11.a CA naar aanleiding memo 't Schilt verisie aangepast 267969_3 (geanonimiseerd).pdf

Collegeadvies Besluitenregistratie:

Postregistratienummer Datum

Gemeente

Woudenberg

:

Z.343975/D.267969

inboeken

Openbaar

Ja/

Internet

Nee

niaar.RAAD

Ja/

or

/Nee

Communicatie

/Nee

Europese regelgeving

/Nee

via

_/Nee

COMMISSIE

Anders:

Onderwerp

Heroverweging

aanvullende

ruimtelijke

kaders

per

deelgebied

Visie

op

‘t Schilt

stand

van

de

Retail

Advies

Naar

aanleiding van memo overige deelgebieden: -

-

Via

-

ingekomen

Datum

augustus

over

en

Kennisnemen van de memo Handhaven aanvullende ruimtelijke kaders per deelgebied bepaald door de gemeenteraad op 23 december 2021. Gesprek starten met eigenaar Voorstraat 14-16.

-__

11

centrumregisseur

gemeenteraad

Pho

(geanonimiseerd) |

hjm

Advies

Conform advies

in kennis

Ambtenaar 2024

Additioneel

stukken

zoals

stellen.

Griffier

a

Paraaf:

Bespreken

|Datum

Opmerkingen

Burgemeester Wethouder Wethouder Wethouder Secretaris

Datum

vergadering

B&W:

Agendapunt:

Besluit:

Retour Ter

naar

afdeling

op:

archivering aangeboden

zaken

op:

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12uur J:\Ruimtelijke fase 3, vitaal centrum\schilt Voorstraat\memo Ordening\Karen\centrumplan\Centrumptan CA naar memo ‘t Schilt regisseur\01 aanleiding 267969_2 .docx

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

2/7

Inleiding Gelijktijdig met de Visie op de Retail heeft de gemeenteraad op 23 december 2021 ook aanvullende ruimtelijke kaders per deelgebied van het centrum vastgesteld. Voor een klein deel van het centrum, was het effect daarvan het bevriezen van de afwijkingsregels uit het bestemmingsplan Bebouwde Kom. Voor het hele centrum was het doel de versterking en stimulering van de gewenste ontwikkeling van de deelgebieden. Bij de behandeling van het raadsvoorstel en later ook in de taskforce is aangedrongen op het zo snel mogelijk verschaffen van duidelijkheid aan eigenaren en gebruikers van de gebieden waar een beperking aan de orde is. Nu de centrumregisseur middels bijgevoegde memo een advies heeft uitgebracht op het deelgebied ’t Schilt, stellen wij voor om de ruimtelijke kaders zoals bepaald in december 2021 voor alle deelgebied, te (her)overwegingen en te bepalen of deze in stand moeten blijven dan wel aangepast dienen te worden. Centrale vraag Kunt u instemmen met het advies per deelgebied? Beoogd resultaat (wat) Toekomst ontwikkelrichting voor de verschillende deelgebieden en in het bijzonder ’t Schilt. Kader Bestemmingsplan Bebouwde Kom, Structuurvisie 2030, Visie op de Retail met besluit over ruimtelijke ontwikkelingen en actiepunten.

Argumenten Gelijk met de vaststelling van de Visie op de Retail is bezien op welke wijze aan de visie en het actieplan invulling gegeven kon worden. Daarom is besloten om per deelgebied aanvullende besluiten te nemen en daarmee naast de inzet van de centrumregisseur ook planologisch ruimte te bieden voor de uitwerking van plannen. Voor het gebied ’t Schilt heeft de centrumregisseur in overleg met de taskforce een memo met advies opgeleverd. Voor ons een aanleiding om voor alle deelgebieden te bezien of het besluit van de raad van december 2021 nog actueel is of dat er op onderdelen aanpassing nodig is. Daarbij is van belang dat alleen bij het deelgebied ’t Schilt en de panden aan Voorstraat die met de achterzijde grenzen aan ’t Schilt sprake is van het bevriezen van een afwijkingsmogelijkheid uit het bestemmingsplan Bebouwde Kom. Bij alle andere locaties kan een functieverandering met woningen op de begane grond alleen met een regeling buiten het bestemmingsplan. Dus van een eventuele vermindering van juridische mogelijkheden is alleen rond ’t Schilt sprake. Ten aanzien van het besluit van december 2021(zie bijlage) kunnen wij anno 2024 het volgende concluderen: Deelgebied Kostverloren/Dorpsstraat

Nieuwe Poort

Westelijke Voorstraat noord

Stand anno 2024 De gesprekken en plannen voor dit deelgebied hebben in lijn met dit besluit een vervolg gekregen. Het ruimtelijk kader werkt en zorgt ervoor dat partijen met elkaar moeten afstemmen, voordat een plan een vervolg kan krijgen. Het besluit tot uitbreiding van de gewenste functies in het commercieel vastgoed aan de Nieuwe Poort en het pleintje aan de noordzijde Dorpstraat, heeft nog niet geleid tot andere bedrijfsvormen, maar aan de leegstand is wel een einde gekomen. De terughoudendheid met het honoreren van verzoeken tot functieverandering, die beperkt zijn tot het veranderen van een bestaande pand in wonen of het toevoegen van woningen op de verdieping, voor de panden en gronden Voorstraat 20-28 en het

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

3/7

Oostelijke Voorstraat

Voorstraat 14-16

’t Schilt en westelijke Voorstraat zuid

Kerkplein, is anno 2024 nog gewenst en geeft een extra stimulans om eigenaren en ontwikkelaars samen tot een totaalplan te laten komen. Het is ook geen extra beperking t. o. v. het bestemmingsplan. Het blijft wenselijk om een integrale herontwikkeling van het gebied tussen Schoutenhuis, Geeresteinselaan en Middenstraat te stimuleren en daarmee blijft het wenselijk om terughoudend te zijn bij functieverandering in het gebied Voorstraat 1-12 en Geeresteinselaan 1-7, zover van toepassing uitgaande van de huidige bestemming. Het is geen beperking van de huidige bestemming en is een signaal richting de gewenste ontwikkeling. De tijdelijk vergunning om de begane grond te gebruiken als woning loopt 2 april 2026 af. Er zal dan ook een standpunt ingenomen moeten worden om deze te verlengen of een definitief besluit te nemen voor centrumfunctie of woning. De planvorming in de omgeving is echter niet verder dan anno 2021. Daarmee blijft het uitgangspunt uit 2021 ook in stand: “Een besluit om een definitieve functieverandering naar wonen al dan niet toe te staan (concreet Voorstraat 14-16) op het moment dat de locatie en gevolgen van de nieuwe ingang van de supermarkt bekend zijn en dat aansluit bij de marktontwikkeling rond die verandering”.

Wij hebben op dit punt advies gevraagd aan de taskforce, zij stellen voor om het uitgangspunt gelijk te houden en op basis daarvan de vergunning met 5 jaar te verlengen, met daarbij wel het verzoek aan de eigenaar om de inrichting van de buitenruimte te verbeteren. Het voorstel is dan ook om met dit advies als vertrekpunt met de eigenaren in gesprek te gaan. Zie hieronder

Voor deelgebied ’t Schilt geldt dat bij de vaststelling van de Visie op de Retail voor de panden Voorstraat 21-33, ’t Schilt 24-30 en het parkeerterrein ‘t Schilt is besloten om in de tussentijd terughoudend om te gaan met verzoeken om individuele functieverandering. Hiermee is de afwijkingsbevoegdheid, voor woningen op de begane grond en nieuwe woningen op de verdieping, uit het bestemmingsplan bevroren. Reden hiervoor is geweest om perspectief te houden op het voor dit gebied gewenste toekomstbeeld zoals weergegeven in de Visie op de Retail. Op basis van de Visie op de Retail, het besluit tot beperking van de afwijkingsmogelijkheden rond het gebied en de eerdere planideeën is de regisseur in gesprek gegaan met diverse partijen en personen en heeft de bijgevoegde memo opgeleverd. Bij het opstellen van de memo en ook na oplevering heeft hij samen met ons de conclusies besproken met de taskforce. De memo gaf aanleiding om diverse sleutelpersonen daarna nogmaals te spreken, die gesprekken hebben voor het zomerreces plaats gevonden en daarom wordt deze memo nu pas aangeboden. Advies Centrum regisseur De exploitanten en vastgoedeigenaren van de winkels in het plangebied zijn gematigd positief over de mogelijke plannen (sloop/nieuwbouw hele gebied). In basis willen zij (onder voorwaarden) meewerken aan realisatie, maar niet zelf ontwikkelen.

Ook lijken veel eigenaren een hogere vraagprijs in hun hoofd hebben, dan de markt of ontwikkelwaarde is. Uit een globale financiële doorrekening van een stedenbouwkundige opzet, door de architect blijkt dat er een tekort is. Waarschijnlijk is dit tekort een stuk hoger dan door de architect is aangegeven.

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

4/7

Een belangrijk onderdeel van het plan is de uitbreiding van de Jumbo supermarkt. Zowel de (vorige) ondernemer van de Jumbo supermarkt als Jumbo Vastgoed hebben aangegeven niet op korte termijn deze uitbreiding te willen. De eigenaar van het Jumbo-pand, tevens eigenaar van het parkeerterrein, wil wel meewerken aan het plan voor de uitbreiding. Hij wil echter zelf niet een totaal uitbreidingsplan ontwikkelen. Voor de realisatie van de plannen dient een ontwikkelaar gezocht te worden. Gesprekken met mogelijke partijen geven aan dat gezien de onzekerheden (inbrengwaarden vastgoed en ambitie Jumbo) te verwachten dat voor dit project geen risicodragende projectontwikkelaar gevonden kan worden. De eerder opgestelde plannen voor een totaal ontwikkeling lijken financieel niet haalbaar. Geadviseerd wordt dan ook om het stedenbouwkundige plan van begin 2023 niet verder ter hand te nemen. Omdat de behoefte aan een ontwikkeling wel blijft bestaan, heeft de regisseur een alternatief plan voor het Schilt gemaakt. Het advies is om een alternatief plan te overwegen, waarmee een ontwikkeling zou kunnen starten op moment dat nog niet alle eigenaren meedoen, maar dat er dan wel hele goede (plankosten) afspraken en zekerheden moeten zijn.

De (markt)omstandigheden in het gebied zijn sinds het tot stand komen van de Visie op de Retail centrum Woudenberg niet zodanig veranderd dat een aanpassing van de visie op dit moment moet plaatsvinden. Een behoefte zoals omschreven in de visie om aan de westkant in het centrum een combinatie van een uitgebreide Jumbo met een compact cluster van (vers)winkels als sterk bronpunt te laten fungeren, blijft overeind. Echter het draagvlak onder de belangrijkste stakeholders is op dit moment onvoldoende aanwezig om het nu uit te voeren. Een groot aantal pandeigenaren zijn echter op leeftijd en willen beslissingen nemen over hun vastgoed. Voor deze eigenaren moet wel duidelijk zijn welke mogelijkheden er voor hun pand zijn of komen. Een uitstel van het plan zonder aan te geven of het plan ooit uitgevoerd wordt en zo ja wanneer, is niet wenselijk. De conclusie van de memo is daarmee dat de eerder opgestelde plannen voor een totale ontwikkeling van dit gebied niet haalbaar zijn, maar dat een kleiner alternatief plan wel kansrijk zou kunnen zijn. In het gebied is de eigenaar van o. a. het parkeerterrein cruciaal. Aanvullende overwegingen De vraag die daarmee voorligt is wat de conclusies van de memo betekenen voor het al dan niet bestendigen van het besluit uit december 2021 inzake het bevriezen van individuele functieveranderingen.

Het is enerzijds niet wenselijk om individuele eigenaren te beperken in ontwikkelmogelijkheden door het gebied (onnodig lang) op slot te houden. Aan de andere kant blijft zichtbaar dat plannen van individuele eigenaren zonder samenhang niet zullen opleveren wat de Visie op de Retail beoogd. Het beeld dat de Visie op de Retail voor dit gebied schetst is nog steeds gewenst. Door de huidige beperkte leegstand van winkels in Woudenberg is het ook niet gewenst is om meer winkelruimte te onttrekken aan de functie. Ook blijkt uit de Woonvisie een grote behoefte aan woningen vlak bij het centrum, deze kant biedt (los van eigendom) meer mogelijkheden om winkels en woningen goed te combineren dat de zijde van Dorpsstraat. Kortom vanuit Visie op de Retail en Woonvisie is gewenst om uitgangspunt en streven in stand te houden en geen concessies te doen. De memo met de uitkomsten van de verkenning en de verkenning rond het eigendom Voorstraat/Middenstraat zijn uitvoerig besproken met de Taskforce en ook de regisseur heeft na het opstellen van de memo nog verder gesprekken gevoerd. De taskforce adviseert om uit te blijven gaan van de lange termijn, maar daarbinnen aan te geven wat kan zonder er later spijt van te krijgen.

Uitgaande van de Visie op de Retail, alle gesprekken en ideeën van eigenaren, het advies van de taskforce en het lange termijn belang van het centrum van Woudenberg vinden wij loslaten,

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

5/7

iedereen dus binnen de regels van het bestemmingsplan een eigen ontwikkeling laten uitvoeren, niet gewenst. Daarmee is het voorstel om het besluit van december 2021 voor ’t Schilt en Voorstraat 21-31 ongewijzigd te laten en de beperking instant te houden om op deze wijze perspectief te blijven bieden voor de langere termijn ontwikkeling van het gebied. en

Als gemeente de ontwikkeling actief oppakken geeft dezelfde uitdagingen als waar ontwikkelaars voor staan, diverse eigenaren verwachten de hoofdprijs of meer voor hun vastgoed, dan wel willen vooral zelf ontwikkelingen ten behoeve van het eigen rendement. En er zal eerst veel diverse vastgoed verworven moeten worden voordat optimalisering in het gebied mogelijk is. Gelijk aan een ontwikkeling door de markt zal geaccepteerd moeten worden dat het een lange adem zal vragen en dus ook een investeringen van de gemeente die lange tijd geen rendement zal opleveren. Wij weten dat er in en rond het gebied nog wel lokale partijen zijn die bereid zijn om met eigenaren van vastgoed te praten over overname, tegen een redelijke prijs, daar kunnen wij als gemeente weinig aan toevoegen. Wij zijn dan ook voornemens om de lopende acties en gesprekken in en over het gebied te blijven voortzetten, zowel met de taskforce als met de eigenaren en andere partners in het gebied. Daarbij staan wij open om plannen voor het gebied te blijven bezien op kansrijkheid. Bevriezen van de regels voor het gebied houdt niet in dat er niets kan, maar dat individuele plannen altijd bezien zullen worden binnen de uitgangspunten van de Visie op de Retail.

Risico’s en kanttekeningen Het is binnen alle dillema’s en opties lastig om te bepalen welke risico’s door welk besluit beperkt worden en welke juist versterkt worden. Pas op lange termijn wordt duidelijk welk besluit het beste is. Het is echter wel mogelijk om in de loop van de tijd besluiten aan te passen en met nieuwe inzichten en ontwikkelingen mee te werken. Van belang is vooral om de wens van ontwikkeling van het gebied uit te stralen en de bereidheid tot meewerken en meedenken, maar gelijktijdig de lange termijn belangen van het gebied en het centrum van Woudenberg in beeld te houden. Duurzaamheid en Inclusie Een duurzaam en inclusief centrum is gebaad bij een herontwikkeling in en rond dit gebied waar dan naast detailhandel ook ruimte ontstaat voor diverse doelgroepen (wonen maar zeker ook zorg-wonen). Maatschappelijke participatie Nog niet aan de orde, voor nu is gesproken met eigenaren en winkeliers. Op moment dat er concrete plannen komen, zal brede participatie aan de orde zijn. Beoogd resultaat (hoe) -

Financiële consequenties Dit besluit heeft geen financiële gevolgen.

op

juistheid beoordeeld door N. V. T.

Aanpak/uitvoering De overwegingen naar aanleiding van de memo en het besluit op het afwegingskader per deelgebied delen met de gemeenteraad. Conclusie Wij stellen voor om gelet op de memo en de Visie op de Retail de kaders zoals bepaald door de raad in december 2021 in stand te houden. Deze stimuleren in het algemeen belang een langer termijn ontwikkeling van het centrum. Concreet houdt dit in: Kennisnemen van de memo Handhaven aanvullende ruimtelijke kaders per deelgebied zoals bepaald door de gemeenteraad op 23 december 2021.

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

6/7

-

Gesprek starten met eigenaar Voorstraat 14-16. Via ingekomen stukken gemeenteraad in kennis stellen.

Communicatie -

Bijlage(n) 1 Memo regisseur voor ’t Schilt. 2 Besluitvorming raad planologische kaders per deelgebied. 3 beslissing in heroverweging afwijkingsvergunning Voorstraat 14 en 16

Geprint op: 28-08-2024 12:00:12 uur

7/7