Geconsolideerde Huisvestingsverordening 2021

2. Omzetting bij verhuur aan 2 personen Voor het omzetten of gedeeltelijk omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder c, van de wet noodzakelijk mits en zolang de verhuurder verhuurt aan ten hoogste twee volwassenen en de verhuurder niet ook zelf in de woning woonachtig is.

3. Woningvorming ten behoeve van mantelzorgwoning Voor de woningvorming is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de wet noodzakelijk mits en zolang de woningvorming noodzakelijk is voor mantelzorg.

4. Woningvorming met eerder verleende omgevingsvergunning Voor de woningvorming is geen vergunning als bedoeld in artikel 21, aanhef en onder d, van de wet noodzakelijk mits voor de woningvorming een omgevingsvergunning is verleend voor het aflopen van de geldigheid van het voorbereidingsbesluit t.w. 1 april 2021.

Paragraaf 3.2 Procedure aanvraag omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning

Artikel 3.2.1 Aanvraag vergunning 1. De aanvraag wordt ingediend door de eigenaar van de woonruimte respectievelijk het gebouw.

2020/30232 2. Een aanvraag langs elektronische weg wordt gedaan met gebruikmaking van het elektronische formulier dat op de datum van indiening van de aanvraag beschikbaar is via de gemeentelijke website. 3. Een schriftelijke aanvraag wordt gedaan met gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier. 4. Samenloop omgevingsvergunning 5. Indien voor het gebouw of de gebouwgedeelten waarop de aanvraag betrekking heeft, tevens een omgevingsvergunning is aangevraagd, kan bij de aanvraag voor overeenkomstige gegevens en bescheiden worden verwezen naar de coördinatiebepaling voor vergunningaanvragen uit de gemeentelijke bouwverordening voor zover die is opgenomen. .

Artikel 3.2.2 In te dienen bescheiden 1. Burgemeester en wethouders vermelden op of bij het aanvraagformulier welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken.

2. Bij de aanvraag worden in ieder geval de volgende gegevens verstrekt: a. Dagtekening; b. de naam en het adres van de eigenaar; c. de gegevens over de bestaande situatie, welke, voor zover van toepassing, omvatten: I. het adres van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft; II. de bestemming; III.een situatietekening (schaal 1:500); IV.

het aantal kamers;

V. de gebruiksoppervlakte; VI.

de staat van onderhoud;

d. de gegevens over de beoogde situatie:

2020/30232 I.

En voor zover van toepassing de bouwtekening (schaal 1:100) of de bouwvergunning;

II.

De aard en het huidige gebruik van de woonruimte(n) waarop de aanvraag betrekking heeft;

III.

De motivering van het verzoek.

Artikel 3.2.3 Beslistermijn 1.

Burgemeester en wethouders beslissen binnen acht weken na datum van indiening op de aanvraag voor een huisvestingsvergunning.

2.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de beslistermijn eenmalig te verlengen met vier weken.

3.

Op de omzettingsvergunning is paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht (positieve fictieve beschikking bij niet tijdig beslissen) niet van toepassing

Artikel 3.2.4 In de vergunning op te nemen gegevens De vergunning bevat tenminste de volgende gegevens: a. de woonruimte(n) waarop de beschikking betrekking heeft, aangeduid met de straat, het huisnummer of de kadastrale ligging, waarbij voor het overige kan worden verwezen naar de bijgevoegde bescheiden als bedoeld in artikel 3.2.2; b. de van toepassing zijnde voorwaarden en voorschriften als bedoeld in artikel 3.3.2; en c. de mededeling dat in beginsel binnen één jaar nadat de vergunning onherroepelijk is geworden van de vergunning moet worden gebruikgemaakt en van de termijn in geval van een tijdelijke vergunning.

Paragraaf 3.3 Vergunningverlening voorraadvergunningen

2020/30232 Artikel 3.3.1 Weigeringsgronden omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning Een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kan worden geweigerd in het geval: a. naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de omzetting of woningvorming gediende belang; b. naar het oordeel van burgemeester en wethouders omzetting of woningvorming een negatief effect heeft op de leefbaarheid; c. het onder a genoemde belang van behoud en samenstelling dan wel het in b genoemde negatieve effect op de leefbaarheid niet voldoende kan worden gediend door het stellen van voorwaarden dan wel voorschriften aan de vergunning; d. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen; e. naar het oordeel van burgemeester en wethouders de aanvrager van de vergunning niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet; f. vergunningverlening zou leiden tot strijd met de voorschriften uit het bouwbesluit en/of g. vergunningverlening zou leiden tot strijd met het bestemmingsplan, omgevingsplan of beheersverordening.

Artikel 3.3.1a Weigeringsgronden omzettingsvergunning 1. Geen omzettingsvergunning in aangewezen wijken

Burgemeester en wethouders verlenen geen omzettingsvergunningen in de gebieden die zijn opgenomen in bijlage 3. 2. Overige weigeringsgronden

Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien:

a. het gebruiksoppervlak in de woning per persoon (kamer plus deel gemeenschappelijke ruimte) kleiner is dan 25 m2;

b. verhuurd wordt aan 5 of meer personen;

2020/30232

c. bij grondgebonden woningen binnen een straal van 100 meter een andere vergunning voor kamerverhuur is verleend;

d. bij appartementencomplexen voor meer dan 10% van de woningen een vergunning is verleend.

Artikel 3.3.1b Weigeringsgronden woningvormingsvergunning Burgemeester en wethouders weigeren de omzettingsvergunning indien: a. het gebruiksoppervlak van de woning voor splitsing kleiner is dan 140 m2 of b. het gebruiksoppervlak van de woningen) na de voorgenomen splitsing kleiner is dan 50 m2. c. het onderhoudsniveau onvoldoende is

Artikel 3.3.2 Voorwaarden en voorschriften 1. Voor een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten gelden de volgende voorschriften: a. elke onzelfstandige woonruimte wordt door maximaal één volwassene bewoond; b. elke bewoner staat ingeschreven in de Basisregistratie Personen van de gemeente Zaanstad; c. de kamerverhuur mag alleen plaatsvinden in het hoofdgebouw plaatsvinden; 2. Aan een vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aanvullende voorwaarden en voorschriften verbinden, over onder andere: a. de periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden; b. de geldingsduur van de vergunning, indien de vergunning voorziet in een tijdelijke behoefte; c. de leefbaarheid; d. goed verhuurdersschap; e. het onderhoudsniveau.

2020/30232

Artikel 3.3.3 Intrekken vergunning 1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 3.1.2, intrekken indien: a. niet binnen één jaar nadat de beschikking onherroepelijk is geworden, is overgegaan tot omzetting of woningvorming; b. de vergunning is verleend op grond van door de vergunninghouder verstrekte gegevens waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren; c. niet wordt voldaan aan de ingevolge dit hoofdstuk bij de vergunning gestelde voorwaarden en voorschriften; d. er sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur; of, e. de vergunninghouder schriftelijk te kennen heeft gegeven van de vergunning geen gebruik meer te willen maken. 2. Wanneer de omzettings- of woningvormingsvergunning als bedoeld in artikel 3.1.2 is ingetrokken, dient de woonruimte die respectievelijk is omgezet in onzelfstandige woonruimten of bouwkundig is gesplitst weer als zelfstandige woonruimte in gebruik te worden genomen. In het geval van een situatie als bedoeld in artikel 3.1.2, is daarna opnieuw een vergunning vereist.

Paragraaf 3.4 Bestuurlijke boete omzettingsvergunning en woningvormingsvergunning

Artikel 3.4.1 Bestuurlijke boete 1. Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 21 onder c en d van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete. 2. In afwijking van het eerste lid is de bestuurlijke boete niet van toepassing op het in gebruik geven van woonruimte door corporaties;

2020/30232 3. De boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 21 van de wet, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, bedraagt maximaal € 21.750 (per 1 januari 2020). 4. De boete voor de eerste overtreding staat in de ‘Tabel bestuurlijke boete omzetting en woningvorming' in de kolom ‘1e overtreding’, 5.

Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod, bedraagt de boete het bedrag in de kolom ‘recidive’.

6. De bedragen in tabel als bedoeld in het derde, vierde en vijfde lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht. Voor boetebedragen onder een maximum geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.

Tabel Bestuurlijke boete omzetting en woningvorming Overtreden van de verboden

Boete

Recidive (per 1 januari 2020)

(per 1 januari 2020) Omzetten van één woonruimte/ woning zonder omzettingsvergunning (artikel 3.1.2, eerste lid, obv artikel 21 onder c van de wet) en

Bouwkundig splitsen van één woonruimte/ woning zonder woningvormingsvergunning

€ 4.350,-

€ 8.700,-

2020/30232 (artikel 3.1.2, tweede lid obv artikel 21 onder d van de wet)

Omzetten van meerdere woonruimten/ woningen zonder omzettingsvergunning (obv artikel 21 onder c van de wet)

€ 8.700,-

€ 21.750,-

en

Bouwkundig splitsen van meerdere woonruimtes/ woningen zonder woningvormingsvergunning (artikel 3.1.2, tweede lid obv artikel 21 onder d van de wet)

Afdeling II Toeristische verhuur van woonruimte

Paragraaf 3.5 Werkingsgebied

Artikel 3.5.1 (obv artikel 22) gewijzigde Huisvestingswet) Werkingsgebied Met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving worden de volgende categorieën woonruimte aangewezen: 1. Woonruimte, al dan niet gedeelte van een woonruimte, in de gemeente

2020/30232 2. Vormen van toeristische verhuur zijn: a. Particuliere vakantieverhuur en b. Bed & Breakfast.

Artikel 3.5.2 (obv artikel 23a) Verbod verhuur en verbod publiceren zonder registratienummer 1. Het is verboden om een woonruimte of deel daarvan, behorend tot artikel 3.5.1, voor toeristische verhuur aan te bieden zonder het registratienummer van die woonruimte te vermelden bij iedere aanbieding van die woonruimte voor toeristische verhuur. 2. Een registratienummer als bedoeld in het eerste lid, wordt aangevraagd door degene die een woonruimte of deel daarvan aanbiedt voor toeristische verhuur. 3. Het is verboden om een aanbod tot het gebruik van een woonruimte of deel daarvan, als bedoeld in het eerste lid, voor toeristische verhuur te publiceren zonder dat daarbij een registratienummer is vermeld.

Artikel 3.5.3 (obv artikel 23b) Verbod verhuur meer dan 30 nachten en verbod verhuur zonder melding vooraf voor particuliere vakantieverhuur 1. Het is verboden een woonruimte voor particuliere vakantieverhuur meer dan 30 nachten per kalenderjaar in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur. 2.

Het is verboden de woonruimte in gebruik te geven voor particuliere vakantieverhuur, zonder deze verhuring vooraf te melden bij burgemeester en wethouders.

3. Een melding als bedoeld in het tweede lid, wordt gedaan door degene die de woonruimte in gebruik geeft voor particuliere vakantieverhuur.

Artikel 3.5.4 (obv artikel 23d) Dienstverlener informeert aanbieder over verboden Degene die een dienst verleent gericht op het publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur van woonruimte, dient degene die een woonruimte aanbiedt voor

2020/30232 toeristische verhuur te informeren over de verboden, bedoeld in artikel 23a, eerste lid en artikel 23b, eerste en tweede lid.

Artikel 3.5.5 (obv artikel 23 e) Verbod op publiceren voor dienstverlener indien in kennis gesteld over verhuur woonruimte meer dan 30 nachten Het is verboden dat degene die een dienst verleent, zoals genoemd in artikel 3.5.4, een aanbieding voor particuliere vakantieverhuur toont gedurende de rest van het kalenderjaar, indien diegene door burgemeester en wethouders ervan in kennis is gesteld dat de woonruimte die wordt aangeboden reeds voor 30 nachten in dat kalenderjaar in gebruik is gegeven voor particuliere vakantieverhuur.

Paragraaf 3.6 Procedure aanvraag registratie en melding

Artikel 3.6.1 (obv artikel 23f) Aanvraag registratienummer 1. Het registratienummer, bedoeld in artikel 23a, kan uitsluitend via elektronische weg worden aangevraagd. 2. Burgemeester en wethouders zijn verantwoordelijk voor de inrichting van het systeem ten behoeve van het afgeven van het registratienummer, bedoeld in artikel 23a, en voor de verwerking van persoonsgegevens in dit systeem. 3. De persoonsgegevens die verwerkt worden in het kader van de aanvraag van het registratienummer, bedoeld in artikel 23a, kunnen ook verwerkt worden voor: a. het toezicht op de naleving van de krachtens artikel 2 van de Woningwet (of indien artikel 4.3 van de Omgevingswet in werking treedt of is getreden, de krachtens artikel 4.3 van de Omgevingswet) gegeven voorschriften vanuit het oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid van de woonruimte, en b. de heffing en invordering van de toeristenbelasting, bedoeld in artikel 224 van de Gemeentewet.

Artikel 3.6.2 Te verstrekken gegevens voor registratienummer

2020/30232 Bij de aanvraag van het registratienummer worden de volgende gegevens verstrekt: a. de naam, het adres en de woonplaats en het telefoonnummer van de aanvrager in Nederland, alsmede het; b. e-mailadres van de aanvrager c. de straat, het huisnummer waarop de aanvraag betrekking heeft; d. of de aanvraag betrekking heeft op particuliere vakantieverhuur of Bed and Breakfast.

Artikel 3.6.3 (obv artikel 23g) Melding particuliere vakantieverhuur 1. De melding, bedoeld in artikel 3.5.3 , tweede lid, kan uitsluitend via elektronische weg worden gedaan. 2. Burgemeester en wethouders zijn verantwoordelijk voor de inrichting van het systeem ten behoeve van de melding, bedoeld in artikel artikel 3.5.3, tweede lid, en voor de verwerking van persoonsgegevens in dit systeem. 3. De persoonsgegevens die verwerkt worden in het kader van de melding, bedoeld in artikel 23b, tweede lid, kunnen ook verwerkt worden voor de heffing en invordering van de toeristenbelasting, bedoeld in artikel 224 van de Gemeentewet.

Artikel 3.6.4 Intrekking en verval registratie 1. Burgemeester en wethouders kunnen de registratie intrekken, indien: a. de aanvrager de in de registratie vermelde woonruimte niet meer in gebruik geeft voor toeristische verhuur; 2. Als burgemeester en wethouders een woonruimte registreert voor toeristische verhuur als men al beschikt over een registratienummer, wordt de eerdere registratie gelijktijdig ingetrokken.

Paragraaf 3.7 Sancties toeristische verhuur

2020/30232

Artikel 3.7.1 Bestuurlijke boete toeristische verhuur en last onder dwangsom 1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld in artikel 23a, 23 b, 23 d en 23 e van de wet. 2. Indien burgemeester en wethouders gebruikmaken van de bevoegdheid uit het eerste lid leggen zij een boete op: voor overtredingen in de zin van artikel 23a, 23 b, 23 d en 23 e van de Huisvestingswet overeenkomstig de ‘Tabel Bestuurlijke boete toeristische verhuur’. 3. De bedragen in de ‘Tabel Bestuurlijke boete’ als bedoeld in het tweede lid worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima uit artikel 23 van het Wetboek van Strafecht. Voor boetebedragen onder een maximumbedrag geldt dat deze relatief worden geïndexeerd overeenkomstig de boetemaxima als bedoeld in artikel 23 van het Wetboek van Strafrecht.

Tabel Bestuurlijke boete toeristische verhuur Overtreden van de verboden

Boete

Boetemaxima

(per 1 januari 2020) Verhuur zonder

€ 8.700,-

Het bedrag dat is vastgesteld voor de

registratienummer (artikel

derde categorie, bedoeld in artikel 23,

3.5.2, eerste lid obv artikel 23a,

vierde lid, van het Wetboek van

eerste lid van de wet)

Strafrecht, voor overtreding van het verbod, bedoeld in de artikelen 23a, eerste of derde lid, 23b, tweede lid, 23d of 23e

2020/30232 Publiceren zonder

€ 8.700,-

Het bedrag voor derde categorie.

€ 21.750,-

Het bedrag dat is vastgesteld voor de

registratienummer (artikel 3.5.2, eerste lid obv artikel 23 a, derde lid van de wet) Particuliere vakantieverhuur

vierde categorie, bedoeld in artikel 23,

meer dan 30 nachten per

vierde lid, van het Wetboek van

kalenderjaar (artikel 3.5.3,

Strafrecht, voor overtreding van de

eerste lid obv artikel 23b, eerste

verboden, bedoeld in artikel 8, tweede

lid van de wet)

lid, artikel 21, artikel 22, eerste lid, artikel 23b, eerste lid, of artikel 23c, eerste lid, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26

Particuliere vakantieverhuur

€ 21.750,-

vijfde categorie, bedoeld in artikel 23,

meer dan 30 nachten per

vierde lid, van het Wetboek van

kalenderjaar (artikel 3.5.2,

Strafrecht, voor overtreding van een

eerste lid obv artikel 23b, eerste

verbod als bedoeld in artikel 8, tweede

lid van de wet), indien binnen

lid, artikel 21, artikel 23b, eerste lid, of

een tijdvak van vier jaar

artikel 23c, eerste lid, indien binnen een

voorafgaand aan de

tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de

constatering van die

constatering door een ambtenaar als

overtreding een bestuurlijke

bedoeld in artikel 33, eerste lid, van die

boete is opgelegd voor

overtreding een bestuurlijke boete is

overtreding van hetzelfde

opgelegd voor overtreding van hetzelfde

verbod. Particuliere vakantieverhuur

Het bedrag dat is vastgesteld voor de

verbod. € 8.700,-

Het bedrag voor derde categorie.

€ 8.700,-

Het bedrag voor derde categorie.

zonder melding (artikel 3.5.3, tweede lid obv artikel 23b, tweede lid van de wet) Dienstverlenen gericht op publiceren van aanbiedingen

2020/30232 voor toeristische verhuur zonder informeren van aanbieder over verboden (artikel 3.5.4 obv artikel 23d van de wet) Dienstverlenen gericht op

€ 8.700,-

Het bedrag voor derde categorie.

publiceren van aanbiedingen voor toeristische verhuur indien in kennis gesteld over verhuur woonruimte meer dan 30 nachten (artikel 3.5.5 obv artikel 23e van de wet)

4. Burgemeester en wethouders kunnen een last onder bestuursdwang ter handhaving van artikel 5:20, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht opleggen, voor zover het betreft de verplichting tot het verlenen van medewerking aan de krachtens artikel 4.2.2 aangewezen ambtenaren.

Artikel 3.7.2 (obv artikel 33a) Verbod toeristische verhuur en aanwijzing digitaal platform na opleggen bestuurlijke boetes Burgemeester en wethouders kunnen: a. een verbod tot het in gebruik geven van een woonruimte voor toeristische verhuur opleggen voor ten hoogste een jaar aan een aanbieder indien binnen een tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan de constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van een overtreding van de bij deze huisvestingsverordening aan toeristische verhuur gestelde eisen, ten minste twee maal een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van de bij deze huisvestingsverordening aan toeristische verhuur gestelde eisen;

2020/30232 b. een aanwijzing kunnen geven aan een digitaal platform om de aanbieding voor toeristische verhuur van de aanbieder aan wie een verbod tot het in gebruik geven van een woning voor toeristische verhuur als bedoeld in het eerste lid is opgelegd te blokkeren.

Hoofdstuk 3 Hoofdstuk 4 Verdere bepalingen

Paragraaf 4.1 Handhaving en toezicht

Artikel 4.1.1 Handelen zonder of in strijd met een vergunning Hij die handelt in strijd met enig aan de vergunning als bedoeld in artikel 8, 21 of 22 van de wet verbonden voorschrift, wordt geacht zonder vergunning te hebben gehandeld.

Artikel 4.1.2 Toezicht Met het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze verordening bepaalde zijn belast de daartoe door het college op grond van artikel 33, eerste lid van de wet aangewezen ambtenaren.

Paragraaf 3.14.2 Wijzigingen

Artikel 3.1.1 4.2.1 Overleg bij wijziging Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de colleges van burgemeester en wethouders van de andere regiogemeenten, met de in de woningmarktregio werkzame corporaties en met andere daarvoor naar zijn oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de woningmarktregio werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

2020/30232

Paragraaf 3.2 4.3 Verslaglegging en monitoring

Artikel 3.2 4.3.1 Verstrekken van inlichtingen 1. Burgemeester en wethouders verstrekken burgemeester en wethouders van de andere gemeenten in de woningmarktregio de inlichtingen, die nodig zijn voor een juiste afstemming over de wijze waarop burgemeester en wethouders deze verordening uitvoeren. 2. Jaarlijks, in de eerste helft van het jaar, dragen corporaties die werkzaam zijn in Zaanstad er zorg voor dat op heldere en toegankelijke wijze aan burgemeester en wethouders de gegevens kenbaar worden gemaakt over de verhuringen, waaronder de in deze verordening genoemde doelgroepen en voorrangskandidaten.

Paragraaf 4.4 Restbepaling

Artikel 4.4.1 Hardheidsclausule

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

Hoofdstuk 4 Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen Artikel 4.1 5.1 Overgangsbepalingen beschikkingen a. Vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de onderhavige verordening verleend, gelden als vergunningen, toestemmingen, urgentieverklaringen en indicaties, met inbegrip van daaraan verbonden voorwaarden en voorschriften als bedoeld in deze verordening. b. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een huisvestingsvergunning een

2020/30232 beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is. c. Het recht zoals dat gold onmiddellijk voor inwerkingtreding van onderhavige verordening blijft van toepassing op een beschikking tot toepassing van een bestuurlijke sanctie, genomen wegens de overtreding van het bepaalde bij of krachtens de Huisvestingswet, of een beschikking tot weigering, wijziging of intrekking daarvan, die nog niet onherroepelijk is.

Artikel 4.2 5.2 Overgangsbepalingen en coulanceregeling omzetten woonduur naar inschrijfduur 1. Indien een woningzoekende zich in de periode van 1 januari 2016 tot 1 juli 2019 als zodanig inschrijft, wordt de woonduur die hij heeft opgebouwd onmiddellijk voorafgaand aan 31 december 2015, omgezet naar inschrijfduur indien de woningzoekende bij of na die inschrijving bij de beheerder van het aanbodinstrument of bij een corporatie aangegeven heeft dat bedoelde woonduur omgezet moet worden naar inschrijfduur. 2. De in het eerste en tweede lid bedoelde omzetting van woonduur naar inschrijfduur vindt plaats in een verhouding van 1:1. 3. De inschrijfduur die met toepassing van de vorige leden is ontstaan door omzetting van woonduur vervalt op 1 juli 2030.

Artikel 5.3 Overgangsbepaling registratie toeristische verhuur Voor aanbieders die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van het verbod aanboden voor toeristische verhuur, geldt het verbod bedoeld in artikel 3.5.2 (obv artikel 23a van de wet) niet eerder dan zes maanden na de inwerkingtreding van deze Wijzigingsverordening.

Artikel 5.4 Overgangsbepaling omzetting Voor aanbieders die hun woonruimte al voor de inwerkingtreding van het verbod aanboden voor verhuur, geldt het verbod bedoeld in artikel 3.1.2 (obv 21 onder c) niet eerder dan zes maanden na de inwerkingtreding.

2020/30232

Artikel 4.3 5.5 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2021.

Artikel 4.4 5.6 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking en vervalt na 4 jaar. De artikelen 2.3.11 tot en met 2.3.14 zijn in werking getreden op 1 mei 2018, na akkoord van het Ministerie van Binnenlandse Zaken met aanvraag op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek en blijven ook na 1 mei 2022 in werking op voorwaarde dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken akkoord is met verlenging op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. 2. De wijzigingsverordening treedt in werking op 1 april 2021; 3. Hoofdstuk 3 afdeling II Toeristische verhuur treedt niet eerder in werking dan de Wet toeristische verhuur van woonruimte.

2020/30232

Bijlage 1 Toepassingsgebied Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek Sociale huurwoningen van corporaties in Poelenburg en Peldersveld Behorende bij artikel 2.3.11

Artikelen 9 en 10 - Sociale huurwoningen corporaties Poelenburg

Peldersveld

1503AC

1504DG

1504JJ

1503AA

1503GE

1503AD

1504DH

1504JK

1503AK

1503TB

1503AE

1504DJ

1504JL

1503AL

1503TC

1504AC

1504EA

1504KD

1503AP

1503TE

1504AD

1504EB

1504KE

1503AR

1503TG

1504AE

1504EH

1504KG

1503AS

1503TH

1504AH

1504EJ

1504KH

1503AT

1503TJ

1504AL

1504EK

1504KK

1503AV

1503TK

1504AP

1504EL

1504KL

1503AW

1503TP

1504AR

1504EN

1504KM

1503AZ

1503TR

1504AS

1504EP

1504KN

1503BA

1503TS

1504BA

1504ER

1504KP

1503BB

1503VA

1504BB

1504ES

1504LB

1503BD

1503VB

1504BH

1504ET

1504LC

1503BE

1503VH

1504BJ

1504GD

1504LD

1503BJ

1503VJ

1504BK

1504GE

1504LJ

1503BS

1503VK

2020/30232 1504BL

1504GG

1504LK

1503BT

1503VL

1504BM

1504GH

1504LL

1503BV

1503VM

1504BN

1504GJ

1504LM

1503BW

1503VN

1504BP

1504GK

1504LN

1503BX

1503VP

1504BR

1504GL

1504NC

1503BZ

1504CA

1504HC

1504ND

1503CA

1504CB

1504HD

1504NE

1503CB

1504CC

1504HE

1504NG

1503CC

1504CD

1504HG

1504NH

1503CD

1504CE

1504HK

1504NJ

1503CE

1504CG

1504HL

1504NK

1503EA

1504CM

1504HM

1504NL

1503EB

1504CN

1504HN

1504NM

1503EC

1504CS

1504HP

1504NN

1503ED

1504CT

1504JC

1504NP

1503EE

1504CV

1504JD

1504NR

1503GA

1504CW

1504JE

1504NS

1503GB

1504CX

1504JG

1504NT

1503GC

1504DA

1504JH

1503GD

Bijlage 2 Toepassingsgebied Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek Vrije sector huurwoningen corporatie en particuliere huurwoningen in Poelenburg en Peldersveld Behorende bij artikel 2.3.11

2020/30232 Artikel 10 - Vrije sector huurwoningen corporatie en particuliere huurwoningen Poelenburg 1503AC

Particulier

1504CR

Particulier

1504KN

Particulier

1503AE

Particulier

1504CS

Vrije sector

1504LB

Particulier

1503AG

Particulier

1504DA

Particulier

1504LC

Particulier

1503AH

Particulier

1504DE

Particulier

1504LD

Particulier

1503AJ

Particulier

1504DG

Particulier

1504LE

Particulier

1503KW

Particulier

1504EC

Particulier

1504LG

Particulier

1504AG

Particulier

1504EE

Particulier

1504LH

Particulier

1504AH

Part/vrije sector 1504EG

Particulier

1504LJ

Vrije sector

1504AL

Particulier

1504EJ

Particulier

1504LN

Vrije sector

1504AM

Particulier

1504EM

Particulier

1504NA

Particulier

1504AN

Particulier

1504GB

Particulier

1504NB

Particulier

1504AR

Vrije sector

1504GC

Particulier

1504ND

Vrije sector

1504AS

Part/vrije sector 1504GG

Particulier

1504NE

Particulier

1504AT

Particulier

1504HA

Particulier

1504NH

Particulier

1504AV

Particulier

1504HB

Particulier

1504NP

Particulier

1504AW

Particulier

1504HC

Vrije sector

1504NV

Particulier

1504BA

Particulier

1504HD

Vrije sector

1504NW

Particulier

1504BC

Particulier

1504HH

Particulier

1504NX

Particulier

1504BD

Particulier

1504HJ

Particulier

1504NZ

Particulier

1504BE

Particulier

1504HK

Particulier

1504BG

Particulier

1504HN

Particulier

1504BH

Particulier

1504JA

Particulier

2020/30232 1504BN

Particulier

1504JB

Particulier

1504BZ

Particulier

1504JC

Particulier

1504CB

Part/vrije sector 1504JE

Vrije sector

1504CC

Particulier

1504JJ

Particulier

1504CH

Particulier

1504JM

Particulier

1504CJ

Particulier

1504KA

Particulier

1504CK

Particulier

1504KB

Particulier

1504CL

Particulier

1504KC

Particulier

1504CM

Particulier

1504KD

Vrije sector

1504CP

Particulier

1504KJ

Particulier

1503AA

Vrije sector

1503BL

Particulier

1503TA

Particulier

1503AB

Particulier

1503BM

Particulier

1503TB

Vrije sector

Peldersveld

Part/vrije 1503AK

Vrije sector

1503BN

Particulier

1503TC

sector

1503AL

Particulier

1503BP

Particulier

1503TD

Particulier

1503AM

Particulier

1503BS

Vrije sector

1503TE

Particulier

1503AN

Particulier

1503BW

Particulier

1503TG

Particulier

1503AP

Vrije sector

1503BX

Vrije sector

1503TH

Particulier

Part/vrije 1503AR

Particulier

1503BZ

sector

1503TJ

Particulier

1503AS

Particulier

1503CA

Particulier

1503TK

Particulier

1503AV

Vrije sector

1503EA

Particulier

1503TM

Particulier

1503AW

Part/vrije sector 1503EB

Particulier

1503TN

Particulier

2020/30232 Part/vrije 1503AX

Particulier

1503EC

Particulier

1503TP

sector Part/vrije

1503AZ

Part/vrije sector 1503ED

Particulier

1503TR

sector Part/vrije

1503BA

Vrije sector

1503EE

Particulier

1503TS

sector

1503BB

Particulier

1503GA

Particulier

1503VB

Vrije sector

1503BC

Particulier

1503GB

Particulier

1503VD

Particulier

1503BG

Particulier

1503GC

Particulier

1503VE

Particulier

1503BH

Particulier

1503GD

Particulier

1503VH

Particulier

1503BK

Particulier

1503GE

Particulier

1503VR

Particulier

2020/30232

Bijlage 3

Gebieden waar geen omzettingsvergunningen worden verleend: Poelenburg, Peldersveld, Zaandam- Zuid en Russische buurt. Behorende bij artikel 3.3.1a

2020/30232

Toelichting 1. Algemene toelichting

1.1. Aanleiding Als gevolg van de Wet afschaffing plusregio’s is de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 vervallen per 1 januari 2016. Dit betekende dat voor die datum nieuwe regels over de verdeling van woonruimte en, desgewenst, over woonruimtevoorraadbeheer door de gemeenteraden van de regiogemeenten vastgesteld moesten zijn.

In regionaal verband is er toen voor gekozen om de gemeenteraden van de afzonderlijke regiogemeenten te verzoeken de woonruimteverdelingsregels uit de meest recente versie van de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Amsterdam 2013 vast te stellen. Stadsregio Amsterdam. Dit model was de basis voor de Huisvestingsverordening gemeente Zaanstad 2016 (HVV)

Deze toelichting is in belangrijke mate gebaseerd op de toelichting uit 2013.

1.2. Waarom regels over woonruimteverdeling? Binnen de woningmarktregio die gevormd wordt door het gebied van de voormalige Stadsregio Amsterdam overschrijdt de vraag naar sociale huurwoningen elk jaar het aanbod in ruime mate. Dit wordt veroorzaakt door het grote beroep dat woningzoekenden op dit deel van de voorraad doen en de gemiddeld lage mutatiegraad in dit deel van de voorraad. Als gevolg van deze schaarste zitten diverse groepen woningzoekenden in de knel. Om in termen van de Huisvestingswet 2014 - en in zekere zin ook in termen van de oude Huisvestingswet - te spreken: zij ervaren de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van de schaarste aan goedkope woonruimte.

2020/30232 De lokale overheid kan proberen de schaarste aan goedkope woonruimte te beperken door te sturen op beschikbaarheid. Daarvoor kan zij planologische instrumenten inzetten, maar ook de in de HVV opgenomen regels over woonruimtevoorraadbeheer. Verder kan de overheid samen met corporaties in de prestatieafspraken afspraken maken over de omvang van de voorraad aan betaalbare huurwoningen.

Net als de oude Huisvestingswet biedt de Huisvestingswet 2014 daarnaast de mogelijkheid om de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte te bestrijden door in een huisvestingsverordening regels te stellen over de verdeling van woonruimte. Deze regels beschrijven, kort gezegd, welke groepen woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor welke categorieën betaalbare huurwoningen. Ook kan een huisvestingsverordening regels bevatten over de wijze waarop verhuurders hun betaalbare huurwoningen te huur aanbieden. Voor een verdere toelichting op de aan de HVV ten grondslag liggende beleidsmatige keuzes wordt verwezen naar het Beleidsvoorstel actualisatie regels woonruimteverdeling en woonruimtevoorraad en het raamwerk woonruimteverdeling van de vm. Stadsregio.

1.3. De regionale Intentieovereenkomst betaalbare voorraad De Huisvestingswet 2014 stelt dat de regels over woonruimteverdeling gesteld in een verordening tijdelijk van aard zijn. De regels kunnen de schaarste aan sociale huurwoningen niet oplossen, zij kunnen alleen tijdelijk nadelige effecten hiervan beperken. Bij de onderbouwing van nut en noodzaak wordt daarom opgenomen welke maatregelen genomen worden om schaarste op te heffen. In de Woningmarktregio is hierbij verwezen naar o.a. de intentieovereenkomst betaalbare voorraad uit 2014.

In deze overeenkomst hebben partijen de gezamenlijke intentie vastgelegd om te zorgen voor beschikbaarheid van een substantiële betaalbare voorraad. De omvang van de betaalbare voorraad is geen vast gegeven, maar afhankelijk van een aantal factoren, waaronder de doelgroep die daarop is aangewezen, de doelmatige benutting van de voorraad, de mate van doorstroming in die betaalbare voorraad en de kansen van andere groepen op de markt, waaronder de huishoudens met een (lager)

2020/30232 middeninkomen. Daarbij is betaalbaarheid van woonlasten voor de minima een aandachtspunt. Uitgangspunt bij de overeenkomst is een evenwichtige spreiding van het aanbod sociale huurwoningen over de woningmarktregio, waarbij de verschillen in de omvang tussen het noordelijk en zuidelijk deel van de woningmarktregio niet verder toe zullen nemen.

De schaarste rechtvaardigt de regels in de Huisvestingsverordening. Sinds het vaststellen van de Huisvestingsverordening 2018 is de schaarste helaas niet afgenomen. Ondanks alle inspanningen is de druk op de Zaanse woningmarkt heel groot. De vraag naar woningen is enorm en er is een tekort in elk segment. Deze schaarste in Zaanstad en in de regio wordt bevestigd door regionaal onderzoek. In de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is in 2019 een regio breed onderzoek onder de bevolking verricht naar hun woonsituatie en verhuiswensen (Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA 2019 en WiMRA 2019 rapportage Zaanstad van RIGO).

1.4. De huisvestingsvergunningplicht In artikel 2.1.1. van de verordening is het deel van de huurmarkt aangewezen dat onder de huisvestingsvergunningplicht valt. In alle regiogemeenten geldt de huisvestingsvergunningplicht in ieder geval voor de zelfstandige huurwoningen van corporaties, met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens.

Rekenhuur is de prijs die bij huur en verhuur per maand is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte zoals omschreven in artikel 5 van de Wet op de huurtoeslag. De liberalisatiegrens is het huurbedrag genoemd in artikel 13, eerste lid, aanhef en onder a van de Wet op de huurtoeslag (het maximale huurbedrag waarvoor, als het huishoudinkomen daartoe aanleiding geeft, huurtoeslag kan worden verkregen).

Als een woning onder de huisvestingsvergunningplicht valt, is het verboden deze woning in gebruik te geven of te nemen zonder een door burgemeester en wethouders af te geven huisvestingsvergunning. Dat verbod, in de verordening opgenomen in

2020/30232 artikel 2.1.2, richt zich tot zowel de verhuurder van de woning (die geeft immers in gebruik) als de bewoner/huurder (die neemt immers in gebruik). Om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te komen, moet de woningzoekende achtereenvolgens aan een aantal eisen voldoen.

1.5. Huurwoningen van corporaties en de huisvestingsvergunningplicht Betreft het een huisvestingsvergunningplichtige huurwoning van corporaties, dan gelden de volgende eisen: a. de woningzoekende moet toegelaten worden tot het deel van de woningmarkt waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt. Om toegelaten te kunnen worden, moet de woningzoekende voldoen aan de toelatingscriteria opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV; b. de woningzoekende moet op grond van de regels opgenomen in paragraaf 2.3 van hoofdstuk 2 de HVV als eerste voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen; c. de corporatie moet bereid zijn om met de woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten; d. er moeten zich geen andere (dan de bovenstaande) weigeringsgronden voordoen.

ad a. De toelatingscriteria zijn opgenomen in artikel 2.2.1 van de HVV. Deze criteria houden in dat tenminste één van de leden van het huishouden bevoegd is een huurovereenkomst te sluiten (het onder a van artikel 2.2.1 genoemde criterium) en dat alle leden van het huishouden in Nederland mogen verblijven (het onder b van artikel 2.2.1 genoemde criterium). Voldoet een kandidaat-woningzoekende niet aan de toelatingscriteria, dan kan hij geen huisvestingsvergunning krijgen. Anders dan de passendheids- of bindingscriteria zijn de toelatingscriteria daarmee weigeringsgronden en geen voorrangsgronden.

ad b.

2020/30232 Paragraaf 2.3 van hoofdstuk 2 van de HVV bevat de regels aan de hand waarvan kan worden bepaald of een woningzoekende inderdaad als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Er zijn twee routes waarlangs dat bepaald wordt: 1. de route van het openbaar aanbod. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning adverteert op een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: WoningNet). Woningzoekenden die zich in een in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument hebben ingeschreven, reageren vervolgens op een via een in de woningmarktregio gebruikt aanbodinstrument aangeboden huurwoning. Vervolgens wordt beoordeeld wie van hen als eerste voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Daarbij wordt altijd getoetst aan een algemeen volgordecriterium (inschrijfduur of loting) en eventueel ook op de desbetreffende woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria. 2. de route van de directe bemiddeling, zie de artikel2.4.9 van de HVV. Deze route houdt in dat de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aanbiedt, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Vaak wordt in dat geval een woning niet eens aangeboden op een aanbodinstrument. Ook bij directe bemiddeling kunnen passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing zijn op een woning.

ad c. Het is belangrijk dat de woningzoekende met wie de corporatie een huurovereenkomst wil sluiten, dezelfde woningzoekende is aan wie een huisvestingsvergunning verleend kan worden. Artikel 2.3.2, eerste lid, aanhef en onder e bevat daarom een grond waarop de vergunning geweigerd kan worden als de corporatie om goede redenen niet bereid is om de huurovereenkomst aan te gaan. Het kan daarbij gaan om de volgende situaties: -

de woningzoekende heeft een overlast verleden of heeft zich in zijn vorige woning gevaarlijk gedragen (bijvoorbeeld door wiet te telen). Op deze situatie slaat de zinsnede "gelet (...) op haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de overige huurders en de waarborging van het woongenot";

2020/30232 -

de corporatie kan, gelet op de met de aanstaande wijziging van de Woningwet, in te voeren passendheidstoets voor corporaties redelijkerwijs niet gehouden worden met deze woningzoekende een huurovereenkomst te sluiten omdat het huishoudinkomen te hoog is. Op deze situatie slaat de zinsnede "gelet op haar taak als toegelaten instelling";

-

de woningzoekende heeft een huurschuld en daarvoor geen betalingsregeling getroffen of een getroffen betalingsregeling niet nageleefd.

ad d. Artikel 2.3.2 bevat naast de hiervoor behandelde weigeringsgronden nog andere weigeringsgronden. Zie daarvoor de artikelsgewijze toelichting.

1.5.1. Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur Bij woningen die via een aanbodinstrument te huur worden aangeboden, geldt een algemeen volgordecriterium. Aan de hand van het algemeen volgordecriterium wordt beoordeeld welke woningzoekende als eerste in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Het meest gebruikte algemene volgordecriterium is inschrijfduur.

Inschrijving als woningzoekende en inschrijfduur zijn geregeld in artikel 2.2.4. Iedereen van 18 jaar en ouder kan zich als woningzoekende inschrijven. Die inschrijving vindt plaats in een aanbodinstrument (bijvoorbeeld: WoningNet). De inschrijfduur is gelijk aan de periode dat men als woningzoekende staat ingeschreven. De inschrijfduur eindigt: -

nadat een woningzoekende als huurder een corporatiewoning waarvoor de huisvestingsvergunningplicht geldt in gebruik heeft genomen; of

-

wanneer men huisgenoot (niet-zijnde een meeverhuizende inwonend kind) is van zo'n woningzoekende, maar dan alleen als voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning voor de betrokken woning het meeverhuizen noodzakelijk was. Dit slaat op de situatie dat een huishouden een minimale omvang moet hebben om met voorrang voor een woning van een bepaalde

2020/30232 grootte in aanmerking te komen. In dat geval verliest een meerderjarig, inwonend persoon (niet-zijnde een kind) zijn of haar inschrijving als de nieuwe woning is betrokken.

Het aanbodinstrument wordt door of onder verantwoordelijkheid van een corporatie beheerd. Aan de inschrijving als woningzoekenden kunnen door of namens die corporatie voorwaarden worden verbonden zoals de betaling van inschrijfgeld en een periodieke verlengingsvergoeding. Artikel 2.2.5 bevat hier een regeling voor.

1.5.2. Passendheidscriteria (labels inzake passendheid) Passendheidscriteria zijn een instrument waarmee woningzoekenden die aan bepaalde eisen voldoen, voorrang krijgen bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor een woning die in het bijzonder voor hen geschikt is. Een voorbeeld is: een woningzoekende met medische beperkingen kan voorrang krijgen bij de verlening van een huisvestingsvergunning voor een gelijkvloers, met een lift toegankelijk, appartement.

In de Huisvestingswet 2014 biedt artikel 11 de juridische grondslag voor de toepassing van passendheidscriteria in de huisvestingsverordening. Blijkens het artikel moet het gaan om passendheid in verband met "de aard, grootte of prijs" van een woning.

In artikel 2.3.4, tweede lid, is beschreven welke categorieën woningen (het artikel spreekt in navolging van de oude Huisvestingswet en de Huisvestingswet 2014 over "woonruimte") gelet op hun aard, grootte of prijs met voorrang aan welke categorieën woningzoekenden moeten worden aangeboden.

Passendheidscriteria zijn voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde passendheidseis (die de vorm heeft van een “label” dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet

2020/30232 voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een passendheidseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de passendheidseis voldoen.

1.5.3. Bindingscriteria Artikel 2.3.5 van de HVV bevat een voorrangsregeling voor woningzoekenden met lokale of regionale binding. Aan de hand van het bepaalde in artikel 14, derde lid, van de Huisvestingswet 2014 kan nagegaan worden wanneer een woningzoekende lokale of regionale binding heeft: -

een woningzoekende is economisch gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen.

-

een woningzoekende is maatschappelijk gebonden aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen, of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van die woningmarktregio, die gemeente of die kern.

In artikel 2.3.5, eerste lid, van de HVV is bepaald dat maximaal 50% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met regionale binding. Uit het tweede lid volgt dat maximaal 25% van de verleende huisvestingsvergunningen met voorrang verleend mag worden aan woningzoekenden met lokale binding.

Het ligt voor de hand om per kalenderjaar te sturen op het niet-overschrijden van deze percentages. In uitzonderingssituaties kan een langere periode gekozen worden, waarbij het, gelet op de maximale levensduur van een huisvestingsverordening, voor de hand ligt om deze periode niet langer dan vier jaar te laten zijn. Een

2020/30232 uitzonderingssituatie is bijvoorbeeld een grote herstructureringsopgave waarbij het wenselijk wordt geacht om de als gevolg daarvan te herhuisvesten huishoudens nabij hun oorspronkelijke woonomgeving te huisvesten. In die situatie kan het voorkomen dat de percentages in een bepaald kalenderjaar overschreden worden, maar dat deze overschrijding in de daarop volgende kalenderjaren gecompenseerd wordt.

De in artikel 2.3.5 opgenomen percentages zijn maximumpercentages: bindingseisen mogen dus altijd in mindere mate toegepast worden. Daarbij wordt opgemerkt dat het in mindere mate gebruiken van het toegestane percentage voor regionale binding niet tot gevolg heeft dat het maximale percentage voor lokale binding neerwaarts bijgesteld moet worden. Daarmee wordt bedoeld dat de situatie waarin bijvoorbeeld in 30% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen worden verleend aan huishoudens omdat zij regionale binding hebben, niet tot gevolg heeft dat slechts in 15% van de gevallen met voorrang huisvestingsvergunningen verleend mogen worden aan huishoudens met lokale binding.

Bindingscriteria zijn, net als passendheidscriteria, voorrangsregelingen, geen uitsluitingsgronden. Dat betekent dat een woningzoekende die voldoet aan de op een woning van toepassing zijnde bindingseis (die de vorm heeft van een “label” dat bij het te huur aanbieden van de woning kenbaar wordt gemaakt), ten opzichte van woningzoekenden die daaraan niet voldoen met voorrang in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning. Andersom: woningzoekenden die niet voldoen aan een bindingseis, komen eventueel wel voor een huisvestingsvergunning in aanmerking, maar dan alleen ná de woningzoekenden die wél aan de bindingseis voldoen.

Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.3.7 van de HVV en artikel 16 van de Huisvestingswet 2014. Woningcorporaties labelen op grond van de voorrangsregeling voor woningzoekenden met lokale binding voor Zaanse starter en Zaanse doorstromer:

2020/30232 Voorrang voor Zaanse starters • Men laat bij verhuizing geen zelfstandige huur- of koopwoning leeg achter en men is ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene dan wel was gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene van de gemeente Zaanstad of, • Men laat bij verhuizing geen zelfstandige huur- of koopwoning leeg achter en men werkt bij een bedrijf in de gemeente Zaanstad. Men moet voldoen aan de voorwaarden dat men een arbeidscontract heeft voor minimaal 1 jaar en voor tenminste 18 uur per week. Voorrang voor Zaanse doorstromers • Men laat een zelfstandige huur- of koopwoning leeg achter in de gemeente Zaanstad.

1.5.4. Openbaar aanbod via een aanbodinstrument Corporaties bieden hun voor verhuur beschikbare woningen aan via een aanbodinstrument of eventueel via meerdere aanbodinstrumenten. Artikel 2.2.2 lid 1 van de HVV bepaalt dat dit eenduidig en transparant dient te gebeuren. Bij het aanbod moet worden vermeld aan welke eisen de woningzoekenden moet voldoen. Het gaat daarbij in ieder geval om de op de woning van toepassing zijnde passendheidscriteria en bindingscriteria en of loting dan wel inschrijfduur wordt toegepast als algemeen volgordecriterium.

Het is denkbaar dat de corporatie zelf ook nog aanvullende eisen kan en mag stellen. Ook die moeten vermeld worden bij de aanbieding van de woning via het aanbodinstrument. Het gaat bijvoorbeeld om de situatie dat een woningzoekende moet verklaren dat hij zich aan de in een complex geldende huisregels zal houden.

1.5.5. Openbaar aanbod: rangordebepaling Op een via een aanbodinstrument aangeboden woning reageren woningzoekenden. Op grond van de regels in paragraaf 2 van hoofdstuk 2 van de HVV wordt bepaald welke woningzoekende als eerste voor een huisvestingsvergunning voor de aangeboden

2020/30232 woonruimte in aanmerking komt. Dat gebeurt, met uitzondering van woningen die met voorrang voor grote huishoudens (het passendheidscriterium bedoeld in artikel 2.3.4, derde lid) te huur worden aangeboden, door een aantal stappen te doorlopen:

Stap 1: verdeel de woningzoekenden in groepen De woningzoekenden worden in vier groepen verdeeld, zie artikel 2.3.5 van de HVV: -

groep 1 bestaat uit de woningzoekenden die voldoen aan de toepasselijke passendheids- en bindingscriteria.

-

groep 2 bestaat uit woningzoekenden die voldoen aan de toepasselijke passendheidscriteria.

-

groep 3 bestaat uit woningzoekenden die voldoen aan de toepasselijke bindingscriteria.

-

groep 4 bestaat uit de overige woningzoekenden.

Opgemerkt wordt dat de woningzoekenden in het bezit van een urgentieverklaring verleend in verband met mantelzorg, uitstroom uit een blijf-van-mijn-lijfhuis of vergunninghouders (statushouders) die de gemeente gelet op de taakstelling moet huisvesten, de bindingscriteria niet tegengeworpen mogen krijgen, zie lid 3 van artikel 2.3.7 van de HVV.

Stap 2: voorrang van de houders van een urgentieverklaring Uitgangspunt is dat eerst de woningzoekenden uit groep 1 in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan die uit groep 2, dan die uit groep 3 en tot slot die uit groep 4.

Vaak bestaat een groep uit meerdere woningzoekenden. In dat geval komen eerst de houders van een urgentieverklaring in aanmerking voor de huisvestingsvergunning, zie artikel 2.3.7, eerste lid, van de HVV. Echter, dit geldt alleen als de aangeboden woning voldoet aan het in de urgentieverklaring opgenomen zoekprofiel.

2020/30232 Zitten er in één groep meer houders van een urgentieverklaring die op grond van artikel 2.3.7, eerste lid, van de HVV als eerste in aanmerking zouden komen voor de huisvestingsvergunning, dan komt als eerste in aanmerking de woningzoekende: -

waarvan de urgentieverklaring als eerste is verleend; of

-

waarvan de huisvesting naar het oordeel van burgemeester en wethouders het meest dringend noodzakelijk is.

Stap 3: rangorde van de overige woningzoekenden Zijn er geen houders van een urgentieverklaring die (omdat zij een urgentieverklaring hebben) met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, dan wordt aan de hand van loting of inschrijfduur bepaald welke andere woningzoekende in aanmerking komt voor de huisvestingsvergunning. Dit volgt uit artikel 2.3.8 van de HVV.

Een groot gezin bestaat (mede) uit drie of meer inwonende kinderen jonger dan 18 jaar, een klein gezin bestaat (mede) uit één of twee inwonende kind jonger dan 18 jaar.

De bijzondere volgordebepaling van artikel 2.3.6a is opgenomen om de specifieke volgorderegels die gemeenten tot nu toe hanteren, en in WoningNet geprogrammeerd zijn, zo goed als mogelijk te kunnen voortzetten.

1.5.6. Directe bemiddeling Bij directe bemiddeling biedt de corporatie een huurwoning rechtstreeks aan een woningzoekende te huur aan, zonder dat deze woningzoekende gereageerd hoeft te hebben op een aanbod van de woning op een aanbodinstrument. Vaak wordt in dat geval een woning niet eens aangeboden op een aanbodinstrument.

2020/30232 Ook bij directe bemiddeling kunnen passendheidscriteria en bindingscriteria van toepassing zijn op een woning. Als passendheidscriteria of bindingscriteria (of beide) van toepassing zijn op een woning, moet een corporatie de woning aanbieden aan een woningzoekende die aan de passendheidscriteria of bindingscriteria voldoet, tenzij zo'n woningzoekende er niet is. De toelatingscriteria zijn altijd van toepassing bij directe bemiddeling.

Directe bemiddeling is op grond van artikel 2.3.9 toegestaan voor de huisvesting van woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken. Dit betreft in ieder geval: a. vergunninghouders; b. houders van een urgentieverklaring; c. woningzoekenden bij wie het niet doelmatig is om hen via een aanbodinstrument naar woonruimte te laten zoeken; of, d. huishoudens bedoeld in artikel 2.3.10. Dit kan ook betreffen: e. houders van een urgentieverklaring stadvernieuwing; f. geïndiceerden voor aangepaste woningen; g. kandidaten via coöptatie; h. kandidaten voor woningruil; i..

woningzoekenden met begeleidingsplan/ begeleidingscontract die in aanmerking

kunnen komen voor woonruimte in het bijzonder geschikt voor de huisvesting voor mensen met persoonlijke begeleiding en/of zorgbehoefte via een zorginstelling (al dan niet met een huurcontract op naam van de cliënt) en verhuur aan zorginstellingen als sprake is van een geïntegreerd concept voor wonen, zorg en welzijn.

Bij de onder c. bedoelde categorie woningzoekenden gaat het om mensen die als gevolg van bijzondere, persoonlijke omstandigheden vrijwel altijd met een specifieke

2020/30232 maatwerkoplossing aan woonruimte gematcht moeten worden. Bijvoorbeeld mensen met een bijzondere zorgvraag en daarmee samenhangende specifieke woonbehoeften.

Op grond van artikel 2.3.10 betreft het, op verzoek van corporaties, de bijzondere gevallen, zolang aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. het betreft de huisvesting van huishoudens wier specifieke situatie vraagt om een oplossing op maat, welke niet kan worden geboden met toepassing van het bepaalde in deze verordening; b. het aantal huisvestingen op grond van dit artikel bedraagt per regiogemeente per kalenderjaar ten hoogste vijf procent van de met toepassing van het bepaalde in deze verordening te verhuren woonruimte; c. de huisvestingen op grond van dit artikel worden geregistreerd en jaarlijks gerapporteerd.

Op grond van artikel 2.3.12 betreft het voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken in Poelenburg en Peldersveld op grond van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Overeenkomstig artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voorrang gegeven aan woningzoekenden die beschikken over: a. een inkomen uit arbeid (op grond van het in dienstbetrekking verrichten van arbeid of een inkomen uit zelfstandig beroep of bedrijf); b. een inkomen op grond van een regeling voor vrijwillig vervroegd uittreden; c. een ouderdomspensioen als bedoeld in de Algemene Ouderdomswet; d. een ouderdoms- of nabestaandenpensioen als bedoeld in de Wet op de loonbelasting 1964, of; e. studiefinanciering als bedoeld in de Wet studiefinanciering 2000. a. Indien er meer woningzoekenden voldoen aan de sociaal-economische kenmerken, wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden die beschikken over: a. een inkomen uit non-commerciële dienstverlening (conform de definitie van het CBS)1; b. een startkwalificatie, (conform artikel 1 van de Leerplichtwet)2

2020/30232 Waarbij het hebben van inkomen voorgaat op het hebben van een startkwalificatie. 1. https://www.cbs.nl/nl-nl/onze-diensten/methoden/begrippen?tab=n#id=nietcommerciele-dienstverlening 2. https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/leerplicht/vraag-enantwoord/waarom-moet-ik-een-startkwalificatiehebben)

Verder kunnen ook geïndiceerden voor aangepaste woningen en woningzoekenden met begeleidingsplan/ begeleidingscontract direct worden bemiddeld voor gelabelde woningen o grond van artikel 2.3.4.

1.5.7. Beslissing op de aanvraag om een huisvestingsvergunning Een huisvestingsvergunning, of de beslissing tot weigering of intrekking daarvan, is een beschikking als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Tegen een besluit kan een belanghebbende (in ieder geval: de aanvrager maar ook een woningzoekende die meent ten onrechte de huisvestingsvergunning niet gekregen te hebben ) bestuursrechtelijke rechtsmiddelen aanwenden. Deze rechtsmiddelen zijn: bezwaar, beroep, hoger beroep en, parallel aan bezwaar, beroep of hoger beroep, de indiening van een verzoek om een voorlopige voorziening.

Burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is, zijn bevoegdheid om een huisvestingsvergunning te verlenen, te weigeren of in te trekken. De huisvestingsvergunning wordt verleend op aanvraag. Artikel 2.2.5 van de HVV bevat regels voor het doen van zo'n aanvraag: -

de aanvraag moet worden ingediend bij burgemeester en wethouders van de regiogemeente waar de woning gelegen is;

-

de aanvraag moet vergezeld gaan van diverse stukken met nadere informatie;

-

de aanvrager kan gevraagd worden een geldig identiteitsbewijs van alle leden van het huishouden te tonen;

-

burgemeester en wethouders kunnen nog andere, niet in dit artikel genoemde, informatie opvragen bij aanvrager.

2020/30232

Overigens bevat afdeling 4.1 van de Awb een algemene, ook voor de huisvestingsvergunning geldende, regeling over beschikkingen. De voor de praktijk belangrijkste artikelen uit dit deel van de Awb zijn: -

artikel 4:5 Awb. Dit artikel schrijft voor hoe omgegaan moet worden met een onvolledige aanvraag;

-

artikel 4:8 Awb. Dit artikel schrijft voor dat in bepaalde gevallen aanvrager moet kunnen reageren op een voorgenomen, voor hem negatief, besluit;

-

artikel 4:13 tot en met 4:15 Awb. Deze artikelen bevatten de regeling over de beslistermijn en de opschorting daarvan. Zie daarvoor ook artikel 2.2.6 van de HVV.

Voor de goede orde wordt hier vermeld dat naast een reactie van de woningzoekende op een via een aanbodinstrument aangeboden woning óók een aanvraag om een huisvestingsvergunning noodzakelijk is: zonder die aanvraag kan de woningzoekende in ieder geval geen huisvestingsvergunning krijgen.

Burgemeester en wethouders hebben hun bevoegdheid om te beslissen op aanvragen om een huisvestingsvergunning gemandateerd aan de corporaties. De voormalige Stadsregio Amsterdam heeft in 2015 een in samenwerking met corporaties en regiogemeenten opgestelde model-mandaatregeling aangeleverd. Die kan aangepast worden voor het verlenen van mandaat voor de behandeling van aanvragen om een huisvestingsvergunning op basis van de nieuwe HVV.

De corporatie verleent namens burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning. Het moment waarop de corporatie dat doet, valt samen met het moment waarop de huurovereenkomst ondertekend wordt.

1.6. Huurwoningen in particulier bezit en de huisvestingsvergunningplicht

2020/30232 Voor particulier bezit geldt geen huisvestingsvergunningsplicht, behalve voor de particuliere huurwoningen in Poelenburg en Peldersveld.

1.7. Experimenten De artikelen 2.4.1 en 2.4.2 bevatten een regeling voor experimenten op het gebied van woonruimteverdeling. Belangrijk is het om vast te stellen dat experimenten weliswaar niet mogelijk zijn op grond van de (overige) bepalingen van de HVV, maar wel, gelet op de Huisvestingswet 2014, in een huisvestingsverordening opgenomen zouden kunnen worden. Het is dus zo dat experimenten niet in strijd mogen zijn met de uitgangspunten van de Huisvestingswet 2014 zelf.

Artikel 2.4.2 regelt de experimenten die corporaties en gemeenten samen kunnen organiseren. Een experiment duurt maximaal 2 jaar en betreft ten hoogste 10% van de per jaar toe te wijzen woonruimten van de corporaties die bij het experiment betrokken zijn. Een experiment mag pas starten als burgemeester en wethouders van de gemeenten in de woningmarktregio de opzet ervan hebben goedgekeurd.

1.8. De urgentieregeling De urgentieregels maken het mogelijk dat woningzoekenden waarvoor, zoals artikel 12, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 dat noemt "voorziening in de woonruimte dringend noodzakelijk is" met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning. Zie voor de werking van die voorrang artikel 2.3.7. Een belangrijk uitgangspunt daarbij is dat het oplossen van het huisvestingsprobleem dat de woningzoekende zelf niet kan oplossen centraal staat, en niet het inwilligen van eventuele huisvestingswensen van de woningzoekende. Dit komt onder meer tot uiting uit het feit dat voor alle houders van een urgentieverklaring met uitzondering van de SV-urgentieverklaring en de urgentieverklaring in verband met calamiteiten (de urgentiecategorie genoemd in artikel 2.5.8, eerste lid, aanhef en onder a) geldt dat hun voorrang beperkt is tot het meest sobere woningtype waarmee hun huisvestingsprobleem opgelost is, zie artikel 2.5.3, tweede lid, van de HVV. Een tweede belangrijk uitgangspunt is dat de urgentieregeling een uiterste, laatste, redmiddel voor