Bijlage Analyse Leegstand 2021

2021/4025 Analyse Leegstand 2021, op basis van gegevens afdeling Belastingen Gemeente Zaanstad Door: Elise van der Steen Leegstand In oktober 2020 stond ongeveer 225.000m2 aan commerciële ruimte leeg, wat neerkomt op 7% van het totale oppervlakte commerciële ruimte. Het gaat hier om de leegstand zoals geregistreerd bij de afdeling Belastingen van de gemeente Zaanstad. Binnen commerciële ruimte is onderscheid gemaakt naar ruimte voor bedrijven, kantoren, winkels en horeca. Het overgrote deel van de voorraad en van de leegstand is ruimte voor bedrijven. De afgelopen jaren is de leegstand bij bedrijven en kantoren flink afgenomen. Zowel de leegstand bedrijven als de leegstand kantoren is in vier jaar tijd gehalveerd. De leegstand van winkels schommelt de afgelopen jaren tussen de 9% en 11% en neemt niet af, zoals bij bedrijven en kantoren wel het geval is. De leegstand is in 20192020 minder afgenomen dat de jaren ervoor. De leegstand ligt echter al onder het niveau van de frictieleegstand (8% in de MRA). Als de leegstand nog lager wordt ontstaat een ongezonde markt, waarin weinig aanbod van vastgoed is. De leegstand is voornamelijk afgenomen door in gebruik name van het vastgoed door een nieuwe gebruiker. Daarnaast wordt ook commercieel vastgoed getransformeerd. Er staan ongeveer 560 panden en panddelen leeg. De helft hiervan zijn bedrijfspanden.

Ook staan er ongeveer 145 kantoren leeg. Het kan hier dus ook om een deel van een pand gaan. Ongeveer 230 pand/panddelen staan meer dan 3 jaar leeg. Hiervan hebben 39 panden een grootte van meer dan 500m2. 23 hiervan liggen op een bedrijventerrein. Tabel: Voorraad en leegstand augustus 2019 Soort Voorraad Minder dan 3 jaar leeg Totaal 3.182.367 120.600

Langer dan 3 jaar leeg 109.789

Totaal leegstand 230.389

Leegstandpercentage 7,24%

Bedrijven

2.218.344

66.245

69.017

135.262

6,10%

Horeca

99.675

3.939

1.202

5.141

5,16%

Kantoren

367.645

14.653

23.314

37.967

10,33%

Winkels

496.703

35.763

16.256

52.019

10,47%

Langer dan 3 jaar leeg 92.053

Totaal leegstand 225.347

Leegstandpercentage 7,02%

Bron: Afdeling belastingen Gemeente Zaanstad Tabel: Voorraad en leegstand oktober 2020 Soort Voorraad Minder dan 3 jaar leeg Totaal 3.209.771 133.294 Bedrijven

2.253.087

81.136

48.955

130.091

5,77%

Horeca

105.070

8.242

868

9.110

8,67%

Kantoren

357.251

18.570

23.945

42.515

11,90%

Winkels

494.363

25.346

18.285

43.631

8,83%

Figuur: Ontwikkeling leegstand 2015-2020

2021/4025

450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 2015

2016

2017

2018

2019

Bedrijven

Kantoren

Winkels

Horeca

2020

2021/4025 Locatie leegstand Van alle woonplaatsen binnen Zaanstad heeft Zaandam de meeste commerciële voorraad en de meeste leegstand. Zaandam heeft een aantal grote bedrijventerreinen aan het Noordzeekanaal en het centrum van Zaandam (kantoren) maar ook verschillende binnenstedelijke terreinen. In 2015 lag het leegstandspercentage in Zaandam nog op 13% (ten opzichte van 8% nu), wat neerkomt op 107.000m2 meer leegstand in 2015 dan in 2020. Ook in Wormerveer is de leegstand flink afgenomen. In augustus 2015 lag deze met 78.000m2 nog op 14%. De leegstand is hier met bijna 50.000m2 afgenomen. De meeste winkelleegstand is in Zaandam, onder andere op de Westzijde en de Zuiddijk, maar ook op de Gedempte Gracht komt steeds meer leeg te staan. Daarnaast staat in Assendelft de Woonmall grotendeels leeg. De leegstand in het Runshopping Center Noorderveld neemt steeds verder af. De leegstand van kantoren concentreert zich in Zaandam. Nu de leegstand aan de westkant van het station steeds minder wordt door transformatie, lijkt de leegstand zich meer te concentreren aan de centrumzijde. Zo is er leegstand op het Rustenburg, de Stationsstraat en het Ankersmidplein. Bedrijvenleegstand is voornamelijk op de grote terreinen Achtersluispolder, Westerspoor, Molletjesveer en Noorderveld. Tabel: Leegstandspercentage woonplaatsen Zaanstad Plaats Voorraad Leegstand Assendelft

143.367

18.694

Leegstandpercentage 13%

Koog aan de Zaan

129.380

4.471

3%

Krommenie

121.158

8.546

7%

Westknollendam

72.178

2.996

4%

Westzaan

93.402

2.481

3%

Wormerveer

539.431

30.670

6%

Zaandam

2.066.594

155.313

8%

Zaandijk

44.261

2.176

5%

Een groot deel van de leegstand is dus op de bedrijventerreinen te vinden. Meer dan 60% van de structurele leegstand (>3 jaar) bevindt zich op een perifeer bedrijventerrein. Hier zal transformatie naar andere functies erg lastig zijn. Ongeveer een derde van het totaal aantal leegstaande panden ligt niet op een bedrijventerrein of in Zaandam Centrum. Qua oppervlakte gaat het om ruim 20% van de totale leegstand. Het zijn veelal wat kleinere panden dan te vinden is op de terreinen. Figuur: Leegstand naar aantal panden en leegstand naar oppervlakte, oktober 2020 70000

160

60000

140 120

50000

100

40000

80

30000

60

20000

40

10000

20

0

0 Korter dan 3 jaar

Langer dan 3 jaar

Korter dan 3 jaar

Langer dan 3 jaar

Binnenstedelijk terrein Geen terrein

Binnenstedelijk terrein Geen terrein

Perifeer terrein

Perifeer terrein

Inverdan

Inverdan

Duur leegstand Gemiddeld staat een commercieel pand nu 44 maanden (3,5 jaar) leeg. Kantoorpanden staan gemiddeld het langst leeg, namelijk 55 maanden (4,5 jaar). Bij alle types vastgoed, maar voornamelijk bij kantoorpanden, is de gemiddelde duur van de leegstand de afgelopen jaren toegenomen.

2021/4025 Er staat in 2020 dus minder commerciële ruimte leeg, maar de ruimte die leegstaat, staat wel langer leeg dan in 2015. Figuur: Gemiddelde duur leegstand pand in maanden, 2015-2020 60 50

40 2015

30

2020 20 10

0 Bedrijven

Horeca

Kantoren

Winkels

Opname Om de ontwikkeling van de leegstand in beeld te brengen is de situatie van oktober 2020 vergeleken met de situatie in augustus 2019. In augustus 2019 stond in totaal 230.000m2 aan commerciële ruimte leeg. Ruim een jaar later (oktober 2020) stond ongeveer 60% van deze vierkante meters nog steeds leeg. De andere 40% heeft een nieuwe gebruiker gekregen of is getransformeerd. Daarnaast zijn er nieuwe leegstaande panden bijgekomen. Van deze 230.000m2 stond 110.000m2 al langer dan 3 jaar leeg. Opvallend is dat een jaar later bijna 40% hiervan (41.000) niet meer leeg staat. Een deel daarvan is niet langer meer in gebruik als commerciële ruimte. Zo is bijvoorbeeld het oude Post NL gebouw aan de Mahoniehout uit de administratie gehaald. Ook structurele leegstand (>3 jaar) vindt dus regelmatig weer een nieuwe gebruiker. Van de 23 panden in de omvang van meer dan 1000m2, die in augustus 2019 meer dan 3 jaar leeg stonden, staat ruim een jaar later 11 panden niet meer leeg. Ook grotere panden die al langere tijd leeg staan, vinden dus vaak toch weer een nieuwe gebruiker. Ondanks deze opname blijft er een deel incourante leegstand over. In de analyse die eind 2019 is uitgevoerd, bleek dat panden op Zuiderhout en Noorderveld een snelle doorstroming kende. Het aantal panden wat weer opgenomen was, was hoger dan het aantal panden wat na een jaar nog leeg stond.

Dit is nu op geen enkel terrein het geval. Qua soort commerciële ruimte is te zien dat de snelheid van doorstroming het snelst is bij bedrijfsgebouwen. Van de ruim 130.000m2 die er in augustus 2019 leegstond, is bijna 60.000m2 weer gevuld in oktober 2020. Uiteraard komt er ook weer nieuwe leegstand bij. Bij kantoren is deze doorstroming het minst, van de 38.000m2 die leeg stond in augustus 2019, heeft in oktober 2020 ongeveer 8000m2 of een nieuwe gebruiker of is aan commerciële voorraad onttrokken. Conclusie Over het algemeen gaat het goed met de markt voor commerciële ruimte. De leegstand is de afgelopen jaren fors afgenomen. Daarnaast is er sprake van een aardige doorstroming. Leegstaande panden worden, zelfs als ze al langere tijd leegstaan, toch vaak weer in gebruik genomen. Er blijft ook sprake van een deel van de voorraad die leeg blijft staan: de incourante leegstand. Hierdoor zien we dat panden gemiddeld nu langer leegstaan dan een aantal jaar terug. Het leegstandspercentage lijkt het afgelopen jaar te stabiliseren en niet verder af te nemen. Dit is ook niet gewenst, omdat de leegstand al iets onder de frictieleegstand ligt. Incourante leegstand kan uit de markt gehaald worden, maar er moet voldoende passend aanbod blijven voor een gezonde markt en doorstroming. Langdurige leegstand betekent niet persé dat een pand incourant is.

Want ook panden die al langer dan drie jaar leeg staan worden nog in gebruik genomen. Blijkbaar spelen bij incourantheid ook nog andere factoren een rol.