Bijlage 1 Globaal ruimtelijk programma van eisen Centrumplan Westerkoog

2020/28696

Centrumplan Westerkoog Globaal Ruimtelijk Programma van Eisen

‘Hoe de vernieuwing van het centrum bijdraagt aan een vitale wijk’

2020/28696

Voorwoord Voor u ligt het globaal programmatisch en ruimtelijk programma van eisen voor het Centrumplan Westerkoog met een kader voor de gebiedsontwikkeling. Dit programma van eisen is tot stand gekomen naar aanleiding van een ruimtelijk plan van ontwikkelaar SENS real estate (hierna Sens) waarover de omgeving geraadpleegd is. De input die vakspecialisten van de gemeente meegegeven hebben is samengevat in dit document. Voorliggend document is een globaal programmatisch en ruimtelijk programma van eisen genoemd, omdat de plannen verder uitgewerkt en geoptimaliseerd moeten worden binnen de kaders. Een deel van de plannen gaat Sens uitwerken en een deel Parteon, in overleg met de gemeente. De gemeente pakt de openbare aan.

2020/28696

1. Inleiding 1.1 Aanleiding In de wijk Westerkoog wonen veel jonge gezinnen met kinderen en veel senioren die veelal ‘eerste generatie bewoners’ zijn. Op dit moment is één op de vijf bewoners ouder dan 65 jaar. Dit aantal zal de komende jaren alleen maar toenemen, waardoor de behoefte aan woningen die geschikt zijn voor senioren sterk toeneemt. De gemeente heeft de ambitie om deze woningen met passende functies en goed ingerichte openbare ruimte te realiseren waardoor een aantrekkelijk Centrum in Westerkoog ontstaat. Al in 2010 heeft de gemeente een visie gemaakt voor ontwikkelingsmogelijkheden op deze locatie. Dat heeft destijds niet geleid tot een concreet plan. In 2016 heeft de gemeente een intentieovereenkomst gesloten met ontwikkelaar Sens om tot een integrale gebiedsontwikkeling te komen, waarbij Sens een inspanning moest doen om in samenwerking met Parteon en totaalplan uit te werken. Echter, de onderhandelingen tussen Sens en Parteon hebben niet geleid tot onderlinge overeenstemming. Daarom is het project eind 2019 in drie planfasen geknipt. De gemeente neemt hierbij een regierol om tot een integrale gebiedsontwikkeling te komen binnen het ruimtelijk programma van eisen, waarbij bouwrijpe grond wordt verkocht aan ontwikkelaar Sens, Parteon herontwikkelt op eigen grond en de gemeente de openbare aanpakt.

1.2 Omschrijving initiatief 1.2.1

Algemeen

In het centrum van Westerkoog, vlakbij het winkelcentrum op de plek waar de sporthal stond, is de laatste plek van Westerkoog beschikbaar om programma toe te voegen. Deze plek kan gebruikt worden voor de realisatie van huisvesting die geschikt is voor verschillende doelgroepen waaronder senioren en die de zo gewenste doorstroming in de wijk kan bevorderen. Voor de realisatie van deze huisvesting heeft Sens een ruimtelijk plan gemaakt en daarover de omgeving geraadpleegd. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in voorliggend globaal ruimtelijk programma van eisen. Binnen het ruimtelijke programma van eisen is veel aandacht besteed aan de ambitie om een goed functionerend ‘hart van de wijk’ te realiseren, met woningen en een goed ingerichte openbare ruimte. Het grootste deel van de plannen zijn onderdeel waarover met Sens afspraken zijn gemaakt. Parteon gaat haar locatie herontwikkelen, in overleg met de gemeente. De gemeente gaat de realisatie van de openbare ruimte uitvoeren. Met Sens is overeengekomen dat het plan uitgewerkt en geoptimaliseerd mag worden, binnen de geldende kaders en in overleg met de gemeente. Dit kan leiden tot (iets) meer of minder woningen.

1.2.2

Programma

Het programma bestaat uit: - Circa 118 appartementen die geschikt zijn voor verschillende doelgroepen waaronder senioren, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen; - Circa 10 semibungalows; - Behoud van het sociaal wijkteam in nieuwbouw van 240 m2 en behoud van het buurthuis van voldoende grootte in de nieuwbouw om het voorzieningenniveau hoog te houden in het ‘hart van de wijk’. Dit programma moet verder uitgewerkt worden in het vervolgproces.

1.2.3

Plangebied

Het plangebied wordt begrensd door basisschool Watermolen, een school voor speciaal onderwijs Dynamica, het winkelcentrum, een singel en de Glazenmaker (rondweg).

2020/28696

Figuur 1: Plangebied

1.3 Doel van het initiatief De ambitie die de gemeente heeft: - Het verkrijgen van een aantrekkelijk centrum in Westerkoog door middel van het toevoegen van appartementengebouwen, het behoud van functies en het realiseren van een aantrekkelijke openbare ruimte met centrumuitstraling; - Een programma bestaande uit de volgende onderdelen: o Circa 118 appartementen die geschikt zijn voor senioren en jongeren, waarvan minimaal 30% sociale huurwoningen; o Circa 10 semibungalows; o Behoud van het sociaal wijkteam in nieuwbouw van 240 m2 en behoud van het buurthuis van voldoende grootte in de nieuwbouw, om het voorzieningenniveau hoog te houden in het ‘hart van de wijk’.

- Een ruimtelijk kader met de volgende uitgangspunten: o Stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit; o Een goed ingerichte openbare ruimte met centrumuitstraling met aandacht voor groen middels bomen, hagen, parkeren met open verharding met zicht op groene daken, voldoende parkeerplaatsen, een singel, een geüpgraded speelveldje, bankjes en verlichting; o Een goede inrichting en aankleding die past bij een centrumgebied met allerlei voorzieningen; o Mogelijkheid voor het realiseren van volumes mits parkeren goed is opgelost en er ruimte is voor kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte; o Een goede balans in parkeren door dubbelgebruik van parkeerplaatsen en het toevoegen van voldoende openbare parkeerplaatsen; o Integratie van duurzaamheidsmaatregelen, zoals een hoge energieprestatie (lage EPC), klimaatbestendigheid, natuur inclusief en circulair.

2020/28696

2. Analyse huidige situatie 2.1 Ligging en geschiedenis centrumgebied De wijk Westerkoog is een typisch voorbeeld van een nieuwbouwwijk uit de jaren ’70, een zeer gewilde wijk met een prettig groen woonmilieu. De wijk wordt ontsloten middels een ringvormige hoofdwegenstructuur, gevormd door de Glazenmaker en de Wildeman. Aan weerszijden van deze ring zijn de verschillende woonbuurtjes gelegen, vaak ontsloten door een grillige doodlopende wegenstructuur. Bij aanleg van de wijk is de Westerkoogweg (als centrale auto ontsluiting) door het midden van de wijk uiteindelijk nooit gerealiseerd. Het tracé ligt langs een belangrijke waterloop en is verder ingevuld met bebouwing van de Prinsenstichting. Het fietspad dat hier nu ligt vormt een belangrijke schakel in de langzaam verkeerstructuur van de wijk. De verschillende woonbuurtjes zijn opgezet als woonerven en zijn vaak te herkennen aan de specifieke architectonische invulling van die tijd. Zij worden veelal van elkaar gescheiden door brede waterlopen en groenstructuren. Dit is meestal niet duidelijk waarneembaar, omdat de waterlopen zich vaak aan de achterzijde van de percelen bevinden. Centraal in de wijk, bij de Molenwerf is een centrumgebied gelegen met winkelvoorzieningen, een gezondheidscentrum (met huisarts, fysiotherapeut en apotheek) , een buurthuis, twee basisscholen en een kinderdagverblijf.

In 2016 is de sporthal, die tussen het huidige parkeerterrein en de scholen stond, afgebrand. Ondanks de functiemenging is er geen woningbouw in het centrum aanwezig. Alleen langs de rand aan de Westerkoogweg staan de zorgeenheden van de Prinsenstichting. De woningen van de aangrenzende buurtjes, zijn allemaal met hun rug naar het centrum gekeerd. Om die reden kan het centrumgebied op momenten een desolate indruk geven.

Figuur 2: Centrumgebied (niet zijnde het plangebied)

2020/28696 Ruimtelijk gezien is het centrumgebied opgezet als een schaakbordpatroon. De verschillende functies zijn gehuisvest in gebouwen van vergelijkbare ordegrootte. Zij liggen niet op een lijn, maar zijn meer diagonaal/versprongen ten opzichte van elkaar geplaatst. Op de open velden, die zo tussen de bebouwing zijn ontstaan, is ruimte voor parkeren (onder bomen) en het speelveldje. Omdat veel van de functies ’s-avonds niet geopend zijn, veelal gesloten gevels hebben en maar een beperkt aantal entrees, is een centrumgebied ontstaan met maar heel weinig prettige plekken en weinig sociale controle in een relatief groot gebied met veel dode gevels en heel veel openbare ruimte. De kwaliteit van de buitenruimte wordt als slecht beoordeeld door de bewoners.

2.2 Vigerend bestemmingsplan/programma Het plangebied ligt binnen het bestemmingsplan Westerkoog, vastgesteld in 2008. De locatie omvat meerdere bestemmingen zoals verblijfsdoeleinden, groenvoorzieningen, maatschappelijke doeleinden, gemengde doeleinden. Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet het bestemmingsplan aangepast worden of een omgevingsvergunning aangevraagd worden.

Figuur 3: Uitsnede kaart bestemmingsplan

2020/28696

3. Uitgangspunten voor de toekomst 3.1 Toekomstbeeld op hoofdlijnen en beschrijving gewenste kwaliteit Centraal in de nieuwe stedenbouwkundige opzet ligt een nieuw samenhangend bebouwingscluster met woongebouwen tussen de Molenwerf en de Westerkoogweg, ter hoogte van de voormalige sporthal en het grote parkeerterrein. Het is opgebouwd uit twee urban villa’s (D en E in onderstaande stedenbouwkundige proefverkaveling) aan de oostzijde en twee langere blokken langs de Westerkoogweg (A en B), die samen een bebouwingswand vormen. Rondom het bebouwingscluster zijn, ter plaatse van de bestaande wegen, nieuwe parkeerstraten aangelegd. De symmetrische opzet van de wegen, de aanplant met bomen tussen de parkeervakken en de brede trottoirs zorgen voor een rustig en vriendelijk beeld. Samen met de Westerkoogweg vormen deze straten een circuit. Langs dit circuit liggen aan de buitenzijde de winkels en de grotere openbare voorzieningen, afgewisseld met een aantal grotere groene ruimten, zoals het speelveldje en het plantsoen bij de brug. Aan de binnenzijde ligt het nieuwe bebouwingscluster met woonbebouwing (A, B, D en E), enkele clusters collectief groen en centraal in het cluster het parkeren. Doordat de bergingen halfverdiept onder de bebouwing zijn opgelost, ontstaat er een relatie tussen de omliggende straten en de iets daarboven liggende appartementen.

Deze relatie draagt bij aan de sociale cohesie en sociale veiligheid in de openbare ruimte van het hele centrumgebied. De relatie tussen de (plint van de) bebouwing en de omliggende openbare ruimte is een belangrijk toetspunt bij de verdere uitwerking.

Figuur 4: Stedenbouwkundige proefverkaveling

Het stedenbouwkundig plan houdt in dat het parkeren centraal in het bebouwingscluster wordt opgelost wat inhoudt dat de rust aan de binnenzijde van de bebouwing wordt verstoord. Het voorstel is daarom om de parkeerstraten die binnen het blok tot aan de kade lopen – het gaat niet om doorgaand verkeer – met groen af te kaderen. Verplaatsing van de entrees van de appartementengebouwen naar de buitenzijde hangt hiermee samen. Daarmee komt de rust voor een deel weer terug. Het bebouwingscluster (A, B, D en E) is op een bijzondere manier aangehaakt in haar omgeving. De belangrijke singel door het centrumgebied doorsnijdt het cluster. Dit kan belangrijke kwaliteiten met elkaar verbinden en vraagt om een bijzondere inpassing ter hoogte van het bebouwingscluster. Inzet is om het water vanaf de weg goed beleefbaar te maken. Ter hoogte van de Westerkoogweg en de bebouwing van de Prinsenstichting

2020/28696 ligt een kans om in de toekomst de singels met elkaar te verbinden en extra waterberging te realiseren. Aangrenzend aan het bebouwingscluster spelen een aantal ontwikkelingen: bouwen van een reeks patiowoningen langs de Westerkoogweg (C in bovenstaande stedenbouwkundige proefverkaveling) en de sloop en nieuwbouw van het buurtcentrum in combinatie met 40 appartementen, waarvan 30% sociale huur (F in bovenstaande stedenbouwkundige proefverkaveling) en vernieuwing van de Prinsenstichting (buiten plangebied). Al deze ontwikkelingen dragen bij aan een versterking van een vitaal centrum. De verknoping van deze projecten waar het gaat om het parkeren moet in de planvorming verder uitgezocht en ontrafeld worden. Door de parkeerdruk staat de ruimtelijke kwaliteit voortdurend onder druk. Dit vergt continue aandacht.

3.2 Verstedelijking/ruimtelijke structuur 3.2.1

Woningbouw en voorzieningen

Het woonprogramma bestaat uit circa 128 woningen, waarbij zowel Sens als Parteon minimaal 30% sociale huurwoningen realiseren. Daarnaast circa 240 m2 voor het wijkteam en een buurtcentrum van voldoende grootte.

3.2.2

Bereikbaarheid/parkeren/OV

De locatie ligt in het centrum van Westerkoog, gelegen aan een aantal belangrijke langzaam verkeer verbindingen. Op loopafstand van het busstation en het Station Westerkoog. Er moeten voldoende openbare parkeerplaatsen komen voor het winkelcentrum, de andere bestaande functies en het nieuwe programma. Uitgangspunt is dat de extra benodigde parkeerplaatsen voor de herontwikkeling van het buurthuis met daarboven appartementen, door of voor rekening van Parteon worden gerealiseerd en aan de gemeente overgedragen waardoor het openbare parkeerplaatsen worden. Gezien de duur van de planvorming wordt er gewerkt met de normen uit de parkeernota 2016. Waarbij uitdrukkelijk wel de mogelijkheid bestaat voor het toepassen van een duurzaam mobiliteitsconcept met elektrische deelauto’s waarvoor dan fysieke laadpalen nodig zijn. Een eerste parkeertelling heeft uitgewezen dat het feitelijk gebruik in het gebied (aantal werkelijk bezette parkeerplaatsen op een maatgevend moment) veel lager is dan de theoretische parkeerbehoefte (conform de parkeernota 2016) voor de bestaande winkels en voorzieningen in het gebied. Als onderdeel van de uitwerking zal een serie nauwkeuriger tellingen worden gedaan, teneinde te bepalen wat de daadwerkelijke parkeervraag voor de huidige winkels en voorzieningen is om te voorkomen dat het gebied te veel versteent.

Door te werken met de gemeten/getelde parkeervraag voor de huidige winkels en voorzieningen in combinatie met de berekening van de toekomstige parkeerbehoefte voor de nieuwbouw, kan een plan worden gemaakt met voldoende parkeerplaatsen op ieder moment van de dag. Er wordt onderzoek gedaan naar mogelijkheden het plan verder te optimaliseren, meer klimaatbestendige inrichting (groen/water/etc.) te realiseren en, ten slotte, om parkeerhoven tussen de woongebouwen exclusief voor nieuwe bewoners van het gebied te reserveren. Daarmee wordt een rustiger beeld beoogd, wat de woonkwaliteit van het gebied ten goede komt.

2020/28696

3.2.3

Historisch karakter

Deze locatie ligt niet in een gebied van archeologische waarde. Daarom is archeologie hier niet van belang en hoeven er geen maatregelen voor archeologie te worden genomen.

3.2.4

Openbare ruimte en groen

Openbare ruimte In een centrumgebied waar veel verschillende ruimtelijke lijnen, programma’s en modaliteiten samenkomen, moet worden gezocht naar een eenduidige en rustige inrichting die al dit verschillend gebruik een vanzelfsprekende plaats geeft. Het circuit van Molenwerf en Westerkoogweg vormt de basis voor de openbare ruimte structuur. De symmetrische opzet van de wegen, de aanplant met bomen tussen de parkeervakken en de brede trottoirs zorgen voor een rustig en vriendelijk beeld. De aansluiting van wegprofielen, de kruising van de Molenwerf met het water, de langzaam verkeersroute langs het speelveld naar het winkelcentrum, maar ook de inpassing en aansluiting op de waterlopen in het gebied vormen de belangrijkste uitdagingen. Voor de bepaling van de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte wordt in het vervolgproces een ontwerper buitenruimte bij het project betrokken. Groen Het gebied kent in de bestaande situatie veel bomen langs de wegen en watergangen en tussen het parkeren. Dit groene beeld draagt in een belangrijke mate bij aan de beleving van het gebied. De inzet is zoveel mogelijk van dit volwassen bomenbestand te behouden bij de voorliggende ontwikkeling. Bomen die moeten wijken moeten worden gecompenseerd in het gebied. Bomen in begeleidende structuren moeten worden herplant of vervangen worden door flinke exemplaren.

Als randvoorwaarde is meegegeven dat er per nieuwe inwoner 0,4 boom moet worden geplant. Dit kan zowel in het openbaar gebied als op privé terrein gebeuren. Een boom-effectrapportage dient als grondslag te dienen voor de herinrichting van het gebied.

3.2.5

Natuur en water (ecologie, flora en fauna)

Natuur T.b.v. wet Natuurbescherming moet zal de impact op flora en fauna van het plan in beeld moeten worden gebracht doormiddel van een natuurtoets. Hierbij moet ook gekeken worden naar de her in te richten watergangen. Water Bij beschouwing van de consequenties van het plan voor de waterhuishouding zijn de volgende items van belang: - worden er sloten gedempt of sloten verlegd. De oppervlakten die worden gedempt moeten voor 100% elders in het peilgebied gecompenseerd worden. - is de toename van verhard oppervlakte (daken en openbare weg) meer dan 800 m² en om deze reden moet er gecompenseerd worden met 15% oppervlaktewater van de verhardingstoename. Het projectgebied ligt in een onderbemaling (-1,65m NAP) van de Polder Westzaan (1,04m NAP).

2020/28696

Conclusie Er is buiten een omgevingsvergunning van de gemeente er ook een watervergunning van het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier in Heerhugowaard noodzakelijk is. Op basis van eerdere ervaringen is de verwachting is dat het schap hoogstens uitvoerende eisen zal stellen. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning hoeft de watervergunning mogelijk geen indieningsvereiste te zijn.

3.2.6

Ondergrond (riolen, kabel en leidingen)

Graafwerkzaamheden De initiatiefnemer dient zich vooraf aan de graafwerkzaamheden op de hoogte te stellen van kwaliteit van de bebouwing in de omgeving en hier het werk op in te richten. In Zaanstad spelen op grote schaal funderingsproblemen bij panden met een aanlegdatum van vóór 1970, waardoor deze panden een risico kunnen vormen tijdens werkzaamheden in de omgeving. Riolering Het rioolstelsel zal ten laste van het project uitgebreid moeten worden. Dat is technisch goed mogelijk. Het regenwater moet geloosd worden op het oppervlaktewater. Daarom moet een gescheiden stelsel gerealiseerd worden. De initiatiefnemer vraagt zelf de rioolaansluiting(en) aan via de site van Zaanstad www.Zaanstad.nl Kabels en leidingen De gemeente levert bouwrijpe grond aan Sens. Sens gaat zelf in overleg met de nutsbedrijven om één, maar waarschijnlijk twee (ivm gasloos bouwen) transformatoren inpandig in hun nieuwbouw te realiseren. Parteon gaat zelf in overleg met de nutsbedrijven indien nutsvoorzieningen, kabels en leidingen verplaatst of aangepast moeten worden. Gas Langs en door de Westerkoogweg loop een hogedruk gasleiding van Liander (8bar) Veiligheid afstand bebouwing minimaal 3,5 meter. Aan de Westerkoogweg t.h.v. 66 staat een gasstation met een veiligheid cirkel van 10m NEN 1059.

2020/28696 Telecom Op Molenwerf 3a staat een KPN telecomhuisje voor de gehele buurt. Voor verplaatsing moet een gegronde reden zijn. Zo niet verplaatsen kost veel geld en veel overlast voor buurt. Brandkranen In het voorontwerp moet in overleg met de brandweer en PWN bekeken worden of er via de leidingen van de PWN ( bestaande, nieuwe) voldoende bluswater geleverd kan worden. In geval van een tekort aan bluswater zal de initiatiefnemer (samen met de gemeente) in overleg met PWN en de brandweer alternatieve oplossingen moeten bedenken Afval Voor de afvalinzameling bij de hoogbouw moeten ondergrondse containers worden geplaatst. De laagbouw krijgt minicontainers. Standaard voorwaarden bij vergunning Toepassen van de “Wegwijzer Inrichting Openbare Ruimte Zaanstad” (WIORZ) Wanneer van de standaard WIORZ voor bouwrijp maken, riolering, kabels & leidingen, verhardingen, openbare verlichting, verkeersregelinstallaties, verkeersmeubilair, groenvoorziening, speelplaatsen, civiele kunstwerken water en oevervoorzieningen en afval inzameling wordt afgeweken zal een beheerparagraaf gemaakt moeten worden en B&W zal de afwijking moeten goedkeuren, bijvoorbeeld wanneer gebakken materiaal wordt toegepast in plaats van betonstraatstenen of omdat ander OV armatuur gewenst is.

3.2.7

Klimaatadaptatie (hitte, extreme neerslag en droogte maatregelen)

Uit de hittestress knelpunten kaart en de hittestress kaart is Westerkoog een gebied waarbij in warme periodes sprake is van hittestress. De afstanden tot voorzieningen dan wel koele plekken is relatief groot. Daarnaast is het ontwerp van Centrum plan nog relatief verhard wat naast opwarming ook tot wateroverlast kan leiden. Deze verharding moet tot een minimum beperkt worden, met name op de parkeerplaatsen en op platte daken. De gebouwen in het Centrumplan Westkoog hebben dan een vertragend effect zodat wateroverlast minder snel optreedt. Water wordt zoveel mogelijk richting oppervlaktewater afgevoerd of naar plekken waar het geen overlast veroorzaakt. In de hitteknelpunten analyse is de Westerkoogweg genoemd als potentiele koele plek die een belangrijke bijdrage zou kunnen leveren aan de verkoeling van het gebied. Het is dan wel belangrijk dat het dan ontwikkeld wordt als een plek waar verblijfsmogelijkheden zijn waar meerdere mensen kunnen verblijven, dat er schaduw is en dat er voldoende zitgelegenheid is. Overkoepelend Als daken en gevels een tweede functie kunnen hebben krijgen zij die ook en liggen niet braak (groene daken, waterdaken, zonnepanelen). Ook voordelige combinaties zoals het verkoelend effect van groene daken op de functie van zonnepanelen zijn bedacht. In het centrumplan van Westerkoog zijn veel platte daken er ligt hier dus een grote kans dit te benutten.

Daarnaast ligt er een kans om veel bomen te planten en er een parkachtige omgeving van te creëren die kan dienen als koelte plek ook voor de omliggende wijk. Ook het vergroenen van de parkeerplaatsen is een aandachtspunt (met name het zuidelijk deel van het plan). hier zijn in het land al veel voorbeelden van. Bij langdurige droogte wordt schade aan bebouwing, wegen, groen en vitale en kwetsbare functies voorkomen.

2020/28696

3.3 Duurzaamheid 3.3.1

Duurzame energie

Alle woningen moeten zonder gasaansluiting worden gerealiseerd. Op basis van de Crisis- en Herstelwet is de eis een EPC van < 0,2. Dat is een scherpere eis dan in het Bouwbesluit is vastgelegd. Voor de invoering van de wettelijke BENG-eisen wordt opnieuw beoordeeld welke norm Zaanstad gaat hanteren. Uitgangspunt daarbij is dat binnen het project waarvoor één omgevingsvergunning wordt aangevraagd, kan worden gesaldeerd, omdat het behalen van een lage EPC voor sociale huurwoningen moeilijk te behalen is dan voor marktwoningen. Naar alle waarschijnlijkheid moeten voor 40 appartementen die worden gerealiseerd door Parteon, aangepaste afspraken worden gemaakt. In motie 91 (aangenomen, dd 15/10/2015) heeft de gemeenteraad van Zaanstad opgeroepen om bij ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen erop aan te dringen standaard een berekening te maken van wat de meerkosten zijn als de woning energieneutraal wordt opgeleverd en dit als extra optie aan kopers aan te bieden. Hiermee wordt een oproep gedaan aan de markt om in te spelen op de lokale ambitie en landelijke ontwikkelingen ontstaan. Het college van B&W is bezig met het ontwikkelen van een instrumentarium voor energieneutraal bouwen. Vanaf januari 2021 zullen aanvragen van de omgevingsvergunning voor alle nieuwbouw minimaal moeten voldoen aan de eisen van de Bijna Energie Neutrale Gebouwenregeling (BENG).

BENG vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De BENG norm is ruimer dan de EPC norm van 0,16 die Zaanstad hanteert en ook in de toekomst beoogt te hanteren.

3.3.2

Circulaire economie (afvalinzameling, sloop en bouw)

Terugdringen van huishoudelijk afval Vanuit circulariteit is een passende scheidings- en ophaalinfrastructuur met goede bereikbaarheid voor de bewoners en gebruikers van het gebied van groot belang. Tevens wordt nog onderzocht wat de mogelijkheden van (afval)transport over water en de mogelijke inzet van ondergrondse vermicomposteermachines zijn. Er wordt verkend of de RWZI hierin voor het gebied ook een grotere rol kan spelen. Zo kan een lokale biovergister organische delen in afvalwater verwerken. Circulair bouwen Tijdens de vernieuwing van het centrum wordt uiteraard rekening gehouden met alle vereisten aangaande de sloop van de bebouwing.

Conform de uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024: 1. Stimuleren we marktpartijen in de bouw tot gebruik van zo veel als mogelijk hernieuwbare grondstoffen; 2. De bouwmaterialen voor woningen kunnen via Madaster bijgehouden worden, hierbij krijgt elk gebouw een materialenpaspoort. Dit is een systeem met informatie over alle materialen die zijn verwerkt in een gebouw of infrastructuurwerk. Dit ondersteunt eigenaren bij onderhoud en reparatie, en geeft aan het einde van de levensduur aan welke materialen vrijkomen voor hergebruik. Op dit moment lopen praktijktests met materialenpaspoorten, ook bij de Rijksoverheid. Materiaalgebruik is over de hele levensduur van het bouwwerk geoptimaliseerd (waarde behoud, minder kosten, meer hergebruik en minder milieu-impact); 3. Per MAAK-gebied zetten wij in op tenminste één experimenteerproject circulair bouwen; 4. Is het verplicht om afval op de bouwplaats te scheiden en vereisen we waar mogelijk het gebruik van circulaire deelstromen in de bouw, in ieder geval circulair beton. Hiermee wordt tevens de overgang naar een circulaire economie in Zaanstad gefaciliteerd.

2020/28696

De Zaanse vertaling van de landelijke ambitie om in 2050 een circulaire economie te hebben, is vastgesteld in de Uitvoeringslijnen circulaire economie (2016). Het Zaanse klimaattafeltraject zoals dat momenteel georganiseerd is, wordt benut om dit beleid voor circulaire economie op een interactieve wijze te actualiseren. Komend jaar gaat Zaanstad, in navolging van landelijke invoering van richtlijnen, werken aan een actualisatie van circulair beleid.

3.4 Veiligheid 3.4.1

Milieuveiligheid (opslag stoffen, vervoer, calamiteiten)

Externe veiligheid Externe veiligheid is geen issue voor de realisering van het plan. Milieueffectrapportage Het plan wordt als een stedelijke ontwikkeling beschouwd. Een stedelijke ontwikkeling wordt genoemd in het besluit m.e.r. en valt onder de in het MER-besluit bijlage D genoemde projecten. De initiatiefnemer dient door middel van een aanmeldingsnotitie MER-beoordeling aan te tonen dat het plan per saldo geen aanzienlijke negatieve milieugevolgen heeft. Overige milieuaspecten De volgende onderwerpen worden om de volgende redenen in de ruimtelijke onderbouwing niet verder behandeld: blootstelling aan elektromagnetische straling; er zijn geen hoogspanningsleidingen en of telecom-antennes in de buurt van de projectlocatie aanwezig; lichthinder; er komt geen lichthinder op de projectlocatie voor en/of het project zal geen lichthinder veroorzaken.

3.5 Gezondheid 3.5.1

Gezonde leefomgeving (lucht-, geluid-, geurhinder van bedrijven en voorzieningen en bodem)

Gemeentelijk milieubeleid In de ruimtelijke milieuvisie Zaanstad is het gemeentelijke milieubeleid beschreven. Dit beleid is er op gericht het leefklimaat voor de burgers in Zaanstad te verbeteren. Het betreft een tweetal grote doelstellingen:  het aantal milieubelaste woningen terug te dringen van 60.000 naar 30.000 woningen vóór 2020  In 2020 klimaatneutrale gemeente te zijn. Milieubelaste woningen zijn woningen die blootstaan aan een hoge geluids- en/of geurbelasting, een slechte luchtkwaliteit, een verhoogd extern veiligheidsrisico, een hoge elektromagnetische veldsterkte en woningen die zich bevinden op verontreinigde bodem. Met hoge geluidbelasting wordt bedoeld boven de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde. Met hoge geurbelasting wordt bedoeld de daarvoor geldende streefwaarde. De aanvraag wordt aan wettelijke en gemeentelijke normen getoetst. Zo nodig wordt er gekeken of het project met behulp van aanvullende voorschriften alsnog kan doorgaan. Ruimtelijke inpassing De nieuwe woningen uit het stedenbouwkundig plan worden als woningen in een rustige woonwijk beschouwd omdat de ontwikkellocatie binnen een bestaande woonwijk ligt en omdat er geen drukke wegen, spoorlijnen of lawaaiige industrie in de buurt is. Volgens het bestemmingsplan Westerkoog is in de buurt van de ontwikkellocatie naast wonen maatschappelijke doeleinden, onderwijs en detailhandel toegelaten.

2020/28696 De afstand van nieuw te bouwen woningen ten opzichte van de VMBO school en het buurtcentrum voldoet niet aan de richtafstand van de VNG brochure bedrijven en milieuzonering. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken indien middels een akoestisch rapport is aangetoond dat de school en het buurthuis ter plaatse van de dichtst bij zijnde nieuwe woningen kunnen blijven voldoen aan de geluidnormen van het Activiteitenbesluit. Tevens moet in het kader van een goede ruimtelijke ordening gekeken worden of het geluid afkomstig van de buitenruimte van de school niet leidt tot onduldbare hinder bij de nieuw te bouwen woningen. Geluid langs wegen De aanvrager moet een akoestisch onderzoek indienen waaruit blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan de grenswaarden volgens de Wet geluidhinder en de beleidslijn “Hogere waarde” Zaanstad. De aanvrager moet aantonen dat het opslaan en voor verwijdering aanbieden van huishoudelijk afval voldoet aan het GAP. De aanvrager moet een MERbeoordelingsnotitie indienen waaruit blijkt dat er per saldo geen aanzienlijke negatieve milieueffecten zijn. Geur Het aspect geur vormt geen belemmering voor het realiseren van het plan.

Luchtkwaliteit De ontwikkelaar zal in de aanmeldnotitie “MER-beoordeling” moeten aantonen dat er ter plaatse van de ontwikkellocatie sprake is van een goede luchtkwaliteit en dat het project voldoet aan het besluit luchtkwaliteit en de programmatische aanpak stikstofdepositie (PAS). Bodem Er moet voor de ontwikkeling een bodemonderzoek uitgevoerd worden daar waar geen gegevens zijn en het onderzoek ouder is dan 5 jaar. De verwachting is dat er max. lichte verontreinigingen aangetroffen zullen worden. -

3.6 Economie 3.6.1

Bedrijven, detailhandel, dienstverlening/voorzieningen

De locatie is niet benodigd voor verdere uitbreiding van het winkelcentrum of voor het toevoegen van andere detailhandel, omdat het winkelcentrum een beperkt verzorgingsgebied heeft en ivm de leegstand in Zaanstad. Het winkelaanbod is voldoende compleet. Het toevoegen van kleinschalige werkunits en werken aan huis is gewenst, maar geen vereiste.

3.7 Kansengelijkheid Deze ontwikkeling is bij uitstek interessant voor senioren die de doorstroming bevordert. Daarnaast komt er ruimte voor het sociaal wijkteam, een vernieuwd buurthuis en een kwaliteitsimpuls in de openbare ruimte van het centrum van Westerkoog.

2020/28696

4. Uitvoerbaarheid 4.1 Participatie Voor het Centrumplan Westerkoog is uitvoerig contact geweest met buurtbewoners, organisaties, bedrijven en andere belanghebbenden. Er is gekozen om in een vroeg stadium gebruik te maken van de kennis en behoeftes van de bewoners, gebruikers en de eigenaren. De participatie zat op het niveau meedenken (raadplegen en adviseren). Naar aanleiding van de verkennende gesprekken zijn in het voorjaar van 2017 twee workshops georganiseerd. In de eerste workshop is samen met belanghebbenden zoals bewoners, het gezondheidscentrum, Parteon, de Prinsenstichting en de twee scholen gebrainstormd over verschillende onderwerpen en verbeterpunten. Ook is in 2017 met behulp van het bewonersplatform ’t Hart van Westerkoog door Sens een wijkonderzoek uitgevoerd onder bewoners. Dit onderzoek is uitgevoerd om de mening van de Westerkogers te horen over de aanwezige voorzieningen, de bereikbaarheid en de kwaliteit van het centrumgebied. Daarnaast is het onderzoek ook gebruik om inzicht te krijgen in de woonbehoefte en woonwensen van de Westerkogers. Het wijkonderzoek is bezorgd bij ongeveer 2800 huishoudens. Uiteindelijke hebben 525 huishoudens deelgenomen aan het onderzoek.

Alle informatie die is opgehaald is vervolgens verwerkt in een ruimtelijk toekomstbeeld wat in bewonersavond in juli 2017 is gepresenteerd aan de meer dan 100 aanwezige bezoekers en belanghebbenden. In die bijeenkomst konden aanwezigen hun reacties geven. Samengevat zijn gedurende de participatie de volgende reacties uit de omgeving opgehaald: - Doorstroming moet beter: oud wil niet weg uit de wijk en jong wil graag terug naar Westerkoog. Er is behoefte aan diversiteit in het woningaanbod met oa appartementen die geschikt zijn voor senioren. - Veel hoogbouw zoals dat in eerdere modellen was gepresenteerd, is niet wenselijk. Een hoogteaccent mag; de mogelijke hoogte hangt af van de plek in het centrumgebied. Hoogbouw mag, mits de volumes aan de randen van het plan laag blijven. - Pak de herontwikkeling integraal aan. Maak er een logisch geheel van. - De openbare ruimte en ligging van de gebouwen is versnipperd, er zijn veel dode hoeken, er zijn veel achterzijde van gebouwen, er zijn vernielingen en er is verpaupering, er is weinig sociale controle. - Ontsluiting/entree voor parkeren is onlogisch en rommelig. Er zijn te weinig parkeerplekken en de routing is onlogisch. Parkeren moet logischer en dichterbij het winkelcentrum. - He groen in de wijk verbeteren.

De functie van het trapveldje opwaarderen met andere functies, die ook geschikt zijn voor ouderen, bijvoorbeeld jeux de boules. - De functie van het buurtcentrum verbeteren en toegankelijk maken voor jong en oud. Deze reacties zijn verwerkt in het voorliggende globaal ruimtelijk programma van eisen.

4.2 Uitvoerbaarheid Het haalbaarheidsonderzoek is gestart met een intentieovereenkomst met ontwikkelaar Sens, waarin een inspanningsverplichting was opgenomen om te onderzoeken of samen met het gezondheidscentrum en Parteon tot een totaalontwikkeling gekomen kon worden. Het gezondheidscentrum heeft na een eigen studie naar de financiële haalbaarheid aangegeven een voorkeur te hebben voor een

2020/28696 revitalisering van haar pand (nader te bepalen), en niet sloop/nieuwbouw binnen een totaal plan. Eind 2019 hebben Sens en Parteon gezamenlijk geconcludeerd dat zij niet tot nadere afspraken kunnen komen. Vervolgens zijn concept afspraken gemaakt tussen Sens en de gemeente. Daarnaast wordt er een intentie- en anterieure overeenkomst tussen Parteon en de gemeente afgesloten als Parteon gaat her ontwikkelen buiten het bestemmingsplan.

4.3 Risico’s 











Indien de Westerkoogweg wordt opengesteld voor doorgaand autoverkeer kunnen de patiobungalows (planfase 2) niet gerealiseerd worden en zal de Prinsenstichting niet op de huidige locatie kunnen blijven. Zoals het ernaar uitziet kan de Westerkoogweg aangepast worden zonder dat dit directe consequenties heeft op de overige vastgoedontwikkelingen binnen het Centrumplan Westerkoog. De financiële consequentie zal via het Zaans mobiliteitsplan bij de gemeenteraad onder de aandacht worden gebracht. De Prinsenstichting is bezig met een renovatieplan voor de huisvesting die aan de Westerkoogweg gelegen is. Ondanks dat deze huisvesting buiten het plangebied van het Centrumplan Westerkoogweg ligt, kan het proces wel invloed hebben op het proces Centrumplan Westerkoog. Dit risico gaan we beheersen door nauwkeurig de processen op elkaar af te stemmen en de omgeving integraal te informeren. De planfasering met deelgebied 2 met de patio woningen ligt “achterin” het centrumgebied. De realisatie van fase 2 kan tot hinder leiden in het centrale dan net opgeleverde plandeel. Het zelfde geldt voor de her ontwikkeling door de Prinsenstichting. Er is met Sens op hoofdlijnen overeenstemming bereikt. Dit is, bij wijze van uitzondering, vastgelegd in de concept afsprakenbrief welke nog definitief gemaakt moet worden. De afsprakenbrief vormt in dit geval een tussenproduct in de haalbaarheidsfase.

De afspraken zullen nader worden uitgewerkt in een regulier anterieure (koop- en ontwikkel)overeenkomst. Indien met ontwikkelaar Sens uiteindelijk toch niet tot definitieve overeenstemming gekomen wordt, zal de ontwikkeling via een nader te bepalen procedure op de markt worden gebracht. Het kavel van Parteon is het meest kwetsbare in het hele plan. Met een sociaal woonprogramma en een buurthuis als programma moet een centraal gelegen alzijdig gebouw worden gemaakt dat, duurzaam is in haar energieprestatie, bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied, door haar ontwerp en materialisatie, qua beeldkwaliteit een bijdrage levert aan de nieuwe buurt en bijdraagt aan een sociaal veilige omgeving. Tot op heden is dat voor het gewenste programma op deze locatie (nog) niet gelukt. Parteon onderzoekt nu of een deel van de woningen in het hogere, middenhuur segment gerealiseerd kan worden ten behoeve van de haalbaarheid. Tijdens de herontwikkeling moet het buurthuis open blijven. Hiervoor is een gefaseerd plan of tijdelijke huisvesting nodig.

2020/28696

5. Vervolgtraject 5.1 Planproces/rolverdeling Voor het gehele plangebied wordt een grondexploitatie aan het college en de gemeenteraad voorgelegd. In de anterieure koop- en ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar Sens worden de afspraken voor planfase 1 (en 2 indien deze tot ontwikkeling komt) vastgelegd. Voor de herontwikkeling van het buurthuis met woningen gaan we een intentie- en vervolgens een anterieure overeenkomst met Parteon aan. Hiervoor moet nog afspraken gemaakt worden over oa de financiële bijdrage aan de herinrichting van de openbare ruimte en het plankostenverhaal.

5.2 Communicatie en participatie In het vervolgtraject worden de bewoners geïnformeerd over de voortgang en geconsulteerd op het inrichtingsplan voor de openbare buitenruimte. Sens en Parteon treden over hun plannen naar buiten om bewoners te informeren en consulteren, na overleg met de gemeente. Alle berichten die openbaar worden gemaakt, worden verzameld op de webpagina Centrumplan Westerkoog; www.westerkoog.zaanstad.nl.

5.3 Planologisch juridisch proces Om de ontwikkeling mogelijk te maken moet een er een juridisch planologische procedure worden doorlopen. De meest voor de hand liggende is de bestemmingsplanprocedure, omdat hierin qua beeldkwaliteit en gebruik de regels het beste vastgelegd kunnen worden. Voor de optimalisatie van planfasen 1 en 2 en de uitwerking van planfase 3 biedt deze procedure voldoende flexibiliteit. Planfase 2 en 3 worden alleen meegenomen indien deze planfasen tot ontwikkeling komen. Het aspect stikstof moet nader onderzoek worden door de initiatiefnemers om tot een ontwikkeling te kunnen komen. Het alternatief is omgevingsvergunningsprocedures.

2020/28696

5.4 Planning Q1 2021: sluiten verkoop- en ontwikkelovereenkomst met ontwikkelaar Sens en sluiten intentieovereenkomst met Parteon; Q2 2021: uitwerking plannen en start planologische procedure; Begin 2022: start realisatie deelproject 1. met circa 78 appartementen, waarvan minimaal 30% sociale huurappartementen en nieuwbouw van 240 m2 voor het wijkteam. 2022 – 2024 Gefaseerde ontwikkeling