Bijlage Plan van Aanpak Leegstand Zaanstad

2021/7946

Plan van Aanpak Leegstand ZNSTD

1

2021/7946 Inhoudsopgave

1.

Samenvatting ............................................................................................................................... 2

2.

Inleiding....................................................................................................................................... 4

3.

Verdieping: de cijfers met betrekking tot kantoren, bedrijventerreinen en leegstand........................... 5

4.

Aanpak aan de hand van twee pijlers.............................................................................................. 7

5.

Beschikbare instrumenten: wat zit er in gereedschapskist van de gemeente Zaanstad ......................... 9

6.

Inhoud Motie en het actieplan ......................................................................................................12

Werk door RAAAF [RIETVELD ARCHITECTURE, ART & AFFORDANCES], titel: Vacant NL. Het betreft een weergave landelijke leegstand overheidsvastgoed, tentoon gesteld op de architectuur biënnale Venetië, 2010. Fotograaf: ©Rob ‘t Hart

1.

Samenvatting

Aanleiding In een unaniem aangenomen motie van 8 oktober 2020 heeft de raad haar zorgen geuit over leegstand onder commercieel vastgoed binnen Zaanstad. In de motie heeft de raad aangegeven dat (quote): ‘leegstand van winkels, kantoren en bedrijfspanden in Zaanstad al jaren een zorgelijke ontwikkeling laat zien en steeds meer een doorn in het oog is van inwoners, bedrijfseigenaren en maatschappelijke organisaties, dat de coronacrisis zorgt voor een toename in leegstaande panden door fenomenen als thuiswerken, achterblijvende economische ontwikkelingen, teruggang consumenten- en bedrijfsvertrouwen, afstoten van bedrijfsactiviteiten en dat de aanloopstraten in Zaandam, waar zich veel leegstaande winkelpanden bevinden die het straatbeeld verarmen, criminele activiteiten aantrekken en de aantrekkelijkheid van de stad negatief beïnvloeden’. Een Plan van Aanpak Leegstand is nodig om de opkomende en structurele leegstand van commercieel vastgoed tegen te gaan, om de aantrekkelijkheid van Zaanstad te vergroten als vestigingsstad voor potentiële nieuwe bewoners en ondernemers als mogelijke woon- en werklocatie. Het ontwikkelen van leegstand naar wonen of 2

2021/7946 werken kan negatieve ontwikkelingen als verarming, verschraling en economische schade voorkomen dan wel verhelpen. Het college deelt de zorg van de raad en dat opkomende en structurele leegstand onder winkels in centrumgebieden aanpak behoeft. Uit de ‘Analyse Leegstand 2021’ die opgesteld vanuit de meest recente cijfers van onze afdeling belastingen, blijkt echter dat er vooralsnog weinig tot geen reden tot zorg, is bij leegstand onder kantoren en bedrijfspanden binnen de gemeente. Hierbij is ook rekening gehouden met de impact van Corona op onder andere de kantorenmarkt. In het plan van aanpak zal daarom een start gemaakt worden bij de aanpak van leegstand onder winkels. Aan de hand van strategisch opgestelde selectiecriteria zullen leegstaande panden worden geselecteerd, die op korte termijn aanpak behoeven. Met de initiatiefnemers van de motie is afgesproken dat met betrekking tot kantorenleegstand vinger aan de pols gehouden zal worden middels een halfjaarlijkse update van de leegstandscijfers. De gemeente pakt leegstand reeds aan op middellange- en lange termijn. Dankzij de motie van de raad zal daar nu een korte termijn aanpak aan worden toegevoegd.

Deze korte termijn toevoeging aan het plan staat echter niet op zichzelf en dient nauw aan te sluiten op de bestaande integrale visies en strategieën waar reeds op diepgaand niveau wordt omgegaan met leegstand en de aanpak daarvan binnen de gemeente. Denk aan de detailhandelsvisie, waar wordt ingezet op compact houden van de centrumwinkelgebieden en interlokale en regionale afstemming met betrekking tot branchering detailhandel en perifere detailhandel, ter voorkoming van leegloop van het centrum, overcapaciteit en een gezonde verhouding kwaliteit-kwantiteit. Ook in beleidsen strategiestukken zoals de kantorenstrategie, de strategie bedrijventerreinen, de pandschouwen van Grondzaken, het maatschappelijk voorzieningenplan (in wording) en de kerkenvisie worden de onderwerpen leegstand benaderd, in hoofdstuk 5 wordt iets dieper ingegaan op de raakvlakken met leegstand. Deze strategieën bevinden zich thans in het proces van bestuurlijke besluitvorming bevinden en zijn nog net niet openbaar. Het algehele, integrale, plan van aanpak ziet er dan als volgt uit: Twee Pijlers Plan van aanpak Leegstand niet-woonruimte op basis van bestaand beleid: I. Acties op korte termijn (1-3 jaar) Pandenselectie naar aanleiding van vastgestelde selectiecriteria door multidisciplinair projectteam. II.

Acties op lange(re) termijn (>3 jaar): - Aansluiten op huidige beleid - Onderzoek naar 3 mogelijk nieuw in te zetten instrumenten die zouden kunnen worden ingezet in de aanpak van leegstand. - Verkennen mogelijke ondersteuning vanuit de Provincie winkel-woon transformatie voor concrete projecten.

Bij de uitvoering van het Plan van Aanpak wordt gebruik gemaakt van verschillende instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft en ook aangeraden worden door de VNG, namelijk 1) strategie en visievorming in beleidsdocumenten, 2) in samenspraak met vastgoedeigenaren en – ontwikkelaars aansturen op invulling, 3) samenwerking met verenigde ondernemers in de hoofdwinkelkernen via BIZ stadhart, DOKA Krommenie en Wormerveer, gezamenlijk toenadering/ call- to action pandeigenaren. Voorts zullen als onderdeel van het plan worden onderzocht of de drie - nieuwe – instrumenten mogelijk interessant zijn om in te zetten in de aanpak van leegstand. Bij die nieuwe instrumenten horen een onderzoek naar de flexibiliteit in bestemmingsplannen zodat functiemening en transformatie gefaciliteerd kan worden. Daarnaast wordt gedacht aan een onderzoek naar het strategisch inzetten van de onroerende Zaakbelasting (OZB) en het inzetten van een Makelpunt. Dit laatste heeft als doel het verbinden van ruimtevragers aan ruimteaanbieders zodat beschikbare locaties beter benut worden zowel tijdelijk als permanent. Opgemerkt dient te worden dat uit de praktijk blijkt dat, als het gaat om leegstand, de markt al veel oppakt. De rol van de gemeente is hierbij om initiatieven te faciliteren en om partijen te verbinden. Bij structurele leegstand is een rol als aanjager meer wenselijk.

Dit is echter afhankelijk van beschikbare capaciteit en middelen. De gemeente zal zich ten slotte zo goed mogelijk inzetten om inzichtelijk te maken wat de gemeente al doet om leegstand aan te pakken door hierover jaarlijks te rapporteren. Met betrekking tot de cijfers van leegstand onder

3

2021/7946 kantoren in Zaanstad zal het college halfjaarlijks rapporteren vanwege het mogelijk veranderende speelveld door Corona.

Werk door RAAAF [RIETVELD ARCHITECTURE, ART & AFFORDANCES], titel: Pretty Vacant. Het betreft een weergave landelijke leegstand overheidsvastgoed, tentoongesteld in het Centraal Museum in Utrecht, 2013. Fotograaf: ©Rob ‘t Hart

2.

Inleiding

Zaanse leegstandscijfers en de focus aanpak leegstand op detailhandel Uit de meest recente cijfers met betrekking tot leegstand zoals geregistreerd bij de afdeling Belastingen van de gemeente Zaanstad blijkt dat In oktober 2020 onder commercieel vastgoed ongeveer 225.000m2 aan commerciële ruimte leegstond, wat neerkomt op 7% van het totale oppervlakte commerciële ruimte.1 De leegstand ligt onder het niveau van de frictieleegstand (8% in de MRA). Een bepaalde frictieleegstand onder commercieel vastgoed is nodig om bedrijfshuisvestingsmarkt soepel te laten verlopen. Dit is leegstand die moeilijk te vermijden is, denk aan aanvangsleegstand of een leeg pand dat juist is vrijgekomen door verhuizing van een bedrijf. In het algemeen wordt uitgegaan van een frictieleegstand van tussen de 5% en 7%. De afgelopen jaren is de leegstand bij bedrijven en kantoren flink afgenomen. Zowel de leegstand op bedrijventerreinen als de leegstand kantoren is in vier jaar tijd gehalveerd. Als de leegstand in die categorieën nog lager wordt ontstaat een ongezonde markt, waarin weinig aanbod van vastgoed is. Echter, de cijfers van de winkelleegstand laat een andere trend zien: dit schommelt de afgelopen jaren tussen de 9% en 11% en neemt niet af, zoals bij bedrijven en kantoren wel het geval is.

De fysieke detaillist moet daarmee ook de omschakeling maken naar “het hebben van een digitale winkel” naast zijn fysieke winkel. Niet iedere detaillist lukt dat. De druk van de e-commerce snoept een aandeel weg bij de fysieke winkels. Al deze druk wordt nog eens versterkt door de coronacrisis. Met name middelgrote steden vertonen behoorlijke kwetsbaarheid, en bestuurlijke aandacht bij het toekomstig bestendigen en vitaal houden van de winkelkernen binnen Zaanstad is geboden. Inmiddels lijkt de urgentie in met name het centrum van Zaandam hoog, waar in de afgelopen 2 jaren van 38 naar 83 leegstaande panden is gegaan. De voorspelde 30% winkelleegstand (Locatus en VNG) is door Corona in stroomversnelling geraakt en lijkt werkelijkheid te gaan worden. 1 Zie Bijlage Analyse Leegstand 2021

4

2021/7946 De kantorenleegstand aan de westkant van het station wordt steeds minder door transformatie, echter lijkt de leegstand zich meer te concentreren aan de centrumzijde. Zo is er leegstand op het Rustenburg, de Stationsstraat, het Ankersmidplein, maar ook op de Gedempte Gracht, de Westzijde en de Zuiddijk. In overdekt winkelcentrum Rozenhof staat veel leeg. De zorg van de gemeente over de economische veerkracht van de stad in samenhang met de leegstand zit dus vooral bij de detailhandel. De omzet per vierkante meter vloeroppervlakte is in Zaanstad al relatief laag. Dit heeft te maken met de Perifere Detailhandel Locaties maar betekent in feite dat er al een te groot winkelaanbod is. Voortraject: Verslag Seminar Leegstand februari 2020. Begin 2020 heeft een seminar leegstand plaatsgevonden, daarbij was de gemeente vertegenwoordigd door vaken visiespecialisten, wethouders en raadsleden. Ook waren er kennis- en netwerkorganisaties en pers aanwezig. Conclusie daar was dat de leegstand afneemt en er veel in beweging is. Daarentegen blijft een deel van de kantoorpanden langdurig leeg, dat is te benoemen als incourante leegstand. Incourante leegstand is het gevolg van ongeschiktheid voor gebruik door technische veroudering van het gebouw. Het aanbod van kantoorruimte blijkt echter te laag.

Ook hier was een belangrijke conclusie dat frictieleegstand noodzakelijk is voor een gezonde markt en om een woon-werkstad te blijven. En dat vanuit de markt een grote vraag naar bedrijfspanden en kantoren is, maar niet naar winkels. Gesproken is over het tegengaan van winkelleegstand door tijdelijke invulling met bedrijvigheid, wonen boven de winkel of in zijn geheel transformeren naar wonen. De organisatie Platform 31 heeft een presentatie gehouden over het gebruiksklaar maken van bedrijfspanden voor (flex)wonen. Als je kijkt naar de Zaanstreek zie je echter dat de panden die geschikt zijn voor transformatie reeds worden opgepakt door de markt. Beperkte Overheidsrol Lezers van dit plan van aanpak dienen een bewustzijn van een beperkte overheidsrol toegedicht te zijn. Vanuit zowel Ruimtelijke Ordening als Handhaving is de rol van de overheid bij de aanpak van commerciële leegstand beperkt. Huur en verhuur van winkels, kantoren en bedrijventerrein is immers een marktactiviteit. Bij structurele leegstand is een rol als aanjager meer wenselijk, waarbij de rol van de gemeente is om initiatieven te faciliteren en om partijen te verbinden. Dit is echter afhankelijk van beschikbare capaciteit en middelen. Het voorkeurs instrument van de gemeente is het aangaan van een gesprek en samenspraak met stakeholders in de binnenstad.

Het resultaat van de te ondernemen acties in het plan is in grote mate afhankelijk van de bereidheid van de eigenaren van commercieel vastgoed. Het college kiest in lijn met de concept Omgevingswet voor een maatwerkaanpak in samenspraak met stakeholders en niet om regels op te leggen via een zwaar middel als een leegstandsverordening. Aanleiding om dit plan van aanpak op te stellen is de zorg om de vitaliteit van het stadshart en de hoofdwinkelstructuren. 3.

Verdieping: de cijfers met betrekking tot kantoren, bedrijventerreinen en leegstand

3.1 Leegstand Kantoren, ontwikkelingen en trends (uit: Kantoren strategie) Zoals genoemd in de inleiding lopen voorraad en aanbod van kantoren in Zaanstad al enkele jaren terug. Het bruikbare aanbod van kantoorruimte in Zaanstad is erg laag, minder dan 10.000m2. Hierdoor heeft de

5

2021/7946 kantoorgebruiker in Zaanstad weinig keuze. De kantorenleegstand bevindt zich rond het niveau van de frictieleegstand en behoort tot een van de laagste binnen de MRA. Figuur: Ontwikkeling leegstand 2015-2020

In de kantorenstrategie wordt de te verwachten vraag afgezet tegen het aanbod. Er wordt geconcludeerd dat er uitbreidingsruimte is. Advies is nieuwbouw te concentreren in Zaandam-centrum, Kogerveld en Hembrugterrein. Kantoorpanden die langdurig leegstaan komen in aanmerking voor transformatie. Het vullen van deze panden met een kantoorgebruiker is weinig kansrijk. Sinds 2015 is 60.000m2 aan kantoorruimte getransformeerd. Het merendeel is getransformeerd naar wonen, daarnaast ook een deel naar andere commerciële functies zoals een hotel. De belangrijkste voorbeelden van transformatie naar wonen (en hotel) zijn aan de westzijde van het station Zaandam. Door transformatie, maar ook door opname van kantoren, is het aanbod de afgelopen jaren flink afgenomen. Voor het uitbreken van de coronacrisis leidde dit zelfs tot zorgen dat het aanbod van kantoorruimte niet voldoende was om te voorzien in de vraag. Ook dient rekening gehouden te worden met de te verwachten conjunctuur: als de economie weer aantrekt, is er dan nog voldoende ruimte voor kantoren? Impact corona op kantorenmarkt In de kantorenstrategie wordt rekening gehouden met de trends en ontwikkelingen op de kantorenmarkt in Zaandam, inclusief de impact die Corona heeft op korte en lange termijn.

Denk aan groeiende trends als digitalisering, thuiswerken, inzet op de kansrijke sectoren zoals de creatieve sector, de informatietechnologie sector en zzp-ers. Er wordt helder gegaan met herontwikkeling van verouderde kantoorpanden, digitalisering van de economie, inzet op de kansrijke sectoren. Er komen over hoe de kantorenvraag zich na corona ontwikkelt steeds meer onderzoeken en berichten uit, met ook uiteenlopende conclusies. Volgens VNG is de verwachting dat na Covid-19 de ontwikkelingen met betrekking tot leegstand zullen gaan versnellen. Veel gemeenten verwachten dat de kans groot is dat meer winkels en kantoren dan eerder werd gedacht leeg komen te staan. Dit creëert dus een nieuwe realiteit, die vraagt om creatieve oplossingen. Belangrijk is om te beseffen dat we met de coronacrisis nu nog “in het oog van de storm zitten” en het zeer lastig blijft het netto-effect op de ruimtevraag te kwantificeren (net als bij andere gamechangers uit het verleden). Om deze reden zal het college een halfjaarlijkse update geven met betrekking tot de kantorenleegstand. Wat wel structureel lijkt te gaan zijn is dat mensen relatief meer tijd thuis gaan werken, maar dat dit sterk verschilt per sector. Niet alle commerciële bedrijven geven de voorkeur aan een structureel thuiswerkbeleid, dat zou bij de overheid wellicht anders kunnen zijn.

Het is ook aan werkgevers om hier tijdig een visie en toekomstbeleid over te vormen, wat gaan ze doen zodra het weer kan? Of dit leidt tot minder meters moet blijken. Enkele voorbeelden: is het in de praktijk haalbaar om personeel te spreiden (er zijn voorkeursdagen voor thuiswerken)? Ontstaat er wellicht meer behoefte aan flexibele kantoorruimte nabij de woning (wil iedereen structureel thuis zitten als je “thuiswerkt”?).

6

2021/7946 Omdat de gemeente ook ruimte wil blijven bieden aan de woon-werk combinatie is tijdelijke invulling met economische bedrijvigheid of bijvoorbeeld placemaking horecaconcepten een wenselijke oplossing. Dit wordt meegenomen in de nog op te stellen horecavisie, en in het plan zal daarop worden aangesloten. Naast de ambitieuze Zaanse woonopgaven is het juist belangrijk om ruimte te behouden voor industrie en bedrijvigheid. 3.2 Leegstand/Aanbod bedrijventerreinen, ontwikkelingen en trends (uit: Bedrijventerreinenstrategie) Naast nog uitgeefbare grond biedt leegstand/aanbod in bestaande bedrijfsruimte ook vestigingsmogelijkheden voor bedrijven. Op de bedrijventerreinen staat 109.000m2 aan bedrijfsruimte leeg. Dit is 4,8% van de voorraad (gemeten 1-10-2020). De leegstand neemt in snel tempo af. In een periode van 4 jaar is de leegstand bijna gehalveerd. Bovendien nam de leegstand van bedrijfsruimte sterker af dan die van kantoor-, winkel- en horecaruimte. Leegstand betekent niet per se aanbod. Het kan zijn dat leegstaande panden niet (langer) als commercieel vastgoed worden aangeboden. Bijvoorbeeld omdat de eigenaar plannen heeft voor transformatie naar andere functies. Dit is vaak financieel aantrekkelijker. Omgekeerd staat niet alle aanbod leeg. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van tijdelijke invulling van een pand. Ook wil niet iedereen op bedrijventerreinen wonen.

Daarom zet Zaanstad in op transformatie van (binnenstedelijke) bedrijventerreinen naar woon-werkgebieden. Dit ook om de balans tussen wonen en werken te houden. Een aantal bedrijventerreinen aan de randen van Zaanstad reserveert de gemeente voor bedrijven in zwaardere milieucategorieën. Tabel: Voorraad en leegstand oktober 2020 Soort Voorraad Totaal

3.209.771

Minder dan 3 jaar leeg 133.294

Langer dan 3 jaar leeg 92.053

Totaal leegstand 225.347

Leegstandpercentage 7,02%

Bedrijven

2.253.087

81.136

48.955

130.091

5,77%

Horeca

105.070

8.242

868

9.110

8,67%

Kantoren

357.251

18.570

23.945

42.515

11,90%

Winkels

494.363

25.346

18.285

43.631

8,83%

Gebiedsgerichte aanpak vs. Holle kiezen beleid In de handreiking Leegstand van VNG worden gemeentes ook geadviseerd om leegstand gebiedsgericht aan te pakken, waarbij per gebied wordt vastgesteld wat wenselijk is. Dit in tegenstelling tot een ‘dichten van rotte kiezen- beleid’, waarbij bijvoorbeeld een willekeurige top 30 wordt vastgesteld van de langst leegstaande panden waar veel energie en moeite gestoken wordt in het dichten van enkele gaten in de leegstand zonder dat daar een merkbaar effect is omdat geen verbinding gezocht wordt met de verschillende kansen per gebied. Mogelijke verschillen zitten niet alleen in de wensen per gebied, maar ook in de aard van gebouwen. Per MAAK gebied worden veelal de gemeentelijke ambities, marktmogelijkheden, kansen en beperkingen reeds in kaart gebracht. Vervolgens is het belangrijk om te onderzoeken en te bepalen hoe ver de regierol van de gemeente daadwerkelijk strekt. De marktmogelijkheden zijn afhankelijk van de bestaande plannen van de vastgoedeigenaren. Het gesprek zal geopend moeten worden en aangestuurd op het verbinden van de vastgoedeigenaren met initiatiefnemers voor hergebruik. Belangrijke voordelen van gebiedsgerichte aanpak: -

Efficiënt – De stappen kunnen snel worden doorlopen met een relatief kleine projectgroep.

-

Niet ad-hoc – De criteria van de pandenselectie dienen te worden opgesteld met in gedachten een aanpak op gebiedsniveau.

-

Overzicht – De aanpak brengt de kansen en ambities in kaart, waarbij beleid, markt, beperkingen en kwaliteiten op elkaar worden afgestemd.

-

Rol gemeente – De methodiek faciliteert de gemeente om per gebouw intern en bestuurlijk een discussie te voeren over de gewenste mate van regie door de gemeente.

4.

Aanpak aan de hand van twee pijlers

Zoals genoemd in de inleiding behelst het plan van aanpak leegstand niet-woonruimte de volgende twee pijlers: 7

2021/7946

I.

Actie n.a.v. de motie: aanpak op korte termijn (1-3 jaar) via gebiedsgerichte pandenselectie n.a.v. criteria De gemeente ziet in een korte termijn aanpak in de vorm van een actie op geselecteerde leegstaande panden, zoals de raad voorstelt, een aanpak die haalbaar is binnen de bestaande formatie. Om deze reden kiezen we voor een selectie van leegstaande panden die met prioriteit aangepakt moeten worden aan de hand van en in lijn met door VNG aangeraden - zorgvuldige selectiecriteria en met gebiedsgerichte aanpak. Inmiddels is de prognose voor de leegstand in de detailhandel 30 tot 40% (STEC, VNG). Focus zal worden gelegd op aanpak van winkelleegstand. Sleutelcriteria pandenselectie: 1. Langer dan 3 jaar leeg. Vanaf 3 jaar is leegstand structureel, de onderhoudsstaat verminderd. Frictieleegstand is nodig voor een gezonde markt. 2. De strategische locatie: impact van een pand op het gebied (gebiedsontwikkeling). 3. Effect op de leefbaarheid (wijkmanagement). 4. Economische waarde/ vastgoedwaarde

II.

Acties op langere termijn (>3 jaar) a. Strategie- en visievorming. De kantorenstrategie en de strategie bedrijventerreinen behandelen uitgebreid de leegstandsvraagstukken op de kantorenmarkt en de bedrijfspandenmarkt. Daarbij wordt vooral in de kantorenvisie ook rekening gehouden met de impact van Corona. Via de MAAK gebiedsontwikkelingsperspectieven, de detailhandels-, horeca- en toerisme visie wordt ingezet op 1) voldoende en kwalitatief passende locaties voor ondernemers en 2) op het creëren van plekken om te verblijven en niet alleen om te kopen. Stakeholders zoals BIZ-stadshart, DOKA Krommenie en pandeigenaren worden betrokken in de visievorming. Voorts wordt ingezet op het tegengaan van eenvormigheid van de drie hoofdwinkelstructuren door aan te sturen op onderscheidende profileringen. b.

Verkenning winkel-woon transformatiepotentieel (delen) Zaandam centrum en mogelijke ondersteuning vanuit Provincie De Provincie Noord-Holland heeft via het ruimtelijk-economisch onderzoeks- en adviesbureau Stec groep een inventarisatie laten maken van de 20 meest kansrijke stadscentra die in aanmerking komen voor woonwinkel-transformatie en biedt 50% cofinanciering bij het maken van transformatie plannen. Volgens de Provincie behoort het centrum van Zaandam tot een van de meest kansrijke gemeentes voor winkel-woontransformatie, met een hoog transformatiepotentieel. In de praktijk zullen de cijfers waar de Provincie mee rekent (700-800 woningen) lager uitvallen omdat in hun systematiek de Provincie meer delen zijn toegerekend tot Zaandam-Centrum en bestaande gebiedsontwikkelingen zoals de Rozengrachttoren en de Peperstraat niet zijn meegerekend. Ook heeft de Provincie gerekend met alle panden die een transformatiepotentieel hebben, niet enkel de leegstaande panden. de Peperstraat niet zijn meegerekend. Ook heeft de Provincie gerekend met alle panden die een transformatiepotentieel hebben, niet enkel de leegstaande panden. Na een gesprek met de Provincie is gebleken dat deze ondersteuning een mix is van de bestaande regelingen en een aanvullende nieuwe regeling. Graag zet de gemeente in op het intensiveren van de samenwerking met de Provincie middels verkenning van dit traject.

Aandachtspunt: Het is belangrijk om voldoende ruimte te houden voor economie. Uit hoofde van de detailhandelsvisie worden de drie hoofdwinkelstructuren compact gehouden als detailhandelsstructuur en worden overige initiatieven (niet dagelijkse goederen) buiten de hoofdstructuur niet gehonoreerd, tenzij deze in fysieke zin niet ingepast kunnen worden in de hoofdstructuur, een wezenlijke bijdrage leveren aan de attractiviteit van Zaanstad en geen nadelige effecten hebben op de hoofdstructuur. Locaties buiten de hoofdstructuur die de bestemming detailhandel hebben, maar niet als zodanig worden gebruikt c.q. leeg staan na 3 jaar ruimer bestemd c.q. weg bestemd worden. Dat werkt ook de andere kant op, namelijk dat ervoor gewaakt dient te worden dat detailhandels vierkante meters binnen de hoofdwinkelstructuren niet zomaar worden weg getransformeerd kunnen worden naar wonen. 8

2021/7946

Waar gewoond wordt, moet ook worden gewerkt. Behoud van economie en werkgelegenheid via gemengde functies zoals toerisme, cultuur, maatschappelijke voorzieningen zoals artsen en kinderopvang, verenigingen en sport blijven immers nodig in de plinten van de hoofdwinkelstructuren. Indien de economie weer aantrekt kunnen eenmaal weg getransformeerde detailhandels meters niet meer terugkomen. Idealiter zal binnen de hoofdwinkelstructuren rekening gehouden worden met de shift van ‘plek om te kopen -> plek om te verblijven’ en aangestuurd worden op tegengaan van eenvormigheid door een gezonde balans tussen kleine en lokale speciaalzaken, ruimte voor economische en creatieve bedrijvigheid en gemengde centrumfuncties. c.

5.

Onderzoek mogelijke inzet 3 nieuwe instrumenten: De gemeente onderzoekt of de instrumentaria onroerendezaakbelasting en verruiming van bestemmingsplannen kunnen worden toegevoegd aan de gemeentelijke gereedschapskist om leegstand aan te pakken. Onderzoek is nodig omdat deze instrumenten verregaande juridische en financiële (planschade) tot gevolg kunnen hebben. In het centrum is overigens veelal de bestemming ‘centrumdoeleinde’ van toepassing, wat betekent dat er aldaar veel gemengde functies mogelijk zijn. Verder kan worden onderzocht of en hoe Onroerende Zaak Belasting ingezet zou kunnen worden als instrument. Tot slot zal worden onderzocht hoe andere gemeenten omgaan met makelpunten, een verbindend (digitaal) platform waar ruimtebehoefte van onder andere maatschappelijke, culturele, economische initiatieven kunnen worden verbonden aan ruimtebieders. In het volgende hoofdstuk zullen deze mogelijke instrumenten nader inhoudelijk worden toegelicht.

Beschikbare instrumenten: wat zit er in gereedschapskist van de gemeente Zaanstad

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van instrumenten, zoals aangeraden door VNG, die de gemeente momenteel tot haar beschikking heeft om leegstand aan te pakken. In het onderscheid wordt ene tweedeling gemaakt tussen instrumenten die wat capaciteit betreft passen binnen de bestaande formatie, en instrumenten die bij inzet extra capaciteit behoeven en derhalve nog aparte besluitvorming behoeven. Instrument 1: strategie en visievorming op lange termijn. Via niet-ruimtelijke plannen, zoals:  Detailhandelsvisie: inzetten op compacte winkelgebieden in de drie aangewezen hoofdwinkelstructuren (Stadshart Zaandam, Krommenie en Wormerveer) en toekomstbestendigheid en vitaliteit daarvan.

Aanpakken van leegstand binnen deze hoofdstructuren is een belangrijk onderdeel van deze opgave;  Perspectieven MAAK: In samenwerking met gebiedsontwikkeling kan strategische pandenselectie plaatsvinden die het meeste impact hebben/ anticipatie op gewenste detailhandel/ horeca profilering via placemaking;  Horecavisie (nog in ontwikkeling) – daarin wordt verwezen naar pop-up concepten als placemaking op aangewezen locaties;  Maatschappelijke ontwikkeling en voorzieningen: naast detailhandelsfuncties kunnen maatschappelijke voorzieningen die ook vallen onder centrumdoeleinden, zoals kinderopvang of eerstelijnsgezondheidszorg (tandarts, huisarts), ook een aantrekkelijke definitieve invulling vormen;  Cultuurvisie: vanuit cultuur zijn veel mogelijkheden voor tijdelijke en definitieve invulling. Zo heeft de gemeente heeft Art Zaanstad benaderd en deze is bereid gebleken om lege etalages te vullen met kunst

9

2021/7946

   

van Zaanse kunstenaars. Hiermee zou een kunstroute kunnen ontstaan. Het initiatief kan direct worden uitgevoerd; Strategie Bedrijventerreinen (wordt nog vastgesteld): leegstand op bedrijventerreinen is minder urgent dan winkelleegstand maar speelt ook mee in de analyse van leegstand binnen de gemeente; Kantorenstrategie (wordt nog vastgesteld): kantorenleegstand is minder urgent dan winkelleegstand maar speekt ook mee in de analyse van leegstand binnen de gemeente; Pandschouwen Grondzaken (afhankelijk van beschikbare panden): per pand dat in eigendom is van de gemeente geeft een pandschouw inzicht in de plannen met betrekking tot dat pand. Kerkenvisie (nog in ontwikkeling) – een nieuwe functie in een leegstaande kerk kan vele impact hebben op een gebied.

Instrument 2: Aansturen op samenspraak met pandeigenaren door een verkennend gesprek Er zal ingezet worden op samenwerking met ondernemers en de centrummanager om de pandeigenaren van de geselecteerde panden te achterhalen en te benaderen. De strategie is om in eerste instantie aan te sturen op een definitieve oplossing voor het leegstaande pand. Indien blijkt pandeigenaar al definitieve plannen heeft, die echter pas over langdurige tijd start, kan eventueel een tijdelijke invulling bespreekbaar gemaakt worden. In Amsterdam is gebleken dat invullen met creatieve bedrijvigheid of pop-up horeca een aantrekkelijkere optie is voor pandeigenaren. Het kader van dit instrument ‘samenwerking met pandeigenaren’ blijft bij een gesprek en een rapportage van de mogelijkheden en behoeften. Risico is dat er weinig draagvlak en bereidheid is onder vastgoedeigenaren om te willen samenwerken met ondernemers of partijen. Strategie is om het momentum van de Corona impact aan te grijpen en in te spelen op het gevoel van urgentie om juist nu de winkelgebieden vitaal te houden door leegstand samen aan te pakken. VNG heeft hierbij een toolkit aangereikt als handleiding voor het in gesprek gaan met vastgoedeigenaren. Vervolgacties die nodig zijn om over te gaan tot invulling van het pand kosten eventueel ook extra geld en capaciteit. Deze vervolgacties zijn vooralsnog geen onderdeel van het plan.

Daarvoor zou extra geld moeten worden vrijgemaakt. VNG biedt in de meest recente Leegstandshandreiking 2.0 uit december 2020 tools om in gesprek te gaan met pandeigenaren: 1. Bepaal als gemeente het doel van het gesprek en de gewenste uitkomst. 2. Probeer te achterhalen wat de eigenaar wil: a. Wat is zijn vastgoedstrategie op korte, middellange en lange termijn? b. Heeft hij een extern beheerder ingeschakeld die alle zaken behartigt of doet hij alles zelf? c. Heeft de eigenaar nog meer (leegstaand) eigendom? Wil hij nieuwe locaties ontwikkelen? Is de eigenaar überhaupt op de hoogte van de problematiek? Ziet hij de leegstand als een probleem of niet? d Is hij bereid tot een oplossing te komen? Wat ziet hij als de oplossing? e Met welke andere partijen heeft de eigenaar contacten? Met wie daarvan kan de gemeente op één lijn komen richting de eigenaar? 3. Informeer naar feiten over het pand: a. Waarom staat het pand leeg? Is dit frictieleegstand of tijdelijke leegstand? b. Is het pand geschikt voor gebruik? Zo nee, wat zou hiervoor nodig zijn? Kan en wil de eigenaar het pand functioneel verbeteren? c. Is er sprake van onderhoudsachterstand, zo ja, binnen welke termijn kan dat worden opgelost? d. Wat zijn de plannen op korte en middellange termijn? Wat is het tijdpad van de uitvoering daarvan? e.

Is er verder onderzoek nodig naar bijvoorbeeld mogelijke bestemmingswijzigingen of eventuele investeringen en hoe lang neemt dit in beslag? f. Wat is de cultuurhistorische waarde van het pand en wat is de kwaliteit van de buitenruimte? g. Wie zijn de huurders op dit moment? Gebruiken zij de ruimte ook? 4. Waar kan de gemeente faciliteren? (Denk aan vergunningverlening en (tijdelijke) wijziging of ontheffing van bestemmingsplannen.) Hoe haalbaar is dat? Wat kunnen collega’s van andere afdelingen binnen de gemeente hierover adviseren? 10

2021/7946

5.

6.

Zoeken van een gebruiker: a Is de eigenaar bereid tijdelijk een gebruiker in het pand te zetten? Zo niet, op welke termijn verwacht de eigenaar een nieuwe huurder te vinden? b Wil de eigenaar samen met de gemeente kijken naar een geschikte partij als gebruiker? Of zoekt hij bemiddeling via een andere partij? c Heeft de gemeente zelf gegadigden als gebruiker in het vizier Benodigde aanpassingen/transformatie/onderhoud en veiligheidskwesties aan de buiten- en binnenkant van het gebouw.

Mogelijke onderwerpen gesprek met pandeigenaar met betrekking tot invulling: a. Inventariseren op welke wijze de gemeente kan faciliteren/ verbinden om te komen tot definitieve invulling. b.

Indien panden leegstaand in afwachting van definitieve keus/ start uitvoering definitieve plannen, inventarisatie mogelijkheden tijdelijke invulling met bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen, sport of cultuur (passend binnen de juridische en wettelijke kaders). Voorbeelden tijdelijke invulling korte termijn, naast creatieve bedrijvigheid. n.a.v. brainstorm: Wijkteam, Brandweer of Vrijwilligersorganisatie in lege winkel (voorbeeld Rozenhof), Filmavonden voor minima, Kunstgalerie of werkplek kunstenaars, Tijdelijke buurtrestaurants, Flexwerkplekken zzp-ers, Startende ondernemers, Ambachtslieden, Creatieve bedrijvigheid hubs, invulling met ‘hubs’ bedrijvigheid creatieve & it-sector, zzp-ers en ambachtslieden

c.

Een middel voor tijdelijke invulling (lege etalages): samenwerking met Art Zaanstad. Voor een dergelijke korte termijn invulling is reeds draagvlak gevonden bij partijen en het kan een mogelijke invulling zijn die het volgende oplevert: - Ad hoc mogelijk, totdat duidelijker is wat er nog meer kan. - Het creëert reuring achter de etalage, trek publiek aan - Het is beschikbaar en binnen een week te realiseren, en kan er binnen een week weer uit. - Het creëert nauwelijks verplichtingen voor de pandeigenaar, waarbij verhuur voor wonen en werken dat wel doet - Profilering van het gebied als cultureel, als plek om te verblijven, is gewenst - Katalysator voor transformatie/andere invulling: het wordt de stakeholders zichtbaar welke mogelijkheden er nog meer zijn; - De connectie tussen de winkelgebieden en het Hembrugterrein, waar Art Zaanstad gevestigd is, wordt gelegd. Exposure voor de (Zaanse) kunstenaars

d.

Indien panden leegstaan in afwachting van definitieve keus/ start uitvoering definitieve plannen, inventarisatie mogelijkheden tijdelijke invulling met wonen. d.m.v. flexwonen voor spoedzoekers: Kan worden verkend, mits pand zich ervoor leent en bespreekbaar met pandeigenaar - D.m.v. leegstandsbeheerders en (anti-kraak) wonen: Veel commerciële gebouwen lenen zich in eerste instantie vaak beter voor doeleinden genoemd onder b. Indien het pand zich ervoor leent en bespreekbaar met pandeigenaar zou echter ook aansluiting gevonden kunnen worden bij leegstandsbeheerders die ook bemiddelen voor woningruimtezoekers. Afdeling grondzaken zet voor leeg gemeentevastgoed in passende gevallen al leegstandsbeheerder in. Gebleken is dat pandeigenaren, inclusief de gemeente, vaak tegen logistieke uitdagingen oploopt om een pand woonklaar te maken. De kosten lopen wegen vaak niet op tegen de baten (dakreparatie, CV-Ketel stuk, veiligheid).

Instrument 3: samenwerking BIZ, verenigde winkeliers, toenadering pandeigenaren vanuit BIZ. Bedrijveninvesteringszone – contacten leggen met verenigde winkeliers. Doel: leegstand verminderen, proces op gang brengen waarbij overheid samen met andere partijen dit nastreeft. Per gebied concreet doel formuleren Onderzoek: de volgende instrumenten zullen worden onderzocht als onderdeel van dit plan. In het plan van aanpak is voor deze actiepunten sprake van fasering op langere termijn in verband met noodzakelijk onderzoek. Deze instrumenten hebben verregaande juridische en financiële (zoals planschade) gevolgen en kunnen niet op 11

2021/7946 korte termijn worden onderzocht. Verder kan worden onderzocht hoe andere gemeenten omgaan met makelpunten. Deze instrumenten kosten bij daadwerkelijke inzet extra geld en capaciteit: a. Onderzoek aanpak leegstand via ruimtelijke plannen: flexibiliteit/ verruiming bestemmingsplannen. Het aanpassen van ruimtelijke plannen kan een instrument zijn om leegstand tegen te gaan. Herbestemming kan een oplossing zijn voor leegstand omdat het de pandeigenaar meer mogelijkheden biedt. Daarin zijn er lichtere en zwaardere varianten mogelijk, van functieverbreding, tot functiemenging, tot functieverandering van een heel gebied. Het is mogelijk om overcapaciteit aan te pakken door het (gedeeltelijk) herbestemmen of ‘weg bestemmen’ van vastgoed. Overcapaciteit kan daarnaast worden bestreden door het weg bestemmen van ongebruikte bouwtitels voor percelen en locaties waarvan het vermoeden bestaat dat realisatie niet binnen afzienbare termijn zal plaatsvinden (en welke niet meer gewenst zijn). Hierbij kunnen zich verschillende situaties voordoen die van invloed zijn op de te volgen procedure en het beroep dat op planschade gedaan kan worden. In het centrum van Zaandam is overigens veelal een brede functie toegestaan, namelijk ‘centrumdoeleinden’. b.

Onderzoek aanpak leegstand via inzet Onroerende Zaak Belasting als instrument (door andere verdeling eigenaarsdeel/gebruikersdeel) Sommige gemeenten zetten OZB in als negatieve prikkel voor pandeigenaren om hun pand te verhuren. Dan wordt het gebruikersdeel van niet-woningen de OZB op 0% gezet. Er wordt dan geen OZB meer geheven voor het gebruik van een niet-woning, en de derving die daardoor optreedt, wordt gecompenseerd door verhoging van het tarief voor het eigendom (eigenaarsdeel) van de niet-woningen. In haar handreiking noemt VNG het afschaffen van het gebruikersdeel van OZB als negatieve prikkel niet als een van de aangewezen instrumenten om leegstand tegen te gaan, en raadt het zelfs af. In de handreiking Leegstand komt VNG met geschiktere instrumenten, zoals samenwerking met pandeigenaren. Inzet OZB als instrument zal desondanks nader worden onderzocht: hoe doen andere gemeentes dat en wat zijn de voor- en nadelen? c.

Onderzoek aanpak leegstand via inzet door oprichting ven een ‘makelpunt’ Een makelpunt is een tool, bijvoorbeeld een digitaal platform in combinatie met een aansturende persoon, voor de gemeente om initiatiefnemers of startende ondernemers te faciliteren in het accommoderen van activiteiten aan de hand van het maken van (win-win) matches van vraag en aanbod van ruimte voor economische, culturele of sociale activiteiten. Vulling van de lege winkelpanden is voor de winkelgebieden een win-win situatie: er ontstaat reuring in het gebied, een vastgoedeigenaar zal eerder een gevuld pand dan een leeg pand kunnen verhuren, een gevuld winkelfront komt ten goede aan de vastgoedwaarde van het gehele gebied en er ontstaat aanbod voor de ruimtebehoefte van verschillende maatschappelijke, culturele initiatieven of voorzieningen. Doel is bestaande gebouwen beter te benutten. Het nevendoel is vergroten van sociale samenhang en veiligheid. Het resultaat zorgt dat gebouwen van betekenis zijn en bezet worden door creatieve, maatschappelijke of economische concepten en/ of bedrijvigheid. Key partners in een makelpunt zijn bijvoorbeeld Zorg- en onderwijsinstellingen, Stichtingen en verenigingen, Overkoepelende organisaties Vastgoed, gemeenteafdelingen MO (beleid) Wijken, Vergunningen, EZ, Gebiedsmanagers, Wonen, College en Bestuur, Citymarketing, ondernemers.

Indien de pandeigenaar toch een commerciële huur wil ontvangen kan ook gekeken worden naar definitieve invulling met geschikte centrumfuncties zoals maatschappelijke voorzieningen zoal eerstelijns gezondheidszorg of kinderopvang. Dit alles kan zonder makelpunt niet samenkomen.

6.

Inhoud Motie en het actieplan

In de onderstaande tabel is aan de hand van de voorgestelde actie door de raad een actielijst opgesteld. Gevraagde actie, globale aanpak, planning Gevraagde Actie (zoals geformuleerd in motie) A.Monitoring & inventarisatie langdurige leegstand

Aanpak -

Planning gereed

Kosten

jaarlijkse update m.b.t kantoren & impact Corona: halfjaarlijkse update

12

2021/7946 Gevraagde Actie (zoals geformuleerd in motie) B. Een verantwoordelijke ambtenaar aanstellen die dit project onder zijn dagelijkse beheer neemt (de aanjager) C. De aanjager de opdracht krijgt een plan van aanpak leegstand op te stellen en het college deze binnen de maximale termijn, rekening houdend met planning van 6 maanden, aanbiedt ter besluitvorming aan de gemeenteraad;

Aanpak

Planning gereed

Multidisciplinair Projectteam, nauwe samenwerking en afstemming tussen de verschillende afdelingen

Oktober 2020

Ontwikkelend: Deze acties worden toegevoegd aan bestaande aanpak:

April 2021



Korte

termijn:

pandenselectie

+

Kosten

gebiedsgerichte een

gesprek

per

pandeigenaar + terugkoppeling resultaten; 

Middellange andere

termijn:

mogelijke

onderzoek

naar

instrumenten,

als

gefaseerd onderdeel van dit plan zoals genoemd onder J. Deze instrumenten kosten bij mogelijke inzet ook extra capaciteit en geld. Uitvoerend:

D. Dat de Gemeente eigenaren stimuleert/motiveert tot leegmelding van hun pand;

E. De gemeente na leegmelding met de eigenaar in overleg treedt; (die panden zijn al bekend);



Gesprek met pandeigenaren



Rapporteren uitkomst gesprek

 Jaarlijks rapport status pand In samenspraak met pandeigenaren aansturen op invulling is het instrument. Leegstaande panden zijn bekend bij afdeling belastingen. Aan de hand van deze cijfers en input vanuit gebiedsontwikkeling worden panden die aanpak behoeven geselecteerd. Waar nog geen contact was, pandeigenaren achterhalen en een gesprek aangaan met pandeigenaren, dit moet op basis van samenspraak. Panden worden geselecteerd n.a.v. beschikbare gegevens belastingen en expertise gebiedsontwikkeling. Het betreft een gebiedsgerichte aanpak aan de hand van selectiecriteria die aansluiten op bestaande beleidsvisies. Vervolgens vindt met de eigenaren van de geselecteerde panden een gesprek plaats (mits de deze pandeigenaar te traceren is, bereid is, etc.).

Start uitvoering aanbieding plan 2021

na mei

1e gesprek pandeigenaren is gedekt. N.a.v. dit gesprek zal blijken welke verdere acties en kosten volgt en voor eventuele vervolgstappen gemaakt moeten worden.

Zie D.

Enkele richtlijnen voor het gesprek: -

-

-

F. De gemeente op basis van langdurige leegstand (termijn?) het gesprek voert met eigenaren om tot een nieuwe invulling te komen (op het vlak van wonen, werken, maatschappelijke of

Zie E.

Welke plannen liggen er al, is definitieve invulling mogelijk? Indien definitieve invulling nog lang op zich laat wachten, eventueel tijdelijke invulling mogelijk in de tussentijd bespreekbaar maken? Indien geen definitieve invulling, en panden geschikt en bespreekbaar met pandeigenaar: Welke panden zijn geschikt voor tijdelijk wonen/ flexwonen voor spoedzoekers? Hoe toewerken naar een win-win situatie voor pandeigenaar en gemeente, waarin kan de gemeente faciliteren binnen bestaande bevoegdheden -resultaten gesprekken vastleggen Vanaf vaststelling plan

13

2021/7946 Gevraagde Actie (zoals geformuleerd in motie) commerciële dienstverlening etc.). G. De gemeente hierbij waar mogelijk een bemiddelende rol speelt om eigenaren van leegstaande panden in contact kan brengen met aanbieders van tijdelijke woonconcepten;

Aanpak



Planning gereed

Kosten

Zie D.

Waar mogelijk zal in de gesprekken met de pandeigenaren onderzocht worden of tijdelijke invulling met flexwonen voor spoedzoekers mogelijk is. Noodzakelijke voorwaarden is geschiktheid van het pand en

uiteraard

welwillendheid

van

de

pandeigenaar. 

M.b.t. gemeentevastgoed: Voor panden in eigen beheer die leegkomen en waar nog geen bestemming voor is, stelt de gemeente een pandschouw op. Er worden dan diverse scenario’s voor de verkoop uitgewerkt (bijvoorbeeld verkoop huidige staat, sloop/nieuwbouw, bestemming wijzigen en dan verkopen). De scenario’s worden dan voorgelegd aan het college en die maken een keus. Als deze panden, in afwachting van de definitieve keus, leegstaan, dan worden ze in tijdelijk

H. Daarbij inzicht geeft in de huidige juridische en planologische instrumenten die de gemeente inzet om leegstand te voorkomen;

beheer gegeven of anti-kraak bewoond. Zie ook Hoofdstuk 8 voor het beschikbare instrumentarium: III.

Strategie en visievorming;

IV.

Samenspraak/ in gesprek gaan pandeigenaren;

V.

I. Voor de behandeling van de voorjaarsnota 2021 de acties inzichtelijk maakt die de gemeente heeft ondernomen en welk resultaat dat heeft gehad; J. Op basis van deze aanpak te beoordelen wat het effect is en mogelijke vervolgacties in kaart te brengen en dit aan de raad voor te leggen.

April 2021

Samenwerking BIZ, verenigde

winkeliers & inzet centrummanager; Overig: onderzoek naar andere mogelijke instrumenten, als gefaseerd onderdeel van dit plan zoals genoemd onder J. Zie C.

Jaarlijkse update

Effect & vervolgacties in kaart brengen:

Jaarlijkse update

-

Voortgang acties laten zien

-

Evaluatie n.a.v. de onderzoeken naar mogelijke

andere

instrumenten.

Deze

instrumenten kosten bij mogelijke inzet ook extra capaciteit en geld: 

Inzet makelpunt



Flexibiliteit/ verruiming bestemmingsplannen



Inzet OZB



Verkenning aanbod winkel-woon transformatie Zaandam Centrum

14

2021/7946 Bijlage voorbeelden van geslaagde transformaties in Zaanstad: -

Het Stadskantoor: getransformeerd naar supermarkt met woningen erboven. Victory Office Centre: getransformeerd naar woningen. Nuon kantoor Westzijde – getransformeerd naar 41 appartementen. Broedplaats Honig: getransformeerd van een fabriek/broedplaats naar woningen. De ontwikkelingen achter station Zaandam: van verouderde jaren 60 en 70 kantoren naar horeca en woningen. Op de Westzijde vindt transformatie plaats van winkels naar wonen.

Plannen voor transformatie: - Belastingkantoor. Plannen voor nieuwbouw van woningen -

UWV-gebouw. Gemeente is in contact met eigenaar, er liggen beoogde plannen voor transformatie, deze plannen zijn nog niet openbaar.