Presentatie Businesscase Cultuurhuis 17-10-2024.pdf
Tekst van het document
Businesscase Cultuurhuis Woudenberg
17-10-2024
LOEF Advies
1
Scenario 3: het pand slopen en nieuw bouwen 3.1 Mogelijkheden en gevolgen woningbouw 3.2 Mogelijkheden en consequenties verkoop pand 3.3 Mogelijkheden commerciële activiteiten toevoegen 3.4 Inzicht geven in subsidiemogelijkheden Scenario 1: het pand in stand houden 2.1 Actueel MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) 2.2 Inzicht geven in aanpassingen vanuit het MJOP 2.3 Inzicht geven in subsidiemogelijkheden 2.4 Onderzoek mogelijkheid beperkte verbouwing
17-10-2024
LOEF Advies
2
Twee rekenvoorbeelden met nieuwbouw Cultuurhuis Opbrengst gemeente: verhuurbaar vloeroppervlak woningen x grondprijs Sloop huidig pand: € 1.670.000 in een keer afboeken 1. Woningen op nieuw cultuurhuis
2. Cultuurhuis geïntegreerd in een woonblok
Opbrengst = 650 m2 x € 400 = € 260.000 Investering minimaal € 13.000.000
17-10-2024
Opbrengst = 3420 m2 x € 400 = € 1.370.000 Investering minimaal € 12.000.000
LOEF Advies
3
Verkoop pand
• Taxatie pand: € ? • Pand terug huren: € 316.000 incl. btw per jaar (excl. parkeren) Verkoop grond (3.369 m2)
• Parkeerplek huren: € 500 per jaar • Voor 77 parkeerplekken: € 46.000 incl. btw per jaar Rendement verkoopprijs van het pand
• Prognose spaarrente is circa 2,5% per jaar • Stel rendement is 2,5% van de verkoopprijs • Rendement 0,025 x € ? = € ? Gebruikslasten worden hoger Beheer en overige kosten blijven gelijk 17-10-2024
LOEF Advies
4
Mogelijkheden • Evenementen- en filmruimte voor entreegeld • Kantoorruimten voor langere termijn verhuur • Studie- en werkplekken voor dagelijks verhuur • Eventueel een pilot starten • Reinaarde voldoet goed en wil doorgaan
17-10-2024
LOEF Advies
5
Scenario 3 • Voor nieuwbouw zijn vooralsnog geen subsidies beschikbaar.
17-10-2024
LOEF Advies
6
Aanpassingen • Daklicht, dakranden, goten en dakafwerking
• Gasketels en warmtedistributie/installatie • Afvoeren o.a. riolering • Lift vervangen, screens functionerend maken, etc.
Financieel • Rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’ € 2,37 mln.
• Geactualiseerd MJOP
€
800.000 tot € 1.1000.000
• Op dit moment in onderhoudsreserve
€
100.000
• De komende jaren extra te reserveren (dotaties)
€
700.000 tot € 1.000.000
17-10-2024
LOEF Advies
€ 100.000
7
• Hybrideketels i.p.v. gasketels • Nieuw GBS-systeem • Zonnepanelen op het dak
• Glas vervangen door hoogwaardig isolatieglas • Investering in duurzaam € 1.400.000
• Jaarlast (incl. rente)
17-10-2024
€
105.000
LOEF Advies
8
Europees • Vooralsnog niet
Rijksoverheid • Optimalisatie installatie en gebouwbeheerssysteem • Duurzaam maatschappelijk vastgoed (DUMAVA) bedraagt 20% van de verduurzamingsmaatregelen Provincie Utrecht • Duurzaamheid subsidie: maatwerk • Subsidie voor bibliotheken: uitgeput, continuering later in 2024? • Leader subsidie: vooralsnog niet Diverse fondsen • Beperkte bedragen € 5.000 tot € 70.000 17-10-2024
LOEF Advies
9
Financieel
• Rapport ‘Scenariostudie Cultuurhuis Woudenberg’
€ 2.370.000. tot € 2.370.000
• Geactualiseerd MJOP
€ Verschil
800.000
tot € 1.100.000
€ 1.570.000
€ 1.270.000
• Twee manieren van kijken 1. Werk met werk maken: bij verbouwen zit ook een component onderhoud 2. Calamiteitenbestrijding en –zorg: uitstel van onderhoud en niet verbouwen
• Amendement punt 2.4: Onderzoek mogelijkheid beperkte verbouwing • Indelingsplan volgens de behoefte gebruikers • Indelingsplan met optimalisatie ruimtegebruik 17-10-2024
LOEF Advies
10
• Richting Blokker
• Kabels en leidingen, middenspanning en laagspanning • Overleg met Stedin geeft negatief antwoord • Richting parkeren oostkant
• 9 parkeerplaatsen (gedeeltelijk) vervallen • Met herindelen parkeerterrein oplosbaar • 2 standplaatsregelingen vervallen mogelijk
• Bodemvervuiling aanwezig • Bestemmingplan • Maximaal te bebouwen oppervlak 400 m2
• Aanpassing nodig N.
17-10-2024
LOEF Advies
11
• De Kleine Schans: Ruimtetekort, privacy- en veiligheidseisen • Bibliotheek: Ruimtetekort en functieverandering (niet alleen boeken) • Stichting Oud-Woudenberg: Begane grond en/of zichtbaarheid vergroten • Stichting Kunst en Cultuur: Expositieruimte op de begane grond • Huiskamer: Ruimte en betere outillage voor film, lezingen, boekbesprekingen, etc. Voorstel vanuit de gebruikers De Kleine Schans naar de 1e verdieping De bibliotheek naar de begane grond 17-10-2024
LOEF Advies
12
Begane grond
17-10-2024
1e verdieping
LOEF Advies
13
17-10-2024
LOEF Advies
14
Kelder
17-10-2024
2e verdieping
LOEF Advies
15
Optimalisatie efficiënt en effectief gebruik van het pand • Focus op ruimtegebruik optimaliseren en kosten reduceren
Begane grond
17-10-2024
1e Verdieping
LOEF Advies
16
Kelder
17-10-2024
2e verdieping
LOEF Advies
17
Indelingsplan volgens behoeften gebruikers
• Incidentele kosten
€ 200.000
• Jaarlast (incl. rente)
€ 147.500
• Afzonderlijke mogelijkheden
•
De Kleine Schans naar de 1e verdieping en de bibliotheek naar de begane grond Maken evenementen- c.q. filmzaal, entree/receptie
•
Multifunctionele ruimten aanpassen
•
Serre voor de huiskamer
•
Serre voor expositieruimte Kunst en Cultuur
•
17-10-2024
LOEF Advies
18
Omschrijving
Incidentele kosten
Jaarlast (incl. rente)
Bilocatie De Kleine Schans op BG en 1e verd.
€ 91.000
€ 44.900
Maken evenementen- c.q. filmzaal, entree/receptie
€ 20.000
€ 25.400
Multifunctionele ruimten netjes maken
€ 5.000
Bilocatie voor Kunst en Cultuur, Serre ook voor huiskamer
€ 18.000
€ 23.500
€ 134.000
€ 93.500
€ 5.200
€ 6.600
Totaal Eventuele uitbreiding serre met 1 travee 17-10-2024
LOEF Advies
19
Geactualiseerd MJOP
€
800.000 tot € 1.100.000
Op dit moment in onderhoudsreserve
€
100.000
Aanwending algemene reserve
€
700.000 tot € 1.000.000
Investering in duurzaam
€ 1.400.000
Jaarlast (incl. rente)
€
€
100.000
105.000
Indelingsplan volgens wensen / behoeften gebruikers
Indelingsplan door integratie varianten
Incidentele kosten
€ 200.000
Incidentele kosten
€ 134.000
Jaarlast (incl. rente)
€ 147.500
Jaarlast (incl. rente)
€ 93.500
15-10-2024
LOEF Advies
20
17-10-2024
LOEF Advies
21