3.a Memo Evaluatie toewijzing koopstart woningen Hoevelaar Fase 2B -Def versie (Geredigeerd)

Memo

Gemeente

Woudenberg

__ Gemeenteraad

Aan

1

Betreft

1

Datum

1

Van

(geanonimiseerd) projectleider

=m

De

Evaluatie toewijzing 8 juni 2026

KoopStart woningen

Hoevelaar

Fase

2B

Hoevelaar)

achtergronden

In

2020 is met projectontwikkelaar Zegheweg BV een samenwerkingsovereenkomst gesloten de woningbouwontwikkeling van Hoevelaar Fase 2 waarin afspraken zijn vastgelegd over onder andere het woningbouwprogramma en het opdelen van de realisatie van Fase 2 in de voor

deelgebieden

2A

en

2B.

In de periode tussen 2023 en eind 2025 heeft de verkoop en realisatie van de woningbouw in Fase 2A plaatsgevonden, behoudens het gedeelte van het plangebied dat is bestemd voor 26 sociale koopappartementen. Begin van dit jaar is voor Fase 2B de bouw gestart ter hoogte van het complex met 12 vrije sector huurappartementen. Het proces van verkoop van de koopwoningen en de toewijzing van sociale koopwoningen in dit deelgebied heeft plaatsgevonden in het

najaar

van

2025.

In de

overeenkomst met Zegheweg BV staat dat in totaal 37 woningen in de categorie sociale koop (grondgebonden + appartementen) worden gerealiseerd die zijn bestemd voor toewijzing aan de doelgroep starters (ook wel genoemd ‘KoopStart woningen’). Voor Fase 2B gaat het daarbij om 8 grondgebonden woningen. In onderstaand overzicht van Fase 2B is de locatie van deze (2 x 4) woningen aangegeven.

OER

MORE

Koop

duur

Tweekapper

Koop

duur

Hoekwoning

Koop

middel

Rijwoning

Koop

betaalbaar

Rijwoning

Goedkope / sociale koop

Rijwoning

Sociale

huur

Appartement

Sociale

huur

BEBO

Sociale

huur

Rijwoning

Vrije

Sector

Huur

Appartement

Vrije

Sector

Huur

Rijwoning

114

Memo Evaluatie toekenning KoopStart woningen Hoevelaar Fase 2B

Vragen vanuit de gemeenteraad Met betrekking tot het aanbiedingstraject van de koopwoningen in Fase 2B zijn door de gemeenteraad schriftelijke vragen gesteld. Deze vragen zijn door het College beantwoord en besproken in de raadsvergadering van 30 oktober 2025. De vragen handelden enerzijds over het verkoopproces in algemene zin , anderzijds meer specifiek over de toewijzing van de 8 woningen in de categorie sociale koop in relatie tot het bepaalde in de Huisvestingsverordening 2025 van gemeente Woudenberg. Meer concreet is door de raad de volgende vraag aan het College gesteld: “ …. . vervolgvraag aan wethouder om proces van toewijzing te evalueren en dan de evaluatie te delen met de raad en te zien of de huisvestingsverordening die we nu hebben en kennelijk ruimte laat voor eigen invulling nog wat aanscherping behoeft. Dus de vraag is , zou u dit proces met de ontwikkelaar willen evalueren en ons daarover willen informeren …. . “. In navolging van het verzoek van de raad heeft er een gesprek plaatsgevonden met de projectontwikkelaar en de twee door hem ingeschakelde makelaars. In het hiernavolgende wordt [1] kort verslag gedaan van dit overleg , [2] antwoord gegeven op het tweede deel van de vraag inzake de Huisvestingsverordening 2025 en [3] aangegeven welke aanpassingen nog worden gedaan voor de verkoop van 26 KoopStart appartementen in Fase 2A later dit jaar.

Evaluatiegesprek met ontwikkelaar en makelaars In aansluiting op het verzoek van de raad zijn de wethouder en de projectleider Hoevelaar in gesprek gegaan met de projectontwikkelaar van Hoevelaar Fase 2 en de twee door hem voor de verkoop van de 8 KoopStart woningen ingeschakelde makelaarskantoren. Hieruit is het volgende naar voren gekomen: −

−

−

Hoevelaar Fase 2 kent in totaal 267 woningen waarvan 102 huurwoningen (76 sociale huur voor Omnia en 26 woningen/ appartementen in de vrije sector) en 165 koopwoningen (betaalbaar + middelduur + duur). Van de 11 grondgebonden KoopStart woningen is 100% aan Woudenbergers verkocht en van de overige 128 verkochte koopwoningen is 53% naar Woudenbergers gegaan. Het is niet bekend hoeveel procent van alle kopers een economische of maatschappelijke binding heeft aan Woudenberg. Op korte termijn gaan er nog 26 KoopStart appartementen in de verkoop. Het totale percentage Woudenbergse kopers is daarom nog niet bekend , maar de verwachting is dat dit percentage hoger zal zijn dan 53 %. Een percentage van 75 % voor Fase 2 -zoals eerder door Zegheweg BV werd aangegeven- is mogelijk een iets te positieve inschatting. De verkoop van de 8 KoopStart woningen is door Zegheweg BV neergelegd bij twee makelaars. Dit aanbod is tegelijk met de overige koopwoningen in Fase 2B bekend gemaakt. Na een inschrijfperiode van twee weken is het aanbod via het platform Funda naar buiten gebracht. De makelaars hebben daarnaast gebruik gemaakt van een door de projectontwikkelaar aangedragen lijst met bewoners , die zich in een eerder stadium als geïnteresseerde hadden aangemeld. Er hebben zich circa 180 gegadigden gemeld waarvan 130 voldeden aan de eisen zoals vastgelegd in de Doelgroepenverordening.

In algemene zin is vastgesteld dat bij de toewijzing van deze KoopStart woningen de op dat moment geldende regeling is gehanteerd. De nieuwe Huisvestingsverordening 2025 is op 1 oktober 2025 in werking getreden c. q. was ten tijde van de uitgifte van deze koopwoningen nog niet van toepassing. De vaststelling dat er vrij kort via internet is gepubliceerd. Een aanscherping van de nieuwe Huisvestingsverordening is echter niet nodig. Hierin is immers al opgenomen dat het aanbieden van betaalbare koopwoningen onder meer

2 | 4

Memo Evaluatie toekenning KoopStart woningen Hoevelaar Fase 2B

gedurende minimaal vier weken moeten plaatsvinden middels een via internet toegankelijk digitaal platform. −

−

−

−

−

−

−

De 8 woningen zijn allemaal toegewezen aan de doelgroep starters en woonachtig in Woudenberg. De beide makelaars gaven aan dat de manier van screening/ toetsing - met binnen dit proces het bij de gegadigden opvragen van specifieke informatie - niet anders is gegaan dan bij eerdere vergelijkbare trajecten. Na het proces van screening/ toetsing is geloot onder de door de makelaars aan Zegheweg BV overhandigde overgebleven gegadigden. Dit is gebeurd met een softwareprogramma voor loting. Partijen stelden vast dat de 8 KoopStart woningen uit Fase 2B in omvang fors zijn en prima geschikt voor een jong gezin met kinderen. Dit houdt doorstroom tegen. De woningen zijn nu vooral bij alleenstaanden terecht gekomen omdat het gaat om KoopStart woningen die bestemd zijn voor de doelgroep starters met een generieke maximale inkomensgrens. Hierdoor vallen specifieke groepen buiten de boot. Hieronder bevinden zich onder andere personen die zijn gescheiden en vanuit die positie niet meer voor dit type woning in aanmerking komen. Met betrekking tot de te hanteren inkomensgrens adviseren de makelaars onderscheid te maken tussen KoopStart woningen voor één of twee personen en voor de situatie van twee personen een andere inkomensgrens te hanteren.

In algemene zin is de verwachting dat de voorrangsregeling in de nieuwe Huisvestingsverordening het bepaalde in de Doelgroepenverordening deels zal vervangen. Het bepaalde in de nieuwe Huisvestingsverordening biedt ondersteuning en regels ten behoeve van een transparant proces van toewijzing van betaalbare koopwoningen. De nieuwe Huisvestingsverordening is echter nog niet geïmplementeerd. Het bij de gemeente nog niet operationeel zijn van het verlenen van een huisvestingsvergunning behoeft aandacht aangezien deze nieuwe verordening het proces van toewijzing moet gaan ondersteunen. Gemeentelijk huisvestingsbeleid

Op 25 september 2025 heeft de gemeenteraad de nieuwe Huisvestingsverordening vastgesteld. Onderdeel van deze verordening is de huisvestingsvergunning voor betaalbare nieuwbouwkoopwoningen. Kopers van betaalbare nieuwbouwkoopwoningen hebben deze vergunning nodig om een woning in gebruik te kunnen nemen. Door de invoering van de huisvestingsvergunning kan de gemeente tot maximaal 50% van de betaalbare nieuwbouwkoopwoningen met voorrang toewijzen aan mensen uit of met binding aan Woudenberg. Daarnaast voorziet de huisvestingsvergunning in een transparantere verkoop- en toewijzingsprocedure ; verkopers moeten namelijk aantonen dat zij aan de procedurele voorwaarden uit de Huisvestingsverordening hebben voldaan , voordat kopers een huisvestingsvergunning ontvangen. Hoewel de Huisvestingsverordening per 1 oktober 2025 van kracht is geworden , is de huisvestingsvergunning nog niet geïmplementeerd. Bij de verkoop van 26 KoopStart appartementen in Fase 2A wordt daarom maatwerk toegepast (zie volgend onderdeel). De nieuwe Huisvestingsverordening verhoogt de transparantie bij het aanbieden , verkopen en toewijzen van betaalbare nieuwbouwkoopwoningen. De huisvestingsvergunning is op dit

3 | 4

Memo Evaluatie toekenning KoopStart woningen Hoevelaar Fase 2B

moment nog te nieuw om te kunnen evalueren. Bij toekomstige herzieningen van de Huisves-

tingsverordening zal hier opnieuw naar worden gekeken. Aanbieden van de 26 KoopStart appartementen in Fase 2A Het inwerkingtreden van de nieuwe Huisvestingsverordening heeft ertoe geleid dat met de projectontwikkelaar - aanvullend op eerdere afspraken voor Fase 2A - nadere afspraken zijn gemaakt over de verkoop en toewijzing van de 26 KoopStart appartementen in Hoevelaar Fase 2A. Deze woningen gaan op korte termijn in de verkoop en zijn bestemd voor de doelgroep starters.

Met deze navolgende afspraken wordt vooruitgelopen op de implementatie van de nieuwe Huisvestingsverordening. Bij de verkoop en toewijzing van de appartementen zal overeenkomstig de nieuwe Huisvestingsverordening een transparant proces van verkoop en toewijzing in acht genomen worden. Een deel van de Doelgroepenverordening zal buiten toepassing blijven omdat in plaats daarvan nu de voorrangsregeling voor economisch en maatschappelijk gebonden gegadigden geldt. Zoals bepaald is in de nieuwe Huisvestingsverordening zullen 13 KoopStart appartementen met voorrang worden toegewezen aan gegadigden met een maatschappelijke of economische binding aan Woudenberg. De overige 50% wordt verloot onder de resterende geïnteresseerden. Aangezien op dit moment nog geen huisvestingsvergunningen verleend kunnen worden aan kopers zal de gemeente tijdelijk overeenkomstig de werkwijze in de nieuwe Huisvestingsverordening zorgdragen voor een toetsing van het proces van verkoop en goedkeuring van de koopgegadigden.

4 | 4