voorzieningen’), ‘bovenplanse kosten’ (bovenplanse verevening) en ‘bijdrage ruimtelijke ontwikkelingen’. Het gaat telkens om infrastructuur en voorzieningen die meerdere exploitatiegebieden dienen. Ook wordt in deze nota GKZ het begrip ‘gebiedsoverstijgende kosten’ gebruikt om de nieuwe kostenbegrippen in de Omgevingswet te duiden. In de Omgevingswet komen, voor zover nu bekend, bovenwijkse voorzieningen en bijdragen ruimtelijke ontwikkeling terug onder de noemers ‘aan het kostenverhaalgebied proportioneel toerekenbare kosten’ respectievelijk ‘financiële bijdragen voor ontwikkelingen van een gebied’.

In oktober 2019 introduceerde de Tweede Kamer in de Omgevingswet ook nog een publiekrechtelijk afdwingbare ‘financiële bijdrage in omgevingsplan’. De in deze nota GKZ opgenomen gebiedsoverstijgende kosten kunnen meestal onder meerdere van genoemde kostenbegrippen worden gebracht. Zowel de Wet ruimtelijke ordening als straks de Omgevingswet bieden gemeenten de mogelijkheid om alle kostenbegrippen te verhalen op private initiatiefnemers van bouwplannen.

Kostenverhaal bij voorkeur via anterieure overeenkomst Gemeenten kunnen gebiedsoverstijgende bestedingen verhalen via het privaatrechtelijke spoor (via een ‘anterieure’ overeenkomst die wordt overeengekomen vooruitlopend op de planologische inpassing) of via het publiekrechtelijke spoor (via een ‘exploitatieplan’ die vastgesteld moet zijn uiterlijk bij de planologische inpassing). ‘Planologische inpassing’ betreft de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan die nodig is om een bouwplan mogelijk te maken. In het privaatrechtelijke spoor kunnen gemeente en de private initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars maar ook grondeigenaren die een bouwplan willen realiseren, vrijwillig afspraken maken over bijdragen. Deze afspraken worden opgenomen in een zogenaamde ‘anterieure’ overeenkomst. Het voordeel van een anterieure overeenkomst is dat partijen veel onderhandelingsruimte hebben en niet vastzitten aan de (strikte) wettelijke regels voor het publiekrechtelijk kostenverhaal. Dit heeft zowel voor de initiatiefnemer als voor de gemeente voordelen. Het is sneller en er kunnen goede afspraken worden gemaakt. Zo kan samen iets worden gerealiseerd dat een meerwaarde heeft voor het initiatief én de gemeente. Wanneer onderhandelingen mislukken bestaat voor gemeenten alsnog de mogelijkheid om het publiekrechtelijke spoor te volgen om het kostenverhaal te verplichten.

Dit houdt in dat gemeenten, gezamenlijk met de planologische inpassing, een exploitatieplan vaststellen. Uiterlijk bij de wijziging of afwijking van het bestemmingsplan moet dan ook een exploitatieplan worden vastgesteld. De kostenverhaalmogelijkheden zijn anders via een exploitatieplan dan via een anterieure overeenkomst. Bij een exploitatieplan moet telkens

7

worden berekend op basis van strikte wettelijke regels welke kosten specifiek op die locatie worden verhaald, terwijl bij een anterieure overeenkomst bijvoorbeeld ook een standaard bijdrage kan worden doorberekend. Vaak (maar niet altijd) betekent dit dat privaatrechtelijk meer kosten kunnen worden verhaald dan via een exploitatieplan. Zaanstad richt zich in eerste instantie op het anterieure spoor. Dit is ook de voorkeur van de wetgever en komt overeen met de overheersende praktijk in Nederland. Recente jurisprudentie versterkt tevens de mogelijkheid voor gemeenten om de anterieure overeenkomst te gebruiken.

Status nota GKZ De nota GKZ vormt het uitgangspunt in de onderhandelingen met initiatiefnemers van nieuwbouwplannen over een anterieure overeenkomst. In deze nota is een vaste standaard bijdrage voorgeschreven. Binnen enkele omschreven, uitzonderlijke gevallen kan het college hiervan afwijken om maatwerk toe te kunnen passen.

Keuze voor een zo compleet mogelijk beleidskader Om alle kostenbegrippen die vallen onder gebiedsoverstijgende kosten te mogen verhalen op particuliere plannen moet de gemeente onderbouwen wat de doelbestemming, kostentoedeling, uitvoerbaarheid en samenhang van de bestedingen zijn: - Doelbestemming: waarvoor wordt het geld ingezet? - Toedeling: hoe wordt de bijdrage berekend en toebedeeld aan elke grondexploitant? - Uitvoerbaarheid: in hoeverre zijn de investeringsvoornemens realistisch? - Samenhang: wat is de ruimtelijke-functionele relatie tussen de gebiedsoverstijgende investeringen en de stad? Alle vier zijn opgenomen in deze nota GKZ. Voor de kostenbegrippen bovenplanse kosten en bijdragen ruimtelijke ontwikkelingen dient de samenhang tevens opgenomen te zijn in een structuurvisie. Voor de opvolger onder de Omgevingswet van de bijdrage ruimtelijke ontwikkeling en voor de nieuwe publiekrechtelijk afdwingbare bijdrage geldt een vergelijkbare eis. Ter wille van duidelijkheid kiest Zaanstad ervoor om alle gebiedsoverstijgende bestedingen ook een plek te geven in de nieuwe Omgevingsvisie Zaanstad. Vooruitlopend hierop wordt een Addendum op de Ruimtelijke Structuurvisie vastgelegd. Hiermee bieden deze nota GKZ en het Addendum (en straks de Omgevingsvisie) een solide basis voor het kostenverhaal, nu en straks onder de Omgevingswet.

8

3. Uitwerking toedeling gebiedsoverstijgende kosten Dit hoofdstuk gaat over hoe de gebiedsoverstijgende kosten op een billijke en redelijke wijze worden toegerekend, zowel aan gemeentelijke en particuliere nieuwbouwplannen als aan de bestaande stad. Zie bijlagen 4, 5 en 6 voor meer uitleg.

Over welke gebiedsoverstijgende kosten gaat het? Niet alle bestedingen in gebiedsoverstijgende openbare infrastructuur en voorzieningen kunnen worden verhaald op bouwplannen. Vooralsnog alleen bestedingen die tot 2030 gerealiseerd zullen worden. Deze periode is mede gekozen omdat hiermee een goed inzicht gegeven kan worden in concrete bestedingen en betalende nieuwbouwplannen. Ook moeten de bestedingen een relatie hebben met de hele stad of belangrijke delen ervan. Soms zijn bestedingen deels voor de gehele stad en deels voor een specifiek gebied. Dan wordt een verdeling gemaakt tussen kosten die voor de stad zijn en kosten die voor dat gebied zijn. Dit laatste deel van de kosten wordt niet opgenomen in deze nota GKZ, dat alleen gaat over de bestedingen die de hele stad of belangrijke delen ervan dienen. De dagelijkse kosten voor het beheer en onderhoud mogen ook niet worden opgevoerd. Uiteraard worden alleen kosten verhaald die de gemeente maakt en dus niet gedekt zijn uit subsidies en andere gelabelde bijdragen van derden. Omdat niet alle bestedingen worden ook daadwerkelijk uitgevoerd, verhaalt Zaanstad alleen dat percentage van de bestedingen dat zeker is. Bij het opmaken van de lijst gebiedsoverstijgende bestedingen wordt rekening gehouden met de hardheid van deze bestedingen en tellen in die verhouding ook mee bij het bepalen van het tarief per m2 bvo.

Dus als een besteding voor maar 50% zeker is dan is deze ook maar voor 50% meegenomen in het bepalen van het tarief. Al met al zijn van de in totaal € 331 aan gebiedsoverstijgende en wijkgebonden investeringsvoornemens, € 170 miljoen als zekere bestedingen in gebiedsoverstijgende infrastructuur en voorzieningen opgenomen in de nota GKZ. Soms zijn ze al in uitvoering, de rest zal worden gemaakt in de komende 10 jaar. Zie Bijlage 2 voor de lijst met deze bestedingen. Hiermee wordt gewaarborgd dat uiteindelijk, per saldo, de gemeente niet meer kosten verhaalt dan ze werkelijk uitgeeft aan gebiedsoverstijgende bestedingen. Al met al gaat het om bestedingen in een breed schaal openbare infrastructuur en voorzieningen: zowel groen/blauw (natuur, recreatie, waterberging), grijs (parkeren, wegen, fietspaden, openbare ruimte), bruin (sporthallen en -velden, zwembadenbuurthuizen, jongerencentra, welzijn) en bovenplanse verevening (tekort in gebiedsexploitatie). Een aantal voorbeelden: - Brug over de Zaan bij Wormerveer - Doortrekken A8/A9 bij Krommenie/ Assendelft en Wormerveer - Extra fietsonderdoorgangen onder het spoor - Thorbeckeweg ongelijkvloers maken - Klimaatadaptatie maatregelen - Extra natuurspeelplekken - Zwembad Hoornse Veld Bovenstaande gebiedsoverstijgende bestedingen hebben nut voor de gehele stad of belangrijke delen ervan.

Daarom worden deze kosten over de bestaande woningen én alle nieuwbouwplannen in de stad verdeeld. Het aandeel voor de bestaande stad is moeilijk te bepalen. De nieuwbouw vormt namelijk vaak de directe aanleiding voor de investeringen, meer dan de bestaande stad. Hierdoor is een toedeling gebaseerd zuiver op het aantal bestaande woningen versus de nieuwe woningen vertekend. De gemeente hanteert daarom, in aansluiting op wat vele andere gemeenten doen, een 70%-30% sleutel. Omdat de

9

gemeente sociale huurwoningen gaat vrijstellen, gaat ze ook dit deel (30% van nieuwbouw) voor haar rekening nemen. Al met al neemt de gemeente 78,5% van die € 170 miljoen voor haar rekening (€ 133,5 miljoen). Uiteindelijk blijven er € 36,5 miljoen (21,5%) aan bestedingen over die worden verhaald op alle nieuwbouwplannen, zowel de gemeentelijke als de private plannen (vrije markt programma). Het deel van gemeentelijke plannen komt ook voor rekening van de gemeente. Meer uitleg over het uiteindelijk bedrag dat verhaald wordt op nieuwbouwplannen is te vinden in bijlagen 2 en 4. Er worden vooralsnog geen bestedingen in rood verhaald (maatschappelijke voorzieningen zoals scholen, gezondheidscentra, opvang, of bijdragen voor sociale huurwoningen), maar dat kan bij een volgende actualisering alsnog toegevoegd worden als daartoe aanleiding is.

Toerekening naar nieuwbouwplannen: wie betaalt Naast bovenstaande uitgangspunten is het principe dat alle nieuwbouwprojecten meebetalen die niet passen in een bestemmingsplan. Niet alleen woningbouw maar ook winkels, bedrijven en horeca. Ook kleinere bouwplannen, waarvoor alleen een vergunningstraject wordt doorlopen, gaan meebetalen mits de plannen niet passen in het bestemmingsplan. Hierbij gelden een viertal uitzonderingen: Nieuwbouwplannen van 5 of meer woningen Zaanstad kiest wel voor een ondergrens van 5 woningen om het beleid goed uitvoerbaar te maken. Veelal gaat het hierbij om de bouw van een woning voor eigen bewoning of voor een familielid (bijv. mantelzorg) of een kleine ontwikkeling. De bestuurlijke lasten en de regeldruk voor de initiatiefnemer die dit met zich meeweegt zijn vaak niet proportioneel in relatie tot de opbrengsten van de gevraagde bijdrage. Sociale huurwoningen Sociale huurwoningen die in eigendom zijn van en geëxploiteerd worden door woningbouwcorporaties worden vrijgesteld. Aan deze vrijstelling wordt wel een voorwaarde verbonden, namelijk dat wanneer de sociale huurwoning in de vrije sector wordt verkocht de bijdrage voor de gebiedsoverstijgende kosten alsnog aan de gemeente verschuldigd is. Deze voorwaarde wordt opgenomen in de vorm van een kettingbedding of een vergelijkbaar instrument waarmee het verhaalsrecht wordt geborgd.

Openbare, maatschappelijke niet commerciële infrastructuur Deze infrastructuur (zowel nutsvoorzieningen als onderwijs, gezondheid, welzijn, sport en andere maatschappelijk relevante, niet commerciële infrastructuur) wordt vrijgesteld. Overige programmaonderdelen worden echter niet vrijgesteld. Macro-aftopping Indien plannen aantoonbaar onhaalbaar zijn en het doorgaan ervan van essentieel belang wordt geacht voor de stad kan de gemeente ervoor kiezen om de bijdrage niet (volledig) in rekening te brengen. Dit heet macro-aftopping. De gemeente controleert of er sprake is van een onhaalbaar plan, door de kosten en opbrengsten binnen het plan te vergelijken met de kosten en opbrengsten zoals de gemeente die zelf hanteert bij het opstellen van haar grondexploitaties. Indien er sprake is van macro-aftopping en het plan van essentieel belang wordt geacht voor de stad, dan zullen de gebiedsoverstijgende kosten wel elders in de begroting gedekt moeten worden. De gemeente zal deze mogelijkheid daarom zeer spaarzaam inzetten.

Toerekening naar nieuwbouwplannen: tarief In totaal wordt uitgegaan van toevoeging van ca 900 woning(equivalent)en per jaar tot 2030 in geheel Zaanstad, in totaal 9.000 woning(equivalent)en. Een woningequivalent is een

10

woning van gemiddeld 105 m2 bvo of dezelfde oppervlakte van een andere functie. Een winkel van 210 m2 bvo telt bijvoorbeeld voor 2 woningequivalenten, en een woning van 52,5 m2 bvo voor een half woningequivalent. Het totaal aantal woning(equivalenten) is opgebouwd uit ca 7.000 nieuwe woningen (vrije markt). Naast nieuwe woningen zullen ook 2.000 woning(equivalenten) van andere functies gerealiseerd worden. Het totaal verwacht nieuwbouwprogramma is dus (9.000 x 105) 945.000 m2 bruto vloeroppervlakte (bvo). Op basis van het aandeel kosten nieuwbouw (€ 36,5 miljoen) en het totaal verwacht nieuwbouwprogramma (945.000 m2 bvo) wordt de standaard bijdrage berekend: €38,54 per m2 bvo., €4.046,- per woning(equivalent). Om deze bijdrage te illustreren een rekenvoorbeeld: een ontwikkelaar bouwt 100 vrije markt woningen van elk 105m2 bvo groot. Hij moet dan 100 x 105 m2 bvo x €38,54 = € 404.670,betalen. Deze bijdrage betreft gemiddeld circa 1 à 2% van de totale begroting van een bouwplan. Voorgenomen bestedingen (gemeentebreed en gebiedsspecifiek) tot 2030

Zekere gebiedsoverstijgende bestedingen (te verhalen op heel Zaanstad)

…waarvan 21,5% op nieuwbouw (gemeentelijk en particulier)

€57,2 mln €134,2 mln €82,1 mln €7,7 mln €42,9 mln

€21,9 mln €67,7 mln €37,5 mln €42,9 mln

€4,7 mln €14,5 mln €8 mln €9,2 mln

€333,1 mln

€170,0 mln

€36,5 mln

Groen/blauw Grijs Bruin Rood Bovenplanse verevening Totaal

Verwacht nieuwbouwprogramma tot 2030

Bijdrage

945.000 m2 bvo

€ 38,54/m2 bvo

Inwerkingtreding Verder is het goed om te realiseren dat voor verreweg de meeste projecten die de komende jaren gerealiseerd worden de afspraken al vastliggen, en die gaat de gemeente uiteraard niet openbreken. De nieuwe bijdrage geldt dus voor die projecten waarover nog geen afspraken zijn gemaakt. Deze nota GKZ zal dus pas over enkele jaren leiden tot extra inkomsten voor de gemeente, en extra kosten voor de projecten.

11

4. Financieel-administratieve registratie bijdragen In dit hoofdstuk wordt ingegaan op het instellen van een reserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad en op welke wijze onttrekkingen uit de reserve plaatsvinden en verantwoord worden. Tenslotte wordt toegelicht hoe de nota GKZ wordt geactualiseerd.

Bestemmingsreserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad Deze reserve wordt gevoed door zowel betalingen van derden als door gemeentelijke grondexploitatieprojecten. De hierin gestorte bijdragen worden gereserveerd ter dekking van (een deel van) de in bijlage 2 opgenomen investeringen in Gebiedsoverstijgende kosten. Besteding van de middelen in deze reserve aan andere dan daarin opgenomen investeringen is uitgesloten.

Omvang stortingen in de reserve Gebiedsoverstijgende bestedingen Zaanstad De omvang van de stortingen in deze reserve die nu worden verwacht bedraagt € 36,5 miljoen. Dit is 21,5% van de totale zekere bestedingen van € 170 miljoen, zoals deze op bijlage 2 zijn opgenomen. Deze € 36,5 miljoen is de totale bijdrage als alle voorziene gemeentelijke en particuliere exploitatiegebieden inderdaad tot 2030 worden ontwikkeld. Indien bij de actualisatie van onderhavige nota GKZ gaat blijken dat er meer zekere investeringen zijn, dan kunnen ook de stortingen t.b.v. de gebiedsoverstijgende investeringen toenemen.

Aanwending middelen uit reserve De raad bepaalt welke van de gebiedsoverstijgende bestedingen (als bedoeld in bijlage 2) opgenomen worden als project in het IF (Investeringsfonds) of MIP (Meerjarig Investeringsplan). Van hieruit wordt door de raad de afweging gemaakt wanneer deze investeringen gerealiseerd gaan worden. Waarbij het voor de raad mogelijk blijft, om voor het deel dat Zaanstad bijdraagt vanuit de gemeentelijke plannen, niet het Investeringsfonds of MIP maar het Transformatiefonds in te zetten. De gemeente zal een deel van de gebiedsoverstijgende bestedingen realiseren ongeacht de stand van zaken van de stortingen van gemeentelijke en particuliere grondexploitaties. Voor een aantal projecten heeft de raad al kredieten beschikbaar gesteld. Deze bestedingen schiet de gemeente als het ware voor. De rest van de bestedingen zijn echter afhankelijk van het verkrijgen van de noodzakelijke financiële dekking en het beschikbaar stellen van het krediet door de raad. Daarom zullen deze uitgaven alleen worden gedaan wanneer gemeentelijke en particuliere grondexploitaties voldoende middelen hebben gestort en/of wanneer bijdragen worden gedaan vanuit de gemeentelijke begroting of alternatieve bronnen (bijvoorbeeld subsidies). Er valt ook niet uit te sluiten dat een aantal bestedingen uiteindelijk uit- of afgesteld zal worden.

Maar deze afgestelde bestedingen worden niet verhaald op nieuwbouwplannen. De gemeente verhaalt namelijk alleen dat percentage van de bestedingen dat ook zeker gerealiseerd gaat worden.

Actualisatie nota GKZ en verantwoording De lijst gebiedsoverstijgende bestedingen uit bijlage 2 en het verwachte nieuwbouwprogramma uit bijlage 3 zullen regelmatig worden geactualiseerd in aanloop naar de Voorjaarsnota. Bij de actualisatie van het MIP (Meerjarig Investeringsplan) en het IF (Investeringsfonds) zal eveneens beoordeeld worden of bestedingen uit deze lijst die nog niet zijn opgenomen in het MIP of IF, alsnog kunnen worden toegevoegd. Dit kan als gevolg hebben dat bestedingen zekerder worden. Als gevolg van al deze aanpassingen kan blijken dat het tarief mogelijk aangepast moet worden.

12

De nota GKZ is dus een dynamisch instrument, dat naar behoefte geactualiseerd en herzien zal worden op basis van veranderingen in de verwachte bestedingen en nieuwbouwprogramma. Ook zal de gemeente daarbij kunnen inspelen op de marktomstandigheden zoals bijvoorbeeld af- of toegenomen betaalcapaciteit van nieuwbouwplannen, of eventuele effecten op de woningprijzen. Tenslotte, dankzij regelmatige actualisering wordt gewaarborgd dat de op elk moment verwachte kosten billijk en proportioneel worden toebedeeld aan de op dat moment verwachte nieuwbouwplannen. De gemeente gaat ook achteraf op regelmatige wijze verantwoorden waar de gestorte bijdragen aan besteed zijn. Dit zal gelijk met de verantwoording over het IF (Investeringsfonds) en het MIP (Meerjarig Investeringsplan) gebeuren.

13