23.b Memo advies regisseur voor vervolg plannen gebiedsontwikkeling 't Schilt 16-10-23 (geanonimiseerd).pdf

DS

MEMO Aan: Van:

_Taskforcegroep Vitaal centrum Woudenberg (geanonimiseerd)

Datum:

16-10-2023

Betreft:

Gebiedsontwikkeling

BRDG aAavies Ruimtelijk Economisch Advies Er Procesmanagement

't Schilt Woudenberg

Inleiding Eind 2022 heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan laten maken voor het gebied 't Schilt en een deel van de Voorstraat. Gedurende het afgelopen jaar heb ik onderzocht of dit stedenbouwkundige plan realiseerbaar is. In onderstaande memo geef ik mijn bevindingen weer en geef ik een advies voor het vervolg.

half

Visie op retail Woudenberg In de visie op retail wordt gesteld dat een voor een

compact cluster

uitgebreide

Jumbo

supermarkt

een

sterk

bronpunt

kan

zijn

met

dagelijkse winkels aan 't Schilt en de Voorstraat. De nieuwe volgens de visie dus bij voorkeur ingevuld moeten worden met winkels in

winkelruimte in het plan zou de dagelijkse sector (zoals verswinkels).

Ontwikkelingsplan Met het plan wordt aan het einde van de westelijke winkelgebied een compact winkelcluster gevormd met de uitgebreide Jumbo als trekker en een aantal aanvullende (dag)winkels. Dit nieuwe compacte winkelcluster en het nieuwe parkeerterrein liggen aan de Voorstraat hetgeen ook positief effect zal hebben op de bestaande winkels

in de Voorstraat.

Gesprekken stakeholders voorjaar ‘23 een gebiedsontwikkeling zoals hierboven omschreven heeft de gemeente een stedenbouwkundige studie laten maken. Deze studie was een praatplaat waarmee ik ca 15 vervolggesprekken met de stakeholders kon voeren. Al deze gesprekken hebben inmiddels plaatsgevonden.

Voor

Uitbreiding Jumbo pas later Een belangrijk onderdeel van het plan is de uitbreiding van de Jumbo supermarkt. Zowel de ondernemer van de Jumbo supermarkt als Jumbo Vastgoed hebben aangegeven niet op korte termijn deze uitbreiding te willen. Pas over een jaar of 4 à 5 is de uitbreiding gewenst. Dit maakt dat dit belangrijke onderdeel van het plan niet als aanjager van de gebiedsontwikkeling gebruikt kan worden. Hierdoor ontbreekt op dit moment een belangrijke financiële drager van de ontwikkeling. De pandeigenaar van de Jumbo en het erfpachtcontract De eigenaar van het Jumbo-pand wil wel meewerken aan het plan voor de uitbreiding. Hij wil echter zelf niet dat uitbreidingsplan ontwikkelen noch zelf een ontwikkeling aan de overzijde van het nieuwe plein opstarten. In een vervolgoverleg is met de eigenaar gesproken over de afloop van het erfpachtcontract van het parkeerterrein in 2030. Over de periode erna had de eigenaar nog niet nagedacht. De eigenaar beaamde wel dat het wel goed is om alvast met elkaar in gesprek te gaan over de wijze van oplevering aan het einde van de termijn. In de overeenkomst staat dat het terrein weer terug geleverd wordt in de oorspronkelijke staat. Overigens blijkt uit de akte dat de overeenkomst niet in 2030 maar in 2034 eindigt. Desalniettemin is het goed om in het vervolg hiermee alvast rekening te houden en dit met de eigenaar te bespreken.

De meeste ondernemers/eigenaren gematigd positief De exploitanten en vastgoedeigenaren van de overige winkels in het plangebied en de kapper zijn gematigd positief over de mogelijke plannen. In het algemeen lopen ze niet over van enthousiasme. basis willen zij (onder voorwaarden) meewerken aan de realisatie. De meeste vastgoedeigenaren

Se

BRDG

In

Advies

willen wel verkopen maar geven daarbij aan dat de prijs goed moet zijn. Op twee gesprekken na zijn in de andere overleggen door de eigenaren geen bedragen genoemd. Maar naar aanleiding van diverse oriënterende gesprekken met makelaars is de verwachting dat de eigenaren in het algemeen een hoge vraagprijs in hun hoofd hebben. De meeste eigenaren weten nog niet of ze opnieuw eigendom willen hebben in de nieuwe ontwikkeling. Het Chinese restaurant De pandeigenaresse van het Chinese restaurant wil in principe niet mee werken of alleen voor een heel hoog bedrag verkopen. Ook de onderneemster van het Chinese restaurant wil in principe niet meewerken. Als het moet wil ze uitgekocht worden en niet weer terugkeren in de herontwikkeling.

Één eigenaar/bewoner wil niet meewerken

Alleen de eigenaren/bewoners van de grondgebonden woning ’t Schilt 24 willen op dit moment geen medewerking verlenen. Zij zijn van mening dat het plan toch niet gerealiseerd zal worden en willen niet verhuizen. Of ze dit standpunt blijven innemen indien de herontwikkeling om hun woning heen wel plaatsvindt, is onduidelijk. Indien de woning niet binnen het projectgebied kan vallen, zal een alternatief plan met minder bouwoppervlakte en minder woningen gemaakt moeten worden. Daarbij zal de financiële doorrekening aan andere (meer negatieve) uitkomst laten zien. Wel vraag naar m2 winkelruimte in nieuwe plan Het aantal te realiseren m2 winkelruimte (niet zijnde Jumbo) in het plan is variabel. Er is een versie met 309 m2 winkelruimte en een versie met 621 m2 winkelruimte. De ondernemers in het plangebied maar ook een aantal andere detaillisten uit de Voorstraat zijn geïnteresseerd om te exploiteren in het nieuwe plan: De bakker wil terugkomen in het nieuwe plan. De fietsenwinkel/fietsenmaker wil in het plan graag een forse uitbreiding van haar bestaande winkel (300m2 - > 600 m2) realiseren. De kapper wil terugkeren in het plan. Ook de bestaande drogist in de Voorstraat zou wel willen reloceren naar het nieuwe plan. Of de bloemenwinkel ook weer zal starten met een nieuwe winkel is de vraag.

De vader van de huidige exploitant is ook plannen aan het ontwikkelen om de huidige winkel op de begane grond om te bouwen tot appartementen. Hiervoor is toestemming van de gemeente noodzakelijk. De onderneemster van het Chinese Restaurant wil niet terugkomen in de nieuwbouw. In het geval dat het plan doorgaat wil zij zich laten uitkopen en stoppen met het restaurant. Indien ze niet terugkeert op een andere locatie in Woudenberg mist het dorp “z’n Chinees”.

Op dit moment lijkt het dat de winkelruimte in de planversie met 621 m2 wel gevuld gaan worden. Er lijkt zelfs in het plan een tekort aan m2 winkelruimte te zitten. De winkels die interesse hebben, zijn echter maar voor een deel de gewenste winkels in de dagelijkse sector (zoals in de visie geadviseerd wordt). Financieel tekort en subsidiemogelijkheden Uit een globale financiële doorrekening van het plan door de architect blijkt dat er een tekort is. Waarschijnlijk is dit tekort een stuk hoger dan door de architect is aangegeven. Zo ontbreken in de doorrekening bijvoorbeeld de vergoedingen van de winkeliers voor de tijdelijke verhuizingen. Ook de financiële consequenties van het niet kunnen betrekken van de woning ’t Schilt 24 in het project, zijn niet verwerkt. Het project leent zich goed voor een subsidieaanvraag in het kader de Impulsaanpak winkelgebieden. De vierde en laatste ronde voor deze subsidieaanvraag loopt van 8 april tot 26 april 2024. Indien de gemeente ervoor kiest om deze aanvraag in te dienen moet nog veel werk verzet worden. Op de aanvraag kan alleen positief besloten worden indien er samenwerkingsovereenkomsten zijn met de private partijen en er gedegen taxaties van het in te brengen vastgoed, realistische plannen en volledige kostenramingen aanwezig zijn. De kans dat deze overeenkomsten voor april allemaal gesloten zijn, lijkt erg klein.

Een ontwikkelaar vinden Voor de realisatie van de plannen dient een ontwikkelaar gezocht te worden. Hierover heb ik met een mogelijke partij enige tijd geleden een oriënterend gesprek plaatsgevonden. Deze partij was echter niet geïnteresseerd. Gezien de onzekerheden (inbrengwaarden vastgoed en ambitie Jumbo) is het te verwachten dat voor dit project geen risicodragende projectontwikkelaar gevonden kan worden. Dat betekent dat een projectontwikkelaar op urenbasis ingehuurd zou moeten worden met een bonus bij gereedkoming van het project. Wat als het plan (nu) niet doorgaat? De huidige situatie in de Voorstraat en ’t Schilt vraagt om een aanpak. Zo loopt het erfpachtcontract voor het parkeren op ’t Schilt in 2034 af en zijn er (nog) geen afspraken gemaakt met de eigenaar van het Jumbo-pand over de periode erna. Het is tevens onduidelijk wat er met de panden Voorstraat 4-6 gaat gebeuren. Als het oostelijke deel van het centrum door de verbetering van de Albert Heijn en de Aldi opgewaardeerd is, wordt de noodzaak voor een aanpak van het gebied alleen maar groter. Echter het financiële verwachte tekort is hoog en het enthousiasme onder de meeste vastgoedeigenaren en ondernemers om op korte termijn met het plan aan de slag te gaan, is matig tot laag. Indien het plan (nu) niet doorgaat blijft de situatie ongewijzigd.

Een aantal vastgoedeigenaren (op leeftijd) zullen op korte of middellange termijn hun pand verkopen. Tevens is de kans groot dat één of meerdere eigenaren bij de gemeente een verzoek zal indienen voor functiewijziging van winkels naar woningen.

Conclusie en advies vervolg Op basis van bovenstaande is de sterke verwachting dat het financiële tekort op het project nog veel hoger is dan door de architect is geraamd en dat er op dit moment te weinig draagvlak is om de geschetste plannen voor ’t Schilt en de Voorstraat te realiseren. De (markt)omstandigheden in het gebied zijn sinds het tot stand komen van de visie op retail centrum Woudenberg niet zodanig veranderd dat een aanpassing van de visie op dit moment moet plaatsvinden. Een behoefte zoals omschreven in de visie om aan de westkant in het centrum een combinatie van een uitgebreide Jumbo met een compact cluster van (vers)winkels als sterk bronpunt te laten fungeren, blijft dus overeind. Echter is het draagvlak onder de belangrijkste stakeholders op dit moment onvoldoende aanwezig om het nu uit te voeren. Een groot aantal pandeigenaren zijn echter op leeftijd en willen beslissingen nemen over hun vastgoed. Voor deze eigenaren moet wel duidelijk zijn welke mogelijkheden er voor hun pand zijn of komen. Een uitstel van het plan zonder aan te geven of het plan ooit uitgevoerd wordt en zo ja wanneer, is niet wenselijk.

Geadviseerd wordt dan ook om het stedenbouwkundige plan van begin 2023 niet verder ter hand te nemen. Omdat de behoefte aan een ontwikkeling wel blijft bestaan, heb ik een alternatief plan voor het Schilt gemaakt. Zie ook de bijlage. Alternatief plan In dit plan worden alleen de percelen Voorstraat 21(incl a, b en c), 23 (incl 23a), 27 en 29 gekocht en gesloopt. Het pand van het Chinese restaurant en de woning ’t Schilt worden niet aangekocht. De eigenaar van de woning aan ’t Schilt was tot geen enkele medewerking bereid en de eigenaresse van het Chinese restaurant wil alleen maar tegen een hele hoge prijs verkopen. Het achterterrein van de Chinees wordt wel in het alternatieve project betrokken en er moet met de eigenaresse ook een deal gesloten worden over de opwaardering van twee gevels. Bij de eigenaren van de overige genoemde panden in de Voorstraat proefde ik wel een zekere bereidheid en behoefte om te bewegen. Door minder percelen aan te kopen en (ondernemers te verhuizen) worden de kosten lager.

Op de plek van de panden Voorstraat 27 en 29 komt een ontwikkeling met maximaal ca 850 m2 winkelruimte op de begane grond en 16 appartementen op de eerste en tweede verdieping. In de winkelruimte is plaats voor een uitgebreide fietsenzaak met een voorzijde aan de Voorstraat en een werkplaatszijde aan het parkeerterrein. Evt is er ook ruimte voor de bakker, kapper en bloemenzaak aan de pleinzijde of aan de Voorstraatzijde. Als er toch geen interesse is van deze laatste groep ondernemers, is het mogelijk om in het pand aan de Voorstraat ook appartementen te realiseren en daarmee de oppervlakte winkelruimte te verkleinen. De grens van het (kern)winkelgebied in de Voorstraat schuift dan wat naar rechts op. Het is tevens goed om ook de herontwikkeling van de Digishop in het plan mee te nemen.

Het pand van de huidige bloemenwinkel en kapper (Voorstraat 21 en 23) wordt gesloopt ten behoeve van een directe en brede aansluiting van het parkeerterrein op de Voorstraat en alsmede de toevoeging van 44 (55 nieuwe en 11 vervallen) parkeerplaatsen.

Omdat de Jumbo in de komende jaren nog niet wil uitbreiden blijft de Henschoterhof in dit plan in eerste instantie ongewijzigd. Dat geldt ook voor het onderste (en linkse) deel van het parkeerterrein aan ’t Schilt. Het ongewijzigde linkse onderste deel van het parkeerterrein kan separaat gebruikt worden door bewoners. De voordelen van dit plan op een rijtje…. Dit plan is veel kleiner van omvang en daardoor waarschijnlijk goedkoper. We hebben in principe alleen met partijen te maken die bereid zijn om hun vastgoed in te brengen. We zijn (in principe) niet afhankelijk van de planning van Jumbo. De te realiseren oppervlakte winkelruimte is flexibel. De investering die nodig is voor het nieuwe parkeerterrein (aankoop/sloop panden Voorstraat 21/23 en aanleg infrastructuur) zou voor het grootste deel gedragen moeten worden door de investeerder van de ontwikkeling op de percelen Voorstraat 27/29 en Jumbo (lees pandeigenaar en/of de Jumbo organisatie). Bij de onderhandeling met deze laatste partij is van belang om de te maken afspraken over het einde van de erfpachtovereenkomst te betrekken. Indien het plan verder uitgewerkt wordt, zijn de gesprekken met de Jumbo organisatie en de pandeigenaar één van de eerste belangrijke stappen. Het alternatieve plan is geen afgebakend plan maar enkel een richting waarin de ontwikkeling opgestart kan worden.

Op basis van dit plan kan de gemeente een eerste reactie geven op vragen/verzoeken over bijvoorbeeld een functiewijziging van vastgoedeigenaren en ondernemers en hierover met hen in gesprek gaan.