Aanvraag transformatiefonds Hoornseveld

2021/24797

Businesscase tbv aanvraag bijdrage TransformatieFonds Naam project Jaar uitvoering Opdrachtgever Aantal woningen Totale begrotingsomvang Bijdrage marktpartij Gevraagd bedrag (totaal) Bedrag per woning

Optimalisatie Hoornseveld en Woningbouwopgave Oostzijderveld fase 2. 2021-2022-2023-2024 Marieke Pette en Gerrie Ruijsink 320-450 woningen Ca. € 22,9 mln. incl. BTW € 6 mln. € 3,2 mln. aan het transformatiefonds en ca. € 16,7 mln. uit het Investeringsfonds. € 10.000,-

1 De bijdrage uit het Transformatiefonds levert een directe bijdrage aan (versnelling) van) de realisatie van gewenste woningbouwlocaties in Zaanstad en draagt aantoonbaar bij aan de verbetering van de (basis)kwaliteit van de fysieke en sociale leefomgeving van de inwoners van de stad. In samenwerking met de betrokken sportverenigingen heeft de gemeente Zaanstad in 2017 een concept toekomstbestendig (vlekken)plan voor geconcentreerde sportaccommodaties op Hoornseveld ontwikkeld. Het (vlekken)plan geeft richting aan de gemeentelijke ambities (Routekaart Buitensport en MAAK.Zaanstad) en helderheid aan alle belanghebbenden waaronder verschillende betrokken verenigingen. Door efficiënter met de beschikbare ruimte voor sportvoorzieningen om te gaan, komt er op andere plekken in Zaandam ruimte voor (woningbouw)ontwikkeling, zoals op de huidige locatie van De Slag, op Sportpark Poelenburg en op Sportpark Oostzijderveld. Tegelijkertijd wordt een kwaliteitsslag gemaakt voor het sportpark Hoornseveld en de toekomstige woningbouw. Woningbouw op sportpark Oostzijderveld Fase 2 en intensivering sportpark Hoornseveld dragen bij aan doelstellingen van MAAK.Zaanstad. Op 17 mei 2018 heeft de raad besloten om de locatie sportpark Hoornseveld aan te wijzen als vervangende nieuwbouwlocatie voor zwembad De Slag.

Ook is aan het college de opdracht gegeven om een financiële business case op te stellen voor de optimalisatie van sportpark Hoornseveld. De business case t.b.v. optimalisatie Hoornseveld hebben nu wij verder uitgewerkt. De financiële consequenties hebben wij inzichtelijk gemaakt en opgenomen in de voorjaarsnota 2019 en een claim neergelegd (ad € 16,7 mln.) bij het Investeringsfonds, zodat het college en raad deze investeringsnoodzaak meenemen in de integrale afweging van de voorjaarsnota voor optimalisatie sportpark Hoornseveld en Oostzijderveld woningbouw fase 2. De raad heeft besloten om de claim om te zetten naar een reservering in het IF. 2 Binnen Bestaand Stedelijk Gebied, voldoend aan de criteria van Duurzame Verstedelijking Bestaande situatie Oostzijderveld&Hoornseveld

2021/24797

Nieuwe situatie Oostzijderveld&Hoornseveld

Stedenbouwkundigplan Fase 1&2.

Concept vlekkenplan/optimalisatie Hoorsneveld

2021/24797

Beeld van het nieuwe zwembad ter illustratie (is nog niet definitief). Toelichting optimalisatie Hoornseveld: Het huidige Sportpark Hoornseveld zal veranderen in een nieuw, uitnodigend en multifunctioneel sportpark met verschillende verenigingen. Tennisvereniging De Gouw en z.v.v. Zaanlandia zullen van het naastgelegen Sportpark Oostzijderveld naar het Sportpark Hoornseveld verhuizen. Op het Sportpark Hoornseveld komen 6 nieuwe voetbalvelden waarvan 2 kunstgrasvelden, 2 minivelden en 2 grote natuurgrasvelden, 12 nieuwe tennisbanen en 4 padelbanen. De korfbalvelden worden binnen het plangebied verplaatst en de bestaande (club)accommodaties worden vervangen door nieuwe duurzame gebouwen. Het duurzame zwembad wordt centraal in het plangebied gebouwd. Het krijgt de afmetingen van een wedstrijdbad waarbij wedstrijden met publiek kunnen worden georganiseerd. Voor het plan is, naast deze aanvraag op het Transformatiefonds ook een aanvraag gedaan bij het investeringsfonds van € 16,7 mln. en voor denieuwbouw De Slag is bij de vaststelling van de Begroting 2021-2024 een investering van ca. € 21,9mln. inclusief: btw, prijsstijgingen. De mogelijke aanpassing aan de bestaande ontsluiting Hoornseveld is niet opgenomen omdat deze nog verder uitgewerkt moet worden. Toelichting woningbouw Oostzijderveld Fase 1&2: De ontwikkeling van het Oostzijderveld bestaat uit 2 fasen.

Fase 1 (Oostzijderveld) is reeds gestart en omvat ca. 380 woningen op het voormalige VVZ-terrein. Om de beoogde stedenbouwkundige visie voor het Oostzijderveld te kunnen realiseren, en daarbij in fase 2 nog een substantieel aantal woningen te kunnen realiseren, is verplaatsing van de bestaande sportverenigingen (Zaanlandia en tennisvereniging De Gouw) naar het vernieuwde sportpark Hoornseveld noodzakelijk. De mogelijke ontwikkeling van fase 2 van het Oostzijderveld was bij de planvorming van fase 1 het uitgangspunt. Het verplaatsen van de bestaande verenigingen is tevens noodzakelijk om de gewenste kwaliteit van de leefomgeving in het hele Oostzijderveld te borgen. Impressie gebied Oostzijderveld Fase 1&2

2021/24797

Toelichting verkeersontsluiting optimalisatie Hoornseveld: Sportpark Hoornseveld is bereikbaar via de onderdoorgang onder de Prins Bernhardweg/A7 aan de oostzijde van de Gouw. Bussen en andere voertuigen die te hoog zijn voor het tunneltje (o.a. onderhoudsvoertuigen) maken illegaal gebruik van de op- en afritten achter het tankstation Esso langs de A7 richting Zaandam. Fietsers en voetgangers kunnen, naast de onderdoorgang onder de PrinsBernardweg/A7, ook via een zogenaamde kippenbrug vanaf het Oostzijderveld naar het Hoornseveld. Fietsers moeten hierbij afstappen en hun fiets optillen. De bereikbaarheid van sportpark Hoornseveld is zodoende niet optimaal. In de planvorming van de optimalisatie van sportpark Hoornseveld is (financieel ad. € 1 mln incl.BTW) rekening gehouden met een ontsluiting vanuit de nieuw te realiseren woonwijk Oostzijderveld met een brug voor auto- en fietsverkeer. De inprikker van het Oostzijderveld kan verkeerstechnisch de extra verkeersstroom ten behoeve van het Hoornseveld opvangen. Echter, de weg en de wijk zijn niet ontworpen voor doorgaand verkeer. Een doorgaande weg met bovendien specifiek vervoer voor het sportpark zoals bussen heeft dusdanige impact op de beoogde woonkwaliteit van de nieuwe wijk dat stedenbouwkundig niet acceptabel is.

Toelichting verkeersontsluiting Oostzijderveld: Het Oostzijderveld zal worden ontsloten vanaf de Heijermansstraat met een nieuwe (volledige) T-kruising tussen Prins Bernhardplein en station Zaandam Kogerveld voor auto en fiets. De nieuwe wijk wordt ingericht als 30-km zone. Voor de nieuwe woonbuurt Oostzijderveld fase 1&2 voldoet deze verkeersontsluiting. Afwaardering van de Prins Bernhardweg/A7: Voor geheel Zaanstad is een afwaardering van de Prins Bernhardweg/A7 tot een stadslaan/straat zeer gewenst. Aan de ene kant om het leefklimaat te verbeteren (minder overlast van verkeersgeluid en fijn stof), en het stedelijk weefsel aan beide zijden van de verkeersader aan te helen. En aan de andere kant om een goede en directere ontsluiting van sportpark Hoornseveld en de wijken Peldersveld en Poelenburg te realiseren. Om de bereikbaarheid van deze gebieden e.o. te verbeteren (zie o.a. Perspectief Kogerveldwijk), Tot op heden is alles op alles gezet om deze ambitievariant te onderzoeken en haalbaar te krijgen c.q. hier haakjes voor te creëren bij partners (o.a. binnen de Corridorstudie Amsterdam-Hoorn). Inmiddels is bekend dat het verkeer met een gelijkvloerse oplossing niet goed verwerkt kan worden en er een ongelijkvloerse oplossing nodig is. Onderstaande ongelijkvloerse oplossing is recent naar voren gekomen als technisch haalbaar. Concept ongelijkvloerse oplossing.

2021/24797

Deze ambitie m.b.t. de verkeersontsluiting is echter zeer duur en daarmee voorlopig niet realistisch. Dit recente inzicht is echt een koerswijziging en betekent dat er opnieuw naar de ontsluiting moet worden gekeken. Uitgangspunt daarbij is een goede structurele oplossing die recht doet aan de (gebieds)ontwikkeling van Oostzijderveld en Hoornseveld en de beoogde kwaliteit. Vandaar dat nu de tijd moet worden genomen om op basis van het recent verkregen inzicht dat de ‘ambitievariant’ niet realistisch is, met een nieuw voorstel te komen voor de ontsluiting. Het traject en planning om daartoe te komen, moet nog in kaart worden gebracht. Het heeft de voorkeur deze opgave op te nemen in de binnenkort te starten Mobiliteitsvisie Zaanstad. Op het moment dat er meer duidelijkheid is over de verschillende verkeersontsluitingen komt er een nieuw voorstel ten aanzien van de tijdelijke en definitieve ontsluiting en de daarbij behorende maatregelen en kosten. In het financieel overzicht hebben wij nog geen kosten opgenomen omdat deze nog niet bekend zijn. Huidige stand van zaken verkeersontsluiting.

3 Inzet geschiedt in afstemming met marktpartij(en), die bewijsbaar ook tot eigen investeringen over gaan De bijdrage uit het Transformatiefonds levert geen onverenigbare staatssteun op. Bij staatssteun gaat het om overheidsmaatregelen die aan een of meer ondernemingen een financieel voordeel verlenen. Er is geen staatsteun want de gemeente ontwikkelt het gehele Hoornseveld en niet een ontwikkelaar.

2021/24797

Inzet geschiedt in afstemming met marktpartij(en), die bewijsbaar ook tot eigen investeringen over gaan. De investeringskosten voor de optimalisatie Hoornseveld is afgestemd met alle afdelingen. Financieel overzicht optimalisatie Hoornseveld: Omschrijving Totale kosten incl. btw Dekkingen: Bijdrage MIP openbare ruimte MIP sport vervanging toplagen Zaanlandia en Hellas BTW SPUK/BOSA regeling Investeringsfonds Totaal Tekort

€

22,9 mln. (afgerond)

€€-

0,5 mln. 0,7 mln.

akkoord Beheer akkoord Sport

€ - 1,8 mln. € - 16,7 mln. akkoord Raad € - 19,7 mln. afgerond €3,2 mln. (te dekken uit het Transformatiefonds)

De optimalisatie Hoornseveld maakt het mogelijk om woningbouw te realiseren op het Oostzijderveld fase 2 en in de Kleurenbuurt. Daarmee worden toekomstige opbrengsten uit woningbouw gerealiseerd van naar schatting € 6 tot maximaal € 9,1 miljoen. Voorwaarden Transformatiefonds: Bij een voordelig resultaat op de GREX woningbouw Oostzijderpark fase 2 zal de voorfinanciering terug moeten vloeien naar het Transformatiefonds (voor maximaal € 3,2 miljoen). 4 Er is sprake van een aantoonbare maatschappelijke impact (inclusief werkgelegenheid, verduurzaming) en (aannemelijke) effecten van specifieke maatregelen en investeringen op de aantrekkingskracht (en andere aspecten) van de stad. Het werkgelegenheid creërende effect van nieuwbouw wordt als gegeven beschouwd (ca. 1 fte per 25 woningen), maar alleen voor zover de nieuwbouw leidt tot uitbreiding van de woningvoorraad (en niet ter vervanging).  Er worden ca. 320-450 woningen nieuw gebouwd dit leidt dus tot ca. 13-18 fte aan werkgelegenheid. Sportbeleid gemeente De gemeente Zaanstad vindt het belangrijk dat alle inwoners kunnen sporten en hun sportieve talent kunnen ontwikkelen. Daarom biedt de gemeente Zaanstad goede en aantrekkelijke voorzieningen voor sport en bewegen aan. Met de Routekaart Buitensport heeft de Gemeente Zaanstad een route uitgestippeld om te komen tot toekomstbestendige buitensportaccommodaties.

De transformatie van Sportpark Hoornseveld tot een nieuw uitnodigend en multifunctioneel sportpark draagt bij aan de basisinfrastructuur. Verouderde accommodaties en sportvelden worden vervangen waarmee een toekomstbestendig sportpark ontstaat. Daarnaast komt er door dit initiatief op andere plekken in Zaandam ruimte voor woningbouw en andere ontwikkelingen vrij. Het plan is in samenwerking met de betrokken sportverenigingen tot stand gekomen Beleid MAAK.Zaanstad In 2016 is bij de vaststelling van MAAK.Zaanstad door de raad besloten dat kwaliteit centraal staat in de verdere ontwikkeling van Zaanstad. Niet alleen als het gaat om ruimtelijke kwaliteit, maar juist ook waar het gaat om kwaliteit van leven, wonen en werken. Daarbij gaat het om een goed kwalitatief voorzieningenniveau, een goede eigentijdse sportaccommodatie en het stimuleren van een gezonde leefomgeving, waar bewegen en sporten onderdeel van uitmaakt.

2021/24797 De toekomst van de buitensportaccommodaties in de gemeente Zaanstad vraagt al jarenlang aandacht. Er zijn een groot aantal sportparken, verouderde opstallen, verenigingen die kampen met (dreigende) exploitatietekorten en een matige spreiding over de wijken. Het in stand houden van het grote aantal sportparken is financieel niet meer haalbaar. Aan de andere kant hanteert de gemeente Zaanstad als uitgangspunt dat elke Zaankanter moet kunnen sporten. Daarom heeft de gemeente zich de afgelopen jaren ingezet om de basis op orde te krijgen. Van duurzaamheidsverhoging is sprake als de nieuwbouw naar verwachting (omdat daartoe speciale maatregelen zijn getroffen) minder energie verbruikt, meer regenwater kan herbergen, minder restafval produceert (inwoners) of gebouwd is met meer recyclebare grondstoffen dan andere woningen van soortgelijke omvang. De duurzaamheidsagenda van de gemeente bestaat o.a. uit het aanwijzen van gebieden waar in samenwerking met ontwikkelaars, woningcorporaties en partijen als Alliander alles uit de kast wordt gehaald qua energiegebruik, duurzame energieproductie (onder meer zonne-energie), materiaalgebruik, klimaatbestendigheid (onder meer tegen heftige regenval), circulaire economie en mobiliteit.

De aanwezigheid van duurzame energie-infrastructuren in het plangebied biedt de potentie om te komen tot CO2 reductie (percentage noemen) ten opzichte van de huidige situatie.  De nieuwe woningen worden straks mogelijk aangesloten op de warmtenet. 5 Ook kosten verband houdend met bv. verwerving van gronden en gebouwen, sanering, aanpak van hinderende milieucontouren (BBT-plus), herbestemming van erfgoed, aanleg van infrastructuur, parkeeroplossingen, etc. kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage uit het Transformatiefonds, mits aantoonbaar leidend tot extra woningbouw. Zie beschrijving bij nummer 2. 6 De bijdrage uit het Transformatiefonds wordt gefaseerd naar rato van de ontwikkeling (niet alle publieke investeringen ineens als eerste), uitgaande van een evenwichtige verdeling van (voor)investeringen tussen publiek en privaat. N.v.t.

Advies Treasurer Het aangevraagde bedrag vanuit het transformatiefonds en investeringsfonds van € 19,9 mln. (€ 3,2 mln. + € 16,7mln.) . is op de balans opgenomen als bestemmingsreserve. Tijdens de opbouw van de bestemmingsreserve heeft het geleid tot mindere aan te trekken geldleningen. Het bedrag wordt nu bestemd voor de investeringen in het Hoornseveld. Het is niet zo dat direct besteding plaatsvindt. Uitgaande van de renteomslag voor 2022 van 1,25 % brengt dit € 0,25 mln. aan kosten met zich mee. Een 30 jaars fixed lening kost per vandaag (8 juli 2021) 0,6 % en dat wordt dan het werkelijk geraamde bedrag aan rentekosten € 0,12 mln. Zodra we een planning hebben wanneer de uitgaven daadwerkelijk plaatsvinden nemen we dit mee in de begroting en de planning voor de aan te trekken geldleningen. Vanuit treasury oogpunt is het dan akkoord. Om het in de begroting op te nemen hebben we een planning uitgesplitst per jaar nodig wanneer de uitgaven gaan plaatsvinden. Advies Businesscontrol Business Control (BC) adviseert positief op de aanvraag van € 3,2 miljoen voor de ontwikkeling van het Hoornseveld. Het doel van het Transformatiefonds is het bevorderen van de maatschappelijk gewenste(versnelde) realisatie van woningbouwlocaties.

De verplaatsing van de sportverenigingen van het Oostzijderpark/veld naar het Hoornseveld, zodat er ruimte ontstaat voor de tweede fase van het de ontwikkeling Oostzijderpark (minimaal 320 – max 450 extra woningen), ontleent zich hier prima voor. BC acht alle toetsingscriteria voor het Transformatiefonds zoals beschreven in de Financiële Verordening Zaanstad (2019) in art. 7 lid 3. afdoende toegelicht en concludeert dat aan alle criteria is voldaan.

2021/24797 Zo voldoen financiering van de afwaardering van de Prins Bernhardweg en de ontwikkeling van een fiets –en autobrug als onderdeel van de optimalisatie aan Fin.Ver. Art.7 lid 3g ( “ kosten verband houdend met bijvoorbeeld aanleg van infrastructuur, parkeeroplossingen, etc.kunnen in aanmerking komen voor een bijdrage uit het Transformatiefonds, mits aantoonbaarleidend tot extra woningbouw.) De passage inzake de financiële opbrengsten woningbouwontwikkeling ten behoeve van de dekking van de rentelasten voortvloeiend uit de inzet Transformatiefonds, conform advies Investeringsboard. Dit gegeven sluit aan met Financiële Verordening Gemeente Zaanstad (2019) art. 7 lid. 4.

Advies Investeringsboard De Investeringsboard adviseert positief op de aanvraag van € 3,2 miljoen voor de ontwikkeling van Hoornseveld. De verplaatsing van de sportvoorzieningen en ontwikkeling van de (nieuwe) sportlocatie zien wij als randvoorwaardelijk voor de mogelijkheid tot bouw van minimaal 320 extra woningen. Op advies van de board is toegevoegd wat de mogelijke financiële opbrengsten van de woningbouw voor de gemeente zijn en dat deze terugvloeien naar het Transformatiefonds (voor een maximum van € 3,2 miljoen) indien de financiële voordelen zich voordoen.