04. Projectplan - Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand - Definitief - 240816 - Versie Raad (geanonimiseerd).pdf
Tekst van het document
Gemeente
Woudenberg
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Plaats / datum
Woudenberg,
16-08-2024
Bestuurlijk opdrachtgever H.J. (Henk Jan) Molenaar (wethouder) Ambtelijk opdrachtgever Managementteam / lid verantwoordelijk voor fysiek domein Opgesteld
door
(geanonimiseerd) verkenner Status
document
Definitief
Dorpsranden
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Inhoudsopgave
1
Achtergronden
2
Doel, gebiedsvisie 2. 1 2. 2 2. 3
3
4
6
en
resultaten
5
Doel van het project Gebiedsvisie Te behalen resultaten
5 5 6
Projectopdracht
7
3. 1 3. 2
7 7
Bestuurlijke opdracht Ambtelijke opdracht
Projectafbakening, kaders en algemene 4. 1 4. 2 4. 3 4. 4 4. 5 4. 6
5
3
en context
opgaven
Contouren van het plangebied Ruimtelijk raamwerk Planologische randvoorwaarden Financiële dekking Juridische borging gemaakte en te maken afspraken Faciliteren planontwikkeling Deelgebied West
8 8 8 9 10 11 12
Planinhoudelijke deelopgaven
14
5. 1 5. 2 5. 3 5. 4 5. 5 5. 6 5. 7
14 15 16 17 18 19 20
Water- en groencompensatie Sport, spel en recreatie Woningbouw Maranathakerk Volkstuincomplexen Ontdektuin Verbindende infrastructuur
Projectbewaking 6. 1 6. 2 6. 3 6. 4 6. 5
Projectorganisatie Informatie, communicatie Kwaliteitsborging Financiën Planning
Bijlagen
Definitief
21 en
participatie
22 22 24 24 25 26
| 240816
2 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
1 Achtergronden
en context
In 2016 is door de gemeente Woudenberg de Kernrandvisie Woudenberg 2016 opgesteld als uitwerking van het beleid van de provincie Utrecht om te streven naar kwalitatief hoogwaardige dorpsranden. Maar ook ingegeven door de in de Structuurvisie Woudenberg 2030 opgenomen ambities om Woudenberg een vitale gemeente te laten blijven met een levendige dorpskern en een veelzijdig, multifunctioneel en kwalitatief hoogwaardig buitengebied. Een passende herinrichting van de dorpsranden als verbindende gebieden bleek daarvoor onontbeerlijk. In de Kernrandvisie worden de verschillende gebieden geduid en worden de nodige kaders en adviezen gegeven. Aansluitend op voornoemde visie uit 2016 is in 2019 besloten een volgende stap te zetten en meer specifiek in te zoomen op de noordelijke en de zuidelijke dorpsrand (zie figuur 1). De noordelijke dorpsrand is ingevuld met diverse (sport) functies en niet optimaal verkaveld. De zuidelijke dorpsrand is na de aanleg van de randweg (1992) en de realisatie van de woonwijk Laanzicht stedenbouwkundig nog niet betrokken bij het dorp en kent slechts enkele ad hoc aanpassingen.
Figuur 1 - Locaties noordelijke en zuidelijke dorpsrand Onder leiding van Flux Landscape Architecture is een ambtelijke verkenning van de gewenste ontwikkelrichting gestart. In een aantal sessies met meerdere ambtelijke disciplines is daarbij gekeken naar kansen, ontwikkelmogelijkheden, te handhaven en nieuwe functies, eigenaren, belanghebbenden alsmede al ingediende private verzoeken voor de ontwikkeling van deelplannen. Het doel was te komen tot een visiedocument met conceptontwerpen op basis waarvan meer concrete vervolgstappen zouden kunnen worden gezet. Dit als opmaat naar een feitelijke herontwikkeling en het realiseren van een forse kwaliteitsimpuls. Het visiedocument is door Flux opgeleverd in september 2020. In algemene zin laat het rapport van Flux zien dat voor beide gebieden het verbeteren van de toegankelijkheid en het creëren van een uitnodigend karakter belangrijke aandachtspunten zijn. Daarbij is vastgesteld dat er naast het behoud en het versterken van de bestaande functies (sport / recreatie / natuur(versterking) / water(compensatie) / groen) ook ruimte is voor het toevoegen van beperkte en kleinschalig opgezette woningbouw. Eerdere ideeën voor een 100% invulling met woningbouw zijn niet passend gebleken.
Definitief
| 240816
3 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
In hun onderlinge samenhang kunnen voornoemde ingrepen de waarde van de gebieden fors versterken en invulling geven aan de geformuleerde ambities. Begin 2022 heeft het College van B&W in lijn met de adviezen van Flux ingestemd met de start van het Project Dorpsranden. De eerste stap binnen dit project was het vertalen van de visie en de ontwerpen van Flux naar haalbare en gedragen herinrichtingsplannen en hiervoor concrete acties te adresseren met mede als doel om daarmee een ad hoc aanpak en invulling van de beide gebieden te voorkomen. Voor deze opgave is besloten een verkenner aan te stellen die samen met verschillende beleidsmedewerkers (lijnorganisatie) voornoemde opgave moest oppakken. Het resultaat van deze eerste vervolgstap is opgetekend in het rapport Transformatie Dorpsranden – Verkenning en Advies d. d. 18-11-2023. Voornoemd rapport is eind 2023 aangeboden aan het College van B&W en was in januari jl. de onderlegger voor het verzoek aan de gemeenteraad voor het ter beschikking stellen van een voorbereidingskrediet, in casu (citaat): “ In te stemmen met het beschikbaar stellen van een voorbereidingskrediet van € 50. 000,= voor het dekken van de kosten die verband houden met de initiële activiteiten ter voorbereiding en start van de transformatie van de noordelijke en zuidelijke dorpsranden “ …. .
…. .
Het besluit van de gemeenteraad om in te stemmen met het voorgaande verzoek moet worden gezien als het startsein voor het opstellen van onderhavig projectplan dat de basis moet gaan vormen voor de feitelijke realisatie van herontwikkelplannen voor – in eerste instantie – de zuidelijke dorpsrand. De situatie in de noordelijke dorpsrand is weliswaar niet minder urgent maar vraagt op onderdelen nog om nadere verkenning en onderzoek (waaronder de gemeentewerf). De tijdpaden hiervoor en het moment van zicht op de onderzoeksresultaten zijn echter nog ongewis. In algemene zin is er met betrekking tot de verkenning van mogelijkheden voor woningbouw in de noordelijke dorpsrand - tussen De Camp en appartementencomplex Ridderhof - al wel een eerste (zeer globale) stedenbouwkundige opzet uitgewerkt. Op korte termijn wordt daar ook een financiële verkenning aan toegevoegd. Beide stukken moeten worden gezien als onderleggers die kunnen worden meegenomen bij mogelijke nadere verkenningen, onderzoeken, financiële afwegingen en gesprekken met gevestigde partijen. Dit alles valt buiten de scope van onderhavig projectplan en ligt ter begeleiding bij de beleidsadviseur strategische ruimtelijke ordening. Dit projectplan geeft op hoofdlijnen de kaders en concrete aanpak voor het (integraal) kunnen realiseren van onderscheiden deelplannen in de zuidelijke dorpsrand.
In de hierna volgende hoofdstukken wordt allereerst ingegaan op het doel van het project, de gebiedsvisie (narratief van de zuidelijke dorpsrand) en de te behalen resultaten (hoofdstuk 2). Aansluitend wordt de projectopdracht uitgewerkt (hoofdstuk 3). In hoofdstuk 4 volgen daarna de projectafbakening, de kaders en de algemene opgaven rond het project. De feitelijke planinhoudelijke opzet met de deelopgaven voor de onderscheiden functies in het gebied worden uitgewerkt in hoofdstuk 5. Het rapport wordt afgesloten met hoofdstuk 6 waarin de projectbewaking is opgetekend. Waar van toepassing wordt in de tekst verwezen naar bijlagen die aan het slot van dit rapport zijn opgenomen dan wel separaat zijn toegevoegd.
Definitief
| 240816
4 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
2 Doel, gebiedsvisie
en
resultaten
2. 1 Doel van het project Uitgaande van de resultaten uit de in hoofdstuk 1 beschreven verkenningsfase, kan het te bereiken doel voor de toekomst van de zuidelijke dorpsrand als volgt SMART worden omschreven.
Doel herontwikkeling zuidelijke dorpsrand De gemeente Woudenberg wil in een periode van vijf jaar de zuidelijke dorpsrand transformeren van een rommelige en versnipperde randzone naar een verblijfsgebied waarin water, groen, recreatie, sport en spel
verbindende en faciliterende infrastructuur (waaronder parkeren) kleinschalig wonen in onderlinge samenhang - en naadloos aansluitend op de (initiatieven in de) direct aansluitende gebiedsdelen - een bijdrage leveren aan brede gemeentelijke beleidsdoelen op thema’s als ruimte, wonen, duurzaamheid, inclusiviteit, sport en een gezonde leefstijl.
2. 2 Gebiedsvisie Herontwikkeling van gebiedsdelen zoals de zuidelijke dorpsrand vraagt initieel om het nadenken over wat feitelijk met de beoogde herontwikkeling moet worden bereikt. Deze vraag raakt enerzijds aan het doen van ruimtelijke aanpassingen, anderzijds aan afwegingen over het onttrekken, invoegen en/of verbeteren van functies. Maar ook aan de manier waarop de nieuw te creëren situatie als geheel moet gaan functioneren. Dit laatste gaat dan om het ‘narratief’; het verhaal van het gebied. De verkenningsresultaten uit voorgaande trajecten hebben de basis gelegd voor dit verhaal dat als paraplu en overall toetsingskader gaat dienen voor alle nog uit te werken invullingen en hun onderlinge samenhang.
Gebiedsvisie zuidelijke dorpsrand Het gebied tussen de woonwijk Laanzicht en de provinciale weg N224 is nu nog een gesloten geheel met een lappendeken aan invullingen. Een situatie die vraagt om een ruimtelijke en functionele transformatie naar een volwaardig overgangsgebied. Een gebied waarin de ontmoeting en verbinding van mensen centraal moet staan en dat op kleine schaal ruimte moet bieden aan woningbouw.
Definitief
| 240816
5 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Ontmoeten, door samen te sporten en te spelen, een wandeling te maken, de hond uit te laten, te tuinieren, een bezoekje te brengen aan de ontdektuin of in algemene zin te recreeren. En daarbij te genieten van het natuurlijk parklandschap, vorm gegeven als groenzones en waterpartijen die beide ook voor andere doelen worden ingezet. Verbinden, door contact tussen mensen te faciliteren. Tussen jong en oud en tussen bewoners, bezoekers en gebruikers. Maar ook verbinden in ruimtelijke zin door deelgebieden in elkaar over te laten vloeien. Dit met een van oost naar west door het plan te realiseren langzaam verkeerroute als centrale as. Woningbouw - kleinschalig en op specifieke doelgroepen gericht - als versterking van het samenbindend karakter van de locatie. Kiezen voor doelgroepen als senioren en inwoners met een zorgbehoefte en/of speciale aandacht zorgen door hun specifieke maatschappelijke positie voor inbreng en kansen om het gebied te laten functioneren als ‘eenheid in verscheidenheid’.
2. 3 Te behalen resultaten De met het project te behalen resultaten volgen uit de in 2023 uitgevoerde verkenning en hebben een directe link naar het in de voorgaande paragrafen beschreven doel en de gebiedsvisie. Het gaat dan om het realiseren en/of behouden van: kleinschalige woningbouw voor senioren en/of inwoners met een beperking waterpartijen voor watercompensatie en recreatie groenzones voor recreatie en vooral ook ter bevordering van de biodiversiteit voorzieningen voor buiten sporten, bewegen en spelen inrichten van een ontdektuin infrastructuur die de (nieuwe) functies en het omliggende gebied gaat verbinden passend integreren van private initiatieven aan de randen van het plangebied In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op voornoemde gebiedsopgaven.
Definitief
| 240816
6 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
3 Projectopdracht
3. 1 Bestuurlijke opdracht De bestuurlijke opdracht voor het herontwikkelen van de zuidelijke dorpsrand wordt namens het College van B&W door de verantwoordelijke wethouder gegeven aan het managementteam, in casu aan het daarbinnen voor het fysiek domein verantwoordelijke MT-lid. De opdracht omvat het op een verantwoorde en afgewogen manier binnen de kaders en randvoorwaarden van/uit onderhavig projectplan (laten) uitvoeren van al datgene dat nodig is voor het bereiken van het doel dat is omschreven in paragraaf 2. 1.
3. 2 Ambtelijke opdracht In lijn met de bestuurlijke opdracht wordt de ambtelijke opdracht verstrekt door het aangewezen MT-lid aan de projectleider zuidelijke dorpsrand. De opdracht omvat het (laten) uitvoeren van alle operationele activiteiten die moeten leiden tot het bereiken van de resultaten zoals opgenomen in paragraaf 2. 3, een en ander binnen de kaders en randvoorwaarden van/uit dit projectplan.
Definitief
| 240816
7 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
4 Projectafbakening, kaders
4. 1 Contouren
van
en
algemene
opgaven
het plangebied
Na een gedegen analyse van de eigendomssituatie én de gesprekken met alle in het gebied aanwezige eigenaren en gebruikers (verkenningsfase) is er een keuze gemaakt voor de grenzen van het gebied waarvoor een herontwikkelplan moet worden uitgewerkt. Daarbij is met name gekeken naar welke gronden in eigendom zijn van de gemeente en welke in handen van private partijen. Dit alles heeft geleid tot het vastleggen van de grenzen / contouren van het plangebied en het splitsen hiervan in twee gebiedsdelen, een en ander zoals opgenomen in figuur 2.
Figuur 2 - Contouren van het plangebied met duiding aansluitende aandachtsgebieden (*) Meer specifiek wordt het gedefinieerde plangebied als volgt begrensd: Noordzijde Oostzijde Zuidzijde West zijde
: : : :
Woonwijk Laanzicht KDV / openbare infra / 30 tijdelijke sociale huurwoningen / brandweerkazerne Provinciale weg N224 / private partij / bosje provincie Utrecht Particuliere woonhuizen / bedrijfslocatie met verhuur aan Dorcas
De gekozen opdeling in een westelijk en oostelijk deel - met daarbinnen de specifieke eigendomspositie van de gemeente - geeft de mogelijkheid om ongeacht de medewerking van private partijen een deel van de zuidelijke dorpsrand tot herontwikkeling te kunnen brengen. Dit laat onverlet de opgave om een (integraal) plan te maken voor de hele zuidelijke dorpsrand waarbij de ambitie is om dit geheel naadloos te laten aansluiten op omliggende gebiedsdelen, functies en infrastructuur (waaronder woonwijk Laanzicht en “aandachtsgebieden” in figuur 2).
4. 2 Ruimtelijk raamwerk Bij het in 2023 doorlopen verkenningstraject is advies en begeleiding ingeroepen van stedenbouwkundig bureau Arcom uit Veenendaal. Zij hebben met inachtneming van de verkenningsresultaten in die fase eerste beelden geschetst van de ruimtelijke invulling van de zuidelijke dorpsrand.
Definitief
| 240816
8 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
In de periode vanaf het raadsbesluit van januari jl. heeft Arcom de ruimtelijke invulling verder verfijnd. Dit op basis van vervolggesprekken met alle stakeholders en de gemeentelijke beleidsmedewerkers die verantwoordelijk zijn voor de inhoudelijke input voor de verschillende functies (zie ook hoofdstuk 5). Het eindrapport van Arcom is als Bijlage 2 toegevoegd. In onderstaand figuur 3 is het definitief ruimtelijk raamwerk opgenomen met de duiding van de onderscheiden functies. De belangrijkste aanpassing ten opzichte van de in het verkenningsrapport gepresenteerde versie, is dat woningbouw minder massaal op één plek is gepositioneerd en nu is geduid binnen drie zoekgebieden. Dit biedt de mogelijkheid voor maatwerk en uitwerking in samenspraak met stakeholders en bewoners.
Figuur 3 - Definitief ruimtelijke raamwerk zuidelijke dorpsrand met functies In onderhavig projectplan wordt met betrekking tot de invulling van het plangebied uitdrukkelijk gesproken over een ruimtelijk raamwerk om te benadrukken dat de nu voorliggende uitwerking van Arcom als richtinggevend moet worden gezien bij de verdere detailuitwerking die de onderlegger moet gaan worden voor de feitelijke realisatie. Locaties van functies en zoekgebieden voor woningbouw zijn daarbinnen op hoofdlijnen al wel vastgelegd. Binnen de scope van het project ligt na de bestuurlijke besluitvorming op dit projectplan de eerste prioriteit bij bovengenoemde detailuitwerking van de ruimtelijke opzet met specifieke aandacht voor de onderlinge samenhang van de verschillende deelopgaven (zie hoofdstuk 5). Het ligt voor de hand deze stap te laten begeleiden door Arcom. Waar van toepassing worden hierbij stakeholders en burgers (omwonenden) betrokken (zie ook paragraaf 6. 2 / participatie).
4. 3 Planologische randvoorwaarden Het planologisch kader voor het herontwikkelgebied van de zuidelijke dorpsrand is opgenomen in Bestemmingsplan (inmiddels tijdelijk omgevingsplan) Bebouwde Kom Woudenberg (zie figuur 4). Dit kader biedt veel mogelijkheden voor functies als groen, water, recreatie en ondergeschikte verkeersvoorzieningen, maar laat in directe zin geen mogelijkheid open voor het onderbrengen van kleinschalige woningbouw.
Definitief
| 240816
9 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Het kunnen realiseren van de gebiedsvisie zoals opgenomen in paragraaf 2. 2 met alle daarmee samenhangende ingrepen vanuit de onderscheiden gebiedsfuncties vraagt dan ook om het inzetten van een planologische procedure met de bijbehorende onderzoeken. Dit mede vanwege het feit dat woningbouw is gepland buiten de bebouwingscontour. Ook dient in acht te worden genomen dat anno 2024 de Omgevingsverordening Provincie Utrecht van kracht is. De relevante regels uit het bestemmingsplan (inmiddels tijdelijk omgevingsplan) zijn opgenomen in Bijlage 1.
Figuur 4 - Bestemmingsplan Bebouwde Kom Woudenberg - 2017 Naast actie voor de manier waarop kleinschalige woningbouw mogelijk gemaakt moet kunnen worden, dient bij de verdere uitwerking en invulling specifieke aandacht uit te gaan naar: A B C
Gebiedsdeel met archeologische waarde Hindercirkel van het Esso Tankstation Specifieke bestemming ‘manege’ op de plek waar de pachter inmiddels is vertrokken
Met betrekking tot het onderbrengen van woningen in de zuidelijke dorpsrand is er inmiddels overleg geweest met de provincie Utrecht. Dit mede in het licht van de door de provincie geïnitieerde ‘snelkooksessie’ waarin door gemeenten aangedragen woon- en werklocaties door hen zijn afgewogen. De gemeente Woudenberg heeft in dit licht - gemotiveerd - de locatie van de zuidelijke dorpsrand ingebracht voor het hierin opnemen van een beperkt aantal woningen. Vooralsnog wordt hierbij gedacht aan 50 woningen voor de doelgroepen senioren en inwoners met een zorgbehoefte en/of speciale aandacht. Bijlage 3 geeft een samenvatting van de visie van de provincie op woningbouw met daarbij hun kanttekeningen en randvoorwaarden. Direct na de bestuurlijke besluitvorming op dit projectplan wordt met inachtneming van het voorgaande de route voor het mogelijk maken van de plannen en de borging van woningbouw ingezet. De lead hierop ligt bij de beleidsmedewerker ruimtelijke ordening.
4. 4 Financiële dekking De herontwikkeling van de zuidelijke dorpsrand is een ambitieuze opgave die gepaard gaat met forse investeringen. In de verkenningsfase is vastgesteld dat er echter ook (substantiële) opbrengsten zijn uit de verkoop van gronden, de beschikbaarheid van subsidies en sponsoring alsmede gelden die vanuit gemeentelijk beleid en reserveringen kunnen worden ingezet.
Definitief
| 240816
10 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Eerder is er vanuit gegaan dat al deze kosten en opbrengsten een plek konden vinden in een te openen grondexploitatie. Nadere analyse van alle deelopgaven hebben echter laten zien dat vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) het openen van een grondexploitatie niet mogelijk is. Om die reden is ervoor gekozen het financiële kader anders in te richten en kosten en baten op een andere manier administratief te verwerken. Bij die andere inrichting van het financieel kader dient rekening te worden houden met verschillen in de aard van opbrengsten en kosten, als volgt: Aard van de verschillende uitgaven Infra-investeringen die in beginsel moeten worden afgeschreven via de begroting Uitgaven voor specifieke bestemmingen, te dekken met sponsoring, subsidies en/of kredieten Uitgaven die een relatie hebben met beheer en onderhoud (fondsen / reserveringen) Uitgaven die een directe relatie hebben met inkomsten uit grondverkoop (deels salderen) Onderzoeks- en plankosten (overall en meerjarig) Aard van de verschillende opbrengsten Opbrengsten uit de verkoop van grond die in beginsel naar de reserve grondbedrijf gaan Sponsorgelden, subsidies en kredieten voor specifieke projectonderdelen Bijdragen uit meerjaren-reserveringen (wegen / riool) Exploitatiebijdragen uit afspraken met partijen voor private ontwikkelingen In het rapport Transformatie Dorpsranden –
Verkenning en Advies van november 2023 is met betrekking tot de soorten kosten en opbrengsten al een eerste opstelling opgenomen. Bijlage 4 geeft het actuele beeld van de nu bekende bedragen dan wel ramingen. Deels zijn de bedragen hard, deels ook zijn het prognosecijfers die gaande het meerjarentraject specifieker worden. In de Bijlagen 5 en 6 zijn toelichtingen opgenomen op respectievelijk de geprognosticeerde opbrengsten en kosten. In Bijlage 7 zijn de kosten en opbrengsten ingetekend op het ruimtelijke raamwerk. De omvang van de kosten en opbrengsten is nominaal vrijwel gelijk en ligt rond de € 1. 400. 000,=. In paragraaf 6. 4 wordt ingegaan op de bewaking van inkomsten en uitgaven tegen de achtergrond van het te verwachten langjarige traject, de fasering en de bestaande onzekerheden.
4. 5 Juridische borging te maken afspraken Het tot stand brengen van alle (deel)plannen binnen de zuidelijke dorpsrand vraagt om formele (juridische) vastlegging van hiervoor met de verschillende partijen te maken afspraken. Op hoofdlijnen gaat het dan om het navolgende: Verkoop grond gelegen ten zuiden van de Maranathakerk aan de Hersteld Hervormde Gemeente Woudenberg ten behoeve van het verruimen van hun parkeervoorziening als onderdeel van hun plannen voor de uitbreiding / vernieuwing van de kerk Afspraken met de provincie Utrecht over het binnen de plangrenzen van de zuidelijke dorpsrand meenemen van water- en groencompensatie als uitvloeisel van de aanleg van de rotonde N224/N226, een en ander mee te nemen in de te sluiten bestuurlijke overeenkomst
Definitief
| 240816
11 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Verkoop grond onder de te realiseren woningen in Deelplan Oost te brengen partij die de woningbouwopgave gaat inlossen
aan een nog
nader in beeld
Afspraken met de provincie Utrecht over de impact van de busbaan langs de N224 - in casu de verkoop van grond daarvoor - een en ander mee te nemen in de te sluiten bestuurlijke overeenkomst voor de aanleg van de rotonde N224/N226 Sluiten van anterieure overeenkomsten met private partijen die de herontwikkeling van Deelplan West voor hun rekening en risico gaan realiseren Maken afspraken met Volkstuinvereniging De Groentehof als gevolg van mogelijk aan te passen locaties en/of veranderende eigendomssituaties en het herzien van huurovereenkomsten Maken en vastleggen van afspraken met een nader in beeld te brengen private partij inzake beheer en onderhoud van de geplande ‘ontdektuin’ nabij het kinderdagverblijf indien tijdens de verdere uitwerking van de plannen hiervoor een passend concept in beeld komt Planprocedurele aanpassingen, in casu het tijdelijke deel omgevingsplan
4. 6 Faciliteren planontwikkeling Deelgebied West In paragraaf 4. 1 is aangegeven waarom de zuidelijke dorpsrand in twee delen is gesplitst. Dit heeft te maken met de eigendomssituatie waarbij: Deelgebied Oost de gemeente vanwege het volledige eigendom de regie heeft op de herontwikkelplannen en de uitvoering daarvan voor
de gemeente voor de herontwikkeling van Deelgebied West de medewerking nodig heeft van de private partijen die dat gebiedsdeel in eigendom hebben Om
een
integrale herontwikkeling van de zuidelijke dorpsrand te kunnen laten slagen, moet de ge-
meente meer doen dan louter wachten op initiatiefplannen van de private eigenaren in Deelplan
West. Het ligt voor de hand die partijen te mobiliseren en te helpen met het tot stand laten komen van een herontwikkelplan dat maximaal aansluit op de gebiedsvisie en het overall ruimtelijk kader. Voor hen betekent een goed plan het creëren van een passende businesscase. Het belang van de gemeente is het kunnen realiseren van de opzet / visie voor de hele zuidelijke dorpsrand. Het is evident dat bij deze opgave ook de partijen worden betrokken die aan de randen van het plangebied eigendom of betrokkenheid hebben (zie (*) in figuur 2). In de verkenningsfase is duidelijk geworden dat de direct betrokken partijen (grondeigenaren) maar ook de direct aangrenzende particulieren positief staan ten opzicht van een herontwikkeling met het toevoegen van een beperkt aantal woningen. Hierbij dient de positie van Volkstuinvereniging De Groentehof in acht te worden genomen die met hun complex Laanzicht een substantieel deel van de locatie inneemt. Teneinde de herontwikkeling van Deelplan West ruimtelijk maar ook in de tijd gezien aan te laten sluiten op de activiteiten in Deelplan Oost, zal de gemeente in moeten zetten op het aanjagen en faciliteren van het herontwikkelproces aldaar. Dit betekent dat na de formele bestuurlijke besluitvorming op onderhavig projectplan alle betrokken partijen bij elkaar moeten worden gezet om ieders belangen, plannen en bijdragen in beeld te brengen.
Definitief
| 240816
12 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Op basis van het voorgaande kan – al dan niet met inschakeling van een extern bureau – het iteratieve proces van planvorming worden opgepakt. Een planvorming die al snel vraagt om betrokkenheid van omwonenden die hoe dan ook direct of indirect te maken gaan krijgen met de effecten van uit te werken plannen (zie paragraaf 6. 2 – participatie). De rol van aanjager / facilitator voor dit proces vanuit de gemeente ligt bij de projectleider (zie paragraaf 6. 1 – projectorganisatie).
Definitief
| 240816
13 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
5 Planinhoudelijke deelopgaven
5. 1 Water- en groencompensatie Ten noorden van de zuidelijke dorpsrand ligt de woonwijk Laanzicht. Al enkele jaren worden in deze wijk herinrichtingswerkzaamheden uitgevoerd waarbij er een gescheiden rioolstelsel met een apart regenwaterriool wordt aangelegd. Deze operatie loopt nog enkele jaren. Het is de bedoeling het gescheiden ingezamelde regenwater deels in de zuidelijke dorpsrand te bergen. Hiervoor dient 3. 200 m3 waterberging / watercompensatie (circa 5. 000 m2) in het plangebied te worden ingepast. Naast deze opgave lopen er gesprekken met de provincie Utrecht die bij de gemeente het verzoek heeft neergelegd om de door haar te realiseren watercompensatie vanuit de aanpassing van de rotonde N224/N226 binnen de contouren van de zuidelijke dorpsrand te mogen brengen. De totale “wateropgave” in het gebied kan naast de functie voor watercompensatie ook multifunctioneel worden ingezet voor recreatie en ontspanning. Dat laatste past dan weer goed op de geformuleerde gebiedsvisie (zie impressie in figuur 5).
Figuur 5 - Impressie gebied watercompensatie met multifunctionele inrichting en gebruik De feitelijke inpassing binnen het plangebied - met daarbij de beoordeling of de wens van de provincie kan worden ingelost - wordt onderdeel van de verfijning van het ruimtelijk raamwerk. Met dien verstande dat de locatie op hoofdlijnen is gepositioneerd aan de lager gelegen zuidzijde tegen de N224. Die locatie is recent vrijgekomen door afspraken te maken over vertrek met de pachter van deze locatie. De lead op het verdere proces van het definitief ontwerp met de contacten naar provincie en Waterschap ligt bij de beleidsmedewerker water en riolering. Voor de realisatie wordt afgestemd met de senior beleidsmedewerker wegen (zie paragraaf 5. 7).
Definitief
| 240816
14 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Naast ruimte voor water(compensatie) wordt een deel van de zuidelijke dorpsrand ingericht met biodivers groen. Een deel hiervan is - wederom op verzoek van de provincie - groencompensatie die een relatie heeft met de aanpassing van de rotonde N224/N226. Ook de invulling van deze opgave (aard / omvang van de groenvoorzieningen) wordt onderdeel van de verfijning van het ruimtelijk raamwerk.
5. 2 Sport, spel en recreatie In het Coalitieakkoord 2022-2026 is expliciet aandacht besteed aan het belang van ontmoeten en persoonlijk contact tussen burgers en wordt toegezegd initiatieven voor een inclusieve, sociaal veilige en beweegvriendelijke omgeving te ondersteunen. Het College geeft daarbij aan zelf het initiatief te nemen voor de aanleg van een veld voor workouts. De ideeën voor de invulling en het functioneren van de zuidelijke dorpsrand sluiten naadloos aan op deze bestuurlijke ambitie. Een ambitie die ten grondslag heeft gelegen aan het plan om de al aanwezige sport-/speelfaciliteit in de zuidelijke dorpsrand te upgraden tot een buitenfitnesspark (zie figuur 6). Met deze stap wordt invulling gegeven aan:
minder kans op gezondheidsklachten bij mensen die voldoende sporten en bewegen specifieke aandacht aan ouderen als belangrijke doelgroep vanwege vergrijzing eerste laagdrempelige plek waar mensen veilig kunnen sporten en/of bewegen aanmoedigen om zelf de regie over gezondheid en welzijn te nemen oplossen problemen als eenzaamheid, mentale problemen, inclusiviteit, armoede en veiligheid
Figuur 6 - Impressie van mogelijke opzet / inrichting van de locatie voor sport, spel en recreatie In de periode februari tot juni van dit jaar zijn eerste beelden ontwikkeld over concrete invullingen. Deze beelden zijn tot stand gekomen in een sessie met huisartsen, fysiotherapeuten, buurtsportcoaches, sportverenigingen, gehandicaptenzorg, ouderenstichtingen, welzijnsorganisatie De Kleine Schans, jongerenorganisaties en inwoners. Vanuit deze sessie kwam de behoefte naar voren voor buitenfitnessapparaten voor ouderen en beperkten. Dit enerzijds als ontmoetingsplaats, anderzijds als laagdrempelige stimulans om te blijven bewegen. Figuur 6 geeft een impressie van een mogelijke inrichtingsopzet.
Definitief
| 240816
15 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
De uitgebreide lijst met wensen die nu voorligt, wordt de basis voor vervolggesprekken – tweede participatieronde – die moeten leiden tot definitieve keuzen voor apparaten en gebiedsinrichting. Dit laatste als onderdeel van de verfijning van het ruimtelijk raamwerk (zie paragraaf 4. 2). De lead op het verdere proces van definitief ontwerp tot realisatie ligt bij de beleidsmedewerker sport die binnen het projectteam verantwoordelijk is voor de uitrol van deze functie.
5. 3 Woningbouw In het rapport van Flux Landscape Architecture uit 2020 wordt voor het eerst gesproken over het beperkt toevoegen van woningbouw in de beide dorpsranden. Voor de zuidelijke dorpsrand is door Flux voorzichtig ingezoomd op de meest westelijke en oostelijke gebiedsdelen en het daar onderbrengen van senioren woningen en ‘tiny houses’. De denkrichting van Flux liet echter minder ambitie zien ten aanzien van woningbouw dan die welke uit de daarna volgende verkenning is gebleken vanuit stakeholders en de gemeente. De uitgangspunten van Flux en de gemeente - zijnde de beoogde kleinschaligheid en de visie dat de locatie als overgangsgebied slechts een beperkt aantal woningen toelaat - zijn samen uiteindelijk wel richtinggevend geweest voor de nu definitieve opzet van het ruimtelijk raamwerk en de verwoording in het doel van het project en de gebiedsvisie. Concreet wordt nu gedacht aan het onderbrengen van circa 50 woningen voor specifieke doelgroepen als senioren en inwoners met een zorgvraag en/of speciale aandacht. In Deelplan Oost wordt vooralsnog ingezet op 20 woningen en in Deelplan West op 30 woningen. In algemene zin wordt hiermee beantwoord aan de roep van de provincie om woningen toe te voegen op locaties die zich buiten de uitleggebieden bevinden.
De provincie staat vanuit de door hen gehouden “snelkooksessie” in beginsel dan ook positief ten opzichte van de voorliggende plannen voor woningbouw maar stelt wel enkele voorwaarden (zie ook paragraaf 4. 3 en Bijlage 3). Met betrekking tot de specifieke invulling van de woninglocaties – in termen van aard, type, architectuur en opzet – ligt het vanuit de gebiedsvisie en de doelgroepen voor de hand dat moet worden gedacht aan levensloopbestendige woningen (senioren) en woningen in een hofjessfeer in de categorie sociale huur met al dan niet een gezamenlijke tuin (inwoners met een zorgvraag en/of speciale aandacht) (zie figuur 7).
Figuur 7 - Impressie van mogelijke opzet woningbouw
Definitief
| 240816
16 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Het lijkt logisch om bij de verdere uitwerking woonzorg-organisaties en woningcorporatie Omnia Wonen te betrekken. Na de bestuurlijke besluitvorming op onderhavig projectplan worden voornoemde partijen dan ook benaderd met het verzoek mee te denken. Bij de uitwerking en het vaststellen van de precieze invulling van de locaties worden vanzelfsprekend ook de bewoners van Laanzicht betrokken. Omdat de gemeente geen directe regie heeft over de ontwikkelingen in Deelplan West, wordt vorenstaande daar als input meegenomen bij de startgesprekken in het kader van de faciliterende gebiedsontwikkeling. De lead op dit traject ligt bij de projectleider.
5. 4 Maranathakerk Aan de zuidrand van de woonwijk Laanzicht ligt de Maranathakerk. Deze kerk is eigendom van de Hersteld Hervormde Gemeente Woudenberg (hierna ook: HHGW) en gehuisvest in de in 2009 door hen van de gemeente gekochte Sporthal Wielewaal. Bij de verkoop van deze sporthal is aan de HHGW een koopoptie verleend voor twee naastliggende percelen. Deze optie gaf de HHGW de mogelijkheid tot uitbreiding / herontwikkeling van de bestaande kerklocatie. Eind 2022 heeft de HHGW de gemeente gemeld dat zij de overeengekomen koopoptie wilde uitoefenen. Dit gebaseerd op serieuze plannen voor uitbreiding / vernieuwing van het kerkgebouw waarover op dat moment al gesprekken liepen met de gemeente. In de periode daarna is door de HHGW stap voor stap toegewerkt naar meer concrete contouren voor de uitbreiding, te weten (zie figuur 8): complete in- en externe aanpassing van het bestaande gebouw uitbreiding van het aantal zitplaatsen van 625 naar 1. 025 de te verwerven koopoptie-percelen gebruiken voor de benodigde extra parkeerplaatsen
Figuur 8 - Bestaande situatie Maranathakerk met impressie van uitbreiding / vernieuwing en parkeren De gesprekken met de HHGW zijn gevoerd tegen de achtergrond van de verkenning voor de herinrichting van de zuidelijke dorpsrand. Dit omdat de door de HHGW te verwerven grond daar deel van uitmaakt en het van belang is het parkeren voor de HHGW in functioneel, beeldkwalitatief en gebruiksmatig opzicht logisch in de totaalontwikkeling te brengen. In deze opgave zijn de HHGW en de gemeente geslaagd. De afspraken over aankoop van de grond - onder de genoemde specifieke voorwaarden - zijn gemaakt en vastgelegd in een koop- en realisatieovereenkomst. De gemaakte afspraken borgen daarbij dat de parkeerplaats niet als zodanig als bezit van de HHGW herkenbaar is (geen afzettingen), er door de HHGW medegebruik van het parkeerterrein wordt toegestaan en de parkeerplaats deels ingericht wordt / ingezet kan worden voor sport, spel en recreatie
Definitief
| 240816
17 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Met betrekking tot dit laatste heeft de HHGW de verplichting aanvaardt om een hardloop- en skeelerbaan voor kinderen en een natuurlijke ‘tribune’ te integreren in hun terreininrichting en dit ten behoeve van sport, spel en recreatie ook voor de bewoners en bezoekers van de omliggende wijk toegankelijk te maken en in stand te houden. De gemeente daarentegen zorgt ervoor dat het nu nog braak liggende (parkeer)terrein bij de ingang van Volkstuincomplex Laanzicht als volwaardige parkeerplaats wordt ingericht ten behoeve van de overloop van het parkeren van de HHGW. Maar ook als parkeervoorziening voor de gebruikers van de volkstuinen, de buurt in het algemeen en de bezoekers van de zuidelijke dorpsrand in het bijzonder. De lead op deze deelontwikkeling met de coördinatie naar de HHGW ligt bij de senior beleidsmedewerker wegen.
5. 5 Volkstuincomplexen Binnen de contouren van de zuidelijke dorpsrand liggen twee volkstuincomplexen, te weten het complex Paulus Potter (nabij de brandweerkazerne) en het complex Laanzicht (achter de locatie van Dorcas aan de Maarsbergseweg / zie figuren 3 en 9). Deze complexen worden beheerd door volkstuinvereniging De Groentehof. Zij verhuren daarbinnen circa 100 moestuinen aan hun leden.
Figuur 9 - Locaties volkstuincomplexen Laanzicht en Paulus Potter De gronden
van
de complexen zijn niet in eigendom
Complex Paulus Potter wordt gehuurd het complex in eigendom
van
van
de vereniging maar worden gehuurd:
de gemeente; de gemeente heeft de grond onder
Complex Laanzicht wordt gehuurd van de gemeente; de gemeente heeft de grond onder het complex niet in eigendom maar huurt dit op haar beurt van een private partij. Uit de tot nu toe gevoerde gesprekken met het bestuur van de vereniging komt een beeld naar voren van een bevlogen groep mensen die veel waarde hecht aan de locatie en het handhaven van de beide complexen binnen de voor de zuidelijke dorpsrand te maken plannen. Langjarige huurovereenkomsten dan wel eigendom zouden daarbij voor hen continuïteit kunnen borgen. Voor het deel waar de gemeente zelf de regie heeft, is om die reden dan ook besloten complex Paulus Potter in z’n geheel te handhaven en in te passen in de plannen voor Deelplan Oost.
Definitief
| 240816
18 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Voor Deelplan West worden toezeggingen lastiger omdat de gemeente daar geen directe zeggenschap heeft over de invulling van het gebied en de toekomst van complex Laanzicht daarbinnen. Zoals in paragraaf 4. 6 is beschreven, gaat de gemeente voor Deelplan West een aanjagende en faciliterende rol vervullen teneinde alle belangen - ook die van de volkstuinvereniging – op één lijn te brengen en daarmee draagvlak te creëren voor een herontwikkeling. Voor de volkstuinvereniging gaat dit ondanks hun wensen naar verwachting toch leiden tot aanpassingen. In algemene zin is met het bestuur afgesproken dat verkend gaat worden op welke manier de beide complexen opener zouden kunnen worden en minder als enclaves in het gebied komen te liggen.
5. 6 Ontdektuin In de uiterste zuidoost hoek van het plangebied - direct naast Kindcentrum Eigenwijs - ligt een gebied dat tot voor kort door de gemeente werd verpacht. Recent zijn met de pachter afspraken gemaakt die hebben geleid tot zijn vertrek. Daarmee kwam een aanzienlijk deel van het plangebied aan de zuidkant vrij voor de invulling als watercompensatie, maar ontstond er ook de mogelijkheid om een oostelijke ontsluiting te realiseren richting de Europaweg met een beperkte parkeervoorziening. In de oksel hiervan blijft een kleine strook grond over die kan worden ingezet voor recreatie, sport en spel of anderszins passend op de gebiedsvisie.
Figuur 10 - Mogelijke inrichting van de Ontdektuin Eerste gedachten voor de inrichting van dit gebiedje gingen in de richting van een kinderboerderij. Omdat aan dit soort ontwikkelingen nogal wat uitdagingen kleven (juridisch / dierenwelzijn / beheer en onderhoud / financiële haalbaarheid) is ervoor gekozen vooralsnog in te zetten op het concept ‘Ontdektuin’; een concept waar in een groene en biodiverse omgeving van alles kan worden ontdekt, beleefd en ondernomen (figuur 10). Dit past prima op de gebiedsvisie. In de periode na de besluitvorming op onderhavig projectplan wordt gekeken of belangstellenden (gebruikers / beheerders / financiers) concrete invulmogelijkheden zien. Dit met als uitgangspunt dat het uiteindelijk een privaat initiatief moet gaan worden dat ook privaat wordt gefinancierd (investering en exploitatie).
Definitief
| 240816
19 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
5. 7 Verbindende infrastructuur In de voorgaande zes paragrafen zijn de functies / deelopgaven beschreven die binnen de zuidelijke dorpsrand een plek gaan krijgen. Zoals opgenomen in paragraaf 4. 2 (ruimtelijk raamwerk) is het de bedoeling bij de uitwerking van deze opgaven in te zetten op onderlinge samenhang en verbinding. Die verbinding omvat de gehele infrastructuur die de zuidelijke dorpsrand tot een consistent geheel moet gaan maken. Het ontwerp hiervan is cruciaal voor de uitwerking van de deelopgaven.
Figuur 11 - Impressie van verbindende infra door plangebied mede als centrale as door het gebied Het gaat bij “verbindende infrastructuur” op hoofdlijnen om primaire en secundaire paden, mede als as door het hele gebied (zie figuur 11), aansluitingen op de verschillende plandelen, de aanleg van riool, groen en verlichting alsmede het maken van verbindingen met bestaande infra, waaronder Aansluiting op de Frans Halslaan Doortrekken route van / naar de Europweg Doorsteek vanaf sport, spel en recreatie naar de Paulus Potterlaan Doorsteek naar de Paulus Potterlaan ter hoogte van de aansluiting Albert Cuyplaan Indien mogelijk een verbinding naar de Maarsbergseweg In algemene zin dient voorafgaande aan alle individuele opgaven het hele terrein bouwrijp te worden gemaakt. Hiertoe behoren het slopen van opstallen, het verwijderen van afrasteringen en verhardingen, het egaliseren en het gereed maken van de verschillende locaties om daar de beoogde functies op te kunnen gaan realiseren. De lead op al deze werkzaamheden ligt bij senior beleidsmedewerker wegen. De projectleider heeft een finale coördinerende rol op de afstemming van het ontwerp en de uitvoering in relatie tot andere functies.
Definitief
| 240816
20 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
6 Projectbewaking
6. 1 Projectorganisatie Na het bestuurlijk formaliseren van onderhavig projectplan start het project ‘Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand’. Dit is geen reguliere gebiedsontwikkeling maar een hybride traject van deelopgaven die vanuit een overall gebiedsvisie tot een samenhangende invulling moet leiden. In deze opgave ligt besloten dat er een belangrijke rol is weggelegd voor beleidsmedewerkers op de verschillende deelgebieden. Om die reden is bij de beschrijving van de deelopgaven in hoofdstuk 5 expliciet aangegeven dat zij voor de uitwerking en realisatie van hun deel verantwoordelijk zijn. Het voorgaande maakt dat ook de projectorganisatie en de rolverdeling daarbinnen een hybride karakter hebben. Zo wordt de rol van de projectleider meer coördinerend met het overall bewaken van de ruimtelijke samenhang en de gebiedsvisie. Dit in combinatie met het faciliteren van Deelplan West en de reguliere taak voor de totstandkoming van woningbouw in Deelplan Oost. In de voorbereidingen op dit projectplan is een projectgroep ingericht onder leiding van de verkenner uit het voortraject. Dit team wordt als projectgroep geformaliseerd (zie onderstaande opzet), met dien verstande dat de rol van de projectleider aandacht verdient, in casu deze functie nog moet worden ingevuld.
Gegeven de voorliggende hybride opgave, ligt het volgende profiel voor de hand: zicht kunnen houden op alle deelplannen en beleidsmedewerkers daarin begeleiden in staat om op overall niveau doel, gebiedsvisie en financieel kader te bewaken kennis en ervaring met het tot stand brengen van een woningbouwontwikkeling (Deelplan Oost) kennis en ervaring met een rol als facilitator bij planontwikkeling (Deelplan West) politiek-bestuurlijke antenne en efficiënt kunnen rapporteren Voornoemd profiel borgt het overzicht dat nodig is voor het tot stand komen van de gehele zuidelijke dorpsrand als asynchroon project. Dit laatste in termen van deelambities, verschil in financiële afhandelingen, gefaseerde uitvoering en in te zetten en qua uitkomst bepalende procedures. Om te voorkomen dat de in te zetten transformatie van de zuidelijke dorpsrand los komt te staan van actuele en toekomstige ontwikkelingen in de noordelijke dorpsrand, wordt het advies uit het verkenningsrapport van eind 2023 voor het aanstellen van een procescoördinator dorpsranden opgevolgd. Deze rol wordt ondergebracht in de lijnorganisatie en ligt bij de strategisch beleidsmedewerker ruimtelijke ordening.
Voor het goed kunnen invullen van deze rol is het van belang dat de procescoördinator en de projectleider nauw met elkaar afstemmen en de procescoördinator ook een formele plek krijgt in de projectorganisatie en de overleggen met de ambtelijke en bestuurlijk opdrachtgever. Onderstaand is de samenstelling van de projectorganisatie opgenomen.
Definitief
| 240816
21 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Samenstelling projectteam zuidelijke dorpsrand Projectleider Procescoördinator
>
Water en riolering Sport Infra / wegen Ruimtelijke Ordening Wonen Communicatie
>
6. 2 Informatie, communicatie
>
> > > > >
en
Algehele leiding / coördinatie en afstemming Coördinatie activiteiten noordelijke / zuidelijke DR Watercompensatie Inrichten faciliteiten voor sport, spel en recreatie Bouwrijp maken en aanleg verbindende infrastructuur Traject omgevingsplan, onderzoeken / vergunningen Advies bij woningbouwontwikkelingen Begeleiden communicatie en participatie
participatie
De herontwikkeling van de zuidelijke dorpsrand is een complexe en langjarige opgave en roept bij direct en indirect betrokkenen verschillende reacties op. Op hoofdlijnen wordt een ingrijpen in dit gebied positief ontvangen bij private partijen en bij burgers en wordt het politiek-bestuurlijk omarmd. Het idee van een open en recreatief ingericht overgangsgebied met verschillende functies die aansluiten op behoeften en beleid, komt goed over. Maar net als bij alle veranderingen in het ruimtelijk domein spelen ook hier zorgen en bezwaren bij met name de bewoners van de wijk Laanzicht. Meer specifiek als het gaat om het toevoegen van woningen. Daarom wordt juist daar een goed participatietraject cruciaal voor het verkrijgen van draagvlak voor verandering. In de periode voorafgaand aan de totstandkoming van dit projectplan zijn de navolgende acties ingezet om college, gemeenteraad, direct betrokken partijen (grondeigenaren) en burgers mee te nemen in de op handen zijnde plannen: Eind 2023 / begin 2024 zijn college en raad met het rapport Transformatie Dorpsranden – Verkenning en Advies geïnformeerd over de uitgevoerde verkenning van herontwikkelmogelijkheden binnen de dorpsranden. Het college heeft op basis van dit verkenningsrapport ingestemd met vervolgstappen. De gemeenteraad heeft voor die vervolgstappen een krediet verleend.
Na de besluiten van college en raad zijn de gesprekken met private partijen (de grondeigenaren) in de zuidelijke dorpsrand vervolgd. Zij zijn geïnformeerd over de visie, standpunten en beoogde aanpak van de gemeente en hebben ingestemd met participeren in een door de gemeente te faciliteren ontwikkeltraject voor Deelplan West. Per Memo is eind juni de raad geïnformeerd over de actuele stand zoals bij motie verzocht (raadsvergadering januari).
van
zaken,
een en
ander
Teneinde burgers - met name de direct aanwonenden van de wijk Laanzicht - vroegtijdig te informeren over de hoofdlijnen van de denkrichting die de gemeente heeft voor de herontwikkeling van de zuidelijke dorpsrand, is eind juni een inloopavond georganiseerd. Deze avond is druk bezocht en heeft geleid tot een scala aan reacties. In Bijlage 8 is een samenvatting hiervan opgenomen. De reacties hebben voor dit moment nog niet geleid tot het doorvoeren van aanpassingen aan het ruimtelijk raamwerk dan wel aan de visie of uitgangspunten.
Definitief
| 240816
22 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Met betrekking tot de reacties op de inloopavond kan worden opgemerkt dat de bezorgdheid van bewoners begrijpelijk is, maar dat de feitelijke uitwerking in nauwe samenwerking met hen nog moet komen. De op de inloopavond gepresenteerde tekening dient dan ook nadrukkelijk als raamwerk te worden gezien voor vervolgstappen in het kader van participatie. Gegeven de aard van de verschillend te realiseren plandelen, ligt een specifieke participatie van bedrijven en burgers voor de hand. Bij de keuze hiervoor wordt gebruik gemaakt van de navolgende ‘treden’ op de participatie ladder.
Trede 1 Trede 2 Trede 3 Trede 4 Trede 5
-
Informeren Inspraak Consulteren Coproductie Meebeslissen
-
Betrokkenen Betrokkenen Betrokkenen Betrokkenen Betrokkenen
weten wat er gaat gebeuren
worden uitgenodigd mee te denken kunnen feitelijke meepraten kunnen meewerken met ontwerp beslissen mee over resultaat
In de hierna opgenomen matrix (figuur 12) worden de onderscheiden deelopgaven afgezet tegen de hiervoor beschreven treden van participatie, uitgaande van de nu bekende invulling en aanpak. De feitelijke uitwerking en invulling van de participatieacties volgt na de start van het project. Waar nodig of gewenst wordt externe hulp ingeroepen bij de begeleiding van participatietrajecten.
Trede van participatie
Deelopgave Informeren
Woningbouw in Deelplan Oost Sport en spel Water- en groencompensatie Volkstuincomplexen Ontdektuin door derden Ontwikkeling Deelplan West - Eigenaren Ontwikkeling Deelplan West - Omwonenden Parkeren bij Maranathakerk Verbindende infrastructuur
Inspraak
Consulteren
Coproductie
Meebeslissen
g g g g g g g g g
Figuur 12 - Participatie bij uitwerken verschillende deelopgaven Met betrekking tot de communicatie rond het project wordt een pagina op de gemeentelijke website ingericht waarop de plannen en de actuele stand van zaken worden opgenomen. Daarnaast worden op passende momenten proactief contact gezocht met media om specifieke gebeurtenissen (start / opening / oplevering) in de vorm van interviews en/of persberichten onder de aandacht te brengen. Betrokken en belangstellende partijen / burgers worden tijdig per brief of email uitgenodigd voor bijeenkomsten.
Definitief
| 240816
23 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
6. 3 Kwaliteitsborging De borging van de kwaliteit van de te behalen projectresultaten loopt langs de volgende lijnen en behelst een permanente toetsing van: Proces Inhoud Juridisch Kennis
> > > >
Handelen in lijn met de interne afspraken over projectmatig werken Plannen toetsen op de meegegeven gemeentelijke uitgangspunten Handelen binnen afspraken, overeenkomsten en wettelijke kaders Tijdig betrekken externe expertise indien in de organisatie niet beschikbaar
6. 4 Financiën Zoals in paragraaf 4. 4 is aangegeven, is het niet mogelijk gebleken om voor het hele project zuidelijke dorpsrand één financieel kader neer te leggen in de vorm van een overall grondexploitatie. Dit heeft gevolgen voor de bewaking van kosten en opbrengsten en voor wie daarvoor binnen de projectcontext verantwoordelijk zijn. Daarbij is het ook van belang vast te stellen dat de kosten en opbrengsten gezien hun aard niet allemaal onder dezelfde noemer gebracht kunnen worden. Verder zijn de kosten en opbrengsten in dit stadium hoofdzakelijk ramingen. De feitelijke cijfers komen gaande het in te zetten vervolgtraject nog specifiek in beeld. Het voorgaande maakt dat dit projectplan geen hard te bewaken financieel kader kan presenteren maar wel kan aangeven op welke wijze financiering, besluitvorming en (budget)verantwoordelijkheden worden ingericht, als volgt: Alle werkzaamheden die raken aan het realiseren van de watercompensatie worden op zichzelf bezien, ontworpen en begroot. De dekking van deze kosten komt voort uit subsidie, de reserve riolering en - indien aan de orde - een bijdrage van de provincie Utrecht. De beleidsmedewerker water en riolering is verantwoordelijk voor het borgen van deze opbrengsten en het budgetneutraal tot stand laten komen van deze deelopgave.
De inrichting van sport en spel valt onder de verantwoordelijkheid van de beleidsmedewerker sport. De uitgaven hiervoor dienen te vallen binnen de gegenereerde en nog te genereren middelen die samen het te bewaken budget vormen. De onderliggende infrastructuur voor Deelplan Oost inclusief het bouwrijp maken, de inrichting van groenvoorzieningen, de verlichting en de aansluitingen op de bestaande infrastructuur wordt als geheel ontworpen, uitgewerkt en begroot. De feitelijke realisatie hiervan volgt de fasering van werkzaamheden in het plangebied en wordt financieel gedekt door eveneens gefaseerd aan te vragen kredieten bij de gemeenteraad. Een en ander te onttrekken aan de reserve grondbedrijf dan wel via afschrijving op investeringen ten laste te brengen van de begroting. Historische kosten en plankosten (*) worden begroot door de projectleider die voor de dekking hiervan een verzoek voor een krediet voorlegt aan de gemeenteraad, een en ander ten laste te brengen van de reserve grondbedrijf. In die reserve grondbedrijf vallen ook de te verwachten opbrengsten uit grondverkoop en mogelijke exploitatiebijdragen. De bewaking van de overkoepelende kosten en de te verwachten opbrengsten ligt bij de projectleider.
Definitief
| 240816
24 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
De projectleider is verantwoordelijk voor het bijhouden van een totaaloverzicht van alle geadresseerde kosten en opbrengsten, het onderhouden van contact hierover met de verschillende beleidsmedewerkers en het rapporteren naar college en raad. Bij dit alles moet worden aangetekend dat in principe de omvang van opbrengsten en kosten in balans moet blijven. Formele verzoeken aan college en raad tot het kunnen doen van uitgaven vragen dan ook te alle tijde om een reële onderbouwing van de daarvoor benodigde opbrengsten, tenzij college of raad om moverende redenen hiervan willen afwijken, in casu additioneel middelen ter beschikking willen stellen om doelen te bereiken. Dit alles laat onverlet dat permanent zal worden ingezet op het genereren van middelen die de doelen voor het gebied en de daarvoor te plegen investering kunnen schragen. (*) Historische kosten, planontwikkelkosten, faciliteren Deelplan West, initiëren woningbouw in Deelplan Oost.
6. 5 Planning De herontwikkeling van de zuidelijke dorpsrand is een in de tijd gezien ongewisse opgave. Dit heeft vooral te maken met het feit dat medewerking van derden nodig is, planologische trajecten moeten worden doorlopen en participatietrajecten tijd gaan vergen. De verwachting is dat op onderdelen snel kan worden gestart (watercompensatie / sport & spel / omgeving Maranathakerk / delen van de verbindende infrastructuur) maar dat met name de woningbouw in Deelplan Oost en het hele plan voor Deelplan West tijd gaan kosten. In de doelstelling voor het project wordt voor het geheel ingestoken op een doorlooptijd van vijf jaar. In Bijlage 9 is dit traject als richtinggevende overallplanning uitgewerkt.
Definitief
| 240816
25 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlagen
1
Regels tijdelijk omgevingsplan Bebouwde Kom Woudenberg
2
Rapport Arcom ‘Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand’ (18-07-2024) (Separaat)
3
Standpunt provincie inzake woningbouw
4
Prognose opbrengsten en kosten [ GEHEIMHOUDING ]
5
Toelichting op de opbrengsten [ GEHEIMHOUDING ]
6
Toelichting op de kosten [ GEHEIMHOUDING ]
7
Opbrengsten en kosten in het ruimtelijke raamwerk [ GEHEIMHOUDING ]
8
Samenvatting reacties inloopavond 26 juni 2024
9
Richtinggevende overallplanning
Definitief
| 240816
26 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 1 Regels tijdelijk omgevingsplan Bebouwde Kom Woudenberg
Artikel 16 - Recreatie 16. 1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Recreatie' aangewezen gronden zijn bestemd a.
voor:
recreatieve voorzieningen met dien verstande dat: 1.
ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie
dorpsrandzone' uitsluitend (extensieve) dagrecreatieve voorzieningen, semiagrarische voorzieningen, dierenweiden, volkstuinen, speelvoorzieningen, infrastructurele (parkeer)voorzieningen ten behoeve van het aangrenzende (woon-)gebied en geluidswerende voorzieningen zijn toege-
staan;
2.
ter plaatse van de aanduiding 'manege' uitsluitend een manege is toegestaan
b.
tuinen, terreinen
en erven;
met daaraan ondergeschikt: c.
d. e.
f. g.
nutsvoorzieningen; groenvoorzieningen; verkeers- en verblijfsvoorzieningen; parkeervoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; met de daarbij behorende:
h.
Definitief
bouwwerken, geen gebouwen werken en kunstobjecten.
| 240816
en overkappingen
zijnde, waaronder kunst-
27 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 3 Standpunt provincie Utrecht inzake woningbouw
De provincie Utrecht is van mening dat er onder voorwaarden woningbouw mogelijk is in de zuidelijke dorpsrand. Aantallen worden hierbij niet genoemd, maar een minimum van 50 woningen is nodig om in aanmerking te kunnen komen voor subsidie vanuit het Programma Versnelling Woningbouw. De provincie stelt een tweetal voorwaarden: 1
Gemeente en provincie dienen afspraken te maken over de omvang van het totaal woningbouwprogramma en het ontwikkeltempo van de betreffende locatie (maatwerkaanpak).
2
Er wordt een netwerkanalyse uitgevoerd naar het mobiliteitsnetwerk van de provinciale weg N224 waarbij onder andere wordt gekeken naar leefbaarheid, bereikbaarheid en veiligheid. Hierin worden meerdere strategieën geformuleerd waarbij mobiliteit en ruimtelijke ontwikkelingen in samenhang worden beschouwd. De ontwikkeling moet daarbinnen passen.
Specifieke aandachtspunten die de provincie hierbij heeft aangetekend: Op de geschiktheidskaart ligt het gebied in het “ja mits” gebied. Bodem (substantiële) inspanning.
en water vragen om een
De locatie ligt deels in de kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Dit is een zoekgebied voor toekomstige drinkwaterwinlocaties met een kwetsbare bodemopbouw. De locatie heeft te maken met een hoge gecumuleerde geluidsbelasting. Een tankstation ligt nabij de locatie waarbij rekening gehouden moet worden met het explosie aandachtsgebied. Naast deze specifieke aandachtspunten dient voldaan de worden aan het beleid van de provincie en de omgevingsverordening. Hierover is door de provincie het volgende aangegeven: de ontwikkeling moet aansluiten op bestaand stedelijk gebied natuur, groen en recreatie moet evenredig meegroeien met de verstedelijking betaalbaarheid woningen natuur inclusief bouwen en
nieuw in de omgevingsverordening: energietoets, indien het plan leidt tot overbelasting van de elektriciteitsinfrastructuur moet er een motivering worden opgenomen hoe rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer en de beschikbaarheid van de elektriciteitsinfrastructuur
Definitief
| 240816
28 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 4
-
Geheim
Prognose opbrengsten en kosten
Definitief
| 240816
29 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 5
-
Geheim
Toelichting op de opbrengsten
Definitief
| 240816
30 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 6
-
Geheim
Toelichting op de kosten
Definitief
| 240816
31 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 7
-
Opbrengsten
Definitief
| 240816
Geheim en
kosten in het ruimtelijk raamwerk
32 | 34
Projectplan Herontwikkeling Zuidelijke Dorpsrand
Bijlage 8 Samenvatting reacties inloopavond 26 juni 2024
Bezorgdheid bij bewoners Albert Cuyplaan over woningbouw achter hun woningen. Tips gaan in richting van [1] behoud groen met invulling recreatie tot [2] laagbouw achter een te creëren groene buffer als er toch woningen moeten komen. Toch nog betrekkelijk veel mensen die nu al denken bezwaar te kunnen maken en/of zich te laat geïnformeerd voelen. Geen overleg geweest met bewoners. Zien de voorliggende plannen / eerste schetsen als voldongen feit. Met betrekking tot wonen wordt door meerdere mensen de tip gegeven voor seniorenwoningen en/of kleinschalige laagbouw. Daar is behoefte aan / ook aan doorstroming. Meerdere tips voor inrichten speelvoorzieningen en mensen die hierover mee willen denken. Heuvel moet worden behouden. Schaatsbaan zou mooi kunnen worden ingepast Vanuit Kleine Schans wordt aangeboden te helpen bij onderhoud hele gebied (Reinaerde) wordt aandacht gevraagd voor veiligheid en toegankelijkheid.
en
Veel vragen en opmerkingen over de verkeersafwikkeling. Mensen maken zich zorgen over extra verkeer voor kerk naar parkeerplaats en toenemende drukte op de Frans Halslaan. Ook bewoners Jacobshoeve-Erf verwachten problemen. Veel reacties die behoud van de volkstuinen bepleiten. Angst dat deze geheel of gedeeltelijke weg gaan. Toch ook tip om ze te verplaatsen naar Hoevelaar / Het Groene Woud. Verder zorg over openstellen / toegankelijk maken (diefstal / vandalisme). Meerdere mensen willen buiten openingstijden kerk de verlichting op de parkeerplaats uit. Raakt mogelijk aan reacties die spreken over hangjeugd. Om die reden ook liever geen tribune. Ook wordt gesproken over last van jongeren op de skatebaan. Nieuwe plek hondenuitlaatveld vraagt aandacht. Nu geplande locatie is te klein. Specifieke aandacht voor groenstrook achter woningen Albert Cuyplaan. Liggen afspraken die raken aan gebruik en toegang achterzijde woningen. Vraag over cirkel rond Esso Tankstation. Binnen zoekgebied Wonen ter hoogte van Esso worden paarden en konijnen opgevangen. Er wordt gesproken over een paardenweiland met een ruime biodiverse invulling. Ook gebied waar hazen lopen. Verzoek hier niets te gaan doen. Nieuwe wetgeving regelt bescherming hazen.