06. De Steeg 7_TOELICHTING.pdf

Bestemmingsplan De Steeg 7 Gemeente Woudenberg TOELICHTING

Bestemmingsplan De Steeg 7 Gemeente Woudenberg TOELICHTING

Kerkewijk 156 3904 JJ Veenendaal T. 0318 – 50 56 37 I. www.kubiek.nu E. info@kubiek.nu

PLANGEGEVENS: IDN: Projectnummer: Titel:

NL.IMRO.0351.BP2023desteeg7-ow01 De Steeg 7

Status Concept: Voorontwerp: Ontwerp: Vastgesteld:

Datum

Projectleider:

C.J.M. Hanse MSc

Auteur:

C.J.M. Hanse MSc

7 juni 2023 29 november 2023

Inhoudsopgave

TOELICHTING

6

Hoofdstuk1

Inleiding

6

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende planologische situatie Bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg' Inpassingsplan Grebbelinielandschap Opzet bestemmingsplan en toelichting

6 6 7 7 8 8

Beschrijving van de situatie

10

Analyse landschap Huidige situatie Toekomstige situatie Groepsaccommodatie en bedrijfswoning Natuurcamping Overige activiteiten Erfinrichting Ruimtelijke gevolgen

10 12 15 16 17 19 19 19

Beleidskader

21

Rijksbeleid Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ladder voor duurzame verstedelijking Provinciaal beleid Omgevingsvisie Provincie Utrecht Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Gemeentelijk beleid Structuurvisie Woudenberg 2030 (inclusief oplegger 2019)

21 21 21 22 24 24 26 32 32

Uitvoeringsaspecten

34

Flora en fauna Wettelijk kader Gebiedsbescherming Soortenbescherming Conclusie Bodemkwaliteit Wettelijk kader Onderzoek Conclusie

34 34 35 36 38 38 38 38 38

1.1 1.2 1.3 1.3.1 1.3.2 1.4 Hoofdstuk2 2.1 2.2 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 Hoofdstuk3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 Hoofdstuk4 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3

De Steeg 7

3

4.3

4.12

Cultuurhistorie en archeologie Wettelijk kader Cultuurhistorie Archeologie Conclusie Verkeer en parkeren Verkeer Parkeren Conclusie Luchtkwaliteit Wettelijk kader Beoordeling Conclusie Geluidhinder Wettelijk kader Beoordeling Conclusie Bedrijven en milieuzonering Wettelijk kader Beoordeling Conclusie Externe veiligheid Wettelijk kader Beoordeling Verantwoording groepsrisico Conclusie Kabels en leidingen Water Inleiding Beleidskader Watertoets Conclusie M.e.r.-beoordeling Wettelijk kader Vormvrije m.e.r.-beoordeling Conclusie Duurzaam bouwen

38 38 39 41 42 42 42 43 44 44 44 45 46 46 46 46 47 47 47 48 50 50 50 51 52 54 54 54 54 54 56 57 57 57 58 58 58

Hoofdstuk5

Juridische planbeschrijving

60

Inleiding Inleidende regels Begrippen Wijze van meten Bestemmingsregels Opbouw bestemmingen Bestemmingen Algemene regels

60 60 60 60 61 61 61 62

4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.5 4.5.1 4.5.2 4.5.3 4.6 4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.7 4.7.1 4.7.2 4.7.3 4.8 4.8.1 4.8.2 4.8.3 4.8.4 4.9 4.10 4.10.1 4.10.2 4.10.3 4.10.4 4.11 4.11.1 4.11.2 4.11.3

5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.4

De Steeg 7

4

5.4.1 5.4.2 5.5 5.5.1 5.5.2 Hoofdstuk6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3

De Steeg 7

Anti-dubbeltelregel Overige algemene regels Overgangs- en slotregels Overgangsregel Slotregel

62 62 62 62 62

Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Omgevingsdialoog Overleg met overheidsinstanties Zienswijzen

63 63 63 63 63

5

TOELICHTING Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Aan De Steeg 7 in Woudenberg ligt Hofstede Hooybroeck. Hofstede Hooybroeck ligt aan het Valleikanaal en de Grebbelinie. Het is een gerenoveerde woonboerderij die momenteel wordt gebruikt als groepsaccommodatie voor groepen van 22-25 personen. Daarnaast bevinden zich op het terrein nog enkele voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Hofstede Hooybroeck is onderdeel van de activiteiten van een groter geheel, genaamd 'De Boerenstee'. De Boerenstee biedt logies, activiteiten en vergaderlocaties. De eigenaar wil op termijn de locatie van Hofstede Hooybroeck afzonderen van de rest van de activiteiten van 'De Boerenstee' ten behoeve van de overdracht aan een opvolger. Om deze locatie dan rendabel te maken is een uitbreiding van de activiteiten nodig. De uitbreiding betreft het realiseren van een kleinschalige natuurcamping met 26 standplaatsen, waarvan maximaal 10 kampeerhuisjes (in de vorm van jaarronde verhuur van eco-lodges). De resterende standplaatsen zijn bedoeld als niet-permanente standplaatsen (glamping tenten of kampeerplaatsen). Daarnaast wordt er op het erf een bedrijfswoning in de vorm van een vrijstaande schuurwoning gebouwd. Dit is overigens reeds mogelijk binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan. Het geldende bestemmingsplan biedt ter plaatse van De Steeg 7 nog niet de benodigde ruimte voor het gewenste verblijfsrecreatieve volume.

Daarnaast mag conform de geldende bestemming 'Recreatie Verblijfsrecreatie' slechts een deel van de woonboerderij worden gebruikt ten behoeve van groepsaccommodatie (135 m2). Voor wat betreft dit hoofdgebouw wordt de planologische situatie in overeenstemming gebracht met de feitelijke situatie waarin het gebouw reeds volledig in gebruik is als groepsaccommodatie. Op het perceel wordt circa 283 m2 aan bestaande opstallen gesloopt. Met de nieuw te realiseren situatie wordt bijgedragen aan het verbeteren van het toeristischrecreatief voorzieningenniveau in de gemeente Woudenberg en aan het beleefbaar maken van het cultureel erfgoed van de Grebbelinie. Daarnaast wordt door het herstellen van diverse (landschaps)elementen de cultuurhistorische waarde als historisch erf versterkt. De uitbreiding van de activiteiten is een vliegwiel voor een duurzame ontwikkeling van het terrein. Door gebruik te maken van gronden die reeds bestemd zijn ten behoeve van verblijfsrecreatie en als zodanig mogen worden ingericht, worden negatieve effecten zoveel mogelijk voorkomen. In het geldende bestemmingsplan kennen de gronden behorende tot Hofstede Hooybroeck reeds de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie'. Een vergroting van het huidige verblijfsrecreatieve volume is echter niet mogelijk. Het initiatief kan dan ook niet worden gerealiseerd op grond van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.

Om het beoogde initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een procedure tot vaststelling van een nieuw bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro) noodzakelijk. Met voorliggend bestemmingsplan wordt het ruimtelijk plan voorzien van een ruimtelijk juridisch kader. Daarbij wordt tegelijk voorzien in een actueel planologisch kader voor het betreffende perceel. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

De gemeente Woudenberg ligt in het oosten van de provincie Utrecht. De planlocatie maakt onderdeel uit van het buitengebied en ligt in het zuidoostelijk deel daarvan. Het plangebied ligt in de Gelderse Vallei op de overgang naar de Utrechtse Heuvelrug. De afstand tot de bebouwde kom van Woudenberg bedraagt circa 3,5 kilometer. In de directe omgeving van het plangebied liggen hoofdzakelijk onbebouwde gronden met verspreid liggende agrarische bedrijven en reguliere burgerwoningen. Ten noorden en zuiden van het plangebied

De Steeg 7

6

bevinden zich dergelijke onbebouwde agrarische gronden. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich de Grebbeliniedijk en het Valleikanaal. Ten westen van het plangebied loopt de landelijke weg De Steeg waar Hofstede Hooybroek door middel van een oprijlaan mee is verbonden. Tot slot bevinden zich op ruim 200 meter ten noordwesten van het plangebied de percelen De Steeg 4 en 6 waar 'De Boerenstee' is gevestigd met een zorgboerderij en een melkveebedrijf. Het plangebied De Steeg 7 is kadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie I, nummers 363, 368 en 369 (gedeeltelijk) met een totale oppervlakte van circa 16.995 m2. In onderstaande figuur is de begrenzing van het plangebied globaal weergegeven.

Globale ligging plangebied (bron: www.kadastralekaart.com) 1.3

Vigerende planologische situatie

1.3.1

Bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg'

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010'. Dit bestemmingsplan is op 23 september 2010 door de gemeenteraad van Woudenberg vastgesteld. Met het bestemmingsplan 'Buitengebied 2013 (herziening)', vastgesteld op 27 juni 2013, is het voornoemde bestemmingsplan op onderdelen herzien. Conform het geldende bestemmingsplan kent het oostelijk deel van het plangebied de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' met de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 8'. Binnen het bestemmingsvlak is een bouwvlak opgenomen waarop de maatvoeringen 'maximum goothoogte, maximum bouwhoogte: 3 meter/8 meter' en 'maximum vloeroppervlakte, bvo: 220 m2'. Deze maatvoeringen komen niet terug in de regels van de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. Als gevolg van de functieaanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 8' is ter plaatse een logiesaccommodatie met een gezamenlijke oppervlakte van 135 m2 toegestaan. Daarnaast is één bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken toegestaan. Het westelijk deel van het plangebied kent in het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch'. Voor het hele plangebied is de gebiedsaanduiding 'reconstructiewetzone-verwevingsgebied' van toepassing. De gebiedsaanduiding 'wetgevingzone-wijzigingsgebied 3' geldt voor een strook aan de oostzijde van het plangebied.

Tot slot is op nagenoeg het hele plangebied de dubbelbestemming

De Steeg 7

7

'Waarde-Archeologie-2' van toepassing. Gelet op het voorgaande past het beoogde initiatief niet rechtstreeks binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Daarbij wordt opgemerkt dat een (vrijstaande) bedrijfswoning wel reeds mogelijk is binnen het huidige bestemmingsplan.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010' 1.3.2

Inpassingsplan Grebbelinielandschap

Een strook aan de oostzijde van het plangebied ligt binnen de begrenzing van het inpassingsplan 'Grebbelinielandschap' dat op 8 december 2014 door Provinciale Staten van Utrecht is vastgesteld. Conform dit inpassingsplan geldt voor de betreffende strook de dubbelbestemming 'Waarde Grebbelinielandschap. Het voorgaande betekent dat een deel van het plangebied tevens is aangewezen voor het behoud, herstel en bescherming van de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van de cultuurhistorische waarden, deeluitmakend van de Grebbelinie zoals beschreven in het 'Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie'. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het aspect cultuurhistorie. 1.4

Opzet bestemmingsplan en toelichting

Het bestemmingsplan 'De Steeg 7' bestaat uit de volgende stukken: toelichting; verbeelding; planregels. De toelichting is niet juridisch bindend, maar vormt een belangrijk onderdeel van het bestemmingsplan. De toelichting geeft aan wat de beweegredenen en achtergronden zijn die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot heeft de toelichting als doel om het bestemmingsplan te begrijpen en de regels op een correcte manier na te leven. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan en kunnen enkel in samenhang met elkaar 'gelezen' worden. Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plangebied begrepen gronden en opstallen

De Steeg 7

8

aangegeven. Aan deze bestemmingen zijn regels en bepalingen gekoppeld om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. De toelichting is als volgt opgebouwd: Hoofdstuk 2 staat stil bij de huidige en toekomstige situatie van het plangebied; in Hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de belangrijkste beleidsvisies van de verschillende overheden die relevant zijn voor het plangebied; de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten worden in Hoofdstuk 4 beschreven; in Hoofdstuk 5 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven; Hoofdstuk 6 behandelt ten slotte de economische uitvoerbaarheid en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

De Steeg 7

9

Hoofdstuk 2 2.1

Beschrijving van de situatie

Analyse landschap

Kampenlandschap Het plangebied ligt in het kampenlandschap waar houtwallen en houtsingels (lijnvormen) belangrijke elementen zijn. Deze vorm van landschap is herkenbaar aan onregelmatige kavelvormen. In het Landschapsontwikkelingsplan (LOP) wordt het gebied aangeduid als een diffuus kampenlandschap omdat het kenmerkende karakter niet meer duidelijk aanwezig is. Door laanbeplantingen en erfbeplantingen te stimuleren kan de structuur van het kampenlandschap versterkt worden. Het landschap in de directe omgeving van het plangebied maakt onderdeel uit van het agrarisch gebied van de Gelderse Vallei, dat globaal ligt tussen de Woudenbergse Grift in het westen tot de Grebbelinie in het oosten, met de bebouwingsgrenzen van Woudenberg en Renswoude als noordgrens en met de A12 bij Maarsbergen en het Valleikanaal en onderdelen van de voormalige Liniedijk bij Overberg als zuidgrens. De Gelderse Vallei heeft een voornamelijk agrarisch landschap met grote afwisseling van bebouwing, bosjes, lanen en agrarische percelen met houtwallen en - singels. De open ruimten verschillen van maat en schaal. Verborgen in de Vallei liggen lijnstructuren als beken, kanalen, griften, de Grebbelinie en de Ponlijn. Ook landgoederen, kastelen en forten liggen min of meer verscholen in het landschap. Het gebied biedt goede kansen aan landbouw, wonen, werken, natuur en recreatie. Dit leidt tot veel dynamiek.

De Gelderse Vallei is onderverdeeld in drie deelgebieden met elk een eigen identiteit: mozaïek; stroken; binnenveld. De kernkwaliteiten van de Gelderse Vallei bestaat uit de rijk gevarieerde kleinschaligheid, het stelsel van beken, griften en kanalen, de Grebbelinie en de overgang van Vallei naar stuwwal. De ambitie voor de Gelderse Vallei is het versterken van de meest onderscheidende kenmerken van het gebied ten opzichte van andere Utrechtse landschappen. Dit betekent: het versterken van de gebiedsidentiteiten in de drie deelgebieden; het behouden van de verborgen structuren; bijzondere aandacht voor de drie gebieden. De Steeg is gelegen in het stroken gebied. In essentie is dit een halfopen landschap van langgerekte ruimten (overwegend grasland), omzoomd door beplante wegen en kavelgrenzen. Tussen de kavels onderling zit veel variatie in grootte en in de lengte-breedte verhoudingen. De opgaande beplanting bestaat uit een afwisseling van bomenrijen, knotbomen, houtsingels en bospercelen. De wegen zijn doorgaans beplant en griften lopen met geknikte rechtstanden door het landschap. Erven met afwisselend oude en nieuwe bebouwing door elkaar liggen in open linten verscholen in het groen. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een gebied met grootschaliger stroken en relatief grotere open ruimten.

Grebbelinielandschap Een deel van het plangebied maakt tevens onderdeel uit van het Grebbelinielandschap. De Grebbelinie is een verdedigingslinie die loopt van de Neder-Rijn bij Rhenen tot het Eemmeer bij Spakenburg. De Grebbelinie heeft een totale lengte van 60 km en doorkruist een gebied dat is ingeklemd door de stuwwallen van de Utrechtse heuvelrug en de Veluwe. De linie bestaat uit een samenhangend stelsel van liniekade, keerkades, forten, inundatievelden, sluizen, toegangswegen en daarbij behorende werken. Vanaf de 16e eeuw tot halverwege de 20e eeuw is aan de linie gebouwd. De Grebbelinie is een zogenaamde waterlinie. Een waterlinie is opgebouwd uit een samenhangend verdedigingsstelsel met forten, sluizen, inundatie- en schootsvelden. Voor dit doel maakt de Grebbelinie gebruik van de natte, moerasachtige omstandigheden in het westelijke en laagst gelegen deel van de

De Steeg 7

10

Gelderse Vallei. Naast de (gebouwde) elementen is ook het gebied rondom de Grebbelinie van belang. Het gaat dan om de relatief open inundatiezijde (voor het zien van de vijand) en de meer beschutte verdedigingszijde (waar men zich verschool). Deze gebieden bepalen voor een groot deel het zicht op en het zicht vanaf de Grebbelinie en zijn daarmee van groot belang voor de herkenbaarheid en de beleefbaarheid van deze linie. Deze gebieden zijn echter niet aangewezen als rijksmonument. Om ook deze waarden te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat handvatten aanreikt en regels stelt ten aanzien van bebouwing en beplanting in deze gebieden. De strook aan de oostzijde van het plangebied welke onderdeel is van het Grebbelinielandschap, valt binnen het deelgebied 'de besloten linie'. Dit betrefte een zone ten westen van de Grebbeliniedijk en heeft een diepte van 50 m. De besloten linie dient het contrast tussen de open aanvalszijde (oostkant van de liniedijk) van de Grebbelinie en de besloten verdedigingszijde (westkant van de liniedijk) van de Grebbelinie te versterken. Waar aan de oostzijde de openheid en zichtlijnen leidend zijn, wordt in de besloten linie ingezet op meer groen. In de respectzone dienen erven/bebouwingen op afstand gehouden te worden.

In de besloten linie is het gewenst de erfindeling compact te houden en in te zetten op een groene uitstraling van het erf, waardoor deze qua uitstraling aansluiten op de rijk beplantte liniedijk. Naast het versterken van het contrast tussen west en oost, zoekt de besloten linie naar meer samenhang tussen het zuiden en noorden van de Grebbelinie. De besloten linie draagt hieraan bij door de realisatie van veel erfbeplanting, waardoor de Grebbelinie sterker herkenbaar is als één doorgaande (groene) verdedigingslijn. De uitstraling van de linie is hier leidend en het landschapstype ondergeschikt. Binnen de besloten linie wordt dan ook geen onderscheid gemaakt naar landschapstypen. In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op het 'Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie'.

De Steeg 7

11

Ligging deelgebied Grebbelinielandschap (bron: Beeldkwaliteitsplan Grebbelinie') 2.2

Huidige situatie

Omgeving De gemeente Woudenberg ligt in het oosten van de provincie Utrecht. De planlocatie maakt onderdeel uit van het buitengebied en ligt in het zuidoostelijk deel daarvan. Het plangebied ligt in de Gelderse Vallei op de overgang naar de Utrechtse Heuvelrug. De afstand tot de bebouwde kom van Woudenberg bedraagt circa 3,5 kilometer. In de directe omgeving van het plangebied liggen hoofdzakelijk onbebouwde gronden met verspreid liggende agrarische bedrijven en reguliere burgerwoningen. Ten noorden en zuiden van het plangebied

De Steeg 7

12

bevinden zich dergelijke onbebouwde agrarische gronden. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich de Grebbeliniedijk en het Valleikanaal. Ten westen van het plangebied loopt de landelijke weg De Steeg waar Hofstede Hooybroek door middel van een oprijlaan mee is verbonden. Tot slot bevinden zich op ruim 200 meter ten noordwesten van het plangebied de percelen De Steeg 4 en 6 waar 'De Boerenstee' is gevestigd met een zorgboerderij en een melkveebedrijf. Planlocatie Het plangebied betreft de gronden behorende tot Hofstede Hooybroeck met bijbehorende agrarische gronden. Zoals aangegeven beslaat het plangebied de percelen kadadastraal bekend als gemeente Woudenberg, sectie I, nummers 363, 368 en 369 (gedeeltelijk) met een totale oppervlakte van circa 16.995 m2. Hofstede Hooybroeck is gelegen in de Gelderse Vallei op de overgang naar de Utrechtse Heuvelrug. Het betreft een gerenoveerde woonboerderij uit 1913, welke beschikbaar is voor groepsverblijven tot 25 personen. De accommodatie heeft 10 slaapkamers met elk een eigen badkamer, een woonkamer, keuken en een grote tuin. De tuin is gelegen aan de Liniedijk, naast het Valleikanaal. De locatie betreft een voormalig agrarisch bedrijfsperceel, maar de boerderij had in het bestemmingsplan Buitengebied 1995 al een woonbestemming.

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010' in 2010 kent het perceel de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie'. In 2009 is vergunning verleend voor het gebruik van het hoofdgebouw ten behoeve van de logiesfunctie en bedrijfswoning.

Zijaanzicht Hofstede Hooybroeck

De Steeg 7

13

Achteraanzicht Hofstede Hooybroeck met oprijlaan richting De Steeg Naast de woonboerderij als hoofdgebouw bevinden zich op terrein nog diverse voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. De huidige erfindeling is weergegeven op onderstaande luchtfoto. De bebouwing heeft afzonderlijk de volgende functies en oppervlaktes: Groepsaccommodatie. Totale oppervlakte, inclusief overkapping, 260 m2; Wagenloods/hooitas. Oppervlakte 159 m2; Melkschuur. Oppervlakte 177 m2; Kippenschuur. Oppervlakte 76 m2; Veldschuur. Oppervlakte 94 m2. Gesitueerd op grond van andere eigenaar. Is onderdeel van het plangebied, omdat deze in het huidige bestemmingsplan ten onrechte de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' kent. 6. Schuilhut/veldschuur. Oppervlakte 25 m2; 7. Schapenhok. Oppervlakte 30 m2. 1. 2. 3. 4. 5.

De Steeg 7

14

Luchtfoto Hofstede Hooybroeck met aanduiding bebouwing (bron: www.kadastralekaart.com) Rondom de tuin van de groepsaccommodatie en langs de Grebbeliniedijk is er sprake van een stevige erfbeplanting. De overige gronden aan de noord- en westzijde van het plangebied kennen een agrarisch gebruik ten behoeve van het weiden van paarden. Het parkeren vindt in de huidige situatie op het eigen erf plaats nabij de bebouwing. De ontsluiting van Hofstede Hooybroeck loopt via een oprijlaan met laanbeplanting richting De Steeg. 2.3

Toekomstige situatie

Hofstede Hooybroeck is momenteel nog onderdeel van de activiteiten van een groter geheel, genaamd 'De Boerenstee'. De Boerenstee biedt accommodaties, vakantieverblijven en vergaderlocaties voor 2 tot 36 personen. Het doel is om in de komende jaren Hofstede Hooybroeck als zelfstandige ondernemening door te laten gaan en los te koppelen van de Boerenstee. Om de onderneming op die manier levensvatbaar te maken is het van belang het concept op een goede manier neer te zetten en uit te breiden. De uitbreiding betreft het realiseren van een kleinschalige natuurcamping met 26 standplaatsen, waarvan maximaal 10 kampeerhuisjes (in de vorm van jaarronde verhuur van eco-lodges). De resterende standplaatsen zijn bedoeld als niet-permanente standplaatsen (glamping tenten of kampeerplaatsen). Daarnaast wordt er op het erf een bedrijfswoning in de vorm van een vrijstaande schuurwoning gebouwd. Het hoofdgebouw blijft, net als in de huidige situatie, volledig in gebruik als groepsaccommodatie. Op het perceel wordt circa 283 m2 aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt. Dit betreft de melkschuur (gebouw 3), de kippenschuur (gebouw 4) en het schapenhok (gebouw 7).

Deze bebouwing had overigens, met uitzondering van een deel van de melkschuur (58 m2), al gesloopt moeten worden in het kader van de in 2009 verleende vergunning voor het gebruik van het hoofdgebouw ten behoeve van de logiesfunctie en bedrijfswoning. De overige gebouwen op het perceel blijven behouden. Ten behoeve van het initiatief is door een ervenconsulent een erfopzet gemaakt om een goede ruimtelijke

De Steeg 7

15

kwaliteit te bereiken in de nieuwe situatie. Er is daarbij naar gestreefd om het plan zodanig vorm te geven dat het initiatief leidt tot zowel een versterking van de landschapsstructuur (kampenlandschap) als tot een versterking van de cultuurhistorische waarde als historisch erf en van het cultureel erfgoed van de Grebbelinie. Daarnaast is er sprake van overige maatregelen die leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Zowel de bestemmingsgrens van de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie' als het huidige bouwvlak blijft ongewijzigd in het voorliggende bestemmingsplan. Enkel aan de zuidzijde wordt het bouwvlak iets verkleind als gevolg van het herstel van de omissie met betrekking tot gebouw 5.

Erfopzet Hofstede Hooybroeck beoogde nieuwe situatie 2.3.1

Groepsaccommodatie en bedrijfswoning

Met betrekking tot de groepsaccommodatie blijft de gerenoveerde woonboerderij hiervoor als hoofdgebouw volledig in gebruik en wordt de planologische situatie hiermee in overeenstemming gebracht. Binnen het voorliggende bestemmingsplan is de mogelijkheid opgenomen om aan de oostzijde van het hoofdgebouw het oude bakhuis met een oppervlakte van circa 36 m2 te herstellen. Op het erf wordt een bedrijfswoning in de vorm van een vrijstaande schuurwoning gebouwd. Om de opzet van het historische erf te behouden, is er voor gekozen om de vrijstaande woning op dezelfde locatie en in dezelfde richting te situeren als de te slopen melkschuur. Door de nieuwe bedrijfswoning te realiseren in de vorm van een schuurwoning blijft deze ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Conform de standaard van het huidige bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010' alsook de huidige planologische mogelijkheden op het perceel De Steeg 7, wordt voor de bedrijfswoning uitgegaan van een maximum inhoud van 600 m3, inclusief aan- en uitbouwen. Daarnaast is maximaal 80 m2 aan bijgebouwen en overkappingen toegestaan. De bedoeling is om, ten behoeve van een eenduidige erfopzet, (een deel van) de bijgebouwen in het hoofdvolume op te nemen.

Tot slot is in verband met de cultuurhistorische waarden van de Grebbelinie besloten om de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid voor het vergroten van de bedrijfswoning tot maximaal 800 m3, zoals die bestaat op basis van het bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010', niet meer op te nemen in onderhavig bestemmingsplan. Op deze wijze wordt voorkomen dat met eventuele gebruikmaking van een dergelijke binnenplanse afwijkingsmogelijkheid een groter bouwvolume ontstaat nabij de Grebbelinie.

De Steeg 7

16

Noodzaak bedrijfswoning Ondanks het feit dat een (vrijstaande) bedrijfswoning reeds mogelijk is binnen de kaders van het huidige bestemmingsplan, wordt onderstaand de noodzaak van een bedrijfswoning nader aangetoond en gemotiveerd. De logiesaccommodatie bevat negen slaapkamers. Op de begane grond bevindt zich één tweepersoonskamer. De eerste verdieping is uitgerust met één grote zespersoons slaapkamer en zeven tweepersoonskamers. In drie van deze kamers staat nog een extra bed op een zolder in die kamers. Alle slaapkamers hebben een eigen badkamer, waarvan 1 met bad. De accommodatie heeft dus een capaciteit van 22 tot 25 personen. Ook in de toekomst blijft de capaciteit van de logies accommodatie 22-25 personen. Daaraan wordt de campingfaciliteit met 26 plaatsen toegevoegd. Daarnaast is er sprake van een rustpunt voor passanten en een pluktuin. Het voorgaande betekent dat er sprake is van een grote diversiteit aan werkzaamheden en activiteiten. Gedacht kan worden aan: algemeen management; receptie en administratie; technische dienst; onderhoud terrein, infrastructuur, beplantingen, gebouwen en voorzieningen; toezicht en beheer; contacten met gasten van zowel groepsaccommodatie, camping als rustpunt (service en dienstverlening). Afhankelijk van de dag in de week, de tijd van het jaar en de weersomstandigheden verschillen de werkzaamheden in omvang en intensiteit.

Dat zorgt voor dynamiek, maar maakt het tegelijkertijd ook lastig nu steeds moet worden geanticipeerd op wisselende feiten en omstandigheden. Daarbij wordt opgemerkt dat de beoogde exploitanten een echtpaar betreft die de werkzaamheden grotendeels samen gaan uitvoeren. Efficiënt toezicht, beheer en onderhoud vergt korte lijnen en er bovenop zitten, liefst 24 uur per dag. Dat is nodig om te kunnen voldoen aan de eisen van gasten ten aanzien van kwaliteit, veiligheid en milieuhygiëne. Concreet kan er op elk moment (ook 's avonds en/of 's nachts) een dringende vraag of calamiteit zijn met betrekking tot gasten op de camping dan wel in de groepsaccommodatie waar direct op moet worden ingespeeld. Ook ten behoeve van een functie als een rustpunt is directe nabijheid noodzakelijk nu de bezetting daarvan zeer wisselend kan zijn en zich niet laat voorspellen. Gelet op het voorgaande is er voor een verblijfsrecreatieve functie zoals hier aan de orde altijd 'een wakend oog' nodig om het geheel in goede banen te leiden, de kwaliteit te bewaken en voor een veilige recreatieomgeving te zorgen. De exploitanten voelen hierin een grote verantwoordelijkheid welke, in combinatie met het voorgaande, de aanwezigheid van een bedrijfswoning rechtvaardigd. Met enkel het exploiteren van een groepsaccommodatie kan met toezicht op korte afstand worden volstaan.

Door de beoogde uitbreiding van de verblijfsrecreatieve functies is dat redelijkerwijs niet meer mogelijk. In de huidige situatie woont de eigenaar/beheerder van de groepsaccommodatie op 400 meter afstand. Na de overdracht dient de nieuwe eigenaar/beheerder in de directe nabijheid te wonen. Een afstand van woonhuis tot Hofstede Hooybroeck van 6,7 kilometer (zoals dan het geval zou zijn) is niet acceptabel. 2.3.2

Natuurcamping

De kleinschalige natuurcamping is beoogd op het noordelijk deel van het plangebied welke in de huidige situatie een agrarisch gebruik kent ten behoeve van het weiden van paarden. In het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Woudenberg 2010' kennen de gronden overigens reeds de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie'. Historisch gezien was ter plaatse een boomgaard aanwezig. Verwezen wordt naar onderstaande afbeelding.

De Steeg 7

17

Uitsnede historische topografische kaart, 1950 (bron: www.topotijdreis.nl) Zoals aangegeven voorziet de uitbreiding met betrekking tot de camping in het realiseren van een kleinschalige natuurcamping met 26 standplaatsen, waarvan maximaal 10 kampeerhuisjes (in de vorm van jaarronde verhuur van eco-lodges). De resterende standplaatsen zijn bedoeld als niet-permanente standplaatsen (glamping tenten of kampeerplaatsen voor tenten, campers en caravans). Het doel is het opzetten van een natuurcamping met veel rust, groen en ruime plaatsen. De voormalige boomgaard zal ter plaatse, als cultuurhistorisch element, worden hersteld. Het kamperen/recreëren vindt derhalve in een boomgaard plaats. Het kamperen tussen fruitbomen is een vorm van verblijfsrecreatie die op diverse plaatsen, ook in de directe omgeving, voorkomt. Om het rustieke karakter van de locatie in stand te houden zal het gaan om maximaal plaatsen met een grondoppervlakte van ruim 100 m2 per plaats/accommodatie. De niet-permanente standplaatsen zijn bestemd voor tenten, campers en caravans. De (maximaal) 10 kampeerhuisjes zijn bestemd voor de verhuur van unieke, ecologische en zelfvoorzienende huisjes. Voor dit moment wordt gedacht aan twee zespersoons accommodaties, zes vierpersoonsaccommodaties en twee tweepersoonsaccommodaties. De accommodaties beschikken over eigen sanitair.

De eco-lodges zullen een maximale oppervlakte van 70 m2 kennen en een maximale bouwhoogte van 5 meter. De overige voorzieningen ten behoeve van de natuurcamping zullen bestaan uit een centraal toiletgebouw/afwasplaats met een oppervlakte van circa 20 m2 en een kleine kantine voor samenkomst en ontmoeting met andere gasten met een oppervlakte van 30 m2. De doelgroep die bij deze opzet past (en de ondernemers ook aan willen gaan spreken) is het gezin of stel dat opzoek is naar het échte kamperen. Ze zijn op zoek naar rust, eenvoud en natuur, wat ook steeds vaker op kleinschalige campings wordt gezocht. Zoals benoemd is natuur van belang voor de doelgroep maar ook cultuur speelt een rol in het concept. De locatie is gevestigd langs de Grebbelinie, met een rijke cultuurhistorie. Hier zal in de toekomst meer aandacht aan geschonken worden om zo de juiste doelgroep te trekken. De ambitie is om een actitiviteit te realiseren voor de gasten om zo ook een stuk cultuurhistorie/erfgoed tot leven te brengen en de omgeving hier goed bij te betrekken.

De Steeg 7

18

2.3.3

Overige activiteiten

Hofstede Hooybroeck geldt reeds als officiële trouwlocatie. Deze activiteit wordt in de beoogde nieuwe situatie voortgezet. Hofstede Hooybroeck zal in het schouderseizoen, de periode tussen het laag- en hoogseizoen, gedurende één maand volledig beschikbaar worden gesteld als trouwlocatie. Dit betreft bijvoorbeeld de maand juni. Optioneel wordt deze periode maximaal verlengd met een 2e maand. Het betreft uitsluitend kleinschalige activiteiten voor kleine gezelschappen (ceremonie, diner, borrel e.d.). Ten behoeve van deze activiteiten kan gebruikt gemaakt worden van een (tijdelijke) stretchtent. De bestaande groepsaccommodatie en natuurcamping kan eventueel worden ingezet als overnachtingsmogelijkheid voor gasten. Hofstede Hooybroeck is hierbij expliciet niet beschikbaar als feestlocatie. 2.3.4

Erfinrichting

In de huidige situatie is Hofstede Hooybroeck reeds voorzien van een stevige erfbeplanting. In de erfopzet wordt deze erfbeplanting behouden en waar mogelijk versterkt. De bebouwing en de kleinschalige natuurcamping zijn hierdoor in de beoogde nieuwe situatie goed landschappelijk ingepast. De erfbeplanting leidt tot een versterking van het kampenlandschap en vergroot het contrast tussen openheid en beslotenheid. De landschappelijke inpassing is door middel van een voorwaardelijke verplichting in de regels geborgd en heeft betrekking op de voorzieningen die op eigen grond worden gerealiseerd. Voor het overige wordt aan weerszijden van de oprijlaan voorzien in natuurontwikkeling. Ter plaatse wordt een bloemrijk grasland gerealiseerd. Dit kan worden afgewisseld met bijvoorbeeld bessenstruiken en fruitbomen. Rond het rustpunt is een (bloemen)pluktuin voorzien. De inrichting van delen als bloemrijk graslandschap en pluktuin, alsmede de royale erfbeplanting, zal een impuls geven aan de biodiversiteit. Aan het begin van de oprijlaan (aan de zijde van de logies) zal ter plaatse van de bestaande schuilhut/veldschuur een kleinschalig rustpunt gerealiseerd worden met onder meer verkoop van lokale producten. Ten behoeve van de groepsaccommodatie en natuurcamping wordt op eigen terrein een parkeervoorziening met halfverharding gerealiseerd.

Deze parkeervoorziening bevindt zich aan de westzijde van het erf. Er zal worden voorzien in circa 40 parkeerplaatsen. Ook de groenvoorzieningen aan de westzijde van de beoogde parkeerplaatsen, zullen zodanig hoog zijn dat de auto's vanaf de openbare weg niet zichtbaar zijn. 2.4

Ruimtelijke gevolgen

Initiatiefnemer is voornemens om de activiteiten van Hofstede Hooybroeck op de locatie De Steeg 7 in Woudenberg uit te breiden. In hoofdzaak gaat het om het realiseren van een nieuwe kleinschalige natuurcamping. Deze uitbreiding van activiteiten is een vliegwiel voor een duurzame ontwikkeling van het terrein die anders niet gerealiseerd zou worden. Ook worden er diverse inpassingsmaatregelen getroffen. Dit leidt tot: Een nieuwe duurzame functie voor een reeds als verblijfsrecreatief bestemd terrein met een uniek concept op een unieke locatie. Het unieke concept betreft de combinatie van ruime kampeerplaatsen, ecolodges die zelfvoorzienend zijn, de combinatie met de groepsaccommodatie en de speciale inzet op natuurontwikkeling. De unieke locatie ziet op de ligging nabij de Grebbelinie, de klompenpaden, fietsroutes en kanoroute door het Valleikanaal. Door de mogelijkheid te creëren dat Hofstede Hooybroeck economisch als zelfstandige eenheid kan blijven functioneren en daardoor overgedragen kan worden aan een opvolger, blijft een markante plek in het buitengebied behouden. De ruimtelijke belevingswaarde van de locatie wordt versterkt door de kwaliteitsverbetering die optreedt met de beoogde ontwikkeling. Een verbetering van het toeristisch-recreatief voorzieningenniveau in de gemeente Woudenberg.

Het uitgevoerde behoefteonderzoek (Bijlage 1) laat zien dat er ruim voldoende marktbehoefte is voor de beoogde ontwikkeling. Het initiatief voorziet zowel kwalitatief als kwantitatief in een

De Steeg 7

19

behoefte. Een versterking van de cultuurhistorische waarde als historisch erf door het herstellen van (landschaps)elementen, waaronder herstel van het oude bakhuis en het terugbrengen van de voormalige boomgaard. Daarnaast wordt de opzet van het historische erf met het beoogde initiatief gerespecteerd. Het beleefbaar maken van het cultureel erfgoed van de Grebbelinie. Hofstede Hooybroeck kan een functie vervullen in het meer op de kaart zetten van de Grebbelinie. De ambitie is om een actitiviteit te realiseren voor de gasten om zo ook een stuk cultuurhistorie/erfgoed tot leven te brengen en de omgeving hier goed bij te betrekken. Een versterking van de landschappelijke structuur van het kampenlandschap door een passende landschappelijke inpassing. Negatieve effecten op landschappelijke dan wel cultuurhistorische waarden worden zoveel mogelijk voorkomen door gebruik te maken van gronden die reeds bestemd zijn ten behoeve van verblijfsrecreatie en als zodanig mogen worden ingericht. Extra landschappelijke compensatie in de vorm van natuurontwikkeling aan weerszijden van de oprijlaan in de vorm van onder meer een (bloemen)pluktuin/bloemrijk grasland.

De Steeg 7

20

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. Nederland staat voor een aantal urgente maatschappelijke opgaven, die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal spelen. Grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland flink veranderen. Nederland heeft een lange traditie van zich aanpassen. Deze opgaven worden benut om vooruit te komen en tegelijkertijd het mooie van Nederland te behouden voor de generaties na ons. De NOVI biedt een perspectief om deze grote opgaven aan te pakken, om samen Nederland mooier en sterker te maken en daarbij voort te bouwen op het bestaande landschap en de (historische) steden. Omgevingskwaliteit is het kernbegrip: dat wil zeggen ruimtelijke kwaliteit én milieukwaliteit. Met inachtneming van maatschappelijke waarden en inhoudelijke normen voor bijvoorbeeld gezondheid, veiligheid en milieu. In dat samenspel van normen, waarden en collectieve ambities, stuurt de NOVI op samenwerking tussen alle betrokken partijen. De NOVI heeft de maatschappelijke opgaven samengevat in 4 prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2.

Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Onder deze prioriteiten hangen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen hebben onder andere betrekking op het realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit, zorgt dragen voor een woningvoorraad die aansluit op woonbehoeften, het beperken van klimaatverandering, et cetera. De verantwoordelijkheid van het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, waardoor inhoudelijke keuzes in veel gevallen ook het beste regionaal kunnen worden gemaakt. Met de NOVI wordt het proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Conclusie Onderhavig initiatief betreft een ontwikkeling van beperkte omvang zonder strijdigheid met rijksbelangen. De ontwikkeling is passend binnen de NOVI. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) in werking getreden. Gemeenten moeten bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen rekening houden met het Barro. Doel van het Barro is bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te verwezenlijken. In het Barro worden een aantal projecten opgesomd die een groot Rijksbelang hebben. Per project worden regels gegeven, waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen. De regels zijn een uitwerking van de onderwerpen uit het nationale beleid. In het Barro zijn veertien onderwerpen met bijzonder rijksbelang beschreven: Rijksvaarwegen; Project mainportontwikkeling Rotterdam; Kustfundament; Grote rivieren; Waddenzee en waddengebied; Defensie; Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;

De Steeg 7

21

Elektriciteitsvoorziening; Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen; Natuurnetwerk Nederland; Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden; Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Conclusie Het initiatief valt niet onder een van de projecten uit het Barro. Door de gewenste ontwikkeling zal geen nationaal belang worden geschaad. 3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Het nationale beleid vraagt om een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dit moet met behulp van de ladder voor duurzame verstedelijking worden onderbouwd. Deze verplichte toetsing is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro verwijst naar het Bro; geformuleerd is dat deze toetsing een procesvereiste is bij alle nieuwe ruimtelijke besluiten en plannen ten aanzien van bijvoorbeeld kantoorlocaties en woningbouwlocaties. Gemotiveerd dient te worden hoe een zorgvuldige afweging is gemaakt ten aanzien van het ruimtegebruik. De kernbepaling van de Ladder, artikel 3.1.6 lid 2 Bro, luidt: 'De toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.' Om dit te onderbouwen dienen de volgende stappen te worden doorlopen: 1. er dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte; 2.

indien er een vraag is aangetoond, dient een beoordeling plaats te vinden door betrokken overheden of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten. Indien het bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, is een motivering benodigd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Stedelijke ontwikkeling Om aan deze verplichting uit het Bro te kunnen voldoen dient allereerst te worden nagegaan of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. In het Bro is het begrip stedelijke ontwikkeling als volgt vastgelegd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Bij de beantwoording van deze vraag moet in onderlinge samenhang worden bezien in hoeverre het plan, in vergelijking met het voorgaande plan, voorziet in een functiewijziging, de aard van de voorziene functie, alsmede het planologische beslag dat de voorziene ontwikkeling op de ruimte legt in vergelijking met het voorgaande plan. Niet alle vormen van verblijfsrecreatie zijn een nieuwe stedelijke ontwikkeling en vallen onder de ladder voor duurzame verstedelijking.

Zo heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in haar uitspraak van 5 april 2017 (zaaknummer 201602966/1/R1) geoordeeld dat de uitbreiding van een kampeerterrein ten behoeve van 70 kampeermiddelen waarbij chalets zijn uitgesloten, niet valt te kwalificeren als een andere stedelijke voorziening zoals bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro. Bij gebouwde vormen van verblijfsrecreatie van een zekere omvang is er echter in beginsel wel sprake

De Steeg 7

22

van een stedelijke ontwikkeling. Uit jurisprudentie blijkt dat wanneer wordt voorzien in een terrein met een ruimtebeslag van meer dan 500 m2 of in een gebouw met een bruto vloeroppervlakte groter dan 500 m2, er in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Nu onderhavig initiatief mede voorziet in 10 kampeerhuisjes, geldt als uitgangspunt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Derhalve dient de laddertoets te worden doorlopen. Daarnaast dient in zijn algemeenheid voldaan te worden aan de eis van een goede ruimtelijke ordening waarbij ook de behoefte aan de ontwikkeling aan de orde kan komen. Behoefte Stap 1 vraagt een beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een behoefte aan een uitbreiding van het verblijfsrecreatieve volume. In het kader van het onderbouwen van de behoefte heeft initiatiefnemer een uitgebreid behoefteonderzoek laten opstellen door Ginder (Bijlage 1). In het betreffende behoefteonderzoek is tevens de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. In het behoefteonderzoek wordt geconcludeerd dat er ruim voldoende marktbehoefte zal zijn voor de beoogde ontwikkeling van Hofstede Hooybroeck. Het plan voorziet zowel kwalitatief als kwantitatief in de behoefte.

Men is als volgt tot deze conclusies gekomen: Uit de aanbod(ontwikkeling) blijkt dat het er in het marktgebied 137 aanbieders actief zijn die gezamenlijk beschikken over ca. 18.600 eenheden. De verhouding recreatiewoning t.o.v. eenheden op campings is in lijn met het landelijke gemiddelde. Wel zijn er op campings relatief veel permanente eenheden. De kwaliteit van de verblijfsaanbieders is over het algemeen goed. Het aanbod op huisjesterreinen is gestegen over de afgelopen tijd. Het aanbod op kampeerterreinen daarentegen is gedaald (terwijl de vraag wel gestegen is). De toevoeging van de huisjes en kampeerplaatsen past in alle scenario's (pessimistisch, realistisch en optimistisch) binnen de marktruimte. Deze marktruimte komt deels vanuit regionale vraaggroei en deels vanuit additionele vraag. Hofstede Hooybroeck zorgt voor additionele vraag op twee manieren. Allereerst bedient het bepaalde doelgroepen (avontuurzoekers en inzichtzoekers) die op dit moment in de regio nog onvoldoende aangesproken worden door het verblijfsaanbod. Ten tweede is het concept (huisjes, kampeerplaatsen, grote natuurontwikkeling en groepsaccommodatie) ons inziens onderscheidend en bijzonder. Het is aannemelijk dat de beoogde ontwikkeling ook daadwerkelijk zal inspelen op de marktruimte die er is. De prijs-kwaliteitsverhouding is namelijk goed.

De algehele kwaliteit van Hofstede Hooybroeckin verhouding tot de andere benchmark parken is goed. De beoogde ontwikkeling scoort bovengemiddeld. Gecombineerd met de prijs kunnen we concluderen dat de concurrentiekracht voldoende hoog is om een gedeelte van de vraag naar zich toe te trekken. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Nu blijkt dat er sprake is van voldoende marktbehoefte, is de volgende stap in de Ladder voor duurzame verstedelijking om te kijken of de ontwikkeling binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Het bestaand stedelijk gebied wordt gedefinieerd als het bestaande stedenbouwkundige samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. De locatie De Steeg 7 ligt in het buitengebied van de gemeente Woudenberg en derhalve buiten het bestaand stedelijk gebied. Er moet echter worden geconcludeerd dat het niet aannemelijk is dat de behoefte op een soortgelijke manier op kan worden gevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Ten eerste is er sprake van een uitbreiding van een bestaand terrein met een al gebouwde groepsaccommodatie. Deze groepsaccommodatie is niet te verplaatsen naar een locatie binnen bestaand stedelijk gebied.

De groepsaccommodatie is belangrijk binnen het concept van Hofstede Hooybroeck. Zoals in paragraaf 2.3.2 aangegeven zal Hofstede Hooybroeck circa twee maanden (in het schouderseizoen) beschikbaar worden gesteld als trouwlocatie. De bestaande groepsaccommodatie kan hierbij eventueel worden ingezet als overnachtingsmogelijkheid voor gasten.

De Steeg 7

23

Ten tweede sluit het gehele concept niet goed aan bij een locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het concept past goed in het buitengebied. Doelgroepen zijn bijvoorbeeld op zoek naar rust, ruimte en natuur, wat ze vinden op de huidige locatie. Conclusie Voorliggend plan voorziet in een behoefte. Daarnaast is afdoende gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hiermee voldoet het plan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Provincie Utrecht

Provinciale Staten hebben de Omgevingsvisie van de provincie Utrecht op 10 maart 2021 vastgesteld. Dat betekent dat de provincie Utrecht - vooruitlopend op de Omgevingswet - vanaf 1 april 2021 aan de slag is gegaan met de uitvoering van het omgevingsbeleid, zoals verwoord in de Omgevingsvisie. De Omgevingswet staat voor een goede balans tussen het benutten en beschermen van de fysieke leefomgeving en geeft mee dat lokale afwegingen mogelijk zijn als een veilige en gezonde omgeving daarbij gebaat is. Het beleid voor die gezonde en veilige leefomgeving is in de Omgevingsvisie opgedeeld in zeven beleidsthema's. De sociale en veilige leefomgeving loopt als een rode draad door de beleidsthema's heen. Het betreft de volgende beleidsthema's: 1. Stad en land gezond; 2. Klimaatbestendig en waterrobuust; 3. Duurzame energie; 4. Vitale steden en dorpen; 5. Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar; 6. Levend landschap, erfgoed en cultuur; 7. Toekomstbestendige natuur en landbouw. De volgende onderwerpen uit de Omgevingsvisie zijn direct relevant voor onderhavige ontwikkeling. Planspecifiek Groenblauwe structuren Het hele plangebied De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'groenblauwe structuren'. De provincie Utrecht werkt aan het ontwikkelen van een samenhangend groenblauw netwerk. Mensen zijn aantoonbaar gezonder als ze in een bruikbare en bereikbare groene omgeving wonen.

Zo’n omgeving maakt ontspanning mogelijk en stimuleert bewegen en ontmoeten. Door de grote druk op de ruimte is het noodzakelijk om onze groenblauwe ruimte efficiënt en multifunctioneel in te delen en te benutten. Wij richten ons daarom op de ontwikkeling van groenblauwe structuren en gebieden die meerdere van onze doelen ondersteunen, zoals een gezonde leefomgeving, klimaatbestendige leefomgeving, natuur/biodiversiteit en recreatie, en die passen bij het bodem- en watersysteem. Deze groenblauwe structuren vormen ook een belangrijke basis voor ons andere beleid. Recreatie en toerisme Ten aanzien van recreatie en toerisme benoemt de provincie Utrecht in de Omgevingsvisie de volgende ambities: 2050: het (recreatie)groen is in gelijke tred ontwikkeld met de verstedelijkingsopgave. Het aanbod van de toeristisch-recreatieve voorzieningen en routes in de provincie sluit in kwaliteit en kwantiteit goed aan op de behoeften van zowel onze inwoners als de bezoekers, is duurzaam, goed bereikbaar en toegankelijk. 2030: de recreatiezones en -terreinen voor bezoekers en inwoners worden optimaal benut en beleefd en zijn daar waar mogelijk uitgebreid. De vindbaarheid, bereikbaarheid en toegankelijkheid van het vrijetijdsaanbod is toegenomen. Er heeft ontwikkeling plaatsgevonden naar een duurzame vrijetijdseconomie waar inwoners, ondernemers en bezoekers van kunnen

De Steeg 7

24

profiteren. 2030: er zijn voldoende vitale vakantieparken/recreatiewoningen voor verblijfsrecreatie. Het hele plangebied De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'recreatiewoning'. In de Omgevingsvisie staat hierbij opgenomen dat de provincie streeft naar voldoende vitale vakantieparken/recreatiewoningen voor verblijfsrecreatie. Dit is gericht op voldoende kwaliteit van het verblijfsrecreatief aanbod dat aansluit bij de vraag van de bezoeker. Hiermee wordt toegewerkt naar een vitale en duurzame vrijetijdssector. Verpaupering en oneigenlijk gebruik zoals permanente bewoning en ondermijnende criminaliteit is ongewenst. In een aantal gemeenten speelt permanente bewoning van recreatiewoningen al langdurig. Om een effectieve aanpak van bestaande permanente bewoning landelijk, provinciaal en regionaal mogelijk te maken, kiezen wij voor een integrale gezamenlijke aanpak, samen met betrokken gemeenten en andere partners. Bij de integrale aanpak wegen we de economische, sociale, woon-, veiligheids- en natuuraspecten mee. We stimuleren duurzaamheid. Het staat voorop dat vakantieparken gezond en vitaal zijn. Voor parken met een uitzichtloos toekomstperspectief willen wij met pilots zoeken naar oplossingen. Transformatie naar een andere bestemming kan dan een mogelijkheid zijn.

Beschermingszone drinkwaterwinning De locatie De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'beschermingszone drinkwaterwinning'. Drinkwaterbedrijven en overheden zijn samen verantwoordelijk voor het duurzaam veiligstellen van de openbare drinkwatervoorziening. Dit wordt ook wel de ‘zorgplicht drinkwater’ genoemd. Voor de bescherming van de bestaande drinkwaterwinningen in onze provincie hebben wij een beschermingszone drinkwaterwinning. Vanwege de bevolkingsgroei en de toenemende bedrijvigheid hebben we tot 2050 extra drinkwater nodig, waarvoor oppervlakte- en grondwater wordt onttrokken. Hiervoor ontwikkelen we samen met de drinkwaterbedrijven nieuwe grondwaterwinningen en breiden we bestaande grondwaterwinningen uit. Het is van belang om daarnaast een deel van het grondwater te beschermen, om ook de groei van de drinkwatervraag op te kunnen vangen op de langere termijn en in extreme situaties (zoals nu nog niet voorziene extra sterke bevolkingsgroei of een veel hoger verbruik per persoon). Daartoe beschermen we het gebied dat we de strategische grondwatervoorraad noemen (in onder andere de landelijke Structuurvisie Ondergrond (STRONG) wordt dit de Aanvullende Strategische Voorraden genoemd). Bij onttrekkingen uit deze grondwatervoorraden geldt als uitgangspunt dat deze voorraden niet worden uitgeput.

Het beoogde plan is relatief kleinschalig en zal geen invloed hebben op de kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater voor drinkwaterwinning. Grondwaterlichaam Zand Rijn-Midden De locatie De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'grondwaterlichaam Zand Rijn-Midden'. We verbeteren de kwaliteit en kwantiteit van de grondwaterlichamen (voldoende en schoon grondwater) om te voldoen aan de Kaderrichtlijn Water (KRW)-doelen. We beschermen het grondwater ten behoeve van de volgende functies: menselijke consumptie, toekomstige drinkwaterwinning (strategische grondwatervoorraden) en grondwaterafhankelijke natuur en landbouw. We willen controle blijven houden op de grondwaterkwaliteit en de (historische) verontreinigingen. De opgaven waar we voor staan en de situatie van het bodem- en grondwatersysteem verschillen per gebied. Daarom willen we zo veel mogelijk per gebied gezamenlijk met waterbeheerders, gemeenten, drinkwaterbedrijven en andere partners het beleid en de aanpak van het (bodem-) en grondwatersysteem bepalen. Overstroombaar gebied Het hele plangebied De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'overstroombaar gebied'. Eén van de belangrijkste risico’s van klimaatveranderingen in de delta Nederland is een overstroming. In de Richtlijn Overstromingsrisico (ROR) hebben alle Europese lidstaten afspraken gemaakt om de overstromingsrisico’s te beperken.

De provincie zorgt voor de overstromingsrisicokaarten. De provincie Utrecht geeft het overstroombaar gebied aan, waarbinnen we met gemeenten, waterbeheerders en de Veiligheidsregio Utrecht samenwerken aan de gevolgenbeperking bij overstromingen. Daarnaast is in de Omgevingsverordening een regel opgenomen om in overstroombaar gebied rekening te houden met overstromingsrisico’s.

De Steeg 7

25

Landschap Gelderse Vallei De locatie De Steeg 7 valt binnen de aanduiding 'Landschap Gelderse Vallei'. De Omgevingsvisie geeft aan dat een landschap geen statisch plaatje is: landschap is altijd in ontwikkeling en dynamiek hoort daarin. In het werken met landschapskwaliteit wordt uitgegaan van een samenspel tussen beeld (wat zie je), functies (wat gebeurt er) en robuuste structuren (samenhang, relaties). Voor elke ontwikkeling in het landelijk gebied moet aansluiting gevonden worden bij de kernkwaliteiten. Voor het landschap Gelderse Vallei wil de provincie Utrecht de volgende kernkwaliteiten behouden en versterken: rijk gevarieerde kleinschaligheid; stelsel van beken, griften en kanalen; Grebbelinie; overgang van Vallei naar stuwwal (luwe Flank). Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Gelderse Vallei verschillende accenten. CHS-Militair erfgoed Een strook aan de oostzijde van het plangebied, parallel aan de Grebbeliniedijk, valt binnen de aanduiding 'CHS-Militair erfgoed'. Cultuurhistorische waarden van de leefomgeving willen wij beschermen en benutten, door ze beter zichtbaar en beleefbaar te maken en door ze te gebruiken als dragers en aanjagers van ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Daarbij stimuleren we ook de inzet van kunst en creatief ontwerp.

Mede in het kader van de Erfgoed Deal willen we investeren in het zichtbaar en beleefbaar maken van erfgoed in relatie tot de grote transities van de leefomgeving. In de Cultuurhistorische hoofdstructuur leggen we de nadruk op gebieden die gemeentegrenzen overstijgen. Het militair erfgoed van de voormalige waterlinies en Park Vliegbasis Soesterberg heeft al langer onze bijzondere aandacht. Samen met gemeenten en eigenaren hebben we geïnvesteerd in behoud en ontwikkeling van deze gebieden. Net als in buitenplaatszones staan we kleinschalige verstedelijking toe als deze ten dienste staat van het behoud van de cultuurhistorische waarden. Voor de Grebbelinie en Park Vliegbasis Soesterberg vragen behoud en beheer van specifieke elementen - bijvoorbeeld sporen van de Koude Oorlog - de nodige aandacht. 3.2.2

Interim OmgevingsverordeningProvincie Utrecht

Provinciale Staten hebben eveneens op 10 maart 2021 de interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht vastgesteld. De interim omgevingsverordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. De volgende onderwerpen uit de Interim omgevingsverordening zijn direct relevant voor onderhavige ontwikkeling. Landelijk gebied De locatie De Steeg 7 behoort in de Interim omgevingsverordening tot het landelijk gebied. De regels hierover zijn bedoeld om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden. Als het voor de versterking van de ruimtelijke kwaliteit nodig is om een kostendrager te zoeken, dan is kleinschalige verstedelijking die zorgvuldig wordt ingepast in de omgeving mogelijk. Artikel 9.2 van de Interim omgevingsverordening bepaalt dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het landelijk gebied geen verstedelijking toelaat.

Om de kwaliteit en vitaliteit van het landelijk gebied te behouden, moet een ongebreidelde uitwaaiering van stedelijke functies voorkomen worden. Binnen deze context zijn nieuwe vormen van verstedelijking niet toelaatbaar.

De Steeg 7

26

De Interim omgevingsverordening definieert het begrip 'verstedelijking' als volgt: "van verstedelijking is sprake als een bestemmingsplan ten opzichte van het vigerende regime nieuwe mogelijkheden biedt voor vestiging of uitbreiding van stedelijke functies" Het begrip 'stedelijke functie' wordt vervolgens als volgt gedefinieerd: "functie die door de intensiteit van de bebouwing en gebruik, door afhankelijkheid van geconcentreerde infrastructuur en door de intensieve wisselwerking met andere functies primair is aangewezen op of verbonden is met aaneengesloten bebouwd gebied" De provincie Utrecht heeft in het kader van het bestuurlijk vooroverleg aangegeven dat het beoogde initiatief wordt beschouwd als een vorm van verstedelijking. Daarmee is de uitbreiding van de activiteiten van Hofstede Hooybroeck in strijd met het verstedelijkingsverbod, zoals geformuleerd in artikel 9.2 van de Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening kent uitzonderingen op het verstedelijksverbod uit artikel 9.2. Voor onderhavig initiatief is de uitzondering in artikel 9.7 van de Interim omgevingsverordening van belang. Artikel 9.7 van de Interim omgevingsverordening luidt als volgt: Artikel 9.7 Instructieregel bestaande stedelijke functies, anders dan wonen 1.