04a. CA Klein maar Fijn wonen DEF.pdf

Collegeadvies Besluitenregistratie:

Postregistratienummer : Z.331972 Datum inboeken

:

Openbaar

Nee

Internet

Nee

naar RAAD

Ja

OR

Nee

Communicatie

Ja

Europese regelgeving

Nee

via COMMISSIE

Nee

Anders: Onderwerp

:

Advies

:

Klein maar Fijn Wonen 1. Te besluiten om te starten met de procedure om te komen tot realisatie van Klein maar Fijn Wonen en hiervoor over te gaan tot informeren van de omgeving en de benodigde communicatie op te starten; 2. De gemeenteraad te informeren over de huidige stand van zaken en de locatie voor Klein maar Fijn wonen bekend te maken.

Datum

Ambtenaar

Pho

14-10-21

M. Valé & T. Zeeuwe

M.H Treep / P. de Kruif

Additioneel Advies

Conform advies Burgemeester Wethouder Wethouder Wethouder Secretaris

Afdelingshoofd

Paraaf:

Bespreken

Datum

MT AV

10/9 11/9 11/9

Pdk

Griffier

Opmerkingen

Geprint op: 14-10-2021 09:27:16uur /var/websites/gemeentebestuur.woudenberg.nl/documenten/convert/d6fdb919-4e02-4e9482c9-ffc4b4634291.docx

Datum vergadering B&W: 14-09-2021

Agendapunt: NO1

Besluit: Niet openbare B&W besluitenlijst 14 september 2021 Conform advies met enkele tekstuele wijzigingen.

Retour naar afdeling op: Ter archivering aangeboden op:

2/7

Inleiding Zoals u weet zijn wij met Omnia Wonen, conform de prestatieafspraken, in gesprek over de realisatie van tijdelijke sociale huurwoningen in Woudenberg. Omnia Wonen heeft hiertoe reeds een startbesluit genomen. Op basis van dit startbesluit wordt de (financiële) haalbaarheid van de realisatie van tijdelijke woningen onderzocht. Zoals in de memo, die op 3 december 2019 in het college is behandeld, is aangegeven is er, uit de locatieverkenning voor tijdelijke woningen gebleken, dat uiteindelijk één locatie geschikt is. Het betreft de locatie van het hondenuitlaatveld aan de Europaweg. Deze locatie is binnen de rode contour gelegen en in de Structuurvisie Woudenberg 2030 zijn de naastgelegen gronden reeds in beeld geweest als ontwikkelingslocatie. In het kader van de in ontwikkeling zijnde dorpsrandvisie wordt nader bezien of deze locatie in aanmerking komt voor een permante invulling. Gelet op de grote behoefte aan woningen is een tijdelijk gebruik hiertoe geschikt geacht. In het kader van het verdere onderzoek naar de haalbaarheid van de kleine woningen, zijn de noodzakelijke onderzoeken: Flora en Fauna, bodemonderzoek, stikstofonderzoek en een wegverkeerslawaai onderzoek inmiddels uitgevoerd. De resultaten van deze onderzoeken vormen voor Klein maar Fijn wonen op deze locatie geen belemmeringen.

De afgelopen periode is er tweewekelijks contact geweest met Omnia Wonen om een verdere uitwerking van Klein maar Fijn wonen vorm te geven. Omdat Omnia Wonen zelf geen grondpositie heeft dient de ontwikkeling op grond van de gemeente plaats te vinden. Er wordt op dit moment gewerkt aan een conceptovereenkomst om de grond uit te geven in erfpacht en er is gesproken over de financiële uitgangspunten van de ontwikkeling door Omnia Wonen. Daarnaast is er intern afstemming geweest met het vakteam beheer over het initiatief. Er ligt momenteel een inrichtingsschets waarin het project Klein maar Fijn wonen in concept is uitgewerkt (zie bijlage 3). Naar aanleiding van de inrichtingsschets wordt een definitief plan gemaakt. Om een definitief plan te maken is participatie met omwonenden gewenst. Het is nu dan ook een goed moment om de communicatie met de buurt op te starten. Centrale vraag Kunt instemmen met het opstarten van de procedure om over te gaan tot de realisatie van Klein maar Fijn Wonen op de locatie van het hondenuitlaatveld aan de Europaweg? Beoogd resultaat (wat) Met de realisatie van Klein maar Fijn wonen worden er 30 tijdelijke kleine woningen toegevoegd aan het woningaanbod in Woudenberg.

Kader Bestemmingsplan Bebouwde Kom Woudenberg, WABO, Structuurvisie 2030, Prestatieafspraken Omnia Wonen, Activiteitenoverzicht 2022 t/m 2026 Omnia Wonen, Woonvisie 2019+, Oplegger 2020+ behorende bij de Woonvisie 2019+ en het Woonbehoefteonderzoek 2020. Argumenten Geschiedenis In het kader van Klein maar Fijn wonen zijn er in de afgelopen jaren al diverse stappen gezet. Stappen die nodig zijn om te komen tot locaties en vervolgstappen die uiteindelijk bijdragen aan het tot uitvoering brengen van Klein maar Fijn wonen. -

December 2018 - Collegebesluit om in te stemmen met het plan van aanpak Klein maar Fijn Wonen (inclusief locatie inventarisatie); Prestatieafspraken 2019 - Met Vallei Wonen afspraken gemaakt om te onderzoeken of er mogelijkheden zijn voor de realisatie van tijdelijke sociale huurwoningen; Mei 2019 - Locatiestudie gedeeld in het college en verdere richting gevraagd voor de uitwerking; November 2019 - Memo met stand van zaken in het college met daarin de locatie Vallei Ruiters en de locatie aan de Europaweg (deze locatie wordt niet als zodanig benoemd omdat deze memo ook naar de gemeenteraad gaat en een openbaar stuk is); Eind 2019 - Diverse gesprekken met Vallei Wonen inzake mogelijkheden Klein maar Fijn Wonen;

3/7

-

Prestatieafspraken 2020 – Prestatieafspraak gemaakt over de ontwikkeling van kleine tijdelijke woningen voor een periode van 10/15 jaar. 14 januari 2020 – brief van bestuurder Omnia Wonen waarin aangegeven wordt dat Omnia Wonen volledige medewerking geeft aan het onderzoek naar de mogelijkheden om samen Klein maar Fijn wonen te realiseren; 6 februari 2020 – startgesprek met Omnia Wonen; Eind 2020 zijn er concrete afspraken gemaakt over de uitwerking van Klein maar Fijn Wonen; Prestatieafspraken 2021 – concrete prestatieafspraken opgenomen over de mogelijke realisatie van Klein maar Fijn Wonen en de gezamenlijke opgave die de gemeente en Omnia hierin hebben; Sinds begin 2021 zijn er tweewekelijks gesprekken met Omnia Wonen om druk op de ketel te houden in het onderzoek naar de realisatie van Klein maar Fijn Wonen; Mei 2021 – Uitvraag door Omnia Wonen voor een bouwpartner voor 30 kleine woningen; Mei/juni 2021 – Benodigde onderzoeken uitgevoerd door SAB; Juni 2021 - selectie bouwpartner Barli door Omnia Wonen; Juli/augustus 2021 – Opstellen inrichtingsplan; Juli t/m heden - concept (erfpacht)overeenkomst voor een periode van 15 jaar en kostprijsberekening erfpacht, opstellen communicatieaanpak.

Huidige stand van zaken Alle tussentijdse stukken en overleggen geven op dit moment aan dat realisatie van de 30 kleine woningen met Omnia Wonen, zowel financieel als praktisch, haalbaar is. Op dit moment wordt er met Omnia Wonen gesproken over de laatste details in de erfpachtovereenkomst en de financiële aspecten daarvan. Omnia Wonen werkt toe naar een investeringsbesluit welke in de raad van commissarissen besproken wordt. De afdelingen communicatie van de gemeente en Omnia Wonen hebben overleg over het communicatietraject. Hiertoe is een communicatieaanpak opgesteld. Deze vindt u als bijlage bij dit advies. Wij vinden het belangrijk om zoveel mogelijk belangen mee te nemen bij het opstellen van het definitieve plan. Daarom is het gewenst om nu het communicatietraject met de buurt op te starten. Voorafgaand aan de officiële aanvraag om een tijdelijke omgevingsvergunning willen wij daarom een eerst inloopavond organiseren. Zo kunnen suggesties en opmerkingen van omwonenden wellicht nog meegenomen worden in het inrichtingsplan. Inrichtingsplan Uitgangspunt van het inrichtingsplan is dat de woningen zo min mogelijk impact moeten hebben op de omgeving. Daarom zijn zij zo ver mogelijk van de bestaande woningen af gesitueerd en is het hondenuitlaatveld zo veel als mogelijk behouden.

Daarnaast wordt er in Het Zeeland een extra hondenuitlaatveld gerealiseerd zodat hondenuitlaters ook daar naar toe kunnen. Er kan deels gebruik worden gemaakt van bestaande parkeerplaatsen en deels worden er nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd. Verder is er voorzien in ondergrondse containers en een gezamenlijke berging voor de bewoners. In het inrichtingsplan is zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen van omwonenden en de ruimte die noodzakelijk is voor de 30 kleine (tijdelijke) woningen. Omdat het gaat over een tijdelijkheid van 15 jaar is het belangrijk dat de buurt betrokken wordt bij het inrichtingsplan en dat zij suggesties en verbeteringen aan ons mee kunnen geven. Erfpacht en procedure Zoals hierboven al aangegeven heeft Omnia Wonen op dit moment geen grondpositie. Om de realisatie van de kleine woningen mogelijk te maken is het noodzakelijk gemeentelijk grond beschikbaar te stellen en het voornemen is dit middels een erfpachtconstructie te doen. De woningen kunnen door middel van een tijdelijke omgevingsvergunning, te verlenen door de raad, worden gerealiseerd. . Uitgangspunt is een periode van 15 jaar. Voor deze periode is gekozen omdat er, gelet op de investeringen, sprake moet zijn van een redelijke termijn waarover de investering via de huur kan worden terugverdiend. Een termijn van 15 jaar wordt landelijk hanteert voor dit soort tijdelijke woningen.

Daarnaast geldt dat Omnia Wonen op basis van de - RVV Tijdelijke woningen – vrijstelling van de verhuurdersheffing krijgt en maximaal 15 jaar geen verhuurderheffing hoeft te betalen voor de gerealiseerde tijdelijke woningen. Voor het bepalen van de erfpachtsom is op basis van het inrichtingsplan een kostprijs dekkende

4/7

huur berekend, zie hiervoor de bijgevoegde memo. Uitgangspunt is dat de gemeente de gronden bouw- en woonrijp maakt en Omnia Wonen de woningen plaatst en verhuurd. Een en ander wordt geregeld in de erfpachtovereenkomst, zie bijgevoegd het concept. Op grond van artikel 2.10 van de Crisis en Herstelwet kan de gemeenteraad een projectuitvoeringsbesluit verlenen voor de bouw van de woningen in strijd met het bestemmingsplan en daarbij bepalen dat er een instandhoudingstermijn van 15 jaar geldt. Na deze periode dient Omnia Wonen de woningen te verwijderen. Met Omnia Wonen zullen we na 14 jaar bezien of er een alternatieve locatie voor herplaatsing van de woningen binnen de gemeente is. Indien dit het geval is en de voorbereidingstijd voor herplaatsen op deze locatie meer tijd nodig is wordt bezien of de termijn van 15 jaar met 1 jaar verlengd kan worden. Er heeft kort geleden een gesprek plaatsgevonden tussen de provincie Utrecht, Omnia Wonen en de gemeente Woudenberg. Met elkaar hebben wij de subsidiemogelijkheden vanuit de provincie besproken. Er is aangegeven dat de gemeente gezien haar financiële positie in deze niets kan betekenen, ook niet in de vorm van een eventuele terugbetaling bij hergebruik van de aangelegde parkeervoorzieningen etc.

De provincie heeft aangegeven dat Omnia Wonen, indien er een onrendabele top is, contact kan opnemen om te kijken wat de provincie in deze kan betekenen in het kader van bestaande subsidiemogelijkheden. Duurzaamheid en Inclusie In het kader van duurzaamheid en inclusie draagt het vestigen van sociale huurwoningen bij aan het woonaanbod binnen de Gemeente Woudenberg. Met Omnia Wonen wordt op dit moment nader bekeken aan welke doelgroepen de woningen toegewezen worden. Er is sowieso sprake van een- en tweepersoonshuishoudens. Er worden gezamenlijke afspraken gemaakt over de toewijzing van deze woningen. Uiteraard wordt het woonbehoefteonderzoek 2020 hierbij in acht genomen. Wij denken dan ook met name aan jongeren en spoedzoekers. Maatschappelijke participatie Met Omnia Wonen wordt een communicatiestrategie opgesteld indien er inderdaad overeenstemming wordt bereikt over de realisatie van de woningen. Het huidige hondenuitlaatveld blijft, in een kleiner oppervlakte (circa 2/3), beschikbaar. In ‘t Zeeland wordt er op korte termijn een klein hondenuitlaatveld toegevoegd. Dit ter compensatie van het verkleinen van het hondenuitlaatveld waar Klein maar Fijn wonen gerealiseerd wordt. Beoogd resultaat (hoe) Realisatie van 30 kleine tijdelijke woningen in het project Klein maar Fijn wonen. Financiële consequenties

op juistheid beoordeeld door

Henk van den Hof

Op basis van de financiële doorrekening worden de investeringskosten op zo’n € 140.000 excl. BTW geraamd. Op dit moment gaan we er vanuit dat hier de BTW een kostenverhogend effect gaat hebben omdat deze (deels) niet gecompenseerd kan worden. Hiervoor schakelen we onze fiscalist in maar uiteindelijk zal de belastingdienst hier een uitspraak over moeten doen. Deze investeringskosten zullen we wel in 1x moeten dekken. Op dit moment gaan we uit van € 170.000 aan kosten inclusief BTW. Wij zullen hiertoe, later in het proces, een raadsvoorstel opstellen waarin wij voor stellen dit te dekken uit de algemene reserve grondbedrijf. Op dat moment is ook meer duidelijk over de BTW en of wij een hoger bedrag nodig hebben. Het is dan overigens nog maar de vraag of dit voor Omnia Wonen nog tot een financieel haalbare ontwikkeling leidt. Dit wordt komende tijd verder verkend. Deze investering wordt gedurende de 15 jaar na de investering terugbetaald door middel van de jaarlijkse erfpacht zoals met Omnia Wonen overeengekomen. Jaarlijks zal dit terugvloeien naar de algemene reserve grondbedrijf. Ook voor het afstemmen van de hoogte van canon en de fiscale risico’s daarin wordt onze fiscalist ingeschakeld.

5/7

Dit voorstel past binnen de begroting Voorstel Uitgaven -

€ 170,000

Verschil € 170,000

Bovengenoemde bedragen betreffen incidentele .

uitgaven

-

Begroot

De raad wordt later in het proces verzocht bovengenoemde investering beschikbaar te stellen ia: een raadsvoorstel dat, indien nog aan de orde op dat moment, eerst aan de provincie voorgelegd dient te worden.

-

Het voorstel is dit te dekken uit

ondergenoemde reserve

.

Toelichting: De raad zal voorgesteld worden om de incidentele kosten te dekken uit de algemene reserve Grondbedrijf. De jaarlijkse inkomsten zullen toegevoegd worden aan de reserve grondbedrijf. Hier moet nog een berekening van gemaakt worden. Risico: Indien wij, ondanks de positieve signalen, toch niet met overeenstemming komen met Omnia Wonen gaan wij op zoek naar een andere partij ten behoeve van de bouw van tijdelijke woningen. Er zijn meerdere partijen die al aan ons hebben aangegeven graag te willen voorzien in kleine tijdelijke woningen. Zoals aangegeven dient er nog het een en ander uitgezocht te worden ten aanzien van de fiscaliteit. Dit proberen we z.s.m. in beeld te krijgen en ons risico hier te minimaliseren. Voordat wij de raad verzoeken in te stemmen met de investering en deze te dekken vanuit de reserve Grondbedrijf dient hierover in ieder geval meer duidelijk te zijn. Financiële rechtmatigheid: Bovengenoemde verschillen worden na besluitvorming door de raad meegenomen in de eerst volgende voortgangsrapportage:

UITGAVEN

progr Grtbk

Kstsrt

Product

Betreft

Overheveling budget

Aanpak/uitvoering Na akkoord van het college met Omnia Wonen verder te werken aan de realisatie van Klein maar Fijn Wonen. De buurt te informeren en mee te nemen in de plannen die er op dit moment liggen. Samen met de buurt te kijken naar het inrichtingsplan en de wensen van de buurt hierin mee te nemen. Uiteindelijke streven wij ernaar dat Omnia Wonen een aanvraag om omgevingsvergunning voor de woningen zal indienen. Nadat de ontwerp omgevingsvergunning zes weken ter inzage heeft gelegen dient de raad een besluit te nemen over aanvraag en eventueel ingediende zienswijzen. Dit advies wordt ter kennis name aan de raad aangeboden

6/7

zodat de raad ook op de hoogte is van het voornemen van de realisatie van de tijdelijke woningen en de op termijn gevraagde besluiten. Gelet op het belang van deze ontwikkeling wordt vanuit de gemeente gewerkt met een casemanager (beleidsadviseur Wonen) die wordt ondersteund door de beleidsadviseurs RO, de communicatieadviseur, en Water, riolering en projecten. Conclusie Te besluiten om te starten met de participatie voor de realisatie van 30 tijdelijke woningen in het project Klein maar Fijn wonen met als doel het indienen van een aanvraag om omgevingsvergunning door Omnia Wonen. Communicatie In samenspraak met de afdeling communicatie is er een communicatieaanpak opgesteld. Deze is als bijlage bij dit advies toegevoegd. Uiteraard is deze communicatieaanpak ook besproken met Omnia Wonen. In de eerste communicatie met de buurt neemt de gemeente het initiatief. In de bijlage van dit advies is ook een concept uitnodiging voor de buurt opgenomen. Na een positief besluit op dit advies wordt zo snel mogelijk een informatieavond voor de buurt ingepland. De verder communicatie in dit traject gaat in de toekomst overgenomen worden door Omnia Wonen en Barli. De gemeente is dan een van de samenwerkingspartners. Bijlage(n) - Bijlage 1 - Communicatieaanpak Klein maar Fijn Wonen - Bijlage 2 - Uitnodiging (concept) omwonenden Klein maar Fijn Wonen - Bijlage 3 – Concept Inrichtingsschets

7/7