collegebesluit d.d. 24 sept. 2019 (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Collegeadvies bij
Besluitenregistratie:
S
©
Openbaar
Gemeente
Woudenberg
Onderwerp
+
Advies
:
:
5
Datum
inboeken
:
182248/
194759
H
sens N ee
Ja
Internet
RAAD
Nee
OR
Nee
Communicatie
Nee
Europese regelgeving
Nee
via COMMISSIE
Nee
naar
|
Postregistratienummer
Anders:
Principeverzoek guesthouse 1.
In
aan
de
principe medewerking
Doornseweg
15
uitspreken
voor
van
een
bestemmingsplanherziening,
van
een
bijgebouw, guesthouse
en
ten
het in behandeling nemen behoeve van legalisering
paardenbak
Griffier
(geanonimiseerd)
mn
advies
Wethouder
Wethouder | 37 oy [Wethouder ___ |_ / TJ
Aj
W/
[Wh
AnOLLwä
Secretaris
Datum
vergadering
| [|
B&W:
Agendapunt:
Besluit:
24 SEP. 2019 Retour Ter
naar
afdeling
zaak
op:
archivering aangeboden
op:
(Mo
Geprint op: 17-09-2019 13:37:47uur Q:\RO-Zaken (geanonimiseerd) 15\Advies\Rapportformulier Principeverzoek Doornseweg 15.docx
oornseweo
Afdelingshoofd
|
Principeverzoek guesthouse
aan
de
Doornseweg
15
blad
2
van
Inleiding Op de Doornseweg 15 is door de jaren heen een situatie ontstaan die niet meer in overeenstemming is met het vigerende bestemmingsplan Buitengebied (zie figuur 1 en 2). De afdeling Handhaving heeft de bewoners van het perceel in de gelegenheid gesteld om een principeverzoek in te dienen, om te kijken of legalisering mogelijk is. vragen de initiatiefnemers om legalisering van het bijgebouw op hun perceel en legalisering van het gebruik als guesthouse. Daar komt bij dat de initiatiefnemers zonder vergunning een paardenbak hebben aangelegd en dat ze een deel van hun woning verhuren als vergaderruimte. Gezien de locatie zijn wij van mening dat legalisatie past binnen de kaders van de goede ruimtelijke ordening. Uit nader onderzoek moet blijken of het geheel haalbaar is. Er is een herziening van het bestemmingsplan nodig om dit initiatief mogelijk te maken. De herziening gaat over vijf Nu
onderwerpen: pn 2. 3. 4. 5.
Opnemen
van
het
Toestaan
van
het de
bijgebouw in een nieuw bestemmingsplan; gebruik als guesthouse; van Opnemen paardenbak in het bestemmingsplan; van de Verplaatsen woonbestemming zodat het bijgebouw en binnen de geheel woonbestemming vallen; Verhuur van een deel van de woning als vergaderruimte.
Centrale vraag Verleent u medewerking aan het in procedure brengen van een om de ontstane situatie aan de Doornseweg 15 te legaliseren?
Beoogd resultaat (wat) De juridische werkelijkheid
in
overeenstemming
brengen
met
de
nieuw
de
paardenbak
bestemmingsplan
praktijk.
Kader
Bestemmingsplan Buitengebied, structuurvisie Woudenberg 2030, Beleidsregels planologische afwijkingen 2015 en Provinciale Ruimtelijke Verordening
PAARDENBAK gijGrBouw
Figuur
1
—
Overzichtsfoto
6
Principeverzoek guesthouse
de Doornseweg
aan
blad 3
15
+
r
+
+
6
van
+
nn
Eeiorelse:
!
Atta
4
4
Et
t
+
„+
4
Ht
kt
t_+HOOFDGEBOUW
EEE
kt
+
++
++
Ft
tt
tt
++
Ht
tt
tt
Rt
++
tt
tt
tt
Ht
tt
++
Ht
tt
tt
Ht
td
It
tt
BR
tt+t+ Hott
tet dt
tk
tt
tt
+
dt
tt
+
t
+4
tt
TE
EE.
Ettje
t tte
+
+
+ +
+
EN
+ lt +
Et
Eehed
td Ht
tt
Hett
tt
kr
à
ETR
F
+
Bel
+
t
+
+
4
+
eld
aal
+tt++ hee
+
tt
+
Od Od OL
de
dk
2
—
Uitsnede bestemmingsplan
Argumenten Ten
aanzien
van
de verschillende
onderdelen
hebben
wij
het
volgende
+
+
+ttt+
dk
Figuur
i
EE
+
t
tt
At
dt
|
Dele
1 +
+
de
overwogen.
1.a Het bijgebouw valt onder het overgangsrecht Het perceel heeft in het bestemmingsplan Buitengebied de bestemming Wonen. Achteraan het perceel staat een bijgebouw. Het bijgebouw is niet opgenomen in het
bestemmingsplan Buitengebied 2010. Het is onduidelijk waarom, want het staat er al sinds begin vorige eeuw. Hoewel de bouwvergunning niet meer te achterhalen is, is het pand op basis van het overgangsrecht van de vorige bestemmingsplannen legaal. Een klein deel van het bijgebouw valt buiten de woonbestemming. Om het bijgebouw formeel te bestemmen zal de woonbestemming dus iets aangepast moeten worden. Het bijgebouw (36 m2) blijft binnen de maximale oppervlakte voor bijgebouwen die het vigerende bestemmingsplan toestaat (80 m2). 1.b Het bijgebouw draagt bij aan de stedenbouwkundige kwaliteit Het bijgebouw is geen monument, maar het is wel onderdeel van de monumentale uitstraling van het perceel. Het bijgebouw draagt bij aan de stedenbouwkundige kwaliteit van het geheel. 2.b Huidig gebruik van het bijgebouw heeft geringe ruimtelijke impact Door aard, uiterlijk en inhoud van het pand is regulier huishoudelijk gebruik van het pand niet mogelijk. De initiatiefnemers hebben het bijgebouw opgeknapt en verhuren het bijgebouw nu als guesthouse voor maximaal 2 personen. Dat is in de praktijk vergelijkbaar met een bed & breakfast (b&b). Het bestemmingsplan staat geen b&b toe in een bijgebouw, maar staat wel een b&b met maximaal 3 kamers toe in een woning. Het afwijkingenbeleid staat ook niet toe om een bijgebouw voor deze functie te gebruiken.
Het is een bewuste beleidskeuze geweest bij het bestemmingsplan
Principeverzoek guesthouse
aan
de
Doornseweg
15
blad
4
van
Buitengebied
om een b&b alleen in een woning toe te staan. Gelet op het bijzondere karakter van het pand en gezien de ruimtelijke impact van de b&b in het guesthouse deze locatie is gelijk aan de ruimtelijke impact van een b&b in de woning, stellen wij voor
dit
om
gebruik
te
legaliseren
door
een
herziening
van
het
op
bestemmingsplan.
3.a De paardenbak heeft geringe ruimtelijke impact Het is gebleken dat er ook een paardenbak op het perceel staat. vergunning aangelegd en valt deels buiten de woonbestemming.
Deze
Het
is zonder
bestemmingsplan
kent wel een regeling voor paardenbakken bij woningen. De regeling bevat veel voorwaarden om een negatief effect op de omgeving te beperken. De paardenbak op deze locatie voldoet aan de voorwaarden. De paardenbak heeft dus niet of nauwelijks effect op de omgeving. Het is een zandveld met een hek eromheen van ongeveer anderhalve meter hoog. De paardenbak wordt niet gebruikt door derden. Er is geen verlichting. Sloop van de paardenbak leidt niet tot een betere situatie. Het is niet mogelijk om de paardenbak te vergunnen omdat de paardenbak deels buiten de
woonbestemming valt. Het bestemmingsvlak paardenbak te legaliseren.
moet
aangepast
worden
om
de
Er is geen
archeologisch onderzoek gedaan voordat de paardenbak werd aangelegd. Dit volgens het bestemmingsplan ook niet nodig. De archeologische waarden zijn niet in gevaar geweest. Het is niet nodig alsnog een onderzoek te doen. was
4,a Legalisering mogelijk door uitruil bestemmingsvlakken De delen van het bijgebouw en de paardenbak die buiten de woonbestemming vallen, liggen in de bestemming Bos. Legalisering van het bijgebouw en de paardenbak kan alleen door de woonbestemming te verplaatsen. Het bijgebouw en de paardenbak moeten geheel binnen de woonbestemming vallen. Het is niet mogelijk om de woonbestemming uit te breiden omdat dat ten koste gaat van de bestemming Bos. De provincie verbiedt aantasting van de natuurwaarden. 4,b Het
Inschatting dat de natuurwaarden niet worden aangetast bos ligt binnen NNN-gebied (Natuur Netwerk Nederland). De Provinciale Ruimtelijke Verordening schrijft voor dat in het NNN-gebied geen bestemmingen zijn toegestaan die leiden tot een significante aantasting van de natuurwaarden. Uit nader onderzoek naar flora en fauna moet blijken of voldaan kan worden aan artikel 2.4 lid 3b van de PRV. Ook de Wet natuurbescherming (2017) bepaalt dat een onderzoek naar flora en fauna nodig is bij ruimtelijke ontwikkelingen op plaatsen waar misschien beschermde soorten aanwezig zijn. Toetsing aan de PRV en de Wnb kan met hetzelfde onderzoek. De gemeente kan pas medewerking verlenen aan dit initiatief als uit het onderzoek blijkt dat het initiatief de natuurwaarden niet aantast. Gezien het bestaande gebruik schatten wij in dat de natuurwaarden hier geen belemmering zijn voor de legalisatie. het onderzoek naar flora en fauna kan blijken dat er meer m? bosbestemming voldoende te compenseren voor de verplaatste vierkante meters woonbestemming. Het onderzoek dient dit expliciet te vermelden. Het aantal m? woonbestemming mag in ieder geval niet groter worden. Uit is
nodig
om
5.a De vergaderruimte heeft geringe ruimtelijke impact De initiatiefnemer verhuurt één ruimte in het huis als vergaderruimte. Acht personen kunnen hier tegelijkertijd gebruik van maken. De vergaderruimte is ongeveer 35 m?. Dit is minder dan de toegestane 50 m? voor aan-huis-gebonden beroep. Het ruimtegebruik heeft dus een geringe impact op de omgeving. De huidige vergaderruimte kan gelegaliseerd worden met een aanduiding in het nieuwe bestemmingsplan. De
hoeveelheid
gebonden leidt tot
verkeer
die de
beroep. De PRV knelpunten in het
vergaderruimte aantrekt is wel meer dan bij een aan huis schrijft een Mobiliteitstoets voor wanneer een ontwikkeling omliggende verkeers- en vervoersnetwerk (artikel 1.6). Het
6
Principeverzoek guesthouse
aan
de
Doornseweg
15
blad
5
van
aantal verkeersbewegingen is gering en heeft waarschijnlijk geen significante invloed op de doorstroming op de provinciale weg. De initiatiefnemer moet wel zorgen voor voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Voor de b&b en de vergaderruimte samen zijn acht parkeerplaatsen nodig, met afmetingen 2,5m bij 5m (haaks parkeren) of 2,0 meter bij 5,5 meter (langsparkeren). Deze ruimte is aanwezig op eigen terrein of kan worden gemaakt. Duurzaamheid
en
Herziening passend gebruik
het
Inclusie
bestemmingsplan biedt de initiatiefnemers de mogelijkheid voor een het bijgebouw dat door uiterlijk niet regulier bruikbaar is en waarmee ze de monumentale uitstraling van het perceel in stand kunnen houden. Het doet geen afbreuk aan de natuurwaarden in het gebied. van
van
Maatschappelijke participatie Er is overleg geweest met de initiatiefnemer. Dit advies is het resultaat van dat overleg en van overleg met vakspecialisten van de gemeente. De initiatiefnemers zijn erfpachter van het perceel. Na dit principebesluit dienen de initiatiefnemers in gesprek te gaan met de eigenaar van het perceel. De gemeente stemt alleen in met de bestemmingsplanwijziging als de eigenaar van het perceel eerst akkoord is. De initiatiefnemers zullen daarnaast op de gebruikelijke wijze overleg plegen met de omwonenden en andere belanghebbenden en moeten daarvan verslag doen bij het ontwerp bestemmingsplan. Beoogd resultaat (hoe) Legaliseren van de ontstane Financiële
Leges zijn
situatie
consequenties toepassing bij
de
van
door
een
herziening
van
het
bestemmingsplan.
bestemmingsplanherziening.
Aanpak/uitvoering Na
instemming
met dit
collegeadvies
wordt de initiatiefnemer gevraagd om een te stellen. Daarbij wordt zoals gebruikelijk ook een conceptontwerpbestemmingsplan op anterieure overeenkomst aangeboden. Er zijn wel een paar voorwaarden aan verbonden aan de uitwerking van het bestemmingsplan. Voorwaarden
Legalisering -
van de ontstane situatie kan alleen onder een paar voorwaarden: initiatiefnemers zijn erfpachter van het perceel. Wanneer de initiatiefnemers een conceptontwerpbestemmingsplan opstellen, dan dient de eigenaar van het perceel daarmee akkoord te gaan voordat de gemeente het plan in
De
behandeling
neemt; -
De
bij -__De
paardenbak mag niet worden gebruikt door derden en er mag geen lichtmast worden geplaatst, Het bestemmingsplan dient dit uit te sluiten; initiatiefnemer ruilt de vierkante meters woonbestemming tegen een minstens
even
fauna
groot oppervlakte kan
blijken
compensatie -
dat
er
bosbestemming
elders.
Uit
vierkante
meters dient de
bosbestemming nodig zijn
meer
een
onderzoek
naar
flora
en
ter aantal
de ontwikkeling. Dan initiatiefnemer dat laatste vierkante meters te compenseren; De initiatiefnemer dient voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. Er zijn acht parkeerplaatsen nodig, met afmetingen 2,5m bij 5m (haaks parkeren) of 2,0m bij 5,5m (langs parkeren). van
Uitwerking bestemmingsplan In
het op te stellen bestemmingsplan krijgt het bijgebouw een bouwvlak en de bed & breakfast’. De paardenbak krijgt de aanduiding ‘bijgebouw aanduiding ‘paardenbak’. Verlichting en gebruik door derden zijn niet toegestaan. De vergaderruimte krijgt een aanduiding om de huidige 35 m? te legaliseren. Als laatst —
6
Principeverzoek guesthouse
aan
de
Doornseweg
blad
15
6
van
bestemming Wonen verplaatst te worden. Alle bebouwing moet binnen de woonbestemming vallen, inclusief de paardenbak. Er mogen geen extra vierkante meters woonbestemming bij komen. Op een andere plek wordt bestemming Wonen dus ingeruild tegen bestemming Bos. De regels van het bestemmingsplan Buitengebied 2010 en herziening 2013 zijn van toepassing bij de bestemmingsplanherziening voor dit perceel. dient
de
Indien initiatiefnemers het ontwerpplan begin
nog gebruik willen maken van 2020 bij ons binnen te zijn.
de
huidige wetgeving
dan
dient
Conclusie Het college verleent onder voorwaarden medewerking aan een nieuw bestemmingsplan. De initiatiefnemers worden uitgenodigd een conceptontwerpbestemmingsplan op te stellen. Indien men hier geen gebruik van maakt, zal het handhavingstraject worden
vervolgd. Communicatie De initiatiefnemer wordt van de procedure.
op
de
hoogte gesteld
Bijlagen Principeverzoek Doornseweg -__Conceptbrief Doornseweg 15 -
15
van
het
collegebesluit
en
van
het
vervolg
6