13.b Memo - Stand van zaken Hoevelaar fase 3 voor gemeenteraad - 240613 (1) (geanonimiseerd).pdf

M e m o

Gemeente

Woudenberg

Aan Betreft Datum

Gemeenteraad Stand van zaken 113 juni 2024 1 1

voorbereidingen

(geanonimiseerd) orejectieider

Van

vooraf

Wat

m

Hoevelaar

Fase

3

Hoevelaar)

ging

Recent is gestart met de woningbouw in Hoevelaar fase 2. In de periode tot eind 2026 verrijzen in dit plandeel 267 woningen. Hiermee loopt de ontwikkeling van Hoevelaar volgens de oorspronkelijk opgestelde planning. Deze planning voorziet erin dat de hele nieuwbouwwijk in 2030 zal zijn voltooid. Voor fase 3 betekent dit dat nu al met de uitvoering van alle voorbereidingswerkzaamheden moet worden gestart, als volgt:

De

2024

>

2025

>

2026

>

2027

>

derde

samenwerking projectontwikkelaar/ besluit College en Raad Procedure omgevingsplan Voorbereiding voor start bouw (ontwerp/verkoop woningen + bouwrijp maken) Start woningbouw Overeenstemming

Hoevelaar kent een rijke geschiedenis aan eigenaren en plannen. Bij de alle voorbereidingen voor de ontwikkeling van deze fase is deze geschiedenis feitelijk niet meer relevant. Van belang is vast te stellen dat het gebied in z’n geheel in private handen is en niet zoals bij de fasen 1 en 2 mede in bezit van de gemeente. Voor een ontconcrete

fase

van

start van

wikkeling naar woningbouw moeten er derhalve ontwikkelafspraken worden gemaakt met de huidige gebiedseigenaar. Dit met inachtneming van de met Spoolderberg XVII BV gesloten “Overeenkomst inzake vervolgafspraken “d.d. maart 2015 waarin op hoofdlijnen de route is opgetekend die bij een feitelijke start van de ontwikkeling zou moeten worden gelopen. …

…

huidige juridisch eigenaar van Hoevelaar fase Spoolderberg VII BV. Voor het feitelijk realiseren (hierna: Lithos) de door de eigenaar gedelegeerd de tafel en met hen maken we ook de afspraken. De

Woudenberg BV, onderdeel van plannen is Lithos Bouw- en Ontwikkeling projectontwikkelaar. Met hen zitten we om

3 is Grex van

In

2023 zijn de eerste gesprekken met Lithos gestart. Deze gesprekken zijn geformaliseerd in kleine stuurgroep onder leiding van wethouder Molenaar (projectwethouder) met daarin vertegenwoordigd de projectleider van Hoevelaar, de beleidsmedewerker strategisch RO / een

grondzaken

vanuit

en

Lithos

haar directeur

In voornoemde

beginnen wisseld

met

over

menwerking realisatie 425

belang zijn. eigen rekening

van

voor

woningen) Groene

zijn projectontwikkelaar.

stuurgroep is de ambitie uitgesproken de woningbouw in fase 3. Hierbij is met alle zaken die voor het inlossen van deze

gemeente zich

(Het

en

of dat zou

Woud

de

na de afronding van fase 2 direct te Lithos open en breed van gedachten geambitie en de daarvoor benodigde saHet kernpunt hierbij was de vraag of Lithos in een vorm van zelfen risico de bijna 20 ha van fase 3 gaat ontwikkelen (beoogd

gemeente

moeten

inkopen

/

fasen

eerste

om

het stuur gaat zitten. Dit laatste betekent dat de vanuit een inmiddels beproefd ontwikkelconstruct Hoevelaar) fase 3 ontwikkeld zou kunnen worden.

mee

aan

waarna

van

116

wr

Memo Stand

van

zaken

voorbereidingen

Hoevelaar

fase

3

Gemeente

Woudenberg

Voortgang algemeen

m

Zoals

hiervoor is aangegeven, zijn de eerste oriënterende gesprekken met Lithos goed verloHet overleg is te typeren als open en constructief en heeft snel geleid tot het adresseren cruciale en nader te verkennen ontwikkelvelden. In maart van dit jaar is op basis daarvan startnotitie opgemaakt als leidraad voor gezamenlijk te nemen stappen en te initiëren on-

pen. van een

derzoeken.

—

—

—

—

In

voornoemde

startnotitie

zijn

de

te

verkennen

ontwikkelvelden

als

volgt geduid:

ontwikkeling / samenwerking vanuit een te creëren gezamenlijk grondeigendom financieel kader met het inkopen door de gemeente en een gezamenlijke grondexploitatie in beeld brengen van planinhoudelijke aandachtsvelden op alle relevante beleidsterreinen eerste

ruimtelijke verkenning

Op

alle vier de voorgaande onderwerpen zijn acties ingezet die in de laatste maanden tot contussenresultaten hebben geleid. Met betrekking tot de planinhoudelijke aandachtsvelden is hierbij in de stuurgroep besproken dat fase 3 niet zomaar een kopie kan worden van de eerste twee fasen maar dat binnen kaders van geld, vigerend beleid en wetgeving gekeken moet worden hoe fase 3 een toekomstbestendige woonwijk kan worden. crete

Zoals al is aangegeven in de recente voortgangsrapportage én in het aan uw raad verstrekte bericht vanuit het College (raadsvergadering van 25 april jl.) was het de bedoeling om nog voor het zomerreces uw raad op de hoogte te brengen van de actuele stand van zaken met een doorkijk naar beoogde besluitvorming aan het einde van dit jaar. Dit Memo voorziet hierin.

m

Tussenresultaten

op cruciale

Op

de vier onderscheiden cruciale hebben geleid tot het navolgende.

ontwikkelvelden

ontwikkelvelden

zijn

in

overleg

met

Lithos

acties

ingezet

die

Samenwerking De

gemeente

met Lithos hebben naar elkaar uitgesproken dat een samen optrekken daarbij gedeelde risico’s en een gezamenlijke regie op de ontwikkeling bespreekbaar is en een voorkeur heeft boven zelfrealisatie door Lithos met de gemeente op afstand. Het ontwikkelconstruct dat op basis van een gelijkwaardige positie van partijen dan voor de hand ligt, is het bouwclaimmodel. Deze aanpak is echter vanaf de uitspraak van de Hoge Raad in het Arrest “Didam” niet onomstreden. en

—

—

In

“Didam” scherp toe op verkoop door overheden uitzonderingen, zijn overheden verplicht gronden in de vorm van aan de markt voor te leggen. In de periode die volgde op de uitspraak van openbare biedingen de Hoge Raad, zijn vanuit diverse partijen met diverse ontwikkelplannen rechtszaken aangespannen die hebben geleid tot aanvullende arresten die nu vigerend zijn. Inmiddels lijkt duidelijk dat onder (strikte) voorwaarden een bouwclaimmodel wordt toegestaan.

van

haar oorspronkelijke haar gronden. Los

In de

stuurgroep

vorm

ziet

het

arrest

van

besproken dat het voor een goede onderbouwing en besluitvorming verstandig ontwikkeling van Hoevelaar fase 3 vanuit een bouwclaimmodel ter beoordevoor te ling leggen aan een deskundige. Omdat de gemeente zich in een eerder stadium al over ontwikkelcases in Woudenberg heeft laten adviseren door de Teer (geanonimiseerd) lag het voor de hand hem hiervoor te benaderen. De heer (geanonimiseerd) MN ‘s bijzonder hoogleraar Bouwrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen en verbonden aan het Instituut voor Bouwrecht. Eind mei is het adviesrapport door (geanonimiseerd) opgeleverd. is

om

is

de

NN

216

wr

Memo Stand

De

van

zaken

conclusie

voorbereidingen

Hoevelaar

‘s det (geanonimiseerd) MM

fase

3

Gemeente

Woudenberg,

bouwclaimmodel zoals door gemeente en Lithos is voorgesteld mogelijk is. In zijn advies geeft hij daarnaast in meer brede zin zijn visie op een samenwerking tussen gemeente en Lithos. In de komende periode wordt het advies intensief in stuurgroepverband besproken met het doel een afgewogen keuze te maken voor de beoogde van

een

-

-

samenwerking. Financieel

kader /

grondexploitatie

Bij

het samen optrekken van Lithos en de gemeente bij de ontwikkeling van Hoevelaar fase 3 hoort ook een gezamenlijk financieel kader. Dit financieel kader is door de gemeentelijke planeconoom in de afgelopen periode in de vorm van een eerste globale opzet van een grondexde steigers gezet. De grondwaarde hierbinnen is residueel bepaald. in ploitatie De eerste bevindingen laten zien dat vanuit een gemeentelijk perspectief mede gevoed door de ontwikkeling van de fasen 1 en 2 een haalbare samenwerking mogelijk lijkt. In de komende maanden wordt in nauwe samenspraak met Lithos de nu voorliggende grondexploitatie verder verfijnd op basis van scherper in te vullen randvoorwaarden en uitgangspunten. Dit mede als basis voor de onderhandelingen over het zich inkopen door de gemeente. Daarbij moet in acht worden genomen dat dit altijd om een taxatie vraagt. -

-

Planinhoudelijke

aandachtsvelden

In

stuurgroepverband zijn eerste gedachten gewisseld over het in beeld brengen van planinhoudelijke aandachtsvelden. Vanuit deze aandachtsvelden kan dan worden toegewerkt naar een haalbaar, gedragen en vooral ook toekomstbestendig ontwikkelplan. Het motto hierbij is dat “terugkijkend vanuit 2040” idealiter moet kunnen worden vastgesteld dat in het jaar 2024 vanuit alle beleidsinvalshoeken de juiste keuzen zijn gemaakt. Uitgaande

van het voorgaande is besloten om door de verschillende beleidsmedewerkers actukomende ontwikkelingen alsmede toekomstscenario’s in beeld te laten brengen en deze samen met Lithos plenair te bespreken. De aandachtsvelden uit de individuele verkenningen en het resultaat van de plenaire bespreking zijn samengevat opgenomen in de aan dit Memo

ele

en

toegevoegde

Bijlage.

Dit stuk

moet

worden

gezien

als

eerste

een

ambtelijke verkenning.

Het is evident lastig om alle punten uit de Bijlage mee te nemen in de plannen voor Hoevelaar fase 3. Desalniettemin is het van belang bij de verdere ruimtelijke en programmatische invulling maximaal rekening te houden met de verschillende inbrengen en deze als een vorm van toetsingskader in acht te nemen. Borging hiervan gaat dan plaatsvinden in de te sluiten sa-

menwerkingsovereenkomst

op

basis

van

een

daaraan

toe

te

voegen

Nota

van

Uitgangspunten.

Ruimtelijke verkenning De noodzaak tot verdere uitwerking van de druk om al te starten met eerste ruimtelijke moment die taak op zich te nemen en heeft

planinhoudelijke aandachtsvelden liet onverlet de verkenningen. Lithos heeft aangegeven voor dit hiervoor Bureau Ontwerp & Omgeving in de arm met inachtneming een verkenning op hooflijnen die

genomen. Zij zijn inmiddels gestart met de punten uit de Bijlage in de zomer moet gaan leiden raamwerk dat is dig gebaseerd op en rekening houdt met:

van

—

—

—

—

—

—

—

Structuurvisie Woudenberg Masterplan Hoevelaar

-

tot een

flexibel stedenbouwkun-

2030

Opnemen

van 425 woningen Hoofdstructuur van de fasen 1 en 2 Tweede ontsluiting via de Parallelweg naar Scenario plan deels invullen met bedrijven

de provinciale weg N224 / equivalent woningen elders

kunnen

situeren

316

Memo Stand

van

zaken voorbereidingen Hoevelaar fase 3

Parallel aan het in de tweede helft van dit jaar verder uitwerken en invullen van voornoemde vier ontwikkelvelden worden voorbereidingen getroffen voor het in 2025 kunnen doorlopen van de procedure rond het omgevingsplan. De daaronder liggende onderzoeken zijn inmiddels in beeld gebracht en deels ook al uitgezet. Vanwege het risico dat vanwege alle aspecten rond netcongestie in 2027 geen elektra-aansluitingen kunnen worden gerealiseerd, is ervoor gekozen extern advies in te winnen over de manier waarop we in meer algemene zin op het gebied van warmte en energie continuïteit in de realisatie van Hoevelaar kunnen borgen. Bij het opstellen van dit Memo loopt een procedure voor inhuur van een adviseur / projectleider warmte en energie. Specifiek wordt door deze adviseur gekeken naar de mogelijkheden van Riothermie omdat er door Hoevelaar fase 3 een zware rioolpersleiding loopt die daarvoor mogelijk kan worden gebruikt. Ook wordt onderzocht of en hoe een Warmtenet een oplossing kan bieden. De gemeente is inmiddels benaderd door organisaties die bij dit laatste een rol kunnen spelen. Om de ontwikkelingen in Hoevelaar fase 3 goed te begeleiden, is een projectorganisatie opgezet, als volgt: Externe Stuurgroep Interne Stuurgroep Interne Projectgroep

> > >

Stuurgroep zoals omschreven bij “Wat vooraf ging” Dit is de Stuurgroep Woudenberg Oost Afstemming alle beleidsvelden / start medio 2024

Daarnaast is voor het ad hoc of thematisch afstemmen van deelplannen een werkgroep met Lithos ingericht en worden interne werkgroepen opgezet. Vervolgstappen in periode tot eind 2024 | Besluitvorming College en Raad In de periode tot het einde van dit jaar worden de navolgende werkzaamheden uitgevoerd die moeten leiden tot een afgewogen set documenten als onderlegger voor formele besluitvorming door College en Raad: Uitwerken Nota van Uitgangspunten als onderlegger voor het stedenbouwkundig raamwerk Ontwerpen flexibel stedenbouwkundig raamwerk, geschikt voor uitwerken grondexploitatie Samen met Lithos verfijnen van de nu voorliggende conceptversie van de grondexploitatie Vastleggen technische en programmatische kaders Maken keuze voor de samenwerking met Lithos Vervolgen acties rond omgevingsplan en uit te voeren onderzoeken Uitwerken van een samenwerkingsovereenkomst In beeld krijgen van “do’s en don’ts” en mogelijkheden inzake warmte en energie De route naar besluitvorming door het College en de Raad loopt - met inachtneming van voorgaande uitwerkingen - voor de rest van dit jaar langs de volgende lijnen: Besluitvorming College inzake samenwerking met Lithos en financieel kader (november) Besluitvorming door Raad inzake samenwerking en financieel kader (december) Waar nodig / verstandig worden College en Raad tussentijds bijgepraat over actuele zaken.

4 | 6

Memo Stand

zaken voorbereidingen Hoevelaar fase 3

van

Bijlage Resultaat interne brainstorm inhoudelijke randvoorwaarden Hoevelaar Fase 3

Doel van de interne sessie rond de planinhoudelijke aandachtsvelden was het zekerstellen dat er aan de voorkant van de planvorming vanuit alle beleidsterreinen wordt nagedacht, aandachtspunten worden geadresseerd en input op tafel komt die op de individuele velden én als geheel invulling kan geven aan het borgen van de toekomstbestendigheid van de wijk.

RO, duurzaamheid

en

energietransitie

Structuurvisie 2030 en Masterplan Hoevelaar zijn leidend Rekening houden met “oude” afspraak herplant bomen Spoorzone Rekening houden met wandel-/fietsroute over oude Spoorlaan (vanaf de N224) Geen (nieuwe) inritten op de Zegheweg toestaan Aard en verdichting woonwijk vraagt om afstemming tussen Masterplan en Woonvisie Planprocedureel moet worden ingestoken op een Omgevingsplan Netcongestie wordt een probleem / verkennen haalbaarheid “all electric” / buurtbatterij Keuze maken of gemeente naar “zilver” gaat bij Convenant Duurzame Woningbouw Discrepantie adresseren tussen Woondeal / Woningbehoefteonderzoek / Woonvisie Beperkingen invulling gebied door geurcirkel(s), gastransportleiding en rioolpersleiding Oostelijk deel plangebied (50 m) groen inrichten / hindercirkel bedrijventerrein Riolering, water

en

ondergrondse infrastructuur

Eisen nutsbedrijven voor hun tracés in kaart brengen in relatie tot andere invullingen Verkennen of warmtenet tot de mogelijkheden behoort en haalbaar is (Riothermie) Signaal van Waterschap inzake vervangen rioolpersleiding / kansen verkennen Verkennen mogelijkheden / impact van hergebruik van water (in woningen) Omvang van te realiseren oppervlaktewater conform (nieuwe) regelgeving Minimaliseren aanleg van verhard oppervlak / maximaal inzetten op open verhardingen Infra,

groen

en

mobiliteit

Ruim aandacht voor fietsroutes binnen het plan en in relatie tot de omgeving Nagaan in hoeverre er een hard percentage groen op de kavels afdwingbaar is Integreren spelen en natuur(beleving) / zoveel mogelijk behouden van bomen Parkeeroplossing bij voorkeur als in de twee andere fasen / parkeerkoffers Gemeente moet antwoord geven op toekomstige status van de Zegheweg Keuze voor “verblijf” in de wijk / zoveel mogelijk autoluw Voorname rol voor groen in relatie tot klimaat, biodiversiteit en gezonde leefomgeving Gemeente moet invulling geven aan beleid rond deelauto’s Sociaal domein Bij ontwerp infrastructuur rekening houden met eisen vanuit ambities inclusiviteit Bereikbaarheid van zorg dichter bij huis / gemeente komt met WoonZorg Visie Verkennen mogelijkheden voor kleinschalig / begeleid wonen Integreren mogelijkheden voor sport en ontmoeting / aandacht voor sociale cohesie Nieuwe leerling-prognoses geven zicht op behoefte aan dependance basisscholen Bij ontwerp woningen rekening houden met innovatieve tools Meer aandacht voor bouwen voor senioren

5 | 6

Memo Stand

van

zaken voorbereidingen Hoevelaar fase 3

Circulariteit Circulariteit loopt per definitie door alle beleidsterreinen heen / aandacht van allen Ruimte is ook een schaars goed / inzetten op efficiënt gebruik door te “delen” Collectief groen / geen eigen tuintjes als mogelijkheid om ruimte optimaal te benutten Kiezen voor hubs voor delen van spullen en minimaliseren individuele opslagruimte Bij bouw kiezen voor her te gebruiken en biobased materialen Aandacht voor reststromen bouw en overwegen inzet Madaster / Materialenpaspoort Duurzaam ontwikkelen (prefab / houtbouw) Duurzame infra (deelmobiliteit / fietsroutes / hubs voor producten en pakketjes) Bouwen voor gemengde functies / modulair Wonen Woonvisie 2024-2030 is leidend / toch vraag stellen voor wie er moet worden gebouwd Hoogbouw (op schaal van Woudenberg) niet uitsluiten Aan de voorkant betrekken van woningcorporatie Omnia Differentiëren in sociale woningbouw / ook inzetten op beschermd wonen Uitdaging invulling woningbouw is het creëren van sociale samenhang in de wijk Aandacht voor woningen voor starters en senioren Woningbouw

realisatie

Ervaring en innovatiekracht van Lithos inzetten Onderdeel van Lithos in houtbouw betrekken

6 | 6