20213448 Bijlage Onderbouwing financiële bieding en risico's GEHEIM

IS OPENBAAR NA BESLUIT IN RAADSVERGADERING VAN 27-05-2021 MIDDELS RAADSBESLUIT 2021/9006 2021/3448

Onderbouwing financiële bieding en risico’s 1. De grondbieding Europese School is budgettair neutraal ten opzichte van de grondexploitatie van Overtuinen B en de kosten voor het realiseren van ‘kiss & ride’ en van de parkeervoorzieningen zijn kostendekkend verwerkt in de financiële bieding voor de Europese School. Mutatie grondwaarde huidige Grondexploitatie Minder uit te voeren werkzaamheden Extra proceskosten Meer uit voeren werkzaamheden openbare ruimte (inclusief kiss&ride) Vergoeding plankosten HSB Financiële bieding Europese School 2. De binnen- en buitensportvoorziening bij de Europese School zullen kostendekkend in gebruik worden gegeven aan de Europese School en dit heeft betrekking op zowel de grondkosten, de stichtingskosten als de exploitatiekosten. Stichtingskosten berekening binnen-en buitensportvoorziening conform eis 4a en 4b in uitvraag OCW en inclusief grondkosten en exploitatiekosten zijn berekend in een kostendekkende huurprijs in de financiële bieding Europese School. In deze stichtingskosten is een post onvoorzien opgenomen. De sportvoorzieningen worden voor 100% 365 dagen per jaar verhuurd aan OCW. In de huurprijs berekening is geen rekening gehouden met deelgebruik door derden buiten schooltijden. Indien hier behoefte aan is kan dit middels onderhuur door OCW in het huurcontract als mogelijkheid gefaciliteerd worden. 3.

De kosten die voortvloeien uit de risico’s die rechtstreeks in verband staan met de ontwikkeling van de Europese School op Overtuinen B worden verwerkt in de financiële bieding en doorgelegd aan OCW HSB a. Vergoeding plankosten Zaanstad heeft in de onderhandelingen met HSB overeenstemming bereikt over de vergoeding plankosten. Hierbij is de inschatting dat de plankomsten maximaal 300k zullen zijn. Deze kosten zijn opgenomen in de financiële bieding van de Europese School. b. Vergoeding gederfde ontwikkel- en realisatiewinst Hier is in de onderhandelingen met HSB nog geen overeenstemming over bereikt en Zaanstad stelt zich op het standpunt dat er geen duidelijke basis voor een dergelijke vergoeding. Dit risico is in overleg met het onderhandelingsteam ondervangen door de volgende maatregelen: verdichten op de locatie Overtuinen; eventueel aanbieden van een

DOCUMENTNUMMER

PAGINA

2021/3448

2/2

gemeente Zaanstad

alternatieve ontwikkellocatie en/of het bieden van een nader te bepalen financiële vergoeding. Hierbij is de schatting dat de kans dat de kosten € 2.057.000 hoger uitvallen als gevolg van gederfde ontwikkel- en realisatiewinst op 50%. De kans dat de kosten hoger uitvallen dan € 2.057.000 is zeer klein. In de financiële bieding van de Europese School is een raming gegeven van de financiële vergoeding, het risico percentage dat deze kosten gerealiseerd worden en de termijn waarop dit definitief is. Deze zijn opgenomen in de financiële bieding. c. Nakoming Na overleg met de stadsadvocaat en het onderhandelingsteam is het risico dat door HSB nakoming kan worden geëist beoordeeld als niet reëel. HSB is medio november 2020 door Zaanstad geïnformeerd en op de hoogte gehouden van de stand van zaken ten aanzien van de bieding Europese School. Het bidbook is inmiddels ingediend bij OCW. Er is een onderhandelingstraject ingezet met HSB om er met elkaar uit te komen in het geval Zaanstad het bid al dan niet wint. Zaanstad kan er op vertrouwen dat er geen sprake is van nakoming, op basis van het proces maar ook op basis van de inhoud. Er ligt geen getekend contract met HSB en er is geen overeenstemming over wezenlijke delen van een concept.

Aan de andere kant is een dergelijk risico niet door te leggen aan OCW en verslechterd de financiële bieding van Zaanstad aanzienlijk of wordt zelfs onaanvaardbaar. Subsidie Bouwimpuls Er is overleg gevoerd met Wonen, Maak Centrum en schriftelijk contact gehad met de projectleider Versnelling woningbouw MRA. Er is bewust gekozen om dit te bespreken middels het lopende contact tussen de MRA en BZK en niet voor een rechtstreeks contact tussen Zaanstad en BZK. MRA heeft hier met BZK overleg over gevoerd. Daarbij is geconcludeerd dat, mits er tijdig een goede verklaring wordt gegeven door Zaanstad aan het Ministerie van BZK, de terugbetaling van een deel van de subsidie Woningbouwimpuls niet of nauwelijks aan de orde komt. Er zal niet exact worden afgerekend op de woningaantallen, zeker als de gemeente goed kan motiveren waarom afgeweken is. Het is nog niet bekend of Zaanstad het bid wint, er zullen compensatie mogelijkheden onderzocht worden en in de woningbouwplanning, waarop de subsidie is berekend, varieert het aantal woningen voortdurend. Zaanstad kan actief sturen op de woningbouw en het realiseren van compensatiemogelijkheden. Het risico dat Zaanstad een deel van de subsidie van de Subsidie Bouwimpuls moet terugbetalen nu er door de eventuele bouw van de Europese School minder woningen op deze locatie gerealiseerd kunnen worden, wordt ingeschat als niet reëel.

Dit is niet opgenomen in de financiële bieding Europese School.