4. Getekend Raadsvoorstel Parklaan 6 8 10 (Geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
RAADSVOORSTEL
2024
Gemeente
Woudenberg
Datum
voorstel:
Registratiekenmerk: Raadsvergadering Vergadering
van
4
:
Commissie
van:
11
juli
2024
Parklaan
6/8
2024
juni
2024
Henk
Behandelend
(geanonimiseerd) |
ambtenaar:
Jan
Aankoop
Onderwerp / voorstel:
de
mei
Z.345642
Portefeuillehouder:
Aan
21
en
Molenaar
onroerend
Parklaan
10
te
goed gelegen Woudenberg
aan
de
Raad.
Voorstel Het college heeft een voorgenomen besluit genomen om het onroerend goed gelegen aan de Parklaan 6/8 en Parklaan 10 aan te kopen. In dat kader stelt het college voor: 1. Voor de aankoop van het onroerend goed gelegen aan de Parklaan 6/8 en Parklaan 10 een krediet beschikbaar te stellen van € 1.262.500. Dit bedrag wordt via afschrijvingen in de begroting verwerkt, conform de financiële paragraaf uit dit voorstel. 2. De eenmalige afschrijvingskosten ad. € 82.500 te dekken via aanwending van de 3.
4.
algemene reserve; De jaarlijkse exploitatiekosten te verrekenen met de huuropbrengst en deze verrekeningen te laten verlopen via de reserve grondbedrijf, waarbij een bedrag van € 90.550 wordt beklemd in de reserve om het mogelijke tekort in de komende vijf jaar op de exploitatiekosten wordt geborgd; De geraamde inrichtings- en overdrachtskosten ad. € 30.000 te dekken via
aanwending
van
de
algemene
reserve.
Inleiding In de tweede helft van 2023 zijn de panden gelegen aan de Parklaan 6/8 en Parklaan 10 in de stille verkoop gezet. Deze panden liggen tegenover het gemeentehuis. Vervolgens is er met de makelaar van de objecten contact opgenomen. Dat heeft geleid tot een traject waar de
Woudenberg onderhandeling
gemeente van
die
Geprint mei
op:
2024\CA
exclusief kon vindt u terug
onderhandelen met de in dit raadsvoorstel.
eigenaren/makelaar.
Het
resultaat
17-07-2024 09:30:55uur O0:\00 4 B&W Route afgerond\2024\Mei 2024\21 Parklaan 6-8 en 10\01. Raadsvoorstel aankoop Parklaan 6-8 en 10 def.docx
(vastgesteld in de gemeenteraad Woudenberg heeft een situationeel grondbeleid De gemeente dit betekent dat wij per project kijken naar hoe wij om gaan met verwerven van 30 mei 2023) en panden. Daarbij zijn er bepaalde factoren ter input vastgesteld door de van gronden Dit gaat om het gemeenteraad die leidend zijn bij de keuze voor een bepaalde strategie. de eigendomssituatie en bereidheid van de markt maatschappelijk belang van de ontwikkeling en de capaciteit om een project te starten de financiële impact en risico's voor de gemeente van de gemeente. ,
,
,
richt zich vooral op verwerving op het moment dat er al een project in Het grondbeleid maar minder op strategische (grond)aankopen. Wel is opgenomen dat gedachten is om een voor een toekomstig ontwikkeling. verwerving nodig kan zijn initiator te zijn gewenste actief op zoek gegaan naar deze verwerving. Maar gezien niet zelf In dit geval is de gemeente heeft de heeft de een intern de ligging en potentie van beide objecten gemeente gemeente deze wilden verwerven. om een afweging te maken of wij panden overleg opgestart ,
het gemeentehuis liggen. De gemeente Het gaat om objecten die direct tegenover ontwikkeling die op deze grond Woudenberg zou graag controle houden over een eventuele deels afgeschreven. Het gaat om een beeldbepalende plaats vindt de opstallen zijn immers parkeerterrein wat een locatie in het dorp. De gemeente is eigendom van het naastgelegen de mogelijkheid om potentiële ontwikkeling mogelijk maakt. Het geeft daarnaast de gemeente en kanttekeningen vindt u in dit een aantal strategische voordelen te behalen. De argumenten ,
,
raadsvoorstel. waarde. Inmiddels is de De prijs die overeengekomen is ligt net hoger dan de getaxeerde natuurlijk de ontbindende voorwaarde is toegevoegd dat koopovereenkomst getekend waarbij van de aankoop. Indien de raad de gemeenteraad akkoord moet gaan met de financiering Het college heeft geen krediet beschikbaar stelt zullen de panden niet worden aangekocht. voorwaarde als een voorgenomen besluit vastgesteld tot aankoop met dezelfde ontbindende die in de koopovereenkomst staan. ,
,
,
vraag Centrale Gaat de raad akkoord verwerven?
de financiële
de Parklaan
te
Beoogd resultaat directe invloed op het gebied Door de aankoop van deze objecten heeft de gemeente voordelen aan het gemeentehuis. Daarnaast er een aantal strategische aangrenzend zijn de van deze panden. de gemeente kan behalen bij aankoop
die
met
verwerking
de twee
om
objecten
aan
Kader (vastgesteld in van objecten is vastgelegd in de nota grondbeleid Het kader voor verwerving opgenomen stroomschema op de gemeenteraad op 30 mei 2023). In het in de nota pagina 51 over Onder de wanneer de gemeente wel ofjuist niet tot aankoop gaat. is weergegeven opgenomen. in het stroomschema argumenten in dit voorstel zijn de stappen Argumenten De gemeente
heeft diverse
Woudenberg
argumenten
om
de panden
te willen
verwerven.
Nota grondbeleid door de gemeenteraad op 30 mei 2023 gaat uit van De nota grondbeleid die is vastgesteld de ruimte om indien de situatie er om vraagt situationeel grondbeleid. Dit geeft de gemeente redenen om de objecten aan panden te verwerven. De gemeente heeft voldoende strategische voor de definitieve de Parklaan te verwerven maar er zijn nog geen plannen in ontwikkeling invulling van de locatie. ,
,
,
schema in de nota grondbeleid is gevolgd voor de afweging: Het stroom o zal bijdragen aan het behalen van gemeentelijke De verwerving
Geprint
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
doelen
2/8
De verwerving
heeft een
hoge
prioriteit
,
de mogelijkheid
dient
zich immers
alleen
nu
aan. o
De gemeente geen eigenaar is op dit moment maar wij verwachten niet dat de markt zal oppakken. enige ontwikkeling Als de panden op de markt worden aangeboden zal er aan de situatie op de Parklaan niets wijzigen. De financiële impact en risico's zijn `acceptabel te krijgen' zoals u hier in het voorstel ziet. De gemeentelijke capaciteit kan een issue zijn de verschillende opties zijn gedurende het traject van aankoop wel bekeken maar de mogelijkheden kunnen breder zijn. Daarnaast zal voor de uitwerking van een plan externe capaciteit moeten worden geworven. Het college wil dit financieren via de reserve Dorpsvoorziening of de reserve Grondbedrijf. ,
,
o
,
,
Figuur
1. 1 Stroomschema
nota grondbe/eid
Invloed op gebied aan het gemeentehuis aangrenzend deze Door strategische aankoop krijgt de gemeente invloed op de invulling van het gebied aan het gemeentehuis. aangrenzend Het gaat hier om een strategische beeldbepalende locatie. ,
Dit
betekent
dat de gemeente een plan kan ontwikkelen hoe met deze ruimte wordt Dan kan men denken aan een klein woningbouwproject eventueel met gebruik van de parkeerplaats in het openbaar gebied. Mogelijk kan er ook een oplossing worden gevonden voor ambtelijke huisvesting ofjuist voor de parkeerproblematiek die wij op drukke dagen rondom het gemeentehuis hebben. Er is nog geen vastomlijnd plan. In het uiterste geval kunnen de objecten weer in huidige staat worden verkocht als we als gemeente niet tot een definitief plan komen voor deze locatie. omgegaan.
,
De panden worden net boven taxatiewaarde gekocht De panden worden gekocht net boven de taxatiewaarde. Eén van de twee panden vertegenwoordigd slechts een lage waarde; het is de gemeente vooral te doen om de verwerving van de gronden. De prijs op de vrije markt zou mogelijk hoger zijn geweest prijs die de gemeente er nu voor betaald. De eigenaren hechten aan verkoop voor objecten.
Geprint
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
als de beide
3/8
NIDOS locatie In het object aan de Parklaan 6/8 is op dit moment een opvang locatie van het NIDOS directe invloed als verhuurder gevestigd. Door de panden te verwerven krijgt de gemeente zal ook de locatie. Het betekent ook dat een deel van de objecten al is verhuurd. Overigens tandartspraktijk in 2025 nog huurder blijven van het pand aan de Parklaan 10. Deze huurinkomsten kunnen dan weer worden afgezet tegen de kosten die Wij maken voor het afschrijving en energielasten van de panden. onderhoud
op
de
,
Ambtelijke huisvesting gemeentehuis De gemeente heeft de In het zijn op dit moment 69 flexibele werkplekken. het van personeel en het afschalen van inhuur. afgelopen jaren ingezet op aannemen vast een (tijdelijk) uitbreiding personeel ontstaan. Daarnaast is met het Oekraïne team verdere van Woudenberg ongeveer 20 daarvan werken 141 medewerkers bij de gemeente Op dit moment aantal werkplekken passen we als in het (tijdelijke) vakteam Opvang. zijn werkzaam Qua en donderdagen Vooral op dinsdagen zien gemeente niet goed meer in de huidige huisvesting. en parkeerplekken. wij een tekort aan werkplekken ,
wordt een tekort aan vergaderruimten dit tekort aan werkplekken en stilteruimtes Er zijn te weinig plekken waar medewerkers rustig kunnen werken; we hebben in waarvan die aan te merken zijn als stilteplekken er meerdere dagen totaal vier werkplekken naast de ruimten twee structureel door de griffie in gebruik zijn. Er zijn acht vergaderruimten voor de zijn opgenomen van de bestuurders waarvan er zes in het reserveringssysteem blijkt dit te weinig te zijn om op goede wijze ons werk uit te grootte van onze organisatie Naast
,
ervaren.
,
,
,
voeren. en De nieuwe aanbieder van Jeugdzorg MetMaya wil een betere link hebben met de gemeente dat zij vanaf 1 januari 2025 5 Corporatie de Kleine Schans. Daarom is afgesproken werkplekken binnen de gemeente zullen huren deze moeten permanent tot hun beschikking ook staan. MetMaya is een verbintenis aangegaan voor 9 jaar en heeft naast deze werkplekken nodig. Deze werkplekken passen niet meer in de een eigen vergaderdan wel spreekkamer waar nu eigenlijk al sprake is van een ruimtetekort (ook ruimte van CDKS in het cultuurhuis; en groepsruimten). MetMaya kan eventueel op de CDKS vraagt ons om extra werkplekken van Parklaan bovenverdieping 10 of in het woongedeelte van Parklaan 6/8 gehuisvest worden. ,
Het vakteam Opvang in Woudenberg heeft op dit moment zo'n 20 medewerkers. De koks en op locatie de collega's die als locatiemanager tolk coördinatoren werken maar leidinggevende functioneren hebben meermaals per week overleg. Er is geen locatie binnen zijn. In de tijdelijke situatie kunnen de objecten het gemeentehuis waar zij goed gehuisvest een ook omdat de hoop blijft dat het team Opvang slechts aan de Parklaan oplossing bieden tijdelijk zal bestaan. ,
,
,
,
Potentiële huuropbrengsten het NIDOS en MetMaya potentiële van de tandartspraktijk In 2025 zal vanwege de huisvesting gaat voor de jaren huuropbrengsten binnen komen voor de betreffende objecten. De gemeente voor 2025. We zien dit als een 2026-2029 uit van 75% van de huurwaarde die wij voorzien vanaf voorzichtige 2026 een jaarlijks raming. Als met die huurwaarde wordt gerekend is er en met 2029 te tekort van E 21. 110. Aan de raad wordt voorgesteld de tekortentot aan de waarbij het budget dus wordt gekoppeld beklemmen in de reserve grondbedrijf de wordt begroting exploitatie van deze objecten. Dit betekent dat er geen structurele last in voor de aanschaf van deze panden. opgenomen ,
,
Voor wonen
het college vindt het van belang dat de huidige op deze locatie indien zij dat wenst. Daarover
bewoner van Parklaan 6/8 kan blijven is het college in gesprek.
Afschrijving staat dat directe De opstal aan de Parkweg 10 verkeert in een dusdanige situatie waarde na aankoop noodzakelijk is. Het pand kan in een tijdelijke
Geprint
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
afschrijving van deze gehandhaafd blijven
4/8
om de tandartspraktijk te huisvesten en eventueel op de bovenverdieping MetMaya of ruimtes voor de ambtelijke organisatie. Indien het pand in latere plannen behouden blijft , is een stevige investering nodig om het in een acceptabele staat te krijgen.
Inrichtings en overdrachtskosten de panden in een tijdelijke situatie geschikt te maken voor MetMaya en andere ambtelijke medewerkers (team Opvang en de reguliere organisatie) wordt een bedrag van 6 30. 000 van de gemeenteraad verzocht. In dit bedrag zijn ook de overdrachtskosten meegenomen (notaris Dit wordt ingeboekt op de Algemene Reserve. Om
Risico's
en
kanttekeningen
Staat van de opstal/en De opstal aan de Parklaan 10 wordt direct afgeschreven qua boekwaarde. Dat is niet voor niets; het pand verkeerd in slechtere staat. De verwachting is dat het nog prima kan functioneren de komende jaren maar er bestaat een risico dat wij daarvoor instandhoudingsonderhoud moeten plegen. ,
Verhuurwaarde Voor de exploitatie voor de jaren 2026-2029 wordt gerekend met 75% van de huurwaarde die in 2025 wordt behaald. De verwachting is dat deze huurwaarde ruim zal worden gehaald. Als de huurwaarde niet wordt behaald is het risico op een negatieve exploitatie aanwezig. We schatten dit risico in als klein. Er is nu rekening gehouden met een exploitatie van vijf jaar met de verwachting dat binnen die termijn plannen worden gemaakt hoe om te gaan met de ,
,
locatie.
Kosten voor planvorming Het eerste deel van de gedachtevorming over plannen met de locatie kan binnen de huidige gemeentelijke organisatie plaatsvinden. Uitwerking van plannen zal kosten met zich meenemen. Op de korte termijn wordt een beroep gedaan op de reserve grondbedrijf maar het college ziet potentie in de reserve dorpsvoorzieningen om kosten voor plannen af te dekken. Indien deze mogelijkheid niet voldoet zal het college naar de raad komen met een verzoek om extra (incidentele) kosten. ,
,
Bestemmingsplan De tijdelijke opties
qua
bestemmingsplan
nodig.
invulling die nu Deze procedure
aankoop.
op
tafel moet
liggen hebben een ontheffing worden doorlopen dit kan ,
nog
,
van pas
het na de
Meerjarige verplichtingen Het college is in de financiële stukken steeds helder dat zij geen meerjarige verplichtingen aan wil gaan die zwaar op de begroting drukken. Daarom is deze verplichting ook zo vastgelegd dat er ruimte is gehouden in de reserve voor de komende jaren. Het heeft geen direct begrotingseffect. Dit besluit geeft de gemeente de tijd om na te denken wat de wens is met de panden zo dicht bij ons gemeentehuis. ,
Duurzaamheid Niet
van
en
Maatschappelijke Niet
van
Geprint
Inclusie
toepassing.
participatie
toepassing
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
5/8
Financiële
consequenties
op
juistheid
beoordeeld door Aart van de
Bovenkamp Dit voorstel past binnen de begroting Naam
Pa rklaan 6-10
6 6
inkomsten otaal
Product
inkomsten 6
Bovengenoemde Bovengenoemd
6
6 bedragen betreffen totaal verschil wordt
structurele aan
de raad
raadsvoorstel. exploitatiekosten De jaarlijkse van 6 66. 110 met van beide panden en verder aangevuld
uitgaven bekend
inkomsten. gemaakt via: en
bijgevoegd
worden deels gedekt uit de huurinkomsten vanuit de reserve grondbedrijf. een storting
Toelichting: Aankoopbedrag Dit is 6 82. 500 boven de taxatie. van Parklaan 6-10 bedraagt 6 1. 262. 500. Het aankoopbedrag het gemeentehuis en de directe beschikbaarheid vindt het college Gezien de locatie tegenover het acceptabel 6 82. 500 meer te betalen dan de getaxeerde waarde. Het college verzoekt de te stellen. Dit krediet drukt echter niet op het raad om dit krediet ter beschikking in de balans; de panden Het gaat hier om een verschuiving begrotingsresultaat. immers een waarde. vertegenwoordigen hoeft plaats te vinden. waarover geen afschrijving in 20 jaar afgeschreven. De opstallen van Parklaan ten laste van van het gebouw in 1 keer afgeschreven
Een deel van de aankoop betreft gronden De opstallen van Parklaan 6 en 8 worden gezien de staat 10 ad. 6 82. 500 worden de algemene reserve. ,
Aankoop Parklaan Grond Opstallen Parklaan Grond Opstallen Parklaan Grond Opstallen Totaal
,
Afschrijving
6
Afschr
lasten jaarlijks
697. 800 6 232. 200
Geen 20jaar
60 6 11. 610
6 195. 000 6 340. 000
Geen 20jaar
6 17. 000
6 315. 000 682. 500 E 1. 262. 500
Geen ljaar
8
Afsch lasten eenmalig
0
10 60 C 28. 610
6 82. 500 6 82. 500
Exploitatie 2025 tim 2029 maximaal 6 66. 110. Dit bedrag kan deels worden exploitatielasten bedragen De jaarlijkse gecompenseerd door (delen van) de panden te verhuren aan derden. Het resterend tekort exploitatie van vijf We gaan uit van een voorlopige wordt gedekt uit de reserve grondbedrijf. Indien de voor de grond en objecten. jaar; in die periode moeten plannen worden gemaakt op de markt worden kunnen de panden vrije geen plannen rond krijgt gemeente ,
doorverkocht. voor 2025 worden geraamd op 6 24. 000 voor de Parklaan De huuropbrengsten 6 36. 000 voor de Parklaan 10. 75% van de huurbaten van Het college rekent er op dat in de jaren 2026-2029 worden behaald. Dat betekent in die jaren een negatief resultaat van 6 21. 110.
Geprint
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
6/8
en
2025 kan Dit betekent
6/8
dat er in de vijfjaar 6 90.550rekening Het college
waar
,
,
houdend
het college rekening mee houdt er een met de maximaal geraamde kosten. ,
zal er alles aan doen
huurinkomsten
van
om
de exploitatiekosten
zoveel mogelijk
derden.
Exploitatíelasten:
negatieve
exploitatie
is van
te verminderen
via
Parklaan 6-8
Parklaan 10
Laste Energie Schoonmaak Belastingen en heffingen Wate rve rb ru i k Telefonie en internet Ve rze ke ri nge n Onderhoud Overige Afschrijvingslast Subtotaal
Totaal 2025
Totaal 2026
Totaal 2027
Totaal 2028
Totaal 2029
6 8. 000 6 4. 000 6 1. 400 6 300 6 1. 500 6 2. 000 62. 000 6 1. 000 6 28. 610 6 48. 810
6 7. 000 6 3. 000 6 1. 000 6 300 6 1. 500 6 1. 500 62. 000 6 1. 000 60 6 17. 300
6 15. 000 6 7. 000 6 2. 400 6 600 63. 000 6 3. 500 64. 000 6 2. 000 6 28. 610 6 66. 110
6 15. 000 6 7. 000 6 2. 400 6 600 63. 000 6 3. 500 64. 000 6 2. 000 6 28. 610 6 66. 110
6 15. 000 6 7. 000 6 2. 400 6 600 63. 000 6 3. 500 64. 000 6 2. 000 6 28. 610 6 66. 110
6 15. 000 6 7. 000 6 2. 400 6 600 63. 000 6 3. 500 64. 000 6 2. 000 6 28. 610 6 66. 110
6 15. 000 6 7. 000 6 2. 400 6 600 63. 000 6 3. 500 64. 000 6 2. 000 6 28. 610 6 66. 110
Bate Huuropbre ngsten Huuropbre ngsten Su btotaal
6O 36. 000 36. 000
24. 000 36. 000 60. 000
75% 18. 000 27. 000 45. 000
75% 18. 000 27. 000 45. 000
75%
24. 000 6O 24. 000
18. 000 27. 000 45. 000
75% 18. 000 27. 000 45. 000
G 21. 110
6 21. 110
6 21. 110
6 21. 110
Parklaan 6-8 Parklaan 10
Totale exploitatielasten
6 24. 810
exploitatietekort Dekking
reserve
grondbedáriil=
Het college stelt de gemeenteraad voor om de middelen voor de reserve grondbedrijf ter beschikking te stellen. Het college de reserve. Wat dus betekent dat ze niet worden uitgegeven ,
Dekking
exploitatietekort
via reserve
de exploitatie ad. 6 90. 550 via wil de middelen beklemmen in behalve aan dit doel.
grondbedrijf:
Eenmalige
kosten inrichting en overdracht beide panden We verwachten voor de inrichting en overdracht van beide panden eenmalig totaal 6 30. 000 nodig te hebben. Dit bedrag kan ten laste worden gebracht reserve.
Aanpak/uitvoering Na instemming van de gemeenteraad gemeente overgedragen. Omdat
de aankoop
van vastgoed
besluit over de middelen.
Geprint
op:
17-07-2024
worden
een
Het college
09:30:55
uur
de panden
op
31-12-24
collegebevoegdheid betreftneemt het besluit tot aankoop. ,
neemt
een bedrag van van de algemene
of 2-1-25
de raad
aan
in
de
alleen een
7/8
Conclusie
adviseren u om de middelen voor de aankoop van de panden aan de Parklaan 6/8 en biedt voor de Parklaan 10 omdat dit zowel op de korte als langer termijn mogelijkheden over een strategische aankoop. gemeente Woudenberg zowel als het gaat
Wij
Communicatie
In overleg met de communicatieadviseur wordt er over de aankoop pas na goedkeuring van het College van Burgemeester en Wethouders alsmede de Raad gecommuniceerd. Hiervoor
wordt
een
persbericht opgesteld.
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) anseh-van
useler
Harten
Secretaris
Geprint
op:
17-07-2024
09:30:55
uur
8/8