06c. Activiteitenoverzicht 2022 Woudenberg OW nieuw2.pdf

OMNIA WONEN 2022-2026

ACTIVITEITENOVERZICHT

Activiteiten van Omnia Wonen in de gemeente Woudenberg

Iedereen een thuisbasis

OMNIA WONEN Volkshuisvesters Wie wij zijn Omnia Wonen is een organisatie die zich inzet voor huishoudens die vanwege hun inkomen uitsluitend aangewezen zijn op de sociale huurwoningmarkt. Wij helpen mensen met een beperkt inkomen of een kwetsbare positie in de samenleving om goed en betaalbaar te kunnen wonen. Wij bieden daarmee een basis aan mensen om deel te nemen aan de maatschappij. Het realiseren van een thuisbasis voor mensen die aangewezen zijn op de sociale huurwoningmarkt is de leidraad in ons denken en doen. Omnia Wonen huisvest een kleine 20.000 mensen in circa 9.000 woningen in 13 gemeenten. We zijn thuis in stad en dorp en werken regionaal met lokale verankering. Voor de ondernemingsplanperiode 2019-2022 hebben we een groeiambitie in de kernregio en we zetten in op betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Duurzaamheid loopt hier als een rode draad doorheen. Dit alles binnen de kaders van een uitstekende dienstverlening met maximale inzet van onze financiële middelen. Onze kernregio bestaat uit de gemeenten op de Noord-Veluwe, Woudenberg en Amersfoort. Deze gemeenten liggen in de woningmarktregio Amersfoort, Noord-

Veluwe en Zeewolde. In onze kernregio zijn we volkshuisvestelijk actief. Daarbij onderhouden we intensief bestuurlijk en operationeel contact met belanghouders. Buiten onze woningmarktregio dragen we zorg voor goed beheer. In deze gemeenten staan we voor betaalbaar en kwalitatief goed wonen, maar bouwen we geen nieuwe woningen. Wij stoten woningen af om in de kernregio te groeien.

Voor wie we er zijn Onze volkshuisvestelijke doelstelling staat centraal: focus op de minder zelfredzamen in de samenleving, op die mensen die ons écht nodig hebben; vanwege hun inkomen of bijzondere woonvraag vanuit zorg of begeleiding. De bereikbaarheid van een thuis voor hen die kwetsbaar zijn is onze hoofdopdracht. Binnen de mogelijkheden die we hebben, zetten we ons maximaal in voor hen en hanteren we de volgende prioriteit: 1. mensen met een laag inkomen en een bijzondere woonvraag; 2. mensen met een laag inkomen; 3. mensen met een laag middeninkomen met een bijzondere woonvraag. Vanzelfsprekend behouden we de mogelijkheid om, met steekhoudende argumenten, op projectniveau hiervan af te wijken.

SHOW Wij hechten waarde aan de mening van huurders en hun vertegenwoordigers. De Stichting Huurdersbelangen Omnia Wonen (S.H.O.W.) is op centraal niveau onze gesprekspartner. De huurdersorganisatie adviseert ons onder andere over beleidszaken en activiteitenoverzichten. Daarnaast is zij volwaardig gesprekspartner bij het maken van prestatieafspraken tussen gemeente, corporatie en huurdersorganisatie. Bewonerscommissie en bewonersadviesgroep Op complexniveau hebben we- voor zover aanwezig- regelmatig overleg met de bewonerscommissie over zaken die op complexniveau spelen. Bij planmatig onderhoud overleggen we met een bewonersadviesgroep, zodat ook dan de belangen van de huurder op tafel komen. Co-creatie Ook blijven wij zoeken naar passende vormen van huurdersparticipatie, om zo de leefwereld van de huurder binnen te halen en een plek te geven in ons beleid. Want wij herkennen én erkennen de eigen kracht van mensen en de behoefte van mensen om zichzelf te organiseren en met elkaar waardevolle zaken tot stand te brengen. Kortom: co-creatie en samenwerking, met en tussen bewoners, met professionals en hun organisaties, op basis van wederkerigheid, daar staan wij voor.

Waar wij naar streven Wij willen deze mensen een thuis geven in draagkrachtige wijken. Wijken waarin alle mensen een plek hebben, ongeacht culturele achtergrond, maatschappelijke invloed of beperking, en elkaar kunnen versterken. Buurten die gekenmerkt zijn door het DNA van een gebied, want wij kennen de mensen, we kennen onze straten en we brengen dit samen ten behoeve van een inclusieve samenleving. Een samenleving waar iedereen op een gelijkwaardige manier aan deelneemt. Wij zijn waar wij het verschil kunnen maken. Met en vanuit onze expertise: het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen.

Met wie we het samen doen Wij zijn een netwerkorganisatie die zich kenmerkt door korte lijnen. We zetten in op verbinding, het goede gesprek, werken vanuit onze kracht samen met de krachten van anderen. Daarom nodigen wij onze partners, in het bijzonder gemeenten en SHOW uit om samen met ons te vormen, te delen en mijlpalen te behalen. Om zo maximale maatschappelijke meerwaarde te creëren.

2

Activiteitenoverzicht Woudenberg In de activiteitenoverzichten brengen we uiteraard voor het voetlicht waar Omnia Wonen voor staat, wat onze visie is. Daarnaast vragen we ook een bijdrage van de gemeente om te zorgen dat wij onze doelstellingen kunnen realiseren. Voor de inhoud van de activiteitenoverzichten maken we gebruik van de diverse documenten, waaronder de volkshuisvestelijke prioriteiten, het ondernemingsplan en de portefeuillestrategie. De volkshuisvestelijke prioriteiten die worden gebruikt, zijn zaken die nationaal spelen en waarover lokale partijen bij uitstek afspraken maken, rekening houdend met de specifieke lokale en regionale noden en omstandigheden. Het feit dat volkshuisvestelijke prioriteiten benoemd worden, wil niet zeggen dat andere lokale inspanningen van minder groot belang zijn. Bovendien moet Omnia Wonen ook keuzes maken waarvoor we ons inspannen.

De zes prioriteiten van de corporatiesector voor de periode van 2021-2025 zijn, in willekeurige volgorde: • Bijdragen aan de bouwopgave door nieuwbouw sociale huurwoningen • Zorgen voor betaalbaarheid door inzet van lokaal maatwerk • Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie • Realiseren van wonen met zorg door passende woonvormen en samenwerking • Huisvesten van spoedzoekers door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting • Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer

3

Betaalbaarheid en beschikbaarheid Visie Omnia Wonen

Landelijke Prioriteit Volkshuisvesting Zorgen voor betaalbaarheid door inzet van lokaal maatwerk

Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk om in de gemeenten in haar kerngebied zorg te dragen voor voldoende sociale huurwoningen voor mensen die op deze woningen zijn aangewezen. Zij vindt het belangrijk dat huurders kunnen wonen in een woning die past bij hun huishoudenssamenstelling, leeftijd, inkomen en (specifieke) woonvraag.

Algemene huurgrenzen, zoals de maximale huur voor sociale huurwoningen en het passend toewijzen, dragen bij aan betaalbaarheid van sociale huurwoningen in het algemeen.

BETAALBAAR WONEN FOCUS OP BETAALBARE WOONLASTEN

Het kan daarbij gaan om bewaken van de beschikbaarheid van betaalbare woningen, maar ook om het borgen van betaalbare huurprijzen. De middelen die corporaties tot hun beschikking hebben variëren van het bouwen van betaalbare woningen, passend toewijzen, doorstroming naar een passende woning bevorderen met verhuisregelingen, tot het aanbieden van individueel maatwerk, zoals een tijdelijke huurverlaging.

Omnia Wonen informeert bepaalde doelgroepen over de mogelijkheden te verhuizen naar een meer passende woning, binnen of buiten de sociale huurvoorraad. De wens van de huurder is hierbij leidend. Een ander belangrijk thema is de verscheidenheid in woningaanbod. Omnia Wonen zet zich in op inclusieve buurten en straten waar iedereen mee kan doen. Daarbij richt zij zich op haar primaire doelgroep. Betaalbaar wonen voor haar primaire doelgroep staat voorop. Maar betaalbaar wonen gaat niet alleen om de huurprijs. Ook andere woonlasten zoals de kosten voor energie en gemeentebelastingen doen er toe (NIBUD-methode). Naast een huurbeleid waarin betaalbaarheid vorm krijgt door relatief lage (streef)huren maakt Omnia Wonen zich hard voor verduurzaming, met als doel om de woonlasten betaalbaar te houden.

Corporaties geven met passend toewijzen extra aandacht aan huishoudens met de laagste inkomens, die een inkomen hebben waarvoor een maximuminkomensgrens passend toewijzen is ingesteld. Voor elke corporatie geldt dat zij tenminste 95% van de huishoudens een passende woning moeten toewijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens die geldt voor huishoudens die een inkomen hebben tot het norminkomen onder de huurtoeslaggrens.

4

Het huurbeleid en portefeuillebeleid zijn mede gebaseerd op wat de verschillende inkomensgroepen kunnen betalen. Omnia Wonen wil huurders de prijs laten betalen die past bij de woning en hun inkomen. Huurders met een hoger inkomen hebben meer bewegingsruimte en kunnen een bewuste keuze maken om een hogere huurprijs te betalen of te verhuizen. De focus voor het toevoegen van woningen ligt vanzelfsprekend op de gemeenten in onze woningmarktregio waar wij al actief zijn, de vraag het grootst is en we afspraken hebben. Waar we de verantwoording dragen voor de toevoeging van woningen, laten we niet los. We blijven aandacht vragen voor de noodzaak van het beschikbaar komen van bouwlocaties om ook werkelijk bij te kunnen dragen aan de vraag naar woningen. Omnia Wonen ziet zich voor de opgave om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Omnia Wonen zet in op: • voldoende betaalbaar woningaanbod; • meer maatwerk om de lage huren terecht te laten komen bij laagste inkomens; • vergelijkbare huren bij vergelijkbare kwaliteit in ons werkgebied; • woonlasten als geheel in beschouwing nemen. Door de verduurzaming zullen de verschillen in woonlasten sterker worden bepaald door energielasten.

Hoewel betaalbaarheid voor onze primaire doelgroep voorop staat, zijn er voor de komende tijd wat huurprijzen betreft forse uitdagingen: • Een deel van de primaire doelgroep heeft, zelfs met lage huren, moeite om rond te komen; • Investeringen in duurzaamheid moeten deels uit een huurverhoging worden opgebracht; • Lage huren komen niet altijd terecht bij de primaire doelgroep, doordat in een deel van de woningen huishoudens met een hoger inkomen wonen (goedkope scheefhuur); • Op langere termijn willen we niet alleen de huurprijs maar steeds meer de totale woonlasten in beschouwing nemen; • Overheidsbeleid rondom huurbeleid, huurtoeslag, toewijzing en sociale voorzieningen is moeilijk voorspelbaar. Woonlasten De betaalbaarheid van het wonen wordt enerzijds bepaald door de (streef)huur en anderzijds de energielasten. We willen (potentiële) huurders informeren over de totale woonlasten van een woning, dus zowel de huur- als de verwachte energielasten. Omnia Wonen is in overleg met partners over de implementatie van een digitale woonlastentool, waarbij de huurder of woningzoekende inzicht krijgen in de woonlasten van zijn (toekomstige) woning.

Omnia Wonen gaat zich op termijn focussen op haar kerngebied en woningbezit daarbuiten afstoten. De vrijgekomen investeringsmiddelen zetten we in de woningmarktregio in.

5

Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn. Ook een ambitie voor omvang van de toevoegingen is aangegeven. Het gaat om netto-toevoeging dus moeten onttrekkingen in de gemeente gecompenseerd worden door extra toevoeging. De portefeuillestrategie laat de woningvoorraad beter aansluiten op de vraag. Bij de uitvoering van deze

Prioriteit voor volkshuisvesting Bijdragen aan de bouwopgave door versnellen nieuwbouw sociale huurwoningen Het woningtekort en de woningbouwopgave is groot, ook in het sociale huursegment. Dit betekent dat een versnelling van de nieuwbouw van sociale huurwoningen nodig is. De vraag naar betaalbare huurwoningen zal door de demografische ontwikkelingen verder toenemen. Naast een vergroting van het woningbouwaanbod is het essentieel dat de huidige voorraad van de woningen betaalbaar blijft en beschikbaar is voor de huishoudens die dit nodig hebben.

portefeuillestrategie zijn er twee grote afhankelijkheden: • De beschikbaarheid van locaties om de nieuwe woningen in het kerngebied te realiseren. Het is daarom van groot belang dat gemeenten de gewenste ontwikkeling onderschrijven en het als een gezamenlijke opgave zien deze te realiseren. • Wanneer er zicht is op realisatie van deze woningbouw: de tijdige verkoop van woningen om investeringsmiddelen beschikbaar te hebben. De sturing op de uitvoering zal zo ingericht worden dat steeds de balans wordt gemaakt en dat in besluitvorming de elkaar gekoppeld zijn.

Benutting voorraad Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen zich ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Uiteindelijk gaat het er om dat we maximaal onze doelgroepen helpen aan passende huisvesting. De volgende doelen streven we na: • gerichte toewijzing van nieuwbouwwoningen om meer sociale huurwoningen vrij te krijgen; • doorstroming van ouderen (met een beperking); • doorstroming van huishoudens met hogere inkomens, bijvoorbeeld naar te verkopen woningen; • het op behoefte aanpassen van woningen waar ouderen met beperking nu wonen; • bestaande complexen meer afstemmen op en aantrekkelijker maken voor doelgroepen.

Kwaliteit: transformatie In de gemeenten waar Omnia Wonen veel bezit heeft zal zij de transformatie-mogelijkheden van haar portefeuille onderzoeken. In veel gevallen betekent dit: • toevoegen van kleine, levensloopbestendige woningen; • in zeer beperkte mate: sloop wanneer meer woningen teruggebouwd kunnen worden dan er nu staan en de huidige woningen te lage kwaliteit hebben. • verkoop van (zeer) grote eengezinswoningen: 6

Beleid streefhuren Omnia Wonen zet zich in voor het beter benutten van de bestaande voorraad door passend wonen. Uiteindelijk gaat het erom dat we onze doelgroepen maximaal helpen aan passende huisvesting. Passendheid gaat over de relatie tussen inkomen en huur, maar ook over huishoudengrootte en woninggrootte. Dit is het uitgangspunt voor ons nieuwe huurbeleid dat vanaf het najaar 2021 voor al onze gemeenten naar aanleiding van de fusie tussen Omnia Wonen en Vallei Wonen wordt aangepast. In het passend toewijzen geeft de overheid aan wat zij een reële huurprijs vindt bij het inkomen van de primaire doelgroep. Woningzoekenden met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag moeten een woning toegewezen krijgen onder de voor hun geldende aftoppingsgrens uit de huurtoeslagsystematiek.

De combinatie van type en oppervlakte bepaalt voor welke huishoudengrootte de woning het meest geschikt is en daarmee welke huurprijs passend is. In het nieuwe streefhuurbeleid gaan we ervan uit dat eengezinswoningen bedoeld zijn voor meerpersoonshuishoudens en appartementen voor een- en tweepersoonshuishoudens. Daarbij leggen we ook de relatie met de inkomensgrenzen van het passend toewijzen. Vanuit deze gedachte krijgen eengezinswoningen een streefhuur die maximaal de tweede aftoppingsgrens bedraagt, omdat deze geldt voor de meerpersoonshuishoudens. De streefhuur van de appartementen is maximaal de eerste aftoppingsgrens, omdat deze geldt voor een- en twee persoonshuishoudens. Hierbij worden de grote woningen boven de 100 m2 (GBO) uitgezonderd, deze worden begrensd op de liberalisatiegrens. Alle

Streefhuur De streefhuur verschilt per woningcomplex en per woningtype. Zo hebben nieuwere, grotere of goed geïsoleerde woningen over het algemeen een hogere streefhuur dan oudere, kleinere of minder goed geïsoleerde woningen. De streefhuur is een percentage van de maximaal toegestane huur volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hierdoor komt in de streefhuur van een woning de kwaliteit van die woning tot uitdrukking.

woningen die niet worden afgetopt, in welke huurklasse ook hebben een streefhuur van 80% van de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel. Op deze manier vragen we niet het maximale dat is toegestaan en leveren we een bijdrage aan de betaalbaarheid en passendheid van onze woningen. Minimaal 70% van de woningen heeft een streefhuur onder de tweede aftoppingsgrens. Bij nieuwbouwprojecten maken we mogelijk een uitzondering op het beleid vanwege de hoge kwaliteit en de haalbaarheid. Huuraanpassing In 2021 hebben we voor de sociale huurwoningen geen huurverhoging gevraagd. Ook niet voor de vrije sectorwoningen. Dit komt boven op de eenmalige huurverlaging die in mei is doorgevoerd. Huurders met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag hebben een huurverlaging gekregen tot de aftoppingsgrens. In Woudenberg kregen 142 huurders een gemiddeld huurverlaging van 40 per maand. Deze wetswijziging kostte Omnia Wonen over haar hele woningbezit 25.000 per maand. Wij hadden dit liever ingezet voor maatwerk aan huurders die het echt nodig hebben of om ze te helpen aan een passende woning.

We vragen dus niet het maximale en leveren zodoende een bijdrage aan de betaalbaarheid van het wonen. De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen. 7

Plannen Vanuit onze doelen in het ondernemingsplan, onze (financiële) mogelijkheden en de wettelijke kaders kijken we hoe we de woningportefeuille zo goed mogelijk kunnen laten aansluiten bij de (toekomstige) behoefte op de woningmarkt. De portefeuillestrategie is de koers voor de lange termijn waarop we sturen. Deze geeft aan of we woningen willen bijbouwen, ingrijpend renoveren of verkopen of zelfs slopen. Dit is de transformatieopgave. Omvang woningvoorraad De woningvoorraad (31-12-20) is als volgt: Gemeente Totaal woningen •

geliberaliseerde woningen

•

onzelfstandige woningen

Woudenberg 1070 37 0

Een veranderende marktvraag die blijkt uit uitgevoerde of uit te voeren woningmarktonderzoeken kan leiden tot het herzien van ons portefeuilleplan. Wij vinden het belangrijk dat dergelijke onderzoeken samen met de gemeente en eventuele collega-corporaties worden uitgevoerd, zodat we een gezamenlijk beeld hebben over de stand van de woningmarkt en de benodigde transformatie.

Benutting voorraad en doorstroming De woningmarkt zit behoorlijk op slot. De wachttijden voor een sociale huurwoning lopen op in ons werkgebied. Vanuit woningmarktonderzoek en onze eigen ervaringen in ons dagelijks werk constateren we de nodige problemen: • eenpersoonshuishoudens wonen geregeld in grote woningen, • ouderen wonen soms in een woning die niet past bij hun levens- of gezondheidssituatie, • jongeren en starters op de woningmarkt wonen langer dan gewenst bij hun ouders of in een studentenwoning, • uitstromers uit instellingen moeten lang wachten op een geschikte woning. • een substantieel deel van de woningen wordt met een hoger inkomen dan de sociale doelgroep.

Omnia Wonen wil vanuit haar portefeuillestrategie inzetten op het beter benutten van haar woningvoorraad. Daarnaast zet zij vanuit haar ondernemingsplan en haar visie op wonen, welzijn en zorg in op het zo passend huisvesten van haar doelgroep. Doorstroommaatregelen kunnen hieraan bijdragen en de dynamiek op de woningmarkt verbeteren. De eerste experimenten laten veelbelovende resultaten zien. In Woudenberg geven we in Hoevelaar en Nijverheyd voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning achterlaten.Uiterlijk 1 juli 2022 formuleert de gemeente een nieuwe huisvestingsverordening. Wij leveren hieraan graag onze bijdrage waar het de sociale huurwoningen betreft.

8

Sloop en nieuwbouw Omnia Wonen zal ook, sporadisch, woningen in gemeenten met veel bezit vervangen door woningen die beter aansluiten bij de toekomstige woningvraag. In de portefeuille-strategie is hiertoe een eerste inventarisatie gemaakt. Criteria voor deze ingrepen zijn: • Het huidige vastgoed is niet toegesneden op de toekomstige vraag en is niet tegen acceptabele kosten geschikt te maken; • De locatie moet geschikt en aantrekkelijk zijn voor de doelgroepen in de toekomst in betreffende gemeente. Doorgaans zullen kleine levensloopbestendige woningen nabij voorzieningen het meest interessant zijn; • Op de locatie kunnen meer woningen teruggebouwd worden dan er nu staan. Dit om een beter resultaat op de grondexploitatie mogelijk te maken en meer volkshuisvestelijk effect te sorteren.

Omnia Wonen heeft in Woudenberg op dit moment geen voornemens om woningen te slopen.

Het realiseren van de plannen en de ambitie is afhankelijk van het resultaat van de gezamenlijke inspanning (gemeente en corporatie) om locaties beschikbaar te krijgen. Voor 46 woningen zijn harde plannen (investeringsbesluit) en voor 30 zachte plannen (startbesluit), waarvan de haalbaarheid wordt onderzocht. Omnia Wonen heeft de volgende harde plannen voor nieuwbouw in uitvoering. Project

Aantal

Hoevelaar fase I

25

Nijverheyd

21

Eindtotaal

46

Omnia Wonen heeft de volgende zachte plannen voor nieuwbouw. Project

Aantal

Klein maar fijn wonen

30

Eindtotaal

30

De uitkomsten van het WBO 2020 geven aan dat de vraag naar sociale huurwoningen na een aantal jaar toeneemt. Omnia Wonen heeft daarom in haar portefeuilleplan het aantal nieuwbouwwoningen in Woudenberg verhoogd naar 25 per jaar tot 2030. Dit is uiteraard een gemiddelde. Omnia Wonen en de gemeente zijn in goed overleg over toekomstige locaties voor het realiseren van nieuwbouw o.a. voor Klein maar Fijn en de volgende fase van Hoevelaar.

9

Op dit moment hebben wij geen woningen gelabeld voor individuele verkoop aan particulieren. Omnia Wonen verwacht middels de maatschappelijke verkoopcontructie gemiddeld ongeveer 4 woningen per jaar terug te kopen. Woningen worden of opnieuw verkocht óf sociaal verhuurd.

Verkoop Omnia Wonen overweegt complexgewijze verkoop als onderdeel van het realiseren van onze portefeuillestrategie. Verkoop wordt ingezet om: • opbrengsten te genereren om de andere doelen te bereiken. Verkoop uit nietkerngebied wordt o.a. benut voor (extra) toevoegingen in het kerngebied; • transformatie binnen gemeenten in het kerngebied te realiseren. In betreffende gemeenten kan door verkoop voorzien worden in aanbod van betaalbare koop en het verminderen van voorraad die niet goed aansluit bij kwalitatieve vraag naar sociale huurwoningen; • zeer grote investeringen in lastig te verduurzamen complexen, zoals monumenten, te voorkomen. Het gaat dan om complexen waar verduurzaming geen goede business-case is maar waar particulieren wel in kunnen en willen investeren.

10

Liberaliseren In Woudenberg willen we geen woningen met een sociaal huurcontract na huuropzegging met een geliberaliseerd huurcontract verhuren.

11

Betaalbaarheid Wij willen de huur van onze woningen betaalbaar houden. Bij nieuwe verhuringen kijken wij naar de betaalbaarheid door het (gezamenlijk) inkomen te vergelijken met de huurprijs. Ook vinden we dat in de streefhuur van een woning de kwaliteit van die woning tot uitdrukking moet komen. Hoe hoger de kwaliteit van een woning, hoe hoger de streefhuur. De streefhuur van geliberaliseerde woningen is de markthuur van die woningen.

De huidige huren van alle woningen in Woudenberg bedragen gemiddeld 70,05% van de maximaal toegestane huur.

Gemiddelde Netto huur

616,95

Gemiddelde Maximale huur

889,7

Gemiddelde Markthuur

898,52

Netto Huur Onder kwaliteitsgrens

13

1,26%

Onder 1e aftoppingsgrens

452

43,76%

Onder 2e aftoppingsgrens

268

25,94%

Onder liberalisatiegrens

287

27,78%

Boven liberalisatiegrens

13

1,26%

Vroegsignalering achterstanden Hoe eerder bewoners met financiële zorgen in beeld zijn, hoe beter. Omnia Wonen zet zich al jaren in om vroegtijdig hulp te bieden aan huurders met financiële problemen. Het Landelijke Convenant Vroegsignalering geeft de ruimte om bestaande afspraken tussen partijen voort te zetten en maakt maatwerk mogelijk.

Omdat betaalbaar wonen voor onze primaire doelgroep voorop staat, passen we jaarlijks een inkomensafhankelijke huurverhoging toe voor huurders die niet tot onze doelgroep behoren. Hiermee betalen deze scheefhuurders een reële prijs voor de woning en is de huurverhoging voor de doelgroep lager.

Corona Corona heeft óók invloed gehad op de huurincasso. Omdat we huurders niet wilden ontruimen in deze moeilijke tijden had dit gevolgen voor ons incassoproces. Huurders met grote achterstanden zijn niet doorgezet naar de deurwaarder, maar we hebben maatwerk geleverd. Aangezien een groot deel van onze huurders een uitkering of pensioen heeft, hebben weinig huurders met betalingsproblemen zich bij ons gemeld om in aanmerking te komen voor een betalingsregeling of ander maatwerk. 12

Wat kan de gemeente voor onze huurders betekenen? De focus van Omnia Wonen ligt op betaalbare woonlasten voor onze huurders. Daarom voeren we in 2021 een nieuw huurbeleid in dat nog meer dan voorheen uitgaat van een passende woning. Het huurbeleid is voor alle gemeenten nieuw en het resultaat van een zorgvuldige afweging en vergelijking van voor- en nadelen van het tweehuren-beleid zoals werd gevoerd door Vallei Wonen en het streefhuurbeleid van Omnia Wonen. Een passende woning gaat over de relatie tussen inkomen en huur, maar ook over huishoudengrootte en woninggrootte. Wij vragen de gemeente • de gemeentelijk lasten laag te houden voor de laagste inkomensgroepen, zoals wij dat doen met ons gematigde huurbeleid. • verantwoordelijkheid te nemen voor de armoedebestrijding. • de lobby van de VNG voor afschaffing van de verhuurdersheffing te steunen. De verhuurdersheffing die wij jaarlijks aan het Rijk betalen staat gelijk aan een aantal maanden huurinkomsten. Deze gelden kunnen we nu niet inzetten voor nieuwbouw, verduurzaming of betaalbare huren. Omnia Wonen zet zich in om ook in de toekomst te kunnen blijven voorzien in voldoende betaalbare woningen en tegelijkertijd voldoende middelen te hebben om haar opgaven te realiseren. Voor de verschillende gemeenten is in de portefeuillestrategie aangegeven voor welke doelgroepen de toevoegingen geschikt moeten zijn.

Aanpassing van de voorraad is lastig te realiseren en ook duur. Daarom zet Omnia Wonen zich ook in op het beter benutten van de bestaande voorraad. Hiervoor hebben we een gereedschapskist met mogelijke maatregelen voor doorstroming ontwikkeld.

Om deze ambities waar te kunnen maken, vragen we van de gemeente: • Woningmarktonderzoek gezamenlijk uit te voeren, zodat partijen hetzelfde beeld hebben bij de benodigde opgave voor de toekomst. • Voldoende betaalbare (tijdelijke) nieuwbouwlocaties en medewerking aan soepele procedures en snelle voortgang. • Bilateraal te overleggen over de kansen, mogelijkheden en knelpunten bij acquisities en ontwikkelingen. Om zo een vlotte voortgang te houden op projecten en waar nodig snel te zoeken. • Om de haalbaarheid van projecten niet te beperken met extra kwaliteitseisen voor bv. duurzaamheid bovenop de wettelijke regelgeving. • Het heeft onze voorkeur om de projecten zelf te ontwikkelen. • Voor de nieuwe huisvestingsverordening voor Woudenberg met Omnia Wonen samen te werken waar het gaat om de sociale huurwoningen. Omnia Wonen nodigt de gemeente graag uit voor een mondelinge toelichting op het huurbeleid. Op basis van een grondige analyse van voor- en nadelen denken wij met het gewijzigde huurbeleid meer woningen beschikbaar te hebben voor de primaire doelgroep. Bezuinigingsdialoog De gemeente Woudenberg heeft dit jaar een bezuinigingsdialoog gevoerd. Graag gaan we met u in overleg welke gevolgen de gekozen maatregelen voor onze huurders hebben en hoe we betaalrisico's kunnen beperken.

13

Hoevelaar - Woudenberg

Iedereen een thuisbasis

Duurzaamheid en kwaliteit Visie Omnia Wonen De focus op duurzaamheid ligt bij Omnia Wonen op beheersing of zelfs verlaging van de woonlasten. Bij de verduurzaming van haar bezit wordt gewerkt vanuit het principe van de trias energetica. Omnia Wonen beperkt de energievraag en daarmee de woonlasten door het isoleren van de woning. Daarna vervangt zij installaties voor nog duurzamere installaties als de levensduur hiertoe aanleiding geeft. Een lagere prioriteit heeft het maximaal gebruik van energie uit duurzame bronnen.

KWALITEIT MET DUURZAAMHEID VANUIT HET VOLKSHUISVESTELIJK PERSPECTIEF Omnia Wonen heeft veel geïnvesteerd in isolatie hetgeen terug te zien is in een gunstige gemiddelde energie-index van gemiddeld beter dan label B over het gehele woningbezit. Daarmee heeft zij bereikt dat zeer veel huishoudens al gunstigere energielasten hebben dan het Nederlands gemiddelde. Na deze eerste slag komt een nieuwe opgave: verdere verduurzaming zodat de gasaansluiting op termijn kan vervallen.

Landelijke Prioriteit Volkshuisvesting Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad door aandacht voor kwaliteitsaspecten en inzet op isolatie en de energietransitie Corporaties hebben een opgave in het verduurzamen van de sociale huurwoningvoorraad en worden daarbij geacht aandacht te hebben voor kwaliteitsaspecten als veiligheid, gezondheid en wooncomfort. Het realiseren van een kwalitatief goede en duurzame sociale huurwoningvoorraad vergt een inspanning op verschillende vlakken: het vraagt om verbetering van de schil van een woning door isolatie, van het op peil brengen en houden van het binnenmilieu, het zorgen voor (brand)veiligheid en wooncomfort van woningen en het aanpassen van de woningvoorraad op de energietransitie. De woning wordt toekomstbestendiger, comfortabeler en energiezuiniger. Tegenover deze investeringen door de corporaties staat een lagere energierekening voor de huurder. De woonlastenneutraliteit voor huurders is een belangrijk streven van het Klimaatakkoord. Dat laatste draagt bij aan betaalbaar wonen.

14

Beleid Duurzaamheid We werken aan de verduurzaming van ons bezit vanuit het principe van de trias energetica. Onze focus op duurzaamheid ligt op beheersing of zelfs verlaging van de woonlasten. Omnia Wonen levert direct of indirect een bijdrage aan de warmtevisies van gemeenten. Dit doet zij omdat zij inziet dat de invulling van deze visies cruciaal kan zijn voor de betaalbaarheid van woningen. Nu de gemeenten actief zijn met hun Transitievisie Warmte en vervolgens Wijkuitvoeringsplannen zal Omnia Wonen ook haar volgende stap in de verduurzaming verder bepalen. Daarbij hanteert Omnia Wonen de volgende uitgangspunten: • bijdrage aan verlaging woonlasten; • eerst de warmtevraag terugbrengen, op het moment waarop het onderdeel vervangen moet worden; • daarna installaties aanpassen en aansluiten op duurzame bronnen; • de verduurzaming van de bron: door de energieleverancier; • voor verhuurder en huurder een goede businesscase, eventueel met andere investeerders. Omnia Wonen ontwikkelt een lange termijn Routekaart en wil die afstemmen en delen met de gemeenten.

Conditiemetingen Omnia Wonen laat twee jaar vóór gepland onderhoud een conditiemeting uitvoeren aan het exterieur en/of interieur van de woning. Op basis van de resultaten van deze opnames wordt een definitieve planning gemaakt voor het onderhoud. Omnia Wonen werkt hiervoor samen met vaste partners, die de bewoners zelfstandig benaderen. Naast het noodzakelijke reguliere onderhoud werkt Omnia ook aan de verduurzaming van haar bezit. De eerstvolgende tien jaar wordt er daarom veel geïnvesteerd in het isoleren van woningen of het verbeteren van de isolatievoorzieningen.

15

Loden leidingen Sommige woningen die voor 1960 zijn gebouwd, kunnen nog een loden binnenleiding hebben. Uiteraard staat de gezondheid van onze huurders voorop. Corporaties hebben in het verleden bijna alle loden leidingen vervangen. Toch kunnen er nog loden toevoerleidingen liggen in of onder de vloer. Of er nog loden leidingen zijn, is niet altijd duidelijk, doordat ze niet zichtbaar zijn. Omnia Wonen heeft daarom vorig jaar de huurwoningen die voor 1960 gebouwd zijn onderzocht op de aanwezigheid van loden waterleidingen. In ons totale woningbezit werden circa 1350 woningen onderzocht. In uw gemeente werd bij geen van de woningen een overschrijding gemeten op de grenswaarde van 10 microgram per liter.

Rookmelders Alle woningen die gebouwd zijn vanaf 2003 zijn op basis van het Bouwbesluit standaard voorzien van rookmelders. Het vervangen van deze rookmelders in opgenomen in onze meerjarenonderhoudsbegroting en zal vanaf 2022 plaatsvinden. Woningen die voor 2003 zijn gebouwd zijn niet standaard uitgerust met een rookmelder. De Bouwregelgeving voor rookmelders in de bestaande bouw is gewijzigd. Woningcorporaties moeten vanaf 1 juli 2022 alle woningen hebben voorzien van rookmelders. Omnia Wonen is een project gestart om te zorgen dat alle woningen worden uitgerust met een rookmelder, omdat de veiligheid van onze huurders uiterst belangrijk is. Open verbrandingstoestellen Een klein gedeelte van de woningen in Nederland heeft nog een geiser, gaskachel of moederhaard (zogeheten open verbrandingstoestel). Deze halen de zuurstof die nodig is voor de verbranding van het gas uit de woning met alle gevaren van dien. Vooral in woningen die kierdicht zijn door bijvoorbeeld de vervanging van, kozijnen en of isoleren, waardoor de luchttoevoer en rookgasafvoer onvoldoende is en de ventilatie gebrekkig, kan dat gevaarlijke situaties opleveren. Vervanging van dergelijke toestellen door gesloten of elektrische toestellen is vanuit gezondheidsstandpunt van groot belang. Omnia Wonen vervangt de nog aanwezige open verbrandingstoestellen tegen een huurverhoging.

De energiebesparing is groter dan de huurverhoging, waardoor de woonlasten voor de huurder dalen. In ons totale woningbezit hebben we 191 woningen, waarin een open verbrandingstoestel aanwezig is. In de gemeente Woudenberg zijn alle open verbrandingstoestellen inmiddels verwijderd.

16

Plannen Vanuit onze portefeuillestrategie en vastgoedsturing kijken we aan de hand van conditiemetingen waar en wanneer investeringen in de gemeenten nodig zijn. Duurzaamheidsmaatregelen c.q. het verbeteren van de energetische kwaliteit combineren we altijd met planmatig onderhoud. Daardoor kan het voorkomen dat er in een jaar geen investeringen zijn in uw gemeente. In Woudenberg heeft 81% van onze woningen een groen label (label A, B of C). De energieprestaties van onze woningen in de gemeente Woudenberg zijn eind 2020 als volgt verdeeld. Energielabels Groen Energielabel ABC

81%

Energielabel A+++

0,0%

Energielabel A++

0,6%

Energielabel A+

1,7%

Energielabel A

21,4%

Energielabel B

29,4%

Energielabel C

27,4%

Energielabel D

14,0%

Energielabel E

4,5%

Energielabel F

1,0%

Energielabel G

0,1%

Tot en met 2026 zijn er volgens de huidige inzichten in Woudenberg voor 41 woning(en) plannen voor planmatig onderhoud eventueel in combinatie met verduurzaming. Of en hoe we woningen verduurzamen, is mede afhankelijk van de Transitievisie Warmte en de wijkuitvoeringsplannen. Routekaart 2050 In 2022 werken we verder aan een routekaart voor verduurzaming met 2050 als horizon. We krijgen hierdoor nog meer inzicht in de verduurzamingsopgave, duidelijkheid over de uitvoeringsstrategie en mogelijkheden voor sturing op de economische uitvoering van de verduurzaming. Hierbij sluiten we zoveel mogelijk aan bij de Transitievisie Warmte van de gemeente.

17

Wat kan de gemeente voor onze huurders betekenen? Het woningbezit van Omnia Wonen heeft gemiddeld genomen een goed energielabel. We hebben immers de afgelopen jaren veel woningen geïsoleerd en van een energiezuinige cv-ketel voorzien. Onze volgende stap is de bijdrage aan de energietransitie. Van de gemeente vragen we, net als bij de Transitievisie Warmte, ons te blijven betrekken bij het opstellen van de Wijkuitvoeringsplannen voor de wijken waar Omnia Wonen woningen verhuurt. Het is in het belang van onze huurders om oplossingen te kiezen met lage maatschappelijke kosten en praktische uitvoerbaarheid. In veel van onze woningen zal een all electric-oplossing hier niet aan voldoen en gaan we graag samen op zoek naar alternatieven. Uiteraard zullen we zoveel als mogelijk gebruik maken van subsidiemogelijkheden en we vragen de gemeente om ons hierbij te ondersteunen en/of medewerking te verlenen. Daarnaast vragen we de gemeente om de haalbaarheid van projecten niet onder druk te zetten met extra kwaliteitseisen bovenop de wettelijke regelgeving. Door een goede samenwerking kunnen we samen bijdragen aan betaalbare woonlasten voor de inwoners met de laagste inkomens.

18

Landelijke Prioriteit Volkshuisvesting Realiseren van wonen met zorg door passende woonvormen en samenwerking Een deel van de mensen die in de corporatiesector woont of daar wil wonen, heeft een zorg- en/of ondersteuningsvraag. Dit zijn vooral (kwetsbare) ouderen, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, mensen met psychiatrische klachten en/of mensen uit de maatschappelijke- of vrouwenopvang. Langer zelfstandig wonen vraagt om zowel een geschikte woning als een passende woon- en leefomgeving, voldoende voorzieningen en goede zorg en ondersteuning. Dit vraagt om goede samenwerking en om meer aandacht voor preventie. Corporaties moeten daar, net als gemeenten, zorgaanbieders en ouderen zelf, meer op inspelen. Wanneer woningcorporaties het zelfstandig wonen van mensen met beperkingen wil faciliteren, moeten zij dat (steeds opnieuw) op maat moet doen. Met oog en oor voor collectieve patronen, maar vooral voor individuele behoeften. Voor mensen uit intramurale instellingen, zoals de maatschappelijke opvang, vrouwenopvang, het beschermd wonen, GGZ-cliënten, jeugdzorg en detentie, geldt steeds vaker dat zij ambulant begeleid worden vanuit een streven naar een inclusieve samenleving. Naast beschikbaarheid van woonplekken en de benodigde adequate begeleiding vraagt het huisvesten van deze doelgroepen ook om aandacht voor sociale netwerken en inclusie in de wijken.

Wanneer het gaat om wonen met zorg blijkt dat gemeenten een belangrijke taak hebben om de bestaande woonvisies aan te scherpen en te verdiepen tot woonzorgvisies, door het zorgcomponent te integreren in de woonvisie.

Wonen Welzijn en Zorg Visie Omnia Wonen Omnia Wonen omarmt het streven naar het creëren van een inclusieve samenleving, waar achtergrond of (specifieke) woonvraag. Wij maken ons sterk voor mensen die ons echt nodig hebben; vanwege hun inkomen en woonvraag vanuit zorg en begeleiding.

IEDEREEN EEN THUIS IN ONZE WIJKEN We hebben aandacht voor mens en buurt. Wij kennen onze mensen en onze mensen kennen ons. Wij willen mensen een thuis bieden in draagkrachtige wijken. Wijken waarin alle mensen een plek hebben, ongeacht culturele achtergrond, maatschappelijke invloed of beperking, en elkaar kunnen versterken. Samen met huurders zetten wij ons in voor draag - krachtige buurten en complexen. We houden de vinger aan de pols om ervoor te zorgen dat buurten/wijken niet afglijden. De laatste jaren zien we dat de samenstelling van de doelgroep die aangewezen op een sociale huurwoning verandert. Het aantal kwetsbare bewoners neemt toe. Daarnaast vindt er een sterke vergrijzing plaats en worden ouderen geacht zo lang mogelijk thuis te wonen. Dit vraagt om een gerichte aanpak en goede begeleiding van kwetsbare bewoners. We zetten in op samenwerking met de gemeente, sociale wijkteams en zorgpartijen.

19

Met en vanuit onze expertise dragen wij bij aan het wonen en samenleven van mensen met een beperkt inkomen. Geen doel op zich, maar een manier om slagkracht te genereren, kennis te delen en expertise binnen te halen.

Beleid door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maakt zij het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen - al dan niet met ondersteuning - langer zelfstandig te laten wonen. Daarnaast wil zij ook voorzien in woningen die geschikt zijn voor mensen met grote fysieke beperkingen en/of de behoefte aan intensieve zorg hebben. Langer zelfstandig wonen Een deel van onze woningen is geschikt om zorg aan huis te leveren, of is relatief eenvoudig met kleine aanpassingen geschikt te maken. Wij verhuren ook woningen die speciaal bestemd zijn voor ouderen of mensen met een beperking, maar waar niet direct zorg of begeleiding aan is gekoppeld. Het gaat veelal om gelijkvloerse woningen en soms zijn ook andere voorzieningen of aanpassingen aanwezig. Met behulp van een classificatiesysteem toegankelijkheid hebben we in kaart gebracht welke woningen van ons geschikt zijn voor mensen die niet (meer) zo goed ter been zijn. Voor de vaststelling van het niveau wordt gebruik gemaakt van het voor de betreffende regio geldende systeem. Het classificatiesysteem verdeelt de geschikte woningen in vier klassen. Vanwege de fusie en een nieuw registratiessysteem hebben we op dit moment geen goed totaalbeeld van de toegankelijkheid van de woningen in Woudenberg.

Komend jaar zullen we dit verder uitzoeken.

20

Leefbaarheid Omnia Wonen voelt zich verantwoordelijk voor een hele, schone en veilige woonomgeving voor haar huurders en streeft er naar woonoverlast en woonfraude te voorkomen en te beperken. Over het algemeen volstaat normaal beheer. Daar waar nodig wordt - binnen de kaders van de Woningwet geïnvesteerd vanuit het leefbaarheidsbudget. Voor leefbaarheidsprojecten reserveert Omnia Wonen jaarlijks geld. Dit bedrag wordt gebruikt voor o.a. buurtbemiddeling, het onderhouden en opknappen van het groen in en om de wooncomplexen en verlichting. Dit budget wordt ook gebruikt voor projecten ter bevordering van de sociale cohesie in een buurt.

Landelijke Prioriteit Volkshuivesting Investeren in leefbaarheid - door differentiatie van wijken, ontmoeting tussen bewoners en sociaal beheer In Nederland gaat het over het algemeen goed met de leefbaarheid in wijken, maar in sommige wijken dreigt de leefbaarheid achteruit te gaan. Meestal zijn dit wijken met veel corporatiebezit. Woningcorporaties worden met deze prioriteit gestimuleerd om te investeren in leefbaarheid door wijken te mengen, ontmoeting tussen bewoners mogelijk te maken en door te investeren in sociaal beheer. Ook in wijken waar het goed gaat met de leefbaarheid, helpt dit om de leefbaarheid op peil te houden.

In het belang van de directe woonomgeving en alle inspanningen ten spijt, rest soms niets anders dan de rechter te vragen een huurovereenkomst te ontbinden, zoals bij extreme overlast, huurachterstand of hennepteelt. Sociaal beheer Omnia Wonen gaat actief om met problemen achter de voordeur. De vraagstukken die spelen kunnen heel divers zijn; vereenzaming, schulden, verslaving, huiselijk geweld of psychiatrische problematiek. Onze medewerkers, zoals complexbeheerder, woonadviseurs en vaklieden, komen achter de voordeur van onze huurders. Doordat we weten wat er speelt en leeft in de wijk, kunnen klachten of overlast-situaties worden voorkomen, of in een vroeg stadium worden opgepakt. Goede samenwerking tussen lokale sociale partners is van belang (corporaties, gemeente, huurdersorganisaties, OM, politie, GGD, GGZ etc.). Wanneer onze medewerkers problemen signaleren kunnen zij vanuit het netwerk signalen doorgeven en kijken hoe de huurder aan de juiste sociale partner kan worden gekoppeld. Wij laten niet los, maar laten zaken wel graag over aan anderen die vanuit hun expertise beter weten en kunnen. Bij complexe casussen zien we graag dat de gemeente de regie pakt.

Partijen moeten elkaar zien te vinden en gebruik maken van elkaars expertise. Gemeenten hebben een regierol op het gebied van leefbaarheid in de wijk. Zij denken na over een goede mix van corporatiewoningen, koopwoningen, bedrijven en voorzieningen in de wijk. Een helder geformuleerde woon(zorg)visie ondersteunt dit. 21

Wat kan de gemeente voor onze huurders betekenen?

Plannen eren door het merendeel van haar woningen bij planmatig binnenonderhoud en nieuwbouw op een (nog te bepalen) basisniveau te brengen. Met relatief kleine en generiek aan te brengen voorzieningen maken we het zo mogelijk om het overgrote deel van de mensen - al dan niet met ondersteuning - langer zelfstandig te laten wonen. Stapsgewijs vertalen we de visie WWZ naar beleid en plannen op complexniveau. Wonen, in samenhang met zorg, in algemene zin en voor senioren in het bijzonder, is een van de meest urgente vraagstukken op dit moment. Om de opgave die hieruit voortvloeit op te pakken hebben ActiZ, Aedes, VNG, ZN en de ministeries van BZK en VWS bestuurlijk afspraken gemaakt. Lokaal, in de gemeente of de regio, moet de opgave van zelfstandig wonen en verpleegzorg in beeld worden gebracht en moeten afspraken worden gemaakt hoe deze opgave wordt ingevuld. De partijen hebben afgesproken dat alle gemeenten medio 2021 een woonzorgvisie hebben en deze visie is vertaald in concrete prestatieafspraken.

Wij vinden dat de gemeente verantwoordelijk is bewoners zo nodig te faciliteren met ingrijpende aanpassingen op maat, zoals een traplift, aanpassingen van toilet, badkamer of kamer(s) of het plaatsen van een zorgunit. Dit soort aanpassingen zijn niet in alle woningen mogelijk. Daarom willen we ook voorzien in woningen die geschikt zijn voor mensen met grote fysieke beperkingen en/of de behoefte aan intensieve zorg hebben. We zijn echter terughoudend in het exclusief bouwen voor één en dezelfde doelgroep en voor één zorginstelling. Dit past namelijk niet in onze visie op een inclusieve samenleving en sluit niet aan op het beginsel van scheiden van wonen en zorg. Omnia Wonen zet zich in voor het realiseren van gestippeld wonen. Woningen, die ingrijpend zijn aangepast voor mensen met een beperking, willen we na mutatie opnieuw verhuren aan mensen die op een dergelijke woning zijn aangewezen, mits dit niet tot extra leegstand leidt. Wij verwachten van de gemeente dat zij ook haar verantwoordelijkheid neemt in het aanleveren van passende kandidaat-huurders en eventuele compensatie bij huurderving. We vragen de gemeente • te zorgen voor een veilige en schone openbare ruimte. • leegstand te voorkomen door passende kandidaat-huurders aan te dragen. • om samen met corporaties en netwerkpartners te werken aan leefbare wijken en buurten vanwege de toename van kwetsbare bewoners.

• te faciliteren met ingrijpende aanpassingen aan de woning door invulling te geven aan het WMO-convenant. • om de woonzorgvisie met ons te delen en prestatieafspraken te maken over de invulling hiervan.

22

Specifieke Doelgroepen Visie Omnia Wonen Omnia Wonen omarmt het streven naar het creëren van een inclusieve achtergrond of (specifieke) woonvraag. Wij maken ons sterk voor mensen die ons echt nodig hebben; vanwege hun inkomen en woonvraag vanuit zorg en begeleiding. Omnia Wonen ziet een noodzaak voor directe toewijzing en/of bemiddeling bij de woonvraag van specifieke doelgroepen. Omnia Wonen zet in op verbinding, het goede gesprek, werken vanuit haar kracht samen met de krachten van anderen. Daarom nodigt zij haar partners uit om samen te vormen, te delen en mijlpalen te behalen. Om zo maximale maatschappelijke meerwaarde te creëren.

Landelijke Prioriteit volkshuisvesting Huisvesten van spoedzoekers door tijdelijke oplossingen en minder conventionele wijzen van huisvesting Mensen die met haast een woning nodig hebben, worden ook wel spoedzoeker genoemd. Door oog te hebben voor minder conventionele wijzen van huisvesting en door het gebruik van tijdelijke wooncontracten kunnen woningcorporaties spoedzoekers helpen. Er liggen voor corporaties kansen op de woningmarkt om spoedzoekers en andere woningzoekenden te huisvesten door oog te hebben voor minder conventionele en meer flexibele wijzen van huisvesting als aanvulling op de reguliere woningvoorraad. Naast creatieve vormen van huisvesting kan ook gekeken worden naar tijdelijke oplossingen en het gebruik van tijdelijke huurcontracten.

23

Beleid Woningen die in het bijzonder geschikt zijn voor bepaalde doelgroepen, verhuren wij met voorrang aan deze groepen. Vanuit inclusieve wijken betekent dit dat we specifieke doelgroepen zoveel mogelijk proberen te spreiden over ons woningbezit. Huisvesting Vergunninghouders Uw gemeente draagt ervoor zorg dat vergunningshouders een woning krijgen. Daarnaast zorgt u voor passende begeleiding en draagvlak onder uw inwoners. De taakstelling vergunninghouders is dit jaar hoog. Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders. Wij streven naar een evenwichtige verdeling over de wijken. We vinden het belangrijk dat daarbij voldoende aandacht is voor draagvlak onder uw inwoners en de impact op de mogelijkheden voor bestaande woningzoekenden. Goede begeleiding van vergunninghouders door partners en het betrekken van omwonenden is daarom van groot belang.

Jongeren Omnia Wonen heeft in uw gemeente kleine woningen, waarvan 68 in het bijzonder geschikt zijn voor jongeren en gelabeld zijn voor deze doelgroep. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan een jongere verhuurd. Hierbij houden we bij de huurprijs rekening met de mogelijkheid op Huurtoeslag. Uitstroom vanuit zorginstellingen Om de wachtlijsten voor Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang te verminderen, wordt uitstroom gestimuleerd. Wij streven daarbij naar een evenwichtige verdeling over de wijken. Een adequate begeleiding door zorgpartijen voor uitstromers om onder andere terugval te voorkomen is voor ons een belangrijke voorwaarde om een woning beschikbaar te stellen. Belangrijk aandachtspunt daarbij is dat er ook voldoende woningen beschikbaar moeten blijven voor reguliere woningzoekenden.

Senioren In uw gemeente hebben we 238 van onze woningen specifiek gelabeld voor de doelgroep senioren. Wanneer een dergelijke woning vrijkomt wordt deze opnieuw aan deze doelgroep verhuurd. Dit jaar zijn we begonnen met het maken van een nadere analyse/evaluatie van onze seniorencomplexen. Op basis van deze analyse willen we een plan van aanpak maken voor deze complexen.

24

Plannen Vergunninghouders Omnia Wonen blijft haar bijdrage leveren in de huisvesting van vergunningshouders en zal vergunninghouders huisvesten. We gaan graag met elkaar in overleg als de taakstelling hoger is dan waar Omnia Wonen aan kan voldoen.

Wat kan de gemeente voor onze huurders betekenen? Omnia Wonen wil samen met de gemeente, andere corporaties en partners inzetten op het streven naar het creëren van inclusieve, veerkrachtige wijken en buurten. Dit kunnen we alleen samen. Daarom willen we afspraken maken over hoe we de huisvesting van specifieke doelgroepen samen vormgeven en concentratie van kwetsbare doelgroepen tegengaan. We vragen de gemeente: • Vanuit haar rol te zorgen voor de juiste begeleiding en passende zorg van kwetsbare bewoners. • Mee te denken hoe we voldoende woningen beschikbaar houden voor reguliere woningzoekenden. • Regie te nemen om de vraag naar woonruimte voor specifieke doelgroepen in kaart te brengen • Met elkaar is gesprek te gaan als Omnia Wonen niet voldoende mogelijkheden ziet om aan de taakstelling voor vergunninghouders te voldoen.

25

Financiën Omnia Wonen is een financieel solide corporatie. Dit willen wij ook in de toekomst blijven. Interest Coverage Ratio Wij streven naar een gezonde verhouding tussen de netto operationele kasstromen (voor rente) en de rente-uitgaven (Interest Coverage Ratio ofwel ICR). Hierbij stellen Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds sociale Woningbouw (WSW) de norm voor DAEB 1,4 (eigen norm 1,5). Beleidswaarde Een andere belangrijke indicator is de Loan To Value (LTV-Beleidswaarde). Hiervoor houdt de AW/WSW een maximum DAEB norm aan van 85% (eigen norm DAEB 75%). Invloed externe omstandigheden Externe omstandigheden beïnvloeden de investeringscapaciteit van Omnia Wonen. Het gaat met name om: • Het bedrag dat woningcorporaties betalen aan de verhuurderheffing en belastingen, zal verder oplopen door de stijgende huizenprijzen. • Blijvende uitgaven door de Vennootschapsbelasting (ATAD). • De kosten van onderaannemers en materialen zijn fors gestegen. De oorzaak van de stijgende bouwkosten moet gezocht worden in de huidige marktsituatie.

Ambitie We constateren dat we met de ambitie om te investeren in nieuwbouw en duurzaamheid en het noodzakelijke onderhoud, in de toekomst de kritische grens van met name de rentedekkingsgraad (ICR) en de loan to value (LTV) beginnen te raken. De opgenomen activiteiten zijn daarom onder voorbehoud van vaststelling en goedkeuring van de Begroting 2021 en meerjarenbegroting door de bestuurder respectievelijk de Raad van Commissarissen. Exploitatie en financiering De totale marktwaarde-ontwikkeling heeft de afgelopen jaren een gunstig verloop laten zien. De betekenis van die ontwikkeling is echter betrekkelijk: er is slechts een beperkt aantal woningen in verkoop en het huurprijsniveau wordt ver onder markthuur gehouden. Kortom, de marktwaarde verhuurde staat wordt niet gerealiseerd. De kasstromen laten positieve resultaten zien, maar we zien ook zeer grote opgaven voor de komende jaren waar deze (financiële) ruimte hard van het bedrijfsmatig- en maatschappelijk vastgoed is relatief beperkt, al bevinden zich in deze portefeuille ook objecten die minder courant zijn.

26

Het gesprek, de dialoog en het partnerschap In het voorgaande activiteitenoverzicht heeft u kunnen lezen waar Omnia Wonen voor staat en wat onze visie is. Wij kunnen onze visie alleen realiseren in samenwerking met gemeenten, huurders en andere partners op het domein van wonen (zorgpartijen, welzijnsorganisaties, ontwikkelaars, etc.). In het kader van de prestatieafspraken gaan wij dan ook graag mondeling met u als gemeente en onze huurdersorganisatie het gesprek verder hierover aan.

27