Bijlage 5 - Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG).pdf

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

1

Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) Inleiding Vanaf 2015 wordt de Meerjaren Prognose Grondexploitaties opgenomen in de Kadernota. Dit jaar bieden wij u de MPG separaat aan omdat dit jaar geen Kadernota ter vaststelling wordt aangeboden. Grondexploitaties bieden inzicht in de financiële verwachting voor de gemeente van de betreffende plannen. Bij vaststelling van een plan en bijbehorende grondexploitatie stelt de gemeenteraad de kaders vast waarbinnen de uitvoering van het project door het college plaats dient te vinden, die door de gemeenteraad worden gecontroleerd. De MPG is een samenvattend document van alle ruimtelijke ontwikkelingsprojecten binnen de gemeente waar sprake is van het exploiteren van grond. De doelen van dit document zijn: 1. 2. 3.

een MPG levert inzicht en overzicht. Per project worden de financiële, programmatische en planningsuitgangspunten geactualiseerd en geüniformeerd weergegeven; door middel van de MPG wordt inzicht gegeven in de risico’s binnen de projecten en voor alle projecten bij elkaar; een MPG is een sturingsinstrument. Op basis van de optelling van de projecten (programmatisch en financieel) kunnen keuzen worden gemaakt over prioriteiten om beter aan te sluiten op beleidsdoelstellingen en financiële mogelijkheden.

De MPG gaat in op zowel de financiële als de programmatische stand van zaken en de risico-ontwikkeling van de bestaande grondexploitaties binnen de gemeente. In deze paragraaf worden de onderwerpen behandeld zoals voorgeschreven in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Conform artikel 16 van het BBV bevat deze paragraaf Grondbeleid tenminste: a) een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting; b) een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; c) een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie; d) een onderbouwing van de geraamde winstneming; e) de beleidsuitgangspunten omtrent de reserve voor grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken.

Gemeentelijk grondbeleid Op 24 september 2014 is door de raad de nota Grondbeleid Woudenberg 2014 vastgesteld. De gemeente Woudenberg heeft voor een situationeel grondbeleid gekozen, dat wil zeggen dat de gemeente binnen gestelde kaders per ontwikkeling kiest welke vorm van grondbeleid ze wil voeren. Keuzes voor verwerving of samenwerking worden onderbouwd en inzichtelijk gemaakt. Ten behoeve van alle projecten wordt een exploitatie opgesteld, welke minimaal eenmaal per jaar wordt geactualiseerd; Bij de start van een project wordt een risicoanalyse uitgevoerd en een risicoprofiel opgesteld. Minimaal jaarlijks bij de herziening van de grondexploitatie en bij het opstellen van het MPG wordt een risicoanalyse uitgevoerd. Vanuit projectmanagement en bedrijfsvoering van de grondexploitaties wordt actief gestuurd op de beheersing van risico’s en kansen. Op 24 januari 2019 is de nieuwe nota grondbeleid opgesteld. De herzieningen voldoen aan de nieuwe nota grondbeleid.

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

2

Financieel beleid Het financieel beleid van de gemeente Woudenberg kenmerkt zich in algemene zin door: 1. Budgettair neutrale benadering: de kosten van financieel niet-sluitende projecten worden goedgemaakt door de opbrengsten van financieel positief sluitende projecten. E.e.a. verloopt via de algemene reserve grondbedrijf. 2. De gemeente voert een behoedzaam financieel beleid, dat wil zeggen: a. Eerst opbrengsten genereren; b. Planontwikkelingskosten pas activeren bij aantoonbare opbrengsten (grondexploitatieopzet); c. Planontwikkelingskosten direct ten laste brengen van c.q. dekken uit de algemene reserve grondbedrijf. Dit betreft een tijdelijke dekking: bij daadwerkelijke opbrengsten komen de opbrengsten weer ten goede aan de algemene reserve grondbedrijf (tijdelijk lenen van de algemene reserve grondbedrijf). 3. Ruimtelijke projecten worden niet eerder geactiveerd alvorens daar een gedegen ruimtelijk plan en grondexploitatie aan ten grondslag ligt, die minimaal sluitend is, als ook een planning en een risico analyse.

Uitwerking en gevolgen begroting van herziening BBV verslaggevingsregels rondom grondexploitaties De wijzigingen in de BBV komen voort uit de grote afwaarderingen van de laatste jaren en zijn er ook op gericht om duidelijke regelgeving rondom het waarderen van grondexploitaties te krijgen. Hier volgen een aantal wijzigingen en de gevolgen voor onze grexen, jaarrekening en begroting: 1. De belangrijkste wijziging waar we mee te maken hebben is de richtlijn voor het te hanteren rentepercentage. Voor 2020 is 0,25% rente toegerekend aan de grondexploitaties. Vanaf 2021 rekenen we ook met 0,25%. 2. NiEGG gronden niet langer meer van toepassing: Niet in exploitatie genomen gronden worden vanaf 1 januari 2016 gezien als materiele vaste activa (voorraad) en hier mag geen rente meer aan toegerekend worden. Ook de term NiEGG zal niet meer gebruikt worden. Vanaf 2018 hebben we geen NiEGG meer lopen. 3. Vanaf 2016 wordt gesproken over BIE (Bouwgrond In Exploitatie) gronden: Momenteel wordt in de praktijk een veelheid aan grondontwikkeling gerelateerde projecten geschaard onder het begrip grondexploitaties.

Naast lopende operationele grondexploitatieprojecten valt hierbij te denken aan niet-actieve grexprojecten (ingetrokken/stilgelegd/nog niet gestart) (NIEGG), anticiperend aangekochte gronden (NIEGG), herinrichtingsprojecten openbare ruimte, faciliterend grondbeleid met kostenverhaal, werken voor derden en vastgoedontwikkeling. Vanuit het belang van eenduidigheid is gezocht naar de afbakening van het begrip grondexploitaties en de hieraan toe te rekenen kosten zoveel mogelijk aansluiting bij de bestaande Wro: De consequenties hebben wij in de herzieningen van de grondexploitaties meegenomen. 4. Warme gronden Vanwege de grote opgaven in diverse regio’s op het gebied van woningbouw, verwerven gemeenten gronden met het oog op gebiedsontwikkeling die op langere termijn gaat spelen. Dergelijke gronden, waarvan op voorhand vaststaat dat deze als bouwgrond zullen gaan fungeren, maar waarvoor nog geen operationele Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

3

grondexploitatie is vastgesteld worden in de regel als ‘warme grond’ geduid. Deze gronden worden op de balans opgenomen onder de materiele vaste activa tegen verwervingskosten. Ingeval de gronden nog geen bestemming hebben gekregen als bouwgrond, bestaat de kans dat (tijdelijk) afwaardering moet plaatsvinden naar de waarde volgens de geldende bestemming. Dit kan verstrekkende negatieve gevolgen hebben voor de financiële positie van een gemeente en daarmee de voortgang van de woningbouwprojecten stagneren. Aangezien het hierbij gaat om een naar verwachting tijdelijke en niet duurzame waardevermindering, mag - onder voorwaarden - bij de waardering worden uitgegaan van de grond tegen toekomstige bestemming in plaats van de huidige bestemming (zie hoofdstuk 4.2). Daarbij is als een van de voorwaarden aangegeven dat het moet gaan om woningbouw en niet om bedrijfsterreinen. De achtergrond hiervan is dat grootschalige aankoop van gronden voor ontwikkeling van bedrijfstermijnen op de zeer lange termijn in zijn algemeenheid als zeer risicovol wordt aangemerkt. Voor woningbouw zijn deze risico’s in de regel beperkter. Benadrukt wordt dat geen sprake is van een nieuwe categorie NIEGG-gronden.

Bij het wijzigingsbesluit van maart 2016 is uitdrukkelijk uitgesloten dat een tussencategorie – niet zijnde bouwgrond in exploitatie - zou mogen blijven voortbestaan waaraan kosten toegerekend mogen worden. Overigens wordt nog opgemerkt dat fiscaal gezien de ‘warme’ gronden in beginsel vanaf het moment van verwerven voor de Vpb vallen binnen de onderneming ter zake van de gemeentelijke grondexploitaties. Hoevelaar fase 2 valt onder de “warme” gronden 5. Definitie Bouwgrond in exploitatie (BIE): Gronden die zich in het transformatieproces bevinden waarbij in bezit zijnde grond en (eventueel) aanwezige opstallen worden omgevormd naar bouwrijpe grond, met als oogmerk (opnieuw) te worden bebouwd. Overige projecten dienen duidelijk te worden onderscheiden van bouwgronden in exploitatie. Gronden worden geacht zich in het transformatieproces te bevinden vanaf het moment dat de gemeenteraad de grondexploitatiebegroting, ofwel het exploitatieplan heeft vastgesteld. Definitie grondexploitatiebegroting: De financiële vertaling van een ruimtelijk plan, waarbij de kosten en opbrengsten gefaseerd zijn in de tijd, met een richttermijn van 10 jaar (voortschrijdend). Grondexploitaties In Woudenberg lopen op dit moment 6 grondexploitaties: Prinses Amalialaan Het Groene Woud Nijverheidsweg Hoevelaar fase 1 Spoorzone A2 Spoorzone B

Verloop boekwaarden grondexploitaties. Per 31 december 2020 hebben de 6 grondexploitaties een negatieve boekwaarde van € 9,45 miljoen. Volgens bijgaand overzicht zal eind 2024 de boekwaarde van de grondexploitaties € 0 zijn omdat dan de huidige exploitaties afgerond zijn. In 2021 wordt de grootste afname van de boekwaarde verwacht door het afsluiten van de project Het Groene Woud en grondverkopen Nijverheidsweg, Hoevelaar en Spoorzone. De afname van de boekwaarde heeft gevolgen voor de rentetoerekening aan de grexen en daarmee ook op het rente resultaat. Daar tegenover staat dat de schulden/leningen afnemen. Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

4

Te treffen voorziening De grondexploitaties Het Groene Woud, Nijverheidsweg en Spoorzone A2 en Spoorzone B sluiten op dit moment met een negatief resultaat. Hiervoor zijn eind 2020 voorzieningen getroffen of verhoogd. Volgende herzieningen aanbieden aan raad In april 2021 zijn de herzieningen van de 6 vastgestelde grexen aangeboden aan de raad. In april 2022 zal de volgende herziening plaats vinden. Mochten er bijzondere ontwikkelingen zijn dan zal er een eerdere herziening komen van het betreffende project. In 2021 verwachten we het Groene Woud en Spoorzone B af te kunnen sluiten. Hoevelaar fase II zal waarschijnlijk eind 2021 in exploitatie worden genomen.

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

5

Overzicht verloop boekwaarden grondexploitaties

boekwaarden grondexploitaties

t/m 2019

2020

2021

2022

2023

2024

5.822.883 4.182.619 684.142 1.465.000 508.878

593.940 97.453 1.272 240.000 253.663

1.252.855 249.046 634 430.000 -319.512

0 133.903 -1.874 129.204 -58.280

0 59.823 -1.544 0 0

33.802.299 31.404.387 28.493 2.595.980

335.761 321.503 566

376.634 202.677 534

-39.446 173.423

0

1.026.497 897.258 3.043

1.166.568 635.545 2.728

0 261.919 1.407

-677.076 264.969

-263.327

0

8.255.310

2.950.053 1.749.745 20.691 76.000 7.151.693

6.941.745 5.780.323 2.634.673 1.625.146 17.742 6.329 200.000 275.000 3.062.363 -811.484

631.238 2.362.723 0

0 52.951 4.329

1.839.435 87.408 4.472

0 47.978 103

0 -204.159 1.527.326

0 114.868 1.699.474

-48.081

0

2.707.193 2.921.982 794.877 0 -66.642 943.024 46.359.613 53.111.446 2.136.471 4.060.980 -419.944 12.529.339

1.095.058 33.000 0 84.232 150.190 0 2.524 3 0 0 -51.916 -117.193 0 0 6.001.309 11.610.237 5.780.323 3.203.142 3.959.538 2.068.946 32.426 26.113 5.966 316.000 630.000 404.204 -653.570 0 0 9.426.028 2.431.443 -869.764

2025

Totaal

Prinses Amalialaan Inkomsten Uitgaven Rente Winstneming Boekwaarde per 31 dec: Het Groene Woud Inkomsten Uitgaven Rente Winstneming / verlies getroffen voorziening Boekwaarde per 31 dec: Nijverheidsweg Inkomsten Uitgaven Rente Winstneming / verlies getroffen voorziening Boekwaarde per 31 dec: Hoevelaar fase 1 Inkomsten Uitgaven Rente Winstneming / verlies Boekwaarde per 31 dec: Spoorzone locatie A2 Inkomsten Uitgaven Rente Overheveling verwerving Winstneming / verlies getroffen voorziening Boekwaarde per 31 dec: Spoorzone locatie B Inkomsten Uitgaven Rente Winstneming / verlies getroffen voorziening Boekwaarde per 31 dec: Totaal inkomsten Totaal uitgaven Totaal rente Totaal winst / verlies getroffen voorziening Totaal boekwaarden grondexploitaties

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

226.561 0 3.396.000 4.612.361 1.023 0 -149.143 1.068.241

0 7.627.374 627.936

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

7.669.678 4.722.844 682.630 2.264.204 0

34.514.694 31.928.567 29.593 2.595.980 -39.446 -2.595.980

5.589.065 6.407.083 8.201 0 -826.219 0

0 791.073 -4.990 25.401 0

0

0 0 850.896 -6.534 25.401 0 0

0

0

0 15.672.120 0 14.428.011 667.709 576.401 0 0

0

2.470.673 2.551.061 8.904 0 0 -89.291 0

0 0 0 0 0 0

0

3.835.251 3.156.404 797.404 0 -118.558 0 0 0 69.751.481 0 63.193.968 0 2.194.442 0 5.436.585 -1.073.514 0 0

6

Overige ontwikkelingen / Winstbestemmingen Conform nieuwe BBV regelgeving wordt jaarlijks gekeken of er al een deel van de te verwachten winst genomen kan worden. In onderstaande tabel staan de te verwachten winstnemingen en de bestemming daarvan op basis van de herzieningen die in april 2021 zijn vastgesteld. De winstneming in 2020 bedraagt in totaal € 316.000. € 240.000 vanuit Amalialaan en € 76.000 vanuit Hoevelaar. De winst is als volgt bestemd: -

€ 240.000 is gebruikt voor het ophogen van de voorziening Nijverheidsweg. € 76.000 is toegevoegd aan de reserve grondbedrijf.

Grondexploitaties

Heziening Winstneming eindwaarde 2021 voor 2020 GREX winstneming

Risicobedrag

Eindwaarde indien alle risico's zich voordoen

Stand voorziening 31-12-2020

reserveren indien alle risico's zich voordoen

Toelichtingen

Bouwgronden In Exploitatie Amalialaan

€ 799.204

€ 240.000

€ 559.204

€ 48.000

€ 511.204

€0

Het Groene Woud

-€ 39.446

€0

-€ 39.446

€ 16.214

-€ 55.660

€ 39.446

Nijverheidsweg

-€ 826.219

€0

-€ 826.219

€ 98.683

-€ 924.902

€ 826.219

Hoevelaar fase 1*

€ 617.671

€ 76.000

€ 541.671

€ 30.471

€ 511.200

€0

Spoorzone locatie A2

-€ 89.291

€0

-€ 89.291

€ 37.792

-€ 127.083

€ 89.291

Spoorzone locatie B

-€ 118.558

€0

-€ 118.558

€ 23.529

-€ 142.087

€ 118.558

€ 343.361

€ 316.000

€ 27.361

€ 254.689

-€ 227.328

€ 1.073.514

Winst op basis van POC methode. Risicobedrag kan opgevangen worden binnen GREX resultaat. Het te verwachten resultaat is negatief. Risico's die zich € 16.214 voordoen gaan ten laste van de reserve grondbedrijf. Het te verwachten resultaat is negatief. Risico's die zich € 98.683 voordoen gaan ten laste van de reserve grondbedrijf. nvt Risico kan opgevangen worden binnen grondexploitatie Het te verwachten resultaat is negatief. Risico's die zich € 37.792 voordoen gaan ten laste van de reserve grondbedrijf. Het te verwachten resultaat is negatief. Risico's die zich € 23.529 voordoen gaan ten laste van de reserve grondbedrijf. € 176.218 Deze € 176.218 is minimaal nodig in reserve grondbedrijf nvt

Financiële positie Algemene reserve grondbedrijf Deze reserve is ingesteld ter eerste opvang van mogelijke nadelige grondexploitatiesaldi. De algemene reserve van het grondbedrijf van de gemeente Woudenberg bedraagt per 31 december 2020: € 541.822. Voorzieningen Er zijn voorzieningen gevormd voor de te verwachten verliezen op: het Groene Woud € 39.446 de Nijverheidsweg € 826.219 Spoorzone A2 € 89.291 Spoorzone B € 118.558 Totaal € 1.073.514

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

7

Risicoparagraaf

De risico’s die zich voordoen binnen de grondexploitaties worden, indien mogelijk, binnen het exploitatieresultaat opgevangen. Dit gaat ten koste van de eindwaarde van het project waardoor er minder winst overblijft. Dit heeft gevolgen voor de toevoeging aan de reserve grondbedrijf. Komt de exploitatie negatief uit dan komt dit resultaat ten laste van de reserve grondbedrijf. Dit laatste is nu het geval bij de het groene Woud, Nijverheidsweg en Spoorzone A2+B. Bij het bepalen van het weerstandsvermogen wordt hier rekening mee gehouden. Het totale risicobedrag uit de grondexploitaties is € 254.689. Een deel kan opgevangen binnen de eigen grex. Voor Het Groene Woud, Nijverheidsweg en spoorzone A2 en B is dit niet het geval. Het risico bedrag dat overblijftis € 176.218 en kan opgevangen worden binnen de algemene reserve grondbedrijf.

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

8

Overzicht totaal cijfers van de 6 grondexploitaties Boekwaarde Grondexploitatie 31-12-2019 Bouwgronden In Exploitatie Amalialaan Het Groene Woud Nijverheidsweg Hoevelaar fase 1 Spoorzone locatie A2 Spoorzone locatie B

inkomsten

€ 508.878 € 593.940 € 226.561 € 335.761 € 1.217.382 € 1.026.497 € 8.276.557 € 2.950.053 € 1.731.483 €0 € 1.009.666 € 1.095.058 € 12.970.527 € 6.001.309

winst

Boekwaarde 31-12-2020

€ 97.453 € 1.272 € 240.000 € 321.503 € 566 -€ 39.446 € 897.258 € 3.043 -€ 677.076 € 1.749.745 € 20.691 € 76.000 € 52.951 € 4.329 € 114.868 € 84.232 € 2.524 -€ 51.916 € 3.203.142 € 32.426 -€ 653.570 € 316.000

€ 253.663 € 173.423 € 414.109 € 7.172.940 € 1.903.631 -€ 50.552 € 9.867.216

kosten

rente

voorziening

Complexen nog niet in exploitatie Op dit moment is Hoevelaar fase II in voorbereiding. Verwacht wordt dat deze eind 2021 in exploitatie genomen wordt. Rentetoerekening in 2020: De rente die toegerekend wordt vanuit de grondexploitaties naar de begroting is 0,25%. De cijfers komen uit de laatste herzieningen die in april 2021 door de raad zijn vast gesteld. De totale rente op grondexploitaties voor 2020 is € 32.426. Dit bedrag komt ten gunste van het renteresultaat in de jaarrekening van de gemeente.

Wijziging hoe om te gaan met de rente op het grondbedrijf Door de wijziging in de BBV zijn wij niet meer vrij om te bepalen hoeveel rente wij toerekenen aan het grondbedrijf. Het percentage is afhankelijk geworden van het rentepercentage dat wij gemiddeld over aangegane langlopende leningen betalen. Bij afwijking in de jaarrekening kan het zijn dat de door te berekenen rente aangepast moet worden. Dit heeft gevolgen voor de jaarrekening. In de kadernota 2018 en meerjarenbegroting 2018-2021 is besloten om vanaf het jaar 2020 de rente die betrekking heeft op het grondbedrijf rechtstreeks toe te voegen aan de algemene reserve grondbedrijf. Voor 2020 is gekozen omdat vanaf dat jaar de boekwaarden laag zijn en de gevolgen voor de begroting niet groot zijn. Door het uitlopen van een aantal projecten is gekozen om hier in 2021 mee te starten.

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

9

Complexen grondexploitatie Overzicht Amalialaan 10e herziening

Amalialaan

Jaar start grondexploitatie jaar afsluiting grondexploitatie Oppervlakte

Algemeen: In 2004 is een bestuursovereenkomst gesloten met de provincie, met als doel de realisatie van een uitbreiding langs de kern van Woudenberg om financiering te genereren ten behoeve van de sloopregeling van agrarische gebouwen, pact van Brakkestein. Eind 2011 is, na een lang planologisch proces, gestart met het bouwrijpmaken van het gebied en in 2012 is de verkoop gestart. Als gevolg van de marktontwikkelingen is in 2013 besloten om de gemiddelde prijs per vierkante meter in het gebied aan te passen. In 2016 is met de provincie overeengekomen de bestuursovereenkomst af te kopen. In 2017/2018 is het bestemmingsplan herzien als onderdeel van het bestemmingsplan Bebouwde Kom waarmee een gedeeltelijke aanpassing van de verkaveling in kleinere kavels mogelijk werd. Eind 2020 zijn de laatste koopovereenkomsten getekend.

Laatste herziening: De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van mei 2020 en laat een exploitatieresultaat zien na winstneming van € 1.010.873. Afwijking t.o.v. de in mei 2020 vastgestelde 9e herziening. De afwijking t.o.v. de vorige herziening zit met name in de raming voor de opbrengsten uit grondverkopen. In totaal wordt er € 257.707 minder opbrengsten geraamd. De aanbesteding voor woonrijp maken geeft een voordeel van € 95.000 t.o.v. de raming. Van dit voordeel houden we € 15.000 aan als onvoorzien bij woonrijp maken. Verder worden de plankosten bijgeraamd omdat we vanuit andere grexen merken dat de afrondingsfase van grexen meer inzet vergt. In 2020 is er voor € 240.000 winst onttrokken uit deze GREX.

Risico’s en kansen: In de tabel hiernaast zijn de aangegeven risico’s en

kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen. Het risico is ten opzichte van de 9e herziening afgenomen. Dit komt doordat de verkoopovereenkomst van de laatste kavels getekend is. Ervaring leert dat het afronden van grondexploitaties onvoorziene kosten met zich meebrengt. Als risicobedrag nemen we 60% van het voordeel op de aanbesteding woonrijp maken mee.

uitgeefbaar

18373

aantal kavels afgenomen/verkocht

28

Aantal kavels met koopovereenkomst

6

aantal kavels nog te verkopen:

0

totaal te realiseren

34

saldo eindwaarde 9e herziening Winstneming 2021 10e herziening na winstneming Afname t.o.v. 9e herziening

€ € € €

1.010.873 240.000 559.204 -211.669

Berekend risicobedrag Grondexploitatie : 10e herziening

€ 48.000

Amalialaan

Re nte 0 , 2 5 %

Financieel kosten rente kosten tussentijdse w instneming totaal uitgaven inkomsten boekw aarde nog te realiseren Verw achte w instneming/eindresultaat

w erkelijk

te realiseren

4.238.718 € 685.414 € 1.746.354 € 6.670.486 6.416.823

442.771 -€ 2.783

begroot

4.681.489 € 682.630 € 1.746.354 € 439.988 € 7.110.474 1.252.855 7.669.678

-253.663 812.868 559.204

te verwachten winstbestemming tm/2019 jaarresultaat / alg. res. Grondbedrijf 35.000 reserve dorpsvoorziening 425.316 reserve grondbedrijf 1.046.038 Genomen w inst 1.506.354

240.000 240.000

0

totaal 35.000 425.316 1.286.038 1.746.354

W instverw achtingen Totaal winstneming

0 240.000

559.204 559.204

559.204 2.305.558

Risico 10e herziening Afrondingsfase Totaal

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

2007 2024 23.660 M2

0 1.506.354

2020 2021-2023

Effect (EUR) € 80.000

Kans van optreden Risicobedrag (%) 60 € 48.000 € 48.000

10

Het Groene Woud Algemeen: De ontwikkeling van woningbouwproject “Het Groene Woud” nadert zijn voltooiing. Het project is verdeeld in vijf fasen. Eind 2018 is besloten om iedere fase af te sluiten en de boekwaarden op te nemen in 1 afsluitende grex. Verwacht werd dat in 2019 de grex afgesloten kon worden. Er is echter voor gekozen om de grex nog in 2020 en 2021 open te houden om de laatste kosten en opbrengsten binnen de grex te kunnen verwerken.

Overzicht van Het Groene Woud Jaar start grondexploitatie jaar jaar afsluiting grondexploitatie

Afwijking t.o.v. de in mei 2020 vastgestelde 12e herziening. De 12e herziening sloot met een licht positief resultaat van € 16.555. Met name de planontwikkelingskosten zorgen voor extra kosten. De afronding van HGW kost meer uren inzet dan verwacht.

Risico’s en kansen In de tabel hiernaast zijn de aangegeven risico’s en kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen. Het verschil tussen verwachte winst en risicobedrag wordt meegenomen in de berekening van het weerstandsvermogen

Saldo eindwaarde herziening april 2021

€

-39.446

Berekend risicobedrag

€

16.214

Grondexploitatie : herziening april 2021

Het Groene Woud

Financieel kosten rente kosten tussentijdse winstneming totaal uitgaven inkomsten boekwaarde nog te realiseren Verwachte eindresultaat

T/M 2019 24.478.243 4.495.411 2.595.980 31.569.634 31.343.073 -226.561

werkelijke en te verwachten winstbestemming Jaarresultaat Algemene reserve reserve dorpsvoorziening reserve grondbedrijf Totaal winstneming

t/m 2019 111.000 416.729 1.878.251 190.000 2.595.980

Berekend risicobedrag

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

200.707 M2 437 1

Oppervlakte gebied aantal woningen gerealiseerd aantal woningen nog te realiseren:

Laatste herziening: De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van april 2021 en laat een nadelig exploitatieresultaat zien van € 39.446. Er is in 2020 geen winst genomen.

2006 2021

nog te 2020 gerealiseerd realiseren begroot 321.503 24.799.746 202.677 25.002.423 566 4.495.977 532 4.496.509 -39.446 2.556.534 0 2.556.534 282.623 31.852.257 203.209 32.055.466 335.759 31.678.832 376.634 32.055.467 53.136 -173.425 173.425 0 2020

2021

2022

-39.446 -39.446

0 0

0

totaal 111.000 416.729 1.878.251 150.554 2.556.534 16.214

11

Nijverheidsweg Overzicht Nijverheidsweg Jaar start grondexploitatie jaar afsluiting grondexploitatie Oppervlakte

1. Aan de Nijverheidsweg vindt een transformatie plaats van Algemeen: 1. bedrijventerrein naar woonwijk. Hierbij zullen diverse bedrijven verplaatst worden of ophouden te bestaan. 2. Hiervoor in de plaats komen 88 woningen. De Nijverheidsweg wordt aangesloten op de nieuwe wijk Het Groene Woud.

3415 M2

uitgeefbaar

Laatste herziening: De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van april 2021 en laat een exploitatieresultaat zien van € 826.219 negatief

aantal woningen verkocht

25

aantal woningen nog te verkopen:

63

Saldo eindwaardeexploitatie opzet april 2021 € Berekend risicobedrag

De eerde getroffen voorziening van € 149.143 is in 2020 met €677.076 verhoogd.

Risico’s en kansen In de tabel hiernaast zijn de aangegeven risico’s en kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen. Omdat dit resultaat al negatief is nemen we het risicobedrag mee in het bepalen van het weerstandsvermogen.

Financieel kosten rente kosten Indexering nog te verwachten uitgaven totaal uitgaven inkomsten boekwaarde nog te realiseren Verwachte eindresultaat

-826.219

€

Grondexploitatie : herziening april 2021

Afwijking t.o.v. de in april 2020 vastgestelde 2e herziening. Hogere kosten voor bouw- en woonrijpmaken, extra uren inzet en onvoorziene saneringskosten zorgen voor de afwijking in het resultaat.

2018 2022 25.825 M2

98.683

Nijverheidsweg t/m 2019 4.612.361 1.023 4.613.384 3.396.000 -1.217.384

2020 Boekwaarde te realiseren 897.258 5.509.619 892.328 3.043 4.066 4.135 0 5.136 900.301 5.513.685 901.599 1.026.497 4.422.497 1.166.568 126.196 -1.091.188 264.968

begroot 6.401.947 8.202 5.136 6.415.284 5.589.065

-826.219

werkelijke en te verwachten winstbestemming

t/m 2019

Getroffen voorziening Totaal verlies

149.143 149.143

2020 Stand 31/12 677.076 677.076

826.219 826.219

Berekend risicobedrag

totaal

0

826.219 826.219 98.683

Tabel Resultaat risicoanalyse Risico Hogere kosten bwrm Minder bijdrage Totaal

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

Effect (EUR) -794136 -968.260 -794136 -866.720

Basis (EUR)

Kans v(%)

Risicobedra g (EUR) 40% -69.650 40% -29.033 -98.683

12

Hoevelaar fase 1 Overzicht Hoevelaar Fase 1 grex gemeente Jaar start grondexploitatie jaar jaar afsluiting grondexploitatie

Algemeen: Op 22 december 2016 is de eerste grond exploitatie van Hoevelaar fase 1 door de raad goedgekeurd. De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van april 2019. Het bruto plangebied heeft een oppervlak van 87.716 m². Dit is inclusief particuliere ontwikkelingen. Het te verwachten positief resultaat zal in zijn geheel toegevoegd worden aan de algemene reserve grondbedrijf. Binnen deze reserve wordt dit resultaat gereserveerd voor uitgaven rondom Woudenberg Oost zoals kosten voor de N224 en overige fases van Hoevelaar. Laatste herziening: De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van april 2021 en laat een exploitatieresultaat zien van € 1.235.341 voor de gemeente en Zegheweg BV samen. Bij 50/50 verrekening is dat € 617.670 voor de gemeente. De cijfers hiernaast zijn een vertaling van de gezamenlijke grex naar een “eigen” grex. Het kleine verschil zit in rentekosten. Afwijking t.o.v. de in april 2020 vastgestelde 4e herziening. Het te verwachten resultaat in de 5e herziening is positiever t.o.v. de 4e herziening. Dit komt door extra bijdragen derden voor saneringskosten, extra grondopbrengsten en lagere verwervingskosten.

Risico’s en kansen In de tabel hieronder zijn de aangegeven risico’s en kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen.

Grondexploitatie : herziening april 2021 Grex gemeente zonder Zegheweg BV Financieel kosten rente kosten tussentijdse toevoegingen aan reserves totaal uitgaven inkomsten boekwaarde nog te realiseren Verwachte eindresultaat

Oppervlakte gebied aantal woningen gerealiseerd aantal woningen nog te realiseren: Saldo eindwaarde herziening april 2021

87.716 M2 0 194 € 540.764

Berekend risicobedrag

€ 60.941

Hoevelaar fase 1 T/m 2019 7.627.374 649.184 8.276.558 0 -8.276.558

2020 1.749.745 20.691 76.000 1.846.436 2.950.053 -7.172.941

Boekwaarde te realiseren 9.377.118 5.090.992 669.875 21.158 76.000 10.122.994 5.112.150 2.950.053 12.825.855 -7.172.941 7.713.705

begroot 14.468.110 691.034 76.000 15.235.144 15.775.908

540.764

werkelijke en te verwachten winstbestemming tm/2019 Algemene reserve reserve dorpsvoorziening reserve grondbedrijf (beschikbaar voor Woudenberg Oost) Totaal winstneming

2020

2021

76.000 76.000

450.000 450.000

0 0 0

Berekend risicobedrag

2022 0 0 90.764 90.764

totaal 0 0 616.764 616.764 60.941

Risico Extra kos ten bwrm Hogere pla nkos ten Totaal

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

2016 2023

Kans van Risicobedrag optreden (%) (EUR) 119.896 40 47.958 32.456 40 12.982 152.352 60.941

Effect (EUR)

13

Spoorzone Locatie A2

Overzicht van Spoorzone A2 Jaar start grondexploitatie jaar afsluiting grondexploitatie

Algemeen: Op 26 april 2018 is de eerste grond exploitatie van Spoorzone locatie A2 door de raad goedgekeurd. Het bruto plangebied heeft een oppervlak van 11.140 m². Voor het te verwachten negatief resultaat is een voorziening getroffen.

Vaststelling grondexploitatie: De 3e herziening van Spoorzone A2 is vastgesteld in april 2021 en laat een negatief resultaat van € 89.291 zien. Eerder was een voorziening getroffen van 202.287. Deze is naar beneden bijgesteld tot € 89.291. Er zij nog 2 kavels te verkopen. De verwachting is dat de overdracht in 2021 plaats kan vinden. Afwijking t.o.v. de in april 2020 vastgestelde grondexploitatie. Ten opzichte van de 2e herziening uit 2020 zijn de kosten voor aanleg van de toegangsweg naar Hoevelaar fase III uit deze grex gehaald. Extra opgenomen is een deel van de kosten van herinrichting Parallelweg. Risico’s en kansen In de tabel hieronder zijn de aangegeven risico’s en kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen. Omdat dit resultaat al negatief is nemen we het risicobedrag mee in het bepalen van het weerstandsvermogen.

Grondexploitatie : herziening april 2021

Oppervlakte

11.140 M2

uitgeefbare grond

11.140 M3

Saldo eindwaarde herziening april 2019

€

-89.291

Berekend risicobedrag

€

37.792

Financieel kosten rente kosten tussentijdse toevoegingen aan reserves totaal uitgaven inkomsten boekwaarde nog te realiseren Verwachte eindresultaat

t/m 2019 2.353.556 9.167 0 2.362.723 631.238 -1.731.485

werkelijke en te verwachten winstbestemming

tm/2019

Spoorzone A2

2020 Boekwaarde te realiseren 52.951 2.406.507 135.386 4.329 13.496 4.575 0 57.280 2.420.003 139.961 0 631.238 1.839.435 -57.280 -1.788.765 1.699.474

begroot 2.541.894 18.071 0 2.559.964 2.470.673

-89.291

0 268.929 268.929

Getroffen voorziening Totaal verlies

2020 0 0 0

-179.638 -179.638

Berekend risicobedrag

totaal 0 89.291 89.291 37.792

Risico La gere grondopbrengs ten Hogere pl a nkos ten Totaal

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

2018 2022

Effect (EUR)

Kans van Risicobedrag optreden (%) (EUR)

60.609

40

24.244

33.872

40

13.549

94.481

37.792

14

- 116 -

Spoorzone Locatie B

Overzicht van Spoorzone B Jaar start grondexploitatie jaar afsluiting grondexploitatie

Algemeen: Op 10 juli 2014 is de eerste grond exploitatie van Spoorzone locatie B Kans van Risicobedrag door de raad goedgekeurd. De laatste herziening Risico Effect (EUR) van deze grondexploitatie dateert (%) van 32.585 (EUR) m². Het van april 2018. Het bruto plangebied heeft eenoptreden oppervlak Extra kos ten bwrm 39.216 40 bebouwingspercentage is 75% en er kunnen zich bedrijven tot categorie15.686 3 vestigen. Hogere pldat a nkos 19.608 40kan worden aan7.843 Dit betekent eenten oppervlak van 16.129 m² uitgegeven bedrijven. Totaal

58.824

23.530

In 2020 zijn de laaste kavels verkocht

uitgeefbare grond

16.129 M1

uit gegeven

16129 M2

Saldo eindwaarde herziening april 2021

€

-118.558

Berekend risicobedrag

€

23.529

Grondexploitatie : herziening april 2021

Laatste herziening: De laatste herziening van deze grondexploitatie dateert van april 2021 en laat een exploitatieresultaat zien van € 32.501. Dit is fors minder dan de eerder geraamde winst van € 748.870. De verlaging is vooral het gevolg van extra saneringskosten en het opruimen van aanwezige explosieven. Ook het overhevelen van een deel van de grond naar A2 heft gevolgen voor de winstverwachting. Afwijking t.o.v. de in april 2020 vastgestelde 6e herziening. In de 7e herziening zijn extra plankosten opgenomen. Ook zijn er kosten opgenomen voor het herinrichten van de paralleweg.

Risico’s en kansen In de tabel hieronder zijn de aangegeven risico’s en kansen vanuit de grex overgenomen. De risico’s en kansen zijn uitgedrukt in een totaal risico bedrag. Mochten de risico’s zich voordoen dan zal het verwachte eindresultaat lager uitvallen

Notitie Meerjaren Prognose Grondexploitaties (mei 2021)

2014 2021

Spoorzone B

Financieel kosten rente kosten tussentijdse toevoegingen aan reserves tm 2018 totaal uitgaven inkomsten boekwaarde nog te realiseren Verwachte eindresultaat

T/m 2019 2020 Boekwaarde te realiseren begroot 3.711.834 84.232 3.796.066 150.190 3.946.256 794.876 2.524 797.400 3 797.403 0 0 0 4.506.710 86.756 4.593.466 150.193 4.743.660 3.497.044 1.095.058 4.592.102 33.000 4.625.102 -1.009.666 1.008.301 -1.365 -117.193 -118.558

werkelijke en te verwachten winstbestemming Algemene reserve reserve dorpsvoorziening reserve grondbedrijf ( beschikbaar voor Woudenberg Oost ) Totaal winstneming

tm/2019

2020 0 0

2019-2020 0 0 -118.558 -118.558

0

Berekend risicobedrag

totaal 0 0 -118.558 -118.558 23.529

Extra kos ten bwrm Hogere pl a nkos ten

Kans van optreden (%) 39.216 40 19.608 40

Totaal

58.824

Risico

Effect (EUR)

Risicobedrag (EUR) 15.686 7.843 23.530

15