Bidbook aanvraag Woningbouwimpuls Zaanstad Midden

2021/12164

Bidbook aanvraag Woningbouwimpuls Kogerveldwijk 25-06-2020 www.zaanstad.nl

2021/12164

Inhoud

2

Gebiedsontwikkeling Kogerveldwijk Zaandam

3

Kwantitatieve samenvatting

5

Woningbouwprogramma

6

Toelichting per deelproject Oostzijderpark fase 1 Hofwijk Noord fase 1 Jufferstraat Paltrok Hilko

7 7 8 9 10 11

2021/12164

Gebiedsontwikkeling Kogerveldwijk Zaandam De gebiedsontwikkeling “Kogerveldwijk” betekent een ingrijpende kwaliteitsslag in bestaand stedelijk gebied. Er wordt een nieuwe hoogstedelijke wijk gerealiseerd rondom Station Kogerveld, met meer en beter openbaar vervoer, maatschappelijke en commerciële voorzieningen, een prachtig sportpark en een divers woonmilieu. Bestaande, deels verouderde en leegstaande bedrijvigheid transformeert naar een nieuwe levendige woonwijk. In mei 2019 is de Perspectiefnota Kogerveldwijk 2040 vastgesteld door de gemeenteraad. Het perspectief formuleert, naar aanleiding van een uitgebreide analyse met verschillende stakeholders, de doelen voor ontwikkeling op thema’s zoals verstedelijking, economie, kansengelijkheid, gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. Door de mogelijkheden die er zijn voor transformatie en verdichting kunnen binnen de termijn van het perspectief 2.500 woningen worden toegevoegd waarvan er op korte termijn 1.733 gerealiseerd kunnen worden, zodanig dat het groene buitengebied van Zaanstad gespaard blijft. Deze toevoeging van woningen draagt bij aan de daling van het woningtekort in de regio en in Zaanstad.

3

Om de snelheid te bevorderen en recht te doen aan het bouwen in bestaand stedelijk gebied met bestaande eigenaren en bedrijven, specifieke problematiek per deelfase en verschillende initiatiefnemers, geldt een aanpak in deelprojecten en -fasen. Onderstaande figuur presenteert de deelprojecten en de projectoverstijgende ingrepen die nodig zijn om de woningen te kunnen accommoderen. Deze ingrepen zijn ook vastgelegd in het perspectief. Dit zijn de deelprojecten en projectoverstijgende investeringen die in de aanvraag Woningbouwimpuls zijn opgenomen.

2021/12164

1 2

Zaan 1

3

A8

1

4

1 2 3 2

3

2

5 4

4

Herinrichting Paltrokstraat Rotonde Paltrokstraat naar kruising Afwaarderen Prins Bernhardweg

1

Park

2

Verbreden tunnel en herinrichting Stationsomgeving

1

Jufferstraat : 102 woningen

2

Hilko: 135 woningen

3

Paltrok: 216 woningen

4 5

Za

Herinrichting Scholtenstraat-Heijermanstraat

Hofwijk Noord - fase 1: 750 woningen Oostzijderveld - fase 1: 530 woningen

an Vervoershub (Locatie nader te bepalen)

4

2021/12164

Kwantitatieve samenvatting De opgevoerde deelprojecten vergen een investering van circa € 23 miljoen. Vanuit marktpartijen wordt gerekend op een bijdrage van circa € 4 miljoen en resteert er een publiek tekort van circa € 19 miljoen, waarvan € 9,5 miljoen wordt aangevraagd uit de middelen voor de Bouwimpuls. Hierin is meegenomen dat bij alle deelprojecten ook kostenverhaal wordt gepleegd welke bedragen deels als dekking gelden voor het berekende tekort. De deelprojectoverstijgende investeringen met een waarde van € 11,6 miljoen hebben betrekking op: ·· Herinrichting van de omgeving van het station ·· Vervoershub ·· Rotonde Paltrokstraat omvormen naar kruispunt ·· Afwaarderen Prins Bernardweg ·· Herinrichting van de Dr. H.G. Scholtenstraat en de Heijermanstraat ·· Verbreden tunnel onder station ·· Herinrichten Paltrokstraat ·· Aanleg park Boerenjonkerbuurt

5

2021/12164

Woningbouwprogramma Het precieze woningbouwprogramma zal nog veranderen, maar met een aandeel in het betaalbare segment van 65% wordt ruimschoots voldaan aan de eis van het Rijk dat minimaal 50% van de woningen in het betaalbare segment moet vallen.

Onrendabel Woningbouw: € 11.2

Deelprojecten (Totaal aantal woningen: 1733)

Startbouw eerste woningen:

2020

Totaal aantal netto toe te voegen woningen: 1733 604 225 438

Categorie duurdere huur en koop Categorie betaalbare koop

6

2027

Categorie sociale huur

65% betaalbare woningen 466

Startbouw laatste woningen:

Categorie middenhuur

35% duurdere huur en koop

530

102

Oostzijderpark fase 1

Jufferstraat

750

216

Hofwijk Noord Paltrokstraat Holleman Schoen

135 Hilko

2021/12164

Toelichting per deelproject Oostzijderpark fase 1 Realisatie van Oostzijderpark fase 1, is het eerste grote deelproject binnen Kogerveldwijk, met 530 woningen, een kinderdagverblijf en een Grand Café bij het station. Het is een groene maar stedelijke woonwijk, met zoveel mogelijk inpandig parkeren. Het plangebied is volledig in eigendom bij de gemeente en kent daardoor een bijbehorende eigen grondexploitatie. De uitgeefbare grond is inmiddels verkocht aan projectcombinatie Timpaan/De Ontwikkeladviseur die zich hebben verenigd in “Oostzijderpark BV”. Het bestemmingsplan is vorig jaar in procedure gebracht, maar is als gevolg van de stikstofproblematiek tot op heden niet vastgesteld. Het project is aangemeld voor het Stikstofregistratiesysteem. De start bouw is eind 2020 gepland. Het gebied is reeds opgehoogd en de zetting heeft al plaatsgevonden. Alle woningen worden aangesloten op het warmtenet van de gemeente Zaanstad en in het plan is ruimte opgenomen voor deelauto’s. Het project kent een sluitende grondexploitatie (€ 69.000) mede als gevolg van de hoge kosten voor verplaatsing van de sportvelden.

7

2021/12164

Hofwijk Noord fase 1 Deelproject Hofwijk Noord fase 1 kent een lange geschiedenis. Het betreft een ontwikkeling van 750 woningen. Het deelproject is onderdeel geweest van de studie “Stedelijke kavelruil” en dient als voorbeeld voor de andere projecten. Het plangebied kent momenteel een invulling met een voormalige fabriek die heipalen impregneerde (Kan Houtverduurzaming), een nog functionerende verffabriek die verplaatst wordt (Touwen), een pallethandel en drie flats van woningcorporatie Rochdale. De gemeente speelt een faciliterende rol, maar is op grond van een reeds in 2000 gesloten overeenkomst tussen het Rijk en Kan Houtverduurzaming verantwoordelijk voor het saneren van de eigendommen van Kan Houtverduurzaming.

Zowel de gemeente als de Provincie Noord Holland leveren een bijdrage van € 3,2 miljoen aan de totstandkoming van dit project.

8

2021/12164

Jufferstraat Aan de Jufferstraat staat een verouderde opstal waarin op dit moment onder meer een opleidingsinstituut is gevestigd. Lokale woningcorporatie ZVH heeft het pand reeds verworven ten behoeve van een nieuwbouwontwikkeling met een zeer groot aandeel sociale huurwoningen. De eerste schetsen daartoe zijn reeds opgesteld. Met ZVH wordt onderhandeld over het aangaan van een anterieure overeenkomst. Belangrijke aandachtspunten daarin zijn de realisatie van publieke voorzieningen in de plint van het nieuwe gebouw en het vinden van een oplossing voor het parkeren. In samenhang daarmee wordt ook gesproken over het deels bouwen van de sociale huurwoningen voor specifieke doelgroepen. De businesscase rust 100% risicodragend bij ZVH. De gemeente pleegt hier 100% kostenverhaal waardoor voor deze deelontwikkeling in het dashboard een budgetneutraal resultaat geldt.

9

2021/12164

Paltrok Ook bij ontwikkeling van dit gebied betreft het de transformatie van een huidige bedrijvenlocatie naar realisatie van 216 woningen met 162 gebouwde parkeerplaatsen. Ter plaatse van de ontwikkeling zijn momenteel de bedrijven Holleman en Schoen gevestigd. Holleman is een machinefabriek die in 2018, na eigendomsoverdracht, de productie ter plaatse heeft gestaakt. Schoen betreft een nog functionerend bedrijf in poedercoating van verschillende metaalsoorten. In 2019 heeft een projectontwikkelaar met beide bedrijven overeenstemming bereikt over de aankoop van de locaties ten behoeve van herontwikkeling. De locatie is beeldbepalend voor de ontwikkelopgave rond het NS Station Kogerveld. De gemeente heeft zelf geen eigendomspositie en heeft aldus een faciliterende rol. Gezien de beeldbepalende plek hecht de gemeente een groot belang aan deze herontwikkeling.

10

2021/12164

Hilko Deelproject Hilko betreft het realiseren van twee appartementengebouwen langs de Zaan op een locatie waar nu nog bedrijfshallen staan. Daarnaast wordt een deel van een voormalig aanwezige zeepfabriek Hilko behouden en ingezet als commerciële ruimte binnen de ontwikkeling. Met het behoud van een deel van de bestaande bebouwing wordt de cultuurhistorische waarde binnen het gebied geborgd. Aan de overkant van de straat (Oostzijde) worden grondgebonden woningen gerealiseerd en een derde appartementengebouw. Deze locatie zorgt voor de overgang van de hoogbouw naar de ten noorden van het plangebied aanwezige grondgebonden huurwoningen. Het aanwezige en voormalige kantoorgebouw van Rochdale wordt bovendien als onderdeel van deze deelfase gerenoveerd naar vier appartementen. Het is een ontwikkeling van AM en Rochdale.

11