9.a Notitie ontwikkelscenario's Parklaan 6-10a 31-03-2026 DEF.pdf

Notitie ontwikkelscenario’s Parklaan 6–10a Verzonden aan: gemeenteraad Postregistratienr.: Z353293 | D.315253

Afzender: college burgemeester & wethouders Datum : 31 maart 2026

blad 2 van 9

Aanleiding en context De gemeenteraad heeft op 4 juli 2024 besloten tot aankoop van de panden aan de Parklaan. In november 2024 heeft de gemeente de panden Parklaan 6 tot en met 10a in eigendom gekregen. De locatie ligt direct tegenover het gemeentehuis en is daarmee een zichtbare en belangrijke plek in het dorp. De bestaande opstallen zijn vrijwel afgeschreven, waardoor de gemeente de kans heeft om zelf richting te geven aan mogelijke toekomstige ontwikkelingen. Door de strategische ligging kan de locatie een belangrijke bijdrage leveren aan onder meer extra ruimte voor ambtelijke en bestuurlijke huisvesting De bestaande huurcontracten zijn na aankoop gecontinueerd: voor Nidos (opvang Alleenstaande minderjarige vreemdelingen (AMV’s) tot eind 2026 en voor de tandartspraktijk Parklaan tot eind 2027. Deze overgangsperiode biedt ruimte om een zorgvuldige, integrale keuze te maken. De verbouwing van Parklaan 8 is in maart 2026 afgerond en voorziet tijdelijk in extra werk- en vergaderruimte voor onder andere Team Opvang Woudenberg en Coöperatie De Kleine Schans. Deze ingreep is echter geen structurele invulling van de locatie. De raad is in april 2025 eerder geïnformeerd over het langetermijnperspectief. In die memo zijn drie potentiële invullingen benoemd: 1. ambtelijke en bestuurlijke huisvesting; 2. woonfunctie; 3. maatschappelijke functie.

Daarbij is aangegeven dat eerst duidelijk moet worden dat de locatie noodzakelijk is voor ambtelijke en bestuurlijke huisvesting. Deze voorliggende notitie werkt dat kader verder uit en brengt twee scenario’s, uitgangspunten en vervolgstappen bijeen. Uitgangspunt hierin is dat het voorzien in voldoende ambtelijke en bestuurlijke huisvesting de voorkeursrichting is en dat andere invullingen in beeld blijven als terugvalscenario’s.

Huisvestingsopgave De gemeente Woudenberg kent structurele groei. In het vierde kwartaal van 2025 werd de 15.000ste inwoner verwelkomd. Deze groei leidt ook tot een toenemende vraag naar gemeentelijke diensten en een grotere belasting van de ambtelijke organisatie. De formatie is dan ook toegenomen. Om de dienstverlening ook in de toekomst kwalitatief en toegankelijk te kunnen blijven leveren, is voldoende en passende huisvesting van de ambtelijke organisatie van groot belang. In het gemeentehuis zijn momenteel circa 70 flexibele werkplekken. Daarmee is de beschikbare ruimte op piekdagen beperkt en niet meer passend voor de huidige en toekomstige omvang van de organisatie. De huidige huisvesting staat onder druk. In 2013 is een ingrijpende interne verbouwing afgerond, waarbij het kantoor is ingericht volgens de principes van Het Nieuwe Werken, met open kantoortuinen, flexplekken, stamtafels en stiltewerkplekken. Destijds maakten circa 80 medewerkers gebruik van het kantoor; in 2026 is dit aantal gestegen naar ongeveer 120. In de afgelopen jaren zijn verschillende aanpassingen doorgevoerd om beter aan te sluiten op de uiteenlopende behoeften van teams. Zo beschikt de griffie inmiddels over een eigen kantoorruimte, heeft het secretariaat een vaste en afgezonderde werkplek

blad 3 van 9

gekregen en is het team Burgerzaken door middel van een wand afgescheiden om te voldoen aan privacy-eisen. Daarnaast is het oorspronkelijke concept van stamtafels grotendeels losgelaten: van de drie stamtafels, één per verdieping, is er nog slechts één over. Tegelijkertijd is er een tekort aan vergaderruimten ontstaan en worden stiltewerkplekken steeds vaker gebruikt voor digitale overleggen. Verder is de Arbonorm aangepast: waar in 2012 nog werd uitgegaan van de minimumnorm van 7 m² per werkplek, is die norm inmiddels 8 m² per werkplek. Dit vergroot de druk op de beschikbare ruimte. De huidige kantine wordt inmiddels deels gebruikt als vergaderruimte. Deze combinatie van functies is niet ideaal. Een volwaardige en goed ingerichte kantine is gewenst voor de medewerkers. Door het gebrek aan geschikte vergaderruimtes wijken medewerkers bovendien uit naar de overloop om te werken en te overleggen. Deze situatie is niet houdbaar want iedereen verdiend een goede plek om te kunnen werken. Ook voor grotere bijeenkomsten en evenementen schieten de bestaande vergaderruimtes tekort. Hiervoor moet regelmatig worden uitgeweken naar locaties zoals Schimmel of De Camp, omdat de capaciteit in het gemeentehuis onvoldoende is. Hier zitten ook kosten aan verbonden.

In de afgelopen jaren is het personeelsbestand van de gemeente gegroeid, door onder meer de taakstelling uit 2022 om Oekraïense ontheemden op te vangen. Voor de uitvoering hiervan is het team Opvang Woudenberg opgericht. Dit team bestaat uit circa 17 medewerkers inclusief enkele Oekraïense collega’s voor uitvoerende en ondersteunende werkzaamheden op de opvanglocaties. Hoewel de aanleiding voor deze taken deels als tijdelijk werd beschouwd, is de duur en intensiteit van de opvangopgave op dit moment niet goed voorspelbaar. Voor de ambtelijke huisvesting betekent dit dat de huidige behoefte reëel en noodzakelijk is zolang deze taken bestaan. Dit vraagt om huisvestingsoplossingen die zowel voldoende capaciteit bieden voor de huidige situatie als flexibel kunnen worden aangepast bij toekomstige afschaling. Kortom er is sprake van een groeiende behoefte aan: 1. voldoende werkplekken die zoveel mogelijk voldoen aan de gestelde Arbonormen; 2. een goede balans tussen flex- en stilteplekken; 3. voldoende vergaderruimten voor zowel intern als extern overleg; 4. voldoende en toekomstbestendige voorzieningen voor de gemeenteraad; 5. ondersteunende ruimten en logistieke functies. De ruimtebehoefte nauwkeurig in m² kan nu nog niet worden vastgesteld.

Wel is duidelijk dat de huidige werkplekken niet conform de Arbonormen zijn en dat er een tekort is aan vergaderruimten en andere faciliteiten. Om een nauwkeurig beeld te schetsen waarbij rekening gehouden wordt met de bezettingsgraad, werkpatronen (hoe vullen medewerkers hun dag en week), verhouding werkplekken en overlegplekken, functieprofielen (welke functies moeten op kantoor zijn, hebben een vaste werkplek nodig, of zijn veelal op pad) en toekomstige formatieontwikkeling, is een verdere verdieping nodig. Daarnaast heeft het bereiken van de grens van 15.000 inwoners gevolgen voor de bestuurlijke organisatie. Zo is het aantal raadsleden per maart 2026 toegenomen van 15 naar 17, conform het besluit van de raad van 30 oktober 2025. Deze uitbreiding legt extra druk op de vergaderfaciliteiten van de gemeenteraad. In de ontwikkelscenario’s kan hier ook gelijk rekening mee worden gehouden.

blad 4 van 9

Doel en uitgangspunten van deze notitie: Het doel van deze notitie is het schetsen van toekomstbestendige ontwikkelrichtingen voor de locatie Parklaan 6 t/m 10a waarmee de gemeente: • kan voorzien in de hierboven genoemde groeiende huisvestingsbehoefte; • zorgvuldig omgaat met de cultuurhistorische waarde van de locatie; • inzet op duurzaamheid, circulariteit en multifunctionaliteit; • flexibiliteit behoudt voor toekomstige ontwikkelingen. De volgende uitgangspunten zijn hierbij van belang: • Functionele geschiktheid: de gebouwen moeten aansluiten bij de behoeften van de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. • Duurzaamheid en circulariteit: zowel bij het scenario renovatie als bij het scenario nieuwbouw wordt er gestreefd naar een zo duurzaam en circulair mogelijke oplossing. • Ruimtelijke kwaliteit: de ontwikkeling draagt bij aan een hoogwaardige en samenhangende uitstraling, in gezamenlijkheid met het bestaande gemeentehuis. • Bereikbaarheid: aandacht voor verkeersveiligheid en parkeren (auto/fiets). • Zorgvuldige besluitvorming: aandacht voor transparant proces, participatie en vergunningsprocedures.

Huidige situatie per adres • •

•

•

Parklaan 6: Momenteel bewoond door AMV’s. Parklaan 8: De verbouwing/upgrade voor tijdelijke huisvesting en vergaderruimte is in maart afgerond en geschikt gemaakt voor Team Opvang Woudenberg en medewerkers van Coöperatie De Kleine Schans. Parklaan 10: De verbouwing/upgrade voor tijdelijke huisvesting en vergaderruimte is recent afgerond en geschikt gemaakt voor Team Opvang Woudenberg en medewerkers van Coöperatie De Kleine Schans. Parklaan 10a: Tandartspraktijk op de begane grond en een appartement op de eerste verdieping dat in gebruik is als kantoor en kantine.

blad 5 van 9

Huidige bestemming van het gebied Het perceel heeft op basis van het tijdelijke omgevingsplan onderdeel Bebouwde Kom, de bestemming Wonen. Op het perceel Parklaan 6 en 8 zijn twee bouwvakken aanwezig, elk voor één woning. Parklaan 10 heeft een functieaanduiding Maatschappelijk met een bouwvlak voor één woning. Op basis van wijzigingsgebied 18 is, onder voorwaarden en na sloop, nieuwbouw van maximaal twee grondgebonden woningen mogelijk. Wanneer op deze locatie een andere functie of een andere ruimtelijke invulling wordt beoogd dan het bestaande programma voor wonen en de beperkte maatschappelijke doeleinden, is een aanpassing van het tijdelijke omgevingsplan noodzakelijk.

Cultuurhistorie Parklaan 6–10a heeft een duidelijke cultuurhistorische belevenis, die samenhangt met het karakter en de identiteit van de locatie. Op dit terrein stond een paardenstal die hoorde bij Huize Laanzicht, het woonhuis van de familie Beaufort. Huize Laanzicht stond destijds op de plek waar nu het gemeentehuis is gevestigd. De huidige tandartsenpraktijk deed in die tijd dienst als wasplaats voor de jacht. De panden hebben geen formele monumentale status. Om de cultuurhistorische belevenis van de locatie en de panden goed vast te stellen, is nader onderzoek nodig. Daarnaast is deskundig advies vereist om te bepalen hoe deze waarden behouden kunnen blijven bij een eventuele herstructurering. Aangezien zowel renovatie/deelnieuwbouw als integrale nieuwbouw effect hebben op deze waarden, vormt de cultuurhistorische analyse een belangrijk onderdeel van de verdere uitwerking.

blad 6 van 9

Ontwikkelscenario’s De ontwikkelscenario’s zijn toegespitst op de ambtelijke huisvestingsopgave. Daarbij zijn twee scenario’s als realistisch aangemerkt. Een derde scenario, volledige renovatie van de panden 6 tot en met 10a, is overwogen maar is niet reëel bevonden. Het pand Parklaan 10–10a is tegen de grondprijs aangekocht en verkeert in zeer slechte bouwtechnische staat. Daarom wordt alleen serieus bezien om Parklaan 6 en 8 te renoveren en is volledige renovatie geen optie. Deze notitie brengt de eerdere verkenning van opties terug tot twee kansrijke richtingsscenario’s die het beste aansluiten bij de ambtelijke huisvestingsopgave, de ruimtelijke context en de financiële kaders. Beide scenario’s bieden voldoende mogelijkheden om de structurele groei van de bestuurlijke en ambtelijke organisatie op te vangen. Voor beide scenario’s gelden voor nu in ieder geval de volgende functionele eisen: een gevarieerde mix van werkplekken (vast, flexibel en stilte), vergaderruimten in verschillende groottes voor zowel intern als extern gebruik, een toekomstbestendige raadzaal met moderne AV-infrastructuur en ondersteunende voorzieningen, zoals een ontvangstfunctie, overlegplekken en sanitaire voorzieningen, waaronder een openbaar toegankelijk toilet.

Scenario 1: Renovatie en deelnieuwbouw • Parklaan 6 en 8: Met behoud van de buitenzijde worden de beide panden intern gerenoveerd, waarbij de nadruk ligt op verduurzaming, Arbonormen en actuele bezettings- en werkpatronen (hybride werken) en een zo flexibel mogelijke indeling, met als doel de kwaliteit en toekomstbestendigheid van het vastgoed te verbeteren, waarbij voor zover aan de orde rekening gehouden wordt met de cultuurhistorische indeling en aanblik. • Parklaan 10/10a: Worden gesloopt en maken plaats voor compacte, hoogwaardige nieuwbouw met als mogelijke functie een toekomstbestendige raadzaal, waarbij wordt ingezet op voldoende capaciteit, goede zichtlijnen, moderne AV‑ en streamingvoorzieningen en aandacht voor toegankelijkheid. Binnen dit scenario dient er een heldere fysieke en functionele koppeling tussen 6, 8 en de nieuwbouw van 10/10a te komen. Er blijft een belangrijk deel van het cultuurhistorisch geheel behouden, zoals ook gerealiseerd bij de nieuwbouw van de Welkoop waarbij oud en nieuw zijn geïntegreerd in één geheel. De panden 6 en 8 maken deel uit van de cultuurhistorie rondom het gemeentehuis (oorsprong onder meer paardenstal bij Huize Laanzicht). Hoewel de panden geen monumentale status hebben en naar verwachting ook niet zullen krijgen, vertegenwoordigen zij wel een reële cultuurhistorische belevingswaarde die in dit scenario wordt behouden.

Tegelijkertijd blijft ook een alternatief scenario open, waarbij op het perceel Parklaan 10-10a wordt gekozen voor een vrijstaande nieuwbouwontwikkeling. Aandachtspunten: 1. Het samenvoegen van de bestaande bebouwing (Parklaan 6-8) met nieuwbouw vormt een complexe opgave, waarvoor de expertise van een goede architect noodzakelijk is. 2. Door het behoud van Parklaan 6-8 zijn de mogelijkheden voor een optimale indeling beperkt.

blad 7 van 9

3. De bestaande bebouwing kan niet hetzelfde niveau van energiezuinigheid bereiken als nieuwbouw, aangezien de huidige bouwkundige structuur beperkingen met zich meebrengt. 4. Het handhaven van de bestaande bebouwing beperkt de mogelijkheden om de parkeervoorzieningen optimaal in te richten. 5. Om de geschiktheid van de grond vast te stellen, is het uitvoeren van een bodemonderzoek noodzakelijk.

Scenario 2: Integrale nieuwbouw In dit scenario wordt de huidige bebouwing volledig gesloopt en wordt er één nieuw, integraal gebouw gerealiseerd. Het nieuwe gebouw kan volledig worden ontworpen op basis van de toekomstige behoefte van de organisatie, inclusief de benodigde extra (Arbo verantwoorde) werkplekken, vergaderfaciliteiten, een moderne raadzaal en ondersteunende voorzieningen. Er kan worden ingezet op een hoog niveau van duurzaamheid en circulariteit, met mogelijkheden voor vergaande maatregelen zoals ‘0-op-de-meter’. Nieuwbouw biedt tevens de mogelijkheid om de beeldkwaliteit en architectonische uitstraling zorgvuldig af te stemmen op de schaal en het karakter van de Parklaan en een sterke visuele samenhang te realiseren met het monumentale gemeentehuis. Een mogelijke functionele of fysieke koppeling met het gemeentehuis, wat consequenties heeft voor de Parklaan, is meegenomen in deze verkenning. Deze koppeling wordt niet als zelfstandig scenario gezien, maar vormt een integrale ontwerpopgave binnen de scenario’s. Tegelijkertijd betekent dit scenario wel dat de bestaande bebouwing, waaronder de historische panden 6 en 8, verdwijnt. Daarmee gaat de cultuurhistorische belevingswaarde verloren. Aandachtspunten: 1. Sloop en verlies van bestaande bebouwing, inclusief een mogelijk verlies aan cultuurhistorische waarde. 2.

Hogere initiële investering in vergelijking met renovatievariant. 3. Archeologische onderzoeksopgave die voorafgaand aan realisatie moet worden uitgevoerd. 4. Effecten op omliggende woningen en tuinen, zoals zichtlijnen, schaduwwerking en privacy. 5. De stedenbouwkundige kaders voor de inpassing van een integraal nieuw gebouw moeten nog worden vastgesteld. Pas na deze verkenning kan worden bepaald welk bouwvolume stedenbouwkundig haalbaar is op deze locatie. 6. Om de geschiktheid van de grond vast te stellen, is het uitvoeren van een bodemonderzoek noodzakelijk 7. Flexibiliteit in positionering van de nieuwbouw 8. Nadere analyse van de benodigde parkeercapaciteit en -mogelijkheden.

blad 8 van 9

Verkenning van andere opties In eerdere fasen zijn meerdere alternatieve invullingen van de locatie onderzocht, zoals woningbouw en maatschappelijke functies. Deze opties hebben de verkenning verbreed, maar komen uit de eerste toetsing minder kansrijk naar voren. Wonen (Knarrenhof) of maatschappelijke functies Wonen en/of maatschappelijke functies zijn beperkt verkend als mogelijke invulling van de locatie op ruimtelijke, financiële en functionele haalbaarheid. Uit die eerste voorlopige financiële verkenning blijkt dat deze richtingen minder goed passend en/of kansrijk zijn voor de locatie. Ze dienen daarom vooral als achtergrond bij de keuze voor de voorgestelde twee richtingsscenario’s en blijven wel, waar passend, beschikbaar als terugvalopties. Ontwikkelscenario 1 en 2 worden eerst uitgezocht.

Financieel kader In deze fase zijn nog geen gedetailleerde bouwkostenramingen opgesteld. Dat zou tot schijnprecisie kunnen leiden en past niet bij het verkennende karakter van deze notitie. Wel is op basis van door bureau Metafoor verstrekte kengetallen een eerste orde-van-grootte inzicht beschikbaar in de kosten per scenario. Deze kengetallen worden in de vervolgfase verder verfijnd en aangevuld met aanvullende onderzoeken, waaronder een ruimteprogramma in m², duurzaamheidsanalyses en de financiële effecten van sloop en boekwaarde. Globale kengetallen per scenario (indicatief) Scenario 1 – Renovatie en deelnieuwbouw Renovatie Parklaan 6 en 8 Sloop Parklaan 10–10a Nieuwbouw raadzaal (ca. 200 m² BVO) Inrichting openbare ruimte Totale indicatieve investering

ca. 1.9 miljoen

*De renovatie van wordt in 20 jaar afgeschreven *De nieuwe aanbouw wordt in 40 jaar afgeschreven

Scenario 2 – Integrale nieuwbouw Boekwaarde Parklaan 6-8 (€ 545.000 per 31-12-2025) Sloop Parklaan 6–10a: Nieuwbouw raadzaal + kantoor (ca. 700 m² BVO): Inrichting openbare ruimte Totale indicatieve investering: ca. 2.9 miljoen * Let op: De geraamde sloopkosten zijn exclusief het eventueel verwijderen van asbest. * De gehele nieuwbouw wordt in 40 jaar worden afgeschreven

blad 9 van 9

Benodigde onderzoeken en vervolgstappen Voor een goed onderbouwde keuze zijn aanvullende onderzoeken noodzakelijk. Deze onderzoeken brengen de ruimtebehoefte en de technische, financiële, ruimtelijke en cultuurhistorische consequenties van beide scenario’s in beeld. Dit betreft onder meer: 1. Ruimtebehoefte verkennen waarbij rekening wordt gehouden volgende punten: o aantal m2 per werkplek en vergaderruimte; o werkpatronen en bezettingsgraadmetingen; o ervaring huidige raadzaal met twee extra raadsleden.

met

de

2. Ontwerpopdracht waarbij rekening wordt gehouden met de volgende punten: o een analyse van de cultuurhistorische betekenis van de bestaande panden; o een ruimtelijke verkenning naar het optimaal benutten van het perceel; o een doorrekening van de financiële consequenties en investeringsramingen; o onderzoek naar duurzaamheid, circulariteit en exploitatie; o energiebehoeften, en het effect van een eventuele netcongestie; o aandacht voor verkeersituatie, waarbij er nader gekeken wordt naar de bereikbaarheid en de parkeergelegenheid; o inzicht in het te doorlopen vergunningstraject, inclusief participatie met omwonenden en andere belanghebbenden. Een verdere uitwerking zal in september 2026 worden voorgelegd aan de raad, alsmede een voorstel voor aanbesteding van een architect.

Conclusie De locatie aan de Parklaan 6-10a biedt een reële en strategisch gelegen kans om de groei van de gemeentelijke organisatie op te vangen, mits zorgvuldig wordt onderzocht welke ontwikkelrichting het beste aansluit bij de toekomstige ambtelijke en bestuurlijke behoefte. De komende periode wordt ingezet op het verder in beeld brengen van de precieze ruimtebehoefte, inclusief werkplekken, vergadervoorzieningen en de wensen voor een toekomstbestendige raadzaal. Zodra deze inzichten beschikbaar zijn, kan een volgende stap worden gezet richting een integrale ontwerpverkenning. Voor die fase is het noodzakelijk om een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen, zodat een architect kan worden ingeschakeld om het voorkeurscenario ruimtelijk en technisch uit te werken. Dit ontwerp vormt vervolgens de basis voor besluitvorming door de raad over realisatie, investering en planning. Het college stelt de notitie vast en deelt deze ter informatie met de gemeenteraad via de ingekomen stukken. Op dit moment wordt nog geen besluit van de raad gevraagd.