12.b.a De Steeg 7_Bijlagen bij toelichting_Bijlage 1 Behoefteonderzoek Hofstede Hooybroeck.pdf

HOFSTEDE HOOYBROECK BEHOEFTEONDERZOEK

Februari 2023 | Den Bosch Besteknr: G-VT-22094

INHOUD Inleiding

3

Beleidsanalyse

8

Aanbodstructuur marktregio

13

Behoefte Hofstede Hooybroeck

17

Benchmark

30

Locatie van de ontwikkeling

42

Conclusies

44

Bijlagen

46

2

1

Inleiding

In dit hoofdstuk bespreken we de aanleiding en de vraagstelling van het onderzoek. Daarnaast gaan we in op de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck.

3

AANLEIDING EN VRAAGSTELLING Aanleiding In de gemeente Woudenberg (De Steeg 7, Woudenberg) ligt Hofstede Hooybroeck. Hofstede Hooybroeck ligt aan het Valleikanaal en de Grebbelinie. Het is een gerenoveerde woonboerderij die momenteel gebruikt wordt als groepsaccommodatie voor groepen van 22-25 personen. Hofstede Hooybroeck is onderdeel van de activiteiten van een groter geheel genaamd ‘De Boerenstee’. De Boerenstee biedt logies, activiteiten en vergaderlocaties.

Vraagstelling De vraagstelling voor dit onderzoek is tweeledig: 1. Welke recreatieparken (campings/vakantieparken) liggen er in de marktregio? 2. Is er voldoende marktruimte (is er voldoende behoefte) voor de toevoeging van de gewenste (camping)-voorzieningen?

De eigenaar wil op termijn de locatie van Hofstede Hooybroeck afzonderen van de rest van de activiteiten van De Boerenstee. Om deze locatie dan rendabel te maken is een uitbreiding van de activiteiten nodig. De uitbreiding gaat om 10 huisjes (in de vorm van jaarronde verhuur van eco-lodges) en 16 tentplaatsen (glamping tenten of kampeerplaatsen). Het bestemmingsplan biedt nog niet de benodigde ruimte voor dit gewenste verblijfsrecreatieve volume.

In het kader van beoordeling om medewerking te verlenen aan een bestemmingsplanwijziging vraagt de gemeente Woudenberg om een behoefteonderzoek. Aan Ginder is gevraagd dit behoefteonderzoek uit te voeren. Er is besloten dit te doen in de vorm van een analyse van het aanbod en het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In deze rapportage worden de onderzoeksresultaten weergegeven en presenteren we de conclusies aangaande het behoefteonderzoek.

4

LEESWIJZER EN DEFINITIES Leeswijzer Na een introductie van Hofstede Hooybroeck en de beoogde plannen gaat hoofdstuk 2 in op een toets van deze plannen aan het provinciale (provincie Utrecht), regionale en gemeentelijke (gemeente Woudenberg) beleid. Hoofdstuk 3 beschrijft vervolgens de marktregio en de aanbodstructuur in deze marktregio. Vervolgens wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen en bepalen we dus de behoefte aan de ontwikkeling. Dit wordt gedaan in hoofdstuk 4. Daaropvolgend is een benchmark uitgevoerd om de prijs-kwaliteit verhouding van de ontwikkeling te boordelen en mee te laten wegen in de behoefte naar de plannen. Deze benchmark wordt getoond in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt vervolgens gekeken of de beoogde ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied gelegen is. Onze conclusies worden in hoofdstuk 7 gepresenteerd. Tot slot, zijn in hoofdstuk 8 de bijlagen opgenomen. Indien relevant wordt hier in de eerdere hoofdstukken 1 t/m 7 naar verwezen.

Definities In deze rapportage gebruiken we vaak de termen vakantiepark (huisjes) en camping (kampeerplaats). We houden hiervoor, zo goed als mogelijk, de definities van het CBS aan van respectievelijk ‘huisjesterrein’ en ‘kampeerterrein’. Huisjesterrein: een terrein met een aantal zomerhuisjes, stacaravans, (vakantie)-bungalows of (vakantie-)appartementen, die hoofdzakelijk voor verhuur door de exploitant of beheerder van het complex beschikbaar zijn. Appartementen die verhuurd worden met hoteldienstverlening worden niet als huisjescomplex beschouwd. Appartementen zonder hoteldienstverlening, die vaak deel uitmaken van een groter gebouw, worden beschouwd als bungalow of zomerhuisje. Een ondergrens voor een huisjesterrein is 10 slaapplaatsen. Kampeerterrein: een terrein of een deel van een terrein met toeristische slaapplaatsen, waarop kan worden overnacht in tenten, toercaravans, kampeerauto’s, tenthuisjes of trekkershutten. Een ondergrens voor een kampeerterrein is minimaal 4 toeristische plaatsen.

5

HOFSTEDE HOOYBROECK Hofstede Hooybroeck Hofstede Hooybroeck is gelegen op de Utrechtse Heuvelrug. Het betreft een woonboerderij uit 1913, welke beschikbaar is voor groepsverblijven tot 25 personen. De accommodatie heeft 10 slaapkamers met elk een eigen badkamer, een woonkamer, keuken en een grote tuin. De tuin is gelegen aan de Liniedijk, naast het Valleikanaal. Op dit moment is Hofstede Hooybroeck nog onderdeel van de Boerenstee. De Boerenstee biedt accommodaties, vakantieverblijven en vergaderlocaties voor 2 tot 36 personen. Het doel is om in de komende jaren Hofstede Hooybroeck als zelfstandige onderneming door te laten gaan, en los te koppelen van de Boerenstee. Om de onderneming op die manier levensvatbaar te maken is het van belang het concept op een goede manier neer te zetten en uit te breiden. Het idee is om een natuurcamping toe te voegen aan de bedrijfsexploitatie met 10 huisjes (eco-lodges) en 16 tentplaatsen (glamping tenten of kampeerplaatsen).

Uitbreiding Het doel is het opzetten van een natuurcamping met veel rust, groen en ruime plaatsen. Om het rustieke karakter van de locatie in stand te houden zal het gaan om: • maximaal 26 plaatsen; • Grondoppervlak van 175 M2 per plaats/accommodatie; • 16 plaatsen bestemd voor tenten, campers en caravans; • 10 plaatsen bestemd voor verhuur van unieke, ecologische en zelfvoorzienende huisjes. Twee zespersoons accommodaties, zes

vierpersoonsaccommodaties en twee tweepersoons accommodatie. Deze accommodaties beschikken over eigen sanitair. • Een centraal toiletgebouw/afwasplaats (ca. 20 m2); • Een kleine kantine (ca. 30 m2) voor samenkomst en ontmoeting met andere gasten. Doelgroep De doelgroep die bij deze opzet past (en de ondernemers ook aan willen gaan spreken) is het gezin of stel dat opzoek is naar het échte kamperen. Ze zijn op zoek naar rust, eenvoud en natuur, wat ook steeds vaker op kleinschalige campings wordt gezocht. Zoals benoemd is natuur van belang voor de doelgroep maar ook cultuur speelt een rol in het concept. De locatie is gevestigd langs de Grebbelinie, met een rijke cultuurhistorie. Hier zal in de toekomst meer aandacht aan geschonken worden om zo de juiste doelgroep te trekken. Verder zal Hofstede Hooybroeck twee maanden per jaar beschikbaar worden gesteld voor bruiloften, wat een specifieke doelgroep vormt als evenement inclusief verblijf. De groepsaccommodatie is van groot belang voor dit deel van het concept. Prijsniveau Het prijsniveau is gemiddeld. De prijs voor de huisjes wordt geschat op € 750,- per 7 nachten en de prijs voor een kampeerplaats op € 22,- per nacht. Bereikbaarheid Per auto vanaf de A12/30 richting de N224/226 is Hofstede Hooybroeck centraal gelegen in Nederland. Na deze hoofdwegen is een stuk over 6

landwegen niet uit te sluiten om op de locatie te komen. Met het openbaar vervoer is het lastiger om Hofstede Hooybroeck te bereiken. An sich is dit minder erg voor een verblijfsrecreatief bedrijf aangezien de doelgroep vaak met de auto komt. Overige kwalitatieve verbeteringen/faciliteiten De natuur zal meer tot zijn recht komen door ontwikkeling van bijvoorbeeld een voedselbos, het vitaliseren van de boomgaard, een pluktuin en extensieve beweiding. Door de realisatie hiervan wordt extra bijgedragen aan een biodiverse, bloemrijke en groene omgeving. De ideeën zijn als volgt: • Voedselbos en pluktuin: de uitvoering van een voedselbos en pluktuin zal in samenwerking met een externe partij worden gerealiseerd. Namelijk met Stichting Het Utrechts Landschap. Zoals op de schets rechts (Afbeelding 1.1.) weergeven is het voedselbos linksboven gelegen. De pluktuin ligt aansluitend aan beide kanten naast de oprijlaan richting Hofstede Hooybroeck. Aan het begin van de oprijlaan (aan de zijde van de logies) zal een rustpunt gerealiseerd worden met verkooppunt waar lokale producten verkocht worden. • Vitalisering boomgaard: voorheen had het terrein van Hofstede Hooybroeck een boomgaard. Deze oude boomgaard wordt nu gebruikt als weide voor paarden. Het doel is om deze oude boomgaard in ere te herstellen.

• Extensieve beweiding: hiermee wordt het stuk grond (2 ha.) ontwikkeld zoals linksonder op de schets weergegeven. Extensieve beweiding kan worden gerealiseerd door middel van bijvoorbeeld schapen. Op deze manier wordt de basis een wat ruiger grasland.

Afbeelding 1.1: Schets toekomstige indeling en uitbreiding Hofstede Hooybroeck.

7

2

Beleidsanalyse

In dit hoofdstuk toetsen we het plan aan het provinciale (provincie Utrecht), regionale en gemeentelijke (gemeente Woudenberg) beleid recreatie & toerisme.

8

BELEID PROVINCIE, REGIO EN GEMEENTE Om te kijken in hoeverre de ontwikkeling aansluit bij de behoeften vanuit de publieke sector is een uitgebreide beleidsanalyse uitgevoerd. De volgende documenten zijn hiervoor bestudeerd: Coalitieakkoord provincie Utrecht; Ontwerp omgevingsverordening provincie Utrecht 2022; Ontwerp omgevingswetprogramma recreatie & toerisme 2022-2025 provincie Utrecht; Visie op toerisme van de provincie Utrecht (websitepagina); Leefstijlenonderzoek provincie Utrecht; Perspectief bestemming Heuvelrug 2030; Agenda bestemming Heuvelrug 2022-2025; Coalitieakkoord gemeente Woudenberg; Structuurvisie Woudenberg 2030; Bestemmingsplan buitengebied Woudenberg.

Er wordt bijgedragen aan de leefbaarheid van de regio. De verblijfsrecreatie draagt bij aan de brede welvaart van de regio; Er wordt bijgedragen aan een vergroting van de sociale waarde (saamhorigheid, trots) van bewoners uit de regio; Er wordt ingezet op een goede match tussen vraag en aanbod: een ontwikkeling gericht op avontuur-, plezier-, stijl- en inzichtzoekers zou daarvoor kansrijk zijn; De ontwikkeling draagt bij aan de diversiteit van verblijfsaanbod in de regio; Er wordt ingezet op betere recreatieve ontsluiting van de Grebbelinie; Er wordt ingespeeld op de vraag naar spreiding in ruimte binnen de provincie Utrecht; Er wordt ingespeeld op de vraag naar spreiding in tijd (seizoenverlenging) binnen de provincie Utrecht.

Een (uitgebreide) samenvatting van het provinciale beleid is te vinden in Bijlage A, Het regionale beleid vatten we samen in Bijlage B en het gemeentelijke beleid in Bijlage C.. De belangrijkste punten waaraan getoetst moet worden zijn: Er is geen sprake van permanente bewoning of andere vormen van strijdig gebruik (anders dan recreatie en toerisme); Er wordt ingezet op circulariteit en duurzaamheid; Er wordt ingezet op (een versterking van) de biodiversiteit; Er wordt ingezet op natuurbehoud of zelfs natuurontwikkeling; Er wordt aangesloten bij regionaal cultureel erfgoed; Er wordt ingezet op inclusiviteit;

Aan deze punten toetsen we in de volgende paragraaf de ontwikkeling.

9

TOETS AAN BELEID PROVINCIE, REGIO EN GEMEENTE Beleidspunt

Toets

Geen sprake van permanente bewoning of andere vormen van strijdig gebruik.

De kampeerplaatsen en huisjes die worden gerealiseerd zullen allemaal voor de verhuur zijn, hierbij wordt permanente bewoning of een andere vorm van strijdig gebruik uitgesloten.

Inzetten op circulariteit en duurzaamheid

De ecolodges (huisjes) die worden gerealiseerd zullen zelfvoorzienend worden. Dit is een duurzame manier van verblijfsrecreatie, waarbij circulariteit ook een rol speelt. Met deze ontwikkeling wordt dan ook goed ingespeeld op circulariteit en duurzaamheid.

Inzetten op (een vergroting van) de biodiversiteit

De ambitie is om een verscheidenheid aan natuurontwikkeling te realiseren. Zoals eerder benoemd gaat het om een voedselbos, pluktuin, vitalisering van de boomgaard en extensieve beweiding. Hiermee wordt een biodiverse, bloemige en natuurvriendelijke omgeving gecreëerd. Dit sluit tevens aan op de inzet op de vergroting van biodiversiteit en natuurontwikkeling (zie volgende beleidspunt).

Inzetten op natuurbehoud en/of – ontwikkeling

Zie toelichting voorgaand punt.

Aansluiten bij cultureel erfgoed

De Grebbelinie is een waterlinie waarlangs Hofstede Hooybroeck ligt. De ambitie is om een activiteit te realiseren voor de gasten om zo ook een stuk cultuurhistorie/erfgoed tot leven te brengen en de omgeving hier goed bij te betrekken. Het concept sluit dus goed aan bij dit beleidspunt.

Inzetten op inclusiviteit

De ontwikkeling zal vooral gericht zijn op het terug brengen van natuur op de meest duurzame manier. Met deze insteek is het lastig om volledig toegankelijk te zijn voor bijvoorbeeld rolstoelgebruikers. Denk bijvoorbeeld aan het toevoegen van houtsnippers. De grotere ruimtes zijn wel toegankelijk met een rolstoel (parkeerplaats naastgelegen). Wel wordt ingezet op inclusiviteit van meerdere doelgroepen en marktsegmenten. Met de ecolodges (iets vermogendere doelgroep) zullen andere doelgroepen getrokken worden dan met het kampeerterrein/de glampingtent (minder vermogende doelgroep).

Bijdragen aan leefbaarheid en brede welvaart

Er zullen niet veel voorzieningen op de locatie worden toegevoegd. Het streven is om hiervoor samenwerkingen aan te gaan met andere ondernemers in de regio, zodat zij ook profiteren. Gasten die overnachten bij Hofstede Hooybroeck zullen hun geld in de regio uitgeven en niet bij de verblijfsaanbieder. Dit draagt bij aan voorzieningenbehoud en zo de leefbaarheid en brede welvaart. Doordat de omvang van de ontwikkeling gering is, is deze bijdrage beperkt.

Bijdragen aan een vergroting van de sociale waarde in de regio

Op het punt sociale waarde wordt ingezet aan de hand van de verkoop van lokale producten. Eenieder kan hier gebruik maken van een rustpunt en lokale producten kopen. De ondernemers zijn trots op de lokale 10 producten van de regio en stralen dit hiermee naar buiten toe uit.

Beleidspunt

Toets

Ontwikkeling gericht op avontuur-, stijl-, plezier- en/of inzichtzoekers

De hoofddoelgroep is de verbindingszoeker, op zoek naar rust, ruimte en natuur, met fijne kampeerplaatsen. Aangezien er ook activiteiten zijn in relatie tot cultuurhistorie en natuur, met op Hofstede Hooybroeck duurzame en goede lodges zal een inzichtzoeker en een avontuurzoeker zich ook thuis voelen. Er wordt dus goed aangesloten bij dit beleidspunt. Er worden doelgroepen bediend die tot nu toe onvoldoende bediend worden in de regio.

Ontwikkeling zorgt voor meer diversiteit in het verblijfsaanbod van de regio

De combinatie van ruime kampeerplaatsen met ecolodges, groepsaccommodatie en serieuze inzet op natuurontwikkeling is in de regio nog niet op deze manier in de markt gezet. Het is een unieke combinatie. Dit zorgt voor meer diversiteit in het verblijfsaanbod. Zeker ook omdat het aantal kampeerplaatsen in de regio steeds minder groot wordt.

Inzetten op een betere recreatieve ontsluiting van de Grebbelinie

Zie toelichting punt ‘aansluiting bij cultureel erfgoed’. Sowieso zorgen extra verblijfsmogelijkheden op korte afstand van de Grebbelinie voor een betere recreatieve ontsluiting van de Grebbelinie.

Ontwikkeling zorgt voor spreiding in ruimte

De verblijfsrecreatieve ontwikkeling bij Hofstede Hooybroeck zorgt voor spreiding in ruimte binnen de gemeente Woudenberg. Er is namelijk een cluster van verblijf rondom het Henschotermeer. Hofstede Hooybroeck is gelegen op een andere locatie in het buitengebied. Er is dus sprake van spreiding in ruimte. Ook binnen de provincie Utrecht, waar Utrecht als stad toeristisch heel druk wordt, draagt de ontwikkeling enigszins bij aan spreiding.

Ontwikkeling zorgt voor spreiding in tijd

De ontwikkeling zorgt voor een combinatie van kampeerplaatsen en ecolodges, hierdoor is het mogelijk om een jaarrond exploitatie te draaien. In het schouderseizoen worden er twee maanden vrij gehouden voor bruiloften. Dit zorgt voor extra opvulling in specifieke maanden waarin er anders een lagere bezetting zou zijn. Sowieso zal de combinatie met de groepsaccommodatie zorgen voor spreiding in tijd. Groepen gaan namelijk relatief vaak op vakantie in het schouder- en laagseizoen.

11

CONCLUSIE Uit voorgaande beleidsanalyse blijkt dat de ontwikkeling over het algemeen goed aansluit bij het provinciale, regionale en gemeentelijke beleid.

Deze goede aansluiting komt met name door het unieke concept dat wordt aangeboden. De combinatie van ruime kampeerplaatsen, ecolodges die zelfvoorzienend zijn, de combinatie met de groepsaccommodatie en een speciale inzet op natuurontwikkeling maakt dat veel punten goed aansluiten. Denk bijvoorbeeld aan diversiteit in het aanbod, inzet op circulariteit, duurzaamheid, biodiversiteit en natuurontwikkeling. Verder wordt er ook ingezet op cultuur door een stuk cultuurhistorie te verbinden aan een nieuw te ontwikkelen activiteit, om zo ook de Grebbelinie tot leven te brengen en goed gebruik te maken van de unieke aspecten van de omgeving. Waar geen directe aansluiting bij gevonden kan worden is inclusiviteit. Dit heeft met name te maken met het grote aspect van natuurontwikkeling. Dit maakt de uitdaging om hier goed op in te zetten. Hier zou wel aandacht aan gegeven kunnen worden in de vaste accommodaties, aangezien deze dichtbij de parkeerplaatsen aanwezig zijn.

12

3

Aanbodstructuur marktregio

In dit hoofdstuk definiëren we de marktregio en gaan we dieper in op de recreatieparken (vakantieparken/campings) die er in de regio gelegen zijn.

13

DEFINITIE MARKTGEBIED Het marktgebied voor het bepalen van de marktbehoefte beslaat de volgende gemeenten: Amersfoort, Leusden, Renswoude, Rhenen, Soest, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Woudenberg, Zeist, Barneveld, Ede, Scherpenzeel en Wageningen. Om dit marktgebied te bepalen is antwoord gegeven op twee vragen: ​ • Welk gebied zien toeristische gasten als een bestemming voor hun vakantie? Ontwikkelingen in dit gebied hebben namelijk invloed op andere verblijfsrecreatie in het gebied. ​ • Hoe groot is het gebied dat een eigen kenmerkende uitstraling, identiteit en marktfocus heeft?

Om deze redenen is ervoor gekozen de combinatie van deze gemeenten uit regio Gelderse Vallei, ‘t Gooi en Utrechtse Heuvelrug als marktgebied voor deze toets van de marktbehoefte te beschouwen. ​

Aangezien Woudenberg en de specifieke locatie van Hofstede Hooybroeck net op een grensgebied ligt van regio Gelderse Vallei, ‘t Gooi en Utrechtse Heuvelrug is ervoor gekozen om verschillende gemeenten mee te nemen in de marktregio om zo tot een combinatie van deze drie gebieden te komen. Ons inziens, en in overleg met de opdrachtgever en de gemeente, is het antwoord op beide vragen de bovengenoemde gemeenten, zoals ook weergegeven en afgebakend in Afbeelding 3.1. Natuurlijk zijn er verschillende gebieden in midden-Nederland waar de marktregio onder valt (qua uitstraling, identiteit en marktfocus). Toch is de combinatie van natuur, cultuurhistorie en de goede bereikbaarheid (ook naar grotere steden) echt het unique selling point van juist de gemeenten die opgenomen zijn in het marktgebied.

Afbeelding 3.1. De marktregio waarin Hofstede Hooybroeck gelegen is.

14

CAMPINGS/VAKANTIEPARKEN IN HET MARKTGEBIED Overzicht campings en vakantieparken in het marktgebied Bij de gemeenten gelegen in het marktgebied is het aanbod campings en vakantieparken (incl. aantal eenheden) opgevraagd. Dit aanbodbestand is daarna verrijkt middels deskresearch (Google Maps en sites van de verblijfsaanbieders). Zo zijn we tot het aanbod gekomen als weergegeven in Afbeelding 3.2. Het aanbod op campings en vakantieparken in het marktgebied bestaat uit 137 aanbieders die gezamenlijk beschikken over ca. 18.600 eenheden: 6.305 recreatiewoningen; 4.844 toeristische kampeerplaatsen; 2.184 seizoensplaatsen; 2.871 jaarplaatsen; 2.300 verhuuraccommodaties; 118 camperplaatsen. Op veel toeristische kampeerplaatsen zijn ook campers welkom. Van de 137 aanbieders zijn er 45 kleinschalig (<25 eenheden).

Benchmark aanbodstructuur Recreatiewoningen zijn veelal gelegen op bungalowparken en de rest van de typen plaatsen is veelal gelegen op campings/mix-bedrijven. De verhouding eenheden op bungalowparken en eenheden op campings/mix-bedrijven in het marktgebied bedraagt daarmee 0,51. Landelijk gezien ligt dit op ca. 0,5. Het marktgebied loopt dus goed in de pas hiermee. Wel zien we dat het aantal permanente eenheden op campings groter is dan gemiddeld in Nederland.

Kwaliteit aanbod De kwaliteit van het aanbod is over het algemeen goed. Op basis van Google Reviews scoren slechts 3 aanbieders een score lager dan 3,5 (onvoldoende). De rest van de aanbieders scoort een voldoende. 37 aanbieders scoren zelfs zeer goed (>4,4). Afbeelding 3.2. Verdeling eenheden in het marktgebied.

Aantal eenheden in marktgebied

118

2300

6305 2871

2184

4833

Recreatiewoningen

Toeristische kampeerplaatsen

Seizoensplaatsen

Jaarplaatsen

Camperplaatsen

Verhuuraccommodaties

15

AANBODONTWIKKELING

Aanbodontwikkeling kampeerterreinen Afbeelding 3.4. toont de aanbodontwikkeling op kampeerplaatsen. In Bijlage G is de volledige analyse weergegeven. Het aantal slaapplaatsen op kampeerterreinen kent een dalende trend. Op de Utrechtse Heuvelrug en ‘t Gooi is het aanbod kampeerplaatsen in de periode 2012 t/m 2021 gedaald met maar liefst 31,3%. Dit is sneller dan de gemiddelde daling landelijk (17,7%). Landelijk was de vraag jarenlang ook dalend (zie Bijlage H), maar sinds 2017 stijgt deze. Dat geldt niet voor Utrecht en de regio Bos en Heide Midden-Nederland. In deze gebieden is de vraag voortdurend gestegen. Een stijgende vraag en dalend aantal slaapplaatsen betekent een stijging in de bezetting (zie Bijlage I), en dus een indicatie dat er marktbehoefte is voor de kampeerplaatsen in de beoogde ontwikkeling.

Indexcijfer slaapplaatsen

Afbeelding 3.3. Aanbodontwikkeling huisjesterreinen. 160,0

150,0 140,0 130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Jaartal Nederland

Utrecht

Bos en Heide Midden-Nederland

Utrechtse Heuvelrug en 't Gooi

Afbeelding 3.4. Aanbodontwikkeling kampeerterreinen.

Indexcijfer slaapplaatsen

Aanbodontwikkeling huisjesterreinen In Afbeelding 3.3. wordt de aanbodontwikkeling op huisjesterreinen getoond. In Bijlage D is de volledige analyse opgenomen. Het aanbod op huisjesterreinen ontwikkelt zich snel. Zeker de afgelopen jaren zijn er veel nieuwe slaapplaatsen op huisjesterreinen bij gekomen. De Utrechtse Heuvelrug en ‘t Gooi kent over de periode 2012 t/m 2021 een ongeveer even snelle ontwikkeling dan landelijk, respectievelijk 30,2% en 34,8%. Opvallend is dat de aanbodontwikkeling landelijk meer geleidelijk is gegaan dan in het gebied de Utrechtse Heuvelrug en ‘t Gooi. Gelukkig is de vraag naar huisjesterreinen nog sneller gestegen (zie Bijlage E). Dit zorgt er uiteindelijk voor dat de bezetting over het algemeen stijgt (zie Bijlage F). Dat is positief nieuws met betrekking tot de marktbehoefte die er voor de beoogde ontwikkeling op Hofstede Hooybroeck is.

130,0 120,0 110,0 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Jaartal 16

Nederland

Utrecht

Bos en Heide Midden-Nederland

Utrechtse Heuvelrug en 't Gooi

2021

4

Behoefte Hofstede Hooybroeck

In dit hoofdstuk kijken we of er voldoende behoefte is voor de ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck. We doen dit aan de hand van een onderbouwing voor de Ladder voor duurzame verstedelijking.

17

INLEIDING EN METHODIEK Toevoeging aantal plaatsen/accommodaties In dit hoofdstuk wordt de behoefte voor de ontwikkeling vanuit de toeristische verhuurmarkt bepaald. Hiervoor is het belangrijk dat er voldoende marktruimte is. Zoals beschreven in hoofdstuk 1 zal Hofstede Hooybroeck de volgende logies toevoegen: 10 huisjes (in de vorm van jaarronde verhuur van ecolodges); 16 kampeer- en/of glamping tentplaatsen. Op basis van de definities van het CBS voor huisjesterreinen en kampeerterreinen (zie hoofdstuk 1) is de concrete vraag dus of er marktruimte is voor 10 recreatiewoningen en 16 kampeerplaatsen. Werkwijze Om aan te kunnen tonen of er voldoende marktbehoefte is voor de beoogde ontwikkeling doorlopen we de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de Ladder voor duurzame verstedelijking staan twee vragen centraal: 1. Is er behoefte aan de beoogde te realiseren huisjes en kampeerplaatsen vanuit de markt? 2. Is de ontwikkeling gelegen binnen of buiten bestaand stedelijk gebied en indien deze buiten het bestaand stedelijk gebied gelegen is, kan deze ontwikkeling niet gerealiseerd worden binnen bestaand stedelijk gebied? Concreet is onze werkwijze als volgt: Eerst bepalen we het marktgebied van de ontwikkeling. Het marktgebied is in het vorige hoofdstuk vastgesteld.

Vervolgens analyseren we de marktruimte als gevolg van de reguliere vraaggroei. De marktruimte vanuit de reguliere vraaggroei beantwoordt de vraag: is er op termijn voldoende ruimte voor de nieuwe huisjes en kampeerplaatsen zonder dat dit in te grote mate ten koste gaat van bestaand aanbod? We gebruiken hiervoor een extrapolatie van de historische vraaggroei, maar besteden ook aandacht aan trends en ontwikkelingen. Daarnaast kijken we ook naar de (toekomstige) wijzigingen in het huidige aanbod in het marktgebied. Op deze manier ramen we het benodigde aantal nieuwe huisjes en kampeerplaatsen in de marktregio. Daarna brengen we de additionele vraag in beeld. Als een concept onderscheidend genoeg is in een marktregio, kan het ook zelfstandig (dus niet vanuit de reguliere vraaggroei) nieuwe markten aantrekken naar het marktgebied.

Tot slot trekken we een conclusie voor de gehele marktruimte voor huisjes en kampeerplaatsen in het marktgebied door het cijfer vanuit de marktruimte vanuit de reguliere vraag op te hogen met een ons inziens realistisch cijfer voor additionele vraag. We ramen de marktruimte voor een periode tot en met 2032. Het ramen van de marktruimte voor een periode van ca. 10 jaar is marktconform in de verblijfsrecreatie. De volledige realisatie van de ontwikkeling zal naar verwachting nog wel enkele jaren in beslag nemen. 18

BEHOEFTE VANUIT REGULIERE VRAAG In deze paragraaf wordt de marktruimte vanuit reguliere vraag voor nieuwe huisjes en kampeerplaatsen in het marktgebied geraamd. De marktruimte gaat in op de vraag hoeveel huisjes en kampeerplaatsen in de toekomst (t/m 2032) kunnen worden gerealiseerd om aan de ‘reguliere’ toeristische vraag te voldoen, zonder dat de gemiddelde bezetting van de accommodaties onder de normbezetting daalt/ligt. De normbezetting is de bezetting die in een regio moet worden behaald zodat de ondernemer/exploitant rendabel kan draaien, een goede boterham kan verdienen én er voldoende investeringsruimte overblijft. Het is namelijk ook belangrijk dat in de toekomst voldoende wordt geïnvesteerd om aan te blijven sluiten bij de wensen van de toekomstige gast. Om de bezetting te berekenen is gerekend met cijfers van 2019, aangezien de cijfers van 2020 en 2021 door de coronacrisis niet representatief zijn en alle beschikbare cijfers voor 2022 nog voorlopig zijn. Wel is er, op basis van onderzoeken en metingen die intussen uitgevoerd zijn, interviews met verblijfsaanbieders in de regio en HISWA-RECRON (zie Bijlage J), en de voorlopige cijfers van 2022 een correctie gemaakt op de cijfers uit 2019. Methodiek bepaling marktruimte Om de marktruimte te bepalen is de volgende methodiek gehanteerd: De basis van de raming is een trendextrapolatie.

De verwachte omvang van de vraag is gebaseerd op de historische ontwikkeling van het aantal overnachtingen (de vraag) in de deelmarkten huisjes en kampeerplaatsen. De historische ontwikkeling is in kaart gebracht aan de hand van vraagcijfers van het CBS (2012-2019). Op basis hiervan is een

gemiddelde jaarlijkse groeivoet voor de deelmarkten berekend. De trendextrapolatie wordt verfijnd met factoren die de vraaggroei kunnen beïnvloeden, zoals groeiprognoses en trends in de sector en samenleving (zie Bijlage K). Aan de hand van de verfijning van deze trendextrapolatie stellen we de jaarlijkse groeivoeten op. We rekenen met een realistisch scenario (de verwachte groeivoet), een pessimistisch scenario (een groeivoet die lager ligt dan we nu verwachten) en een optimistisch scenario (een groeivoet die hoger ligt dan we nu verwachten) per deelmarkt. Op basis van de jaarlijkse groeivoeten wordt de verwachte vraag voor 2032 berekend (het verwacht aantal overnachtingen per deelmarkt). Deze vraag is vervolgens vertaald naar het aantal accommodaties (huisjes en kampeerplaatsen) dat nodig is om deze extra vraag te absorberen, door de groei aan overnachtingen te relateren aan de normbezetting die nodig is voor een duurzame toeristische exploitatie van huisjes en kampeerplaatsen. Als laatste stap moet het benodigd aantal extra eenheden vergeleken worden met de huidige harde planvoorraad. Dit zijn de daadwerkelijke plannen voor nieuwe (of het uit de markt halen van) huisjes en kampeerplaatsen in het marktgebied waarvan het bestemmingsplan al onherroepelijk is of de bouwvergunning al afgegeven is.

Deze extra harde planvoorraad moet worden afgetrokken van de benodigde extra eenheden om de marktruimte vanuit de reguliere vraag te berekenen. De harde planvoorraad is opgevraagd bij gemeenten. Tevens is een check gedaan middels deskresearch op de harde plannen in het marktgebied. 19

De afbeelding hiernaast (Afbeelding 4.1) geeft de methodiek voor de berekening van de marktruimte vanuit de reguliere vraag visueel weer. Raming marktruimte aantal huisjes en kampeerplaatsen Op de volgende pagina worden de ramingen voor de marktruimte voor huisjes en kampeerplaatsen getoond. Aan de hand van de cijfers die voor de stappen in de raming staan lichten we de stappen vervolgens één voor één toe. Op basis van de ramingen (Tabellen 4.1. en 4.2, volgende pagina) komen we dus tot de volgende ruimte voor nieuw aanbod in de periode 2022 – 2032 (vanuit reguliere vraaggroei): Pessimistisch scenario: 78 huisjes en 317 kampeerplaatsen; Realistisch scenario: 520 huisjes en 870 kampeerplaatsen; Optimistisch scenario: 982 huisjes en 1.474 kampeerplaatsen. Dit betekent dat er zelfs in het pessimistische scenario voldoende marktbehoefte is voor de 10 huisjes en 16 kampeerplaatsen. In het realistische scenario is hier, alleen al vanuit de reguliere marktgroei vanzelfsprekend ook voldoende marktbehoefte voor. Ditzelfde geldt, in nog grotere mate, voor het optimistische scenario. Na de ontwikkeling blijft er zelfs nog voldoende marktruimte over.

Afbeelding 4.1. Stappenplan raming marktruimte reguliere vraag.

HUIDIGE VRAAG JAARLIJKSE GROEIVOET VERWACHTE ONTWIKKELING IN OVERNACHTINGEN NORMBEZETTING BENODIGD EXTRA AANTAL EENHEDEN HARDE PLANVOORRAAD MARKTRUIMTE REGULIERE VRAAG

20

Tabel 4.1. Raming marktruimte (uit reguliere vraaggroei) voor huisjes.

Tabel 4.2. Raming marktruimte (uit reguliere vraaggroei) voor kampeerplaatsen.

Scenario

Pessimistisch

Realistisch

Optimistisch

Scenario

Pessimistisch

Realistisch

Optimistisch

1

Totaal accommodatienachten 2019

1.780.059

1.780.059

1.780.059

Totaal plaatsovernachtingen 2019

343.742

343.742

343.742

2

Groeipercentage vraag 20192022

0%

0%

0%

Groeipercentage vraag 20192022

0%

0%

0%

Totaal accommodatienachten 2022

1.780.059

1.780.059

1.780.059

Totaal plaatsovernachtingen 2022

343.742

343.742

343.742

Groeipercentage vraag 2022-2032

1,6%

2,1%

2,6%

Groeipercentage vraag 2022-2032

1,3%

2,3%

3,3%

Aantal accommodatienachten 2032

2.086.274

2.191.249

2.300.954

Aantal plaatsovernachtingen 2032

391.135

431.508

475.593

Normbezetting

65%

65%

65%

Normbezetting

20%

20%

20%

Aantal benodigde huisjes 2032 marktgebied

8.794

9.236

9.698

Aantal benodigde kampeerplaatsen 2032 marktgebied

5.358

5.911

6.515

Huidig aantal huisjes marktgebied

8.605

8.605

8.605

Huidig aantal kampeerplaatsen marktgebied

4.951

4.951

4.951

5

Benodigde extra huisjes marktgebied

189

631

1.093

Benodigde extra kampeerplaatsen marktgebied

407

960

1.564

6

Harde planvoorraad

111

111

111

Harde planvoorraad

90

90

90

Marktruimte nieuwe huisjes t/m 2032

78

520

982

Marktruimte nieuwe kampeerplaatsen t/m 2032

317

870

1.474

Ontwikkeling

10

10

10

Ontwikkeling

16

16

16

Overgebleven marktruimte

68

510

972

Overgebleven marktruimte

301

854

1.458

3

4

21

1

Totale accommodatienachten (huisjes) en plaatsovernachtingen (kampeerplaatsen) 2019 Zoals eerder aangegeven gaan we uit van de cijfers van 2019 in deze raming (2020 en 2021 zijn niet representatief). Ten eerste zijn het aantal accommodatienachten en plaatsovernachtingen in het marktgebied in 2019 daarom geraamd. Dit is gedaan aan de hand van de aanbodgegevens en een bezettingspercentage. Uit de analyse van het aanbod (hoofdstuk 3) blijkt dat er in het marktgebied de volgende eenheden te vinden zijn: 6.305 recreatiewoningen; 4.833 toeristische kampeerplaatsen; 2.184 seizoenplaatsen; 2.871 jaarplaatsen; 118 camperplaatsen; 2.300 verhuuraccommodaties (waarvan de meeste chalets/stacaravans).

Conform de definitie van het CBS delen we deze eenheden als volgt in 4.951 eenheden op kampeerterreinen (het aantal toeristische kampeerplaatsen plus het aantal camperplaatsen); 8.605 eenheden op huisjesterreinen (het aantal recreatiewoningen plus het aantal verhuuraccommodaties). De seizoen- en jaarplaatsen worden dus niet meegenomen in deze raming. Dit komt omdat dit vaste- in plaats van toeristische kampeerplaatsen zijn. Dit is een heel ander type markt. In de beoogde ontwikkeling worden er geen vaste plaatsen ontwikkeld.

Middels interviews met de regiomanager van HISWA-RECRON voor de provincies Gelderland en Utrecht (Stijn Boode) en interviews met verblijfsaanbieders in de regio (zie Bijlage J voor de belangrijkste punten uit deze interviews) zijn we gekomen tot de volgende gemiddelde jaarronde bezettingsgraden voor toeristische kampeerplaatsen en verhuuraccommodaties in het marktgebied in 2019: Verhuuraccommodaties: 27%; Kampeerplaatsen: 19% Voor kampeerplaatsen is gerekend met bovenstaand percentage (19%) om het aantal plaatsovernachtingen te ramen. Voor huisjesterreinen is gerekend met een hoger percentage, namelijk 57%. Uit diverse monitors die adviesbureau Ginder heeft uitgevoerd blijkt namelijk dat de jaarronde bezetting van vakantiewoningen ca. 2,5x hoger is dan de gemiddelde bezetting van verhuuraccommodaties. Dit heeft alles te maken met het feit dat de meeste vakantiewoningen jaarrond in de verhuur staan en de meeste verhuuraccommodaties alleen gedurende het seizoen verhuurd worden. Daarom is er gerekend met een bezettingspercentage van 27% voor de verhuuraccommodaties en een bezettingspercentage van 67,5% voor de vakantiewoningen. Uitgaande van de verhoudingen verhuuraccommodaties (27%) en huisjes (73%) binnen het totale aanbod (eenheden op huisjesterreinen) komen we uit op een gemiddelde bezetting van 57% binnen dit segment.

Deze bezettingspercentages zijn gebruikt om tot het aantal accommodatie- en plaatsovernachtingen te komen voor 2019: Accommodatienachten huisjes: 1.780.059; Plaatsovernachtingen kampeerplaatsen: 343.742.

22

2

Groeipercentage vraag 2019-2022 Om toch vanuit het huidige jaartal 2022 te rekenen ramen we de vraaggroei over de periode 2019-2022. In januari 2023 heeft het NBTC de resultaten van de 14e Vakantie Sentiment Monitor gepresenteerd. Dit zijn landelijke cijfers. Op basis van deze cijfers ramen we het verschil in overnachtingen op huisjesterreinen en kampeerterreinen tussen 2019 en 2022. In totaal zien we een kleine afname van het aantal overnachtingen 3 (alle logiestypen) in Nederland van ca. 3%. Het is echter gebleken dat huisjesterreinen en kampeerterreinen het veel minder zwaar hebben gehad dan gemiddeld in de logiessector. Hotels en groepsaccommodaties kenden immers een veel grotere vraagterugval dan huisjesterreinen en kampeerterreinen. Gegevens van hotels en groepsaccommodaties zijn ook meegenomen in de 3% daling. Uit cijfers van het CBS blijkt dat het aantal overnachtingen op huisjesterreinen in Utrecht in de periode 2019-2021 is gestegen met bijna 49%. Het aantal overnachtingen op kampeerterreinen in Utrecht is in dezelfde periode gestegen met bijna 55%. Voor de gehele regio Bos en Heide MiddenNederland zijn ook positieve cijfers te tonen. Het aantal overnachtingen op huisjesterreinen is in deze regio gestegen met ruim 11% en het aantal overnachtingen op kampeerterreinen met bijna 13%.

Het feit dat veel Nederlanders op vakantie in eigen land gingen gedurende de coronacrisis was de stuwende factor voor deze plotselinge snelle vraagontwikkeling. Het is niet realistisch om voor 2022 vergelijkbare cijfers als voor 2021 te verwachten. En zeker niet om hier voor de komende jaren (vanaf 2023) mee door te rekenen. Het is immers weer mogelijk om naar het buitenland op vakantie te gaan. Nederlandse verblijfsaanbieders kennen een sterke concurrentie van het buitenland.

We rekenen daarom met een (ons inziens behoudend) 0%groeipercentage tussen 2019 en 2022. Voor 2022 gaan we uit van het aantal accommodatienachten en plaatsovernachtingen van 2019 (huisjes: 1.780.059 accommodatienachten en kampeerplaatsen: 343.742 plaatsovernachtingen) voor de raming. Groeipercentage vraag 2022-2032 De gemiddelde jaarlijkse groei is de basis voor de groeivoet waarmee in deze marktruimte wordt gerekend. In Tabel 4.3 (volgende pagina) is de historische vraagontwikkeling (2012-2019) voor huisjesterreinen en kampeerterreinen in Utrecht en in het toeristisch landsdeel Bos en Heide Midden-Nederland weergegeven (bron: CBS). Met de cijfers uit Tabel 4.3 kan de gemiddelde jaarlijkse groeivoet worden berekend. Voor huisjesterreinen in Utrecht is dit 0,4%, voor huisjesterreinen in Bos en Heide Midden-Nederland 5,13%, voor kampeerterreinen in Utrecht 3,16% en voor kampeerterreinen in Bos en Heide Midden-Nederland 1,39%. Ten behoeve van deze raming is besloten om een gemiddelde te nemen van de groeipercentages voor de provincie Utrecht en voor de regio Bos en Heide Midden-Nederland. Zo komen we uit op een historische jaarlijkse groeivoet van 2,6% voor huisjesterreinen en 2,3% voor kampeerterreinen. Correctie historische vraagontwikkeling op basis van trends en prognoses We corrigeren deze groeivoet op basis van trends en prognoses (zie volgende pagina): 23

Het NBTC (Vakantie Sentiment Monitor, januari 2023) verwacht voor het binnenlands verblijfstoerisme een groei van ca. 2% voor 2023 ten opzichte van 2022, voor toeristen uit Duitsland een groei van 8% en voor toeristen uit België een groei van 16%. De Nederlandse markt is verreweg de grootste herkomstmarkt voor verblijfsrecreatie in het marktgebied. Daarna volgt de Duitse markt en daarna de Belgische markt (met een klein maar groeiend aandeel). In 2018 heeft NBTC Holland Marketing een prognose voor de toeristische markt in Nederland geformuleerd. Tot en met 2030 verwachtte het NBTC een gemiddelde jaarlijkse groei van het binnenlandse vakantieverkeer van 1,9% en voor het inkomende vakantieverkeer van 3,7%. Door de (effecten van) de coronacrisis mag

aangenomen worden dat dit jaarlijkse groeipercentage voor het inkomend vakantieverkeer lastig haalbaar is. Echter, mogelijk is het verwachte groeipercentage voor het binnenlandse vakantieverkeer juist weer behoudend te noemen. De jaren 2012-2019 (de jaren waarover de gemiddelde jaarlijkse historische groeivoet berekend is) waren jaren van veel economische groei (hoogconjunctuur). Deze economische groei is de afgelopen jaren afgenomen. De Nederlandse Bank verwacht voor 2023 een economische groei van 0,8% en voor 2024 een economische groei van 1,6%. Over het algemeen gaat hoogconjunctuur gepaard met meer consumentenbestedingen en dus meer vraag naar verblijfsrecreatie dan laagconjunctuur.

Tabel 4.3 Historische vraagontwikkeling (aantal overnachtingen) huisjesterreinen en kampeerterreinen .

Jaartal

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Gemiddelde jaarlijkse groeivoet

Huisjesterreinen Utrecht

403.000

414.000

406.000

395.000

369.000

426.000

486.000

404.000

0,04%

Huisjesterreinen Bos en Heide MiddenNederland

3.941.000

4.333.000

4.331.000

4.723.000

4.510.000

5.209.000

5.155.000

5.594.000

5,13%

Kampeerterreinen Utrecht

382.000

567.000

449.000

432.000

454.000

405.000

484.000

475.000

3,16%

Kampeerterreinen Bos en Heide MiddenNederland

3.348.000

3.334.000

3.391.000

3.280.000

3.182.000

2.964.000

3.332.000

3.688.000

1.39%

Gemiddeld

2,6%

2,3% 24

In 2022 was de inflatie torenhoog (ca. 10%). Voor 2023 wordt er een minder hoge, maar nog steeds forse, inflatie van 4,9% verwacht. Voor 2024 wordt een vergelijkbare inflatie van 5,0% verwacht. Het gemiddelde inkomen is het afgelopen jaar ook gestegen, maar niet zo snel als de inflatie. Dit zorgt voor een lagere koopkracht van consumenten. Enerzijds wordt verwacht dat dit veel impact heeft op de verblijfsrecreatie. Immers, vakantie is een luxe-product. Anderzijds is tijdens de coronacrisis gebleken dat mensen altijd behoefte zullen hebben aan een vakantie. Wellicht kiezen ze juist voor een vakantie dichter bij huis om de kosten te beperken. De marktregio is daarvoor een uitermate geschikte bestemming (zoals te zien was in de cijfers tijdens de coronacrisis). In Bijlage K zijn meer trends en ontwikkelingen opgenomen die invloed hebben op de toekomstige vraag naar huisjes en kampeerplaatsen en dus meegenomen zijn in de bepaling van de uiteindelijke groeivoet.

Zoals eerder vermeld rekenen we in dit onderzoek met drie groeivoeten: een groeivoet voor het pessimistische scenario, een groeivoet voor het realistische scenario en een groeivoet voor het optimistische scenario van vraagontwikkeling. Op basis van de hiervoor genoemde trends en voorspellingen schatten we in dat de historische jaarlijkse groeivoet moet worden bijgesteld. We werken in deze raming met de volgende jaarlijkse groeivoeten: Huisjes: pessimistisch scenario: 1,6%, realistisch scenario: 2,1% en optimistisch scenario: 2,6%.

Kampeerplaatsen: pessimistisch scenario: 1,3%, realistisch scenario, 2,3% en optimistisch scenario 3,3%. Op basis van deze jaarlijkse groeipercentages is het aantal accommodatie- en plaatsovernachtingen in 2032 geraamd. We komen tot de volgende aantallen accommodatienachten en plaatsovernachtingen: Accommodatienachten huisjes: pessimistisch scenario: 2.086.275, realistisch scenario: 2.191.249 en optimistisch scenario: 2.300.954. Plaatsovernachtingen kampeerplaatsen: pessimistisch scenario: 391.135, realisitisch scenario: 431.508 en optimistisch scenario: 475.593.

4

Normbezetting Qua normbezetting rekenen we met de volgende percentages: Recreatiewoningen: 65%. Normaliter rekenen we met een gemiddelde landelijke normbezetting van 60% voor recreatiewoningen. Om twee redenen is besloten deze normbezetting naar boven bij te stellen. Ten eerste zijn de exploitatielasten het afgelopen jaar onder invloed van de inflatie gestegen. Een hogere bezetting is daardoor nodig om onder aan de streep hetzelfde over te houden. Daarbij zijn de benodigde middelen voor investeringen ook gestegen. Ten tweede schatten wij in dat de normbezetting in de marktregio hoger moet liggen dan gemiddeld in Nederland. Om voldoende gasten aan te spreken moeten recreatiebedrijven relatief veel bieden (veel voorzieningen en faciliteiten bieden). Meer dan bijvoorbeeld bedrijven op toeristische A-locaties. Kampeerplaatsen: voor kampeerplaatsen rekenen we met een normbezetting van 20%. Dit cijfers is ongeveer het landelijke gemiddelde waarbij al rekening is gehouden met de inflatie. 25

5

6

Benodigd aantal extra huisjes en kampeerplaatsen marktgebied 2032 Om tot het benodigd aantal huisjes en kampeerplaatsen voor 2032 in het marktgebied te komen zijn de volgende stappen gezet: Op basis van de normbezettingen (65% en 20%) en de raming van het aantal accommodatienachten en plaatsovernachtingen is het benodigd aantal huisjes en kampeerplaatsen in 2032 berekend. Het huidige aantal huisjes (8.605) en kampeerplaatsen (4.951) is afgehaald van het benodigd aantal huisjes en kampeerplaatsen in 2032. Zo komen we tot het benodigd aantal extra huisjes en kampeerplaatsen in het marktgebied voor 2032. Harde planvoorraad Middels contact met diverse gemeenten gelegen in het marktgebied en een aanvulling via deskresearch (publicaties van ontwikkelingen met huisjes en kampeerplaatsen) is de harde planvoorraad in kaart gebracht. Uit deze planvoorraad blijkt dat de harde planvoorraad klein is met 111 huisjes en 90 kampeerplaatsen. Conclusie marktruimte vanuit reguliere vraag In de raming van de marktruimte vanuit de reguliere vraag is er in het pessimistische scenario ruimte voor 78 nieuwe huisjes en 317 kampeerplaatsen in het marktgebied. In het realistische scenario gaat dit om 520 nieuwe huisjes en 870 kampeerplaatsen en in het optimistische scenario om 982 nieuwe huisjes en 1.474 kampeerplaatsen.

Hierbij moet nog rekening gehouden worden met de volgende punten: De raming van Ginder is enigszins behoudend uitgevoerd. Zo is er voor de coronajaren vanaf 2020 gerekend met een groeipercentage van 0%,

terwijl veel kampeerterreinen en huisjesterreinen (ook in Utrecht) een stijging van de bezetting kenden vanwege de vele vakanties in eigen land.

Diverse gemeenten hebben ook hun zachte planvoorraad bij ons aangeleverd. Dit zijn plannen waarvoor de procedure nog niet gestart en/of afgerond is. Deze plannen zitten dus niet in de harde planvoorraad maar ze zijn er wel. Ook is het mogelijk binnen sommige gemeenten dat agrarische bedrijven enkele kampeerplaatsen toevoegen aan hun terrein. Als deze plannen hard worden daalt de marktruimte. Daarnaast hebben enkele gemeenten ook aangegeven dat er sprake is van verborgen planvoorraad. Dit is al bestemde ruimte op verblijfsrecreatieve terreinen die nog niet gevuld is. Indien deze gevuld wordt, krimpt de marktruimte. Deze verborgen planvoorraad is fors. Doordat er echter vaak al jaren niet gebruik gemaakt is van de ruimte (of voor andere doeleinden), is het niet te verwachten dat deze op korte termijn ingevuld wordt. Ook huisjes en kampeerplaatsen op de lijst met harde planvoorraad kunnen zogen voor additionele vraag (zie volgende paragraaf). In dat geval wordt er minder vraag vanuit de reguliere marktgroei ‘gebruikt’. Er is geen rekening gehouden met de aanwezigheid van minder/nietvitale bedrijven in de markt. Indien dit aanbod uit de markt verdwijnt, door bijvoorbeeld transformatie naar een andere functie, ontstaat er meer ruimte. Met name op het gebied van de huisjes is dit een reële 26 mogelijkheid.

BEHOEFTE VANUIT ADDITIONELE VRAAG Naar verwachting zal de toevoeging van huisjes en kampeerplaatsen bij Hofstede Hooybroeck ook zorgen voor (een beperkte) additionele vraag naar deze typen logies in het marktgebied. In deze paragraaf wordt deze additionele vraag in kaart gebracht. Redenen voor additionele vraag Als een concept voldoende onderscheidend is kan het zelfstandig (dus niet uit de reguliere vraaggroei, zoals geanalyseerd in de vorige paragraaf), nieuwe markten aantrekken. De gasten die binnen deze additionele vraag worden aangetrokken zouden zonder de toevoeging van de eenheden niet in het marktgebied in een huisje of op een kampeerplaats overnachten. Op hoofdlijnen kan additionele vraag op vier manieren worden gecreëerd: 1. Een toeristische ontwikkeling (nieuwe accommodatie/nieuwe faciliteiten) in een marktregio waar op dit moment nog geen of onvoldoende verblijfsfaciliteiten voor de doelgroep aanwezig zijn; 2. Een nieuw logiesbedrijf op een toeristisch aantrekkelijke locatie in de marktregio waar op dit moment nog geen verblijfsaanbod aanwezig is; 3. Een unieke verblijfsaccommodatie die erg bijzonder is en daarom op zichzelf gasten trekt; 4. Het aantrekken van een (vaak grote) marktpartij die met de merknaam nieuwe gasten naar de marktregio trekt.

In deze paragraaf zullen we deze manieren toelichten voor de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck. Het is dan allereerst van belang om helder te hebben hoe de doelgroep eruit ziet.

Doelgroep: het échte kampeergevoel in de natuur voor cultuur- en natuurliefhebbers Hofstede Hooybroeck is een plek waar men terug gaat naar de natuur. Er is rust, eenvoud en groen. Dit is te vinden in de natuurlijke inrichting van het terrein maar ook in de type accommodaties die er zijn. Ook cultuur spreekt de bezoeker aan. Ons inziens trekt dit drie typen leefstijlen. De verbindingszoeker, de inzichtzoeker en de avontuurzoeker. Ad 1: een toeristische ontwikkeling in een marktregio waar op dit moment nog geen of onvoldoende verblijfsfaciliteiten voor de doelgroep aanwezig zijn. Op dit punt brengt de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck een kleine additionele vraag naar het gebied. Uit het regionale leefstijlenonderzoek blijkt dat de hoofddoelgroep, de verbindingszoeker, al goed bediend wordt in de regio. Echter voor de aanvullende doelgroepen, de inzichtzoeker en de avontuurzoeker, is nog een tekort aan verblijfsfaciliteiten aanwezig. Ad 2: een nieuw logiesbedrijf op een toeristisch aantrekkelijke locatie in de marktregio waar op dit moment nog geen verblijfsaanbod aanwezig is. Er is al verblijfsaanbod in de directe regio aanwezig. Vanuit dit punt wordt dus geen additionele vraag gecreëerd. 27

Ad 3: een unieke verblijfsaccommodatie die erg bijzonder is en zo op zichzelf gasten trekt De verblijfsaccommodaties van de beoogde ontwikkeling zijn goed en passen bij de beoogde doelgroep. Het concept is dus zeker in orde. Echter de beoogde accommodaties zijn ons inziens niet heel bijzonder of onderscheidend. Wat wel heel bijzonder en onderscheidend is, is de combinatie van huisjes, kampeerplaatsen, groepsaccommodatie en de natuurlijke ontwikkeling van het park. Dit zijn wij niet in het marktgebied tegen gekomen. Vanuit dit punt wordt dus wel enige additionele vraag verwacht.

vraag op ca. 500 plaatsovernachtingen per jaar: 150 op kampeerplaatsen en 350 in de huisjes. Zo komen we tot een beperkte additionele vraag van ca. 2 huisjes en 2 kampeerplaatsen.

Ad 4: het aantrekken van en (vaak grote) marktpartij die met de merknaam nieuwe gasten naar de marktregio trekt Hofstede Hooybroeck zal niet worden geëxploiteerd door een grote marktpartij. Vanuit dit punt zal er dus geen additionele vraag komen. Beperkte additionele vraag Al met al verwachten we dat er op twee punten enige additionele vraag wordt gecreëerd. Enerzijds door het bedienen van een doelgroep die in de marktregio op dit moment nog onvoldoende bediend wordt. Anderzijds door een, voor de marktregio, bijzonder concept neer te zetten waarbij groepsaccommodatie, kampeerplaatsen, huisjes en een uitgebreide natuurontwikkeling worden gecombineerd. De omvang van de beoogde ontwikkeling is beperkt. Hierdoor zal de omvang van de additionele vraag dit ook zijn. We ramen de additionele 28

TOTALE MARKTBEHOEFTE Totale marktruimte Tabel 4.4. Totale marktruimte voor huisjes in de marktregio. De totale marktruimte wordt berekend door de marktruimte vanuit Marktruimte Pessimistisch Realistisch reguliere vraaggroei en de marktruimte vanuit de additionele vraag bij scenario scenario elkaar op te stellen. Dit is gedaan in Tabel 4.4 (huisjes) en Tabel 4.5 Marktruimte uit 78 520 (kampeerplaatsen). De totale marktruimte voor huisjes bedraagt 522 reguliere huisjes voor de marktregio in het realistische scenario. Voor het pessimistische en optimistische scenario zijn die er respectievelijk 80 en vraaggroei 984. De totale marktruimte voor kampeerplaatsen bedraagt in het Marktruimte uit 2 2 realistische scenario 872 plaatsen. In het pessimistische scenario zijn dit additionele vraag er 319 en in het optimistische scenario maar liefst 1.476. De beoogde ontwikkeling op Hofstede Hooybroeck behoeft 10 huisjes en 16 kampeerplaatsen en past dus volledig en gemakkelijk binnen de marktruimte.

Totale marktruimte

80

522

Optimistisch scenario 982

2 984

Tabel 4.5. Totale marktruimte voor kampeerplaatsen in de marktregio.

Marktruimte

Pessimistisch scenario

Realistisch scenario

Optimistisch scenario

Marktruimte uit reguliere vraaggroei

317

870

1.474

Marktruimte uit additionele vraag

2

2

2

Totale marktruimte

319

872

1.476

29

5

Benchmark

In dit hoofdstuk presenteren we een benchmark met verblijfsrecreatief aanbod in de marktregio. Op deze manier bepalen we of Hofstede Hooybroeck een voldoende hoge prijskwaliteitsverhouding zal hebben om in te spelen op de

beschikbare marktruimte.

30

INLEIDING Samengesteld toeristisch product Het toerisme is een samengesteld toeristisch product, bestaande uit de elementen organisatie, accommodatie en omgeving (zie Afbeelding 5.1 rechtsonder): • Omgeving: het landschap, de dorpen en steden, cultureel erfgoed en de natuur; • Organisatie: het samenspel van dagtoeristische aanbieders en andere dienstverlening die de gastvrijheid bevordert (bijvoorbeeld routes en informatievoorzieningen); • Accommodatie: de verblijfsaccommodaties en de eigen voorzieningen en services van de verblijfsaanbieders. Deze drie elementen werken in de vorm van een ecosysteem samen.

Afbeelding 5.1. Samengesteld toeristisch product.

De kwaliteit van het gehele samengestelde product t.o.v. de prijs bepaalt of gasten willen boeken bij een verblijfsaanbieder. Anders verwoord: de kwaliteit van het gehele samengestelde product t.o.v. de prijs bepaalt de behoefte. Hoe een gast zijn of haar verblijf ervaart hangt namelijk af van meerdere elementen zoals bijvoorbeeld de kwaliteit van de accommodatie, de toeristische infrastructuur en het landschap van de regio. De meeste gasten blijven tijdens hun vakantie namelijk niet alleen op het park maar ondernemen ook activiteiten in de regio. Een toeristisch onderscheidende regio kan dus zorgen voor veel vraag naar verblijfsrecreatie ondanks dat de verblijfsrecreatie zelf niet heel onderscheidend is. Andersom kan ook. Als de omgeving an sich minder onderscheidend is, kunnen verblijfsaanbieders zelf met een uniek product ook gasten tot een verblijf verleiden.

31

BENCHMARK CONCURREREND AANBOD REGIO Verhouding voorzieningen-marktsegment Uit het vorige hoofdstuk blijkt dat er voldoende marktruimte aanwezig is voor de deelsegmenten huisjes en kampeerterreinen. Echter, om voldoende gasten te trekken moet het aanbod ook voldoende onderscheidend zijn in de regio en een goede prijs/kwaliteitsverhouding hebben. Alleen dan zal de ontwikkeling succesvol zijn en goed inspelen op de beschikbare vraag.

concurrerend zijn met de beoogde ontwikkeling op Hofstede Hooybroeck) het meeste concurrentie wordt verwacht (zie Tabel 5.1. op de volgende pagina voor een overzicht van de verblijfsaanbieders). Dit is gedaan door per verblijfsaanbieder te kijken naar het aantal voorzieningen en het marktsegment. Vervolgens zijn de parken geplot in een matrix met hierin op de x-as het marktsegment en op de y-as het aantal voorzieningen (zie Afbeelding 5.2 volgende pagina).

Daarom wordt in dit hoofdstuk gekeken of de ontwikkeling op basis van prijs/kwaliteit kan concurreren met ander, al bestaand, aanbod in de marktregio. Dit doen we op basis van een benchmark met verblijfsaanbieders in de marktregio. Op basis van de volgende criteria hebben we de benchmark samengesteld: • Omvang campings (met verhuuraccommodaties): Alleen campings/parken met max. 50 kampeereenheden/huisjes maken onderdeel uit van de benchmark. Het betreft altijd een kleinschalige camping of een kleinschalig park. • Locatie: Gelegen in marktregio, hieronder vallen de volgende gemeenten: Amersfoort, Leusden, Renswoude, Rhenen, Soest, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Woudenberg, Zeist, Barneveld, Ede, Scherpenzeel en Wageningen. • In enige mate concurrerend met de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck qua concept. Allereerst is onderzocht van welke verblijfsaanbieders (die in enige mate 32

4,6

In de onderstaande tabel staan de campings/vakantieparken die in enige mate concurrerend kunnen zijn met Hofstede Hooybroeck. De rode nummers zijn bestaande campings/parken en het groene nummer is Hofstede Hooybroeck zelf. Afbeelding 5.2. rechts geeft aan hoe de verblijfsaanbieders zich (globaal) verhouden tot Hofstede Hooybroeck, zowel in termen van voorzieningen als marktsegment.

Afbeelding 5.2: Verhouding aanbod campings/vakantieparken.

Veel Voorzieningen

Tabel 5.1. Verblijfsaanbieders in de benchmark NAAM

PLAATS

Mini-camping De Kijkvelder 2 Glamping Mooirust Minicamping "De 3 Ton" Campeerplaats de 4 Hoge Valk Camping De Ruif

Lunteren

1

(9 reviews)

MARKTSEGMENT

8 VOORZIENINGEN

4,4

Midden-hoog Beperkt

Lunteren

11

-

3,9

Laag-midden Beperkt

Lunteren

20 (camperplaatsen)

4,6

Midden

Leusden

-

2

4,6

Midden-hoog Redelijk

Camping De Hucht

Lunteren

21

-

4,6

Midden

Redelijk

Camping Nieuw

Voorthuizen 25

-

4,6

Midden

Redelijk

Amerongen

30

3

4,2

Midden

Veel

Hofstede Hooybroeck Woudenberg 16

8

8 Boerderij 'de Boterbloem'

(9 reviews) (28 reviews) (20 reviews) (36 reviews) (22 reviews) (85 reviews) (366 reviews)

4,6

(35 reviews)

9

Laag-midden Beperkt

3

7 Romalo

9

AANTAL GOOGLEHUISJES/SAFARI REVIEWS TENTEN/B&B 4,6

Woudenberg -

5

6

AANTAL KAMPEERPLAATSEN 22

MIDDEN

Laag marktsegment

Hoog marktsegment

5

7 6

Beperkt

1

2 3 4

REDELIJK

Geen voorzieningen NB: Maximum score op Google Reviews is een 5. De oriëntatie op 33 marktsegment is een inschatting op basis van de ons bekende informatie en deskresearch. De positionering in het assenstelsel is eveneens indicatief.

Benchmark Aan de hand van de matrix gepresenteerd in Afbeelding 5.2. is bepaald van welke verblijfsaanbieders de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck hoogstwaarschijnlijk de meeste concurrentie zal ervaren. Dit zijn de volgende verblijfsaanbiders. • Glamping Mooirust • Camping de Ruif • Camping de Hucht • Camping Nieuw Romalo • Boerderij de Boterbloem Afbeelding 5.3: Kaart met benchmark campings/vakantieparken

Bepaling concurrentiekracht Met de benchmark wordt beoordeeld hoe de campings/recreatieparken scoren op het gebied van prijs en kwaliteit. De kwaliteit wordt bepaald door een vergelijking te maken op de gebieden accommodaties, centrumvoorzieningen en locatie. Voor de prijs is gekeken naar de prijszetting van de verblijfseenheden op de verschillende campings/recreatieparken op dezelfde momenten in het jaar, in het hoog- en laagseizoen. Door deze twee ‘scores’ samen te voegen, komen we tot de concurrentiekracht. Afbeelding 5.4 hieronder geeft dit schematisch weer. Afbeelding 5.4: Bepaling prijs-kwaliteitverhouding.

Locatie

Accommodatie Concept camping/ vakantiepark

Prijs Centrumvoorzieningen

Concurrentiekracht TITEL VAN DE PRESENTATIE/HET RAPPORT

34

BEOORDELING TOTAAL KWALITEIT De beoordeling van de kwaliteit is door Ginder gedaan op basis van de accommodaties, centrumvoorzieningen, en de locatie. Dit is gedaan op basis van marktkennis en deskresearch. De campings/vakantieparken zijn dus niet door adviseurs van Ginder bezocht. Tevens is, ten behoeve van deze benchmark, geen contact gezocht met de eigenaren van het aanbod. De totale beoordeling van de kwaliteit is weergegeven in Afbeelding 5.5 hiernaast, de verschillende deelscores worden op de volgende pagina’s verder toegelicht. De verwachte kwaliteit van de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck is goed. Met name op de punten accommodaties/kampeerplaatsen en centrumvoorzieningen scoort Hofstede Hooybroeck hoog ten opzichte van andere parken/campings. Op locatie is de score iets lager. Maar zelfs op dit punt is de score nog goed. ​ De kwaliteit zegt nog weinig over de concurrentiekracht wanneer we deze niet in perspectief zien met het prijsniveau. Op de volgende pagina’s doorlopen we alle elementen waarop de kwaliteit beoordeeld is op een hoger detailniveau (accommodaties, centrumvoorzieningen en locatie). De gemiddelde score op al deze punten is de totaalscore als gepresenteerd in Afbeelding 5.5.

Afbeelding 5.5. Beoordeling kwaliteit.

Excellent Goed Ruim voldoende

Voldoende

Matig

Glamping Mooirust

Camping de Ruif

Camping de Hucht

Camping Boerderij Hofstede Nieuw de Hooybroeck Romalo Boterbloem

35

BEOORDELING HUISJES/KAMPEERPLAATSEN Methodiek De huisjes van de parken in de benchmark zijn qua kwaliteit op een zestal punten vergeleken: • Aantal m2 vloeroppervlakte; • Voorzieningen in het huisje: BBQ, vaatwasser, oven, magnetron, tv, gratis WiFi, bad, wasmachine; • Aantal slaapkamers; • Aantal badkamers; • Services in de accommodatie: ontbijtservice, opgemaakte bedden, gratis shampoo en douchegel, boodschappen bezorgservice, horeca bezorgservice. • Uitstraling: kwalitatieve uitstraling van de accommodaties. Beoordeling op een drietal punten vergelijken: • Aantal m2 van de kampeerplek; • Hoeveelheid ampère (<6A, 6-10A, >10A); • Privé sanitair (ja/nee). Beoordeling Afbeelding 5.6 geeft een overzicht van de beoordeling op basis van de kampeerplaatsen/huisjes. Gekozen is voor een accommodatietype voor 6personen (safaritent) of één kampeerplaats dat qua luxe gemiddeld-hoog is op een camping/recreatiepark (op basis van de prijs per nacht)*. De huisjes en kampeerplaatsen van Hofstede Hooybroeck zijn goed beoordeeld. Met een score vlak achter de Boterbloem. In de combinatie van