06 2026_04_28 Rapport VAB met zichtbaar de voorgestelde aanpassingen

• Voor kleinschalige verblijfsrecreatie als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum van 350 m2. • Voor kamperen als nevenactiviteit geldt een maximum van 25 kampeerplekken per bedrijf (met uitzondering van stacaravans).

HOOFDWEGEN

In multifunctionele agrarische gebieden worden in de kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen geen extra of aanvullende mogelijkheden geboden voor maatschappelijke en recreatieve functies.

AGRARISCHE GEBIEDEN Ontwikkelingsrichting In agrarische gebieden ligt het accent op de grondgebonden en intensieve landbouw, waarbij productie voorop staat. Net als in de andere deelgebieden is continuïteit van de agrarische activiteiten hier belangrijk. De agrarische bedrijven hebben voldoende ruimte voor een verantwoorde bedrijfs­economische ontwikkeling. Daarnaast worden in dit deelgebied meer mogelijkheden geboden voor nevenactiviteiten, als extra bron van inkomsten voor de agrarische ondernemers. Op vrijkomende agrarische bedrijfslocaties wordt eerst onderzocht of de agrarische bestemming voortgezet kan worden. Als dat niet mogelijk is, kan ruimer worden gekeken naar niet-agrarische bedrijven, of andere passende activiteiten. Nieuwe woon- en verblijfsfuncties kunnen in de agrarische gebieden als belemmerend worden ervaren en kunnen op termijn (bij toekomstige wet- en regelgeving) mogelijk een belemmering gaan vormen. Er worden in dit gebied daarom geen extra woningen en/of verblijfsfuncties met overnachtingsmogelijkheden toegestaan op (vrijkomende) bedrijfs­percelen. Het is wel mogelijk om de bedrijfswoning om te zetten naar een reguliere woning.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 20

AGRARISCHE GEBIEDEN FUNCTIES WONEN

VOORBEELDEN

wonen in de voormalige (agrarische) bedrijfswoning

omzetten van bedrijfswoning naar burgerwoning

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 21

VOORWAARDEN KERNRANDZONES

• De (bedrijfs)woning wordt planologisch omgezet naar de functie ‘wonen’. • In agrarische productiegebieden is het toevoegen van een extra woning of wooneenheden op het eigen perceel niet toegestaan.

WERKEN aan agrarische functies verwante bedrijven

opslag (statische goederen)

HOOFDFUNCTIES

loonwerkbedrijf, veehandelsbedrijf, fouragehandel, • Voor aan agrarische functies verwante bedrijven en de opslag van statische goederen paardenpension/-stalling, landwinkel*, boerderijals hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande bedrijfsgebouwen (sloop van verkooppunt* ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van 1.500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. • Van bovenstaande omvang kan worden afgeweken, o.b.v. onderstaande sloopmetereis: * uitsluitend toegestaan als nevenactiviteit bedrijfsfunctie sloopmeters stalling van caravans, boten, inboedel, houtopslag bedrijfsrecht 100 m2 tot en met 1.000 m2 - per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing 2 m2 sloopmeters meer dan 1.000 m2 - per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing 3 m2 sloopmeters

KERNRANDZONES

• Als nevenactiviteit mag voor aan agrarische functies verwante bedrijven en opslag van statische goederen maximaal 25% van de gezamenlijke oppervlakte aan bestaande bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum 1.500 m2. • De verkoop van landbouw producten (bijvoorbeeld in een landwinkel of boerderijverkooppunt) kan uitsluitend als nevenactiviteit worden uitgevoerd. De uitoefening van deze nevenactiviteit is als hoofdfunctie niet toegestaan. • Detailhandel ten behoeve van de verkoop van ter plaatse vervaardigde landbouwproducten of (ambachtelijke) streekproducten is tot maximaal 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) toegestaan, tenzij in het geldende beleid (al) een andere maatvoering is opgenomen.

In agrarische gebieden worden in de kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen geen extra of aanvullende mogelijkheden geboden voor werkfuncties.

aannemer, houtbewerking, reparatiebedrijven voor • Voor niet-agrarische bedrijven als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor niet-agrarische bedrijfsfuncties als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de kleine gebruiksgoederen, dakdekker, rietdekker, bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van schildersbedrijf, meubelmaker, installatiebedrijf, 500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 350 m2. constructiebedrijf, imker, hovenier, dierenpension, agri-techbedrijf, milieutechnologiebedrijf, energie-opwek en -opslag (batterijen/accu’s)

kleinschalige zakelijke dienstverlening

adviesbureau, kantoor- en vergaderruimte, computerbedrijf of computerservicebureau

KERNRANDZONES

kinderopvang, zorgboerderij (dagbesteding), agro-educatie, cursussen, workshops, leerbedrijf

• Voor maatschappelijke functies als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor maatschappelijke functies als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum van 500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 350 m2. • Voor een zorgboerderij wordt sloop van ten minste 50% van de bestaande bedrijfs• Voor een zorgboerderij mag maximaal 25% van de gezamenlijke oppervlakte aan 2 gebouwen met maximaal 1.500 m aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. bestaande bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van 1.500 m2. • In agrarische productiegebieden is zorg met een verblijfsfunctie niet toegestaan. • In agrarische productiegebieden is zorg met een verblijfsfunctie niet toegestaan. • In agrarische productiegebieden is zorg met een verblijfsfunctie niet toegestaan.

RECREATIE speeltuin, fietsverhuur, kleinschalige horeca, zoals theetuin, terras, ijs- of snackverkooppunt

HOOFDWEGEN

• Voor zakelijke dienstverlening als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor zakelijke dienstverlening als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van 250 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 250 m2.

MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES

kleinschalige dagrecreatie • in de buitenlucht • indoor activiteiten

In agrarische gebieden worden in de kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen geen extra of aanvullende mogelijkheden geboden voor woonfuncties.

NEVENACTIVITEITEN

niet-agrarische bedrijven • ambachtelijke bedrijven • innovatieve bedrijven

zorg en educatie (dagactiviteiten)

HOOFDWEGEN

• Voor kleinschalige dagrecreatieve functies als hoofdfunctie wordt een halvering van • Voor kleinschalige dagrecreatieve functies als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bestaande bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een de gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum 2 maximum van 500 m aan vloeroppervlak als passend beschouwd. van 350 m2. • Kleinschalige horeca is niet toegestaan als zelfstandige hoofdfunctie, maar kan wel als • Kleinschalige horeca is uitsluitend toegestaan als een ondergeschikte nevenactiviteit ondergeschikte (neven)activiteit onderdeel uitmaken van een recreatieve hoofdfunctie. bij een recreatieve hoofdfunctie. • In agrarische productiegebieden is verblijfrecreatie (met overnachtingsmogelijkheden) niet toegestaan.

HOOFDWEGEN

In agrarische gebieden worden in de kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen geen extra of aanvullende mogelijkheden geboden voor maatschappelijke of recreatieve functies.

AGRARISCHE GEBIEDEN MET WAARDEN Ontwikkelingsrichting In de agrarische gebieden met waarden zijn de bijzondere gebiedswaarden vooral verbonden met de beekdalen en de historische landgoederen met landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden. Landbouw vormt meestal een inherent onderdeel van de gebieden met waarden en draagt bij aan de landbouwproductie in het gebied. In dit deelgebied staat behoud en bescherming van de aanwezige waarden centraal. We zijn terughoudend in het toevoegen van nieuwe economische activiteiten en bedrijfsmatige activiteiten met een verkeersaantrekkende werking en een grote bedrijfsomvang. Er kan wel ruimte worden geboden aan relatief kleinschalige functies die goed samengaan met de aanwezige waarden. Zo zien we kansen om hier extensieve recreatieve functies en kleinschalige werkfuncties te creëren, die de kwaliteit van de groene omgeving respecteren in hun bedrijfsvoering. Daarmee willen we in beperkte mate een (aanvullend) verdienmodel bieden voor de huidige ondernemers in de gebieden met waarden. In de agrarische gebieden met waarden worden beperkte mogelijkheden geboden voor een functieverandering naar wonen. Hierbij is het toegestaan om één extra woning toe te voegen op het eigen perceel, met toepassing van de sloopmetersystematiek. Daarnaast kan de bedrijfswoning worden omgezet naar een reguliere woning.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 22

AGRARISCHE GEBIEDEN MET WAARDEN

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 23

FUNCTIES WONEN

VOORBEELDEN

wonen in de voormalige (agrarische) bedrijfswoning

omzetten van bedrijfswoning naar burgerwoning

• De (bedrijfs)woning wordt planologisch omgezet naar de functie ‘wonen’. • Omzetten van de (bedrijfs)woning naar 1 woongebouw met maximaal 2 zelfstandige wooneenheden is aanvaardbaar.

één extra woongebouw

extra woning of wooneenheden in stal of schuur, of in de vorm van nieuwbouw op het erf

• Het toevoegen van één extra woning van maximaal 600 m3 op het eigen perceel is toegestaan door middel van het toepassen van de sloopmetersystematiek.

KERNRANDZONES

WERKEN aan agrarische functies verwante bedrijven

VOORWAARDEN

HOOFDFUNCTIES

loonwerkbedrijf, veehandelsbedrijf, fouragehandel, • Voor aan agrarische functies verwante bedrijven en de opslag van statische goederen paardenpension/-stalling, landwinkel*, boerderijals hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande bedrijfsgebouwen (sloop verkooppunt* van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van 500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. * uitsluitend toegestaan als nevenactiviteit

In agrarische gebieden met waarden gelden voor woonfuncties in kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen dezelfde voorwaarden als in multifunctionele agrarische gebieden (zie pag. 19).

NEVENACTIVITEITEN

KERNRANDZONES

• Als nevenactiviteit mag voor aan agrarische functies verwante bedrijven en opslag van statische goederen maximaal 25% van de gezamenlijke oppervlakte aan bestaande bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum 350 m2. • De verkoop van landbouw producten (bijvoorbeeld in een landwinkel of boerderijverkooppunt) kan uitsluitend als nevenactiviteit worden uitgevoerd. De uitoefening van deze (neven)activiteit is als hoofdfunctie niet toegestaan. • Detailhandel ten behoeve van de verkoop van ter plaatse vervaardigde landbouwproducten of (ambachtelijke) streekproducten is tot maximaal 100 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) toegestaan, tenzij in het geldende beleid (al) een andere maatvoering is opgenomen.

In agrarische gebieden met waarden gelden voor werkfuncties in kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen dezelfde voorwaarden als in de multifunctionele agrarische gebieden (zie pagina 19).

opslag (statische goederen)

stalling van caravans, boten, inboedel, houtopslag

niet-agrarische bedrijven • ambachtelijke bedrijven • innovatieve bedrijven

aannemer, houtbewerking, reparatiebedrijven voor • Voor niet-agrarische bedrijven als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor niet-agrarische bedrijfsfuncties als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de kleine gebruiksgoederen, dakdekker, rietdekker, bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van schildersbedrijf, meubelmaker, installatiebedrijf, 500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 350 m2. constructiebedrijf, imker, hovenier, dierenpension, agri-techbedrijf, milieutechnologiebedrijf, energie-opwek en -opslag (batterijen/accu’s)

kleinschalige zakelijke dienstverlening

adviesbureau, kantoor- en vergaderruimte, computerbedrijf of computerservicebureau

KERNRANDZONES

kinderopvang, zorgboerderij (dagbesteding), agro-educatie, cursussen, workshops, leerbedrijf

zorg met een verblijfsfunctie

kleinschalige woonzorgvoorziening, zorgboerderij (met overnachting)

HOOFDWEGEN

• Voor zakelijke dienstverlening als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor zakelijke dienstverlening als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van 250 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 250 m2.

MAATSCHAPPELIJKE FUNCTIES zorg en educatie (dagactiviteiten)

HOOFDWEGEN

• Voor maatschappelijke functies als hoofdfunctie wordt een halvering van de bestaande • Voor maatschappelijke functies als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een maximum van gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum van 500 m2 aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 350 m2. • Voor een zorgboerderij wordt sloop van ten minste 50% van de bestaande bedrijfs• Voor een zorgboerderij mag maximaal 25% van de gezamenlijke oppervlakte aan 2 gebouwen met maximaal 1.500 m aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. bestaande bedrijfsgebouwen worden gebruikt tot een maximum van 1.500 m2.

RECREATIE kleinschalige dagrecreatie • in de buitenlucht • indoor activiteiten

speeltuin, fietsverhuur, kleinschalige horeca, zoals theetuin, terras, ijs- of snackverkooppunt

• Voor kleinschalige dagrecreatieve functies als hoofdfunctie wordt een halvering van • Voor kleinschalige dagrecreatieve functies als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bestaande bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een de gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum 2 maximum van 500 m aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. van 350 m2. • Kleinschalige horeca is niet toegestaan als zelfstandige hoofdfunctie, maar kan wel als • Kleinschalige horeca is uitsluitend toegestaan als een ondergeschikte nevenactiviteit ondergeschikte (neven)activiteit onderdeel uitmaken van een recreatieve hoofdfunctie. bij een recreatieve hoofdfunctie.

kleinschalige verblijfsrecreatie • kamperen • gebouwde verblijfsaccommodaties

kampeerboerderij, mini-camping, B&B, recreatie-appartementen

• Voor kleinschalige verblijfsrecreatie als hoofdfunctie wordt een halvering van de • Voor kleinschalige verblijfsrecreatie als nevenactiviteit mag maximaal 25% van de bestaande bedrijfsgebouwen (sloop van ten minste 50% van de gebouwen) met een gezamenlijke oppervlakte aan bedrijfsgebouwen worden gebruik tot een maximum van 2 maximum van 500 m aan bebouwd oppervlak als passend beschouwd. 350 m2. • Voor kamperen als hoofdfunctie geldt een maximum van 25 kampeerplekken per bedrijf • Voor kamperen als nevenactiviteit geldt een maximum van 25 kampeerplekken per (met uitzondering van stacaravans). bedrijf (met uitzondering van stacaravans).

HOOFDWEGEN

In agrarische gebieden met waarden gelden voor maatschappelijke en recreatieve functies in kernrandzones en zones langs hoofdontsluitingswegen dezelfde voorwaarden als in de multifunctionele agrarische gebieden (zie pagina 19).

ZONES LANGS HOOFDONTSLUITINGSWEGEN Ontwikkelingsrichting Langs de belangrijkste hoofdontsluitingswegen in het buitengebied kunnen extra ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden voor functies vanwege de gunstige ligging in het hoofdwegennet. We hanteren hiervoor een zone van 50 tot 100 meter vanaf de hoofdweg, waarbinnen de ontwikkelingen op het (vrijkomende) bedrijfsperceel moeten zijn gelegen. Daarmee kan worden voorkomen dat het buitengebied tot op grote afstand vanaf de weg wordt belast met extra autoverkeer. In de gebieden met waarden bieden we in de zones langs hoofdontsluitingswegen ruimere ontwikkelingsmogelijkheden voor economische bedrijfsfuncties, maatschappelijke functies en recreatieve activiteiten. Voor die functies en bedrijfsactiviteiten is een grotere bedrijfsomvang mogelijk. Voor het toevoegen van nieuwe functies zien we langs hoofdassen alleen mogelijkheden, als het weinig impact heeft op de totale verkeersintensiteit van de weg en niet leidt tot aantasting van de verkeersveiligheid en leefbaarheid in het gebied. Daarnaast moet er sprake zijn van benutting van de bestaande uitrit op de hoofdontsluitingsweg, om te voorkomen dat er nieuwe aansluitingen moeten worden gemaakt op het hoofdwegennet.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 24

KERNRANDZONES Ontwikkelingsrichting In de kernrandzone kunnen functies worden gerealiseerd die de relatie tussen de kern en het omliggende landelijk gebied versterken. We zien daarbij vooral kansen voor recreatieve en maatschappelijke functies die zijn gericht op de bewoners van de kern, zoals (dag)activiteiten in de gezonde buitenlucht, kleinschalige horeca, zorg en educatie. Maar ook kleinschalige werkfuncties en zakelijke dienstverlening die gericht is op de kern is hierbij mogelijk. Bij het toestaan van nieuwe functies in de kernrandzone is het uiteraard belangrijk om rekening te houden met de belangen van de woonbebouwing in de bebouwde kom. Voorkomen moet worden dat er nieuwe (bedrijfs)activiteiten worden toegestaan die overlast gaan veroorzaken voor de woonbebouwing. De kernrand­ zone biedt ook ruimere mogelijkheden voor wonen op vrijkomende (agrarische) bedrijfspercelen. Daarbij kunnen sloopmeters worden ingezet van (agrarische) bedrijfsgebouwen, die zich elders in het buitengebied bevinden. Dat biedt de mogelijkheid om in een kernrandzone meerdere woningen en een grotere variatie aan woningtypen geclusterd te realiseren op één bouwlocatie. Deze clusters met meerdere woningen liggen dan in een bebouwingsenclave of -lint (zie kader op pagina 27).

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 25

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 26

AANVULLENDE UITWERKINGEN

AG

RA

RI

H SC

LA

N

C DS

HA

P

Deze gemeentelijke uitwerking van het regionale Afwegingskader Functie­ veranderingsbeleid 2024 helpt bij het beoordelen van initiatieven voor functieverandering en nevenactiviteiten in de verschillende deelgebieden van het buitengebied van de gemeenten Leusden, Renswoude en Wouden­ berg. Het stelt de gemeenten in staat om op hoofdlijnen een ruimtelijke afweging te maken welke functies in welk deelgebied gewenst zijn. De voorwaarden die in het toetsingskader zijn opgenomen, zijn op gebieds­ niveau uitgewerkt. Het regionale afwegingskader bevat daarnaast een uitnodiging aan de betrokken gemeenten voor met maken van een aantal aanvullende uitwerkingen. In dit afsluitende hoofdstuk zetten we de keu­ zes uiteen die de drie gemeenten hebben gemaakt ten aanzien van deze aanvullende uitwerkingen.

Aanvullende uitwerkingen

AG

NA

RA

TU

S RI

CH

LA

N

C DS

HA

P

UR

Bij nadere uitwerkingen op de schaal van het erf kunnen de ruimtelijke karakteristieken en gebiedskwaliteiten van de verschillende deelgebieden verder tot uitdrukking worden gebracht op locatieniveau.

Het regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 bevat een uitnodiging aan de deelnemende gemeenten om een aantal aanvullende uitwerkingen te maken voor verschillende onderdelen van het functieveranderingsbeleid. Gemeenten zijn vrij om voor een dergelijke aanpak te kiezen en dit verder uit te werken. De gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg gaan niet op alle uitnodigingen in. Voor sommige onderdelen biedt het regionale functieveranderingsbeleid al voldoende kaders en wordt dit overgenomen. Voor andere onderdelen is al gemeentelijk beleid voorhanden of in ontwikkeling. Hierna geven we voor de verschillende (optionele) uitwerkingen aan hoe de gemeenten daar mee om wensen te gaan. Daarbij komen de volgende onderwerpen aan bod: • landschappelijke inpassing; • sloopmetersystematiek; • woningdifferentiatie; • groencompensatie; • Natuurnetwerk Nederland en Natura 2000-gebieden; • buitenopslag; • ontwikkelfonds landelijk gebied.

Landschappelijke inpassing Gemeenten worden uitgenodigd om een nadere uitwerking te maken op de schaal van het erf. Onderwerpen die bij die vervolguitwerkingen aan bod komen, zijn de vormgeving van de bebouwing, de plaatsing van bebouwing op het erf en de landschappelijke inpassing van het erf. De vervolguitwerkingen op de schaal van het erf kunnen de basis vormen voor een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied. Dat beeldkwaliteitsplan kan dan worden toegepast bij de kwalitatieve beoordeling van nieuwe mogelijkheden in vrijkomende (agrarische) bedrijfsbebouwing in het buitengebied, zowel qua architectuur als landschappelijke inpassing. De drie gemeenten beschikken over diverse beleidsdocumenten waarin de beeldkwaliteitscriteria voor het buitengebied zijn vastgelegd. Daarnaast zijn er verschillende kwaliteitskaders die door de gemeenten worden toegepast, zoals het Landschapsontwikkelingsplan Gelderse Vallei, het Beeldkwaliteits­ plan Grebbelinie en de Kwaliteitsgids Utrechtse Landschappen van de provincie Utrecht. Bovendien dient er bij initiatieven een erfinrichtingsplan te worden opgesteld en vindt er een toetsing plaats door een landschaps­ deskundige. Hiermee beschikken de drie gemeenten over voldoende richtlijnen voor de landschappelijke inpassing en wordt de uitwerking van een beeldkwaliteitsplan voor het landelijk gebied niet nodig geacht.

Sloopmetersystematiek Gemeenten kunnen de sloopmetersystematiek uit het Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 toepassen. Gemeenten mogen er echter ook voor kiezen om sloopmeters op een andere wijze in te zetten. Hiervoor dient dan een eenduidige sloopmetersystematiek te worden uitgewerkt. De gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg kiezen ervoor om de sloopmetersystematiek uit het regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 over te nemen. Het systeem is opgezet volgens een basis, het ‘woonrecht’ of ‘bedrijfsrecht’ aangevuld met compensatie van sloopmeters voor het gevraagde bouwvolume (m3) of vloeroppervlakte (m²) van de woon- of bedrijfsbebouwing.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 27

Bebouwingsenclaves en -linten In het buitengebied komen enkele kleine concentraties van bebouwing voor in zogenaamde bebouwingsenclaves en bebouwingslinten. Dit zijn kleinschalige clusters van bebouwing met een verzameling woningen en/of andere gebouwen buiten de bebouwde kom. De bebouwings­ enclaves onderscheiden zich qua vorm van langgerekte bebouwings­ linten. Ze hebben een relatief hoge bebouwingsdichtheid met vaak een menging van wonen, agrarische functies en andere bedrijfsfuncties. Door hun ligging en samenhang met het omliggende landschap worden bebouwings­enclaves en bebouwingslinten als een onderdeel van het buitengebied gezien. Er kunnen in de toekomst wellicht enkele nieuwe (nog niet nader afgebakende) bebouwingsenclaves worden ontwikkeld in het buitengebied, mits er sprake is van ruimtelijke kwaliteitswinst in brede zin. Deze bebouwingsenclaves worden dan bij voorkeur in de kernrandzone gerealiseerd in de nabijheid van voorzieningen. De begrenzing, omvang en ligging van een bebouwings­enclave dient nog nader te worden bepaald. Hierbij spelen locatie-afhankelijke omgevingsfactoren een rol, zoals de aanwezige natuurwaarden in de nabije omgeving, de aansluiting op het omliggende landschap, de verkeersontsluiting, mogelijke milieu-effecten, etc. Het is om die reden nu niet mogelijk om hiervoor gebieden of zones op kaart aan te wijzen.

In een bebouwings­enclave of -lint kunnen op één bouwlocatie meerdere woningen worden ontwikkeld. Daarbij kunnen ook sloopmeters worden ingezet die afkomstig zijn van een (of meer) slooplocatie(s) elders in het buitengebied. Dat biedt de mogelijkheid om clusters met meerdere woningen te realiseren met een grotere variatie aan woning­typen dan verspreid in het buitengebied mogelijk is. We gaan vooralsnog uit van een indicatief woningaantal van 1 tot maximaal 10 (geclusterde) woningen op een bouwlocatie in een bebouwings­enclave of -lint. Daarmee willen we voorkomen dat er relatief grote woningbouwlocaties gaan ontstaan in het buitengebied. Als er meerdere woningen op één bouwlocatie worden gerealiseerd, dan moet worden voldaan aan de kaders, afspraken en beleidslijnen uit het woonbeleid van de gemeente.

De basisregeling voor functieverandering naar wonen ziet er als volgt uit: functieverandering naar een woonfunctie

in te zetten sloopmeters

• woonrecht (per wooneenheid)

300 m2 sloopmeters

• per 1 m3

1,5 m2 sloopmeters

De basisregeling voor functieverandering naar werken ziet er als volgt uit: functieverandering naar een werkfunctie

in te zetten sloopmeters

• bedrijfsrecht

100 m2

• tot en met 500 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

2 m2 sloopmeters

• 501 - 1.000 m2 per m2 vloeroppervlakte bedrijfsbebouwing

3 m2 sloopmeters

Onder een werkfunctie wordt daarbij verstaan: • niet-agrarische bedrijfsfunctie; • maatschappelijke functie; • recreatieve bedrijfsfunctie. Op enkele punten wordt in deze gemeentelijke uitwerking afgeweken van de basisregeling. Zo stellen wij voor om een afwijkende sloopmetereis te hanteren ter behoud en bescherming van aantoonbare cultuurhistorische of monumentale bebouwing. Hiervoor hanteren we een sloopmetereis voor het woonrecht van 150 m2 in plaats van het standaard woonrecht van 300 m2. In multifunctionele agrarische gebieden en agrarische gebieden hanteren we een afwijkende maximale omvang voor aan agrarische functies verwante bedrijven en de opslag van statische goederen. Voor die bedrijfsfuncties wordt tot en met een omvang van 1.000 m2 een sloopmetereis van 2 m2 gehanteerd en geldt een sloopmetereis van 3 m2 voor bedrijven met een grotere omvang dan 1.000 m2. De basisregeling in het regionaal afwegingskader gaat echter uit van een bedrijfsomvang van 500 m2. Woningdifferentiatie In het kader van het functieveranderingsbeleid worden veelal vrijstaande woningen gebouwd. De vraag naar andere woonvormen kan echter per gebied of gemeente anders zijn. Het is voor gemeenten mogelijk om met een afwijkende sloopmetereis andere woningtypologieën te stimuleren.

In ruil voor de sloop van vrijkomende of leegstaande bedrijfsgebouwen kan een stoppend bedrijf het recht krijgen om onder voorwaarden een nieuwe woning te realiseren. De ervaring leert dat deze functieveranderings­ woningen voornamelijk worden uitgevoerd als een grote, vrijstaande woning in de hogere prijsklassen. Met het nieuwe functieveranderingsbeleid bieden de gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg de mogelijkheid om sloopmeters op een andere bouwlocatie dan de slooplocatie in te zetten. Als sloopmeters elders worden ingezet, dan biedt dat ook kansen om meerdere woningen te clusteren. Deze clusters met meerdere woningen liggen in een bebouwingsenclave, die bij voorkeur in de kernrandzone is gesitueerd, of een bebouwingslint. We gaan vooralsnog uit van een indicatief woningaantal van 1 tot maximaal 10 (geclusterde) woningen op een bouwlocatie in een bebouwings­enclave of bebouwingslint (zie kader op deze pagina). Door de woningen te clusteren op één locatie, ontstaat de mogelijkheid om een grotere variatie aan woningtypologieën en woonconcepten te realiseren, dan verspreid in het buitengebied mogelijk is. Hierdoor kan meer balans ontstaan in het aanbod van dure woningen en betaalbare woningen in het landelijk gebied.

Als er meerdere woningen op één bouwlocatie worden gerealiseerd, dan moet worden voldaan aan de kaders, afspraken en beleids­ lijnen uit het woonbeleid van de gemeente (zoals o.a. het percentage betaalbare woningen). Om de bouw van andersoortige woningen in het landelijk gebied te stimuleren, passen wij de standaard sloopmetereis voor het woonrecht aan voor specifieke woningtypologieën. In reguliere gevallen geldt een standaard woonrecht van 300 m2 per woning. Deze passen we voor specifieke woningtypologieën aan naar respectievelijk 50 en 100 m2 (zie tabel). woningtypologie

in te zetten sloopmeters (woonrecht)

• basisregeling functieverandering naar wonen

300 m2 (per wooneenheid)

• rijwoning / rug-aan-rug woning

100 m2 (per wooneenheid)

• appartement / tiny house

50 m2 (per wooneenheid)

De woningtypologieën in de tabel hierboven zijn indicatief. In de praktijk zijn er meerdere woningtypen denkbaar.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 28

Groencompensatie Aanvullend op de sloopmetersystematiek kan groencompensatie worden ingezet, waarbij een substantiële bijdrage wordt geleverd aan de omgevingskwaliteit, bijvoorbeeld door de realisatie van natuurontwikkeling, groenblauwe dooradering of beekherstel ten behoeve van klimaatadaptatie. Ook hiervoor kunnen gemeenten een eigen systematiek uitwerken. In sommige gevallen kan de initiatiefnemer voor een deel van de sloop­ meters groencompensatie inzetten. Hierbij dient dan nieuwe natuur gerealiseerd te worden. Dit is niet op iedere locatie mogelijk. Kansrijke locaties voor groencompensatie zijn gebieden nabij beken, locaties binnen groene bufferzones en locaties die aansluiten op een groter groenblauw netwerk. Als een initiatiefnemer groencompensatie wil toepassen, dan toetst de gemeente eerst of de locatie geschikt is voor groencompensatie. Volgens de regionale afspraak wordt minimaal 75% van de benodigde sloopmeters ingezet met sloopmeters. Voor de resterende 25% kan in sommige gevallen groencompensatie worden ingezet. Hierbij wordt gewerkt met de waarde die vergelijkbaar is met de investering in sloopmetercompensatie. Deze waarde is opgebouwd uit de investering voor de realisatie en de eventuele afwaardering van de grondwaarde. Het beheer van de nieuwe natuur wordt niet meegerekend.

De waarde van de groencompensatie wordt berekend aan de hand van de gemiddelde sloopmeterprijs tijdens de voorfase (vooronderzoek en uitwerkingsverzoek) van het initiatief. De initiatiefnemer moet de waarde van de groencompensatie aantonen. Dat kan door middel van offertes voor aanleg van poelen en aanplant van bomen en struiken en de afwaardering van de waarde van de locatie. Dat dient gezamenlijk vergelijkbaar te zijn met de waarde van de sloopmeters, die initiatiefnemers te kort komen. Voorwaarde voor de inzet van groencompensatie is dat de groencompensatie als onderdeel van de functieverandering wordt meegenomen in de wijziging van het omgevingsplan. Natuurnetwerk Nederland (NNN) en Natura 2000-gebieden Gemeenten hebben de keuze om voor slooplocaties in NNN en Natura 2000-gebieden, aangevuld met gebieden met hoge landschappelijke, ecologische en/of cultuurhistorische waarde een hogere waarde aan de te slopen bebouwing toe te kennen.

De gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg kennen geen Natura 2000-gebieden en er zijn ook geen agrarische bouwvlakken gelegen in de NNN-gebieden. Wij zien daarom geen aanleiding om dit verder lokaal uit te werken. Buitenopslag In principe staan we bij een functieverandering naar werken geen buitenopslag toe. Toch kan een gemeente ervoor kiezen om buitenopslag mogelijk te maken bij bedrijfsfuncties. Hiervoor kan de gemeente voorwaarden stellen zoals het aantonen van de noodzakelijkheid, landschappelijke aanvaardbaarheid en de omvang van de buitenopslag. Regionaal is afgesproken dat dit een gemeentelijke keuze is en dat buitenopslag mogelijk is met de inzet van sloopmeters. Wij zien op dit moment geen aanleiding om in het algemeen bij een bedrijfs­ locatie (anders dan agrarisch) buitenopslag toe te staan. Mocht er in een specifieke locatie aanleiding zijn om buitenopslag toe te staan, dan geldt hiervoor een inzet van 2 m2 sloopmeters voor 1 m2 buitenopslag. In bijzondere situaties kan indien nodig maatwerk worden geleverd. Wij zien op dit moment geen aanleiding voor een verdere verbreding van de inzet van sloopmeters. Ontwikkelfonds landelijk gebied Gemeenten worden uitgenodigd om een ontwikkelfonds landelijk gebied op te stellen. Dit kan een bestaand of een nieuw op te richten fonds zijn.

Onderdeel van de functieverandering is in dat geval een financiële afdracht in het fonds. De bijdrage uit het fonds wordt besteed aan de verbetering van de omgevingskwaliteit van het landelijk gebied. Denk hierbij aan natuurontwikkeling, recreatieve routes of waterberging. Het instellen van een ontwikkelfonds landelijk gebied kan meerwaarde hebben voor het buitengebied. De gemeenten hebben echter nog geen ontwikkelfonds waar dit bij kan aansluiten. De gemeente Leusden beschikt wel over een fonds bovenwijkse voorzieningen. Het oprichten van een ontwikkelfonds landelijk gebied vraagt om een nadere uitwerking en besluitvorming over de doelen waar het aan besteed zal worden. Wij vinden de overwegingen niet direct passen bij de besluitvorming over het afwegingskader voor het functieveranderingsbeleid, maar meer bij de nog op te stellen omgevingsvisie en zullen het dan meenemen. Dan kunnen wij ook bezien of er een juridische basis mogelijk is voor deze vorm van kostenverhaal.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 29

BIJLAGE

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 30

GEBIEDSANALYSE In deze bijlage beschrijven we de karakteristieke landschappelijke opbouw van het buitengebied van de gemeenten Leusden, Renswoude en Wouden­ berg. De verschillende landschappelijke kenmerken van het buitengebied leggen de basis voor de gebiedsindeling, zoals die in deze gemeentelijke uitwerking is opgenomen. Het buitengebied wordt gekenmerkt door een afwisseling van grondgebonden en intensieve landbouw, bos- en natuur­ gebieden, beken en landgoederen. Grote delen van het buitengebied bie­ den daarbij mogelijkheden voor recreatief medegebruik. De agrarische sector is de belangrijkste economische drager in het buitengebied en fun­ geert als beheerder van grote delen van het cultuurhistorisch waardevolle landschap.

Grote landschapseenheden Het bos- en heidelandschap van de Utrechtse Heuvelrug Grote delen van de hoger gelegen stuwwal van de Utrechtse Heuvelrug zijn na het einde van de IJstijd met bos begroeid. In de Late Middeleeuwen was het meeste bos op de Heuvelrug verdwenen. In de tweede helft van de achttiende eeuw en in de negentiende eeuw is men gestart met grootschalige bosaanplant, waardoor het areaal bos weer is vergroot. Kenmerkend voor het huidige landschapsbeeld op de Heuvelrug zijn de robuuste bossen met een rijke afwisseling met open plekken, resterende heidevelden en zandverstuivingen, gecombineerd met lange lanen, landgoederen en buitenplaatsen. De Heuvelrug is een zeer aantrekkelijk recreatiegebied. Op het hoge deel van de stuwwal met bossen en heide ligt een zone met stille natuurkernen die de ruggengraat vormt van een ecologische verbinding tussen de Heuvelrug en de Gelderse Vallei. bos- en heidelandschap slagenlandschap kampenlandschap

De grote landschapseenheden in het buitengebied van de gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg.

Het slagenlandschap aan de flank van de Heuvelrug Langs de flank van de Utrechtse Heuvelrug ligt een langgerekt overgangsgebied naar de Gelderse Vallei. Behalve bebouwingskernen zijn in deze overgangszone ook veel landgoederen en buitenplaatsen ontstaan. Kwelwater vanuit de Heuvelrug veroorzaakt in dit overgangsgebied hoge grondwaterstanden. In deze natte overgangszone zijn veengebieden ontstaan die door de mens op een strakke en planmatige wijze zijn ontgonnen en verkaveld. Karakteristiek voor de ontginning van dit oorspronkelijk open veengebied is de langgerekte kavelstructuur. Hierdoor is een typisch slagenlandschap ontstaan van smalle lange kavels, afgewisseld met slootjes.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 31

Het kampenlandschap van de Gelderse Vallei Het oude dekzandgebied tussen de Veluwe en de Heuvelrug wordt van oudsher gekenmerkt door een divers en kleinschalig landschapsbeeld met een halfopen karakter, het zogenaamde ‘coulissenlandschap’. Op de smalle dekzandruggen tussen de beken werden de eerste akkers in de vorm van omheinde, onregelmatige kampen aangelegd. Het oorspronkelijke kampenlandschap heeft hierdoor onregelmatige kavelvormen en is dooraderd met houtwallen en bosjes. Door ruilverkaveling en geleidelijke verwijdering en aftakeling van kleine landschapselementen zijn delen van het oorspronkelijke kampenlandschap getransformeerd tot vrij open agrarische productielandschappen. In die delen wordt intensief geproduceerd door agrarische ondernemers die hier met hun bedrijf zijn gevestigd. In een deel van het gebied liggen eeuwenoude landgoederen met combinaties van bos, natuur, landbouw en recreatie.

hoofdverdedigingslijn en respectzone (100 m) inundatiezijde Grebbelinie

Grebbelinie

Grebbelinie De Grebbelinie is een sterk beeldbepalende structuur in het buitengebied van de gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg en doorkruist de verschillende grote landschapseenheden. Het is een militaire verdedigingslinie die vanaf de Neder-Rijn langs het Valleikanaal over een lengte van 60 kilometer dwars door de verschillende landschapstypen heen loopt. De verdedigingswerken zijn grotendeels aangelegd in de achttiende eeuw met als doel de opmars van vijanden vanuit het oosten te vertragen. De Grebbelinie is opgebouwd uit een samenhangend verdedigingsstelsel met forten, sluizen, inundatie- en schootsvelden. Voor dit doel maakt de Grebbelinie gebruik van de natte, moerasachtige omstandigheden in het westelijke en laagst gelegen deel van de Gelderse Vallei. Kenmerkend is dat de inundatiezijde (oostzijde) meer open van karakter was. Dit om de gebieden goed te kunnen inunderen, maar ook om een goed zicht te hebben voor de soldaten: de schootsvelden. Aan de westzijde (verdedigingszijde) is die openheid niet zozeer van belang. Hier moesten troepen zich snel kunnen verplaatsen en moest er een aan- en afvoer van troepen en materiaal mogelijk zijn. Op grote delen van de liniewal zelf was sprake van (hoog opgaande) beplanting. Dit hakhout kon, indien nodig, snel verwijderd worden, maar leverde ook hout op dat gebruikt kon worden als bouwmateriaal en brandstof.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 32

Bekenstelsel

Landgoederen

Beken in het buitengebied In een groot deel van het buitengebied ligt een stelsel van beken dat vanaf de Veluwe in westelijke richting afstroomt, samenvloeit en uitkomt in het Valleikanaal. In de gemeente Leusden betreft het onder andere de Moorsterbeek, de Modderbeek en de Barneveldse beek. Het dal van de Barneveldse Beek en de bovenloop van de Modderbeek hebben een tamelijk open karakter, omgeven en begeleid door singels en bomenrijen. Het dal van de Moorsterbeek heeft een meer kleinschalig karakter, omgeven door bospercelen, houtwallen, singels en laanbeplantingen. In de gemeente Renswoude ligt het beekstelsel van de Lunterse Beek. Ten noorden van Renswoude voegt eerst de Nederwoudse Beek en even verderop de Fliertse Beek zich bij de Lunterse Beek. De Munnikenbeek stroomt ten zuiden van de kern Renswoude en mondt eveneens uit in de Lunterse Beek. De Heiligenbergerbeek begint ten noorden van Renswoude en stroomt naar Amersfoort. De beek ontleent zijn naam aan het landgoed Heiligenberg, een van de landgoederen waardoor en waarlangs de beek stroomt. Ten noorden van Renswoude, Scherpenzeel en Woudenberg stroomt de Gooswilligenbeek. Ook deze beek mondt uit in het Valleikanaal.

Landgoederen in het buitengebied Binnen de gemeentegrenzen van Leusden, Renswoude en Woudenberg liggen verschillende landgoederen, die veelal in particulier eigendom zijn. Aan de oostflank van de Heuvelrug, voornamelijk tussen Woudenberg en Leusden, ontstond vanaf de Late Middeleeuwen een reeks van landgoederen. Het aaneengesloten landgoed Den Treek-Henschoten beslaat bijna 2.200 hectaren. Verder liggen in deze zone ook Landgoed De Boom (ca. 1.200 ha) en Geerestein (170 ha). Ten noorden van Leusden ligt Landgoed Stoutenburg. Verspreid over de Gelderse Vallei komen diverse landgoederen voor. Landgoed Scherpenzeel (ca. 1.075 ha) ligt in de gemeente Scherpenzeel, maar de landerijen waaieren ook uit naar de gemeente Woudenberg. Ten noorden van Renswoude ligt landgoed Wagensveld (deels gelegen in gemeente Scherpenzeel) en aan de rand van de dorpskern ligt Kasteel Renswoude met een fraai kasteelbos en imposant ‘grand canal’. De landgoederen hebben een grote landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische betekenis voor het hele buitengebied. Ze behoren tot het cultureel erfgoed, met fraaie landhuizen, uitgebreide tuinen en een formele of juist landschappelijke parkaanleg. Kenmerkend voor de landgoederen is de historische samenhang tussen de landhuizen, boerderijen, landerijen en de landschapselementen van de landgoederen.

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 33

COLOFON De gemeentelijke uitwerking van het regionale Afwegingskader Functieveranderingsbeleid 2024 is een gezamenlijke opdracht van de gemeenten Leusden, Renswoude en Woudenberg. De opdracht is uitgevoerd door Bureau Nieuwe Gracht uit Utrecht, in samenwerking met CLM Onderzoek en Advies. De begeleiding vond plaats door een kernteam met beleidsadviseurs vanuit de gemeentelijke organisaties. Daarnaast is geparticipeerd met een werkgroep met agrariërs, ondernemers, inwoners en betrokken belangenorganisaties uit het buitengebied van de drie gemeenten.

Gemeente Leusden Anita Hakvoort-Brouwer Detlef Stolker

beleidsadviseur fysieke leefomgeving beleidsadviseur buitengebied

Gemeente Renswoude Marcel Jansen

beleidsadviseur fysiek domein

Gemeente Woudenberg Karen Kuperus strategisch beleidsadviseur ruimtelijke ordening

Uitgevoerd door Robert Arends Veerle Merk Iris Westerink Frits van der Schans Machteld Beekhuis

Bureau Nieuwe Gracht Bureau Nieuwe Gracht Bureau Nieuwe Gracht CLM Onderzoek en Advies Buro Bumi (participatie)

Utrecht, 28 april 2026 (versie ter vaststelling)

UITWERKING AFWEGINGSKADER FUNCTIEVERANDERINGSBELEID VOOR DE GEMEENTEN LEUSDEN, RENSWOUDE EN WOUDENBERG | 34

BUREAU NIEUWE GRACHT stedenbouw & landschap