Beantwoording technische vragen PRO Woudenberg agendapunt 11.pdf

Beantwoording technische vragen fractie PRO Woudenberg over agendapunt 11 Raadscommissie van: 12 mei 2026

Vraag

Antwoord

Hoe kan de extra bouwlaag leiden tot een financieel gat, terwijl deze bouwlaag ook extra verhuurbare meters en dus inkomsten oplevert? Is er inzicht in de verhouding tussen de extra kosten (constructie, beeldkwaliteit, kap) en de extra opbrengsten?

De extra bouwlaag levert inderdaad meer huurinkomsten op voor Omnia Wonen. Het probleem is echter dat deze bouwlaag - met een schuine / complexe kap en minder courante units (eisen Welstand op basis van beeldkwaliteitsplan) - naar verhouding duur is uitgevallen. De totale bouwkosten van dit appartementencomplex lopen daarbij uit de pas met de extra inkomsten. Binnen de afdeling Wonen wordt op dit moment gewerkt aan een beleidskader voor de inzet van te genereren middelen uit de Realisatiestimulans. Dit beleidskader - met daarin ook de uitgangspunten om precedentwerking te voorkomen - wordt naar verwachting eind 2026 ter behandeling en vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Idealiter worden de financiële en kwalitatieve kaders aan de voorkant van het ontwikkeltraject kortgesloten tussen de gemeente, de projectontwikkelaar en Omnia Wonen. Om situaties als bij Omnia Wonen in Hoevelaar Fase 2B in de toekomst te voorkomen, wordt ingezet op meer passende grondprijzen (grondprijsbrief 2026), meer ruimte toestaan in het beeldkwaliteitsplan en in een vroeg stadium betrekken van Omnia Wonen. Dit alles wordt op dit moment toegepast bij de invulling van Hoevelaar Fase 3.

De gemeente geeft aan dat er geen precedentwerking richting Omnia mag ontstaan. Hoe wordt dit geborgd richting projectontwikkelaars? Bestaat het risico dat ontwikkelaars in toekomstige onderhandelingen strategisch gaan sturen op een gemeentelijke bijdrage? Welke criteria hanteert de gemeente om te bepalen wanneer wel/niet wordt bijgedragen vanuit de Realisatiestimulans? Omnia geeft al jaren aan dat investeringskosten problematisch zijn. Hoe gaat de gemeente structureel anticiperen op deze trend? Denk aan: grondprijzen, beeldkwaliteitseisen, fasering, of vroegtijdige financiële toetsing, maar ook dat OW de mogelijkheid krijgt om zelf te ontwikkelen. Hoe voorkomen we dat vergelijkbare situaties in toekomstige projecten opnieuw tot financiële tekorten leiden?

Het is bekend dat Omnia Wonen graag zelf woningen ontwikkelt. Wanneer deze wens wordt vertaald naar bijvoorbeeld Hoevelaar Fase 3, betekent dit dat vanuit de samen met projectontwikkelaar Lithos gevoerde grondexploitatie grond aan Omnia zou moeten worden verkocht. Los van te verwachten bouwlogistieke problemen staat deze verkoop van grond haaks op de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst die voorziet in het bouwclaimmodel waarbij alle bouwrijpe kavels in beginsel aan Lithos gaan toekomen.