Bijlage 2. Businesscase De Olijfboom.pdf

Businesscase De Olijfboom 2022

Memo stand van zaken

Project

Business case De Olijfboom en kinderopvang HappyKids Woudenberg

Datum

16 juni 2022

Betreft

Stand van zaken Business case Olijfboom en kinderdagopvang HappyKids

1.1 Aanleiding Op 28 mei 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Woudenberg het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) vastgesteld. In het eerste tijdvak van dit IHP is de uitbreiding van De Olijfboom opgenomen. PentaRho heeft geadviseerd om een businesscase op te stellen voor de uitbreiding van De Olijfboom en de naastgelegen kinderopvang. De gemeente Woudenberg wil graag onderzocht hebben of deze uitbreidingen in te passen zijn op de huidige locatie. Op 11 januari jl. heeft PentaRho een gesprek gehad met de Olijfboom en de beheerders van het gebouw waar kinderdagopvang HappyKids is gesitueerd. In deze gesprekken is onderzocht hoe de uitbreidingen ingepast kunnen worden op de huidige locatie. Beide instellingen hebben daar over nagedacht en PentaRho heeft een start analyse gemaakt. Op basis van de uitgangspunten (hieronder weergegeven) en de input van deze gesprekken zijn scenario’s om uit te breiden verkend. De scenario’s worden in deze memo ‘stand van zaken’ beschreven. Per scenario zijn eveneens de consequenties uitgewerkt. Op 15 februari jl. hebben PentaRho en de gemeente een terugkoppeling gehad met De Olijfboom over de scenario’s. Uit dit overleg is een voorkeursscenario gekomen, die in deze memo wordt weergegeven. Daarnaast heeft PentaRho op 17 februari een terugkoppeling gehad met de beheerders van het gebouw waar HappyKids is gevestigd.

In het gesprek met de beheerders is het scenario die in dit memo is geschetst bevestigd als voorkeursscenario.

1.2 Doelstelling memo Het memo beschrijft de opbrengsten naar aanleiding van de vier gesprekken met de school en de beheerders van de kinderopvang. De opbrengsten zijn met de gemeente afgestemd. Vervolgens zijn de opbrengsten verder afgestemd met de school en de beheerders en is gemeenschappelijk afgestemd welke scenario de meeste voorkeur heeft om te realiseren. Op dit moment wordt bekeken in hoeverre verdere afstemming met de milieustraat en andere partijen (instellingen in de directe omgeving bijvoorbeeld) nodig is. Het doel is om een zo compleet mogelijke verkenning weer te geven van de uitbreidingsscenario’s/-mogelijkheden. Om daaropvolgend het voorkeurscenario weer te geven die in gemeenschappelijk afstemming tot stand is gekomen.

1.3 Uitgangspunten De Olijfboom Volgens het IHP gemeente Woudenberg (2020) bestaat het huidige gebouw van de Olijfboom uit 1.452 m². Op dit moment heeft de Olijfboom te maken met ruimtetekort. Er zijn twee noodlokalen gehuisvest, om het ruimtetekort op te vangen. Echter moet voor de lange termijn op basis van de leerlingenprognoses 2020 ruimte worden gemaakt voor 410 leerlingen. De

Postbus 2145 | 7302 EM Apeldoorn | T (055) 538 66 90 | info@pentarho.nl | www.pentarho.nl | KvK-nr. 08169718 | Btw-nr. NL8189.60.115.B01

normatieve ruimte behoefte voor 410 leerlingen is 2.262 m². Dit betekent dat er een extra normatieve ruimtebehoefte van 810 m² (2.262 m2 – 1.452 m2) gecreëerd moet worden. Het huidige gebouw bestaat nu uit 11 groepsruimten. De school heeft de behoefte om de Olijfboom uit te breiden met minimaal 6 extra groepsruimten. Voor de lange termijn moet het permanente gebouw structureel ruimte bieden voor minimaal 6 groepsruimten extra. De noodlokalen worden naar aanleiding van de uitbreiding verwijderd. Voor de noodlokalen is een vergunning voor tijdelijke huisvesting, die nog één keer verlengd kan worden. Kinderdagopvang HappyKids Op dit moment heeft de kinderdagopvang eveneens ruimtetekort. De beheerders hebben met Happykids de behoefte geïnventariseerd. Voor de kinderdagopvang moet ruimte worden gecreëerd voor 2 groepsruimten (12 KP en 16 KP), 5 slaapruimten en 1 nevenruimte. Daarnaast is er vraag naar een eigen (decentrale) ingang. Verder heeft het nieuwe reageerakkoord om kinderopvang grotendeels gratis te maken gevolgen voor de huisvesting op lange termijn. Het streven is voor de lange termijn om arbeidsparticipatie aan te jagen. Naar aanleiding van het nieuwe reageerakkoord wordt verwacht dat de vraag naar meer kinderopvang ontstaat. In hoeverre met deze uitbreiding daar goed in wordt voorzien is nog de vraag.

De beheerders hebben afgestemd met Happykids over wat de prognose is voor de langere termijn. De beheerders en HappyKids geven aan dat het lastig is om prognoses weer te geven voor de lange termijn. Vooralsnog wordt rekening gehouden met voornoemde uitbreidingsbehoefte. Tot slot is door Olijfboom en de beheerders (van het gebouw waar kinderopvang HappyKids is gesitueerd) aangegeven dat ze elkaar niet willen vertragen en ook niet vertraagd willen worden. Daarnaast willen ze geen geïntegreerde uitbreiding. De Olijfboom en de kinderopvang kunnen daarom gezien worden als 2 loslopende trajecten. Verder moet naar het bestemmingsplan gekeken worden, om verder onderzoek te doen naar de kaders en duidelijke grenzen van het perceel.

ruimte om te zijn

Pagina 2 van 11

1.4 Geïnventariseerde scenario’s en consequenties De Olijfboom Scenario 1

Sporthal

Milieustraat Motorclub

De Olijfboom

HappyKids

Scenario 1 houdt in: twee bouwlagen bijbouwen aan de achterzijde (noord, richting milieustraat). In dit scenario wordt een aanbouw van twee bouwlagen gemaakt aan het bestaande pand aan de noordzijde. Het voordeel van dit scenario is dat ruimte wordt gecreëerd voor het ruimtetekort en de noodlokalen verwijderd kunnen worden. Daarnaast is een voordeel dat de aanbouw compact en dus daarmee goedkoper is dan als de uitbreiding in één laag is (wat ook meer maaiveldoppervlak vraagt > moeilijker inpasbaar). De uitbreidingsplek lijkt ook goed aan te sluiten bij de bouwkundige opzet van het bestaande gebouw. Het ‘stramien’ van het bestaande gebouw wordt als het ware verlengd naar achteren en maakt het geheel af. Daarbij kan de uitbreiding waarschijnlijk ook plaatsvinden zonder dat tijdelijke huisvesting tijdens de bouw benodigd is. Een nadeel is dat de uitbreiding niet past op het bestaande perceel. Een herinrichting van de buitenruimte in combinatie met de toegang van de milieustraat en dergelijke is nodig. Daarnaast is de uitbreiding alleen mogelijk door een stuk van het schoolplein af te halen. De school heeft daarom sterk de wens om ergens anders extra schoolplein te situeren.

ruimte om te zijn

Pagina 3 van 11

Consequenties Een consequentie is dat de buitenruimte aan de achterzijde behoorlijk heringericht moet worden. Dit biedt op zich de kans om huidige ervaren knelpunten in mee op te lossen, zoals parkeren en rijroutes met de milieustraat. Het parkeren kan plaatsvinden bij de sportvoorziening. Voor de milieustraat kan de inrit aan de noordkant gebruikt worden. Ook moet het fietspad verlegd worden. Daarnaast wenst de school in de herinrichting een extra schoolplein die gemaakt moet worden. Verder past de uitbreiding niet in het bestemmingsplan. Het bouwvlak gaat door de uitbreiding worden overschreden (niet qua hoogte). Er moet een procedure bestemmingplanwijziging op worden gestart.

*Bestemmingsplan

ruimte om te zijn

*Luchtfoto

Pagina 4 van 11

Scenario 2

Sporthal Milieustraat Motorclub

HappyKids

De Olijfboom

Scenario 2 houdt in: een extra bouwlaag op het huidige gebouw. In dit scenario wordt een nieuwe bouwlaag toegevoegd aan het bestaande gebouw. Hiermee moet genoeg ruimte worden gecreëerd. Een voordeel van dit scenario is dat geen buitenruimte/schoolplein voor hoeft worden opgeofferd. Een nadeel van dit scenario is dat het toevoegen van een extra laag erboven op grote impact heeft op de draagstructuur van het bestaande gebouw en niet kan zonder dat praktisch de gehele school tijdelijk elders gehuisvest moet worden. Het huidige gebouw heeft diverse ‘kapjes’ op de lokalen die er af moeten. Vervolgens is het waarschijnlijk dat de bestaande draagstructuur niet voldoende is om een extra bouwlaag op te kunnen vangen. In dat geval zal een nieuwe draagstructuur (soort tafelconstructie) gemaakt moeten worden wat verhoudingsgewijs kostbaarder is dan enkel de extra bouwlaag. Consequenties Scenario 2 lijkt een stuk kostbaarder te zijn dan scenario 1 vanwege de hoofddraagstructuur en tijdelijke huisvesting. Qua bestemmingsplan lijkt deze echter wel gunstiger te zijn en met de mogelijkheid dat het daarbinnen uitvoerbaar is.

ruimte om te zijn

Pagina 5 van 11

Voorkeurscenario De Olijfboom

In de gezamenlijke afstemming tussen de gemeente en De Olijfboom is scenario 1 (waar de uitbreiding in twee bouwlagen aan de achterzijde wordt gemaakt) als voorkeurscenario gekozen. Deze voorkeurscenario is gekozen om de volgende redenen: Er hoeft geen tijdelijke huisvesting worden gezocht; de uitbreiding kan compact in twee lagen worden gerealiseerd; het gebied kan worden heringericht om de verkeersituatie rondom fietsers en auto’s veiliger te maken. De Olijfboom heeft één randvoorwaarde bij dit scenario dat er extra schoolplein ergens wordt gemaakt. Op deze manier is voldoende buitenruimte om buiten te spelen voor de kinderen. Het voorkeurscenario wordt verder uitgewerkt. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de volgende consequenties: 1. Het opstarten van procedure bestemmingsplanwijziging 2. In gesprek gaan met de milieustraat (en eventueel andere instellingen in de nabije omgeving) over de herinrichting van het gebied.

ruimte om te zijn

Pagina 6 van 11

Massastudie voorkeursscenario Olijfboom De gemeente Woudenberg heeft het voorkeursscenario van de Olijfboom in de onderstaande afbeelding uitgewerkt. De afbeelding betreft een tekening met een uitwerking van de massastudie en aanpassing van het buitengebied. In de massastudie en aanpassing van buitengebied is rekening gehouden met uitbreiding van 6 lokalen.

ruimte om te zijn

Pagina 7 van 11

Financiën voorkeursscenario In de bijlage is de kostenraming weergegeven van de voorkeursscenario en kostenraming van OR. Hierbij dient opgemerkt te worden dat het prijspeil van de raming april 2022 is. Gezien de huidige ontwikkelingen in de markt staan de prijzen onder grote druk. Leveringsproblemen, materiaal schaarste, hoge energieprijzen en de oorlog in Oekraïne zorgen voor een gespannen marktsituatie waarbij de kosten in korte tijd sterk toenemen.

ruimte om te zijn

Pagina 8 van 11

Kinderdagopvang HappyKids Voorkeurscenario (enige scenario):

Sporthal Milieustraat Motorclub

De Olijfboom HappyKids

Scenario 1 houdt in: bijbouwen aan oostkant van huidige gebouw. Dit is eigenlijk de enige plek waar uitbreiding logischerwijs mogelijk is zonder dat de hoofdopzet van het bestaande gebouw aangetast wordt en buitenruimte van de school nodig is. In dit scenario komt een aanbouw op de begane grond aan de oostkant van het bestaande gebouw, richting het speelveld. Hiermee wordt ruimte gecreëerd voor de gevraagde huisvesting uit de inleiding. Voor deze uitbouw wordt een aanvraag gedaan bij de gemeente. Plattegrond inclusief de uitbouw Hieronder is de plattegrond inclusief de uitbouw weergegeven zoals de beheerstichting deze graag ziet. In het rood is weergegeven welke aanpassingen er gedaan moeten worden om de uitbouw mogelijk te maken.

ruimte om te zijn

Pagina 9 van 11

ruimte om te zijn

Pagina 10 van 11

Consequenties Door het gebouw uit te bouwen richting het oosten, komt het gebouw dicht bij het voetpad naast het fietspad. Om meer ruimte te bieden, hebben de beheerders van het gebouw sterk de wens om het voetpad te verleggen naar de andere kant van het fietspad. Voor het verleggen van het voetpad wordt enkel een stuk gras ingeleverd. In deze uitbouw komt ook de nieuwe (eigen) ingang van de kinderdagopvang. Met de uitbouw wordt wel een deel van het buitenplein ingenomen. Vraag is of dit gewenst is. Verder lijkt het erop dat de uitbreiding buiten het bouwvlak valt van bestemmingsplan. Dit lijkt wel minimaal te zijn. De vraag is in hoeverre een wijziging van het bestemmingsplan aan de orde is. Zie afbeeldingen hieronder uit het bestemmingsplan (bestemming en luchtfoto). Met deze uitbreiding is het maximale uitbreidingsmogelijkheid voor het gebouw bereikt.

*Bestemmingsplan

*Luchtfoto

De optie uitbreiden op het dak wordt niet als een zinvolle gezien. Het dak is voorzien van vele kapjes. Veel meer dan in vergelijking met de school en betekent dat een uitbreiding op het dak een complete herziening van de gebouwstructuur tot gevolg heeft. Uiteraard kan deze optie verder verkend worden indien de behoefte is om duidelijk deze verwachte consequentie in beeld te krijgen.

ruimte om te zijn

Pagina 11 van 11

Overzicht scenario's Opdrachtgever: Gemeente Woudenberg Project: Business Case Olijfboom datum: 7-6-2022 Versie: 002 Status: Voorstel

Investeringen exclusief: - verwijderen verontreinigingen grond/asbest/etc,

KENGETALLEN PER EENHEID - parameters voor de scenario's Nieuwbouw Basisschool Sober en doelmatig met BENG Aanvulling tot ENG Aanvulling FS B Aanvulling klimaat adaptief bouwen Aanvulling flexibel bouwen Aanvulling circulair bouwen Totaal excl. btw op aanneemsomniveau Bron: Bouwkostenkompas, prijspeil april 2022

€/m2 bvo 1.622 112 91 1.825

Opties 112,00 91,00

dan dalen de energielasten tov huidig. Aanname: huidig gem. € 12,- m2 bvo

is opgenomen/onderdeel van curculair, ENG, flexibel 77,00 14% over Stiko, gemiddelde circulariteit

SCENARIO A: uitbreiding Olijfboom aan de achterzijde Nieuwbouw IKC/MFA/Brede school Sober en doelmatig met BENG Aanvulling tot ENG Aanvulling FS B Aanvulling klimaat adaptief bouwen Aanvulling flexibel bouwen Aanvulling circulair bouwen Totaal excl. btw op aanneemsomniveau Bron: Bouwkostenkompas, prijspeil april 2022

Verondersteld bouwprogramma 1 Uitbreiding bestaande school 2 3

€/m2 bvo 1.622 112 91 1.825 2.760

basisbedrag per m2 bvo 1.825

2023 = verwacht start bouwjaar

Opties 112,00 91,00 77,00 14%

leerlingen DUO (incl. tijd.) nvt

Totaal

-

m Investeringsprogramma 10 Grondkosten 1 grondverwerving, incl. notariele en overdrachtskosten 2

2

€/m

2

20 Bouw- en woonrijp maken 1 slopen opstallen, en dergelijke 2 grond bouwrijp maken, in post 6 3 terreininrichting/buitenruimte gebruikers, in post 6 4 aanleg parkeerplaatsen 5 aanleg kiss & ride voorzieningen 6 aanpassen infrastructuur/wegen/verkeer 7 30 Bouwkosten 1 Uitbreiding bestaande school 2 Aansluitingskosten/verlies 3 4 40 Onvoorzien 1 onvoorzien bouwuitvoering 50 totale bouwuitvoeringskosten excl. btw 60 Bijkomende- en directiekosten bouw 1 bijkomende-/directie kosten over post 20 2 bijkomende-/directie kosten over post 30 3 aansluitkosten NUTS (in post 60.2) 70 Overige kosten 1 verhuiskosten 2 inrichting-/inventaris 3 tijdelijke huisvesting tijdens de bouwuitovering 4 proceskosten/bestemmingsplanwijziging 5 6 80 90

totaal stichtingskosten excl. btw btw totaal stichtingskosten incl. btw

les m2 bvo 810

810

810

10,0% 20,0%

810 €

gym m2 bvo totaal m2 bvo 810 810

% m2 bvo 100,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0%

% -

0,0% Niet van toepassing 0,0%

304.506

0,0% Niet van toepassing 0,0% Opgave Geert-Jan 0,0% Opgave Geert-Jan 0,0% Niet van toepassing 0,0% Niet van toepassing 12,3% Opgave Geert-Jan 0,0%

1.825 10,0%

1.478.250 147.825 -

59,9% 6,0% 0,0% 0,0%

5,0% 2.503

96.529 2.027.110

3,9% 82,2%

33.834 406.519 -

-

1,4% 16,5% Voor leges, architect, bouwbegeleiding, opstellen 0,0% Niet van toepassing

0,0% Niet van toepassing 0,0% Niet van toepassing 0,0% Niet van toepassing 0,0% Opgave Geert-Jan 0,0% opgave gemeente 0,0%

2.467.463 100,0% 518.167 2 2.985.630 3.686 €/m bvo 1,47 = bouwkosten > stiko factor