06. Memo schaarste in de sociale huurvoorraad Woudenberg.pdf

Memo Van:

Rosa Slagt, Pieter Kranenborg en Wouter Schepers (RIGO)

Onderwerp:

Schaarste in de sociale huur in Woudenberg

Project:

P45100 – Ondersteuning Huisvestingsverordening gemeente Woudenberg

Datum:

21 april 2022

Inleiding De gemeente Woudenberg hanteert voor de bemiddeling van de gereguleerde corporatievoorraad een huisvestingsverordening. Deze huisvestingsverordening kent een maximale werkingsduur van 4 jaar en is – na vaststelling in 2017 – in 2021 met een jaar verlengd. Voor 1 juli 2022 moet de gemeente op grond van de Huisvestingswet een herziene huisvestingsverordening vaststellen. Om als gemeente een huisvestingsverordening te mogen toepassen, is het aantonen van schaarste een noodzakelijke eerste stap. Daarbij gaat het om het aantonen van de actuele schaarste op de woningmarkt en de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten die deze schaarste heeft voor groepen woningzoekenden. Op dit moment richt het traject voor het opstellen van een huisvestingsverordening in de gemeente Woudenberg zich primair op de corporatiesector. Deze vertegenwoordigt 21 procent van de voorraad (bijna 1.100 woningen; zie tabel 1). In dit rapport onderzoeken we in hoeverre er sprake is van schaarste binnen de corporatiehuur in Woudenberg. tabel 1 De woningvoorraad in Woudenburg naar woningmarktsegment in 2020. Bron: CBS, 2020; bewerking RIGO.

woningmarktsegment koop corporatiehuur particuliere huur totaal

aandeel 72% 21% 7% 100%

aantal (inschatting) 3.735 1.089 363 5.188

Over het instrumentarium uit de Huisvestingswet 2014 De gemeente grijpt slechts in in de woonruimteverdeling als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte voor groepen woningzoekenden. In veel woningmarktgebieden zullen niet alle huurwoningen schaars zijn. Het is de bedoeling dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn. Daarom is het zaak een onderscheid te maken naar verschillende clusters van woningen, bijvoorbeeld op basis van woningtype en huurprijsklasse. De gemeente kan ook alleen ingrijpen middels woningvoorraadbeheer als dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 1 Deze sturing kan vorm krijgen door het onttrekken, samenvoegen of omzetten van aangewezen categorieën van woonruimte en woningvorming vergunningplichtig te maken. Daarnaast kan het splitsen van een gebouw in appartementsrechten vergunningplichtig 1

Uitzondering hierop vormt de sturing op toeristische verhuur op grond van de Huisvestingswet 2014 en de opkoopbescherming. Voor de inzet van deze instrumenten kan ook leefbaarheid de grondslag vormen.

Pagina 1 van 12

worden gemaakt. De redenatie is dan dat bij onttrekking, maar ook bij samenvoeging en omzetting schaarse/goedkope woonruimte voor een bepaalde doelgroep verloren gaat. Naast schaarste kunnen andere belangen, zoals leefbaarheid, wijkverbetering en bij splitsing ook de onderhoudstoestand van de betreffende woonruimte, worden meegewogen in de vergunningverlening. Op zoek naar redeneerlijnen De gemeente moet kunnen aantonen dat er sprake is van schaarste als zij gebruik maakt van haar bevoegdheden uit de Huisvestingswet 2014. De Huisvestingswet 2014 bevat echter geen uniforme definitie van schaarste. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van schaarste en hoe zij deze schaarste aantonen. In deze rapportage werken we dan ook toe naar redeneerlijnen op basis van het verzamelde onderzoeksmateriaal waarmee we de schaarste aantonen. Het is hierbij de bedoeling van de wetgever dat gemeentelijke regels alleen betrekking hebben op de categorieën woningen die schaars zijn.

Schaarste in de sociale huursector in Woudenberg In hoeverre is het aanbod aan sociale huurwoningen in Woudenberg schaars? Voor het beantwoorden van deze vraag maken we gebruik van gegevens van Woningnet, zoals ook opgenomen in de Woonmonitor Eemvallei, over de woonruimteverdeling in de periode 2019-2021. Leeswijzer In paragraaf 2.1 gaan we in op het aanbod aan sociale huurwoningen in Woudenberg. Vervolgens analyseren we de reacties (2.2), de kenmerken van actief woningzoekenden (2.3) en de toewijzingen (2.4). Daarna gaan we in op indicatoren die iets zeggen over (ontwikkelingen in) de kansen van doelgroepen: de inschrijfduur en zoekduur (2.5) en de slaagkans (2.6). Paragraaf 2.7 geeft een samenvatting van de analyse.

Aanbod We richten ons op het aanbod in 2019, 2020 en 2021. Eerst wordt het aanbod toegelicht, vervolgens wordt het aanbod onderzocht aan de hand van woningtypen van de vrijgekomen en verhuurde woningen. In de tabel hieronder zijn aantallen verhuringen gepresenteerd. In Woudenberg kunnen woningzoekenden op twee manieren een woning toegewezen krijgen: via het regulier aanbod (op basis van inschrijfduur) en via directe bemiddeling. Veruit de meeste woningen worden via het regulier aanbod toegewezen. Slechts een handvol woningen wordt direct bemiddeld. tabel 1 verhuringe n in Woudenber g, 2019 - 2021. Bron Woonm onitor Eem vallei; bewe rking RIGO.

jaar 2019 2020 2021

regulier aanbod 33 70 60

directe bemiddeling 1 4 2

2

totaal 34 74 62

Reacties Om de relatieve schaarste aan sociale huurwoningen in beeld te brengen kijken we naar het aantal publicaties van sociale huurwoningen op Woningnet en het aantal reacties van woningzoekenden op de aangeboden woningen. Het gemiddeld aantal reacties per advertentie neemt toe: in 2019 lag het gemiddelde op circa 88 reacties, in 2020 op 197 en in 2021 op 174 (tabel 2). Met name op 4-kamerwoningen wordt veel gereageerd. De groei in het aantal reacties zit vooral bij de 3-kamerwoningen. Tabel 3 laat zien dat grondgebonden woningen gemiddeld meer reacties krijgen dan appartementen. Ook is er een relatief sterke groei in het gemiddeld aantal reacties op grondgebondenwoningen te zien. tabel 2 publicaties en reacties naar k ameraantal in 2019 -2021. Bron Woonm onitor E emvallei; bewerking RIGO.

jaar 2019

2020

2021

kameraantal publicaties

reacties gem. reacties

verandering reacties t.o.v. 2019

2 kamers

9

584

64,9

-

3 kamers

19

1.122

59,1

-

4 kamers

8

1.369

171,1

-

5 en meer

1

165

165

-

totaal 2 kamers

37 27

3.240 1.562

87,6 57,9

-10,8%

3 kamers

40

3.392

84,8

43,6%

4 kamers

14

3.397

242,6

41,8%

5 en meer

4

745

186,3

12,9%

totaal

85

9.096

107,0

22,2%

2 kamers

18

1.417

78,7

21,3%

3 kamers

31

4.227

136,4

130,9%

4 kamers totaal

9

2.885

320,6

87,3%

58

8.529

147,1

67,9%

tabel 3 publicaties en reacties naar woningtypes in 2019 -2021. Bron Woonmonitor Eemvallei; bewerking RIGO.

jaar 2019

2020

2021

woningtype Appartement Grondgebonden woning Appartement Grondgebonden woning Appartement Grondgebonden woning

publicaties

reacties

gem. reacties

24

1.289

53,7

13

1.951

150,1

51

2.554

50,1

34

6.542

192,4

39

3.240

83,1

19

5.289

278,4

3

Figuur 1 betreft het aantal advertenties en de reacties op woningen in Woudenberg zoals die op Woningnet weergegeven zijn. Er is een duidelijke groei van het aantal advertenties en reacties te zien in 2020. Beide zijn in 2021 vervolgens gedaald, maar met name het aantal advertenties is afgenomen. De gemiddelde slaagkans neemt dan ook af, waarover meer in paragraaf 2.6. Figuur 1 aantal reacties en advertenties op Woningnet per jaar, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerk ing RIGO.

Actief woningzoekenden Vervolgens bekijken we de kenmerken van actief woningzoekenden. Iemand is een actief woningzoekende als hij of zij in het desbetreffende jaar minimaal éénmaal gereageerd heeft op een advertentie in Woudenberg via Woningnet. Waren er in 2019 nog 1.361 actief woningzoekenden, is dat aantal in 2021 al toegenomen tot 3.121. Dat is een percentuele groei van 129%, terwijl het aantal verhuringen met respectievelijk 82% toenam. tabel 4 Actief woningzoekenden en verhur ingen in Woudenber g, 2019-2021. Bron: Woningne t; bewerking RIGO.

2019 1.361 34

aantal actief woningzoekenden verhuringen, incl. directe bemiddeling

2020 2.762 74

2021 3.121 62

% groei 129% 82%

Hoewel het aantal actief woningzoekenden is toegenomen, zien we geen noemenswaardige veranderingen in de samenstelling van de actief woningzoekenden in de periode 2019-2021. Onder de actief woningzoekenden vormen 23-34-jarigen de grootste leeftijdsklasse (jaarlijks circa 48 procent), gevolgd door de 35-64-jarigen (jaarlijks circa 35 procent; zie figuur 22). 65-plussers zijn een relatief kleine groep (5 procent of minder). Actief woningzoekenden in Woudenberg zijn veelal alleenstaand (jaarlijks ruim 50 procent; figuur 3). Van de actief zoekende gezinnen is ongeveer twee derde een éénoudergezin.

4

De primaire en secundaire doelgroep zijn onder de actief woningzoekenden ongeveer even sterk gegroeid: beide zijn (ruim) verdubbeld. In 2021 maakt de primaire doelgroep nog steeds 70 procent uit van de groep zoekenden (figuur 4).

figuur 2 Actief woningzoekenden naar leeftijdsklasse, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerking RIGO.

figuur 3 ac tief woningzoeke nde n naar huishoudensgr ootte, 2019-2021. Bron: Woonm onitor Eem valle i, bewerk ing RIGO.

5

figuur 4 actief woningzoeke nde n naar inkomensklasse, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerking RIGO.

Toewijzingen In deze paragraaf kijken we naar de kenmerken van huurders die in de periode 2019-2021 een woning kregen toegewezen. De nieuwe huurders zijn net zoals de actieve woningzoekenden overwegend alleenstaand (figuur 5). Het aandeel alleenstaanden is iets groter onder de toewijzingen vergeleken met de actief woningzoekenden, maar over het algemeen komen de huishoudenssamenstellingen van actief woningzoekenden en nieuwe huurders ongeveer overeen. Als we kijken naar de leeftijdsopbouw van de nieuwe huurders zien we dat er zeer weinig woningen worden toegewezen aan jongeren onder de 23, terwijl hun aandeel rond de 10 procent is bij de actief woningzoekenden (figuur 6). Bij ouderen is de situatie andersom: 65-plussers vertegenwoordigen jaarlijks circa 5 procent van de actief woningzoekenden, maar zijn goed voor jaarlijks circa 20 procent van de toewijzingen. Waar de primaire doelgroep jaarlijks zo’n 70 procent van de actief woningzoekenden vertegenwoordigd, zien we bij de toewijzingen wisselende cijfers (figuur 7). Het aandeel toewijzingen aan de primaire doelgroep ligt in de meeste jaren lager: het schommelt tussen de 50 en 70 procent. Met andere woorden: woningzoekenden uit de secundaire doelgroep lijken een hogere slaagkans te hebben dan woningzoekenden uit de primaire doelgroep.

In 2019 gingen circa 10 procent van de woningen naar urgenten; in 2020 en 2021 lagen de percentages op respectievelijk 7 en 5 procent (figuur 8). Er lijkt dus sprake van een afname van verhuringen aan urgenten in Woudenberg. Als we kijken naar de herkomstgemeente van nieuwe huurders (figuur 9), dan zien we dat jaarlijks circa 40 procent vanuit Woudenberg zelf komt. De overige 60 procent komt vooral vanuit de overige gemeenten in de regio Eemvallei.

6

figuur 5 toewijzing naar huishoudensgr ootte , 2019-2021. Bron: Woonm onitor Eem valle i, bewer king RIGO.

figuur 6 Toewijzinge n naar leeftijdsklasse, 2019-2021. Bron: Woonm onitor Eem vallei, bewerking RIGO.

figuur 7 toewijzingen naar inkomensklasse, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewer king RIGO.

7

figuur 8 toewijzingen urgentie, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerking RIGO.

figuur 9 toewijzinge n naar herkomst gemee nte, 2019-2 021. Bron: Woonmonitor Ee mvallei, bewerking RIGO.

100%

4

13

5

16

30

33

80% 60%

Eemvallei overig

40% 20%

Overig

14

33

24

2019

2020

2021

Woudenberg

0%

Inschrijfduur en zoekduur Inschrijfduur en zoekduur zijn indicatoren die samen een beeld geven van de wachttijd voor een sociale huurwoning in Woudenberg. Het gaat hierbij om de inschrijfduur en zoekduur op het moment dat de woningzoekende een woning krijgt toegewezen. We kijken hierbij alleen naar de toewijzingen binnen het reguliere aanbodmodel (op basis van inschrijfduur). Inschrijfduur geeft aan hoe lang woningzoekenden ingeschreven staan op het moment dat zij een woning krijgen toegewezen. We zien dat er naar inkomensdoelgroep geen grote verschillen zijn, al krijgen huishoudens uit de primaire doelgroep wat vaker een woning met een relatief korte inschrijfduur (tot 5 jaar; zie tabel 5). Naar leeftijd valt op dat 65-plussers relatief wat vaker een woning vinden met een inschrijfduur tot 5 jaar (tabel 6). Let op dat het hier om kleine aantallen gaat. 2

2

Onbekenden zijn niet weergegeven, waardoor de totalen enigszins kunnen afwijken van eerdere cijfers. 8

tabel 5 Gem idde lde insc hrijfduur bij ver hur ing per doe lgroep, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerking RIGO.

jaar 2019

2020

2021

doelgroep primair secundair hogere inkomens totaal primair secundair hogere inkomens totaal primair secundair hogere inkomens totaal

tot 5 jaar 11 6 0 17 17 17 0 34 16 6 1 23

meer dan 5 jaar 8 8 0 16 18 18 1 37 22 14 0 36

totaal 19 14 0 33 35 35 1 71 38 20 1 59

tabel 6 Gem idde lde insc hrijfduur bij ver hur ing naar leeftijd, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvallei, bewerking RIGO.

jaar 2019

2020

2021

leeftijdsklasse < 23 23-34 35-64 65+ totaal < 23 23-34 35-64 65+ totaal < 23 23-34 35-64 65+ totaal

tot 5 jaar 1 9 4 3 17 2 10 9 12 33 0 6 11 6 23

meer dan 5 jaar 0 9 4 3 16 0 16 12 8 36 0 17 16 3 36

totaal 1 18 8 6 33 2 26 21 20 69 0 23 27 9 59

Vervolgens kijken we naar de zoekduur: de tijd tussen de eerste reactie van een actief woningzoekende en het moment waarop hij of zij een woning toegewezen krijgt. Naar leeftijd zien we dat – net als de inschrijfduur – de zoekduur bij 65-plussers vaak relatief kort is (tot 3 jaar; zie tabel 8).

9

tabel 8 Gem idde lde zoekduur bij verhuring naar leeftijd, 2019-2021. Bron: Woonmonitor Eemvalle i, bewerking RIGO.

jaar 2019

2020

2021

leeftijdsklasse < 23 23-34 35-64 65+ totaal < 23 23-34 35-64 65+ totaal < 23 23-34 35-64 65+ totaal

tot 3 jaar meer dan 3 jaar 1 0 8 9 5 3 5 1 19 13 2 0 11 15 14 9 18 2 45 26 0 0 9 14 18 9 5 4 32 27

totaal 1 17 8 6 32 2 26 23 20 71 0 23 27 9 59

De algehele gemiddelde inschrijfduur en zoekduur schommelden enigszins in de periode 20192021; zie figuur 10. In 2021 was de inschrijfduur ongeveer 6,2 jaar. Dat is wat lager dan in 202, maar hoger dan in 2019. De zoekduur lag in 2021 op 3 jaar, wat hoger dan in de jaren ervoor. figuur 10 Gemidde lde inschr ijfduur e n z oekduur in m aanden bij ver hur ingen, 2019-2021. Bron: Woonm onitor Eem vallei, be werking RIGO.

7 6 5 4 3 2 1 0 2019

2020

2021

gem. inschrijfduur (mnd.)

gem. zoekduur (mnd.)

Slaagkansen Met de inschrijfduur en zoekduur is al een eerste beeld geschetst van de positie van verschillende typen woningzoekenden in de corporatiesector. De slaagkans geeft aan in hoeverre de woningzoekenden daadwerkelijk slagen. De slaagkans geeft aan welk aandeel actief woningzoekenden in een bepaald jaar een woning heeft gevonden. Hiervoor wordt voor een bepaalde periode het aantal toewijzingen gedeeld door het aantal actief woningzoekenden. Woningen die zijn verhuurd via bemiddeling laten we hierbij buiten beschouwing.

10

De slaagkans is tussen 2019 en 2020 licht gestegen, maar in 2021 gedaald (zie figuur 11). Over het algemeen kan gesteld worden dat de slaagkans hoger is naarmate de leeftijd van de woningzoekende hoger is. Ouderen hebben veruit de hoogste slaagkansen. Jongeren (<23) hebben daarentegen zeer lage slaagkansen (tabel 9). Het aantal verhuringen aan jongeren is erg laag, maar toch zijn er jaarlijks enkele honderden jongeren die actief zoeken in Woudenberg (zie ook paragraaf 2.3 en 2.4). De slaagkans van woningzoekenden uit de primaire doelgroep is in de periode 2019-2020 redelijk gelijk gebleven (figuur 12). De slaagkans van de secundaire doelgroep is gedaald in 2021 ten opzichte van de voorgaande twee jaren, tot ongeveer het niveau van de primaire doelgroep. In 2019 en 2020 lag de slaagkans van de secundaire doelgroep een stuk hoger dan die van de primaire doelgroep. figuur 11 Slaagk ans per jaar , 2019-2021. Bron: Woonm onitor Eem valle i, bewerking RIGO.

2,9% 2,7% 2,5% 2,3% 2,1% 1,9% 1,7% 1,5% 2019

2020 gem. slaagkans

2021

tabel 9 slaagkans per jaar naar leeftijdsk lasse, 2019-2021 . Bron: W oonmonitor Eemvalle i, bewerking RIGO.

Leeftijdsklasse < 23 23-34 35-64 65 < gem. slaagkans

2019 0,6% 2,6% 1,8% 9,1% 2,5%

2020 0,5% 2,0% 2,3% 16,4% 2,6%

11

2021 0,0% 1,5% 2,4% 9,7% 2,0%

figuur 12 Slaagk ans per doe lgroep

Samenvattend Om als gemeente een huisvestingsverordening te mogen toepassen, is het aantonen van schaarste een noodzakelijke eerste stap. Op basis van de voorgaande analyses volgt hier een overzicht van de belangrijkste bevindingen ten aanzien van schaarste in de sociale huur in Woudenberg. In Woudenberg zien we dat het gemiddeld aantal reacties per advertentie toeneemt. In 2021 gaat het om gemiddeld 174 reacties per advertentie. Met name op woningen die grondgebonden zijn en/of uit 4 kamers bestaan wordt veel gereageerd. De groei in het aantal reacties zit vooral bij de 3-kamerwoningen. Ook zien we een duidelijke groei in het aantal actief woningzoekenden. Waren er in 2019 nog 1.361 actief woningzoekenden, in 2021 gaat het om 3.121. Het aantal verhuringen was in 2019 34 en in 2021 62. Percentueel gezien groeide het aantal actief woningzoekenden dan ook sterker dan het aantal verhuringen: 129 procent groei in het aantal actief woningzoekenden tegenover 82 procent groei in het aantal verhuringen. De slaagkans is tussen 2019 en 2020 licht gestegen, maar in 2021 gedaald. Over het algemeen kan gesteld worden dat de slaagkans hoger is naarmate de leeftijd van de woningzoekende hoger is. Zo blijkt dat jongeren tot 23 jaar nauwelijks woningen toegewezen krijgen, terwijl ze 10 procent van de actief woningzoekenden uitmaken.

Bij ouderen is de situatie andersom: 65-plussers vertegenwoordigen jaarlijks circa 5 procent van de actief woningzoekenden, maar zijn goed voor jaarlijks circa 20 procent van de toewijzingen; resulterend in een relatief hoge slaagkans. Daarnaast zien we dat woningzoekenden uit de secundaire doelgroep in de meeste jaren een hogere slaagkans hebben dan woningzoekenden uit de primaire doelgroep. In 2021 is dat verschil overigens minder aanwezig. De algehele gemiddelde inschrijfduur en zoekduur schommelden in de periode 2019-2021. In 2021 was de inschrijfduur lager dan in voorgaande jaren. De zoekduur was hoger dan in 2020, maar lager dan in 2019. Voor deze twee indicatoren is voor de periode 2019-2021 zodoende geen duidelijke conclusie te trekken.

12