10h. Voortgangsrapportage - Woningbouwplan Hoevelaar - April 2022.pdf

Voortgangsrapportage

Nummer:2022-01 Datum: 30-04-2022

Naam project

Woningbouwplan Hoevelaar (Woudenberg Oost) Fase 1 en 2

Opdrachtgever

D.P. de Kruif (bestuurlijk) Directie (ambtelijk)

Projectleider

Henk Voulon

Startdatum

Beoogde einddatum

Beoogde doorlooptijd

Maart 2010

2026

16 jaar

1. Voortgang activiteiten Woningbouw Fase 1 De eerst fase van het woningbouwproject Hoevelaar betreft de ontwikkeling van gronden die in een 50-50% verhouding eigendom zijn van de gemeente en projectontwikkelaar Zegheweg BV. In onderstaande tekening is de opzet van deze eerste fase weergegeven met daarbinnen de deelontwikkelingen A tot en met I.

Aan de randen van het plangebied bevinden zich enkele particulieren initiatieven. Hiertoe behoren 1 2 3 4

Beoogde woningbouw op gronden van Installatiebedrijf Hek Inmiddels gereed gekomen ontwikkeling van Woonzorgcentrum aan de Zegheweg Enkele seniorenappartementen aan de Zegheweg Hertontwikkeling Fruithut tot Versplaza

Verder zijn / worden enkele particuliere kavels ingevuld die (onder andere) na grondruiling zijn ontstaan. Met betrekking tot de voortgang van de bouw kan het volgende worden gemeld:   

Woningen in clusters A en B zijn opgeleverd Woningen in de clusters C, G, H, en I zijn in aanbouw Bouw woningen in de clusters D, E en F start nog voor de zomer van dit jaar

Speciale aandacht is in de verslagperiode uitgegaan naar de afronding en oplevering van het appartementencomplex met 25 sociale huurwoningen aan de rotonde in de Laan door Hoevelaar (paars omkaderd in bovenstaande tekening). De keuze voor het in delen ontwikkelen van Fase 1 brengt met zich mee dat de door de gemeente uit te voeren invulling van de openbare ruimte in stappen wordt gerealiseerd. De verwachting is dat – met uitzondering van het deelgebied van Hek – tegen de zomer van 2023 alle woningbouw is afgerond. Dit betekent dat eind 2023 de eerste fase van Hoevelaar gereed is. In de voorgaande voortgangsrapportage is melding gemaakt van de aansluiting bij het initiatief Heuvelrugtuinen en de plaatsing van (elektrische) deelauto’s. Recent is besloten het initiatief Heuvelrugtuinen tot eind 2023 te blijven steunen en daar ook als gemeente actief mee om te gaan. Met betrekking tot de deelauto’s kan worden gemeld dat nog in mei de eerste elektrische auto wordt gestationeerd. Later in het plan volgt een tweede auto. Marktomstandigheden en de recent door de gemeenteraad vastgestelde “Beleidsnotitie ingrepen woningmarkt” hebben de gemeente ertoe gebracht met projectontwikkelaar Zegheweg BV om de tafel te gaan om voor de clusters D, E en F de in de koopovereenkomst gemaakte afspraken te herzien. Hiertoe heeft recent onder andere een hertaxatie van die gronden plaatsgevonden.

De Allonge op de koopovereenkomst is vergaand gereed en komt in mei voor besluitvorming naar het College. Vanwege enkele kleine omissies in het vigerende bestemmingsplan is in de verslagperiode een reparatie hiervan opgesteld, in procedure gebracht en inmiddels door de gemeenteraad vastgesteld. Woningbouw Fase 2 In lijn met de eerste fase is enkele jaren geleden besloten de gronden van Fase 2 in gedeeld eigendom met Zegheweg BV te verwerven. Deze verwerving geschiedt jaarlijks in clusters, het laatste in 2025 (zie onderstaand).

In de verslagperiode is het “Voorontwerp bestemmingsplan Hoevelaar Fase 2” in procedure gebracht. Uitgaande van enkele ingediende zienswijzen en de lopende

afronding van het stedenbouwkundig plan wordt er op dit moment naartoe gewerkt om nog voor de zomer van dit jaar het “Ontwerp bestemmingsplan Hoevelaar Fase 2” aan het College aan te bieden en aansluitend ter visie te leggen. Waar nodig (flora en fauna / archeologie) worden nog onderzoeken uitgevoerd. Vanzelfsprekend wordt gaande dit traject een informatie-/inloopavond voor burgers georganiseerd. Vaststelling door de gemeenteraad is nu voorzien in oktober waarmee eind van dit jaar een onherroepelijke status kan worden bereikt. De voorbereidingen voor het bouwrijpmaken zijn inmiddels in gang gezet en richten zich op een feitelijke start hiervan per begin 2023. Start bouw kan dan aansluitend op de afronding van de woningbouw in Fase 1 plaatsvinden in de zomer van 2023.

2. Geld De financiële onderlegger voor het project Hoevelaar Fase1 wordt gevormd door de vigerende versie van de grondexploitatie (zesde herziening), door de gemeenteraad vastgesteld per 28-04-2022. Met ingang van 2021 worden voor een tussentijdse monitoring van kosten en baten kwartaalupdates uitgewerkt. In de kwartaalupdate tot en met Q1 van dit jaar wordt de conclusie getrokken dat alles binnen de begroting verloopt. Speciale aandacht moet wel uitgaan naar het beheersen van forse kostenstijgingen in de bouwsector. Omgekeerd is inmiddels aan de opbrengstenkant ingezet op hertaxatie van de clusters D, E en F wat zal leiden tot een extra opbrengst bij de levering van dit gebiedsdeel. Voor Fase 1, maar door gemaakte keuzen rond verwerving ook voor Fase 2, geldt dat er met projectontwikkelaar Zegheweg BV een gezamenlijke grondexploitatie wordt gevoerd wat betekent dat risico’s en kansen en dus ook het grexresultaat worden gedeeld (ieder voor 50%). De startversie van de grondexploitatie voor Fase 2 is vanwege de niet geheel afgeronde stedenbouwkundige onderlegger nog niet gereed. Het streven is erop gericht deze grondexploitatie in het najaar van 2022 aan College en gemeenteraad ter behandeling en besluitvorming / vaststelling aan te bieden.

3. Risico’s De financiële risicoanalyse voor Fase 1 is uitgewerkt in de grondexploitatie. De risico’s blijven zitten in de hoogte van de opgenomen kosten voor het woonrijpmaken en de planontwikkelingskosten. Omdat de onderhandeling met Zegheweg BV zijn afgerond en vastgelegd in een koopovereenkomst (met de nog op te stellen Allonge), zijn de risico’s aan de opbrengstenkant gering. Voor Fase 2 geldt dat de risicoanalyse nog moet worden uitgewerkt. De onderhandelingen met Zegheweg BV moeten nog plaatsvinden en beïnvloeden vanzelfsprekend de uiteindelijke gezamenlijke grondexploitatie. Risico’s die nu al zijn te voorzien, zitten in het volgende:  

Hoogte en fasering van de grondopbrengsten Kosten voor het bouw- en woonrijp maken

4. Organisatie De opzet van de projectorganisatie voor Hoevelaar is in de verslagperiode ongewijzigd gebleven en blijft dit ook in de komende periode (tot en met Fase 2).

  

Projectgroep Hoevelaar Stuurgroep Woudenberg Oost Stuurgroep Hoevelaar met Zegheweg BV

Maandelijks Eens per twee maanden In principe eens per drie maanden

Naast voorgaande overleggen is er ook een Strategische Stuurgroep Hoevelaar waarin de grondeigenaren van alle drie de fasen van Hoevelaar zitting hebben. Dit overleg vindt nu nog plaats als er aanleiding voor is. Uitgaande van een looptijd van Fase 2 van 2023 - 2026, ligt het voor de hand dit jaar deze Stuurgroep bijeen te halen en gezamenlijk eerste beelden te vormen voor de woningbouwplannen voor Fase 3 waarvan de realisatie bij voorkeur naadloos op Fase 2 zou moeten aansluiten.

5. Tijd Onderstaand is de richtinggevende overallplanning opgenomen voor de afronding van Fase 1 en de realisatie van Fase 2. Overallplanning Hoevelaar

2022

2023

2024

2025

2026

Fase 1 Reparatie bestemmingsplan Woningbouw Zegheweg BV Woningbouw Hek / Heilijgers Inrichting openbare ruimte (woonrijpmaken) Fase 2 Bestemmingsplanprocedure (tot onherroepelijk) Inroepen / levering cluster 3 Bouwrijpmaken Fase 2A (cluster 1 t/m 3) Woningbouw Zegheweg BV Fase 2A Inrichting openbare ruimte Fase 2A Inroepen / levering cluster 4 Inroepen / levering cluster 5 Bouwrijpmaken Fase 2B (cluster 4 en 5) Woningboouw Zegheweg BV Fase 2B Inrichting openbare ruimte Fase 2B

6. Informatie / communicatie De interne communicatie tussen de verschillende deelprojecten binnen Woudenberg Oost loopt via de Stuurgroep Oost en het strategisch afstemmingsoverleg. Op deze manier wordt informatie uitgewisseld die het verloop en de samenhang van de verschillende projecten borgen. De externe communicatie richt zich in de komende periode met name op de procedure rond het bestemmingsplan voor Fase 2. Daarnaast worden bewoners en omwonenden van het woningbouwplan tijdig door de gemeente en/of uitvoerende partijen geïnformeerd over op handen zijnde werkzaamheden die in meer of mindere mate tijdelijke beperkingen van het gebruik van de infrastructuur met zich mee brengen of anderszins van invloed zijn op de leefomgeving. 7. Kwaliteit De technische / fysieke / omgevingskwaliteit van de eerste delen van Hoevelaar fase 1 zien er goed uit en sluiten aan op eerder daarover gevormde beelden. Met betrekking tot Fase 2 wordt nog gewerkt aan een uitgebreid Beeldkwaliteitsplan om ook daar de verschillende gemeentelijke kwaliteitsambities te borgen. Dit raakt naast de meer traditionele velden ook aan het thema duurzaamheid.

8. Gevraagd besluit(en) In de periode tot het najaar van 2022 worden van het College (en waar van toepassing) de gemeenteraad in ieder geval besluiten gevraagd omtrent:    

Allonge op koopovereenkomst Zegheweg BV inzake levering clusters D, E en F Realisatieovereenkomst met Zegheweg BV voor Fase 2 Bestemmingsplan Fase 2 Grondexploitatie Fase 2

9. Bijlagen Geen 10. Opmerkingen Geen

Voor akkoord: Naam opdrachtgever

Naam projectleider

Directie

Henk Voulon

Woudenberg

Woudenberg 30-04-2022