06d. Verordening Vereveningsfonds gemeente Woudenberg - versie 2022 - wijzigingen gearceerd.pdf

Verordening Vereveningsfonds sociale woningbouw Gemeente Woudenberg 2022 De raad van de gemeente Woudenberg; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 18 januari 2022. gelet op de artikelen 149 en 156 van de Gemeentewet, het bepaalde in de Woonvisie 2019+ en de bijbehorende Oplegger 2020+ van de gemeente Woudenberg; besluit: vast te stellen de Verordening Vereveningsfonds sociale woningbouw gemeente

Woudenberg 2022 HOOFDSTUK 1 – INLEIDENDE BEPALINGEN Artikel 1 Begripsbepalingen Deze verordening verstaat onder: a) Bevoegd gezag: het bestuursorgaan dat bevoegd is ter zake besluiten te nemen; b) College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Woudenberg; c)

Doelgroep: huishoudens met een inkomen beneden de jaarlijks door het rijk vastgestelde grens;

d) Initiatiefnemer: een marktpartij die een initiatief tot woningbouw indient bij de gemeente; e) Marktpartij: een vastgoedeigenaar die geen woningcorporatie als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet is; f)

Middenhuur woning: Geliberaliseerde woning voor middenhuur: huurwoning met een aanvangshuurprijs van tenminste het bedrag, bedoeld in art. 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag en ten hoogste een bedrag van € 950,00. Gemeentelijke indexering van deze maximale huurprijsgrens gebeurt aan de hand van de Consumenten Prijs Index (CPI) van het CBS, vanaf 1 januari 2019 (jaarmutatie).

g) Plangebied: het gebied waarop het ingediende bouwplan betrekking heeft; h) Sociale huurwoning: Huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 763,47 (prijspeil 2022). Kan zowel door corporaties als particulieren worden aangeboden. i)

Woningcorporatie: een woningcorporatie op grond van artikel 19 van de Woningwet die woningen bezit in Woudenberg;

j)

Vereveningsfonds sociale woningbouw: een instrument tot stimulering van de sociale woningbouwopgave van de gemeente Woudenberg;

Artikel 2 Toepassingsbereik Deze verordening is van toepassing als een initiatiefnemer voornemens is een bouwplan te realiseren met 20 of meer zelfstandige woningen in afwijking van het vigerende bestemmingsplan. Artikel 3 Afbakening Deze verordening is niet van toepassing op een bouwplan indien: 1. de te realiseren woningen worden aangemerkt als zorgwoningen, of 2. de initiatiefnemer bij het bevoegde gezag via het Omgevingsloket een verzoek om vooroverleg over het bouwplan heeft ingediend en op dit verzoek een positieve reactie van het bevoegde gezag heeft ontvangen vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening; en/of, 3. de initiatiefnemer vóór de dag van inwerkingtreding van deze verordening ten behoeve van het bouwplan bij het bevoegde gezag een formele aanvraag om een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) heeft ingediend voor de activiteit ‘handelen in strijd met de regels van een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan of een voorbereidingsbesluit’ als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wabo; en/of, 4.

de initiatiefnemer vóór de dag van de inwerkingtreding van deze verordening bij het bevoegde gezag een formeel verzoek tot vaststelling van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder a, van de Wro of een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, van de Wro ten behoeve van het bouwplan heeft ingediend; en/of,

5.

vóór de dag van de inwerkingtreding van deze verordening: a) tussen de gemeente en de initiatiefnemer van het bouwplan een intentieovereenkomst, een anterieure overeenkomst als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de Wro, een koop- en realisatieovereenkomst, een ontwikkelovereenkomst of enige andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare privaatrechtelijke overeenkomst over het bouwplan is gesloten; en/ of, b) door de raad of het college bindende ruimtelijke en/of programmatische randvoorwaarden of uitgangspunten ten behoeve van het bouwplan zijn vastgesteld in de vorm van een ruimtelijk kader, spelregelkaarten, een ruimtelijke uitnodiging, een ontwikkelvisie, randvoorwaarden voor een aanbesteding/tender of enig andere daarmee naar aard, doel en/of inhoud vergelijkbare besluit en/of document; en/of, c) voor het gebied of gedeelte daarvan waarin het bouwplan is gelegen een (gemeentelijke) grondexploitatie is geopend.

HOOFDSTUK 2 – VERPLICHT AANDEEL SOCIALE HUURWONINGEN Artikel 4 Verplicht aandeel sociale huurwoningen Bij projecten van meer dan 20 woningen dient er de komende jaren minimaal onderstaande percentages aan sociale huur gerealiseerd te worden. De vastgestelde percentages zijn in de gemeente Woudenberg als volgt : 2020 t/m 2024 2025 t/m 2029 2030 t/m 2040

20% 25% 30%

Artikel 5 Overeenkomst woningbouwprogramma Het college en de betreffende initiatiefnemer tot woningbouw sluiten na indiening van het bouwplan een intentie- dan wel anterieure overeenkomst af, waarin minimaal de volgende afspraken zijn vastgelegd: a) Het op grond van artikel 4 verplichte aandeel sociale huurwoningen; b) Het verbod op vervreemding van de woningen behorend tot het bouwplan in combinatie met een antispeculatiebeding; c) Welke woningcorporatie de sub a bedoelde sociale en/of middeldure huurwoningen realiseert dan wel aan welke woningcorporatie of marktpartij deze woningen door de initiatiefnemer worden overgedragen; d) Een exploitatieperiode van minimaal 20 jaar voor de sub a bedoelde huurwoningen op straffe van een boete; e) De woningtoewijzing aan (specifieke) doelgroepen in het geval dat de initiatiefnemer het aandeel sociale woningen overdraagt aan een woningcorporatie. f) Het college verleent pas planologische medewerking aan het bouwplan nadat de overeenkomst met de betreffende initiatiefnemer is afgesloten. HOOFDSTUK 3 – AFKOOP SOCIALE HUURWONINGEN Artikel 6 – Vereveningsfonds sociale woningbouw De gemeente Woudenberg beschikt over een vereveningsfonds sociale woningbouw.

Het doel van het vereveningsfonds is de afdwingbaarheid van het verplichte aandeel (artikel 4) sociale woningbouw in ieder woningbouwplan door middel van een eenmalige afkoopsom alsmede het stimuleren van de realisatie van meer dan het verplichte aandeel sociale huurwoningen in het geplande woningbouwprogramma van de initiatiefnemer. Artikel 7 – Hoogte van de afkoopsom De afkoopsom van sociale huurwoningen is gekoppeld aan het verschil tussen de grondwaarde van een sociale huurwoning en de grondwaarde voor een vrije sector rij koopwoning op dezelfde kavel. De hoogte van de afkoopsom voor het aantal niet-gerealiseerde sociale huurwoningen bedraagt een jaarlijks door het college op basis van het CPI te indexeren vast bedrag per woning, te weten € 35.000 (prijspeil 2022) en een vast bedrag per appartement, te weten € 30.000 (prijspeil 2022). Artikel 8 – Overeenkomst afkoop sociale huurwoningen Het college en de initiatiefnemer leggen in de in artikel 8 bedoelde overeenkomst de volgende afspraken vast: a) De hoogte van de afkoopsom; b) Dat de betaling van de afkoopsom plaatsvindt binnen 30 dagen na de afgifte van de omgevingsvergunning;

c)

Indien nodig de hoogte van de bankgarantie die de initiatiefnemer dient te stellen ter zekerheid van de betaling van de afkoopsom. HOOFDSTUK 4 – SUBSIDIE SOCIALE HUURWONINGEN Artikel 9 – Voorwaarden subsidieaanvraag Om in aanmerking te komen voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan: a) De aanvraag heeft betrekking op de realisatie van meer dan het in artikel 4 lid 1 verplichte aandeel sociale huurwoningen in de gemeente Woudenberg; b) De subsidie komt ten goede van de realisatie van de sub a bedoelde sociale huurwoningen c) De woningen waarvoor een subsidie is verleend, dienen na oplevering tenminste 20 jaar als sociale huurwoning te worden verhuurd. Artikel 10 – Indieningsvereisten subsidieaanvraag Een aanvraag voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden voldoen: a) De subsidieaanvraag moet worden ingediend binnen 10 weken voordat de bouw van de woningen is gestart. b) De subsidieaanvraag moet zijn voorzien van de volgende bescheiden: i. Een ontwerp van de te realiseren sociale huurwoningen; ii. Bewijzen van eventuele overige toegekende subsidies. c) De aanvrager vult een de-minimisverklaring in om te bepalen of de subsidie met toepassing van de-minimissteun kan worden verstrekt. Artikel 11 – Hoogte subsidie 1.

Indien de initiatiefnemer voornemens is meer dan het vastgestelde percentage sociale huurwoningen op te nemen in zijn bouwplan, kan het college bij voldoende saldo een bijdrage uit het vereveningsfonds toekennen aan een woningcorporatie voor de extra te realiseren sociale huurwoningen. 2. Het college zal bij nadere regels vaststellen hoe en tegen welke voorwaarden initiatiefnemers die voornemens zijn meer dan het vastgestelde percentage sociale huurwoningen op te nemen in het bouwplan, subsidie kunnen krijgen uit het vereveningsfonds, mits er voldoende saldo is; 3. De hoogte van de subsidie en de wijze van berekenen is gelijk aan de in artikel 7 genoemde afkoopsom per extra gerealiseerde sociale huurwoning. Artikel 12 – Procedure behandeling subsidieaanvraag De behandeling van een subsidieaanvraag bestaat uit de volgende stappen: a) De aanvrager dient een subsidieaanvraag bij het college in; b) Het college beoordeelt of de subsidieaanvraag voldoet aan de voorwaarden, zoals omschreven in artikel 9 en de indieningsvereisten zoals omschreven in artikel 10; c) Indien de aanvraag voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw in aanmerking komt, neemt het college op grond van het bepaalde in artikel 9 en artikel 10 een besluit en ontvangt de aanvrager een subsidiebeschikking.

Artikel 13 – Indieningsvereisten subsidievaststelling Een verzoek tot vaststelling van subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw moet aan de volgende voorwaarden voldoen: a) Het verzoek dient te worden ingediend vanaf het moment dat de woningen zijn opgeleverd; b) Het verzoek dient uiterlijk 12 maanden na de oplevering van de woningen te zijn ingediend; c) Het verzoek moet worden voorzien van de volgende bescheiden: i. Een proces-verbaal van de oplevering van de woningen; ii. Indien sprake is van grondaankoop een eindafrekening, koop- of leveringsakte of andere documentatie waaruit kan worden afgeleid welke prijs de woningcorporatie uiteindelijk heeft betaald voor de grond.

Artikel 14 – Procedure vaststelling subsidie De procedure om de subsidie vast te stellen bestaat uit de volgende stappen: a) De aanvrager dient het verzoek om de subsidie vast te stellen bij het college in; b) Het college beoordeelt of het verzoek tot vaststelling van de subsidie voldoet aan de in dit artikel genoemde voorwaarden; c) Indien de aanvrager in aanmerking komt voor een subsidie uit het Vereveningsfonds sociale woningbouw, ontvangt de aanvrager een beschikking tot vaststelling van de subsidie van het college; d) De definitieve subsidie wordt na verrekening met eventuele voorschotten door het college uitbetaald aan de aanvrager. HOOFDSTUK 5 – ALGEMENE BEPALINGEN Artikel 15 – Hardheidsclausule Het college van burgemeester en wethouders kan één of meer artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang dat deze regeling beoogt te beschermen, zal leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 16 - Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 maart 2022. Artikel 17 - Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Vereveningsfonds sociale woningbouw gemeente Woudenberg 2022’. Aldus vastgesteld te Woudenberg op 24 februari 2022.

Toelichting verordening Vereveningsfonds gemeente Woudenberg 2022 Doel van het vereveningsfonds is om een financiële prikkel in te bouwen om zoveel mogelijk sociale huurwoningen te realiseren. Dit fonds is bestemd voor het storten dan wel het onttrekken van een financiële bijdrage voor het realiseren van minder resp. meer sociale woningen bij nieuwe initiatieven tot woningbouw. Bij initiatieven tot woningbouw met minder dan 20 woningen vervalt het verplichte aandeel sociale huurwoningen. Artikel 1 Begripsbepalingen De jaarlijkse indexering van de huurprijzen voor sociale huurwoningen van woningcorporaties wordt jaarlijks bepaald door het ministerie van BZK. Indien de verhuurder geen woningcorporatie is, dan geldt de indexering van de huurprijzen conform het Rijkshuurbeleid. De huur- en koopprijsgrenzen voor de middeldure huur- en koopwoningen zijn bepaald op grond van de door de gemeenteraad vastgestelde woningbouw categorieën in de beleidsnotitie Ingrepen Woningmarkt 2022. Artikel 2 Toepassingsbereik verordening Als een initiatief tot woningbouw voldoet aan het vigerende bestemmingsplan, zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing. De verordening geldt alleen voor bouwplannen met een woningbouwprogramma, waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is.

Artikel 3 Afbakening Sub a: Als een initiatief tot woningbouw betrekking heeft op de realisatie van zorgwoningen waarin de bewoner zonder 7x24uurszorg niet zelfstandig kan wonen, dan zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing. Uitgezonderd zijn de woningen, waarin de bewoner zelfstandig woont en begeleiding of zorg ontvangt op grond van een zorgindicatie van de gemeente. Sub b: Indien het college vóór 1 juli 2020 een intentieovereenkomst ingevolge artikel 6.12, eerste lid, van de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro) met een initiatiefnemer tot woningbouw heeft afgesloten, zijn de bepalingen in deze verordening niet van toepassing. HOOFDSTUK 2 VERPLICHT AANDEEL SOCIALE HUURWONINGEN Artikel 4 Verplicht aandeel sociale huurwoningen Het vaststellen van beleidsregels voor woningbouw vloeit voort uit de woningbehoefte aan sociale huurwoningen alsmede de noodzaak tot eenduidige sturing bij nieuwe woningbouwprojecten. De wachtduur voor sociale huurwoningen is gestegen. In regionaal verband zijn, met het regionaal programma wonen en werken, tussen de gemeenten en provincie afspraken gemaakt over de omvang van de te realiseren woningen. Bij bouwplannen van 20 woningen of meer moet het verplichte aandeel sociale huurwoningen worden gerealiseerd. Het is mogelijk deze woningen na oplevering over te dragen aan een woningcorporatie.

Dat betekent dat de initiatiefnemer direct na indiening van het bouwplan de afstemming moet zoeken met een woningcorporatie. De gemeente initieert het overleg met de initiatiefnemer en de betreffende woningcorporatie. Mochten initiatiefnemer en de betreffende woningcorporatie er gezamenlijk niet uitkomen met het ontwikkelen van een haalbaar woningbouwprogramma met realisering van sociale huurwoningen, dan bestaat de mogelijkheid dat de woningen verhuurd worden door een andere partij. In de Doelgroepenverordening 2022 gemeente Woudenberg zijn de belangrijkste eisen hiervoor opgenomen. Ter waarborging van de redelijkheid van de verhouding huurprijs en kwaliteit van de sociale huurwoningen, dien de initiatiefnemer de huurprijs te bepalen op grond van het woningwaarderingsstelsel en te maximaliseren op de huurtoeslaggrens. Artikel 5 Overeenkomst woningbouwprogramma Voor het realiseren van het verplichte aandeel sociale huurwoningen sluiten de initiatiefnemer en de gemeente een intentie- en/of een anterieure overeenkomst met elkaar af, waarin het woningbouwprogramma, de exploitatieduur en de woningtoewijzing aan specifieke doelgroepen is geregeld. HOOFDSTUK 3 AFKOOP SOCIALE HUURWONINGEN Artikel 6 Vereveningsfonds sociale woningbouw Het doel van de instelling van het Vereveningsfonds sociale woningbouw is het bevorderen dat de voorraad sociale huurwoningen in Woudenberg toeneemt.

De raad heeft het Vereveningsfonds sociale woningbouw ingesteld om het verplichte aandeel sociale huurwoningen in woningbouwplannen financieel te kunnen afdwingen alsmede subsidie te kunnen verlenen aan partijen die meer dan het vastgestelde percentage aan sociale huurwoningen realiseren. Artikel 7 Hoogte afkoopsom sociale huurwoningen De afkoopsom van sociale huurwoningen is gekoppeld aan de grondwaarde welke nu opgenomen is in de nota grondbeleid gemeente Woudenberg. De afkoopsom bedraagt een vast bedrag per woning, te weten € 35.000 (prijspeil 2022) en een vast bedrag per appartement, te weten € 30.000 (prijspeil 2022). Artikel 8 Overeenkomst afkoopsom sociale huurwoningen Voor de juridische borging van de nakoming van de bepalingen in deze verordening sluit het college

een overeenkomst af met de initiatiefnemer tot woningbouw. Daarin is het aantal verplichte sociale huurwoningen en middeldure huur-/koopwoningen vastgelegd. Ook staat in de overeenkomst welke woningcorporatie de sociale huurwoningen en indien mogelijk de middeldure huurwoningen realiseert dan wel de woningen overneemt van de initiatiefnemer. HOOFDSTUK 4 SUBSIDIE SOCIALE WONINGBOUW Artikel 9 Voorwaarden subsidieaanvraag Om in aanmerking te komen voor een subsidie, moet er een aanvraag voor een subsidie uit het vereveningsfonds bij de gemeente ingediend worden. Deze subsidieaanvraag heeft betrekking op het extra aantal geplande sociale huurwoningen bovenop het verplichte aandeel wat op dat moment geldt. Voorwaarde voor subsidie is dat deze woningen net als de overige geplande sociale huurwoningen gedurende tenminste 20 jaar als sociale huurwoningen worden verhuurd Artikel 10 Indieningsvereisten subsidieaanvraag Voorwaarde voor het in behandeling nemen van de subsidieaanvraag is dat nog niet is gestart met de realisering van het bouwplan. Bij de subsidieaanvraag moet een ontwerp van de sociale huurwoningen, de grondexploitatie van het bouwplan en bewijzen van eventuele andere toegekende subsidies worden bijgevoegd. Artikel 11 Hoogte subsidie De hoogte van de subsidie is gelijk aan het bedrag voor de afkoopsom, zoals omschreven in artikel 10 7.

Als de initiatiefnemer een haalbaar woningbouwprogramma ontwikkelt met meer dan het vastgestelde percentage sociale huurwoningen, kan het college subsidie verlenen voor het aantal woningen dat initiatiefnemer bovenop het verplichte aandeel realiseert. De subsidie wordt verstrekt met toepassing van de de-minimisverordening als de aanvrager een rechtspersoon is. Dit houdt in dat de subsidie nooit hoger mag zijn dan € 200.000,- over een periode van drie belastingjaren per zelfstandige onderneming en ook anderszins voldoet aan de voorwaarden voor de deminimisverordening. De subsidie op grond van deze verordening betreft het bruto subsidie-equivalent, zoals omschreven in genoemde verordening. Artikel 12 Procedure behandeling subsidieaanvraag Belangrijkste criterium voor het in behandeling nemen van de aanvraag van een subsidie uit het vereveningsfonds sociale woningbouw is dat de aanvraag wordt gedaan door de initiatiefnemer. Artikel 13 Indieningsvereisten subsidieaanvraag Voor de vaststelling van de subsidie is het van belang dat kan worden aangetoond dat de sociale huurwoningen daadwerkelijk zijn gerealiseerd. Artikel 14 Procedure vaststelling subsidie Binnen 12 maanden na oplevering moet de aanvraag tot subsidievatstelling bij het college worden ingediend.

HOOFDSTUK 5 SLOTBEPALINGEN Artikel 15 Hardheidsclausule Bij hoge uitzondering kan het college na het raadplegen van de raad via een raadsbesluit een hardheidsclausule toepassen en besluiten dat geen of minder sociale woningbouw mogelijk is èn tevens geen of minder financiële compensatie nodig is. Dit is bijvoorbeeld het geval waarin sprake is van een exceptionele ruimtelijke ontwikkeling met zeer hoge bouw- en saneringskosten en het maatschappelijk belang van deze ontwikkeling erg hoog is. Artikel 16 Inwerkingtreding Deze verordening treedt in werking op 1 maart 2022. Artikel 17 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Vereveningsfonds gemeente Woudenberg 2022’.